El edificio está en ruinas
Publicado el día 21. dic, 2009 por admin en la categoría ALQUILER, Derechos - Obligaciones, Obras - Conservación, Resolución del contrato
Usted ha recibido una carta del Ayuntamiento donde le comunicaban la necesidad de hacer reparaciones en un inmueble del que usted es copropietario. ¿Qué puede hacer si se ve incapaz de asumir el coste?
Situación. La fachada presenta desprendimientos, y los técnicos municipales han iniciado una inspección para comprobar su estado. Usted es uno de los propietarios del inmueble (participa en una patrimonial de la que tiene el 30%), y le quieren hacer asumir un coste de la reparación proporcional a su participación, Pero usted no dispone en este momento del dinero suficiente como para afrontar el coste de las reparaciones.
El inmueble -descontado el valor del terreno- tiene un valor actual de mercado de 340.000 euros, y las obras de reparación se han valorado en 180.200 euros. Como propietario del 30% usted deberá sufragar 54.060 euros.
Legislación
Según la ley, cuando el coste de la reparación supera el 50% del valor actual del edificio, éste se encuentra en situación de ruina económica, y la propiedad no está obligada a hacer este tipo de reparaciones. En el inmueble del que usted es partícipe el coste de las reparaciones asciende exactamente al 53% de su valor actual -superior al 50% del valor, que serían 170.000 euros—, así que la sociedad no está obligada a hacer desembolsos.
Alegaciones
Alegue esta “ruina económica” ante el Ayuntamiento en el plazo que le indica la Administración -suele ser de 30 días—, aportando las valoraciones hechas por un experto, que constaten el valor de la reparación, así como el valor del edificio.
En cualquier caso, y si hay peligro de desprendimientos, no se librarán de que el Ayuntamiento les obligue a tomar algunas medidas de seguridad, como la instalación de redes. La declaración de ruina es una situación económica y no física, por lo que su declaración no significa necesariamente que el edificio deba demolerse ahora (aunque deba hacerse a la larga).
Igualmente el Ayuntamiento hará sus propias valoraciones. Pero basta recordar que la ruina económica es una situación objetiva, que se determina simplemente comparando el valor actual del edificio con el valor de la reparación. Y será declarada si existe, y así lo estima el arquitecto del Ayuntamiento.
Y si hay inquilinos…
Otro problema añadido es que en dicho edificio haya inquilinos, ¿Qué pasa con ellos? Al ser declarado aquél en ruina —aunque sea económica— ya no resulta apto para sor explotado como edificio de viviendas, por lo que los vecinos deberán marcharse. Y no tienen derecho a indemnización salvo que acrediten que la ruina es culpa o negligencia del arrendador.
Eso sí, tenga en cuenta que la resolución de los arrendamientos no se producirá hasta que la declaración de ruina sea firme. Si los inquilinos impugnan el expediente ante los tribunales, tendrá que esperar una sentencia firme para extinguir los contratos correspondientes.
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