Usted acaba de estrenar un piso de nueva construcción y está viendo que todo el parquet se le levanta por momentos. ¿Cuánto tiempo tiene de garantía para reclamar? ¿Cómo debe hacerlo?

Garantía del promotor

La Ley de Ordenación de la edificación establece que el promotor responde, entre otros, de la ” in­demnización o reparación de los daños provocados por vicios o defectos de ejecución que afecten a ele­mentos de terminación o acabado de obras ” (pintu­ra, carpintería, ajuste de puertas, barnizado, etc). Y en este grupo cabría incluir el problema que us­ted está sufriendo.

Plazo de garantía y de reclamación

La Ley concede tres años de garantía por defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad. Sería un caso como el que nos ocupa —pues no hay duda de que el levantamiento del parquet hace que un piso sea difícilmente habitable- o de que, por ejemplo, en la vivienda hicieran su aparición humedades que no afecten a la estructura o resistencia del edificio (si afectan a la estructura, el plazo de garantía es de 10 años). Recuerde también que, una vez detectado el defecto y notificado al responsable dentro de estos tres años, el plazo de reclamación judicial es de dos años. Es decir, surgido el vicio o defecto usted sólo tiene dos años para reclamar, en lugar de los 15 años de que se disponía antes.

Reclamación

En primer lugar, trate de re­solver el problema directamente con la persona o entidad (promotor) implicada. Si no llegan a nin­gún acuerdo, envíele un burofax exponiendo:

• Una descripción completa de los desperfectos detectados, indicando que son defectos de ejecu­ción que todavía están en periodo de garantía.
• La solicitud de reparación o reinstalación del parquet. También puede solicitar una indemnización del coste de la reparación, cuantificándola (adjunte un presupuesto, si lo ha so­licitado de algún profesional).

Arbitraje

Si el problema continúa sin solucionar­se de forma amistosa, no excluya la posibilidad de acudir al sistema arbitral de consumo para resol­ver esta reclamación, pues es rápido y gratuito. Puede informarse en la Oficina Municipal de Atención al Consumidor de su localidad. Este sistema tiene un problema: si el recla­mado no quiere someterse a arbitraje, no se le pue­de obligar. Ahora bien, si acepta el sometimiento a arbitraje, deberá cumplir lo que se resuelva.

Judicial

Si el responsable no resuelve el proble­ma y no accede al arbitraje de consumo, ya no le quedará más remedio que acudir a la vía judicial. Para ello necesitará la asistencia de un abogado y un procurador, si la cuantía supera los 900 euros. Tenga entonces en cuenta lo siguiente:

• Si resulta que a otro u otros vecinos les pasa lo mismo que a usted, presenten una reclamación conjunta que les dará más fuerza,
• En este procedimiento el sistema de prueba es más favorable para usted que para el promotor: usted sólo deberá probar que existen los desperfectos, que están cubiertos por la garantía y que ha reclamado en el plazo correcto. Será el demandado quien deberá demostrar que no es responsable de la aparición de los defectos, lo que resulta bastante complicado.

Seguro

Si dispone de un seguro que cubra el daño ocurri­do, no dude en utilizarlo y reclamar el arreglo a la compañía. Si ésta se hace cargo de la indemni­zación, usted ya podrá olvidarse del asunto: ya se espabilará la aseguradora en reclamar posterior­mente al promotor, si lo considera oportuno.

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La constructora le entregó un piso con una superficie inferior a la que figuraba en el contrato privado de compraventa. ¿Puede negarse a otorgar la escritura de compraventa?

Ante esta situación, el vendedor demandó al compra­dor exigiendo el cumplimiento del contrato y que se le condenara a:

• El otorgamiento de la escritura pública de com­praventa.
• La subrogación en el préstamo hipotecario que había concertado la constructora.
• El pago de los intereses de dicho préstamo y de sus amortizaciones desde la fecha en que debe­ría haberse formalizado la escritura pública de compraventa y la subrogación.

El juzgado estimó la demanda, conde­nando al comprador a cumplir estas exigen­cias. Pero el comprador recurrió, y la Audiencia Provincial determinó que la constructora había incumplido el contrato, pues debía entregar las superficies vendidas, y no lo hi­zo, puesto que había una diferencia de cabida entre lo comprado y lo construido y entregado, así que el contrato se había infringido debido a una actuación unila­teral y exclusiva del vendedor.

La Audiencia dictaminó que la vendedo­ra debía indemnizar al comprador reduciendo el precio pactado en la parte proporcional relativa a la menor superficie entregada. En definitiva el contrato se conservaba, pero ceñido a la realidad, pues no se había respetado la relación contractual y se ha­bía frustrado la aspiración del comprado­r, al imponérsele una superficie inferior a la ad­quirida.

La Audiencia también declaró que el comprador no debía reintegrar los intereses del préstamo y la amortización del principal hasta que se formalizaran la escritura y la subrogación, tal y como se pretendía, por los siguientes motivos:

• No era una deuda exigible en el importe pacta­do, pues éste no había quedado establecido en el contrato.
• En el contrato privado de compraventa no se acordó expresamente el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, sino que se pactó que se produciría la subrogación a cargo del comprador para facilitar el pago del precio aplaza­do…, y en el proceso no quedó demostrado que el comprador fuera responsable de no ha­berse otorgado la subrogación: el incumplimien­to contractual fue responsabilidad exclusiva de la actuación de la constructora.

Finalmente, el Tribunal Supremo de­sestimó el recurso de casación interpuesto por la constructora, por lo que quedó firme la sentencia dictada por la Audiencia Provincial.

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Cuando nos disponemos a realizar la compra de una vivienda en promoción todo parece al principio muy bonito, pero en ocasiones suelen aparecer abusos que conviene reclamar. Veamos cuales son los más habituales.

Las leyes protegen especialmente a los consumidores, por lo que muchas de estas cláusulas se consideran abusi­vas, y, por lo tanto, no válidas. La normativa trata de garantizar que las transacciones comerciales en las que intervienen particulares se fundamenten en la buena fe y en la justicia de las contrapresta­ciones

Entre las practicas más habituales de abuso que se realizan en una promoción inmobiliaria figuran las siguientes:

• Publicidad engañosa, como fotografías digitales que alteran la realidad.

• Imponer al comprador la firma ante un notario determinado, que por ley corresponde su elección a éste.

• Imprecisiones en la fecha de entrega del inmueble. El vendedor deberá asumir los gastos derivados del retraso que perjudiquen al comprador, si la fecha de entrega estaba explicitada en el contrato. Recuerde que la fecha de entrega de llaves debe estar bien determinada, indicándose, al menos, mes y año.

• Obligar al comprador a cancelar la hipoteca del promotor. Si el adquirente no quiere subrogarse en esta hipoteca -porque ya tiene el dinero para com­prar la casa, o porque quiere tramitar el préstamo en otro banco-, el promotor deberá cancelarla y ha­cerse cargo de los gastos correspondientes.

• No garantizar las cantidades entregadas durante las obras. Si el promotor solicita pagos a cuenta durante el transcurso de las obras, tiene obligación legal de entregar al adquirente un aval bancario o seguro, con el objeto de garantizar a este último que las cantidades desembolsadas durante las obras les serán reintegradas. Esta garantía se extenderá tanto a las cantidades entregadas en efectivo, como las realizadas mediante cualquier efecto cambiario.

• Se faculte al promotor para cambiar condicio­nes, distribución y materiales de la vivienda in­cluidos en la memoria de calidades y en el pro­yecto de ejecución.

• Se pacte que el comprador pierda el 50% de lo entregado en caso de rescisión, pero no se esta­blezca nada para el caso de incumplimiento del vendedor. Debe haber un equilibrio en las prestaciones de las partes, y en las penalizaciones, para el caso del incumplimiento del con­trato.

• Se imponga un incremento del precio por servi­cios accesorios.

• Imponer al comprador la obliga­ción de abonar los gastos de preparación de titula­ción, gastos que son del vendedor: escritura de obra nueva, la división horizontal o los honorarios de notario y registro de la escritura de obra nueva.

Recuerde que el comprador tiene a su dis­posición el Registro de Entidades Aseguradoras o el Registro del Banco de España para comprobar si el promotor garantiza expresamente la devolución de las cantidades pagadas a cuenta más el 6% de interés anual para cubrir los casos en los que la construcción no se realice o no se termine en los plazos previstos.

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¿Es necesario especificar los metros útiles en el contrato privado de compraventa? ¿Qué puede ocurrir si sólo se especifican los construidos?

Situación. En una venta de viviendas sobre plano, el promotor plasmó en un contrato privado de compraventa los metros de la futura vivienda, pero no especificó si se trataba de metros útiles (habitables) o bien de metros construidos. Más tarde el comprador comprobó que la su­perficie citada no era la útil, sino la construida, y demandó al promotor, exigiendo la resolución del contrato y la devolución del dinero entregado.

Obra Nueva

El Tribunal Supremo considera que la cláusula que especifica los me­tros de la vivienda (y que en este caso no aclaraba si eran útiles o cons­truidos) debe interpretarse siempre de la forma que resulte más favorable al comprador. Por tanto, el tribunal consideró que se había incumplido una obligación esencial del contrato por parte del promotor como es la es­pecificación de los metros útiles. Además, los metros útiles deben venir especificados no sólo en el con­trato, sino también en cualquier oferta (folletos, trípticos…) que se le en­tregue al interesado. Es decir, deben venir especificados siempre, con in­dependencia de que también se incluyan los metros construidos.

Segundamano

¿Qué sucede si ocurre lo mismo, pero en el caso de una vivienda de segundamano? Entonces conviene especificar en el contrato, como mínimo, que la vivienda se adquiere como cuerpo cierto (es decir, co­mo una realidad física conocida) y que el comprador ha comprobado su estado físico. Así se reducirán riesgos, si no se especifican los me­tros útiles, o hay una equivocación en el detalle de éstos.

En las ventas de viviendas de segunda mano, a veces se des­conocen los metros útiles, pues suelen constar sólo los construidos. Enton­ces es aconsejable que, además de especificar que aquélla se vende como cuerpo cierto, se anexe en el contrato privado una nota simple registral.

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El catastro le acaba de remitir una notificación en la que le indica el valor asignado a unos pisos que ha construido recientemente, y usted considera que estos valores son demasiado altos. ¿Cómo pue­de recurrir si no está de acuerdo?

Recurso

Para interponer un primer recurso ante es­te tipo de actos, no es necesaria la presencia de abo­gado ni de procurador. Y tiene dos alternativas pa­ra recurrir:

• Iniciar un recurso de reposición ante la Geren­cia del Catastro que dictó la valoración.
• O bien interponer una reclamación económico-administrativa: en lugar de acudir ante el órga­no que dictó el acto, el recurso se interpone ante el Tribunal Económico-Administrativo de la provincia donde esté la Gerencia del Catastro.

Opte por el recurso de reposición, si cree que ha habido un error en la valoración: si sus explicaciones son claras, el funcionario aceptará sus argumentos y modifi­cará la valoración inicial. Y si no le hacen caso, siempre puede acudir a la vía económico-adminis­trativa.

Incluya en el recurso sus datos per­sonales y una referencia al acto y al número de ex­pediente contra el que esté recurriendo. Apoye sus razonamientos con datos concretos: si no está de acuerdo con el valor que le aplican, por ejemplo, acompañe el recurso escogido con una valoración hecha por un técnico competente. El plazo para recurrir se indica en la no­tificación que le enviarán a su domicilio.

Sin respuesta

Puede ocurrir que el tiempo trans­curra y no le contesten al recurso interpuesto. ¿Qué debe hacer entonces? Si han transcurrido 30 días hábiles -es decir, sin contar los festivos- desde que presentó el recurso y aún no ha recibido respuesta, considérelo desestimado y acuda al Tribunal Económico-Admi­nistrativo.

Si por el contrario optó por la segunda alternativa -la reclamación económico-administrativa- y ha pasado un año sin respuesta, deberá interponer un recurso contencioso-administrativo ante los tribunales, esta vez con abogado. Pero no olvide que la ley obliga a la Administración a que resuelva. Por tanto, siempre puede esperar a que le notifiquen la resolución expresa.

Obligación de pago

Recuerde que el hecho de recurrir no le exime de la obligación de pagar, aunque al final le acaben dan­do la razón. Si gana, ya los recuperará. La otra alternativa -en caso de que esté muy enfadado y no quiera soltar ni un eu­ro- es que no pague, siempre y cuando solicite una medida cautelar de suspensión de la ejecución y aporte un aval que garantice el pago.

Apoye sus razonamientos con datos concretos. Si no está de acuerdo con el valor que se aplica a la vivienda o al solar es conveniente que acompañe el recurso  con una valoración hecha por un arquitecto o un aparejador.

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Situación

Usted compró hace unos años a una constructora-promotora una vivienda todavía no edificada. La compra se hizo a través de un documento privado, donde se describía en detalle el piso adquirido, su situación, memoria de calidades, etc…, y se fijaban las condiciones y plazos a los que se sometía la adquisición.

Retraso

Esta situación, que inicialmente no debería suponer problema alguno, se complica cuando la inmobiliaria o el constructor se retrasan en la entrega de la vivienda. Esto puede tener graves consecuencias para el comprador cuando éste, a su vez, ha comprometido la venta de su actual piso para una fecha concreta, fijada en función de los plazos de entrega inicialmente previstos por la constructora. El comprador puede encontrarse sin la vivienda que debía recibir en una fecha determinada, y sin su anterior piso, por haberlo vendido, viéndose obligado a vivir temporalmente de alquiler o en un hotel, además de incurrir en gastos por traslados, guardamuebles…

Reclamación

Si usted se encuentra en esta situación, puede reclamar a la constructora, ya que ésta ha incumplido el plazo de entrega de la vivienda. Podrá reclamar una indemnización por los gastos ocasionados: posibles alquileres, gastos de guardamuebles, costes de traslados adicionales no previstos, etc…

Si en el contrato no se dijo nada, que será lo más probable, para conseguir esta indemnización se verá obligado a acudir a los tribunales.

Legislación

A menudo, el contrato privado sólo hace referencia a las consecuencias que se derivan si la parte compradora no cumple alguno de los plazos previstos para el pago de los importes estipulados, sin que, por el contrario, se establezca un plazo límite de finalización de la obra y entrega, de la vivienda. Exija siempre que se indique la fecha de finalización. Recuerde que la ley establece que en los contratos de compraventa de una vivienda en construcción esta mención es obligatoria.

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