Es habitual que el promotor de un edificio realice ven­tas sobre plano, y que cobre algunas cantidades a cuenta. ¿Qué debe hacer con estos importes?

La ley es muy protectora con los consumidores, y trata de protegerlos ante posibles incumplimientos del promotor de la obra. Así, en el contrato debe fijarse la fecha de entrega de la obra (sin que sea válido establecer fechas aproximadas), y el promotor debe garantizar la devolución de las cantidades recibidas si incumple su obli­gación de iniciar la construcción (o de entregar la obra ya construida) en la fecha prevista.

Garantía

Cuando se reciben cantidades a cuenta antes del inicio de la construcción (o durante ésta), el promotor debe:

• Garantizar su devolución en caso de incumplimiento de los plazos de entrega pactados. La devolución comprenderá las cantidades percibidas más el interés legal del dinero devengado durante el tiem­po transcurrido.
• Dicha garantía debe formalizarse a través de un aval o contrato de seguro otorgado por una entidad financiera. En cualquier documento de propaganda, o en el propio documento de percepción de las cantidades, debe hacerse mención a la entidad garante.
• Además, las cantidades anticipadas deben percibirse a través de una cuenta bancaria, y quedarán depositadas en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promo­tor. Eso sí, podrá disponerse de ellas a efectos de atender la propia construcción de las viviendas.

Cumplimiento

Si el promotor cumple con los plazos de entrega, la garantía se extingue automáticamente. Y si no cumple, el comprador puede rescindir el contrato (percibiendo la cantidad asegurada), o bien otorgar una prórroga al promotor (quedando la garantía vigente).

Multas

Por último, recuerde que aunque en el contrato no interviene la Administración Pública (se trata de una relación privada entre promotor y comprador), ésta puede revisar el cumplimiento de todos los requisitos, e imponer sanciones. El importe de éstas puede llegar a ser de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada.

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¿Es necesario especificar los metros útiles en el contrato privado de compraventa? ¿Qué puede ocurrir si sólo se especifican los construidos?

Situación. En una venta de viviendas sobre plano, el promotor plasmó en un contrato privado de compraventa los metros de la futura vivienda, pero no especificó si se trataba de metros útiles (habitables) o bien de metros construidos. Más tarde el comprador comprobó que la su­perficie citada no era la útil, sino la construida, y demandó al promotor, exigiendo la resolución del contrato y la devolución del dinero entregado.

Obra Nueva

El Tribunal Supremo considera que la cláusula que especifica los me­tros de la vivienda (y que en este caso no aclaraba si eran útiles o cons­truidos) debe interpretarse siempre de la forma que resulte más favorable al comprador. Por tanto, el tribunal consideró que se había incumplido una obligación esencial del contrato por parte del promotor como es la es­pecificación de los metros útiles. Además, los metros útiles deben venir especificados no sólo en el con­trato, sino también en cualquier oferta (folletos, trípticos…) que se le en­tregue al interesado. Es decir, deben venir especificados siempre, con in­dependencia de que también se incluyan los metros construidos.

Segundamano

¿Qué sucede si ocurre lo mismo, pero en el caso de una vivienda de segundamano? Entonces conviene especificar en el contrato, como mínimo, que la vivienda se adquiere como cuerpo cierto (es decir, co­mo una realidad física conocida) y que el comprador ha comprobado su estado físico. Así se reducirán riesgos, si no se especifican los me­tros útiles, o hay una equivocación en el detalle de éstos.

En las ventas de viviendas de segunda mano, a veces se des­conocen los metros útiles, pues suelen constar sólo los construidos. Enton­ces es aconsejable que, además de especificar que aquélla se vende como cuerpo cierto, se anexe en el contrato privado una nota simple registral.

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A usted le encanta el lugar donde se levantará un edificio dentro de unos años, así que pretende adquirir un piso ahora. ¿Qué precauciones debe tomar tenien­do en cuenta que falta tanto tiempo y que tiene que entregar dinero?

Situación. Usted ha decidido comprar un piso a una promotora. Aún no han comenzado las obras y aquélla les anuncia que la vivienda se entregará dentro de unos 18 meses. Hasta entonces, y según viene establecido en el contrato que le han dado, deberá pagar a la promotora un 20% a cuenta so­bre el precio de la vivienda, en varios plazos. ¿Qué aspectos le conviene revisar antes de firmar el contrato?. Si finalmente no le entregan el piso, ¿le devolverán las cantidades anticipadas?

Precauciones

A la hora de adquirir una vivienda en construcción, conviene hacer varias comprobaciones previas para no encontrarse con sorpresas desagradables. Por tanto, antes de firmar el contrato privado de compra­venta tome las siguientes precauciones:

• Solicite información so­bre la sociedad promotora propietaria de la vi­vienda, mediante una nota informativa obtenida a través del Registro Mercantil ,del domicilio de la sociedad. De esta forma podrá enterarse de algunos datos que les dará una idea de su sol­vencia y seriedad: en qué año se constituyó, qué capital tiene, quiénes son sus administradores, etc.
• Solicite una nota simple de la inscripción del solar. Para ello la promotora deberá facilitarle sus datos de inscripción. Y antes de firmar la escritura pública -cuando la vivien­da ya esté finalizada-, obtenga en el mismo Re­gistro de la Propiedad una certificación de car­gas y gravámenes, para comprobar las cargas concretas que puedan afectar a la vivienda.

• Solicite a la promotora una copia de la licencia de edificación concedida por el Ayuntamiento correspondiente.

Contrato privado

Facultades. En cuanto al contrato privado de compraventa, es importante asegurarse de que quien lo firma tiene facultades para transmitir el inmueble (es decir, que es administrador de la promotora, o un apoderado con poder suficiente pa­ra vender). Exija entonces la exhibición del poder y las facultades del firmante.

Garantías. El promotor debe garantizarle la devolución de las cantidades en­tregadas más el 6% de interés anual, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa, dentro del plazo convenido. Dicha garantía debe ofrecerse mediante un contra­to de seguro o un aval bancario, a los que debe hacerse referencia en el contrato privado.

Cargas. También debe incluirse una cláusula en la que se reflejen las cargas que recaerán sobre la vivienda. Si el promotor solicita una hipo­teca para realizar la obra, verifiquen que sus con­diciones son buenas (ya que, cuando la obra finali­ce, usted será quien continuará pagando la hipoteca). Y si está interesado en negociar la hi­poteca con su propio banco, pacte en el contrato privado que la vivienda se transmitirá libre de car­gas y gravámenes.

Plano de la vivienda. Adjunte los pla­nos de la vivienda al contrato privado de compra­venta, como un anexo a éste.

Retraso en la entrega. El contrato debe de incluir una cláu­sula de penalización, para el caso de que la pro­motora se retrase en el plazo de entrega.

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Usted hizo entrega de una pequeña cantidad en concepto de reserva a través de una agencia inmobiliaria, para efectuar la compra de una vivienda que se encontraba en fase de construcción. Ahora ha decidido dar marcha atrás porque el promotor no le garantiza mediante un aval o seguro, conforme marca la ley, la devolución de las cantidades entregadas, en el supuesto de que la obra finalmente no finalizase. ¿Puede el vendedor-promotor retenerle la cantidad entregada por usted?

Situación. El comprador entregó a la agencia intermediaria la cantidad de 3.000€, aceptando un documento donde se estipulaba que la cantidad entregada se hacía en concepto de reserva, a cuenta del precio final. En ese mismo documento también se estipulaba que el contrato privado de compraventa se firmaría en un plazo máximo de 15 días, donde se fijarían las condiciones definitivas de la transacción, haciéndose entrega también de otra cantidad adicional en concepto de arras.

Tan solo una reserva. El promotor no puede retener dicha cantidad, puesto que lo que se había firmado había sido tan solo una reserva condicionada a la firma del contrato, que no llegó a formalizarse porque el vendedor no quiere cumplir con sus obligaciones de entregarle el aval bancario.

¿Cuál sería la solución más viable?

Lo mejor sería remitir a la agencia intermediaria encargada de la gestión un escrito, donde incluya lo siguiente:

• Que el documento firmado hacía mención a la entrega de 3.000€ en concepto de reserva, por lo que no existió compraventa del piso.

• Que la compraventa no llego a efectuarse porque el promotor no quiso asumir sus obligaciones.

• Que al no existir compraventa no puede hablarse de indemnización por echarse atrás.

• Incluya por último, que se le ponga a su disposición la cantidad entregada en un plazo razonable, indicándole amablemente, que si no lo hacen se verá obligado a reclamar dichas cantidades por vía judicial.

¿Por qué el vendedor no puede hacer suya la cantidad entregada?

Para que el vendedor pueda retener dicha cantidad, deberían haber concurrido dos circunstancias:

• Promotor y comprador deberían de haber firmado un documento de compraventa donde se estipulase que la cantidad entregada tenía la condición de paga y señal.

• Igualmente debería de haberse mencionado que la citada cantidad tenía la consideración de arras penitenciales.

Sepa usted que… El promotor no puede retener dicha cantidad, puesto que lo que se había firmado había sido tan solo una reserva condicionada a la firma del contrato, que no llegó a formalizarse porque el vendedor no quiere cumplir con sus obligaciones de entregarle el aval bancario.

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En ocasiones la casa de nuestros sueños aún no está ejecutada porque se encuentra en construcción. En este artículo le explicamos que aspectos deberá cuidar y tener en cuenta al comprar una vivienda sobre plano.

Situación. Usted acaba de visitar un solar en la periferia de su localidad donde se va a edificar una promoción de viviendas. En dicha promoción ha visto una vivienda de dos dormitorios que presenta una distribución magnífica y no quiere perder la oportunidad de hacerse con ella.

La peculiaridad de comprar sobre plano radica en que el adquirente o comprador, presumiblemente debe de fiarse de los planos que proyectarán su futura vivienda.

El vendedor está obligado a facilitarle  al futuro comprador la siguiente documentación:

Plano de la vivienda y su ubicación. En el plano debe figurar la situación exacta del solar donde se va a edificar la construcción, también deberá tener en su poder una copia del plano de la vivienda con su superficie útil.

Memoria de calidades. Igualmente le deberán facilitar las calidades del inmueble, donde el arquitecto acredite los materiales y elementos que se emplearán en la obra: tipo de ventanas, suelos, sanitarios, aislamientos, zonas comunes….

Plano de las instalaciones de la vivienda. Donde se describan el trazado de las redes eléctricas, agua, gas, calefacción, plano de la salida de incendios.

Modelo de escrito para solicitar los correspondientes planos de instalaciones al vendedor:

Precio pactado y forma de pago. Debe tener una información detallada en cuanto al precio de venta (incluyendo el precio total, la forma y medios de pago). El precio fijado sobre plano es definitivo, por consiguiente, cualquier variación de la obra, que implique un nuevo importe, deberá tener el consentimiento expreso del comprador.

Contrato. En el contrato de compraventa deberá constar claramente los datos de identificación del vendedor y, si es una sociedad, los datos de inscripción en el registro mercantil. También deberá contener los datos identificativos del constructor y del arquitecto director de obra.

Fecha de entrega. En el contrato de compraventa deberá constar la fecha de entrega sin ningún tipo de ambigüedad. No sería válida una cláusula donde se indicase una fecha de entrega indeterminada, como por ejemplo la siguiente: ” El inmueble se entregará cuando se obtenga la correspondiente cédula de habitabilidad “.

Garantías. El promotor está obligado a abrir una cuenta corriente destinada únicamente para ingresar las entregas a cuenta que se van realizando por los compradores durante la ejecución de la obra. Igualmente las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de una vivienda, sobre plano o en construcción, deben estar avaladas por la promotora mediante una entidad bancaria o aseguradora.

Importante…En el caso de que la construcción no se inicie ni termine en los plazos convenidos en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, el comprador tiene derecho a que se le devuelva la cantidad entregada, incrementada en el 6% de interés anual.

Sepa usted que…La información dada en la publicidad obliga tanto como la del contrato.

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Usted ha comprado una vivienda que se encuentra en fase de obra, no obstante, y a pesar de que la obra presenta un buen ritmo de construcción, a usted se le plantea una serie de dudas: ¿Qué pasaría si la obra no se terminase?, ¿Y si el promotor fuese a la quiebra?

Para evitar situaciones e incertidumbres tales como que el promotor no termine la obra por falta de liquidez, la ley obliga al promotor a lo siguiente:

• Si el promotor solicita pagos a cuenta durante el transcurso de las obras, tiene obligación legal de entregar al adquirente un aval bancario o seguro, con el objeto de garantizar a este último que las cantidades desembolsadas durante las obras les serán reintegradas. Esta garantía se extenderá tanto a las cantidades entregadas en efectivo, como las realizadas mediante cualquier efecto cambiario.

• La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas, mas los intereses legales del dinero, vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.

• Dado que la obligación de avalar y asegurar es impuesta por ley a los promotores, a éstos compete el pago de los gastos financieros, derivados de la apertura y mantenimiento de los avales, sin que dicho coste pueda repercutirse a los adquirentes.

• Las cantidades entregadas durante la construcción de la obra, deberán estar domiciliadas por el promotor en una cuenta especial, destinada únicamente para tal fin. Con ello se pretende, en primer lugar, que no se produzca una confusión entre el patrimonio del promotor y dichas cantidades, y, en segundo lugar, que se utilicen para obras distintas de aquellas para las que fueron entregadas.

Sepa usted que…Ciertos promotores intentan evitar la obligación legal a la que nos hemos referido anteriormente, indicando a los adquirentes que si exigen aval no se les venderá la vivienda. En este caso, deben ser los poderes públicos, y más concretamente las comunidades autónomas,  las que deben de velar por los derechos de los usuarios.

Consejo… La ley debe de ser aplicada y por garantía de nuestros propios intereses, si el promotor no ofrece aval o seguro, solicitémoslo. Si se niega, denúncielo y el amparo legal velará por nuestros intereses.

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