Usted es un promotor inmobiliario y quiere comprar un terreno donde construir. En algunas adquisiciones de terrenos se devenga el IVA y en otras el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y para el adquirente, las con­secuencias de uno y otro impuesto son diferentes. Vea a continuación dichas diferencias.

Vende un particular

Si el terreno se lo vende una persona física que lo tiene a título particular (es decir, que no uti­liza el terreno para ninguna actividad económica), la transmisión quedará gravada por el ITP, im­puesto que supone entre un 6% y un 7% del valor de transmisión (según la comunidad autónoma). Este impuesto, a diferencia del IVA, no es deducible para el adquirente.

No obstante, existe una excepción a esta regla: si el terreno está en curso de urbaniza­ción y el transmitente es el urbanizador la trans­misión está sujeta a IVA. En este caso, la persona físi­ca vendedora ya no se considera un particular, sino un empresario a todos los efectos, de esta forma:

• El vendedor repercutirá el IVA en la venta (al 16%) y podrá deducirse el impuesto que haya so­portado por la urbanización.
• El adquirente soportará el impuesto y se lo de­ducirá junto con los restantes IVA soportados por su actividad de promoción inmobiliaria.

Vende una empresa

Si el vendedor del terreno edificable o en cur­so de urbanización es una sociedad mercantil, la transmisión estará sujeta al IVA. A efec­tos de este impuesto, las sociedades mercantiles tienen la consideración de empresarios, por lo que deberán repercutir el impuesto.

Sólo hay un supuesto en que la transmisión de un terreno por parte de una sociedad mercantil no lleva IVA: si el terreno que se transmite no es edificable y no está en curso de urbanización. Pero si se plantea una adquisición de este tipo, comprador y vendedor todavía pueden ponerse de acuerdo para que la transmisión se haga con IVA (y así evitar el coste que para el adquirente supone el ITP). Para ello, deberán manifestar en la escritura de compraventa que la sociedad vende­dora “renuncia a la exención de IVA”, y que la enti­dad compradora “tiene derecho a deducir el 100% del IVA que soporta en sus adquisiciones de bienes y servicios”.

Recuerde que en las transmisiones de inmuebles sujetas a IVA también se devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supone entre el 0,5% y el 1%, según la comunidad autónoma).

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Usted ha comprado una parcela y va a construirse un cha­let. El presupuesto de la obra ya lo tiene aprobado, pero ¿sabe que tendrá que pagar el im­puesto derivado por hacer obra?

En primer lugar, asegúrese de que la parcela donde pretende construir está calificada para ello. A continuación, usted deberá solicitar en su Ayuntamiento la correspondiente licencia de obras, acompañada del proyecto de edificación que haya hecho el arquitecto correspondiente.

Acto seguido deberá liquidar el Impuesto so­bre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que grava la realización de cualquier obra que exija licencia de obras o urbanística. Este impuesto de­berá abonarlo cuando retire la licencia de obras del Ayuntamiento.

El ICIO se paga por el hecho de hacer la obra, incluso si no se ha solicitado la licencia. Pe­ro no todos los ayuntamientos lo cobran. Por su parte, la licencia de obras puede estar gravada con una tasa municipal, aunque no todos los ayunta­mientos siguen esta práctica.

Hay cuatro situaciones posibles:

• Ayuntamientos que contemplan la tasa y el im­puesto (la mayoría de los grandes).
• Ayuntamientos que sólo cobran el impuesto (en ciudades de tamaño medio).
• Ayuntamientos que sólo tienen la tasa munici­pal (en municipios pequeños).
• Ayuntamientos que no cobran ni tasa ni im­puesto (en municipios pequeños).

Pago del impuesto

El impuesto debe pagarlo quien encarga la obra, aunque no sea propietario del piso o del terreno donde se construye. En el momento en que el Ayuntamiento concede la licencia de obras, notifica el plazo para presentar una autoliquidación (es de­cir, el contribuyente debe declarar, calcular e in­gresar la cuota). Con la concesión de la licencia se hace una autoliquidación provisional basada en el presupuesto de obra. En caso de que la licencia no se haya pedido, la autoliquidación se hará al comenzar las obras. Al fin de la obra, y a la vista del coste definitivo, se hace una liquidación de las diferencias que pueda haber.

Cálculo del impuesto

En la liquidación provisional, el importe corresponde a un porcentaje del presupuesto presentado para la licencia. En la liquidación definitiva, el importe co­rresponde al mismo porcentaje pero calculado so­bre el coste final de la obra. La Ley de Ha­ciendas Locales marca un máximo que, en pobla­ciones superiores a los 100.000 habitantes, oscila entre el 2,4% y el 4%.

La ley le permite descontar de la cuota el importe pagado en concepto de tasa por licencia de obras, pero tenga en cuenta que casi ningún Ayun­tamiento incluye esto en sus ordenanzas.

Ejemplo

Si pretende construirse un cha­let unifamiliar de 350 m² con un presupuesto de 200.000 euros. El máximo importe estatal del ICIO corresponde a 8.000 euros (4%), excepto Bilbao, que puede excederlo por ser un territorio foral. En cuan­to a la tasa municipal, no hay un máximo fijado, pero allí donde se cobra alcanza un promedio de unos 2.000 euros. Palma de Mallorca, Bilbao o Má­laga también son plazas donde se supera el prome­dio con creces.

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