Usted sabe que no es lo mismo la superficie útil que la superficie construida. Pero, ¿qué elementos se tienen en cuenta exactamente para determinarla su­perficie útil de un piso?

La superficie útil es la “que se puede pisar”. Así, debe computar:

• El perímetro delimitado por la cara interior de los cerramientos externos.
• El 50% de la superficie de las terrazas, balcones y tendederos de uso privativo.

A la superficie calculada anteriormente deberá restar la superficie ocupada por las paredes y columnas interiores, los bajantes que tengan una sección superior a los 100 centímetros cuadrados y aquellos rincones o espacios cuya altura libre des­de el suelo sea inferior a 150 centímetros (huecos debajo de escaleras, o rincones en buhardillas…).

En cualquier caso, sepa que si la venta es de un edificio de nueva construcción, el promo­tor debe poner a disposición del público informa­ción que, entre otros aspectos, recoja la descripción de la vivienda y su superficie útil.

En las compraventas entre particu­lares esta obligación de información no es tan es­tricta (ya que la ley presume que comprador y ven­dedor actúan en pie de igualdad). Pero, para evitar cualquier conflicto por culpa de la su­perficie, actúe de la siguiente forma:

• Fije el precio de la vivienda de forma alzada (sin referirlo a tanto por metro cuadrado).
• Describa el inmueble según la redacción que ya existe en el Registro de la Propiedad.
• Indique expresamente que la vivienda se vende como “cuerpo cierto”, y que, como tal, el compra­dor la ha visto y la acepta en su totalidad. Así el adquirente no podrá decir que se le ha vendido un piso más pequeño de lo que él pen­saba, incluso aunque hubiese habido un error a la hora de informarle sobre su superficie útil.

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La ley es muy protectora con los consumidores, y trata de protegerlos ante posibles incumplimientos del promotor de la obra. Así, en el contrato debe fijarse la fecha de entrega de la obra (sin que sea válido establecer fechas aproximadas), y el promotor debe garantizar la devolución de las cantidades recibidas si incumple su obli­gación de iniciar la construcción (o de entregar la obra ya construida) en la fecha prevista.

Garantía

Cuando se reciben cantidades a cuenta antes del inicio de la construcción (o durante ésta), el promotor debe:

• Garantizar su devolución en caso de incumplimiento de los plazos de entrega pactados. La devolución comprenderá las cantidades percibidas más el interés legal del dinero devengado durante el tiem­po transcurrido.
• Dicha garantía debe formalizarse a través de un aval o contrato de seguro otorgado por una entidad financiera. En cualquier documento de propaganda, o en el propio documento de percepción de las cantidades, debe hacerse mención a la entidad garante.
• Además, las cantidades anticipadas deben percibirse a través de una cuenta bancaria, y quedarán depositadas en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promo­tor. Eso sí, podrá disponerse de ellas a efectos de atender la propia construcción de las viviendas.

Cumplimiento

Si el promotor cumple con los plazos de entrega, la garantía se extingue automáticamente. Y si no cumple, el comprador puede rescindir el contrato (percibiendo la cantidad asegurada), o bien otorgar una prórroga al promotor (quedando la garantía vigente).

Multas

Por último, recuerde que aunque en el contrato no interviene la Administración Pública (se trata de una relación privada entre promotor y comprador), ésta puede revisar el cumplimiento de todos los requisitos, e imponer sanciones. El importe de éstas puede llegar a ser de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada.

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Usted acaba de estrenar un piso de nueva construcción y está viendo que todo el parquet se le levanta por momentos. ¿Cuánto tiempo tiene de garantía para reclamar? ¿Cómo debe hacerlo?

Garantía del promotor

La Ley de Ordenación de la edificación establece que el promotor responde, entre otros, de la ” in­demnización o reparación de los daños provocados por vicios o defectos de ejecución que afecten a ele­mentos de terminación o acabado de obras ” (pintu­ra, carpintería, ajuste de puertas, barnizado, etc). Y en este grupo cabría incluir el problema que us­ted está sufriendo.

Plazo de garantía y de reclamación

La Ley concede tres años de garantía por defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad. Sería un caso como el que nos ocupa —pues no hay duda de que el levantamiento del parquet hace que un piso sea difícilmente habitable- o de que, por ejemplo, en la vivienda hicieran su aparición humedades que no afecten a la estructura o resistencia del edificio (si afectan a la estructura, el plazo de garantía es de 10 años). Recuerde también que, una vez detectado el defecto y notificado al responsable dentro de estos tres años, el plazo de reclamación judicial es de dos años. Es decir, surgido el vicio o defecto usted sólo tiene dos años para reclamar, en lugar de los 15 años de que se disponía antes.

Reclamación

En primer lugar, trate de re­solver el problema directamente con la persona o entidad (promotor) implicada. Si no llegan a nin­gún acuerdo, envíele un burofax exponiendo:

• Una descripción completa de los desperfectos detectados, indicando que son defectos de ejecu­ción que todavía están en periodo de garantía.
• La solicitud de reparación o reinstalación del parquet. También puede solicitar una indemnización del coste de la reparación, cuantificándola (adjunte un presupuesto, si lo ha so­licitado de algún profesional).

Arbitraje

Si el problema continúa sin solucionar­se de forma amistosa, no excluya la posibilidad de acudir al sistema arbitral de consumo para resol­ver esta reclamación, pues es rápido y gratuito. Puede informarse en la Oficina Municipal de Atención al Consumidor de su localidad. Este sistema tiene un problema: si el recla­mado no quiere someterse a arbitraje, no se le pue­de obligar. Ahora bien, si acepta el sometimiento a arbitraje, deberá cumplir lo que se resuelva.

Judicial

Si el responsable no resuelve el proble­ma y no accede al arbitraje de consumo, ya no le quedará más remedio que acudir a la vía judicial. Para ello necesitará la asistencia de un abogado y un procurador, si la cuantía supera los 900 euros. Tenga entonces en cuenta lo siguiente:

• Si resulta que a otro u otros vecinos les pasa lo mismo que a usted, presenten una reclamación conjunta que les dará más fuerza,
• En este procedimiento el sistema de prueba es más favorable para usted que para el promotor: usted sólo deberá probar que existen los desperfectos, que están cubiertos por la garantía y que ha reclamado en el plazo correcto. Será el demandado quien deberá demostrar que no es responsable de la aparición de los defectos, lo que resulta bastante complicado.

Seguro

Si dispone de un seguro que cubra el daño ocurri­do, no dude en utilizarlo y reclamar el arreglo a la compañía. Si ésta se hace cargo de la indemni­zación, usted ya podrá olvidarse del asunto: ya se espabilará la aseguradora en reclamar posterior­mente al promotor, si lo considera oportuno.

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Usted es un promotor inmobiliario y quiere comprar un terreno donde construir. En algunas adquisiciones de terrenos se devenga el IVA y en otras el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y para el adquirente, las con­secuencias de uno y otro impuesto son diferentes. Vea a continuación dichas diferencias.

Vende un particular

Si el terreno se lo vende una persona física que lo tiene a título particular (es decir, que no uti­liza el terreno para ninguna actividad económica), la transmisión quedará gravada por el ITP, im­puesto que supone entre un 6% y un 7% del valor de transmisión (según la comunidad autónoma). Este impuesto, a diferencia del IVA, no es deducible para el adquirente.

No obstante, existe una excepción a esta regla: si el terreno está en curso de urbaniza­ción y el transmitente es el urbanizador la trans­misión está sujeta a IVA. En este caso, la persona físi­ca vendedora ya no se considera un particular, sino un empresario a todos los efectos, de esta forma:

• El vendedor repercutirá el IVA en la venta (al 16%) y podrá deducirse el impuesto que haya so­portado por la urbanización.
• El adquirente soportará el impuesto y se lo de­ducirá junto con los restantes IVA soportados por su actividad de promoción inmobiliaria.

Vende una empresa

Si el vendedor del terreno edificable o en cur­so de urbanización es una sociedad mercantil, la transmisión estará sujeta al IVA. A efec­tos de este impuesto, las sociedades mercantiles tienen la consideración de empresarios, por lo que deberán repercutir el impuesto.

Sólo hay un supuesto en que la transmisión de un terreno por parte de una sociedad mercantil no lleva IVA: si el terreno que se transmite no es edificable y no está en curso de urbanización. Pero si se plantea una adquisición de este tipo, comprador y vendedor todavía pueden ponerse de acuerdo para que la transmisión se haga con IVA (y así evitar el coste que para el adquirente supone el ITP). Para ello, deberán manifestar en la escritura de compraventa que la sociedad vende­dora “renuncia a la exención de IVA”, y que la enti­dad compradora “tiene derecho a deducir el 100% del IVA que soporta en sus adquisiciones de bienes y servicios”.

Recuerde que en las transmisiones de inmuebles sujetas a IVA también se devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supone entre el 0,5% y el 1%, según la comunidad autónoma).

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¿Qué sucede cuando los daños en la construcción se deben a un caso fortuito? ¿Qué responsabilidad tendrían los agentes que intervienen en la construcción?

De igual forma que la ley de la edificación recoge el tipo de defectos por los que responden los agentes y el plazo de garantía de su responsabilidad, también incluye aquellos su­puestos donde quedan librados de ésta. Algunos de estos supuestos son los siguientes:

• Los daños ocasionados por el mal uso o la falta de mantenimiento del edificio.
• Los perjuicios derivados de modificaciones u obras hechas en el edificio tras su recepción.
• Daños derivados de una explosión o incendio, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
• Daños que tengan su origen en casos fortuitos o de fuerza mayor, o que sean acto de un tercero o del propio perjudicado por el daño.

Interpretación

El promotor y el resto de agentes (constructor y técnicos) no serán responsables cuando puedan demostrar que el da­ño sufrido por el edificio se produjo a consecuencia de un caso fortuito o por fuerza mayor, o fue causa­do por un tercero o por el propio perjudicado.

Para que un tribu­nal aprecie que ha habido caso fortuito, usted debe­rá probar que en la obra se actuó con la debida di­ligencia, y que el daño deriva de un acontecimiento imprevisible e inevitable, y únicamente de dicho acontecimiento.

¿Qué es caso fortuito?

En la mayoría de ocasiones, el caso for­tuito está ligado a un fenómeno meteorológico. En estos casos los tribunales se pronuncian según las circunstancias que concurran, sin generalizar.

En ocasiones se hacen edificaciones que cortan torrentes naturales cuyo fin es el paso natural de las aguas. Obviamente, unas lluvias to­rrenciales causarán entonces daños, pero éstos res­ponderán más a la deficiente planificación de la ur­banización, que al caso fortuito. Asimismo, una de­ficiente construcción puede obstruir el sistema de desagüe, provocado en mayor medida por la defi­ciencia de la obra que por el volumen de la tormen­ta. Este último caso está más ligado a la responsa­bilidad municipal.

Seguro decenal

Tampoco puede el promotor pensar que la suscripción del seguro decenal le deja a salvo de cualquier polémica. Así, si la compañía asegurado­ra considera que hay un caso fortuito se negará a pagar, y el propietario afectado llevará al promotor ante los tribunales.

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Los promotores vienen obligados a avalar las cantidades percibidas durante las obras. ¿Sabía usted que este gasto es deducible?

Obligación

Ya sabe que los promotores vienen obligados a avalar por una entidad bancaria las cantidades recibidas a cuenta, lo cual puede su­poner un coste variable derivado de la comisión por el servicio. Tenga en cuenta este coste -que a veces pasa desapercibido- cuan­do calcule el precio final de venta de la vivienda, con el fin de no ver re­ducidos sus beneficios.

Deducible

La comisión que pueda cobrarle el banco por otorgar el aval será un gasto fiscalmente deducible de su actividad inmobiliaria, por lo que podrá deducir su IRPF o su Impuesto sobre Sociedades, según usted actúe como persona física o jurídica. Y no sólo lo será porque se trata de un gasto derivado de una aval obligatorio por ley, sino porque está direc­tamente ligado a la actividad de promoción inmobiliaria, de hecho, la co­misión también sería deducible si el aval no fuese obligatorio pero usted lo ofreciese a sus clientes como una ventaja más de contratar con usted.

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Usted va a contratar una hipoteca para realizar una promoción y le interesa disponer de algunos pisos libres de hipoteca por­que ya tiene un comprador que le pagará al contado. ¿Podrá asignarla hipo­teca sólo a unos pisos determinados?

Cuando finalice la obra y divida la finca para inscribir los pisos resul­tantes, nada impide que algunos queden libres de la hipoteca, y que ésta se reparta entre los demás, en las proporciones que usted crea mejores.

Para que pueda inscribir esta distribu­ción “no proporcional” en el Registro de la Propiedad, deberá cumplir los siguientes requisitos:

• El banco acreedor deberá estar de acuerdo con este reparto. Piense que ahora cada piso responderá de una deuda mayor, y el banco podría oponerse si considerase que la deuda asignada a cada unidad es muy alta en proporción a su valor.
• Y también deberán estar de acuerdo todos los propietarios de las res­tantes fincas resultantes de la división. Seguramente en este punto no tendrá problemas, ya que el propietario será usted mismo, al no haber iniciado todavía la venta de los pisos.

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La constructora le entregó un piso con una superficie inferior a la que figuraba en el contrato privado de compraventa. ¿Puede negarse a otorgar la escritura de compraventa?

Ante esta situación, el vendedor demandó al compra­dor exigiendo el cumplimiento del contrato y que se le condenara a:

• El otorgamiento de la escritura pública de com­praventa.
• La subrogación en el préstamo hipotecario que había concertado la constructora.
• El pago de los intereses de dicho préstamo y de sus amortizaciones desde la fecha en que debe­ría haberse formalizado la escritura pública de compraventa y la subrogación.

El juzgado estimó la demanda, conde­nando al comprador a cumplir estas exigen­cias. Pero el comprador recurrió, y la Audiencia Provincial determinó que la constructora había incumplido el contrato, pues debía entregar las superficies vendidas, y no lo hi­zo, puesto que había una diferencia de cabida entre lo comprado y lo construido y entregado, así que el contrato se había infringido debido a una actuación unila­teral y exclusiva del vendedor.

La Audiencia dictaminó que la vendedo­ra debía indemnizar al comprador reduciendo el precio pactado en la parte proporcional relativa a la menor superficie entregada. En definitiva el contrato se conservaba, pero ceñido a la realidad, pues no se había respetado la relación contractual y se ha­bía frustrado la aspiración del comprado­r, al imponérsele una superficie inferior a la ad­quirida.

La Audiencia también declaró que el comprador no debía reintegrar los intereses del préstamo y la amortización del principal hasta que se formalizaran la escritura y la subrogación, tal y como se pretendía, por los siguientes motivos:

• No era una deuda exigible en el importe pacta­do, pues éste no había quedado establecido en el contrato.
• En el contrato privado de compraventa no se acordó expresamente el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, sino que se pactó que se produciría la subrogación a cargo del comprador para facilitar el pago del precio aplaza­do…, y en el proceso no quedó demostrado que el comprador fuera responsable de no ha­berse otorgado la subrogación: el incumplimien­to contractual fue responsabilidad exclusiva de la actuación de la constructora.

Finalmente, el Tribunal Supremo de­sestimó el recurso de casación interpuesto por la constructora, por lo que quedó firme la sentencia dictada por la Audiencia Provincial.

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Usted ha comprado una parcela y va a construirse un cha­let. El presupuesto de la obra ya lo tiene aprobado, pero ¿sabe que tendrá que pagar el im­puesto derivado por hacer obra?

En primer lugar, asegúrese de que la parcela donde pretende construir está calificada para ello. A continuación, usted deberá solicitar en su Ayuntamiento la correspondiente licencia de obras, acompañada del proyecto de edificación que haya hecho el arquitecto correspondiente.

Acto seguido deberá liquidar el Impuesto so­bre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que grava la realización de cualquier obra que exija licencia de obras o urbanística. Este impuesto de­berá abonarlo cuando retire la licencia de obras del Ayuntamiento.

El ICIO se paga por el hecho de hacer la obra, incluso si no se ha solicitado la licencia. Pe­ro no todos los ayuntamientos lo cobran. Por su parte, la licencia de obras puede estar gravada con una tasa municipal, aunque no todos los ayunta­mientos siguen esta práctica.

Hay cuatro situaciones posibles:

• Ayuntamientos que contemplan la tasa y el im­puesto (la mayoría de los grandes).
• Ayuntamientos que sólo cobran el impuesto (en ciudades de tamaño medio).
• Ayuntamientos que sólo tienen la tasa munici­pal (en municipios pequeños).
• Ayuntamientos que no cobran ni tasa ni im­puesto (en municipios pequeños).

Pago del impuesto

El impuesto debe pagarlo quien encarga la obra, aunque no sea propietario del piso o del terreno donde se construye. En el momento en que el Ayuntamiento concede la licencia de obras, notifica el plazo para presentar una autoliquidación (es de­cir, el contribuyente debe declarar, calcular e in­gresar la cuota). Con la concesión de la licencia se hace una autoliquidación provisional basada en el presupuesto de obra. En caso de que la licencia no se haya pedido, la autoliquidación se hará al comenzar las obras. Al fin de la obra, y a la vista del coste definitivo, se hace una liquidación de las diferencias que pueda haber.

Cálculo del impuesto

En la liquidación provisional, el importe corresponde a un porcentaje del presupuesto presentado para la licencia. En la liquidación definitiva, el importe co­rresponde al mismo porcentaje pero calculado so­bre el coste final de la obra. La Ley de Ha­ciendas Locales marca un máximo que, en pobla­ciones superiores a los 100.000 habitantes, oscila entre el 2,4% y el 4%.

La ley le permite descontar de la cuota el importe pagado en concepto de tasa por licencia de obras, pero tenga en cuenta que casi ningún Ayun­tamiento incluye esto en sus ordenanzas.

Ejemplo

Si pretende construirse un cha­let unifamiliar de 350 m² con un presupuesto de 200.000 euros. El máximo importe estatal del ICIO corresponde a 8.000 euros (4%), excepto Bilbao, que puede excederlo por ser un territorio foral. En cuan­to a la tasa municipal, no hay un máximo fijado, pero allí donde se cobra alcanza un promedio de unos 2.000 euros. Palma de Mallorca, Bilbao o Má­laga también son plazas donde se supera el prome­dio con creces.

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Las leyes protegen especialmente a los consumidores, por lo que muchas de estas cláusulas se consideran abusi­vas, y, por lo tanto, no válidas. La normativa trata de garantizar que las transacciones comerciales en las que intervienen particulares se fundamenten en la buena fe y en la justicia de las contrapresta­ciones

Entre las practicas más habituales de abuso que se realizan en una promoción inmobiliaria figuran las siguientes:

• Publicidad engañosa, como fotografías digitales que alteran la realidad.

• Imponer al comprador la firma ante un notario determinado, que por ley corresponde su elección a éste.

• Imprecisiones en la fecha de entrega del inmueble. El vendedor deberá asumir los gastos derivados del retraso que perjudiquen al comprador, si la fecha de entrega estaba explicitada en el contrato. Recuerde que la fecha de entrega de llaves debe estar bien determinada, indicándose, al menos, mes y año.

• Obligar al comprador a cancelar la hipoteca del promotor. Si el adquirente no quiere subrogarse en esta hipoteca -porque ya tiene el dinero para com­prar la casa, o porque quiere tramitar el préstamo en otro banco-, el promotor deberá cancelarla y ha­cerse cargo de los gastos correspondientes.

• No garantizar las cantidades entregadas durante las obras. Si el promotor solicita pagos a cuenta durante el transcurso de las obras, tiene obligación legal de entregar al adquirente un aval bancario o seguro, con el objeto de garantizar a este último que las cantidades desembolsadas durante las obras les serán reintegradas. Esta garantía se extenderá tanto a las cantidades entregadas en efectivo, como las realizadas mediante cualquier efecto cambiario.

• Se faculte al promotor para cambiar condicio­nes, distribución y materiales de la vivienda in­cluidos en la memoria de calidades y en el pro­yecto de ejecución.

• Se pacte que el comprador pierda el 50% de lo entregado en caso de rescisión, pero no se esta­blezca nada para el caso de incumplimiento del vendedor. Debe haber un equilibrio en las prestaciones de las partes, y en las penalizaciones, para el caso del incumplimiento del con­trato.

• Se imponga un incremento del precio por servi­cios accesorios.

• Imponer al comprador la obliga­ción de abonar los gastos de preparación de titula­ción, gastos que son del vendedor: escritura de obra nueva, la división horizontal o los honorarios de notario y registro de la escritura de obra nueva.

Recuerde que el comprador tiene a su dis­posición el Registro de Entidades Aseguradoras o el Registro del Banco de España para comprobar si el promotor garantiza expresamente la devolución de las cantidades pagadas a cuenta más el 6% de interés anual para cubrir los casos en los que la construcción no se realice o no se termine en los plazos previstos.

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Qué diferencia existe entre la superficie útil, superficie construida y la superficie computable. ¿Sabemos realmente lo que comprende cada una de ellas?

Normalmente cuando vamos a visitar una vivienda nos suelen hablar de superficie útil, superficie construida e incluso de la superfice computable, véamos cuáles son sus diferencias:

• Superficie útil: Es la que comprende el suelo de la vivienda – es decir la superficie pisable -, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del 10 % de la superficie útil cerrada…
• Superficie construida: Sería la encerrada por el contorno exterior de los muros perimetrales de cerramiento y los ejes de las medianerías. Los balcones, terrazas y porches se contarian de la siguiente forma:
  - Terrazas descubiertas (balcones, cubiertas planas transitables…) no computarían
  - Terrazas cubiertas, porches… cubiertos: al 50% salvo que esten cerrados por 3 de sus 4 lados, en cuyo caso se computarían al 100%.
  - Espacios aprovechables bajo cubierta: computarían aquella superficie con altura libre no inferior a 1.50 m.
• Superficie computable: Es la suma de la superficie construida más la parte proporcional de los elementos comunes de la construcción (escaleras, ascensores…).

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¿Es necesario especificar los metros útiles en el contrato privado de compraventa? ¿Qué puede ocurrir si sólo se especifican los construidos?

Situación. En una venta de viviendas sobre plano, el promotor plasmó en un contrato privado de compraventa los metros de la futura vivienda, pero no especificó si se trataba de metros útiles (habitables) o bien de metros construidos. Más tarde el comprador comprobó que la su­perficie citada no era la útil, sino la construida, y demandó al promotor, exigiendo la resolución del contrato y la devolución del dinero entregado.

Obra Nueva

El Tribunal Supremo considera que la cláusula que especifica los me­tros de la vivienda (y que en este caso no aclaraba si eran útiles o cons­truidos) debe interpretarse siempre de la forma que resulte más favorable al comprador. Por tanto, el tribunal consideró que se había incumplido una obligación esencial del contrato por parte del promotor como es la es­pecificación de los metros útiles. Además, los metros útiles deben venir especificados no sólo en el con­trato, sino también en cualquier oferta (folletos, trípticos…) que se le en­tregue al interesado. Es decir, deben venir especificados siempre, con in­dependencia de que también se incluyan los metros construidos.

Segundamano

¿Qué sucede si ocurre lo mismo, pero en el caso de una vivienda de segundamano? Entonces conviene especificar en el contrato, como mínimo, que la vivienda se adquiere como cuerpo cierto (es decir, co­mo una realidad física conocida) y que el comprador ha comprobado su estado físico. Así se reducirán riesgos, si no se especifican los me­tros útiles, o hay una equivocación en el detalle de éstos.

En las ventas de viviendas de segunda mano, a veces se des­conocen los metros útiles, pues suelen constar sólo los construidos. Enton­ces es aconsejable que, además de especificar que aquélla se vende como cuerpo cierto, se anexe en el contrato privado una nota simple registral.

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El catastro le acaba de remitir una notificación en la que le indica el valor asignado a unos pisos que ha construido recientemente, y usted considera que estos valores son demasiado altos. ¿Cómo pue­de recurrir si no está de acuerdo?

Recurso

Para interponer un primer recurso ante es­te tipo de actos, no es necesaria la presencia de abo­gado ni de procurador. Y tiene dos alternativas pa­ra recurrir:

• Iniciar un recurso de reposición ante la Geren­cia del Catastro que dictó la valoración.
• O bien interponer una reclamación económico-administrativa: en lugar de acudir ante el órga­no que dictó el acto, el recurso se interpone ante el Tribunal Económico-Administrativo de la provincia donde esté la Gerencia del Catastro.

Opte por el recurso de reposición, si cree que ha habido un error en la valoración: si sus explicaciones son claras, el funcionario aceptará sus argumentos y modifi­cará la valoración inicial. Y si no le hacen caso, siempre puede acudir a la vía económico-adminis­trativa.

Incluya en el recurso sus datos per­sonales y una referencia al acto y al número de ex­pediente contra el que esté recurriendo. Apoye sus razonamientos con datos concretos: si no está de acuerdo con el valor que le aplican, por ejemplo, acompañe el recurso escogido con una valoración hecha por un técnico competente. El plazo para recurrir se indica en la no­tificación que le enviarán a su domicilio.

Sin respuesta

Puede ocurrir que el tiempo trans­curra y no le contesten al recurso interpuesto. ¿Qué debe hacer entonces? Si han transcurrido 30 días hábiles -es decir, sin contar los festivos- desde que presentó el recurso y aún no ha recibido respuesta, considérelo desestimado y acuda al Tribunal Económico-Admi­nistrativo.

Si por el contrario optó por la segunda alternativa -la reclamación económico-administrativa- y ha pasado un año sin respuesta, deberá interponer un recurso contencioso-administrativo ante los tribunales, esta vez con abogado. Pero no olvide que la ley obliga a la Administración a que resuelva. Por tanto, siempre puede esperar a que le notifiquen la resolución expresa.

Obligación de pago

Recuerde que el hecho de recurrir no le exime de la obligación de pagar, aunque al final le acaben dan­do la razón. Si gana, ya los recuperará. La otra alternativa -en caso de que esté muy enfadado y no quiera soltar ni un eu­ro- es que no pague, siempre y cuando solicite una medida cautelar de suspensión de la ejecución y aporte un aval que garantice el pago.

Apoye sus razonamientos con datos concretos. Si no está de acuerdo con el valor que se aplica a la vivienda o al solar es conveniente que acompañe el recurso  con una valoración hecha por un arquitecto o un aparejador.

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Situación. Usted ha decidido comprar un piso a una promotora. Aún no han comenzado las obras y aquélla les anuncia que la vivienda se entregará dentro de unos 18 meses. Hasta entonces, y según viene establecido en el contrato que le han dado, deberá pagar a la promotora un 20% a cuenta so­bre el precio de la vivienda, en varios plazos. ¿Qué aspectos le conviene revisar antes de firmar el contrato?. Si finalmente no le entregan el piso, ¿le devolverán las cantidades anticipadas?

Precauciones

A la hora de adquirir una vivienda en construcción, conviene hacer varias comprobaciones previas para no encontrarse con sorpresas desagradables. Por tanto, antes de firmar el contrato privado de compra­venta tome las siguientes precauciones:

• Solicite información so­bre la sociedad promotora propietaria de la vi­vienda, mediante una nota informativa obtenida a través del Registro Mercantil ,del domicilio de la sociedad. De esta forma podrá enterarse de algunos datos que les dará una idea de su sol­vencia y seriedad: en qué año se constituyó, qué capital tiene, quiénes son sus administradores, etc.
• Solicite una nota simple de la inscripción del solar. Para ello la promotora deberá facilitarle sus datos de inscripción. Y antes de firmar la escritura pública -cuando la vivien­da ya esté finalizada-, obtenga en el mismo Re­gistro de la Propiedad una certificación de car­gas y gravámenes, para comprobar las cargas concretas que puedan afectar a la vivienda.

• Solicite a la promotora una copia de la licencia de edificación concedida por el Ayuntamiento correspondiente.

Contrato privado

Facultades. En cuanto al contrato privado de compraventa, es importante asegurarse de que quien lo firma tiene facultades para transmitir el inmueble (es decir, que es administrador de la promotora, o un apoderado con poder suficiente pa­ra vender). Exija entonces la exhibición del poder y las facultades del firmante.

Garantías. El promotor debe garantizarle la devolución de las cantidades en­tregadas más el 6% de interés anual, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa, dentro del plazo convenido. Dicha garantía debe ofrecerse mediante un contra­to de seguro o un aval bancario, a los que debe hacerse referencia en el contrato privado.

Cargas. También debe incluirse una cláusula en la que se reflejen las cargas que recaerán sobre la vivienda. Si el promotor solicita una hipo­teca para realizar la obra, verifiquen que sus con­diciones son buenas (ya que, cuando la obra finali­ce, usted será quien continuará pagando la hipoteca). Y si está interesado en negociar la hi­poteca con su propio banco, pacte en el contrato privado que la vivienda se transmitirá libre de car­gas y gravámenes.

Plano de la vivienda. Adjunte los pla­nos de la vivienda al contrato privado de compra­venta, como un anexo a éste.

Retraso en la entrega. El contrato debe de incluir una cláu­sula de penalización, para el caso de que la pro­motora se retrase en el plazo de entrega.

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¿Qué responsabilidades puede tener la empresa constructora cuando se está demorando en la entrega de la promoción a la que se había comprometido? ¿Qué puede hacer el comprador?

Situación

Usted compró hace unos años a una constructora-promotora una vivienda todavía no edificada. La compra se hizo a través de un documento privado, donde se describía en detalle el piso adquirido, su situación, memoria de calidades, etc…, y se fijaban las condiciones y plazos a los que se sometía la adquisición.

Retraso

Esta situación, que inicialmente no debería suponer problema alguno, se complica cuando la inmobiliaria o el constructor se retrasan en la entrega de la vivienda. Esto puede tener graves consecuencias para el comprador cuando éste, a su vez, ha comprometido la venta de su actual piso para una fecha concreta, fijada en función de los plazos de entrega inicialmente previstos por la constructora. El comprador puede encontrarse sin la vivienda que debía recibir en una fecha determinada, y sin su anterior piso, por haberlo vendido, viéndose obligado a vivir temporalmente de alquiler o en un hotel, además de incurrir en gastos por traslados, guardamuebles…

Reclamación

Si usted se encuentra en esta situación, puede reclamar a la constructora, ya que ésta ha incumplido el plazo de entrega de la vivienda. Podrá reclamar una indemnización por los gastos ocasionados: posibles alquileres, gastos de guardamuebles, costes de traslados adicionales no previstos, etc…

Si en el contrato no se dijo nada, que será lo más probable, para conseguir esta indemnización se verá obligado a acudir a los tribunales.

Legislación

A menudo, el contrato privado sólo hace referencia a las consecuencias que se derivan si la parte compradora no cumple alguno de los plazos previstos para el pago de los importes estipulados, sin que, por el contrario, se establezca un plazo límite de finalización de la obra y entrega, de la vivienda. Exija siempre que se indique la fecha de finalización. Recuerde que la ley establece que en los contratos de compraventa de una vivienda en construcción esta mención es obligatoria.

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Algunos promotores no quieren vender los pisos sobre plano, ya que consideran que al final de la obra podrán obtener un mejor precio por ellos. ¿Qué costes hay que tener en cuenta para tomar la decisión más acertada?

El razonamiento que se hacen algunos promotores es el siguiente: ¿para qué vender un piso ahora por 200.000 euros si pasados 6 meses quizás lo puedo vender a 220.000 euros?. Pero si el precio deja de aumentar, ¿sigue siendo válido este razonamiento?

En la venta sobre plano, las cantidades anticipadas por el comprador permiten al promotor reducir su endeudamiento bancario, por lo que se ahorra los intereses que hubiese pagado de no disponer de este dinero.

Para saber si sale a cuenta vender sobre plano o no, habrán de compararse dos magnitudes y decantarse por la más alta de las dos:

• Por un lado, el posible aumento de precio que se va a obtener por la demora en la venta.
• Y, por otro lado, el ahorro financiero derivado de disponer de unas cantidades anticipadas por el comprador sobre plano.

Lógicamente, esta comparación podrá realizarse si el promotor tiene capacidad financiera suficiente para financiar toda la obra hasta su finalización. En muchos casos, la venta sobre plano será necesaria si el promotor no tiene liquidez.

Ejemplo

Un promotor va a iniciar una obra con fecha de entrega a 18 meses, y ya ha pactado con algunos compradores las siguientes condiciones de venta:

• El precio final del piso será de 360.000 euros.
• Los compradores realizarán pagos mensuales de 2.500 euros durante esos 18 meses. En el momento de la escritura, asumirán una hipoteca por la cantidad pendiente de pago.

Con estos datos, el ahorro financiero del promotor por los anticipos es de 2.199,30 euros (calculado al 6% anual). Pero la ley le obliga a garantizar con un seguro o aval la devolución de estos importes en caso de que la obra no llegue a buen fin. Con un coste de dicha garantía de un 1% anual sobre los importes anticipados, el ahorro neto final será de 1.841,36 euros:

La contrapartida por conseguir este ahorro financiero es la imposibilidad de aumentar el precio final de venta. Por lo tanto, si las previsiones de aumento de precio en 18 meses suponen un incremento por encima de los 1.841,36 euros, quizás valga la pena esperar y vender el piso una vez terminado. Si las previsiones apuntan hacia incrementos más moderados, entonces la decisión correcta será la venta sobre plano.

Si una vez finalizada la obra el piso tarda unos meses en venderse, el promotor tendrá que hacer frente a los intereses que, en la venta sobre plano, hubiesen asumido los compradores por su hipoteca. ¡También tendrá que tener en cuenta este coste, y verificar que se compensa con el aumento de precio!

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El comprador de una vivienda en fase de construcción tiene derecho a solicitar un plano a escala de la distribución de la vivienda, con sus instalaciones correspondientes (instalaciones de fontanería, electricidad, calefacción, etc…).

A continuación le mostramos un modelo de escrito que deberá dirigir al vendedor, para solicitarle los correspondientes planos de la vivienda:

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La recepción de la obra se producirá cuando la vivienda se encuentra completamente terminada. La entrada efectiva del comprador, no se producirá hasta que no se firme el acta de recepción de obra, por parte de todos aquellos técnicos que hayan participado en su ejecución.

El acta de recepción de obra deberá estar firmada, al menos, por el promotor y el constructor (o las partes que les representen). En ella deberá constar:

• Las personas intervinientes.
• El coste final de la ejecución de los materiales.
• La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas.
• Las garantías que, en su caso, puedan exigirse al constructor para que asegure sus responsabilidades.

Salvo pacto contrario, la recepción tendrá lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de terminación, acreditada en el certificado final de obra.

A continuación le adjuntamos un modelo de acta de recepción sin reservas:

Igualmente, le adjuntamos un modelo de acta de recepción con reservas:

Por último le adjuntamos un modelo de acta para la subsanación de defectos:

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Usted hizo entrega de una pequeña cantidad en concepto de reserva a través de una agencia inmobiliaria, para efectuar la compra de una vivienda que se encontraba en fase de construcción. Ahora ha decidido dar marcha atrás porque el promotor no le garantiza mediante un aval o seguro, conforme marca la ley, la devolución de las cantidades entregadas, en el supuesto de que la obra finalmente no finalizase. ¿Puede el vendedor-promotor retenerle la cantidad entregada por usted?

Situación. El comprador entregó a la agencia intermediaria la cantidad de 3.000€, aceptando un documento donde se estipulaba que la cantidad entregada se hacía en concepto de reserva, a cuenta del precio final. En ese mismo documento también se estipulaba que el contrato privado de compraventa se firmaría en un plazo máximo de 15 días, donde se fijarían las condiciones definitivas de la transacción, haciéndose entrega también de otra cantidad adicional en concepto de arras.

Tan solo una reserva. El promotor no puede retener dicha cantidad, puesto que lo que se había firmado había sido tan solo una reserva condicionada a la firma del contrato, que no llegó a formalizarse porque el vendedor no quiere cumplir con sus obligaciones de entregarle el aval bancario.

¿Cuál sería la solución más viable?

Lo mejor sería remitir a la agencia intermediaria encargada de la gestión un escrito, donde incluya lo siguiente:

• Que el documento firmado hacía mención a la entrega de 3.000€ en concepto de reserva, por lo que no existió compraventa del piso.

• Que la compraventa no llego a efectuarse porque el promotor no quiso asumir sus obligaciones.

• Que al no existir compraventa no puede hablarse de indemnización por echarse atrás.

• Incluya por último, que se le ponga a su disposición la cantidad entregada en un plazo razonable, indicándole amablemente, que si no lo hacen se verá obligado a reclamar dichas cantidades por vía judicial.

¿Por qué el vendedor no puede hacer suya la cantidad entregada?

Para que el vendedor pueda retener dicha cantidad, deberían haber concurrido dos circunstancias:

• Promotor y comprador deberían de haber firmado un documento de compraventa donde se estipulase que la cantidad entregada tenía la condición de paga y señal.

• Igualmente debería de haberse mencionado que la citada cantidad tenía la consideración de arras penitenciales.

Sepa usted que… El promotor no puede retener dicha cantidad, puesto que lo que se había firmado había sido tan solo una reserva condicionada a la firma del contrato, que no llegó a formalizarse porque el vendedor no quiere cumplir con sus obligaciones de entregarle el aval bancario.

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Situación. Usted acaba de visitar un solar en la periferia de su localidad donde se va a edificar una promoción de viviendas. En dicha promoción ha visto una vivienda de dos dormitorios que presenta una distribución magnífica y no quiere perder la oportunidad de hacerse con ella.

La peculiaridad de comprar sobre plano radica en que el adquirente o comprador, presumiblemente debe de fiarse de los planos que proyectarán su futura vivienda.

El vendedor está obligado a facilitarle  al futuro comprador la siguiente documentación:

Plano de la vivienda y su ubicación. En el plano debe figurar la situación exacta del solar donde se va a edificar la construcción, también deberá tener en su poder una copia del plano de la vivienda con su superficie útil.

Memoria de calidades. Igualmente le deberán facilitar las calidades del inmueble, donde el arquitecto acredite los materiales y elementos que se emplearán en la obra: tipo de ventanas, suelos, sanitarios, aislamientos, zonas comunes….

Plano de las instalaciones de la vivienda. Donde se describan el trazado de las redes eléctricas, agua, gas, calefacción, plano de la salida de incendios.

Modelo de escrito para solicitar los correspondientes planos de instalaciones al vendedor:

Precio pactado y forma de pago. Debe tener una información detallada en cuanto al precio de venta (incluyendo el precio total, la forma y medios de pago). El precio fijado sobre plano es definitivo, por consiguiente, cualquier variación de la obra, que implique un nuevo importe, deberá tener el consentimiento expreso del comprador.

Contrato. En el contrato de compraventa deberá constar claramente los datos de identificación del vendedor y, si es una sociedad, los datos de inscripción en el registro mercantil. También deberá contener los datos identificativos del constructor y del arquitecto director de obra.

Fecha de entrega. En el contrato de compraventa deberá constar la fecha de entrega sin ningún tipo de ambigüedad. No sería válida una cláusula donde se indicase una fecha de entrega indeterminada, como por ejemplo la siguiente: ” El inmueble se entregará cuando se obtenga la correspondiente cédula de habitabilidad “.

Garantías. El promotor está obligado a abrir una cuenta corriente destinada únicamente para ingresar las entregas a cuenta que se van realizando por los compradores durante la ejecución de la obra. Igualmente las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de una vivienda, sobre plano o en construcción, deben estar avaladas por la promotora mediante una entidad bancaria o aseguradora.

Importante…En el caso de que la construcción no se inicie ni termine en los plazos convenidos en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, el comprador tiene derecho a que se le devuelva la cantidad entregada, incrementada en el 6% de interés anual.

Sepa usted que…La información dada en la publicidad obliga tanto como la del contrato.

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Usted ha comprado una vivienda que se encuentra en fase de obra, no obstante, y a pesar de que la obra presenta un buen ritmo de construcción, a usted se le plantea una serie de dudas: ¿Qué pasaría si la obra no se terminase?, ¿Y si el promotor fuese a la quiebra?

Para evitar situaciones e incertidumbres tales como que el promotor no termine la obra por falta de liquidez, la ley obliga al promotor a lo siguiente:

• Si el promotor solicita pagos a cuenta durante el transcurso de las obras, tiene obligación legal de entregar al adquirente un aval bancario o seguro, con el objeto de garantizar a este último que las cantidades desembolsadas durante las obras les serán reintegradas. Esta garantía se extenderá tanto a las cantidades entregadas en efectivo, como las realizadas mediante cualquier efecto cambiario.

• La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas, mas los intereses legales del dinero, vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.

• Dado que la obligación de avalar y asegurar es impuesta por ley a los promotores, a éstos compete el pago de los gastos financieros, derivados de la apertura y mantenimiento de los avales, sin que dicho coste pueda repercutirse a los adquirentes.

• Las cantidades entregadas durante la construcción de la obra, deberán estar domiciliadas por el promotor en una cuenta especial, destinada únicamente para tal fin. Con ello se pretende, en primer lugar, que no se produzca una confusión entre el patrimonio del promotor y dichas cantidades, y, en segundo lugar, que se utilicen para obras distintas de aquellas para las que fueron entregadas.

Sepa usted que…Ciertos promotores intentan evitar la obligación legal a la que nos hemos referido anteriormente, indicando a los adquirentes que si exigen aval no se les venderá la vivienda. En este caso, deben ser los poderes públicos, y más concretamente las comunidades autónomas,  las que deben de velar por los derechos de los usuarios.

Consejo… La ley debe de ser aplicada y por garantía de nuestros propios intereses, si el promotor no ofrece aval o seguro, solicitémoslo. Si se niega, denúncielo y el amparo legal velará por nuestros intereses.

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