A pesar de la situación del mercado inmobiliario, lo cierto es que invertir en inmuebles siempre ha sido un buen negocio (y posiblemente lo continuará siendo). Y aunque existen aspectos negativos que conviene conocer, a largo plazo la rentabilidad será superior a la que se obtendría de una inversión en bonos, obligaciones u otros activos de renta fija.

Aspectos negativos

Inversión a largo plazo. La adquisición de un inmueble con­lleva importantes gastos: servicios de mediación, notario, registro, impuestos… Por eso esta inver­sión debe plantearse a medio y largo plazo: para que la revalorización del inmueble compense estos gastos iniciales, debe pasar algún tiempo desde la adquisición.

Liquidez. Los inmuebles no pueden convertirse en dinero de un día para otro (salvo que el propietario esté dispuesto a venderlos por debajo de su valor, claro). Para ello lo más conveniente es reservar parte de su patrimonio en activos bancarios o en bolsa -es decir, en bienes líquidos-, con el fin de hacer frente a posibles imprevistos.

Capacidad financiera. No debe olvidarse, que un inmueble también genera gastos: comunidad de propietarios, impuestos locales, re­paraciones extraordinarias… Y si durante un tiem­po no se consigue alquilarlo, el propietario deberá satisfacer estos costes de su bolsillo. Asegúrese de que no tendrá problemas para afrontar estos desembolsos en periodos donde no se gene­ren ingresos por alquileres.

Aspectos positivos

Pisos más baratos. Lo cierto es, que en la actualidad podemos encontrar viviendas con un 20, 30 e incluso un 40%  o 50% de descuento con respecto hace unos años. Por ello podemos decir que es la mejor época para hacerse con una vivienda a un bajo coste.

Intereses más bajos. El Euribor, principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios, mantiene sus valores en la actualidad en unos valores bastantes bajos, propiciando por ello la disminución en las cuotas hipotecarias.

Rentabilidad. A largo plazo la com­pra de inmuebles es una inversión segura, y con una rentabilidad superior a la de la renta fija:

• Si invierte en renta fija, no todos los intereses que obtiene son un beneficio real: una parte de ellos “se los come” la inflación. Si sus inversiones bancarias le rentan el 4% y la inflación es del 3%, su beneficio real es del 1%. El 3% restante ha quedado absorbido por la inflación, ya que aho­ra su dinero vale menos de lo que valía hace un año.
• Con los inmuebles, este aspecto negativo no existe, puesto que se revalorizan normalmente cada año. No obstante, por muchos gastos que se soporten,  momentos de crisis o por muchos meses en los que el inmueble no esté arrendado, no parece difícil obtener una rentabilidad anual superior al 1%, que es la que, en el ejemplo an­terior, en realidad se conseguía con las inversio­nes en renta fija.

Ventajas fiscales. Además, el IRPF trata de modo favora­ble los ingresos por arrendamientos de inmuebles:

• Si los ingresos proceden del alquiler de vivien­das, con carácter general, solamente deberá declarar en su IRPF la mitad de los ingresos netos que obtenga por el alquiler, el 50% restante queda exento de tributación.
• Si para adquirir los inmuebles obtuvo algún ti­po de financiación, en muchos casos podrá con­siderar como un gasto deducible los intereses pagados.
• Con la ley actual vigente del 1 de Enero de 2.007, todas las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles tributan al tipo fijo del 18%.

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Usted dispone de 200.000 euros para invertir y se pregunta que será más rentable:

• Meter el dinero en un depósito bancario. El banco le ofrece una rentabilidad anual del 6%, lo que implicaría unos intereses brutos de 12.000 euros anuales.
• Comprar un inmueble para alquilarlo. Por su parte, el alquiler le permitiría obtener unos ingresos netos, una vez descontados los gastos de IBI y comunidad a su cargo, de alrededor de 7.000 euros anuales.

A priori parece más rentable la inversión financiera, si además considera que evita el riesgo de morosos, o de gente que no cuida el piso. Pero hay otros aspectos que, al menos a medio plazo, pueden decantar la balanza hacia el alquiler.

Fiscalidad

• El ingreso por alquiler de vivienda tributa a tarifa general en el IRPF, pero con una bonificación del 50% (pues sólo se tributa por el 50% de los ingresos netos, quedando el resto exentos). Dicha bonificación es además del 100% si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y sus ingresos netos superan los 6.326,86 euros (límite para el 2009).
• En su defecto los rendimientos de una inversión financiera, tributan todos al tipo fijo del 18%.

Tenga en cuenta que aunque la revalorización de los inmuebles actualmente está muy estancada, sí cabe esperar que poco a poco el precio evolucione al menos en la misma tónica que el IPC. Frente a ello la inversión financiera se mantendrá en los 100.000 euros.

Ejemplo

Veamos el patrimonio final que obtendría a 5, 10, 15 y 20 años según opte por una inversión u otra, partiendo de las siguientes premisas:

• El importe a invertir son 200.000 euros.
• Los ingresos por alquiler no tributan en el IRPF, pues los inquilinos cumplen los requisitos comentados anteriormente.
• La rentabilidad de la inversión financiera (6%) se mantiene estable durante todo el período.
• El inmueble tiene un valor de adquisición de 180.000 euros (los 20.000 restantes son gastos de adquisición), y sólo se revaloriza el IPC estimado en el 3% anual, a partir del sexto año. Antes ni siquiera hay esta revalorización.
• El piso debe ser acondicionado cada cinco años, con un desembolso promedio de 3.000 euros.

Conclusión. Gracias a la fiscalidad favorable y a la revalorización del inmueble -considerada además sólo a partir del sexto año-, a medio plazo el patrimonio acumulado es superior con el inmueble.

Si bien la revalorización anual de los inmuebles ha parado en seco,  invertir en ellos puede ser a medio plazo incluso más rentable que mantener el dinero en un banco.

Si desea realizar sus propios cálculos de manera automática, puede descargarse la siguiente plantilla:

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Generalmente los particulares que ponen su piso en venta no están dispuestos a rebajar el precio solicitado. Pero si van pasando los meses sin que haya compradores interesados, la cosa cambia: los nervios aparecen y más de uno se plantea bajar el precio. Y usted, que tiene dinero para invertir, quiere aprovechar estas situaciones, y comprar al precio más bajo posible y, con más calma, volver a vender a un precio superior. ¿Qué importe debe ofertar para no pillarse los dedos?

A la hora de hacer sus cálculos, tenga en cuenta las siguientes variables:

• Los costes asociados a la adquisición del piso (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, notario, registro de la propiedad, etc…).
• El tiempo que va a mantener el piso en su poder antes de volverlo a vender.
• El precio previsible al que lo va a vender.
• Y el beneficio o interés que usted quiere conseguir con esta inversión.

Ejemplo

Un vendedor tiene puesto un piso en venta por 200.000 euros, y ya lleva un tiempo sin que haya compradores interesados. Usted está dispuesto a comprarlo, pero ¿por qué importe?. Haga números:

• Considere, por ejemplo, que el piso puede venderse por el precio indicado, pero de aquí a dos años (para ser prudentes).

• Y, partiendo de la cantidad final que obtendrá de aquí a dos años (los 200.000 euros), busque la cantidad que debe desembolsar ahora para, con una rentabilidad adecuada, obtener el mencionado importe final.

Si, por ejemplo, usted quiere que la operación le suponga una rentabilidad de un 4% anual, el desembolso que tendrá que hacer ahora será equivalente a 184.648 euros. A dicho desembolso habrá que añadirle los gastos que le genera la compraventa (estimados en un 10%).  Tenga en cuenta que algunas comunidades autónomas aplican un tipo reducido en el ITP a las empresas que compran pisos para volverlos a vender. Por consiguiente, el precio al que debería comprar el piso sería de 167.862 euros.

Lógicamente, deberá hacer una oferta que, además de ser rentable para usted, sea aceptable por el vendedor. Y pueden cambiar las premisas: el tiempo que tarde en vender el piso, el precio final de venta, la rentabilidad perseguida, los costes de la compra…

Modelo de plantilla para calcular la rentabilidad de un inmueble Con esta plantilla podrá calcular el precio que puede ofrecer por su piso, teniendo en cuenta el precio de venta esperado en el futuro y la rentabilidad que desee obtener.

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