Un promotor encargó la venta de unas viviendas unifamiliares a un intermediario, concediéndole poderes para otorgar los contratos correspondientes. ¿Quién es el responsable si en dichos documentos hubo incorrecciones?

El promotor estaba realizando la obra de varias casas unifamiliares, de las cuales algu­nas se vendían con piscina y otras no. Pero la agen­cia intermediaria vendió todas las viviendas in­cluyendo la piscina en el precio final. De hecho, en los contratos privados de compraventa de las viviendas en cuestión constaba una memoria descriptiva de los materiales o componentes que tenía cada una de ellas (tipo de suelo, aire acondi­cionado y calefacción, garaje y piscina). A la hora de recibir la vivienda, los compradores se dieron cuenta del error, y efectua­ron la correspondiente reclamación.

En una situación como esta, los compradores pueden:

• Exigir la entrega de la vivienda con la piscina. Si esto no es posible puede exigir una rebaja del precio o una compensación equivalente al precio de la piscina.
• Exigir la resolución de la compraven­ta, con devolución del precio pagado y de los gas­tos satisfechos.

Responde el promotor

En ambos casos los adquirentes pueden solicitar una indemniza­ción adicional, por los perjuicios que “el engaño” pueda haberles causado. Y el responsa­ble de estos pagos será el promotor, ya que en los contratos de compraventa la agencia intermediaria actuó siempre en nombre y por cuenta de aquél.

Reclamación a la agencia

Pero una cosa es que frente a los compradores responda el promotor y otra cosa bien distinta es que el agente sea el verdadero responsable de la situación. Si se demuestra que la agencia intermediaria actuó sin ajustarse a los po­deres o instrucciones que le habían sido otorgados por el promotor, éste podrá reclamarle la devolu­ción de todos los perjuicios que esta situación pue­da haberle ocasionado. En este caso, será el promotor el que podrá reclamar a la agencia intermediaria.

Recepción de documentos

Si su agencia inmo­biliaria recibe un encargo de venta de un edificio en construcción, controle que toda la documenta­ción que le entregan es correcta. En mu­chos casos, la obra en construcción ya consta en el Registro de la Propiedad (muchos promotores lo hacen para facilitar la financiación de la obra a tra­vés de una hipoteca), por lo que la descripción que conste en dicho Registro le permitirá evitar cual­quier tipo de responsabilidad.

Conserve copia firmada del encargo recibido (siempre es mejor que le den poder notarial) y, en los documentos que firme con los compradores, deje bien claro que usted actúa como apoderado del promotor, que es el verdadero dueño de la obra. De esta manera, que­dará puntualizado frente a los compradores que, si hay algún problema, es él quien debe responder frente a ellos.

Tambien le puede interesar:

• Responsabilidad del agente inmobiliario
  Si usted acude a un intermediario para que le asesore respecto a la adquisición de un inmueble, ¿cómo debe actuar el agente? ¿Qué responsabilidades tiene?...

Su oficina tiene ficheros informatizados con datos de clientes y posibles compradores. ¿Qué obligaciones legales tiene al respecto?

Obligación legal

Aunque ya hace tiempo que las empresas tienen una serie de obligaciones referentes a los datos de terceros que están en su poder, usted ha oído decir a más de un colega que él no ha hecho nada al respecto. ¿Qué obligaciones legales existen en esta materia?

Recogida de datos

Cuando recoja datos de un cliente (o potencial clien­te) en un formulario, hágaselo firmar y entregúele copia.  Haga constar en el documento la siguiente información:

• Que dichos datos se incorporarán a un fichero del que usted es res­ponsable (deberá indicar los datos de su negocio), y que se utilizarán para el envío de información comercial (para informarle sobre posibles ofertas de pisos en alquiler o en venta, por ejemplo).
• Que tiene derecho a acceder a los datos facilitados, y a solicitar su mo­dificación o cancelación.  Lógicamente, el formulario deberá contener una dirección a efectos de que su cliente pueda ejercer dichos derechos, y el modo en que podrá ejercerlos (por correo, fax, e-mail, telé­fono, etc.).

Comunicación a la Agencia de Protección de Datos

Por otro lado, usted está obligado a comu­nicar a la Agencia de Protección de Datos los ficheros con datos persona­les que obran en su poder.  No se trata de comunicar el nom­bre y apellidos de todas las personas que están incluidas en el fichero sino sólo el nombre de éste y su naturaleza (por ejemplo, si se trata de un ar­chivo de clientes, de proveedores, de empleados…) y el tipo de datos que contiene (así pues, nombre o razón social, domicilio, teléfono, e-mail, datos bancarios…).

Esta comunicación puede realizarla desde internet, entre en la página de Internet de la Agencia de Protección de Datos (www.agpd.es) y pulse “Canal responsable de ficheros” e “Inscripción de ficheros”. Obtendrá la información e instruc­ciones necesarias para comunicar, desde su propio ordenador, los ficheros existentes en su empresa, aunque, eso sí, después deberá enviar el for­mulario por correo, firmado por usted.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

¿Qué ocurre si una agencia no tiene la exclusiva de venta de un piso y después el propietario vende a alguien con quien antes había contactado el agente? ¿Existirá igualmente el derecho a cobrar la comisión?

En un caso recientemente analizado por los tribu­nales, una agencia reclamó a un propietario el pa­go de la comisión, alegando que éste había vendido el piso a una persona que inicialmente había visi­tado la vivienda con uno de sus agentes inmobilia­rios. Pero el propietario se opuso ale­gando que no había exclusiva en la venta, y que él mismo había insertado un anuncio en la prensa lo­cal que, según dice, fue el medio por el que el com­prador se enteró de la oferta.

Demanda

En la demanda, la agencia exigió el co­bro de la comisión pactada en el documento de en­cargo de venta. Y la sentencia dictada le dio la razón, reconociendo que hubo una relación contractual entre vendedor y agencia, y que el com­prador tuvo conocimiento de la oferta de venta del piso por las gestiones hechas por la agencia.

Evidencias

Para llegar a tal conclusión, fue de­terminante el hecho de que la agencia conservaba evidencias de todas las gestiones realizadas en la venta, habiendo abierto una ficha con el nombre del comprador en la que se indicaban con detalle todos sus datos y la fecha y hora en la que se le ha­bía enseñado el piso. Además, fue el pro­pio comprador quien reconoció que efectivamente tuvo conocimiento de la venta del piso a través del agente, si bien luego cerró la operación directamen­te con el propietario vendedor sin la intervención de aquél.

Sin exclusiva

El hecho de que no hubiese exclu­siva no afectó a la conclusión del tribunal:

• El intermediario tiene derecho a su comisión si demuestra que hizo gestiones de venta ante el comprador final, tanto si tiene la exclusiva de la venta como si no cuenta con ella.
• Y la comisión existe incluso si el vendedor actúa de buena fe (en el caso analizado, el comprador ocultó al vendedor que había acudido a la agen­cia, de forma que el propietario pensó que se ha­bía enterado de la venta por el anuncio en la prensa que él mismo había insertado).

Moderación de la comisión

No obstante, la sentencia especi­fica que el importe de la comisión a pagar por el vendedor será el resultado de aplicar el porcentaje pactado en el encargo de venta al importe por el que finalmente se vendió el piso.

Por tanto, teniendo en cuenta que el precio por el que finalmente se vendió la vi­vienda en escritura fue bastante inferior al que se pretendía vender en un inicio -precio que se hizo constar en el encargo de venta- la cantidad a la que en concepto de comisión fue condenado a pagar el vendedor fue también bastante inferior. Tal cir­cunstancia motivó asimismo que el tribunal no condenara finalmente al demandado al pago de las costas judiciales.

Obligado respeto

Si quien se interesa por la compra de una vivienda ha contactado primero con el intermedia­rio contratado por el vendedor y ha visitado la vi­vienda mediante su intervención, el vendedor de­berá respetar lo pactado en el encargo de venta y pagar la correspondiente comisión al mediador.

Tambien le puede interesar:

• No pactéis a mis espaldas
  ¿Es usted agente inmobiliario y han intentado comprador y vendedor pactar a sus espaldas, dejándole sin su comisión? ¿Siente que ha perdido tiempo y dinero para nada? ¿Qué mecanismos tiene para intent...

Como intermediario, usted recibió una paga y señal en nombre del vendedor, y se la entregó pasados unos días. ¿Responde usted frente al comprador de la devolución duplicada si la compraventa no se lleva a cabo?

Situación. Un vendedor le encargó la venta de su vi­vienda. Unos meses más tarde usted encontró un comprador y firmó con él un contrato de arras penitenciales , recibiéndolas por cuenta del propietario, a quien hizo entrega del importe unos días más tarde. En el contrato de arras se pactó un plazo de entrega de la vivienda, que debía entregarse el mismo día en que se for­malizara la escritura pública ante notario, sin te­ner que conceder ningún plazo adicional al vende­dor para que la dejara libre. Llegado ese día, el vendedor quiere que el plazo de entrega de la vivienda se posponga, incumpliendo de ese modo con el plazo de entrega estipulado. Por otro lado, el comprador había dejado su vivienda confiando en la entrega del piso, así que ha decidi­do resolver el contrato y solicitar el importe de las arras por duplicado.

¿Puede el comprador exigirle la devolución de las arras por duplicado, ba­sándose en que fue usted quien concertó y suscri­bió el contrato con él?

Ello dependerá de dos factores:

• En primer lugar de la re­lación contractual que estableciera en su día con el propietario y vendedor de la vivienda.
• En segundo lugar, cabrá atender a la re­dacción del contrato de arras que firmaron las dos partes.

En estos casos lo mejor es suscribir con el cliente un contrato de mediación o corretaje. De esta manera, usted se comprometerá con él a promover la ce­lebración del contrato de compraventa o incluso a encargarse de la venta por cuenta de él, que es el propietario de la vivienda. . Con la firma de este contrato quedará exento de cualquier reclamación, pues nunca le po­drán atribuir la condición de vendedor, ni sus obli­gaciones. Pero lo que sí debe hacer es entregar las arras a su cliente, auténtico propieta­rio de la vivienda, dejando constancia por escrito de esta entrega. De otro modo, el comprador sí podría demandarle.

Redacción del contrato

Respecto a la redacción del con­trato de arras, deje claro al comprador que usted actúa en nombre y por cuenta de un tercero, no co­mo parte vendedora. Así constará que, si bien sus­cribe este contrato con usted, con quien contrata única y exclusivamente es con el propietario de la vivienda, de modo que la reclamación deberá girar­se exclusivamente contra él.

En conclusión, usted actuó como agente me­diador y recibió el dinero en concepto de arras por cuenta del vendedor, y en modo alguno adquirió al recibirlas la condición de vendedor. Usted no está obligado a devolver las arras por duplicado, pues es una disposición que sólo afecta a las partes de la compraventa y, por tanto, al vendedor, no siendo exigibles al intermediario las obligaciones estable­cidas en este precepto.

Tambien le puede interesar:

• Debo cumplir con lo que he firmado
  En el ámbito inmobiliario es habitual que comprador y vendedor firmen un documento privado de compraventa, y que después acudan a un notario a firmar la escritura pública. ¿Hasta dónde les obliga dich...
• Arras penales frente a arras penitenciales
  Hace unos días firmó un contrato de compraventa con entrega de arras, en el que se decía que éstas tenían carácter "penal". ¿Sabía que las arras penales no son lo mismo que las arras penitenciales?...
• El contrato de permuta mixta
  El contrato de permuta mixta estipula la cesión de un terreno a cambio de dinero y construcción. Las partes se comprometen a efectuar dicha transacción en un futuro pero sentando ya las bases de antem...
• Contrato privado de compraventa con entrega de arras
  El contrato privado de arras o contrato de paga y señal supone un compromiso efectivo de la compraventa. Cuando se produce la entrega de arras, el vendedor se compromete a la entrega del inmueble en e...
• Devuélvame la reserva
  Usted hizo entrega de una pequeña cantidad en concepto de reserva a través de una agencia inmobiliaria, para efectuar la compra de una vivienda que se encontraba en fase de construcción. Ahora ha deci...

Tal vez usted se pregunte cuáles son las principales razones por las que un cliente decide al final no comprar una vivienda. En el 50% de ocasiones la decisión de no comprar se debe a una gestión deficiente de la venta por parte del intermediario. Vea las conclusiones básicas de un reciente estudio.

Orientación y consejo

El posible comprador busca sobre todo orientación y consejo, así que no conviene ago­biarle. Según revela el estudio, la sensación gene­ral de muchos clientes es que los comerciales no es­cuchan con atención sus necesidades:

• Reales. Trate de averiguar las necesidades rea­les de su cliente. Unas primeras preguntas so­bre su situación familiar y el lugar donde vive permitirán a su vendedor identificar los posibles pisos que puede ofertar al comprador.
• Gastos. Informe claramente de los gastos de la operación. Muchos clientes se echan atrás en el último momento porque desconocen su verda­dero alcance.
• Prisa. Averigüe también la urgencia del asunto. En muchos casos las ventas no se pueden pro­ducir porque el vendedor no puede entregar el inmueble en el momento justo, mientras que el comprador lo necesita con urgencia porque ya ha apalabrado la venta de su vivienda.

Capacidad económica

Otra de las habilidades que deben desarrollar los agentes es ofertar los pi­sos que más se adecúen a la capacidad económica de los compradores. Aunque quizás no es conveniente preguntar de buenas a primeras cuánto ganan, sí conviene hacerlo con sutileza, con el objeto de averiguar cuál es su pre­supuesto aproximado, y después irlo ajustando en función de los números que vayan saliendo.

Prioridades

A veces el comercial tiene varias visitas concertadas y poco tiempo para atenderlas, por lo que deberá priorizar unos clientes frente a otros y saber ver quién tiene mayor interés en comprar. Es básico entonces ver si el cliente tiene ideas cla­ras sobre lo que quiere y puede comprar, o si, sim­plemente, está olisqueando. Averigüe las razones que han lleva­do al diente a solicitar información. Si su fami­lia ha crecido, le han trasladado o ha ascendido en el trabajo, seguramente tendrá un gran inte­rés en la compra. Quien está interesado en comprar suele llamar al comercial a menudo, y no sólo pregunta sobre aspectos del inmueble, sino también sobre su financiación. Además, suele facilitar con normalidad sus datos personales y situación económica, y comenta claramente si puede asumir la compra o no. Todos estos mati­ces certifican que tiene interés en adquirir.

Tambien le puede interesar:

• EL TAXI
  ¿Alguna vez te discutió un propietario tus honorarios? Te damos en éste caso práctico algunos potentes argumentos para defenderlos....

¿Están sujetos los honorarios del mediador a normativa alguna?

El tratamiento de las comisiones en la intermediación inmobiliaria es pe­culiar. A diferencia de los agentes de la propiedad inmobiliaria (API), cu­yos honorarios se determinan según unas tarifas adecuadas a la natura­leza de cada operación, los honorarios del mediador no están sujetos a nor­mativa alguna. En el contrato de mediación lo que manda es lo que hayan pactado las partes, y son los tribunales quienes, en última instancia, aca­ban matizando o aclarando estos pactos.

Los honorarios normal­mente son un tanto por ciento sobre el valor neto de la compraventa. Y la comisión suele estar alrededor del 4%.

Derecho al cobro

El cobro de los honorarios nace cuando se llega a un acuerdo respecto a la compraventa del inmueble y al precio (es decir, al firmar el contrato de arras), aunque después se rescinda, o la compraventa no llegue a consumarse. Puede llegarse a esti­pular que el mediador sólo cobre sus honorarios cuando la compraventa se consuma (lo que ofrecería más garantías a quien hace el encargo). Pe­ro la mayoría de las inmobiliarias no aceptan dicha cláusula, y tampoco los jueces tienen una postura muy favorable a la posibilidad de eliminar el derecho a cobrar los honorarios.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Todavía hay gente que piensa que el anuncio para la selec­ción de inquilinos puede hacerse de cualquier forma, incluyendo toda una serie de discriminaciones, tales como: no se alquila a extranjeros no comunitarios, arrendatario español o de la Comunidad Europea…etc. ¿Qué consecuencias le podría acarrear?

Titulares como: “ no se alquila a extranjeros “ se corresponden con anuncios publicados en la prensa que han sido objeto de denuncia.  Los denunciantes -la Federación de Asociaciones de Vecinos y una conocida organización humanitaria- acusan a un agente de la propiedad de utilizar esta frase discriminatoria contra los inmigrantes.

Sepa usted que anuncios como éstos atentan contra un derecho fundamental, y podrían ser sancionados con multas de hasta 60.000 euros para el res­ponsable de su publicación.

Nada impide que el propietario, o bien el intermediario, elijan sus inquilinos tras una entrevista personal, mediante la cual puedan llegar a tomar una decisión. Pero no caiga en la tentación de publicar anuncios que atenten contra derechos fundamentales.

Tambien le puede interesar:

• Responsabilidad del agente inmobiliario
  Si usted acude a un intermediario para que le asesore respecto a la adquisición de un inmueble, ¿cómo debe actuar el agente? ¿Qué responsabilidades tiene?...
• Esta vivienda no es de quien dice ser
  Tras firmar un contrato de arras para la compra de una vivienda, el vendedor no sólo no ha comparecido para otorgar la escritura pública, sino que resulta que no era su legítimo propietario. ¿Va a per...

¿Alguna vez te discutió un propietario tus honorarios? Te damos en éste caso práctico algunos potentes argumentos para defenderlos.

Tambien le puede interesar:

• He perdido la venta
  Tal vez usted se pregunte cuáles son las principales razones por las que un cliente decide al final no comprar una vivienda. En el 50% de ocasiones la decisión de no comprar se debe a una gestión defi...

¿Hasta dónde puede reclamar el intermediario, si al final la venta la realiza directamente el propietario por su cuenta?

Situación. Un intermediario gestionó hace unos años un inmueble con una pareja interesada en la compraventa, aunque en aquel momento la operación no se cerró y el piso siguió a la venta hasta la actualidad. Hace unos días el propietario comunicó al intermediario que ya había cerrado la venta, el agente revisó sus ficheros, resultando que la pareja compradora fue la que visitó la vivienda hace un par de años.

¿Cómo actuó el intermediario?

Acto seguido el intermediario envió un burofax al vendedor, reclamándole la comisión. En el comunicado incluyó la siguiente información:

• Que la pareja compradora estaba en su lista de clientes.
• Que ya habían visitado la vivienda hacía tiempo, por lo que  quedaba obligado a pagarle una comisión derivada de la venta.
• Que en caso de no satisfacer los honorarias profesionales, se vería obligado a reclamarle por vía judicial.

Jurisdición

El caso llegó hasta los tribunales, pero el juez desestimó las pretensio­nes del intermediario, alegando lo siguiente:

• El mediador pone en relación a las partes, pero tal actividad debe encaminarse además a lograr el cumplimiento efectivo de un contrato. Es decir, la relación entre vendedor y intermediario no es sólo una “puesto en contacto”: es preciso que el intermediario haya contribuido efi­cazmente a que las partes concluyan el negocio.
• El tiempo pasado entre la primera gestión del in­termediario y la venta definitiva -dos años- hizo que el tribunal se de­cantase finalmente a favor del propietario: el paso del tiempo rompió de hecho la relación causa-efecto entre la primera presentación de los com­pradores y la venta definitiva.
• Y por último el agente tampoco había firmado una hoja de encargo de venta con el propietario, que le autorizara para vender la misma.

El mediador no sólo debe poner en contacto a las partes, sino que su actividad debe encaminarse a lograr el cumplimiento efectivo del contrato.

Tambien le puede interesar:

• Me quedo la reserva a cuenta de mis honorarios
  Muchos intermediarios retienen lo recibido de los compradores de un piso en concepto de reserva, como parte de su comisión. Pero, aunque lo hacen de buena fe, esta no es la manera más correcta de actu...

Muchos intermediarios retienen lo recibido de los compradores de un piso en concepto de reserva, como parte de su comisión. Pero, aunque lo hacen de buena fe, esta no es la manera más correcta de actuar.

Esta práctica suele ser muy habitual y en la mayoría de los casos no suele acarrear problemas, porque al final la compraventa se formaliza y el vendedor liquida la diferencia entre importe retenido y su comisión definitiva. Pero tenga en cuenta que usted tiene derecho al cobro de sus honorarios en el momento en que se perfecciona la compraventa que le encargaron. Si esta no llegase a consumarse, no tendría derecho a retener esta reserva. Aunque es lícito retener este importe a cuenta de su comisión, si asi lo ha pactado con el propietario, es un error pensar que esa cantidad ya le pertenece, puesto que deberá devolverla al comprador si la compraventa no se realiza porque el vendedor no acepte la operación.

Incumplimiento del vendedor

Lógicamente como intermediario, usted piensa que esto es injusto, puesto que después de realizar las gestiones, mostar varias veces el piso y haber contactado con un comprador que ha aceptado las condiciones del vendedor, éste dice ahora que no le da la gana de vender, quedándose usted sin su comisión.

Evite este riesgo y en los encargos que le firmen los vendedores -sean en exclusiva o no-, incluya una indemnización a su favor en el caso de que, tras presentar un comprador en firme, el ven­dedor se niegue a vender sin justa causa,  simpre que cumpla los siguientes requisitos:

• Las condiciones pactadas con el comprador que entrega la señal deben ajustarse a las que le había indicado el vendedor en su encargo.

• La negativa del vendedor para formalizar la operación debe ser infundada. Usted no podrá reclamarle nada – y deberá devolver el importe re­cibido como reserva- si no tenia la exclusiva de venta y el vendedor le dice que ese mismo día otra agenda ha cerrado la operación.

La hoja de encargo deberá incluir, además de su propia comisión – para el caso en que la compraventa se formalice -, una indemnización, en el supuesto de que, sin justa causa, el vendedor se niegue a cerrar una operación que usted le ha presentado.

Reclamación del comprador

Si al final la operación no se formaliza por culpa del vendedor, el comprador reclamará la devolución de lo entregado (y quizás una cantidad adicional, si ya entregó unas arras). La mejor alternativa sería no entrar a discutir con él:

• Si retuvo la entrega, devuélvasela; no se arriesgue a que le demande ante un tribunal. Usted siempre estará a tiempo de reclamar su indemnización al vendedor, pero no puede negar al comprador la devolución de un dinero que es suyo y que tiene usted.
• Si el comprador reclama alguna cantidad adicio­nal, éste deberá vérselas con el vendedor.

Y si usted no retuvo lo entregado (liquido al vendedor, dejando el cobro de la comisión para el momento de la venta definitiva), el comprador no podrá reclamarle nada. Firme todos los documentos indicando que actúa por cuenta del vendedor, que es quien responde frente al comprador. Y guarde los justificantes acreditando que usted ya no tiene el dinero.

Incumplimiento del comprador

Si el que incumpliese el trato fuese el comprador, en este caso las responsabilidades serán entre el y el ven­dedor, y éste podrá retener lo recibido. Lo único que podrá hacer usted es pactar, con el ven­dedor, unos honorarios a su favor por el trabajo realizado (más pequeños que su comisión).

Modelos de contratos y plantillas para agentes inmobiliarios

Tambien le puede interesar:

• Resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del comprador
  Tras firmar un contrato privado de compraventa con entrega de una paga y señal, el comprador ha pedido que se prorrogue el plazo para la firma de la escri­tura y el pago del precio final. ¿Puede resol...
• Devuélvame la reserva
  Usted hizo entrega de una pequeña cantidad en concepto de reserva a través de una agencia inmobiliaria, para efectuar la compra de una vivienda que se encontraba en fase de construcción. Ahora ha deci...
• El notario no es infalible
  Un anciano vendió un inmueble a una sociedad, otorgando la escritura pública correspondiente. Pero resulta que no sabía muy bien lo que estaba haciendo, y en realidad la transmisión le perjudicaba gra...
• No tienes derecho al cobro de tus honorarios
  ¿Hasta dónde puede reclamar el intermediario, si al final la venta la realiza directamente el propietario por su cuenta?...
• Debo cumplir con lo que he firmado
  En el ámbito inmobiliario es habitual que comprador y vendedor firmen un documento privado de compraventa, y que después acudan a un notario a firmar la escritura pública. ¿Hasta dónde les obliga dich...

¿Qué aspectos del encargo de venta pasan los intermediarios muchas veces por alto? ¿Por qué es necesario hacer firmar un documento de encargo que contenga determinadas previsiones?

En ocasiones, los intermediarios no prestan atención al encargo de ven­ta recibido del propietario. A menudo no se docu­mentan, y, cuando lo hacen, no incluyen aspectos que pueden resultar importantes.

Imagen de seriedad

En primer lugar, resulta conveniente firmar un do­cumento de encargo para dar una imagen de serie­dad ante el futuro comprador. Para ello es necesario disponer como míni­mo de una hoja de encargo firmada, que dará al agente una imagen de profesionalidad y transpa­rencia ante el posible comprador.

Seguridad

En segundo lugar, un encargo bien hecho proporciona seguridad. Puede ocurrir que, una vez se haya cerrado el trato con el com­prador, el propietario decida no vender (por ejem­plo, el agente ha firmado una reserva o un contrato de arras con el comprador, pero no tiene nada fir­mado con el propietario). Ocurre entonces que el propietario opta por desentenderse del tema sin más y el agente es quien debe responder ante el comprador. La firma de una hoja de en­cargo evitará este tipo de situaciones que ponen en peligro la reputación del agente.

Igualmente, la firma de la hoja de encargo evitará además malentendidos con el propietario, pues fi­jará de antemano la forma en que el profesional hará su trabajo y cobrará sus honorarios, así como las condiciones en que ofrecerá el inmueble.

Contenido de la hoja de encargo

Para que una hoja de encargo sea eficaz debe de incluir lo siguiente:

• Si el encargo es o no en exclusiva.

• El plazo para llevar a cabo el encargo de venta, así como posibles prórrogas.

• El objeto del encargo: descripción física del in­mueble y manifestación de cualquier hecho que se considere relevante (situación urbanística…), así como los datos de inscripción registral.

• La remuneración que recibirá por su interme­diación, y el momento en que la podrá exigir.

• La autorización del propietario para que usted pueda formalizar con el comprador un contrato de arras.

• La obligación del propietario de aportar toda la documentación necesaria, y la suya de hacer cuantos trámites sean oportunos para la efectivi­dad del encargo (cancelación de cargas en el re­gistro, comparecencias ante notario, etc.).

Si necesita un modelo de hoja de encargo, pulse aquí

Tambien le puede interesar:

• Debo cumplir con lo que he firmado
  En el ámbito inmobiliario es habitual que comprador y vendedor firmen un documento privado de compraventa, y que después acudan a un notario a firmar la escritura pública. ¿Hasta dónde les obliga dich...
• Reconocimiento de honorarios
  En ocasiones el agente inmobiliario no ha confeccionado el encargo de venta con el vendedor, bien porque el inmueble lo ha captado telefónicamente o porque el propietario se encuentra fuera de la loca...
• Modelo de encargo de venta de inmueble
  Tanto si el encargo se hace en exclusiva como si no, es recomendable formalizar el acuerdo con el propietario por escrito, con el objeto de que no haya problemas a la hora del cobro de la comisión de ...

Tras firmar un contrato de arras para la compra de una vivienda, el vendedor no sólo no ha comparecido para otorgar la escritura pública, sino que resulta que no era su legítimo propietario. ¿Va a perder la cantidad entregada? ¿Qué deberá exigirle al intermediario que intervino en la operación?

El problema es que el vendedor también engañó al intermediario: le entregó unos documentos privados y le dijo que estaba tramitando su inscripción en el Registro de la Propiedad. A la hora de la verdad, ni registro ni nada: la vivienda no es suya, por lo que no está legitimado para venderla. ¿Qué puede hacer usted ante esta situación?

Responsabilidad

El intermediario debería haber tomado unas cautelas mínimas (asegurarse de quién era el propietario según el Registro de la Propiedad, verificar si había alguna hipoteca u otras cargas, si los impuestos y los gastos de comunidad estaban al día, etc.). Al no haberlo hecho se convierte en responsable de los daños que usted haya podido sufrir por ello, ya que no ha actuado con la diligencia que le es exigible, de acuerdo con la profesión que ejerce.

Seguro

El intermediario deberá dar parte de la incidencia a la compañía de seguros en la que tenga asegurada su responsabilidad civil. Si él reconoce el error, ésta deberá hacerse cargo de la devolución de la cantidad que usted entregó.

Y si le corresponde el doble de lo entregado

Sin embargo, el tema no acaba aquí. Es posible que cuando usted entregó las arras éstas fuesen calificadas como penitenciales (es decir, que si el vendedor incumplía, debía devolverle el doble de la cantidad entregada).

¿Puede reclamar entonces que la aseguradora le abone el doble de lo entregado?

En principio, no. Inicialmente, la compañía de seguros se negará a ello. ¿Por qué? Piense que la compañía responde por el intermediario, y que éste es responsable sólo de los daños y perjuicios por su actuación negligente (en este caso, la devolución de las arras). Realmente sólo puede reclamarse la devolución duplicada al vendedor, que es quien ha incumplido la obligación de entregar la vivienda.

El intermediario deberá dar parte de la incidencia a la compañía de seguros en la que tenga asegurada su responsabilidad civil. Si él reconoce el error, ésta deberá hacerse cargo de la devolución de la cantidad que usted entregó.

Tambien le puede interesar:

• ¡Cuidado con discriminar!
  Todavía hay gente que piensa que el anuncio para la selec­ción de inquilinos puede hacerse de cualquier forma, incluyendo toda una serie de discriminaciones, tales como: no se alquila a extranjeros no...
• Responsabilidad del agente inmobiliario
  Si usted acude a un intermediario para que le asesore respecto a la adquisición de un inmueble, ¿cómo debe actuar el agente? ¿Qué responsabilidades tiene?...

¿Es usted agente inmobiliario y han intentado comprador y vendedor pactar a sus espaldas, dejándole sin su comisión? ¿Siente que ha perdido tiempo y dinero para nada? ¿Qué mecanismos tiene para intentar evitarlo?

¿Se ha encontrado alguna vez con que comprador y vendedor, tras hacerle trabajar en vano, se ponen de acuerdo entre ellos para terminar la operación, impidiéndole ver ni un euro? A continuación le indicamos los siguientes consejos para gestionar mejor el tema y asegurarse el cobro de su comisión.

Pacto en exclusiva

Haga firmar al vendedor una nota de encargo que le autorice como mediador en la compraventa. Dicho documento identificará al vendedor, describirá el inmueble -con sus datos registrales y posibles gravámenes que tenga- y establecerá los honorarios a su favor, así como el momento en que serán devengados. Además, deje claro:

• Que su derecho al cobro se establece en el momento de la firma del contrato privado de compraventa. Así podrá cobrar sus honorarios, incluso aunque dicho contrato se resuelva y la escritura no llegue a formalizarse.
• Que el encargo se le hace en exclusiva. Pacte un periodo de vigencia razonable.
• Que usted tendrá derecho a los honorarios si la operación se hace durante el plazo de vigencia del mandato, incluso aunque la compraventa se cierre con un cliente no gestionado por usted, o se haga al margen de su intervención.

Si su cliente se niega a firmar el pacto de exclusividad, es muy probable que sea porque ha contactado o quiere contactar con otros intermediarios.

Y si a pesar de todo le pasan por encima…

Si a pesar de ser precavido comprador y vendedor pactan a su espaldas la transacción de la operación, la mejor forma de defender su derecho a cobrar la comisión es tener pruebas escritas que acrediten que fue usted quien mostró el inmueble a quien ha resultado finalmente comprador. Para ello siga los siguientes consejos:

• Ficha de cliente. Cuando un comprador potencial entre en su oficina, ábrale una ficha con sus datos, argumentando que así trabaja con orden y podrá informarle de las posibles ofertas del mercado.
• Parte de visita. Cuando enseñe algún inmueble, haga firmar al comprador potencial un documento en el que incluya su nombre y la fecha y hora en que se lo ha mostrado. Para recoger la firma, argumente también razones de control interno. Inserte un sello con la mención “sin valor contractual” para evitar suspicacias del posible comprador.
• Información al Vendedor. Mantenga puntualmente informado al dueño de la vivienda, para ello envíele un informe de la visita, que incluya los nombres de los visitantes, fecha, hora de la visita.
• Seguimiento al interesado. Tras visitar el piso con el posible comprador, puede enviar un fax, correo electrónico al interesado, ampliándole la información (distribución, calidades, estudio económico…).

Con todo lo anterior, puede montar un expediente que presionará tanto al vendedor como al comprador, para que respete su comisión, tanto si se entendió con el comprador a sus espaldas, como si la comisión la cobró otro intermediario que se ha aprovechado de sus gestiones. Y tendrá además una base sólida para defender sus derechos en el caso de que en último término decida acudir al juez.

Para descargar algún modelo o plantilla relacionada con este articulo, pulse aquí

Tambien le puede interesar:

• El vendedor y el comprador han pactado a mis espaldas
  ¿Qué ocurre si una agencia no tiene la exclusiva de venta de un piso y después el propietario vende a alguien con quien antes había contactado el agente? ¿Existirá igualmente el derecho a cobrar la co...

Si usted acude a un intermediario para que le asesore respecto a la adquisición de un inmueble, ¿cómo debe actuar el agente? ¿Qué responsabilidades tiene?

Obligaciones

El intermediario asume la obligación de informar y asesorar sobre todos aquellos datos que puedan resultar relevantes o de interés para una correcta adquisición de la finca. Así, el intermediario deberá comprobar los siguientes aspectos de la finca:

• Su situación en el Registro de la Propiedad (titularidad, cargas en forma de hipotecas, servidumbres, usufructos, impuestos no pagados…).
• Situación urbanística que pueda afectarla (calificación urbanística, límites de edificabilidad, posibles expropiaciones, etc.).
• El estado físico de la finca y que ésta se encuentra al corriente del pago de impuestos municipales y gastos de comunidad.

Responsabilidad

El intermediario es responsable de los datos y las informaciones que facilita a las partes para la firma de la operación, por lo que, en el supuesto de que esta información fuese errónea, asume las responsabilidades siguientes:

• Pérdida de la comisión. El agente tiene derecho a su comisión, siempre que la compraventa se realice y en ella se indique la verdadera situación de la finca. El contrato que realice el agente no puede quedar perfeccionado en términos equivocados, por lo que el intermediario perderá el derecho a la comisión si los datos facilitados son incorrectos y, como consecuencia de ello, la operación se anula o no se lleva a cabo.

• Indemnización. Si el comprador sufre algún quebranto económico como consecuencia de la actuación negligente del intermediario, podrá reclamarle la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. El intermediario será responsable aunque también se demande al vendedor por este mismo motivo.

Prevención del agente

No se olvide de efectuar las comprobaciones básicas de la finca: situación jurídica en el Registro de la Propiedad, situación urbanística en el Ayuntamiento, y revisión física del inmueble. Y suscriba un seguro de responsabilidad civil que le cubra de posibles incidencias.

Recuerde que ya existen algunas sentencias en las que se ha condenado al intermediario al pago de indemnizaciones (con independencia de que el propietario le hubiese ocultado información).

El intermediario debe facilitar toda la información disponible sobre la finca. Si al final esta información es incorrecta, perderá el derecho a su comisión, o incluso puede llegar a responder por los posibles perjuicios que se hubiesen ocasionado.

Tambien le puede interesar:

• ¡Cuidado con discriminar!
  Todavía hay gente que piensa que el anuncio para la selec­ción de inquilinos puede hacerse de cualquier forma, incluyendo toda una serie de discriminaciones, tales como: no se alquila a extranjeros no...
• Esto no fue lo pactado en contrato
  Un promotor encargó la venta de unas viviendas unifamiliares a un intermediario, concediéndole poderes para otorgar los contratos correspondientes. ¿Quién es el responsable si en dichos documentos hub...
• Esta vivienda no es de quien dice ser
  Tras firmar un contrato de arras para la compra de una vivienda, el vendedor no sólo no ha comparecido para otorgar la escritura pública, sino que resulta que no era su legítimo propietario. ¿Va a per...

Una agencia inmobiliaria ha abierto una nueva oficina inmobiliaria y, para promocionarla, anuncia que sólo cobra un 1% de comisión por su trabajo… ¿Será rentable?

Haga números

Para ver si realmente es rentable cobrar dichos honorarios, le aconsejamos que haga los siguientes números:

• Calcule el volumen de ingresos mínimo para cubrir todos los gastos (tanto los fijos como los variables). Esto es lo que los economistas denominan “punto muerto”, y se calcula mediante la siguiente fórmula:

Punto muerto = Costes fijos / margen sobre ventas en porcentaje ⁽¹⁾

⁽¹⁾ En su caso, el margen sobre ventas es su comisión neta, después de restarte la parte que deba pagar a sus vendedores.

• Una vez calculado el punto muerto, tendrá que calcular el valor de los pisos en cuya venta deberá usted intervenir para alcanzarlo:
  • Si su comisión es del 1%: Si por ejemplo usted cobra una comisión fija del 1% y su punto muerto es de, por ejemplo, 6.000 euros, el valor total de los pisos en los que deberá intermediar será de 600.000 de euros. Si el precio medio de los pisos en su zona es de 200.000 euros, tendrá que intermediar en 3 ventas al mes.
  • Si ha establecido una comisión fija de 3.000€: Y, por ejemplo, el precio medio de los pisos en su zona es de 200.000 euros y aplica la comisión mínima de 3.000 euros, esto supone una comisión del 1,5%. Y con una comisión promedio del 1,5%, y teniendo en cuenta un punto muerto de 6.000€,  el valor total de los pisos en los que deberá intermediar será de 400.000 euros (6.000 /1,5%). En consecuencia tendrá que intermediar en 2 ventas al mes (400.000 / 200.000).

Si modifica el importe de su comisión, calcule qué volumen de negocio será necesario para no perder dinero.

Con esta plantilla podrá calcular el volumen de negocio necesario para no perder dinero, según cuál sea la comisión que usted aplique:

Tambien le puede interesar:

• ¿Qué hago?: compro un piso o meto el dinero en el banco
  Usted tiene dinero para invertir y se le presentan dos alternativas: adquirir un piso y alquilarlo, o mantener el dinero en la entidad financiera. ¿Qué opción le resultará más rentable?...
• ¿Qué importe debo ofertar para rentabilizar la compra de mi inmueble?
  Los pisos de segunda mano ya no se venden con tanta rapidez como hace un tiempo. Y esto lo aprovechan algunos inversores, comprando rápidamente a aquellos vendedores que necesitan dinero ya....

Las propias exigencias del mercado y la competencia imponen que el profesional inmobiliario deba tener un conocimiento exhaustivo del producto que comercializa, antes de gestionar la venta con el posible adquirente. Para ello es conveniente tener una ficha del producto convenientemente precisa, con todos los datos relevantes del inmueble.

De esta manera podrá tener con todo detalle las características del inmueble que comercializa y los pros y contras que puedan afectarle, pudiendo defender con mas argumentos los intereses del vendedor,  contestando ante el cliente interesado todas las cuestiones que aquél le formule.

Una descripción detallada del producto, ayudará a que el inmueble sea valorado con un precio lógico y adecuado a sus características y ubicación.

Tambien le puede interesar:

• Obras necesarias
  Una orden administrativa le obliga a realizar una serie de reformas en el plazo de dos meses y su inquilino le ha dicho que no le pagará la renta hasta que estén hechas. ¿Qué puede hacer al respecto?...
• Modelo de ficha de demanda de cliente
  Las exigencias del mercado hacen necesario que el agente inmobiliario conozca a su cliente potencial. La ficha de cliente o ficha de demanda cumple, pues, una función básica: Ayudar a conocer las nece...
• Modelo de documento de reserva
  El documento de reserva tiene por objeto paralizar la venta o el alquiler frente a otros posibles interesados, plasmándose el interés real del interesado en comprar o alquilar el inmueble, mediante l...
• Resolución del contrato de arrendamiento
  Una vez concluido el contrato de arrendamiento, bien porque éste ha llegado a su término, o bien porque el arrendatario ha decidido poner fin al mimo antes del plazo estipulado, es conveniente refleja...
• Notificación de subrogación por fallecimiento
  A la muerte del inquilino pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento cónyuges, convivientes, descendientes, ascendientes, hermanos o minusválidos con relación de parentesco....

Las exigencias del mercado hacen necesario que el agente inmobiliario conozca a su cliente potencial. La ficha de cliente o ficha de demanda cumple, pues, una función básica: Ayudar a conocer las necesidades del cliente.

Conocer el perfil del futuro comprador es de vital importancia para el agente inmobiliario. Para poder conocer el perfil de cada cliente, deberemos de formular las preguntas adecuadas y dichas preguntas nos proporcionará datos sobre las características de la vivienda que busca el cliente, su poder adquisitivo, intenciones de compra, percepción del producto, etc…Con la referida fase de investigación, el agente podrá averiguar si los pisos que tiene en cartera se adecúan al potencial comprador que les visita o por el contrario no dispone de viviendas que se ajusten a las necesidades del cliente, debiendo pues, efectuar labores de captación de viviendas con las características demandadas, o en su defecto, mediante colaboración con otras agencias.

Modelo de ficha de cliente para venta:

Modelo de ficha de cliente para alquiler:

Tambien le puede interesar:

• Modelo de requerimiento de pago
  Si el arrendatario deja de satisfacer las mensualidades, envíele un requerimiento de pago mediante burofax o conducto notarial, solicitándole el pago....
• ¿Cómo tributa a efectos de hacienda los ingresos obtenidos en el alquiler?
  Usted arrendó el año pasado una vivienda y estando próxima la fecha para elaborar su declaración de la renta, se pregunta qué pellizco se llevará hacienda por tener la vivienda alquilada....
• Mi inquilino es un moroso
  Desde hace unos meses su inquilino se niega a pagar el alquiler, alegando que se ha quedado sin trabajo. ¿Qué puede hacer al respecto?, ¿podrá resolver el contrato?, ¿Hay algún procedimiento que le pe...
• Obras necesarias
  Una orden administrativa le obliga a realizar una serie de reformas en el plazo de dos meses y su inquilino le ha dicho que no le pagará la renta hasta que estén hechas. ¿Qué puede hacer al respecto?...
• Yo no soy el propietario
  Usted vendió en su día una vivienda. Pero ahora ha recibido una demanda donde una persona desconocida le reclama la devolución duplicada de unas arras. ¿Qué es lo que ha pasado en realidad?...

El parte de visita es el documento que debe firmar el posible comprador tras visitar el inmueble con el agente inmobiliario. Este documento vincula al agente y al comprador, en el supuesto de que se tenga que acreditar el servicio de mediación prestado.

Es conveniente que el parte de visita identifique el inmueble, al comprador (nombre y D.N.I.), la fecha de la visita y el precio de compra. Dicho documento será la única prueba que el agente tendrá, para demostrar en un posible proceso judicial que la vivienda había sido gestionada y localizada gracias al trabajo del agente inmobiliario.

A continuación le mostramos un modelo de parte de visita:

Tambien le puede interesar:

• Acción de cesación de actividades prohibidas
  El dueño o arrendatario de la vivienda no puede desarrollar actividades que amenacen o perturben la convivencia, o bien atenten contra la seguridad de sus vecinos....
• Constitución de un reglamento de régimen interior
  El reglamento de régimen interior tiene especial relevancia cuando en el complejo hay espacios cuyo funcionamiento y uso no están recogidos de modo especifico en la ley....
• Modelo de contrato de traspaso o cesión para despacho profesional o local de negocio
  El traspaso de locales comerciales o despachos profesionales es muy habitual. El traspaso supone que, el arrendatario de una finca cede a otra persona física o jurídica su posición en el contrato de a...
• Yo no pago el IBI
  Usted vendió su vivienda hace unos años y aún le siguen llegando los recibos de IBI. ¿Qué pasa si el comprador no comunica el cambio de titularidad al Ayuntamiento y siguen llegando los recibos de IBI...
• Calcule la plusvalía municipal que tendrá que pagar por la venta de su inmueble
  Cuando se transmite un inmueble, el ayuntamiento gira la denominada plusvalía municipal, en este artículo le enseñamos como calcularla....

El documento de reserva tiene por objeto paralizar la venta o el alquiler frente a otros posibles interesados, plasmándose el interés real del interesado en comprar o alquilar el inmueble,  mediante la entrega de una pequeña cantidad de dinero de disposición inmediata. Dicho documento tiene un carácter temporal, con el fin de dar tiempo a preparar el contrato privado.

Con el documento de reserva se evita lo que en multitud de ocasiones suele ocurrir, y es que transcurrido un tiempo de comercialización del inmueble, más de un interesado se decide por la vivienda en un mismo día.

A continuación le mostramos un modelo de documento de reserva  para compraventa:

Modelo de reserva para venta entre particulares El documento de reserva tiene por objeto paralizar la venta frente a otros posibles interesados, plasmándose el interés real del interesado en comprar el inmueble, mediante la entrega de una pequeña cantidad de dinero de disposición inmediata. Dicho documento tiene un carácter temporal, con el fin de dar tiempo a preparar el contrato privado. Utilice esta plantilla para dejar bien atada la compraventa.

Igualmente le adjuntamos un modelo de reserva para alquiler:

Del mismo modo, si es usted una agencia, y está autorizado a recibir la reserva en nombre del vendedor, aquí le adjuntamos un modelo de escrito, donde se manifiesta la conformidad del vendedor a lo estipulado en el documento de reserva, se reconocen sus honorarios y se le entrega  la reserva :

Tambien le puede interesar:

• Modelo de contrato de traspaso o cesión para despacho profesional o local de negocio
  El traspaso de locales comerciales o despachos profesionales es muy habitual. El traspaso supone que, el arrendatario de una finca cede a otra persona física o jurídica su posición en el contrato de a...
• Contrato de arrendamiento con opción de compra
  El alquiler con opción de compra ofrece al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda tras el alquiler, por el precio pactado en la opción. A continuación le mostramos una recopilación de los co...
• Modelo de requerimiento de pago
  Si el arrendatario deja de satisfacer las mensualidades, envíele un requerimiento de pago mediante burofax o conducto notarial, solicitándole el pago....
• Como regula la ley de arrendamientos urbanos el traspaso de locales comerciales
  El traspaso de locales comerciales o despachos profesionales es muy habitual. El traspaso supone que, el arrendatario de una finca cede a otra persona física o jurídica su posición en el contrato de a...
• ¿En qué consiste un alquiler con opción de compra?
  Usted quiere vender su vivienda, pero con la actual situación del mercado lo ve difícil, por lo que se ha planteado el realizar un contrato de alquiler con opción de compra a favor de su inquilino. ¿C...

En ocasiones el agente inmobiliario no ha confeccionado el encargo de venta con el vendedor, bien porque el inmueble lo ha captado telefónicamente o porque el propietario se encuentra fuera de la localidad y le ha dejado las llaves al portero del edificio. En estos casos es conveniente firmar un documento donde se le reconozcan sus honorarios, puesto que si finalmente el comprador presentado por usted compra la vivienda, podrá salvaguardar sus intereses.

A continuación le presentamos un modelo de reconocimiento de honorarios a favor del agente inmobiliario:

Tambien le puede interesar:

• Constitución de la comunidad de propietarios
  Para constituir una Comunidad de Propietarios es necesario que todos los Propietarios de las viviendas, locales o unidades de ocupación independientes de un edificio se reúnan y efectúen una primera J...
• Acción de cesación de actividades prohibidas
  El dueño o arrendatario de la vivienda no puede desarrollar actividades que amenacen o perturben la convivencia, o bien atenten contra la seguridad de sus vecinos....
• Constitución de un reglamento de régimen interior
  El reglamento de régimen interior tiene especial relevancia cuando en el complejo hay espacios cuyo funcionamiento y uso no están recogidos de modo especifico en la ley....
• Modelo de encargo de venta de inmueble
  Tanto si el encargo se hace en exclusiva como si no, es recomendable formalizar el acuerdo con el propietario por escrito, con el objeto de que no haya problemas a la hora del cobro de la comisión de ...
• Modelo de contrato de arrendamiento para despacho profesional o local de negocio
  En este tipo de contratos propietario e inquilino tienen amplia libertad para estipular las cláusulas que creen convenientes....

En el ámbito inmobiliario es muy frecuente la colaboración entre profesionales. Puede ocurrir que una agencia inmobiliaria contacte con otra agencia porque ha visto que tiene publicitada una vivienda con unas características determinadas, y esta puede ser de interés para un cliente suyo. En estos casos lo habitual es que se pongan de acuerdo entre ambas agencias y se repartan el trabajo a desempeñar. Es recomendable que dicha colaboración entre agencias venga reflejado por escrito, con la finalidad de evitar posibles desavenencias.

A continuación le adjuntamos un modelo de contrato de colaboración entre agencias:

Si el acuerdo se alcanza mediante una empresa promotora que está promoviendo la construcción de un bloque de viviendas, también es aconsejable plasmar mediante escrito los diferentes compromisos. Para ello le adjuntamos un modelo de colaboración para una promoción inmobiliaria:

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Tanto si el encargo se hace en exclusiva como si no, es recomendable formalizar el acuerdo con el propietario por escrito, con el objeto de que no haya problemas a la hora del cobro de la comisión de venta.

Encargo de venta en exclusiva. Si el encargo es en exclusiva, la agencia tiene derecho al cobro de su comisión, incluso si la venta se cierra sin su intervención o con algún cliente que no ha sido gestionado por la agencia, siempre y cuando la venta se produzca dentro del plazo de vigencia del mandato. Igualmente, el agente también tendrá derecho al cobro de su comisión, si la operación se cierra expirado el plazo de vigencia del mandato, sobre los clientes que la agencia presento al vendedor.

Encargo de venta sin exclusiva. Si el encargo no tiene el carácter de exclusivo, el intermediario tendrá derecho a su comisión si la operación se cierra con algún cliente presentado por él.

Tambien le puede interesar:

• Reconocimiento de honorarios
  En ocasiones el agente inmobiliario no ha confeccionado el encargo de venta con el vendedor, bien porque el inmueble lo ha captado telefónicamente o porque el propietario se encuentra fuera de la loca...
• Haga bien el encargo de venta
  ¿Qué aspectos del encargo de venta pasan los intermediarios muchas veces por alto? ¿Por qué es necesario hacer firmar un documento de encargo que contenga determinadas previsiones?...
• Certificado de acta de la junta de propietarios
  Celebrada la junta de propietarios y redactada el acta, ésta deberá ser certificada por el secretario de la comunidad, que bien puede ser el presidente, o en su defecto un administrador nombrado por l...
• Constitución de la comunidad de propietarios
  Para constituir una Comunidad de Propietarios es necesario que todos los Propietarios de las viviendas, locales o unidades de ocupación independientes de un edificio se reúnan y efectúen una primera J...
• Acción de cesación de actividades prohibidas
  El dueño o arrendatario de la vivienda no puede desarrollar actividades que amenacen o perturben la convivencia, o bien atenten contra la seguridad de sus vecinos....

Se explica en éste caso práctico cual es el “origen” de la crisis financiera que padece el mundo, y varias “pautas” concretas para sabernos manejar dentro de ella y conseguir que prosperen las hipotecas que presentamos para nuestros clientes

Tambien le puede interesar:

• Hipotecas subprime: El origen de la crisis hipotecaria
  En este articulo le explicamos, de la mano de Leopoldo Abadía y con el buen humor que le caracteriza, en que consisten las hipotecas subprime o créditos NINJA, que han motivado la crisis económica mun...
• La hipoteca abierta
  Usted ha ido a solicitar dinero al banco para financiar una vivienda, y éste le ha ofrecido la posibilidad de suscribir una hipoteca abierta. ¿Le conviene? ¿Cómo funciona este tipo de hipoteca?...
• La financiación para la compra del estudio es insuficiente
  Usted quiere adquirir un estudio y resulta que la entidad financiera sólo acepta financiarle un 60% del total del precio. Por otro lado el banco le ha comunicado que si en vez de un estudio fuese una ...
• Hipotecas a largo plazo
  ¿Vale la pena contratar hipotecas a un plazo de hasta 50 años? ¿Cómo influye la duración en la cuota mensual a satisfacer?...
• ¿Qué plazo de revisión en mi hipoteca me conviene más?
  Con la crisis actual y la reciente bajada de los tipos de interés, pueden surgir dudas respecto a qué plazo de revisión resulta más adecuado. En este artículo le explicamos qué debe tener en cuenta al...

¿Qué puede hacer si su empleado ha montado una fiesta dentro del un piso de un cliente, aprovechando que tenía las llaves?

Una actuación como ésta constituye una falta muy grave, considerada como causa suficiente de despido.

Si  usted despide a su empleado y éste denuncia la improcedencia del despido, alegando que las faltas muy graves prescriben a los 60 días -es decir, que pasado este plazo ya no se pueden sancionar-, y que en el momento en que la carta le fue entregada ya habían transcurrido cinco meses desde que los hechos tuvieron lugar, recuerde que el plazo de 60 días de prescripción empieza a contar desde el momento en que la empresa tiene conocimiento de los hechos y no desde la fecha en que se cometieron. Eso sí: en todo caso, hay una fecha límite para efectuar el despido: seis meses después de la comisión de la falta.

Sin embargo, a veces los tribunales caen en contradicciones, es posible que inicialmente estimen la pretensión de su empleado y consideren el despido improcedente (sin entrar en el fondo del asunto, por considerar que la falta ha prescrito), y que le condenen a indemnizarle o readmitirle. Si se encuentra en esta situación, interponga un recurso contra la sentencia inicial -llamado recurso de suplicación-, alegando que la falta no ha prescrito. Si demuestra que usted comunicó el despido dentro de los plazos legales, el tribunal analizará el fondo del asunto, y acabará dándole la razón.

Tambien le puede interesar:

• ¡No me embargue la vivienda!
  Usted compró una vivienda pero no la inscribió en el Registro de la Propiedad. El anterior propietario de la finca te­nía algunas deudas con un banco, y éste consiguió embargar la casa, que, a pesar d...
• Diferencias entra la nota simple y la certificación registral
  Habitualmente el propietario acredita la situación registral de la finca mediante la presentación de la correspondiente nota simple, sin embargo, dicha nota no tiene fuerza vinculante para el registro...
• Contrato de arrendamiento con opción de compra
  El alquiler con opción de compra ofrece al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda tras el alquiler, por el precio pactado en la opción. A continuación le mostramos una recopilación de los co...
• El procedimiento de desahucio tarda demasiado
  Su inquilino lleva dos meses sin pagarle la renta pactada en el contrato. Como consecuencia de esto ha interpuesto una demanda de desahucio por falta de pago, sin embargo la justicia es lenta y los ga...
• ¿Qué consecuencias podria tener no inscribir el inmueble en el registro de la propiedad?
  Usted firmó un contrato privado con un amigo suyo que es promotor. a la firma del contrato usted desembolso el precio establecido y le fue entregada la vivienda, pero no quiso elevar el contrato a esc...

En una sentencia, el juez ha determinado la responsabilidad, tanto de los vendedores como de la agencia inmobiliaria, por los daños morales y el perjuicio económico causado a una pareja que compró un piso con aluminosis.

Quien intervenga como intermediario en la compraventa de una finca, debe de saber que tiene una gran responsabilidad por los desperfectos estructurales que la finca pueda tener cuando se formaliza la venta.

En un caso real, un juez condeno al agente inmobiliario. Según el juez, el agente inmobiliario tiene el deber de informar al comprador sobre el estado de la finca, pues su obligación es actuar “con eficacia, ética, decoro profesional, reserva y legalidad”, y no es excusa que los vendedores hayan ocultado al agente alguna información sobre la vivienda en venta.

La indemnización que tuvieron que pagar se fijó en un 75% del precio de mercado de la vivienda.

La sentencia destaca el perjuicio moral que causó la compra a la pareja, que alegó que, de conocer la existencia de aluminosis en la vivienda, no la hubiese adquirido; o en todo caso hubiesen pagado menos de lo que desembolsaron por ella inicialmente.

Tambien le puede interesar:

• Reclamación de vicios ocultos en viviendas de segundamano
  Aparentemente, usted adquirió una vivienda a buen precio y en buenas condi­ciones. Pero al hacer unas obras de mejora ha des­cubierto que las vigas de madera están carcomidas......
• ¡Este daño es fortuito!
  ¿Qué sucede cuando los daños en la construcción se deben a un caso fortuito? ¿Qué responsabilidad tendrían los agentes que intervienen en la construcción?...
• ¿Quién responde de los vicios aparentes y ocultos en la vivienda?
  Sepa como deberá actuar si su vivienda nueva o de segundamo presenta defectos en los acabados que no fueron detectados cuando le fue transmitida. Y si tras un tiempo de adquisición de la vivienda (inc...
• ¿Cómo funciona la bolsa?
  Leopoldo Abadía explica de forma sencilla el funcionamiento de la bolsa....
• Contrato de arrendamiento con opción de compra
  El alquiler con opción de compra ofrece al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda tras el alquiler, por el precio pactado en la opción. A continuación le mostramos una recopilación de los co...

En este articulo le explicamos, de la mano de Leopoldo Abadía y con el buen humor que le caracteriza, en que consisten las hipotecas subprime o créditos NINJA, que han motivado la crisis económica mundial.

Una Hipoteca Subprime es un tipo de hipotecas, es decir, el banco te presta un montante para que compres tu vivienda (por ejemplo) y, en caso de no satisfacerle esa deuda, tu vivienda pasa a ser propiedad del banco emisor de la hipoteca. Hasta ahí sencillo, como todas las hipotecas. Las Subprime son hipotecas muy beneficiosas para ambas partes, emisor y cliente. La peculiaridad de este tipo de hipotecas, no obstante, es el cliente objetivo. El cliente objetivo es una persona que apenas tiene ingresos, que tiene avalistas dudosos. Se trata por tanto préstamos de muy dudoso cobro, pero que aun así se hacen. Posiblemente hayan oído referirse a este tipo de créditos como créditos NINJA (No Income, No Job or Assets) que es como se les denomino en un principio, viniendo a usarse más tarde el eufemismo de Hipoteca Subprime. Como decía, estos créditos son beneficiosos para ambas partes, el banco presta con un interés tremendo y, el cliente, tiene acceso a una vivienda por la cual satisface cuotas muy pequeñas lo que hace que, en principio, incentive la economía a través del consumo.

Si pido un préstamo o solicito hipoteca, ¿será esta subprime?. Pues seria subprime si se presentan ciertas características. El sistema crediticio en EEUU funciona mediante puntos, es decir, si pagas al banco puntualmente, dispones de un sueldo medianamente elevado y no existe nada oscuro en tu historial de pagos, seguramente obtendrías una puntuación elevada (superior a 800 puntos, por ejemplo) con la consiguiente calificación de cliente solvente y por tanto disfrutarías de una hipoteca normal, no subprime. Para hacernos una idea, se califica subprime por debajo de 620 puntos, de ahí la dificultad de llegar a cobrar algún día ese crédito.

Como decía, el sistema hipotecario estadounidense es diferente al español. En España no utilizamos ningún sistema de puntuación. En nuestro país, se analizan otros factores como el ratio de esfuerzo (el tanto por ciento que destinas de tu nomina para la hipoteca) y el porcentaje total que financias de la vivienda. De esta manera podríamos decir que si el ratio de esfuerzo es superior al 55% y financias más del 85% de la vivienda serias, con total seguridad, un cliente de muy dudoso cobro.

Después de haber leído hasta aquí, puede que te surja la duda: Si se trata de clientes de muy dudoso cobro, muy por debajo de la media, ¿por qué se les sigue concediendo créditos?. Sencillamente por el afán de ganar, de ganar más que el resto. Nadie se molesto en pensar de donde sacarían los pobres el dinero suficiente para pagar el crédito pasado un par de años, ¿para qué?. En escenarios de tipos de interés muy bajos, estos créditos son más que beneficiosos para los bancos (no olvidemos los salvajes intereses a los que someten estos créditos).

Realmente se dieron todos los detalles para hacer del escenario el más atractivo de todos: tipos bajos, financiamiento barato, precios de inmuebles que no paraban de subir, construcción aceleradísima… En este escenario se presenta algo irreal, una autentica utopía: altas rentabilidades con muy bajo riesgo. Toda esta utopía empezó a esfumarse cuando los tipos empezaron a subir y se freno la construcción. Con este escenario, la situación es totalmente opuesta. Las NINJA empezaron a mostrarse como lo que son, una clientela muy peligrosa. Las cesiones de pago se contaron por miles. Obviamente el castañazo es muy gordo ya que, no se trata tan solo de 10 millones de activo…

Tambien le puede interesar:

• El origen de la crisis financiera
  Se explica en éste caso práctico cual es el "origen" de la crisis financiera que padece el mundo, y varias "pautas" concretas para sabernos manejar dentro de ella y conseguir que prosperen las hipotec...
• ¿Qué ocurriría si usted dejara de pagar la hipoteca que tiene contraída con su entidad bancaria?
  Usted está atravesando un mal momento y no puede hacer frente a la hipoteca de su vivienda. En este artículo le explicamos qué consecuencias tiene dicho incumplimiento....
• ¿Qué obligaciones asume el avalista en un contrato de arrendamiento?
  Usted avaló a un amigo en un contrato de alquiler de vivienda. ¿Qué obligaciones asume como avalista para el caso de que el arrendatario no efectúe el pago de la renta ?...
• La hipoteca abierta
  Usted ha ido a solicitar dinero al banco para financiar una vivienda, y éste le ha ofrecido la posibilidad de suscribir una hipoteca abierta. ¿Le conviene? ¿Cómo funciona este tipo de hipoteca?...
• La financiación para la compra del estudio es insuficiente
  Usted quiere adquirir un estudio y resulta que la entidad financiera sólo acepta financiarle un 60% del total del precio. Por otro lado el banco le ha comunicado que si en vez de un estudio fuese una ...