¿Qué ocurre si una agencia no tiene la exclusiva de venta de un piso y después el propietario vende a alguien con quien antes había contactado el agente? ¿Existirá igualmente el derecho a cobrar la comisión?

En un caso recientemente analizado por los tribu­nales, una agencia reclamó a un propietario el pa­go de la comisión, alegando que éste había vendido el piso a una persona que inicialmente había visi­tado la vivienda con uno de sus agentes inmobilia­rios. Pero el propietario se opuso ale­gando que no había exclusiva en la venta, y que él mismo había insertado un anuncio en la prensa lo­cal que, según dice, fue el medio por el que el com­prador se enteró de la oferta.

Demanda

En la demanda, la agencia exigió el co­bro de la comisión pactada en el documento de en­cargo de venta. Y la sentencia dictada le dio la razón, reconociendo que hubo una relación contractual entre vendedor y agencia, y que el com­prador tuvo conocimiento de la oferta de venta del piso por las gestiones hechas por la agencia.

Evidencias

Para llegar a tal conclusión, fue de­terminante el hecho de que la agencia conservaba evidencias de todas las gestiones realizadas en la venta, habiendo abierto una ficha con el nombre del comprador en la que se indicaban con detalle todos sus datos y la fecha y hora en la que se le ha­bía enseñado el piso. Además, fue el pro­pio comprador quien reconoció que efectivamente tuvo conocimiento de la venta del piso a través del agente, si bien luego cerró la operación directamen­te con el propietario vendedor sin la intervención de aquél.

Sin exclusiva

El hecho de que no hubiese exclu­siva no afectó a la conclusión del tribunal:

• El intermediario tiene derecho a su comisión si demuestra que hizo gestiones de venta ante el comprador final, tanto si tiene la exclusiva de la venta como si no cuenta con ella.
• Y la comisión existe incluso si el vendedor actúa de buena fe (en el caso analizado, el comprador ocultó al vendedor que había acudido a la agen­cia, de forma que el propietario pensó que se ha­bía enterado de la venta por el anuncio en la prensa que él mismo había insertado).

Moderación de la comisión

No obstante, la sentencia especi­fica que el importe de la comisión a pagar por el vendedor será el resultado de aplicar el porcentaje pactado en el encargo de venta al importe por el que finalmente se vendió el piso.

Por tanto, teniendo en cuenta que el precio por el que finalmente se vendió la vi­vienda en escritura fue bastante inferior al que se pretendía vender en un inicio -precio que se hizo constar en el encargo de venta- la cantidad a la que en concepto de comisión fue condenado a pagar el vendedor fue también bastante inferior. Tal cir­cunstancia motivó asimismo que el tribunal no condenara finalmente al demandado al pago de las costas judiciales.

Obligado respeto

Si quien se interesa por la compra de una vivienda ha contactado primero con el intermedia­rio contratado por el vendedor y ha visitado la vi­vienda mediante su intervención, el vendedor de­berá respetar lo pactado en el encargo de venta y pagar la correspondiente comisión al mediador.

Tambien le puede interesar:

• No pactéis a mis espaldas
  ¿Es usted agente inmobiliario y han intentado comprador y vendedor pactar a sus espaldas, dejándole sin su comisión? ¿Siente que ha perdido tiempo y dinero para nada? ¿Qué mecanismos tiene para intent...

¿Están sujetos los honorarios del mediador a normativa alguna?

El tratamiento de las comisiones en la intermediación inmobiliaria es pe­culiar. A diferencia de los agentes de la propiedad inmobiliaria (API), cu­yos honorarios se determinan según unas tarifas adecuadas a la natura­leza de cada operación, los honorarios del mediador no están sujetos a nor­mativa alguna. En el contrato de mediación lo que manda es lo que hayan pactado las partes, y son los tribunales quienes, en última instancia, aca­ban matizando o aclarando estos pactos.

Los honorarios normal­mente son un tanto por ciento sobre el valor neto de la compraventa. Y la comisión suele estar alrededor del 4%.

Derecho al cobro

El cobro de los honorarios nace cuando se llega a un acuerdo respecto a la compraventa del inmueble y al precio (es decir, al firmar el contrato de arras), aunque después se rescinda, o la compraventa no llegue a consumarse. Puede llegarse a esti­pular que el mediador sólo cobre sus honorarios cuando la compraventa se consuma (lo que ofrecería más garantías a quien hace el encargo). Pe­ro la mayoría de las inmobiliarias no aceptan dicha cláusula, y tampoco los jueces tienen una postura muy favorable a la posibilidad de eliminar el derecho a cobrar los honorarios.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados