Usted quiere cambiar su hipoteca a otro banco, ya que éste le ofrece mejores condiciones, como un tipo de interés más bajo. ¿Podrá cambiar de entidad, o su banco actual mantiene algún derecho?

Derechos contrapuestos

Si su actual banco iguala las condiciones hipotecarias de la otra entidad financiera, la normativa permite a su banco detener el cambio de hipoteca, si éste iguala la oferta.

Está claro que aquí hay un conflicto entre los derechos del banco y los del consumidor:

• El derecho del banco a mantener la hipoteca si iguala la oferta de la nueva entidad.
• Y el derecho del usuario a decidir con qué enti­dad quiere tener contratado el préstamo hipo­tecario.

En un reciente sentencia que llegó al Tribunal Supremo, un usuario continuó adelante con el cambio de hipoteca, aun cuando el banco acreedor inicial había igualado la oferta de la nueva enti­dad. Y el Tribunal, al analizar qué de­recho prevalece, ha considerado que el deudor no puede llevarse la hipoteca a la otra entidad, aunque quiera, si su banco iguala la oferta recibida.

¿Cuáles son los argumentos que expuso el tribunal?

El tribunal expone varios ar­gumentos para fundamentar su posición:

• En primer lugar, establece que la finalidad de la norma es solamente la de facilitar a los deudo­res la capacidad de negociación de una rebaja en el tipo de interés.
• En segundo lugar, afirma que, según la ley, el banco tiene el derecho a detener la subrogación, mientras que, para el deudor, ésta es una simple posibilidad.
• Y, finalmente, argumenta que, igualada la oferta por parte del banco inicial, mantener la hipoteca en éste es una opción mucho más barata que la de la subrogación (ya que el deudor se ahorra los gastos por la cancelación anticipada de la prime­ra hipoteca), por lo que la finalidad de la norma se cumple de sobras.

Aunque es cierto que el Tribunal tiene ra­zón en este último argumento, realmente está “condenando” al usuario a trabajar con una enti­dad con la que quizás no está muy contento. Por lo que, en cierto modo, puede decirse que está limi­tando la libertad de elección del particular. Pero no cabe duda de que el deudor habrá con­seguido rebajar los pagos mensuales.

Procedimiento para cambiar de banco

Recuerde que para cambiar de banco será necesario que cumpla algunos trá­mites:

• Por un lado, deberá obtener una oferta vinculan­te de la entidad que pretenda asumir el présta­mo hipotecario.
• Por el otro, deberá entregar dicha oferta a su ac­tual banco, el cual tendrá 15 días para igualar la oferta y formalizar la novación (modificación) de su préstamo actual. Si no se iguala la oferta, us­ted ya estará libre para formalizar la hipoteca con la nueva entidad.

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Concepto

Una hipoteca abierta es un crédito hipotecario. Y sus diferencias con el présta­mo hipotecario habitual son las siguientes:

• En el préstamo hipotecario el banco entrega al cliente el total del importe acordado, en el mo­mento de firmar el contrato, y la devolución se produce de forma periódica, en el plazo y con el tipo de interés pactado.
• En la hipoteca abierta el banco pone a disposi­ción del cliente una cantidad determinada que no tiene por qué retirar íntegramente: sólo reti­rará lo que vaya necesitando, y sólo deberá pagar intereses por el importe empleado, pactándose devoluciones periódicas de capital e intereses para cada una de las disposiciones efectuadas. Y el usuario podrá volver a disponer del capital de­vuelto, pactando un interés y vencimiento para esta nueva disposición.

El crédito hipotecario es lo que utilizan, por ejemplo, los promotores, que precisan de cantidades lí­quidas a medida que avanzan sus necesidades de financiar la obra, donde sólo pagan intereses, y, cuando venden el inmueble, es el adquirente quien se subroga en el pago, bien en forma de crédi­to hipotecario, bien como préstamo hipotecario.

Lo que suele ocurrir es que quien soli­cita la hipoteca abierta dispone de todo el crédito al principio, como sucede en el préstamo. Es decir, que el cliente opta por un crédito hipotecario, pero ha­ce uso de él como si fuera un préstamo hipotecario ¿Le conviene entonces este producto?

Beneficios para el banco

Con la hipoteca abierta, el banco sale beneficiado:

1. Cualquier disposición que usted haga de las cantidades ya devueltas (por ejemplo, si pasados cinco años quiere un préstamo para cambiarse el coche), tendrá la garantía hipotecaria del in­mueble.
2. Pero el principal problema reside en que a la hipoteca abierta no se le aplica la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hi­potecarios, que permite el cambio del préstamo a otra entidad que contemple gastos más reduci­dos Está claro que el objetivo de ofrecer este producto es evitar perder en el futuro a un clien­te que quiera cambiar su hipoteca a otra entidad que le dé mejores condiciones.

No todas las entidades usan dichos créditos, pero sí algunas de las más impor­tantes. Antes de firmar nada, consulte si se trata de una hipoteca abierta; si lo es y usted ne­cesita con toda seguridad el total del crédito de un solo golpe, pondere la conveniencia de su contrata­ción.

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Usted quiere adquirir un estudio y resulta que la entidad financiera sólo acepta financiarle un 60% del total del precio. Por otro lado el banco le ha comunicado que si en vez de un estudio fuese una vivienda dicho porcentaje podría incrementarse. ¿Por qué el banco establece tal limitación? ¿Qué determina la catalogación de estudio frente a vivienda?

Antes de nada debemos de aclarar el concepto de vivienda y estudio.

Concepto de vivienda

Se considera vivienda el espacio donde alguien puede fijar su morada de forma habitual, y donde pueden darse de alta agua, luz y gas sin proble­mas, pues debe contar con unos mínimos de habi­tabilidad. También cabe entender que dicho espa­cio tiene, al menos, una habitación independiente (aunque ello no es una regla absoluta).

Concepto de Estudio

Por el contrario, un estudio no cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que fija cada comunidad autónoma respecto a altura de techos, ventilación, superficie o instalaciones. Por ello, el fin no debe ser habitarlo, sino usarlo para otros fi­nes (despacho profesional, establecimiento mer­cantil…). Cabe entender además, aunque ello tam­bién es relativo, que este espacio tiene un sólo ambiente.

Por lo tanto, para un estudio es fácil, de entrada, obtener del consistorio la licencia de acti­vidad o los permisos administrativos relativos a instalaciones u obras de acondicionamiento para su función. Pero la ley no contempla la posibilidad de que pueda usarse como vivienda ha­bitual, pese a que en la práctica se use como tal. Y esto es así porque, para evitar grandes masificaciones humanas en las distintas zonas de un munici­pio, el Plan General de Ordenación Urbana esta­blece una densidad máxima de viviendas en cada uno.

Menos garantía

Esta limitación es la que lleva a los bancos a financiar menos porcentaje del valor de un estudio que del valor de una vivienda (por mucho que en el estudio pueda residirse con normali­dad). Piense que si la hipoteca no se sa­tisface, el banco intentará obtener el cobro de la deuda a través de la subasta del bien hipotecado, y la limitación de uso supondrá una dificultad aña­dida para la venta del inmueble.

Si va a adquirir un inmueble que, por sus características  puede ser considerado un estudio, averigüe si real­mente está catalogado como tal, para evitar sor­presas en el porcentaje de financiación que puede obtener. A estos efectos, la decisión sobre la catalogación de un espacio concreto puede lle­varse a cabo:

• Solicitando una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad de la zona.
• Acudiendo al Ayuntamiento del municipio don­de radique la finca.
• Acudiendo a la gerencia de gestión catastral de la provincia donde esté la finca.

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Usted firmó una compraventa de un inmueble en construcción, donde había una cláusula por la que consentía en subrogarse en la hi­poteca del promotor. ¿Qué ocurrirá si ahora no quiere subrogarse?

Situación. Usted le manifestó de palabra al promotor que no sa­bía si llegado el momento le iba a interesar el subrogarse en la hipoteca que tiene contraída la finca. El promotor por su parte no puso ningún problema, le comentó que si le avisaba con un par de meses antes de finalizar la obra, no tendría ningún problema en que no se subro­gara a la hipoteca. Pero finalmente como todo esto fue de palabra, firmaron el contrato aceptando la subrogación. Ahora que se acerca el fin de la obra y usted ha manifestado que no le interesa la sub­rogación, el promotor se hace el tonto. ¿Realmente tendrá que asumir la hipoteca?

Legislación

En general, y siguiendo estrictamente la ley, los gastos de cancelación de hipoteca debe asumirlos la parte vendedora, por un principio de justicia que debe primar en cualquier documento contractual de compraventa. Por tanto, la regla ge­neral es que el promotor no puede obligar al com­prador a subrogarse. Si usted opta finalmente por subrogarse, no es válido que el contrato señale de forma general que el comprador acepta subrogarse en la hipoteca, es obligatorio que conste claramen­te lo siguiente:

• El notario que autoriza la escritura de hipoteca.
• La fecha de su constitución.
• Los datos de su inscrip­ción en el Registro de la Propiedad.
• Además, debe fijar la responsabilidad hipotecaria de cada vivien­da, expresando vencimientos e importes.

Teniendo en cuenta lo anterior, y si en el contrato de compraventa sólo se mencionaba su aceptación genérica a subrogar­se en la hipoteca, usted podrá oponerse a la subrogación, pues en un caso así la ausencia de datos eli­mina dicha obligación. De hecho, los tribunales así lo vienen entendiendo.

Caso particular

Pero a veces hay promotores que tienen capaci­dad económica suficiente para afrontar la cons­trucción sin hipoteca, y sólo conciertan la financia­ción cuando se acerca el final de la obra para faci­litar la venta. En estos casos, si venden el piso sobre plano antes de concertar la hipoteca, suelen introducir una cláusula en el contrato di­ciendo que el comprador se subrogará en la hipote­ca que ellos concertarán, salvo que manifieste que no lo va a hacer con una antelación mínima de tan­tos meses antes de la finalización de la obra.

Si ésta era la cláusula que había en su contrato y usted no avisó de que no quería subro­garse en el plazo indicado, lo tendrá más difícil. La promotora le reclamará los gastos de cancelación, ya que usted ha incumplido con el preaviso y ella, confiada, ha incurrido en unos gastos de hipoteca que, de otra forma, no hubiese tenido.

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Reclamacion de cuotas impagadas

Si usted ha dejado de pagar un par de cuotas mensuales de su hipoteca, lo primero que hará la entidad financiera será reclamarle las cuotas impagadas. Pero no sólo eso, también le reclamará un interés de demora (un interés adicional que se cobra por el hecho de haberse re­trasado en el pago) y, seguramente, algunas comi­siones por reclamación de pago.

Vencimiento anticipado

Si el asunto sigue sin solucionarse, la entidad puede ejecutar una cláusula de la hipoteca, en virtud de la cual puede dar por ven­cido el contrato, y reclamar no sólo las cuotas im­pagadas, sino todo el capital pendiente de pago.

Llegado a este extremo, el banco inicia el procedimiento para llevar a cabo la subasta. Dado que el préstamo hipoteca­rio se ha suscrito ante notario y está inscrito en el Registro de la Propiedad, la reclamación de la deu­da se hace por un procedimiento judicial muy rápi­do, que, finalmente, acaba en la subasta de la vi­vienda.

Una posible solución

En el caso de hipoteca sobre una vivienda habitual, la ley per­mite que antes de la subasta el deudor “rehabilite” el préstamo pagando sólo las cuotas que debe has­ta ese momento, los intereses y comisiones devengados y las costas del proceso. Así podrá ponerse al día con la entidad acreedora, y continuar normal­mente con el préstamo. La rehabilita­ción sólo puede hacerse una vez, y el banco debe aceptarla si se trata de una hipoteca sobre la vi­vienda habitual, pero si es sobre otro inmueble, puede aceptarla o no. En definitiva, si ya se reha­bilitó el préstamo una vez, el banco ya no está obli­gado a aceptar una nueva rehabilitación, y puede continuar con el proceso de subasta de la vivienda.

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La mayoría de los compradores de inmuebles recurren a la hipoteca para financiar su vivienda, sin saber el tipo de interés que más les conviene. ¿Qué les sale más a cuenta? ¿Un préstamo a un interés fijo u otro a un interés variable?

Interés fijo

En los préstamos a interés fijo se apuesta por la seguridad, pues el interés no varía durante toda la vida del préstamo, es decir, no le afectan las subidas de ti­pos pero tampoco se beneficia de los descensos.

En su defecto, tiene peores condi­ciones que los préstamos a tipo variable:

• El plazo del préstamo es más corto (suele oscilar entre los 15 y los 20 años).
• El promedio de interés es superior al de los présta­mos a interés variable.
• La comisión de cancelación es más elevada: no está limitada al 1% y es el banco quien la fija.

Los préstamos a tipo fijo son interesantes cuando la diferencia de interés con los préstamos a tipo variable sea pequeña, y no valga la pena asumir el riesgo de una variación importante de los tipos de interés.

Interés variable

En los préstamos a interés variable el tipo de interés variará durante toda la vida del préstamo, beneficiándose de los descensos y también viéndose afectado por la subidas de interés.

Un factor que juega a favor de los préstamos a interés variable es que tal y como están los precios de los pisos, los compradores tra­tan de reducir al máximo las cuotas mensuales, y esto sólo lo pueden conseguir con préstamos a muy largo plazo (30 años, por ejemplo), y tipos de inte­rés iniciales muy bajos. Y hoy por hoy esto sólo puede conseguirse con los préstamos a tipo de in­terés variable.

Índice de referencia

El índice de referencia más aconsejable es el Euri­bor, que corresponde a la media del tipo de interés al que una muestra de bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí, y refleja las variaciones de los tipos de forma bastante transparente.

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Al conceder un préstamo con garantía hipotecaria, ciertos bancos no sólo se conforman con ésta, sino que a veces piden también el aval personal de alguien. ¿Por qué lo hacen si, en definitiva, ya tienen el inmueble, que responde de la devolución del préstamo?

Con esta doble garantía la entidad bancaria trata de cubrirse de dos formas diferentes:

1. Si el deudor principal no paga, pueden solicitar al avalista que lo haga él, de manera inmediata. El resultado es que así evitan tener que ejecutar la hipoteca.
2. Pero incluso si acaban ejecutando la hipoteca, la fianza personal les da una garantía extra: si lo obtenido por la venta del inmueble no alcanzase el total de la deuda (a veces pasa, ya que a la cantidad pendiente hay que añadir los intereses devengados hasta el momento de la subasta), el banco podría seguir reclamando la diferencia al deudor o al avalista.

Ejemplo

Imagine que una persona debe en este momento 200.000 euros del préstamo que solicitó en su día, y se le ejecuta la hipoteca. Si en la subasta del inmueble sólo se obtienen 150.000 euros, el banco podrá seguir reclamando los 50.000 restantes tanto al deudor principal como al avalista.

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El leasing o arrendamiento financiero es una alternativa más que se le plantea al empresario o profesional, cuando tiene que decidir respecto al inmueble en el que va a instalar su negocio, si lo compra, lo alquila o si realiza un contrato de leasing.

El contrato de leasing ha adquirido una extraordinaria importancia , al convertirse en un importante medio de financiación, y que además va acompañado de unas importantes ventajas fiscales.

Es por ello, que el leasing es extraordinariamente atractivo para empresas de reciente creación, con buenas expectativas de demanda, o para empresas en proceso de expansión, con sus líneas de crédito agotadas, pero que tienen una buena gestión empresarial que les permite afrontar financieramente un arrendamiento.

Concepto y tipos de leasing

El leasing es un contrato que se compone de dos negocios jurídicos: un arrendamiento y una opción de compra. El cliente arrienda a la sociedad de leasing y como contraprestación va pagando una serie de cuotas periódicas. Transcurrido un plazo de tiempo de duración del contrato, el cliente o arrendatario financiero, debe decidir si utiliza la opción de compra en su favor y adquiere la propiedad del inmueble, por una cantidad que ya se ha fijado de antemano en el contrato, que se denomina valor residual.

Esta es la estructura esencial del leasing, pero según las condiciones del leasing y la finalidad del mismo, podríamos distinguir dos tipos de leasing:

1. El leasing operativo. Es aquel en el que la sociedad de leasing entrega al cliente en arrendamiento un bien: normalmente es maquinaria, vehículos o bienes de equipo y el cliente al finalizar el contrato puede optar por adquirir el bien, o por realizar un nuevo contrato de leasing con el mismo u otro bien, o en todo caso, devolverlo a la empresa de leasing.
2. El leasing financiero. Es el que se utiliza para inmuebles y en el que el cliente indica a la sociedad de leasing el inmueble que desea que se le arriende mediante leasing. La empresa de leasing compra el inmueble y acto seguido realiza un contrato de leasing con el cliente en el que existe una opción de compra por el valor residual.

El contrato de leasing inmobiliario: objeto, plazo, forma y beneficios fiscales.

En cuanto al objeto del leasing inmobiliario puede serlo cualquier tipo de inmueble con entidad jurídica registral suficiente que pueda ser adquirido por la sociedad de leasing y pueda ser utilizado en las actividades empresariales o profesionales del arrendatario financiero.

En la escritura pública en la que normalmente se documenta la operación, debe expresarse de forma específica el destino del inmueble y la obligación del arrendatario financiero de destinarlo a esa actividad durante toda la duración del contrato. Sin embargo el leasing puede también realizarse, además, de sobre locales y naves industriales, sobre edificios construidos o en construcción, o sobre terrenos sobre los que se va a edificar siempre que vayan a ser dedicados a una actividad empresarial o profesional.

Por lo que respecta al plazo, el leasing inmobiliario tiene un plazo mínimo de duración de diez años, por así exigirlo la disposición adicional séptima Ley sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito de 29 de julio de 1988.

El contrato de leasing inmobiliario acostumbra a documentarse normalmente en escritura pública, ya que mediante dicho contrato si se ejercita la opción de compra, se adquiere la propiedad del inmueble y, sólo mediante escritura pública podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Normalmente, y según la mecánica del leasing inmobiliario, la empresa de leasing debe de adquirir primero el inmueble, para luego arrendarlo mediante leasing al cliente. Lo que se hace es formalizar dos escrituras al mismo tiempo y con un número de protocolo consecutivo: en la primera escritura la empresa de leasing compra a un tercero el inmueble y en la segunda la empresa de leasing otorga el arrendamiento con opción de compra al cliente.

En cuanto a los beneficios fiscales, existe una importante ventaja, ya que la cuota que se paga por el arrendamiento financiero tiene la consideración de gasto deducible, tanto  en el impuesto de sociedades, si se trata de una empresa constituida como sociedad, como también es gasto deducible en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si se trata de un empresario individual.

A continuación le adjuntamos un modelo de contrato de leasing inmobiliario:

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¿Vale la pena contratar hipotecas a un plazo de hasta 50 años? ¿Cómo influye la duración en la cuota mensual a satisfacer?

Las hipotecas de larga duración, a primera vista suponen el pago de una cuota mensual mas holgada, sin embargo a largo plazo se incrementa con creces los intereses a pagar.

La situación actual de la vivienda, obliga a las personas a buscar nuevas alternativas al préstamo hipotecario convencional, se busca principalmente adquirir una deuda que permita vivir más holgadamente; en base a esta demanda, bancos y entidades crediticias han ideado una hipoteca cuyo plazo de amortización es de hasta 50 años.

La media actual de la contratación de hipotecas está en torno a los 25 años. En los años 90 estaba, nada más y nada menos, en la mitad de plazo. Si bien, en la práctica, finalmente las hipotecas se amortizan en un plazo inferior, dado que los españoles desean quitarse la hipoteca de su vivienda cuanto antes, por lo que realizan fuertes amortizaciones anticipadas.

En la actualidad ya existen ofertas bancarias de hipotecas a 30, 40  e incluso 50 años, si bien son poco demandadas por el momento, especialmente estas últimas que van dirigidas a clientes jóvenes.

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En la actualidad suele haber quejas por parte de quien suscribió una hipoteca variable con revisión anual, y ahora se lamenta de que la revisión no se produzca semestralmente, ya que ve cómo los tipos de interés han bajado mucho desde entonces, de modo que no podrá “disfrutar” del descenso hasta su próxima revisión. Algunos, incluso, están empezando a barajar un posible traslado de hipoteca a otra entidad bancaria, que le ofrece un plazo de revisión semestral.

Sepa usted que la situación se equilibrará a largo plazo, de modo que el cambio de hipoteca a otra entidad bancaria, con sus costes añadidos que ello genera, no resulta aconsejable. Vea el porqué de ello con dos ejemplos ilustrativos:

Revisión semestral. Mientras el euribor baja, está claro que la revisión semestral es mas ventajosa. Por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros, con un Euribor inicial al 4% (que cada trimestre se reduce 0,20 puntos) y un interés pactado del Euribor + 0,50%, esta sería la situación:

Revisión anual. Si parte de un euribor inicial del 3%, le ofrecen el Euribor + 0,50, y éste sube 0,20 puntos cada semestre, le interesa la revisión anual que le han hecho. Vea los pagos que deberá hacer en este caso en los próximos tres años:

Generalmente,  el plazo de las hipotecas es lo bastante largo como para que durante su vigencia se produzcan subidas y bajadas, así que no es posible decir que la revisión semestral sea mejor que la anual, o bien resulte mejor lo contrario.

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¿Cómo funciona?

Este tipo de hipotecas se contratan a un tipo de interés variable. Para que el cliente siempre pague la misma cuota, al margen de la evolución de los tipos de interés, lo que se hace es modificar el vencimiento final: si los tipos suben, se alarga el plazo de amortización; si bajan, se acorta.

Ventaja

Si el solicitante de la hipoteca ha apurado el importe de la cuota mensual (de forma que cualquier aumento puede suponerle un problema de liquidez), ésta puede ser una buena fórmula de financiación.

Desventaja

Este tipo de hipotecas también tiene un inconveniente: la incertidumbre que supone no saber cuándo se acabará de pagar el préstamo. Si los aumentos de tipos se producen en los primeros años del préstamo y se mantienen en el tiempo, el plazo puede aumentar de forma considerable. ¡No piense que un ligero aumento le supondrá uno o dos años más de hipoteca: pueden ser bastantes más! (Aunque seguramente el banco pondrá un límite temporal máximo, a partir del cual el vencimiento ya no podrá posponerse).

Ejemplo

Usted va a contratar una hipoteca por un importe de 250.000 euros, a 30 años y a un tipo de interés inicial del 5%, revisable cada año. Con estas condiciones, la cuota mensual inicial será de 1.342,05 euros. Vea lo que pasará si usted quiere mantener dicha cuota constante durante toda la vida del préstamo y, en cambio, varían los tipos de interés:

• Supuesto A: A los 24 meses de contratación el tipo de interés aumenta al 5,5%.
• Supuesto B: El aumento se produce a los 60 meses de contratación, aunque el tipo sube hasta el 6%.
• Supuesto C: A los 24 meses de contratación el tipo de interés aumenta al 5,5%, a los 48 meses llega hasta el 6% y a los 60 meses vuelve a bajar al 5% inicial, manteniéndose así hasta el final de la hipoteca.

La hipoteca de cuota fija evita que el pago aumente si suben los tipos, pero tiene la inseguridad derivada de no saber cuál va a ser su duración final.

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Lo mejor es que, en lugar de orientarse por el precio que está dispuesto a pagar por el piso, concrete primero qué pago mensual de hipoteca puede  asumir y, a partir de este dato, fije el precio del piso que puede adquirir.

Datos económicos

Para calcular el importe máximo que podrá endeudarse, tenga en cuenta los siguientes conceptos:

• Importe líquido (es decir, neto después de las retenciones en nómina) que ingresa cada mes. Calcule el 40% de dicha cifra como importe máximo que podrá pagar como cuota de un posible préstamo hipotecario.

• Ahorros previos destinados a la adquisición de la vivienda. Si va a entregar alguna cantidad a cuenta de la compra, como consecuencia de una venta, herencia o demás.

Con estos datos ya podrá calcular el importe máximo del que podrá disponer disponer para adquirir la vivienda.

Ejemplo

Primer supuesto: Una  pareja joven que tiene unos ingresos netos, entre los dos, de 2.000 euros mensuales, y dispone de unos ahorros previos de 30.000 euros.

Segundo supuesto: Una familia que tiene unos ingresos netos de 3.000 euros, y cuyo piso actual, que venderán para comprar el nuevo tiene un valor de 200.000 euros, con una hipoteca pendiente de 80.000 euros.⁽¹⁾ 40% de los ingresos netos mensuales.

⁽²⁾ A 30 años y calculada a un tipo del 4%.

A continuación le mostramos una plantilla para que pueda realizar sus propios cálculos:

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Usted es titular de una hipoteca y, aunque sabe que actualmente hay bancos que ofrecen condiciones más ventajosas que las que usted tiene, piensa que si cambia de banco los gastos del traslado pueden ser considerables y terminarán disminuyendo el ahorro que tenía previsto obtener por el traslado de hipoteca.

¿Está seguro de que esto es así?

La conveniencia o no de cambiar de hipoteca depende de las circunstancias que concurren en cada caso:

• El tiempo que haya transcurrido desde que la formalizó.
• La diferencia de tipos de interés que pueda conseguir con el cambio.
• Y los costes del cambio. Tenga en cuenta que, seguramente, su banco le cobrará una comisión del 1% por cancelar anticipadamente su actual hipoteca.

Haga números

Si tiene una hipoteca formalizada por un valor de 150.000 euros a 30 años, con un tipo de interés del 3%, y con una comisión por amortización anticipada del 1% sobre el capital pendiente,  observe en el siguiente cuadro los ahorros que obtendrá si la traspasa a un banco que le ofrece un 2,50%, según el tiempo que haya transcurrido desde que la contrató:

• Supuesto 1: Si han transcurrido 3 años.
• Supuesto 2: Si han transcurrido 8 años.
• Supuesto 3: Si han transcurrido 15 años.

Y ahora compare estos costes con el desembolso inicial que le supondrá el cambio de hipoteca:

(1) Incluye gastos de notario, registro, tasación y gestoría, aproximados. No se incluyen posibles comisiones de apertura de la nueva entidad.

Recuerde que los cambios de hipoteca no pagan impuestos, y que los honorarios de notario y registro se reducen considerablemente, respecto a los que se cobran habitualmente. En este caso concreto, observe que el cambio sale más a cuenta en el primer supuesto: en primer lugar, porque la nueva cuota mensual es más baja que en los otros casos y, en segundo lugar, porque al quedar más plazo pendiente, el ahorro acumulado es mucho mayor.

Si solicita a un nuevo banco que le haga números, esté atento: compruebe que le calculan la nueva cuota mensual teniendo en cuenta el plazo que queda pendiente de su hipoteca. No vaya a ser que le ofrezcan una cuota muy interesante pero que, en la práctica, le estén ofertando la nueva hipoteca a 30 años cuando a usted ya sólo le quedan 27, por ejemplo.

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Con esta sencilla plantilla e introduciendo previamente el capital solicitado, plazo de pago y tipo de interés, podrá visualizar un cuadro de amortización para su hipoteca, donde le figurará de manera clara y sencilla la cuota mensual a pagar (y su desglose entre los intereses pagados y el capital amortizado) y el capital pendiente de amortizar.

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Usted tiene una deuda con el banco, como consecuencia de ello está atravesando una difícil situación económica y ha pensado si podría saldar la deuda pendiente con el banco entregándole un terreno a cambio. No obstante usted no ve el trato con el banco muy viable, porque el valor del terreno es presumiblemente muy superior a la deuda que tiene contraída con el banco, con lo cual económicamente saldría muy desfavorecido. ¿Qué  posibles soluciones o alternativas tiene?

Lo que usted desea efectuar se conoce como ” dación en pago ”. La dación en pago consiste en entregar el inmueble al banco, con el propósito de saldar la deuda. Básicamente es una compraventa, en la que el bien se transmite al acreedor como pago de la deuda.

¿Cómo se llevaría a cabo el proceso?

La dación en pago supone:

• Aceptar que se está incumpliendo el acuerdo que tenemos establecido con nuestra entidad bancaria, es decir, la imposibilidad de asumir el pago de las cuotas hipotecarias, pactado mediante escritura pública.

• Intentar solucionar el tema de manera amistosa, antes de que el banco decida ejecutar la hipoteca.

No obstante conviene recalcar que no siempre esta alternativa es viable. Primeramente el banco debe aceptar el inmueble como forma de pago, y en segundo lugar, el banco debe aceptar igualmente que la deuda quede saldada con la entrega del inmueble, porque si el valor actual de la cosa es inferior a lo adeudado más los costes de cambio de propietario, es probable que el banco rechace la dación o le solicite además de la entrega de la vivienda un importe adicional.

Si el banco ve viable el tema, el siguiente paso sería formalizar el contrato de dación en pago con la entidad bancaria mediante escritura pública, fijándose el importe por el que el banco se quedará con el terreno.

En definitiva la dación en pago es una fórmula efectiva, si lo que se pretende es saldar la deuda con el banco, ya que se evitan así más gastos derivados de la acumulación de intereses de demo­ra, o de una probable demanda, junto a las dificul­tades que hoy tendría para poder vender este terreno.

Por otro lado, la cesión de bienes debería hacerse por una cantidad equivalente a la deuda que usted tiene contraída, pero -tras hacer números y asumir el valor de mer­cado de la finca- el valor de éstos excede del total de la deuda.

En definitiva, usted se plantea si, de ser así, la cesión del inmueble implicaría su renuncia al sobrante o si, por el contrario, tiene derecho a reclamar los metros cuadrados que exceden de lo que en realidad es objeto de la dación en pago.

Con la dación en pago no está obligado a pagar más de lo que debe, o renunciar a lo que es suyo. Solución. Lo mejor es que acuerden previamente una segregación de la finca en dos, de forma que la finca inicial se convierta en dos fincas independientes, siendo una de ellas la que adjudicará a su acreedor en pago de la deuda.

Lógicamente, deberá ponerse antes de acuerdo con el acreedor sobre la superficie concreta objeto de la cesión y su equivalente en valor de la deuda.

Importante. En cualquier caso, verifique que las fincas resultantes de la segregación cumplen las dimensiones mínimas y los requisitos necesa­rios para que sean aprovechables desde un punto de vista urbanístico. De nada le servi­rá conservar parte de la finca si ésta no tiene el volumen suficiente para acoger edificaciones. En este caso, le convendría transmitir toda la finca y negociar con el acreedor una compensación en metálico por el exceso adjudicado.

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Usted está atravesando un mal momento y no puede hacer frente a la hipoteca de su vivienda. En este artículo le explicamos qué consecuencias tiene dicho incumplimiento.

Si está teniendo problemas para poder pagar su hipoteca y no puede hacer frente a las cuotas mensuales, lo primero que tiene que saber es que dejar de pagar la hipoteca no sería la decisión más acertada: lejos de acabar con el problema lo iniciaría.

Desde la primera cuota impagada, el banco te recordará que está obligado a cobrar tu deuda y a buen seguro te la acabará cobrando. Para ello empezarán de una forma cordial, pero con el paso del tiempo pasarán de las palabras a los hechos. Si la situación no se resuelve en pocos meses, pedirán al juzgado que inicie el proceso para subastar tu casa y asegurarse el cobro del dinero que te prestó.

Conviene decir también, que con la subasta de tu vivienda no siempre acaba el problema, puesto que si el banco no consigue saldar la totalidad de la deuda, sigues debiéndole dinero. Si el banco al vender la casa no cubre la deuda que tienes con él, seguirá solicitando el importe restante y podría llegar a embargarte parcialmente la nómina hasta que recupere todo el dinero que te prestó. Tampoco es una solución declararse en quiebra o suspensión de pagos porque con eso no conseguiría deshacerse de la hipoteca, sino más bien aminorar deudas con organismos o lograr quitar de créditos personales.

Habla con tu banco

Lo más recomendable es que seas proactivo y vayas al banco en cuanto veas que vas a tener problemas con el pago del crédito hipotecario. No esperes a que el banco te pregunte qué está pasando cuando vea que has dejado de pagar, en cuanto veas que cada vez vas más ajustado acércate al banco y pídeles ayuda sobre cómo pagar la hipoteca. Así solucionarás la situación antes de que se convierta en un problema. Actuar pronto te puede ahorrar muchos disgustos futuros.

El banco siempre prefiere cobrar, aunque sea más lento, que tener un cliente moroso, por ello intentará ayudarte para buscar soluciones sobre cómo pagar menos de hipoteca. No hay trucos para pagar la hipoteca pero sí se puede pactar soluciones que te ayuden a asumir los pagos mensuales. Por ejemplo, refinanciar la hipoteca, alargar el plazo o darte un periodo de carencia (en el que sólo pagarás los intereses del préstamo). Como consecuencia de este tipo de compromisos es posible que la hipoteca te salga más cara de lo que inicialmente previste pero siempre será infinitamente más barato que entrar en impago. Desde el primer día que dejes de pagar, se te van a ir acumulando intereses por demora, que son altísimos y que te harán cada día más difícil zanjar tu deuda

Sin embargo, en el caso en el que dejes de pagar, se activa rápidamente un protocolo de actuación en el banco, con el objetivo de poder cobrar. A continuación te explicamos paso a paso qué pasa si dejas de pagar la hipoteca. Los plazos señalados son aproximados y dependen del banco y el juzgado.

El proceso

El primer mes

Tras el impago del primer recibo, el banco te llamará para descartar que se haya producido un descuido o error por ambas partes. Si abonas la cuota más los intereses de demora por los días de retraso terminará el problema.

Entre el 2º y 5º mes

Si acumulas entre 2 y 5 meses de impago, el banco realizará todas las gestiones posibles para que pagues. Si no lo consigue muy posiblemente te citará para negociar cambios en tu hipoteca. Te pedirá propuestas para pagar menos y estudiará su viabilidad tratando de llegar a un acuerdo. Alargar el plazo de la hipoteca o pagar sólo intereses durante un tiempo son las alternativas más usadas. Si has llegado aquí, ya tendrás intereses de demora por algunos meses por lo que tu deuda será algo mayor.

Durante este periodo también se produce un hecho importante en el banco: si no pagas, la entidad debe provisionar en su cuenta de resultados tu deuda, es decir, debe reservar un dinero equivalente a tu crédito según la normativa del banco de España. El dinero no sale del banco, pero digamos que queda congelado y en ese momento pasas a ser un problema para el banco, cuando antes eras una molestia.

A partir del sexto mes

Aproximadamente al medio año y una vez que te hayan hecho requerimientos por escrito sin cambios por tu parte, el banco ya ve difícil la recuperación del préstamo por cauces ordinarios. Por eso, la entidad pide la ejecución de tu hipoteca, que no es ni más ni menos que solicitar al juez que active las garantías que firmasteis ante notario cuando suscribisteis la hipoteca. Aquí aún puedes poner fin al problema si pagas lo adeudado más los intereses de demora, que cada vez serán mayores.

Tras un año o año y medio

El juzgado fija una fecha para la subasta de tu vivienda. Hasta casi la fecha de la subasta de tu vivienda puedes abonar la deuda con los intereses correspondientes de demora (que a estas fechas ya serán considerables) y acabar con el proceso pero si no lo haces llegarás a un momento crítico y doloroso: se subastará tu casa y tendrás que dejarla.

Subasta de la vivienda

Una vez anunciada de forma adecuada la subasta de tu vivienda, se procederá a realizarse la misma. La vivienda saldrá a subasta por el montante que debas al banco más los intereses y demás gastos en los que has incurrido hasta este momento.

Puede que no se venda en la primera subasta por lo que se repetirá e incluso se podría llegar a poner a la venta sin precio de salida y que la gente hiciera su oferta. Si no se vende, el juez dirá qué hacer pero el banco podría quedarse con la vivienda, aunque aún no habrías saldado tu deuda.

Si se vende la vivienda durante estos procesos, pueden darse dos casos:

1. Que el dinero obtenido sea superior a la deuda más los gastos: en este caso el banco liquidará, cobrará y te devolverá el dinero sobrante.

2. Que el dinero obtenido no cubra lo adeudado: el banco se queda con lo conseguido pero tú aún tienes una deuda pendiente de saldar con tu banco, que irá tras de ti y lo más importante, también tras tus avalistas en caso de que hubieras utilizado esta figura para firmar tu hipoteca. En este proceso, el juez debe determinar cómo se procede al pago de la deuda restante. Aquí puede decidir embargarte otros bienes que poseas, los de tus avalistas, parte de tus nóminas, etc. El objetivo del banco será recuperar el dinero que te prestó que con la venta de la vivienda aún no ha recibido.

Como coste añadido a la situación, conviene también resaltar que el deudor tras el incumplimiento, queda inscrito automáticamente en el registro de morosos, por lo que va a quedar imposibilitado para poder solicitar un préstamo por pequeña que sea su cuantía,  ante cualquier entidad bancaria.

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Usted compró una vivienda hace unos años. Actualmente se ve incapaz de asumir la cuota hipotecaria y tampoco consigue vender su vivienda. En este artículo le explicamos que posibles soluciones o alternativas tiene.

Como usted no puede hacer frente a la hipoteca y tampoco puede vender la vivienda la alternativa más viable sería la de efectuar con su banco lo que se conoce como “ dación en pago “.

La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco, con el propósito de saldar la deuda. Básicamente es una compraventa, en la que el bien se transmite al acreedor como pago de la deuda.

¿Cómo se llevaría a cabo el proceso?

La dación en pago supone:

• Aceptar que se está incumpliendo el acuerdo que tenemos establecido con nuestra entidad bancaria, es decir, la imposibilidad de asumir el pago de las cuotas hipotecarias, pactado mediante escritura pública.

• Intentar solucionar el tema de manera amistosa, antes de que el banco decida ejecutar la hipoteca.

No obstante conviene recalcar que no siempre esta alternativa es viable. Primeramente el banco debe aceptar el inmueble como forma de pago, y en segundo lugar, el banco debe aceptar igualmente que la deuda quede saldada con la entrega de la vivienda, porque si el valor actual de la vivienda es inferior a lo adeudado más los costes de cambio de propietario, es probable que el banco rechace la dación o le solicite además de la entrega de la vivienda un importe adicional.

Si el banco ve viable el tema, el siguiente paso sería formalizar el contrato de dación en pago con la entidad bancaria mediante escritura pública, fijándose el importe por el que el banco se quedará con la vivienda.

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En ocasiones, la compra de su vivienda se demora demasiado, debido a que ha solicitado una hipoteca y la entidad bancaria está resultando ser bastante lenta en la gestión. ¿Qué debe tener en cuenta para poder agilizar dichos trámites?

Situación. Usted acaba de reservar la futura compra de su vivienda, el siguiente paso sería ir al banco para solicitar financiación. Si a usted le urge escriturar lo antes posible la vivienda y no quiere demorar demasiado el tema, a continuación le damos una serie de consejos, para que dichos trámites se resuelvan con mayor prontitud:

Agilícele el trabajo al banco. Para ello prepare una plantilla con todos los datos relevantes y la información que a continuación se indica:

• Datos de la vivienda. Incluya los datos de la vivienda que va a adquirir: situación, superficie, valor de compra, reformas que deban realizarse. Con estos datos, el banco podrá ponderar si la inversión y el importe solicitados son razonables.
• Datos patrimoniales. Incluya una relación de sus bienes y su valor: vehículos, depósitos bancarios, otras viviendas en propiedad, etc…
• Datos laborales. Mencione los datos de la empresa en la que trabaja, cargo, antigüedad. Si son autónomos, indique el tiempo que llevan como tal, principales clientes, si tienen empleados, etc…
• Ingresos y gastos. En este punto deberá especificar sus ingresos netos mensuales (incluídas las pagas extras), también deberá especificar otros posibles compromisos que tenga usted actualmente (préstamos de vehículos, si paga un alquiler, etc…), de esta manera podrá calcular el neto mensual del que dispone.

Llevar al banco todos estos datos no evitará que el director deba nuevamente incluirlos en su solicitud de préstamo hipotecario y tampoco le garantiza que dicho préstamo se lo vayan a conceder, pero el director de la entidad estimará que usted ha hecho ya sus números de antemano, y los ha visto razonables, por lo que seguramente defenderá con más entusiasmo la viabilidad del préstamo, ante los famosos comités que deciden sobre su concesión.

Consejo… Si actualmente está pagando un alquiler, indíquele al banco que dejará de pagarlo al comprar el piso.

Sepa usted que…Si la cuota del préstamo resulta muy alta (más del 35% o 40% de los ingresos netos mensuales), el banco puede poner algún problema. No obstante, podrá sugerirle al banco que le amplíe el plazo de amortización, esto le permitirá a usted un pago más desahogado de las cuotas.

A continuación le mostramos un modelo de solicitud de financiación bancaria para rellenar y presentarlo en su banco. Para descargar la plantilla pulse aquí

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