El leasing o arrendamiento financiero es una alternativa más que se le plantea al empresario o profesional, cuando tiene que decidir respecto al inmueble en el que va a instalar su negocio, si lo compra, lo alquila o si realiza un contrato de leasing.

El contrato de leasing ha adquirido una extraordinaria importancia , al convertirse en un importante medio de financiación, y que además va acompañado de unas importantes ventajas fiscales.

Es por ello, que el leasing es extraordinariamente atractivo para empresas de reciente creación, con buenas expectativas de demanda, o para empresas en proceso de expansión, con sus líneas de crédito agotadas, pero que tienen una buena gestión empresarial que les permite afrontar financieramente un arrendamiento.

Concepto y tipos de leasing

El leasing es un contrato que se compone de dos negocios jurídicos: un arrendamiento y una opción de compra. El cliente arrienda a la sociedad de leasing y como contraprestación va pagando una serie de cuotas periódicas. Transcurrido un plazo de tiempo de duración del contrato, el cliente o arrendatario financiero, debe decidir si utiliza la opción de compra en su favor y adquiere la propiedad del inmueble, por una cantidad que ya se ha fijado de antemano en el contrato, que se denomina valor residual.

Esta es la estructura esencial del leasing, pero según las condiciones del leasing y la finalidad del mismo, podríamos distinguir dos tipos de leasing:

1. El leasing operativo. Es aquel en el que la sociedad de leasing entrega al cliente en arrendamiento un bien: normalmente es maquinaria, vehículos o bienes de equipo y el cliente al finalizar el contrato puede optar por adquirir el bien, o por realizar un nuevo contrato de leasing con el mismo u otro bien, o en todo caso, devolverlo a la empresa de leasing.
2. El leasing financiero. Es el que se utiliza para inmuebles y en el que el cliente indica a la sociedad de leasing el inmueble que desea que se le arriende mediante leasing. La empresa de leasing compra el inmueble y acto seguido realiza un contrato de leasing con el cliente en el que existe una opción de compra por el valor residual.

El contrato de leasing inmobiliario: objeto, plazo, forma y beneficios fiscales.

En cuanto al objeto del leasing inmobiliario puede serlo cualquier tipo de inmueble con entidad jurídica registral suficiente que pueda ser adquirido por la sociedad de leasing y pueda ser utilizado en las actividades empresariales o profesionales del arrendatario financiero.

En la escritura pública en la que normalmente se documenta la operación, debe expresarse de forma específica el destino del inmueble y la obligación del arrendatario financiero de destinarlo a esa actividad durante toda la duración del contrato. Sin embargo el leasing puede también realizarse, además, de sobre locales y naves industriales, sobre edificios construidos o en construcción, o sobre terrenos sobre los que se va a edificar siempre que vayan a ser dedicados a una actividad empresarial o profesional.

Por lo que respecta al plazo, el leasing inmobiliario tiene un plazo mínimo de duración de diez años, por así exigirlo la disposición adicional séptima Ley sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito de 29 de julio de 1988.

El contrato de leasing inmobiliario acostumbra a documentarse normalmente en escritura pública, ya que mediante dicho contrato si se ejercita la opción de compra, se adquiere la propiedad del inmueble y, sólo mediante escritura pública podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Normalmente, y según la mecánica del leasing inmobiliario, la empresa de leasing debe de adquirir primero el inmueble, para luego arrendarlo mediante leasing al cliente. Lo que se hace es formalizar dos escrituras al mismo tiempo y con un número de protocolo consecutivo: en la primera escritura la empresa de leasing compra a un tercero el inmueble y en la segunda la empresa de leasing otorga el arrendamiento con opción de compra al cliente.

En cuanto a los beneficios fiscales, existe una importante ventaja, ya que la cuota que se paga por el arrendamiento financiero tiene la consideración de gasto deducible, tanto  en el impuesto de sociedades, si se trata de una empresa constituida como sociedad, como también es gasto deducible en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si se trata de un empresario individual.

A continuación le adjuntamos un modelo de contrato de leasing inmobiliario:

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Las hipotecas de larga duración, a primera vista suponen el pago de una cuota mensual mas holgada, sin embargo a largo plazo se incrementa con creces los intereses a pagar.

La situación actual de la vivienda, obliga a las personas a buscar nuevas alternativas al préstamo hipotecario convencional, se busca principalmente adquirir una deuda que permita vivir más holgadamente; en base a esta demanda, bancos y entidades crediticias han ideado una hipoteca cuyo plazo de amortización es de hasta 50 años.

La media actual de la contratación de hipotecas está en torno a los 25 años. En los años 90 estaba, nada más y nada menos, en la mitad de plazo. Si bien, en la práctica, finalmente las hipotecas se amortizan en un plazo inferior, dado que los españoles desean quitarse la hipoteca de su vivienda cuanto antes, por lo que realizan fuertes amortizaciones anticipadas.

En la actualidad ya existen ofertas bancarias de hipotecas a 30, 40  e incluso 50 años, si bien son poco demandadas por el momento, especialmente estas últimas que van dirigidas a clientes jóvenes.

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Para cubrir los riesgos de subidas de tipos de interés, algunas entidades ofrecen hipotecas con cuota mensual fija, variando el vencimiento final según la evolución de los tipos de interés. ¿Es recomendable esta fórmula?

¿Cómo funciona?

Este tipo de hipotecas se contratan a un tipo de interés variable. Para que el cliente siempre pague la misma cuota, al margen de la evolución de los tipos de interés, lo que se hace es modificar el vencimiento final: si los tipos suben, se alarga el plazo de amortización; si bajan, se acorta.

Ventaja

Si el solicitante de la hipoteca ha apurado el importe de la cuota mensual (de forma que cualquier aumento puede suponerle un problema de liquidez), ésta puede ser una buena fórmula de financiación.

Desventaja

Este tipo de hipotecas también tiene un inconveniente: la incertidumbre que supone no saber cuándo se acabará de pagar el préstamo. Si los aumentos de tipos se producen en los primeros años del préstamo y se mantienen en el tiempo, el plazo puede aumentar de forma considerable. ¡No piense que un ligero aumento le supondrá uno o dos años más de hipoteca: pueden ser bastantes más! (Aunque seguramente el banco pondrá un límite temporal máximo, a partir del cual el vencimiento ya no podrá posponerse).

Ejemplo

Usted va a contratar una hipoteca por un importe de 250.000 euros, a 30 años y a un tipo de interés inicial del 5%, revisable cada año. Con estas condiciones, la cuota mensual inicial será de 1.342,05 euros. Vea lo que pasará si usted quiere mantener dicha cuota constante durante toda la vida del préstamo y, en cambio, varían los tipos de interés:

• Supuesto A: A los 24 meses de contratación el tipo de interés aumenta al 5,5%.
• Supuesto B: El aumento se produce a los 60 meses de contratación, aunque el tipo sube hasta el 6%.
• Supuesto C: A los 24 meses de contratación el tipo de interés aumenta al 5,5%, a los 48 meses llega hasta el 6% y a los 60 meses vuelve a bajar al 5% inicial, manteniéndose así hasta el final de la hipoteca.

La hipoteca de cuota fija evita que el pago aumente si suben los tipos, pero tiene la inseguridad derivada de no saber cuál va a ser su duración final.

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Generalmente cuando buscamos vivienda para comprar tenemos claro las características del inmueble que queremos, pero, ¿sabemos realmente cuánto podemos pagar de hipoteca? En este artículo le explicamos los conceptos que debe tener en cuenta y le adjuntamos una plantilla  para que pueda realizar sus propios cálculos.

Lo mejor es que, en lugar de orientarse por el precio que está dispuesto a pagar por el piso, concrete primero qué pago mensual de hipoteca puede  asumir y, a partir de este dato, fije el precio del piso que puede adquirir.

Datos económicos

Para calcular el importe máximo que podrá endeudarse, tenga en cuenta los siguientes conceptos:

• Importe líquido (es decir, neto después de las retenciones en nómina) que ingresa cada mes. Calcule el 40% de dicha cifra como importe máximo que podrá pagar como cuota de un posible préstamo hipotecario.

• Ahorros previos destinados a la adquisición de la vivienda. Si va a entregar alguna cantidad a cuenta de la compra, como consecuencia de una venta, herencia o demás.

Con estos datos ya podrá calcular el importe máximo del que podrá disponer disponer para adquirir la vivienda.

Ejemplo

Primer supuesto: Una  pareja joven que tiene unos ingresos netos, entre los dos, de 2.000 euros mensuales, y dispone de unos ahorros previos de 30.000 euros.

Segundo supuesto: Una familia que tiene unos ingresos netos de 3.000 euros, y cuyo piso actual, que venderán para comprar el nuevo tiene un valor de 200.000 euros, con una hipoteca pendiente de 80.000 euros.⁽¹⁾ 40% de los ingresos netos mensuales.

⁽²⁾ A 30 años y calculada a un tipo del 4%.

A continuación le mostramos una plantilla para que pueda realizar sus propios cálculos:

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Con esta sencilla plantilla e introduciendo previamente el capital solicitado, plazo de pago y tipo de interés, podrá visualizar un cuadro de amortización para su hipoteca, donde le figurará de manera clara y sencilla la cuota mensual a pagar (y su desglose entre los intereses pagados y el capital amortizado) y el capital pendiente de amortizar.

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Igualmente, la entidad observará de forma clara y rápida si los números realizados por usted son razonables.

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