Varios vecinos han dejado de pagar su cuota men­sual y, como consecuencia, algunos proveedores quieren demandar a la comunidad.

En una comu­nidad varios vecinos han dejado de pagar su cuota mensual para el adecuado sostenimiento del inmueble. Por otro lado, la comunidad toda­vía debe dinero a la empresa que instaló el ascensor y al jardinero, que ante la falta de cobro de sus servicios ha dejado de arreglar los jardines comunitarios.

El asunto es quién deberá pagar estas deudas en el caso de que la empresa instaladora del ascensor o el jardinero opten por ejercer acciones.

El acreedor deberá dirigir inicialmente su demanda contra la comunidad. Si a continuación resulta que ésta no tiene dinero suficiente para hacer frente al importe reclamado, está claro que el acreedor no podrá solicitar el embargo de los bienes co­munes -tales como jardines o piscina- porque éstos son inseparables de los bienes privativos que son las fincas. ¿Qué hará entonces?

Puesto que existe una responsa­bilidad subsidiaria de los propietarios, al acreedor no le quedará más re­medio que dirigirse contra los comuneros en proporción a la cuota de par­ticipación que tenga cada uno de ellos. Así pues, en el supuesto de que se debiera un importe, éste se dividiría en proporción a la cuota de cada propietario, y el importe resultante es el que el acreedor podría recla­mar a cada cual. Antes de iniciar un proceso contra un pro­pietario, el acreedor deberá requerirle el pago por la parte que debe, y siempre es aconsejable que lo haga por escrito.

Quien está al corriente de pago, no debe preocuparse: no deberá volver a pagar, incluso en el caso de que el acree­dor no haya cobrado. Eso sí: la única exigencia es que sea capaz de acredi­tarlo, mostrando, por ejemplo, el recibo de pago extendido por el admi­nistrador.

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Los vecinos de dos inmuebles que compartían un patio interior común decidie­ron cerrarlo con una reja, para evitar la entrada de personas extrañas. Pero los propietarios de unos locales comerciales se opusieron al cierre…

Situación. Los dos inmuebles eran colindantes y compartían un patío interior. El he­cho es que cada edificio tenía su comunidad de pro­pietarios y los vecinos de ambos bloques decidieron cerrar ese espacio común mediante una verja y una puerta móvil, para evitar así el uso indebido por extraños. Finalmente, se convocaron sendas juntas extraordinarias para debatir el asunto y en cada una de ellas se aprobó la propues­ta por mayoría muy holgada (aunque no por una­nimidad).

Perjuicio

Sin embargo, los propietarios de unos locales co­merciales en esos edificios entendieron que el cierre les perjudica­ba, ya que, aunque había acceso desde la calle, el público también podía acceder a ellos desde este patio interior. Estos propietarios impugnaron los acuer­dos adoptados, alegando que se habían tomado sin su consentimiento y que éste era necesario ya que el cierre les perjudicaba. En concreto, alegaron que el acuerdo se había alcanzado por mayoría y no por unanimidad, y que ésta era necesaria.

¿Qué dicen los jueces?

Una primera sentencia dio la razón a los propietarios de los locales. Pero los veci­nos impugnaron esta primera sentencia y, después de varios recursos, el asunto ha llegado al Tribunal Supremo, que ha acabado dándoles la razón: los acuerdos adoptados son válidos y deben desesti­marse las pretensiones de los propietarios de los negocios.

Los razonamientos que ha utilizado el Tribunal para llegar a esta conclusión han sido los siguientes:

• El Supremo ha establecido que el cerramiento del patio no afecta a los intereses de los propie­tarios de los locales, pues ni impide el acceso a éstos (que se hace desde la calle) ni su visibili­dad, así que no sufrirán ningún tipo de perjuicio.
• Los locales de negocios se benefician también del cerramiento, ya que consiguen una mayor segu­ridad frente a extraños.
• Además, los vecinos pudieron acreditar ante el Tribunal que el grueso de visitantes de los loca­les eran vecinos del barrio, que accedían sin pro­blemas desde la calle. Asimismo, los posibles per­turbadores que se instalaban en el patio, no eran clientes, por lo que no quedó acreditado que el cierre perjudicase a los propietarios de los loca­les.

Por todas estas razo­nes, el Tribunal admitió la validez del acuerdo, aunque éste no contara con el consentimiento uná­nime de los propietarios de los locales. Esta sentencia es importante en el sentido de que el Tribunal Supremo no se ciñe a la literalidad de la norma, sino que hace una interpretación más ajustada. Así pues, en este caso lo que para el Tri­bunal resulta evidente es que la modificación apro­bada no perjudica a los que demandan, pero sí be­neficia a toda la comunidad.

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En la última junta los propietarios han decidido, por mayoría simple, construir una piscina en un terreno comunitario. Pero un vecino quiere impugnar el acuer­do, porque no la considera necesaria. ¿Qué cabrá hacer?

Requisitos técnicos

Antes de nada, lo primero que debe analizar es la forma en que ha sido desarrollado el proyecto, así como su viabilidad técnica. La piscina no cuenta a efectos de edificabilidad, pero sí pueden hacerlo algunos de los servicios e instalaciones que lleva aparejados (ves­tuarios, lavabos, duchas y otros que pueda exigir la normativa).

Cabe verificar entonces que la cons­trucción no supere la edificabilidad permitida en la parcela. Contacte con su consistorio y asesórese en el departamento de urbanismo en or­den a conocer cuáles son las exigencias autonómi­cas o municipales al respecto.

Acuerdo

Respecto al acuerdo de los copro­pietarios, recuerde que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones (como es el caso de una piscina) que no sea necesarias para la adecuada conservación y seguridad del inmueble. Pero nada impide que una junta de propietarios pueda acordar la realización de innovaciones.

En el caso de la piscina, la aprobación en junta requiere el voto favorable de las 3/5 par­tes de las cuotas de participación (pues esta insta­lación es, de hecho, un servicio común de interés general). Recuerde que esta mayoría cualificada viene representada por los 3/5 de los propietarios que representen a su vez los 3/5 de las cuotas, quorum necesario para aprobar la instala­ción o supresión de servicios comunes de interés general.

La aprobación que ha habido (mayoría simple) es, por tanto, contraria a la ley, así que el acuerdo puede ser impugnado ante los tribunales por el vecino, del mismo modo que puede serlo cualquier acuerdo contrario a los estatutos de la comunidad de propietarios que resulte:

• Gravemente lesivo para los intereses comunita­rios y beneficioso para uno o varios propietarios.
• Que suponga un grave perjuicio para algún pro­pietario que no tenga obligación específica de so­portarlo.
• Que se adopte con abuso de derecho.

Coste

Piense que quien protesta debe acudir di­rectamente a los tribunales acompañado de aboga­do y procurador, lo que implica un coste (que asu­mirá quien finalmente resulte condenado en el su­puesto juicio). Dicho coste variará según el supuesto, pero puede hacerse una idea al respec­to: impugnar un acuerdo con un presupuesto de 3.500 euros puede costar 1.140 euros en primera instancia. El plazo para impugnar es en este caso de un año; pasado dichos 12 meses sin impugnación se considerará que el acuerdo adop­tado, aún por mayoría simple, es válido.

Moroso

Si el vecino disconforme es mo­roso en lo referente a sus deudas con la comunidad de propietarios, no estará legitimado para im­pugnar ningún acuerdo, del mismo modo que tam­poco lo estarán los propietarios que hayan votado a favor. Un moroso sólo puede impugnar acuerdos que impliquen un esta­blecimiento o alteración de cuotas (coeficientes).

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Su comunidad interpuso una demanda solicitando que se obligara a varios ve­cinos a desinstalar sus aires acondicionados de la fachada del edificio. La demanda fue estimada prime­ro, y más tarde ha sido desestimada. ¿Qué ha pasado?

Situación. Los demandados insta­laron los aparatos en la fachada del edifi­cio sin el consentimiento unánime de la comuni­dad. La sentencia dictada en primera instancia dio la razón a la comunidad, argumentando que los de­mandados no tenían su aprobación, y rechazó asi­mismo la posibilidad de entender un consenti­miento tácito por parte de la comunidad, ya que los aparatos no eran fácilmente visibles por el resto de vecinos. No obstante, los tribunales en su sentencia, a pesar de que reconocen que los de­mandados no obtuvieron la unanimidad, pues en la votación se recontaron 4 votos a favor de mante­ner la instalación, 2 en contra y 18 abstenciones, señalan que la demanda de­bía ser rechazada.

¿Cuáles han sido los argumen­tos para el rechazo?

La evolución jurisprudencial ha suavizado el “rigor” de la norma, por lo que en la actualidad ya no hay duda de que no es necesaria la unanimidad de todos los propietarios para la instalación de aparatos de aire acondicionado.

Dicha sentencia entiende la exigencia de la unanimidad para casos que impliquen, por ejemplo, la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatu­tos. Y según indica la sentencia, es evidente que la instalación de un aparato de aire acondicionado en la fachada posterior del edificio no afecta al título constitutivo, por lo que sería suficiente el acuerdo mayoritario.

Cabe incluso considerar que no es ne­cesario el acuerdo mayoritario por tratarse de una “alteración mínima” que no perjudica a la comuni­dad o a algún propietario y es conforme con las exi­gencias técnicas del momento, buscándose así que los propietarios puedan disfrutar de las mejoras que los avances técnicos ponen a su disposición.

También se desprende de la sen­tencia que estas instalaciones no alteran ni la se­guridad del edificio ni su estructura general, ni su configuración o estado exterior. Y, en cuanto al posible perjuicio estético de las instala­ciones, cabe indicar que aquél debe ser comparado con los beneficios que éstas reportan a los propie­tarios, resultando que éstos prevalecen sobre la consideración estética.

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El titular del negocio que tiene en los bajos de su inmueble ha colocado un letrero luminoso en el balcón de su vivienda. El resplandor que producen los focos instalados para su iluminación le causa molestias en el interior de la vivienda. ¿Puede el dueño o el inquilino del local colocar el letrero libremente? ¿Qué puede hacer usted para que retiren los focos?

Requisitos

La comunidad de propietarios puede aprobar la colocación de cualquier accesorio en la fachada del edificio (a estos efectos, el balcón se considera fachada) mediante una reunión debida­mente convocada. Teniendo en cuenta que la fachada es un elemento común de la finca, la autorización para que ésta sea utilizada privati­vamente por uno de los propietarios requiere la unanimidad de todos los demás.

Para evitar que se dé esta situación, los constructo­res y promotores suelen incluir en los estatutos co­munitarios una norma que autoriza la instalación de rótulos y otros elementos a los titulares u ocu­pantes de los locales comerciales, sin necesidad de autorización de la junta de propietarios.

Requerimientos

Si en su caso esta cláusula no está incluida en los estatutos, y aun así el rótulo se ha instalado sin consentimiento de la junta, haga que el presidente de la comunidad requiera a quien co­locó el letrero para que lo retire. Si la retirada no se produce de forma voluntaria, deberá solicitar auxi­lio judicial, con los gastos y tiempo que estos trámi­tes comportan.

Denuncia

Si los estatutos tienen una cláusula que impide vetar la instalación del letrero luminoso, otra opción sería – antes de acudir a los tribunales – formular una denuncia ante el Departamento Urbanístico del Ayuntamiento. La mayoría de municipios tienen ordenanzas que re­gulan la instalación de letreros y rótulos en facha­das. La norma más extendida dispone que los le­treros o rótulos comerciales deben situarse en los huecos arquitectónicos de las fachadas.

La denuncia ante el Ayunta­miento podría permitir que requieran la retirada del le­trero o rótulo a quien lo instaló,  siempre y cuando la instalación no cumpla con las ordenanzas municipales . Y si no se quita de modo voluntario, el consistorio lo hará con cargo al denunciado, imponiéndole la sanción correspon­diente por infracción de la normativa urbanística municipal.

Si el Ayuntamiento no actúa, o las or­denanzas municipales no clarifican este punto, no les quedará más remedio que acudir al juzgado.

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Usted es propietario de una casa pareada y su vecino ha instalado en el jardín – que es un elemen­to común de uso privativo – una barbacoa de obra y una piscina desmontable. Como consecuencia de ello, continuamente le amarga la vida con sus ruidos y humos, hasta el punto de que más de una vez usted ha tenido que salir de su propio jardín. ¿Qué puede hacer para obligarle a retirar las construcciones ilegales?

Demanda de la comunidad

El problema le afecta principalmente a usted (puesto que linda con su vecino jardín con jardín), aunque evidentemente es un asunto que atañe a toda la co­munidad. Los jardines de las casas pareadas suelen ser un elemento común (aunque de uso privativo), por lo que su vecino está invadiendo un elemento propiedad de todos los vecinos.

Ante tal circunstancia, lo más reco­mendable es que sea la comunidad de propietarios quien entable las acciones pertinentes para obligar al vecino a rectificar y a retirar las instalaciones que no podía construir en un elemento común. Pero quizás la comunidad no quiera colaborar ¿Qué puede hacer ante esta situación?

¿Puede usted demandar?

Si la comunidad no está dispuesta a demandar a su vecino, podrá hacerlo usted. Pero antes de hacerlo debe asegurarse de que los tribu­nales van a aceptar a trámite su demanda. Para ello, deberá seguir los pasos que se detallan a con­tinuación:

1. Antes de actuar por su cuenta, requiera a la comunidad de propietarios para que sea ella la que inicie las reclamaciones judiciales pertinentes. Piense que, llegado el caso, algún tri­bunal podría exigirle que acredite haber intentado previamente que lo hiciera la comunidad, y que, ante la pasividad o negativa de aquélla, no le ha quedado más remedio que actuar de modo individual. Para ello requiera de forma fehaciente al presidente de la co­munidad, para que convoque una reunión extraor­dinaria de propietarios, indicando en el requeri­miento, como asunto a discutir, el que los propieta­rios decidan si se inician acciones judiciales contra el vecino que infringe la ley.
2. Si la junta no se convoca en un tiempo prudencial (un mes por ejemplo), o bien se celebra pe­ro no se consigue el acuerdo para iniciar acciones judiciales, ya podrá iniciarlas por su cuenta. Conserve el requerimiento enviado al presidente, y solicite al secretario-administrador que le emita un certifica­do en el que conste, con el visto bueno del presiden­te, que la junta no llegó a celebrarse, o que se cele­bró pero no se obtuvo el acuerdo.
3. Aporte toda esta documentación a la de­manda que interponga ante los tribunales. Acompañe igualmente cualquier otro do­cumento que contribuya a acreditar la legitimidad de su pretensión, por ejemplo un acta notarial que incluya foto­grafías de las construcciones ilegales hechas por su vecino.

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Usted y todos sus vecinos están hartos del ruido que provocan varios locales de su barrio, así que piensan reclamar a su Ayuntamiento. ¿Es posible que el Ayuntamiento tenga que pagar una indemnización por el ni­vel de ruidos que soporta un inmueble? ¿En qué momento aparece su respon­sabilidad?

Antes de poner en marcha una posible reclamación ante el Ayuntamiento, siga los siguientes pasos:

1. Consulten las ordenanzas municipales respecto a las emisiones de ruidos y vibraciones, para ver los límites de potencia y las medidas co­rrectoras de las eventuales infracciones para las actividades de ocio.
2. Diríjanse después a los responsables de los locales y pídanles de modo amistoso que moderen sus ruidos para hacerlos so­portables. Para hacer presión, traten de reunir a todos los vecinos del inmueble. Si no les hacen caso, comuníquenle su propósito de presentar una demanda judicial. Si continúan sin obtener respuesta, envíen un telegrama con acuse de recibo reiterando su petición.
3. Si ven que la solución amistosa no sirve de nada, reclamen al Ayuntamiento, denun­ciando los hechos por escrito y de modo detallado, conservando en su poder un duplicado sellado que atestigüe la denuncia presentada. En ese caso re­quieran los servicios de un técnico del Ayunta­miento para que constate las molestias y certifique los hechos.

Demanda al Ayuntamiento

Si la Policía Municipal no se presenta en su domicilio para hacer mediciones del ruido, ni el consistorio hace alguna medida correctora, tienen varias opciones:  reclamación vía ci­vil contra los responsables y reclamación vía administrativa con­tra el Ayuntamiento.

Jurisprudencia

En un caso real, unos vecinos demandaron al Ayuntamiento reclamándole dos indemnizaciones:

• Por un lado consideraron que las molestias habían depreciado sus viviendas, y pidieron que, o bien el consistorio las comprase a su precio no devaluado, o bien pudiesen venderlas a precio de mercado, tras ser indemnizados por aquél con un importe que compensara la devaluación.
• Por otro lado solicitaban una indemnización por el daño moral continuado que suponían las mo­lestias y por la privación del uso normal del in­mueble, valorándola en lo que hubieran recibido si hubieran alquilado la vivienda.
• Y solicitaban un recargo del 20% como “valor de afección” (que traducía en dinero al apego que los propietarios tenían a sus viviendas).

Sentencia. Finalmente, los tribunales reconocieron la existencia de un nivel de ruido ex­cesivo y consideró que el Ayuntamiento se había mostrado pasivo ante las reiteradas denuncias, limitándose a imponer alguna sanción insignificante. Por ello condenó al Ayuntamiento a pagar una cantidad de dinero, mientras duraran las molestias. Y de esta cifra, se consideró que un % respondía a los daños morales sufridos.

Si su Ayuntamiento no ha hecho nada por controlar las molestias, solicítele una indemnización que incluya el valor de la vivienda, el daño moral ocasionado y un re­cargo por el apego que usted tiene al piso.

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¿Qué puede hacer si detecta unas manchas de humedades en el techo de su cuarto de baño provocadas por su vecino de arriba?

Si su vecino es propietario

Acuda a su vecino y coméntele el tema de las humedades. Si su vecino tiene asegurada la vivienda le cubrirá los daños causados por las filtraciones, y el asunto quedará resuelto sin más problemas.

Si su vecino no le hace caso, actúe de la siguiente forma:

1. Requiérale para que solucione el problema mediante burofax. Deje constancia, además, de la necesidad de que le resarza los daños y perjuicios sufridos, señalando un importe aproxi­mado, para que se haga una idea del perjuicio que le ha causado. La valoración derivará del valor de reposición que haya supuesto, o suponga más tar­de, la reinstalación o reubicación de materiales.
2. Hágase con un informe pericial que pueda llevar ante un juzgado si lo cree conveniente, y muestre los daños y su valoración.

Si aún así su vecino sigue ignorándole, demándele en los tribunales, la ley contempla que si alguien causa daño a otro por ne­gligencia debe repararlo. No obstante, antes de tomar una medida tan drástica, puede so­licitar la intervención al Ayuntamiento o a la con­cejalía de distrito donde se ubique la vivienda. El consistorio puede actuar a través de su servicio de inspección urbanística, requiriendo a su vecino para que mantenga su vivienda en debido estado de salubridad y habitabilidad, tanto para él como para sus vecinos, e incluso imponiéndole una multa.

Si su vecino es inquilino

Si su vecino no es propietario del piso, si­no que lo tiene alquilado, mejor que hable directa­mente con el propietario. Tenga en cuenta que si hay filtra­ciones seguramente éstas afectarán también a su propio piso, y él está obligado a efectuar las obras de conservación necesarias para que el inmueble esté en condiciones de utilización. Y si se desentiende del asunto, actúe en los siguientes términos:

1. Efectúe las correspondientes notificaciones tanto al inquilino co­mo al propietario.
2. Si decide acudir al Ayuntamiento, la tramita­ción del expediente será más lenta que en el ca­so anterior, ya que habrá más personas implica­das en el problema (usted, el propietario y el in­quilino). En cualquier caso, si el consistorio im­pone algún tipo de sanción al propietario, éste podrá reclamar después contra el inquilino, si fue éste quien con su actuación negligente pro­vocó los daños y la reclamación pertinente.

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Los propietarios de varias plazas de aparcamiento han decidido cerrarlas con la instalación de persianas enrollables. ¿Pueden negarse a ello el resto de comuneros?

Situación. Los propietarios de varias plazas de aparcamiento, delimitadas tan sólo por líneas pinta­das en el suelo, decidieron cerrarlas, colocando persianas motorizadas. Acto seguido otros copro­pietarios, entendiendo que dicha instalación era ilegal y contraria a los intereses comunitarios, y de­cidieron demandarles para que las retiraran y dejaran el garaje en su estado original.

Demanda

La demanda se fundamentó en base a los siguientes argumentos:

• Los estatutos comunitarios no permitían el ce­rramiento.
• La estructura y apariencia del garaje se habían modificado sin la autorización de la comunidad de propietarios del garaje ni del edificio.
• La instalación ocupaba parte del pasillo comunitario y consumía energía de la instalación co­mún, sin consentimiento de la comunidad.
• La obra se había realizado sin la preceptiva li­cencia administrativa del Ayuntamiento.

Jurisdicción

El Juzgado de Primera Instancia recha­zó la demanda. Presentada la apelación, se volvió a desestimar. Así, la demanda fue finalmente desestimada y se per­mitió que continuara el cerramiento de las plazas. ¿En qué argumento básico se apoyaba la sentencia? Pues en el hecho de que debía partirse de las normas que regulaban el uso del garaje en los estatutos comunitarios. Así pues, los estatutos de dicha comunidad estable­cían que “los titulares de plazas de aparcamiento no pueden levantar tabiques, bordillos ni saliente alguno que dificulte la libre circulación de los vehí­culos”.

Otras conclusiones de la sentencia

Y respecto a lo señalado en los estatutos, el tribu­nal llegó a las siguientes conclusiones:

• Libre circulación. Que de los estatutos se des­prendía que sí podían levantarse elementos que no dificultaran el paso (de haberse querido pro­hibir la instalación de todo tipo de bordillos y ta­biques, se habría establecido así).

• Apariencia. En cuanto a la modificación de la apariencia del garaje, se dictaminó que, si los ta­biques que no dificultaran el paso estaban auto­rizados, también lo estaba el tipo de cerramiento realizado.

• Pasillo comunitario. Según el perito judicial, los cerramientos no invadían el pasillo, pues esta­ban alineados con los pilares.

• Energía eléctrica. Y respecto a la energía eléctri­ca, la toma de luz estaba en el trastero de los propietarios de la plaza.

• Licencia. Por último, la Audiencia consideró que, como tribunal civil, no era de su competencia que la obra se hubiera realizado sin licencia adminis­trativa, así que tampoco aceptó las alegaciones que se habían presentado en ese sentido.

El elemento básico es lo que fijen los es­tatutos comunitarios. Pero si alguien se plantea ce­rrar una plaza conviene que respete las zonas co­munes y las zonas de paso de los vehículos.

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¿Qué puede hacer usted si su vecino se ha puesto a construir y no ha respetado la pared medianera que separa ambos inmuebles, sobrepasando la mitad de su espesor?

Revisión

En primer lugar, conviene que acuda al Ayuntamiento de su municipio y solicite, a través de una instancia, que el arquitecto del Departa­mento de Urbanismo examine la obra, con el objeto de que verifique si la se desa­rrolla según las ordenanzas municipales.

Tras la revisión

Una vez la obra ha sido examinada por el arquitec­to municipal, pueden pasar varias cosas:

• Que no se cumpla con los requisitos legales que regulan la medianería. Ca­da propietario de una pared medianera puede usarla en proporción a su derecho. Así, puede edificar apoyando su obra en la pared mediane­ra o introduciendo vigas hasta la mitad de su es­pesor, pero sin impedir el uso común y respecti­vo de los demás medianeros. Y si el técnico com­prueba que la obra no cumple la normativa, de­berá elaborar un informe técnico que abrirá el correspondiente expediente.
• Que el informe del arquitecto municipal declare “que el muro de cierre sobre la mitad de la pared medianera y el tabique plu­vial sobre la mitad de su pared están dentro de las costumbres habitualmente desarrolladas en estos casos.

No toda intromisión en la pared medianera es ile­gítima: conviene atender sobre todo a la normativa arquitectónica o de construcción, que determina si la obra está bien o mal hecha, y si la intromisión es o no ilegal, más allá de las leyes u ordenanzas que regulan la medianería. Así pues, tenga en cuenta que en las construcciones antiguas es normal que el tabique pluvial -pared exterior, normalmente de mahón, que protege al inmueble de humedades y lluvias- sobrepase la pared medianera.

Si no está de acuerdo…

Si discrepa del veredicto del arquitecto municipal, siempre puede recurrir a un arquitecto que compruebe in situ la obra y elabore un informe pericial indicando si se adecúa o no a la normativa. Esto deberá hacerlo antes de interponer cualquier acción judicial, puesto que, sin el informe del arquitecto, es muy difícil que prospere cualquier acción dirigida a paralizar las obras.

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Un vecino cubrió parcialmente la terraza comunitaria del ático (pero de uso privativo),  sin pedir permiso a la comunidad de propietarios, y ahora le acaba de denunciar uno de los vecinos. ¿Cómo debe actuar?

Situación. Usted compró un ático que necesitaba una reforma general, así que solicitó la pertinente licencia de obras meno­res. Aunque no lo había especificado, cuando hizo las obras procedió también al cerramiento de la te­rraza. Después de diez años desde el cerramiento, una vecina le ha denunciado ante los servicios técnicos del Ayuntamiento, con lo cual el departamen­to de licencias e inspección ha abierto el pertinente expediente administrativo. ¿Pue­den declarar ilegal el cubrimiento parcial de la te­rraza cuando en esta finca y en muchas más se vis­lumbra la misma situación?

Tema complicado

El tema de los cubrimientos de terra­za es complicado. Tras solicitar la licencia para ha­cer obras menores ante el Ayuntamiento, es la pro­pia Administración quien debe comprobar que las obras se adecúan a la legislación. Pero con las te­rrazas hay permisividad -vamos, que se hace la vista gorda-, aunque los Ayuntamientos, con la normativa en la mano, no deberían permitirlo. Y en su caso el problema aparece con la denuncia del ve­cino, ante la cual, el ente local debe abrir el corres­pondiente expediente para dar respuesta al de­nunciante, otorgándole a usted un plazo para lega­lizar la obra -si ello es posible-, o bien restituir la terraza a su estado original.

Solución

Dado el tiem­po transcurrido, lo mejor que puede hacer es alegar ante el ente local la prescripción del plazo de legalización de las obras. Para que se ponga en marcha el requerimiento de una legalización de obras sin licencia, o la denegación de la licencia solicitada, es preciso que no hayan transcurrido más de cuatro añas desde la terminación de aquéllas. Independientemente de que la licencia se otorgue o no, el Ayuntamiento sólo puede verificar la conformi­dad de las obras ejecutadas con la legalidad urba­nística aplicable si no hubiera transcurrido el cita­do plazo de cuatro años desde su terminación.

Plazo expirado

Si ha expirado dicho plazo ahora cabe esperar la respuesta de la Administración Local, y si finalmente no le die­ran la razón, o simplemente no le contestara, deberá defenderse ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

A tener en cuenta

En el futuro solicite siempre permiso a la comunidad de propietarios, exponiendo sus inten­ciones. Si la comunidad le auto­riza, se evitará posibles denuncias posteriores.

Jurisprudencia

Para el cierre de una terraza se precisa la mayoría de las veces una licencia de obras menores, para las que se exigen menos requisitos que en las obras mayores, pues se precisa más agilidad y menores exigencias técnicas al ser obras relativamente sen­cillas. El Tribunal Supremo ha expre­sado que las distingue su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica. Suelen ser pe­queñas obras de simple reparación, decoración, or­namentación o cerramiento.

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Legalidad

Para la apertura de un restaurante, se deben cumplir con varias formalidades:

• No se pueden desarrollar actividades prohibidas por los propios estatutos de la comunidad de propietarios, que sean dañosas para la finca o contravengan la normativa sobre actividades molestas.
• Se debe tener las pertinentes licencias y permisos municipales de apertura y actividad.
• Se debe funcionar conforme a lo previsto en las or­denanzas municipales y reglamentos adminis­trativos.

Comprobación

Cualquier vecino afectado, o la propia comuni­dad, a través de su presidente o del administrador puede ir a los servicios técnicos del Ayuntamiento, para solicitar que se compruebe el cumplimiento de estos requisitos, y que se hagan las comproba­ciones y certificaciones oportunas , para ver si el ni­vel de penetración de humos supera el permitido.

Si todos los permisos están en regla, los técnicos no han encontrado nada y la salida de humos también esté correcta; quizás la filtración de olores se deba a un fallo en la instalación de la chimenea. Ello puede certificarlo el informe de un técnico o de un ingeniero.

Requerimiento

Una vez acreditado la existencia de humos y olores por encima de lo normal, el presidente de la comunidad re­querirá al responsable del local para que cese las activida­des molestas, indicándole, que de no hacerlo se ini­ciarán las acciones judiciales pertinentes. Efectúe el requerimiento mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido.

Demanda

Si el infractor persiste, transcurri­dos unos 30 días desde el requerimiento, la comu­nidad podrá demandarle ante el juzgado, para que cese en la actividad. El acuerdo para ini­ciar la demanda deberá ser tomado en reunión de propietarios. En primera convocatoria, será preci­so el voto favorable de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas. En segunda, será preciso el voto favorable de la mayoría de asistentes que representen, además, más de la mitad del valor de las cuotas.

La demanda irá dirigida contra el titular del restaurante y contra el propietario del local (si no son la misma persona). Como medida cautelar, el juez podrá acordar, previa solicitud de los comuneros, el cese de la actividad prohibida.

Sentencia

Si la sentencia es favorable a la comu­nidad, el juez podrá decretar, la cesación definitiva de la actividad prohibida, una indemni­zación por daños y perjuicios y la privación del de­recho al uso del local para toda actividad, por no más de tres años. Y si el infractor no es el dueño del local, podrán declararse extinguidos todos sus de­rechos relativos al local, y su desalojo inmediato.

Requiera al Ayuntamiento para que certifique si el nivel de penetración de humos su­pera lo permitido.

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Legislación

Dentro de los estatutos de la comunidad no sólo debe regularse el uso de los servicios o elementos comunes, sino que también puede determinarse el destino que cabe dar a los locales de los bajos. Todo ello se hará con el mutuo consenso de los propietarios, quienes podrán fijar las normas de régimen interior de la copropiedad, que obligarán a todos los titulares.

Así, los estatutos pueden establecer perfectamente las actividades que están permitidas, o las que, por el contrario, los propietarios no quieren que se ejerzan en los locales del inmueble. Deberá tenerse muy en cuenta que las cláusulas que introducen restricciones a una actividad deben estar redactadas de forma clara, precisa y concisa.

¿Qué actividades desarrolladas en el inmueble pueden generar molestias importantes, y exceden las que los comuneros deben soportar? Desde luego, el tema más sutil y difícil de delimitar en cualquier pacto estatutario es el referente a aquéllas consideradas como “incómodas” por los propietarios.

Normativa

Internet es un método rápido de acceder a la normativa a consultar. Puede encontrar un listado bastante exhaustivo de actividades incómodas en la página web www.ruidos.org.

Al redactar los estatutos…

Si es usted el administrador y va a redactar los estatutos, complete una lista de actividades prohibidas con otra de actividades preferentes. Puesto que es complicado hacer una enumeración exhaustiva de lo que puede hacerse y de lo que no, y siempre puede olvidarse algo, una buena alternativa sería incluir en los estatutos una cláusula de destino determinado que priorizara determinadas actividades que se antojaran de primera necesidad o bien ensalzaran la imagen del edificio. Sería el caso de actividades que los copropietarios estimasen preferibles para su vida cotidiana (farmacias, prensa, panaderías…).

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Un propietario de un local ha solicitado al Ayuntamiento una licencia de actividad para la venta de material pirotécnico. ¿Cómo debe actuar la comunidad para realizar las oportunas alegaciones?

Lo primero que deberá hacer la comuninad es examinar el proyecto,  junto con un arquitecto o ingeniero,  que pueda interpretar los aspectos más técnicos: así comprobará mejor si lo proyectado cumple con la normativa aplicable. Con los datos del proyecto sabrá si cumple con el Reglamento de Explosivos e Instrucciones que lo desarrollan. Si existe alguna incidencia,  exponga qué se incumple apriori, y qué debe tenerse en cuenta para otorgar la licencia. La normativa incide básicamente en cómo debe ser el local: dimensiones, anchura de salidas, tipos de puertas…; todo ello según las denominadas Instrucciones Técnicas Complementarias que lo desarrollan.

Compruebe también las ordenanzas municipales: en ellas encontrará seguramente aspectos relacionados con la ubicación de estos locales. En algunos municipios no concederán la licencia si existe otro local con la misma actividad a menos de 100 metros.

Presentadas las alegaciones correspondientes, el consistorio las valorará, a la hora de resolver si se otorga o no la licencia.

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