En la última junta los propietarios han decidido, por mayoría simple, construir una piscina en un terreno comunitario. Pero un vecino quiere impugnar el acuer­do, porque no la considera necesaria. ¿Qué cabrá hacer?

Requisitos técnicos

Antes de nada, lo primero que debe analizar es la forma en que ha sido desarrollado el proyecto, así como su viabilidad técnica. La piscina no cuenta a efectos de edificabilidad, pero sí pueden hacerlo algunos de los servicios e instalaciones que lleva aparejados (ves­tuarios, lavabos, duchas y otros que pueda exigir la normativa).

Cabe verificar entonces que la cons­trucción no supere la edificabilidad permitida en la parcela. Contacte con su consistorio y asesórese en el departamento de urbanismo en or­den a conocer cuáles son las exigencias autonómi­cas o municipales al respecto.

Acuerdo

Respecto al acuerdo de los copro­pietarios, recuerde que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones (como es el caso de una piscina) que no sea necesarias para la adecuada conservación y seguridad del inmueble. Pero nada impide que una junta de propietarios pueda acordar la realización de innovaciones.

En el caso de la piscina, la aprobación en junta requiere el voto favorable de las 3/5 par­tes de las cuotas de participación (pues esta insta­lación es, de hecho, un servicio común de interés general). Recuerde que esta mayoría cualificada viene representada por los 3/5 de los propietarios que representen a su vez los 3/5 de las cuotas, quorum necesario para aprobar la instala­ción o supresión de servicios comunes de interés general.

La aprobación que ha habido (mayoría simple) es, por tanto, contraria a la ley, así que el acuerdo puede ser impugnado ante los tribunales por el vecino, del mismo modo que puede serlo cualquier acuerdo contrario a los estatutos de la comunidad de propietarios que resulte:

• Gravemente lesivo para los intereses comunita­rios y beneficioso para uno o varios propietarios.
• Que suponga un grave perjuicio para algún pro­pietario que no tenga obligación específica de so­portarlo.
• Que se adopte con abuso de derecho.

Coste

Piense que quien protesta debe acudir di­rectamente a los tribunales acompañado de aboga­do y procurador, lo que implica un coste (que asu­mirá quien finalmente resulte condenado en el su­puesto juicio). Dicho coste variará según el supuesto, pero puede hacerse una idea al respec­to: impugnar un acuerdo con un presupuesto de 3.500 euros puede costar 1.140 euros en primera instancia. El plazo para impugnar es en este caso de un año; pasado dichos 12 meses sin impugnación se considerará que el acuerdo adop­tado, aún por mayoría simple, es válido.

Moroso

Si el vecino disconforme es mo­roso en lo referente a sus deudas con la comunidad de propietarios, no estará legitimado para im­pugnar ningún acuerdo, del mismo modo que tam­poco lo estarán los propietarios que hayan votado a favor. Un moroso sólo puede impugnar acuerdos que impliquen un esta­blecimiento o alteración de cuotas (coeficientes).

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Algunos vecinos han decidido impugnar el acuerdo por el que se colocó una an­tena de telefonía móvil en el tejado del edificio. ¿Puede reclamar si han pasado dos años desde su instalación?

Situación. La comunidad de propietarios de su edificio aprobó hace dos años la instalación de una antena de telefonía móvil en la cubierta del inmue­ble. Desde el principio la compañía ha es­tado pagando un alquiler por el uso de la terraza que ha supuesto un beneficio para todos los veci­nos. Ahora algunos vecinos disconformes ha presenta­do una demanda contra la comunidad y contra la empresa propietaria de la antena para impugnar dicho acuerdo, en base a lo siguiente:

• No fueron convocados en su día a la junta de propietarios donde se tomó la decisión. Alegan además que tampoco se les hizo llegar la notificación posterior.
• En segundo lugar, argumentan que la antena es perjudicial para la comunidad.

Desestimación

En un caso real e idéntico a la situación anterior, la demanda que interpusieron unos vecinos fue desestimada en primera instancia y también en apelación  por la Audiencia Provincial.

Las razones del tribunal fueron las siguientes: más allá de que hubiera o no citación de la jun­ta y posterior notificación del acuerdo adoptado, se trata de un caso de consentimiento tácito. Por tan­to, los demandantes conocían la existencia de la antena tanto por su presencia física evidente en la cubierta de la casa, como porque desde su instalación la comunidad es­tuvo recibiendo casi 6.000 euros anuales como pa­go de la empresa proveedora, con lo que las cuotas de los vecinos se veían reducidas.

En definitiva, a pesar de que los demandantes conocían el tema, no se movilizaron rápidamente para anular el acuerdo, con lo que dieron por válida la instalación de la antena. El tribunal, por su parte, no ha entrado a decidir si la antena es perjudicial o no. Pero al respecto cabe decir que lo normal sería considerar que la instalación era posible, ya que estaba homo­logada y la compañía instaladora tenía autoriza­ción para instalar. Por tanto, quien alegue que es perjudicial para la salud, deberá probarlo (cosa que, desde luego, no resultará tarea fácil).

Actúe con rapidez

Si bien en un momento dado al­gún tribunal pudiera concluir otra cosa, hay algo que usted debe tener claro: quien pretende impug­nar cualquier situación, convendrá que actúe con cierta rapidez. Piense que los tribunales no tienen en cuenta sólo los hechos positivos, sino también los que alguien deja de hacer. Respecto a los acuerdos adoptados en junta de propietarios (como sucede en ambos casos), tampoco olvide que pueden impugnarse cuando:

• Son contrarios a la ley o a los estatutos.
• Son lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio sólo de algunos comuneros.
• Suponen un grave perjuicio para alguno de los propietarios.

Conviene tener cuidado con los plazos, si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, recuerde que los propietarios tienen un año para impugnarlos a partir de la adopción del acuerdo, o de la comunicación si no asistieron a la junta. En los demás casos, el plazo es de tres meses.

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Procedimiento

Pueden impugnarse acuerdos que:

• Contradigan la ley o los estatutos, o perjudiquen gravemente a algún propietario.
• Perjudiquen gravemente a la comunidad de propietarios en beneficio de uno o varios de ellos.

¿En qué situaciones estará el comunero autorizado para impugnar?

Sólo podrá hacerlo si:

• Estuvo ausente en la junta de propietarios.
• Si, estando presente, salvó su voto. Esto es, no votó ni a favor ni en contra.
• Si le privaron indebidamente de voto en el acto de la junta.
• Si está al corriente en el pago de las deudas que mantenga con la comunidad.

¿Qué plazo tiene?

Si pretende impugnar un acuerdo deberá hacerlo en el plazo de tres meses desde que éste se adoptó. No obstante, el plazo se amplía a un año, si el pacto es contrario a la ley o a los estatutos. Si el reclamante no asistió a la junta que adoptó el acuerdo que quiere impugnar, el plazo empezará a contar desde que se le comunique por escrito la adopción de aquél.

¿Ante quién deberá impugnar?

La impugnación se planteará ante los tribunales ordinarios del lugar donde esté domiciliada la comunidad de propietarios. Tenga en cuenta que el procedimiento en primera instancia durará aproximadamente seis meses, con la consiguiente división en varias fases. Y desde luego la reclamación deberá estar justificada: si al final el juzgado no le da la razón a quien impugna, la condena en costas podría resultar muy elevada.

¿Suspensión de ejecución?

Sepa también que la impugnación del acuerdo no suspende su ejecución. Ello significa que es posible que el recurso sirva de bien poco, puesto que para cuando esté resuelto, el perjuicio que pretendía evitarse ya se haya causado.

¿Qué podría hacer entonces el comunero en este caso?

Nuestra ley prevé la llamada suspensión del acuerdo, que deba pedirse a modo de “medida cautelar” ante el juez que conozca de la impugnación. De esta forma, el acuerdo no será ejecutivo hasta que ésta se resuelva.

Es aconsejable que, antes de ir al juzgado negocie lo máximo posible: la reclamación deberá estar muy justificada, y si al final el juzgado no le da la razón, la condena en costas podría resultarle muy elevada.

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