Usted compró un inmueble que está enci­ma de un restaurante y cada vez que abre la ventana percibe todo tipo de olores. ¿Qué puede hacer?

Cada ayuntamiento establece los re­quisitos para obtener las distintas licencias. Y en atención al tipo de negocio, se requerirán unos re­quisitos u otros. Siempre deberá aportarse un pro­yecto revisado por un arquitecto en el que consten los metros cuadrados del local, los servicios, las sa­lidas de emergencia, el aforo, la maquinaria que puede instalar, el horario de atención al público… y, cómo no, la ventilación del local y la salida de hu­mos.

Información. Lo primero que tiene que hacer el afectado es dirigirse al Ayuntamiento donde se encuentra la vivienda, y, en particular, al Departamento de licencias de Activi­dad. Es importante que acto seguido in­forme del mayor número posible de datos que haya podido recabar del local.

¡Atención! Puede darse el caso, por ejemplo, de que el local únicamente haya tramitado una licencia para “granja”, en la que sólo puedan servirse desayunos o comida fría. Si es así, es probable que la Administración establezca requisitos menos rigu­rosos que para el caso de que la actividad del local sea la de restaurante.

Además, es necesario la tramitación del informe de calificación ambiental, en los casos que hay coci­na. En muchas comunidades autónomas es requisi­to indispensable para el otorgamiento de las Licen­cias municipales, y su omisión puede ser causa de nulidad de la autorización. Ello es así debido a que las actividades ligadas al uso de la cocina suelen calificarse como molestas. Además, la complejidad de los trámites y el importe de las tasas a abonar por el solicitante, hace que muchos titulares de li­cencias de actividad desarrollen actividades que so­brepasan las permitidas por la licencia concedida.

Actuación municipal

El ayuntamiento deberá revisar qué ti­po de licencia tiene el local. Y, si en aten­ción a los datos facilitados por el afectado, intuye que el titular puede haberse extralimitado en las facultades a que le legitima la concesión de la licen­cia, enviará un técnico para que haga una inspec­ción del local. Una vez allí, el técnico levantará ac­ta, donde hará constar los datos del local, la fecha y hora de la inspección, y dejará constancia de posi­bles irregularidades (infracción de la normativa administrativa) o, por el contrarío, de la adecua­ción de las instalaciones a la licencia concedida.

De haber irregularidades, se abrirá un expediente en el que se dará un plazo (alrededor de 20 días, si bien éste varía según la comunidad autónoma) al local para que adecué su actividad a la licencia concedida, otorgando algunos días más si se observa predisposición a ajustar la actividad a la Licencia. Y si tras ese tiempo no hay una adecuación a la licencia, deberá procederse al cierre del local.

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Varios vecinos han dejado de pagar su cuota men­sual y, como consecuencia, algunos proveedores quieren demandar a la comunidad.

En una comu­nidad varios vecinos han dejado de pagar su cuota mensual para el adecuado sostenimiento del inmueble. Por otro lado, la comunidad toda­vía debe dinero a la empresa que instaló el ascensor y al jardinero, que ante la falta de cobro de sus servicios ha dejado de arreglar los jardines comunitarios.

El asunto es quién deberá pagar estas deudas en el caso de que la empresa instaladora del ascensor o el jardinero opten por ejercer acciones.

El acreedor deberá dirigir inicialmente su demanda contra la comunidad. Si a continuación resulta que ésta no tiene dinero suficiente para hacer frente al importe reclamado, está claro que el acreedor no podrá solicitar el embargo de los bienes co­munes -tales como jardines o piscina- porque éstos son inseparables de los bienes privativos que son las fincas. ¿Qué hará entonces?

Puesto que existe una responsa­bilidad subsidiaria de los propietarios, al acreedor no le quedará más re­medio que dirigirse contra los comuneros en proporción a la cuota de par­ticipación que tenga cada uno de ellos. Así pues, en el supuesto de que se debiera un importe, éste se dividiría en proporción a la cuota de cada propietario, y el importe resultante es el que el acreedor podría recla­mar a cada cual. Antes de iniciar un proceso contra un pro­pietario, el acreedor deberá requerirle el pago por la parte que debe, y siempre es aconsejable que lo haga por escrito.

Quien está al corriente de pago, no debe preocuparse: no deberá volver a pagar, incluso en el caso de que el acree­dor no haya cobrado. Eso sí: la única exigencia es que sea capaz de acredi­tarlo, mostrando, por ejemplo, el recibo de pago extendido por el admi­nistrador.

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Usted administra una comunidad que comparte la zona de bajantes con un edi­ficio colindante. Si ahora los propietarios de dicho edificio quieren repararlos, ¿qué obligación tendrá la otra comunidad de compartir los gastos de dichos bajantes?

Situación. La intención de los propietarios del edificio colindante es reparar sus bajantes, debido a su deterioro. Y para ello, se han puesto en contac­to con la otra comunidad, aprove­chando que las bajantes están prácticamente conectadas. Pero resulta que los copropietarios de su edificio rehuyen llevar a cabo alguna reparación hasta que no resulte estrictamente necesaria. ¿Qué sucederá entonces? ¿Pueden los propietarios del edificio vecino obligar a una reparación conjunta alegando el ahorro global que esto puede suponer?

Informe

Perito cualificado. Lo recomendable en estos ca­sos es que ambas partes acuerden que sea un peri­to especializado quien elabore un informe. Debido al gasto excesivo que representa este tipo de infor­mes puede incluso plantearse la cuestión al ayun­tamiento de la localidad, para que el informe lo ela­bore un técnico especialista de la corporación.

Dicho informe tratará de la necesidad de reparar los bajantes del edificio vecino, así como los de su comunidad de propietarios, y deberá ex­plicar si la reparación por separado puede practi­carse o, si por el contrario, la conexión de los bajan­tes es tal que se hace necesaria una reparación con­junta y, por lo tanto, sufragada por ambas comuni­dades.

Una vez verificada esta actuación, pue­den ocurrir dos cosas distintas:

• Que el informe verifique la necesidad de una re­paración conjunta, con lo cual habrá que informar a la comunidad de propietarios y elaborar un presupuesto que deberá ser sufragado por to­dos. En caso de que los comuneros se nieguen a hacer las obras necesarias, el pro­pietario vecino tiene la posibilidad de acudir a los tribunales con el informe técnico y lo presu­puestado, para así obligarles a hacerlas. Se trata de unas obras de conservación básicas para que el edificio se mantenga en condiciones correctas de funcionamiento.
• Que el informe indique que la reparación de los bajantes de la comunidad y los del vecino son in­dependientes y en nada se afectan unos a otros. En tal caso, a los propietarios del edifi­cio vecino no les quedará más remedio que repa­rar sus propios bajantes, y sufragar totalmente los gastos.

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A veces, en alguna terraza que cubre un piso inferior, se van creando filtracio­nes que con el tiempo terminan por afectar al vecino de abajo. ¿A quién corres­ponde sufragar estas obras de reparación necesarias?

Los únicos responsables de dichos gastos pueden ser, o bien el dueño de la vivienda donde se enclave la terraza objeto del conflicto, o bien toda la comunidad de vecinos.

Elemento común

Las terrazas que cubran todo o parte del inmueble tienen, en principio, la califi­cación de elementos comunes. Eso sí, es posible que bien por desafección en el título constitutivo originario, o bien por acuerdo posterior de la comunidad, se le atribuya a la terraza carác­ter privativo, siempre que el acuerdo sea unánime.

¿Quién asume el coste?

Pero el elemento que determina quién debe asumir el coste de las reparaciones, por sorprendente que parezca, no es la titularidad pri­vativa o común de la terraza, sino la naturaleza de los gastos a satisfacer, muy ligados con el tipo de reparación. Así pues:

• Si la reparación es ordinaria o normal, de con­servación o uso, corresponde asumir los gastos al propietario usuario de la terraza.
• Pero si la reparación es extraordinaria pues el elemento a reparar cumple una función de ele­mento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio de la comunidad de vecinos, todos ellos deben contribuir a costear tal reparación. En todo caso, puede ser exigible el pago de la reparación extraordinaria al propietario que usa la terraza en exclusiva, cuando quede proba­do que el mal estado de aquella se debe a una ac­tuación suya intencionada o negligente.

Uso exclusivo

Pensemos en el caso de que, bien en los estatutos de constitución de la finca en propiedad horizontal, bien por acuerdo adoptado váli­damente en junta general, la comunidad de pro­pietarios haya establecido un derecho de uso exclu­sivo de una terraza a favor de una vivienda.

Esta atribución a favor de un solo copro­pietario de aquello que por naturaleza era común, tiene como contraprestación la obligación por parte de aquél del mantenimiento, conservación y repa­ración de todas aquellas deficiencias en dicho ele­mento derivadas del uso y disfrute ordinario pro­pios de un cuidadoso usuario de una cosa ajena.

Pero si las obras de reparación preten­den la supresión de filtraciones de agua y hume­dades derivadas de vicios constructivos (es decir, no son debidas al uso y conservación normal de la terraza) entonces irán a cargo de toda la comuni­dad de propietarios en función de la cuota de par­ticipación de cada vivienda en los elementos comu­nes. Ello es así porque el usuario exclusi­vo no puede intervenir, sin autorización expresa de la comunidad en la zona concreta donde se produ­ce la filtración, dado que el forjado es un elemento común.

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La comunidad ha decido sustituir al portero del edificio porque no cumple bien sus funciones. ¿ Qué pasos deberán dar para pres­cindir de él?

Acuerdo en junta

El conserje es, en definitiva, un empleado al servicio de la comunidad, con unas tareas previamente encomendadas, teniendo el presidente de la comunidad la función de indicarle aquellos aspectos en los que su rendimiento no es el adecuado. Si se decide prescindir de sus servicios el acuerdo a tomar por la junta deberá ser apoyado por tres quintas partes del total de pro­pietarios que, a su vez, representen tres quintas partes del total de cuotas de participación.

Despido

Una vez acordado el despido mediante la oportuna mayoría, los pasos a dar son los mismos que en cualquier otro trabajo. Esto es: en primer lugar, notificar al conserje su despido. Lo correcto es que la notificación se haga mediante la preceptiva carta de despido, donde conste:

• La fecha a partir de la que empezará a surtir efectos el despido (es decir, cuándo dejará el con­serje de trabajar) y el motivo por el cual se le des­pide, haciendo referencia al artículo del Estatuto de los Trabajadores en que se sustente.

• Una vez despedido, el conserje tiene derecho a que se le abone el finiquito, que consistirá en el pago de la parte proporcional de las vacaciones y pagas extras del año, así como los días del mes trabajado en curso que no se le hayan abonado.

Oposición

Piense que lo más probable es que su portero se oponga alegando que el despido es im­procedente, y que les solicite una indemnización de 45 días de salario por año trabajado.

A efectos de acreditar que el despido es procedente, conserve todas las pruebas que funda­mentan el despido: testimonios, quejas de los vecinos de las que quede constancia en el acta de reunión de la comunidad… Incluso puede usted levantar acta notarial del estado de suciedad o abandono en que se encuentra la portería. En defi­nitiva, los argumentos que cabrá alegar en el des­pido deberán ser válidos para proceder a éste.

De todos modos, igual que en cualquier otro sector, no olvide consultar las posibles especi­ficaciones del convenio aplicable. En el caso de los porteros resulta de aplicación el convenio de empleados de fincas urbanas.

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Varios vecinos hablaban de la necesidad de colocar en la azotea equipos que facilitaran acceso telefónico, conexión a internet y televisión por cable. ¿Qué su­cederá si finalmente los han instalado sin la autorización de todo el mundo?

Para la votación respecto a la posible instalación de los equipos es preciso convocar una junta de propietarios. Y, para que dicha instalación se apruebe, será necesario obtener el acuerdo de un tercio de los integrantes de la junta, que represen­ten, a su vez, un tercio de las cuotas de participa­ción en los elementos comunes.

Dicho acuerdo deberá ser recogido en el acta de la reunión, firmada por el presidente y to­dos los asistentes. También deberá quedar regis­trada la lista de asistentes que han aprobado la instalación. El presidente deberá remi­tir a la empresa interesada en la instalación una autorización firmada por él, junto con una relación de los propietarios que deseen los servicios que se ofertan e, indispensablemente, una copia del acta donde consta el acuerdo adoptado en junta.

Momento de la instalación

Paso previo. Con un mínimo de dos meses de an­telación a la instalación, existe la obligación de co­municar por escrito a todos y cada uno de los pro­pietarios -e incluso a los arrendatarios de pisos y locales de la finca- la fecha de comienzo de las obras encaminadas a la instalación o adaptación. Así pues, no bastará con que en su comu­nidad se haya instalado la infraestructura, previa celebración de la junta, en los términos legales: también debe efectuarse este comunicado escrito con anterioridad a la instalación.

¿Qué ocurre si acudió a la junta y votó en contra de la instalación?

En este caso, no sufra por su bolsillo, pues no estará obligado a soportar los costes de instalación, aunque tampoco podrá beneficiarse del servicio. Eso sí: si más tarde solicita el acceso a servicios de telecomunicaciones cuyo suministro requiera aprovechar estos equi­pos, quedará autorizado a ello. Deberá entonces abonar -debidamente actualizado- el importe que le hubiera correspondido en su día, a través de la aplicación del interés legal oportuno.

Sorpresa

Si lo que ha pasado es que nadie le avisó en su día de la celebración de la junta, lo primero que debe­rá averiguar es si ésta se convocó de la forma ade­cuada (anuncio, etc…), con el fin de que todos los ve­cinos pudieran conocer que se iba a celebrar y el contenido a tratar en aquélla.

Muestra del acta. Además, podrá requerir al pre­sidente de la comunidad que le muestre el acta de la reunión para comprobar que asistieron el nú­mero de propietarios equivalentes a un tercio de las cuotas. Si esto no es así, la junta ce­lebrada se podrá invalidar y cabrá convocar una nueva, que reúna los requisitos no contemplados en la primera. Pero si la junta se convocó bien, y a ella asistieron los mínimos exigidos, usted nada po­drá hacer para evitar la instalación.

Si su inmueble se edificó antes de 1999, sepa que se debe realizar un informe técnico que certifique si la instalación es viable o no. Si la insta­lación se ha hecho sin dicho informe técnico, tendrá derecho a que éste se haga, y según el resultado sea positivo o no, podrá exigir la retirada de los equipos.

Caso del arrendatario. ¿Qué sucede si es usted inquilino de un piso o local de la finca y quiere soli­citar la instalación de estos equipos? Entonces será usted quien deba soportar el gasto correspondien­te. Y al concluir el arrendamiento, la in­fraestructura instalada quedará en el edificio, a disposición de su propietario.

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Los vecinos de dos inmuebles que compartían un patio interior común decidie­ron cerrarlo con una reja, para evitar la entrada de personas extrañas. Pero los propietarios de unos locales comerciales se opusieron al cierre…

Situación. Los dos inmuebles eran colindantes y compartían un patío interior. El he­cho es que cada edificio tenía su comunidad de pro­pietarios y los vecinos de ambos bloques decidieron cerrar ese espacio común mediante una verja y una puerta móvil, para evitar así el uso indebido por extraños. Finalmente, se convocaron sendas juntas extraordinarias para debatir el asunto y en cada una de ellas se aprobó la propues­ta por mayoría muy holgada (aunque no por una­nimidad).

Perjuicio

Sin embargo, los propietarios de unos locales co­merciales en esos edificios entendieron que el cierre les perjudica­ba, ya que, aunque había acceso desde la calle, el público también podía acceder a ellos desde este patio interior. Estos propietarios impugnaron los acuer­dos adoptados, alegando que se habían tomado sin su consentimiento y que éste era necesario ya que el cierre les perjudicaba. En concreto, alegaron que el acuerdo se había alcanzado por mayoría y no por unanimidad, y que ésta era necesaria.

¿Qué dicen los jueces?

Una primera sentencia dio la razón a los propietarios de los locales. Pero los veci­nos impugnaron esta primera sentencia y, después de varios recursos, el asunto ha llegado al Tribunal Supremo, que ha acabado dándoles la razón: los acuerdos adoptados son válidos y deben desesti­marse las pretensiones de los propietarios de los negocios.

Los razonamientos que ha utilizado el Tribunal para llegar a esta conclusión han sido los siguientes:

• El Supremo ha establecido que el cerramiento del patio no afecta a los intereses de los propie­tarios de los locales, pues ni impide el acceso a éstos (que se hace desde la calle) ni su visibili­dad, así que no sufrirán ningún tipo de perjuicio.
• Los locales de negocios se benefician también del cerramiento, ya que consiguen una mayor segu­ridad frente a extraños.
• Además, los vecinos pudieron acreditar ante el Tribunal que el grueso de visitantes de los loca­les eran vecinos del barrio, que accedían sin pro­blemas desde la calle. Asimismo, los posibles per­turbadores que se instalaban en el patio, no eran clientes, por lo que no quedó acreditado que el cierre perjudicase a los propietarios de los loca­les.

Por todas estas razo­nes, el Tribunal admitió la validez del acuerdo, aunque éste no contara con el consentimiento uná­nime de los propietarios de los locales. Esta sentencia es importante en el sentido de que el Tribunal Supremo no se ciñe a la literalidad de la norma, sino que hace una interpretación más ajustada. Así pues, en este caso lo que para el Tri­bunal resulta evidente es que la modificación apro­bada no perjudica a los que demandan, pero sí be­neficia a toda la comunidad.

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La comunidad de propietarios ha decidido hacer obras en el patio comunitario. Si usted es propietario de un local sin acceso a éste, ¿debe asumir algún coste? Y si lo tiene arrendado, ¿podrá repercutir este coste al inquilino?

Gastos comunes

Conservación. El mantenimiento y la reparación de los elementos comunes de la finca corren a cargo de los propietarios. Y, en principio, esto incluye tanto a los propietarios de los pisos como a los pro­pietarios de los locales comerciales. No obstante, antes de asumir nada, verifique los esta­tutos y el título constitutivo de Propiedad Horizon­tal: en ocasiones se exime a los locales comerciales de determinados costes relacionados con elemen­tos comunes de la finca a los que no tienen acceso.

Si los estatutos no dicen nada, us­ted tendrá que hacer frente a estos costes. En última instancia, puede solicitar una reu­nión de vecinos en la que se modifiquen los estatu­tos y se manifieste que usted no participa como copropietario en ese patio. Pero necesi­tará un acuerdo unánime de todos los demás pro­pietarios, y seguramente no será fácil conseguirlo.

Contrato de alquiler

¿Puede repercutírselos al inquilino del local? Tendrá que comprobar qué pactaron en el momento de formalizar el contrato de alquiler.

En los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, las partes -propietario e in­quilino- tienen amplia libertad para pactar lo que deseen. Así, puede encontrarse con que:

• No se pactó nada al respecta En este caso será usted, como propietario, quien deberá hacer frente a estos gastos, ya que así lo establece la ley.
• Se pactó que los gastos de conservación de la fin­ca son a cargo del inquilino. Aunque exista este pacto, tampoco podrá repercutir los costes sobre su arrendatario. Si no se dice nada más, se entiende que el objeto del contrato es el local “de paredes para adentro”, y que no están incluidos en el arrendamiento los elementos co­munes.
• Se pactó que todos los gastos de conservación son a cargo del inquilino, incluidos los de los elemen­tos comunes. En este caso, sí que podrá repercu­tir estos costes (aunque este tipo de pactos no es muy habitual).

Elevación de renta

Si no puede repercutir los gastos de arreglo del patio, ¿puede subir la renta mensual alegando que se ha producido una mejora en la finca? Tampoco podrá decantarse por ello. Respecto a es­ta última posibilidad sepa que la ley señala que tan sólo se permite la elevación de la renta por me­joras (y la reparación de una pared del patio no lo es), cuando hayan transcurrido cinco años desde el comienzo del contrato.

Recuerde, además, que en caso de mejoras el incremento deberá hacerse aplicando al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras, incrementado en tres puntos. Por otro lado, el aumento resultante no podrá nunca exceder del 20% de la renta vigente en aquel momento.

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Un vecino pensó en cubrir su terra­za, a pie de patío interior, con una estructura de uralita en el techo y de vidrio en los laterales. Así pues, se planteó convocar una junta de propietarios con el fin de someter su petición a votación. ¿Qué ocurrió cuando pre­guntó si podía cerrarla?

Elemento común

Las terrazas de cual­quier inmueble, bien sean a nivel, bien sean cubier­tas, tienen en principio carácter de elemento co­mún. Y la votación en junta requiere a priori el vo­to unánime de los propietarios. En nuestro ejemplo la aprobación fue uná­nime y el interesado fue autorizado a “cerrar” su terraza. ¿Dónde apareció entonces el problema?

Asunto de definición

El deseo del propietario de zanjar el asunto lo antes posible, junto a la falta de interés de la mayoría de los presentes en el tema, hizo que la autorización al cerramiento se hiciera rápida­mente y que no hubiera muchas discusiones res­pecto a lo que el cerramiento podía o no incluir. Por tanto, el particular procedió a insta­lar su techo de uralita, y a poner más tarde los la­terales y el suelo acristalados.

Protesta

Ahora uno de los vecinos alega que el resultado es inadmisible y que el cerramiento sólo puede entenderse como la colocación de un techo, que esté además mínimamente sujeto a la pared. Alega que no puede aceptarse la colocación de un compartimento rectangular de uralita, que es como ha quedado la terraza, y por ello exige que las cosas vuelvan a su estado original.

Vayamos por pasos

En primer lugar, cabe decir que un cerramiento debe referirse:

• Bien a la cobertura de la terraza con perfiles de hierro, aluminio o similares, mínimamente suje­tos a las paredes.
• Bien a la sustitución de antiguos materiales que no afecten a la estética de la fachada.

Y si bien en ambos casos no es necesaria la unanimidad en la votación, creemos que este ca­so sí que exigía dicha unanimidad pues la estruc­tura a colocar afectaba a la estética del edificio.

Lo que ya no está tan claro es si el térmi­no “cerramiento” que se había sometido a la auto­rización de la junta de propietarios y que se corres­pondía con la pretensión del particular, se refiere únicamente a la colocación de un tejadillo de urali­ta sobre los seis metros cuadrados de terraza o, bien, puede decirse que además incluía todas las obras que resultaran preceptivas para el cerra­miento completo de la terraza.

Jurisprudencia

En una sentencia refe­rente a un caso idéntico a éste, el Tribunal Supre­mo cree que el concepto de “cerramiento” incluye la instalación de separaciones y paredes en las tres dimensiones que cierran totalmente el espacio au­torizado, y no sólo la instalación del tejadillo. Por tanto, el propietario que hizo el cerra­miento no se extralimitó en la autorización recibi­da por la comunidad y obró correctamente. Y ello habría sido así incluso si, por ejemplo, hubiera de­cidido cerrar con paredes de uralita en lugar de emplear paredes de cristal.

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Usted desea instalar una auténtica chimenea de leña en su comedor, pero des­conoce cómo hacerlas obras. ¿Necesita algún permi­so especial por ser una obra mayor? ¿Tiene algo que decir la comunidad al respecto?

Condiciones

Lo cierto es que puede instalar una chimenea sin problemas siempre y cuando no pre­cise alterar algún elemento comunitario de la pro­piedad. Por tanto, consulte antes dicho aspecto con el instalador profesional, y si es menes­ter con un arquitecto, evitando así adquirir alguna chimenea que, bien por su tamaño, bien por el peso final de la obra, requiera de un sistema de refuer­zos de la estructura de la vivienda. Piense que en ese caso la obra sí quedaría supeditada a la apro­bación del resto de la comunidad.

¿Por dónde sale el humo?

Sin duda, el factor más espinoso de su nueva ad­quisición es la necesaria previsión de la salida de los humos que generará su chimenea. Pa­ra ello existen dos posibilidades:

• En aquellos edificios modernos donde hay un único hueco tira-humos para todos los vecinos, ésta es la solución más sencilla, pues usted po­drá instalar la chimenea pasando un tubo desde ésta última hasta el referido hueco (previsto pa­ra la extracción de humos de las cocinas o de las estufas que expulsan gases). En este caso usted no precisará de más permiso que el de la obra que va a hacer, expedido en el ayunta­miento de la localidad donde vive.
• De no existir dicho hueco comunitario, puede proponer al resto de vecinos la posibilidad de estudiar un nuevo hueco de expulsión de humos aprovechando, por su fácil instalación, el hueco existente en el patio interior o de luces. También puede recurrir para la instalación a cualquier otro elemento común, como sería el caso, por ejemplo, del hueco destinado a los bajantes de aguas. Esta propuesta ya requiere la aprobación unánime de la comunidad de propie­tarios, pues supone alterar la estructura de los elementos comunes del inmueble.

Prohibición

No está permitida la instala­ción de ninguna estructura de salida de humos por la fachada del inmueble que habita. Así pues, a menos que tenga acceso inmediato a la azo­tea del edificio, los humos no podrán expulsarse di­rectamente al exterior, a través de huecos en la fa­chada o en el patio interior, aun con consentimien­to de los vecinos.

Piense que podría ser denunciado por todo ello por cualquier particular, o incluso por el mismo ayuntamiento, pues la salida de humos de una chimenea de leña puede ser considerada un factor de “inmisión olfativa” que afectaría a los ve­cinos de la comunidad y al resto de vecinos. Ello al margen de la posible suciedad que puede generar el hollín sobre la fachada del inmueble. Y si tiene acceso a la azotea, requerirá tam­bién del voto unánime para extraer humos: el teja­do del edificio es un elemento común que usted no puede manipular como desee.

En todo caso, siempre deberá verificar en su ayuntamiento si el edificio donde vive reúne los requisitos mínimos de alzada -altura y número de pisos- para la instalación de la salida de humos.

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En su comunidad no hay estatutos, y usted se plantea si es mejor tenerlos, mantener unas normas de uso interno, o seguir como hasta ahora y no tener ninguna regulación.

Regulación de la comunidad

Antes que nada, cabe decir que los estatutos son facultativos, es decir, que su comuni­dad de vecinos no tiene por qué tenerlos; y de he­cho, buena parte de las comunidades carecen de ellos. Cuando hay estatutos, éstos deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad para que sean válidos y eficaces. En otro caso, sólo ten­drían valor de un acuerdo de junta, que afectaría sólo a los propietarios que los hubieran votado.

A falta de estatutos se aplica la Ley de Propiedad Horizontal, que incluye reglas muy con­cretas (por ejemplo, sobre el reparto de gastos ge­nerales, o sobre las obligaciones de los propietarios respecto a obras de mejora). La aprobación de es­tas normas es voluntaria (en la práctica son inu­suales y aparecen cuando se avecinan problemas). Y para que su acuerdo sea válido basta con el voto favorable de la mayoría simple de propietarios de los pisos y locales.

Previsión

La Ley de Propiedad Horizontal prevé la posibili­dad de que haya estatutos, que fijan los derechos y deberes básicos para todo miembro de la comuni­dad. El número de asuntos que se pue­den incorporar es muy amplio. Uno básico es la re­gulación del uso y destino de los pisos y locales del edificio (así pues, es posible acordar que un local se use como residencia y no como oficina o bar). Tam­bién pueden regular el uso de aparcamientos, jar­dines, patios, instalaciones deportivas…

Otras materias susceptibles de regula­ción pueden ser los seguros (sobre incendios, res­ponsabilidad civil…), los gastos comunes, la admi­nistración y gobierno del inmueble o las obras para su conservación. Los estatutos no pue­den excederse en su regulación, de modo que en ningún caso pueden vulnerar la ley vigente.

Elaboración

Lo más habitual (ocurre en la inmensa mayoría de los casos) es que los elabore el promo­tor del inmueble y los inscriba acto seguido en el Registro de la Propiedad. En el momento de la venta de las viviendas, el promotor debe faci­litárselos al comprador. También pue­den ser redactados por los propietarios; en ese ca­so, recuerde que debe existir unanimidad de la junta de propietarios, tanto para aprobar los esta­tutos como para cambios posteriores.

Siempre es recomendable que el compra­dor compruebe los estatutos cuando éstos se hacen a iniciativa del promotor, en ocasiones éste se que­da con alguno de los locales y los estatutos le per­miten después hacer en ellos actividades nada “convincentes”.

Régimen interno

Otro tema distinto son las normas de régimen interno, que regulan los detalles de la con­vivencia y el uso adecuado de los servicios y ele­mentos comunes del edificio. En ellas se incluyen los horarios de recogida de basura, el uso de ascen­sor, los niveles de ruido tolerados, la iluminación de portal y escaleras, el tendido de ropa, y una am­plia gama de cuestiones que pueden plantearse en el día a día de cualquier comunidad de vecinos.

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En la última junta los propietarios han decidido, por mayoría simple, construir una piscina en un terreno comunitario. Pero un vecino quiere impugnar el acuer­do, porque no la considera necesaria. ¿Qué cabrá hacer?

Requisitos técnicos

Antes de nada, lo primero que debe analizar es la forma en que ha sido desarrollado el proyecto, así como su viabilidad técnica. La piscina no cuenta a efectos de edificabilidad, pero sí pueden hacerlo algunos de los servicios e instalaciones que lleva aparejados (ves­tuarios, lavabos, duchas y otros que pueda exigir la normativa).

Cabe verificar entonces que la cons­trucción no supere la edificabilidad permitida en la parcela. Contacte con su consistorio y asesórese en el departamento de urbanismo en or­den a conocer cuáles son las exigencias autonómi­cas o municipales al respecto.

Acuerdo

Respecto al acuerdo de los copro­pietarios, recuerde que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones (como es el caso de una piscina) que no sea necesarias para la adecuada conservación y seguridad del inmueble. Pero nada impide que una junta de propietarios pueda acordar la realización de innovaciones.

En el caso de la piscina, la aprobación en junta requiere el voto favorable de las 3/5 par­tes de las cuotas de participación (pues esta insta­lación es, de hecho, un servicio común de interés general). Recuerde que esta mayoría cualificada viene representada por los 3/5 de los propietarios que representen a su vez los 3/5 de las cuotas, quorum necesario para aprobar la instala­ción o supresión de servicios comunes de interés general.

La aprobación que ha habido (mayoría simple) es, por tanto, contraria a la ley, así que el acuerdo puede ser impugnado ante los tribunales por el vecino, del mismo modo que puede serlo cualquier acuerdo contrario a los estatutos de la comunidad de propietarios que resulte:

• Gravemente lesivo para los intereses comunita­rios y beneficioso para uno o varios propietarios.
• Que suponga un grave perjuicio para algún pro­pietario que no tenga obligación específica de so­portarlo.
• Que se adopte con abuso de derecho.

Coste

Piense que quien protesta debe acudir di­rectamente a los tribunales acompañado de aboga­do y procurador, lo que implica un coste (que asu­mirá quien finalmente resulte condenado en el su­puesto juicio). Dicho coste variará según el supuesto, pero puede hacerse una idea al respec­to: impugnar un acuerdo con un presupuesto de 3.500 euros puede costar 1.140 euros en primera instancia. El plazo para impugnar es en este caso de un año; pasado dichos 12 meses sin impugnación se considerará que el acuerdo adop­tado, aún por mayoría simple, es válido.

Moroso

Si el vecino disconforme es mo­roso en lo referente a sus deudas con la comunidad de propietarios, no estará legitimado para im­pugnar ningún acuerdo, del mismo modo que tam­poco lo estarán los propietarios que hayan votado a favor. Un moroso sólo puede impugnar acuerdos que impliquen un esta­blecimiento o alteración de cuotas (coeficientes).

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Las últimas lluvias han destrozado los canalones del inmueble, lo que ha sido denunciado por su inquilino. ¿Cómo debe actuar el propietario ante este incidente?

Esta reparación es necesaria para que el inmueble siga teniendo las mismas condiciones de habitabilidad, así que es una obra de conserva­ción, necesaria y justificada.

Por su parte, el inquilino ha hecho lo que debía, poner en conocimiento de la propiedad el daño producido, y la necesidad de su reparación. Y sólo deberá asu­mir una obligación más: soportar la obra de conser­vación, que en este caso deberá ser hecha con cierta urgencia y no podrá ser diferida hasta la conclu­sión del arrendamiento. De todas formas, a los in­quilinos del inmueble esto tampoco debe represen­tarles mayores problemas pues esta reparación es externa a sus viviendas.

Acuerdo

Si bien una reparación para la conserva­ción del inmueble puede ser solicitada por cual­quier vecino, deberá ser acordada en junta de pro­pietarios mediante mayoría ordinaria, es decir, en primera convocatoria el voto favorable de la mayo­ría de propietarios y de las cuotas de participación; y en segunda convocatoria bastará la mayoría de los presentes que representen también la mayoría de las cuotas presentes.

Aunque la ley establece estas mayo­rías, tenga presente que no adoptar el acuerdo pue­de reportar responsabilidades, tanto para los propietarios de los pisos arrendados (los inquilinos pueden exigir la realización de las obras para que la vivienda siga sirviendo para el fin para el que fue alquilada), como para la comunidad (el propie­tario puede exigirlas en la medida en que su piso quede perjudicado si no se realizan).

Distinción

En este tipo de supuestos el único conflicto suele producirse a la hora de distin­guir si las obras son “de conservación” o bien de “mejora”, pues en el primer caso todos los propieta­rios están obligados a contribuir en los gastos con arreglo a su cuota de participación, mientras que en el segundo no.

Y si hay discrepancias respecto a la califi­cación, será la junta de propietarios quien decida, aunque también se puede optar por un dictamen técnico (si bien en este caso el veredicto está claro, en la práctica suele haber muchos matices que com­portan discusiones, que se solucionan con un peri­taje técnico que puede oscilar entre 300 y 600 euros, importes que bien justifican la aclaración).

Iniciativa del consistorio.

La decisión de una obra de conservación puede también decidirse a iniciativa de los técnicos de su consistorio (por ejemplo tras una inspección técnica hecha de modo regular, fortuito, o bien tras una denuncia).

En este caso el modo de asumir el pre­supuesto será idéntico al de cualquier obra de con­servación: aprobación en la junta de propietarios por las mayorías antes indicadas. Y todos deberán contribuir a la reparación en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes.

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Usted tiene intención de incluir el balcón exterior de su vivienda – que por sus redu­cidas dimensiones tiene en desuso – dentro del salón, de for­ma que aumentará su superficie. ¿Le basta para poder hacerlo con el permiso de la comunidad de propietarios?

La fachada de un edificio es un bien común a todos y cada uno de los propietarios de los pisos o apartamentos que conforman un edificio de propiedad horizontal. A su vez, los balcones tienen también ca­rácter de bien común. No obstante, es posible su “desafección”, pasando a tener carácter privativo, cuando así conste en el título constitutivo, o me­diante acuerdo unánime de la comunidad… pero eso es otra historia.

El conjunto de los elementos comunes, y especialmente los exteriores, deben mantenerse en perfecto estado, siendo todos los copropietarios responsables del saneamiento de la fachada, incluso desde el punto de vista estético.

Y, por otro lado, recuerde que cada muni­cipio tiene competencias urbanísticas dentro de su territorio, y que dentro de estas competencias está el control de los arreglos y mantenimiento de las fachadas en particular.

Entonces, para poder llevar a cabo la transformación o simple “cierre” del balcón en cuestión, usted debe contar con:

• El acuerdo unánime de los copropietarios del edificio, siempre que dicha reforma suponga la modificación de la configuración visual, estética o estructural del exterior de la fachada. Este acuerdo debería darse incluso en el caso de que decidiera pintar las ventanas de otro color.
• El permiso municipal correspondiente, por ser el arreglo de las fachadas competencia del ayunta­miento de la localidad en que se encuentre la vi­vienda.

Solicitud y concesión

El procedimiento de solicitud y concesión del permiso municipal puede variar de un consistorio a otro, pues cada uno establece unas normas esté­ticas en sus ordenanzas, que cabe cumplir.

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En un edificio en régimen de propiedad horizontal hay varios propietarios que adeudan cuotas comunitarias por un valor de 6.000 €. ¿Qué medidas puede tomar dicha comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) le permite usar el “procedimiento monitorio” -sin necesidad de abogado ni procurador- para cobrar la deuda pendiente, si ésta no excede de 30.000 euros. Para ello siga el siguiente procedimiento:

1. En pri­mer lugar el administrador de la comunidad deberá convocar y celebrar una junta de propietarios donde se apruebe la liquidación de deuda con la comunidad y se decida que exigirá judicialmente dicha deuda a los morosos. Vea que ésta se acredita de modo documental y que los impagos están detallados en el acta de la junta.
2. Notifique después por burofax a los morosos el acuerdo, en el domicilio que éstos hayan indicado a la comunidad a efectos de notificaciones. De no ser factible, la notificación se hará en los pisos de los deudores ligados a la comunidad. En último lugar, podrá colocar el acuerdo (firmado por el secretario y visto bueno del presidente) en el tablón de anuncios (o en lugar visible) durante tres días. Pasado este plazo se da por enterados a los morosos y el secretario emitirá un certificado del acuerdo y del impago.
3. Acto seguido presente la demanda ante el juzgado del lugar donde esté el inmueble, o en el del domicilio del deudor. Incluya identidad y domicilio del deudor (o aquél donde esté localizable). Si ambos cónyuges son propietarios, deberá demandarlos a ambos. Indique también el origen y cuantía de la deuda (aportando certificaciones de impago de importes debidos en concepto de gastos comunes). A la cuantía adeudada añada los gastos de requerimiento previo de pago (burofax), siempre que consten de modo documental, y acompañe a la solicitud su justificante.
4. Admitida ésta a juicio, se requerirá a los deudores para que en 20 días paguen a la comuni­dad acreditándolo ante el juez, o compareciendo ante él y alegando por escrito las razones por las que creen no ser deudores de todo o parte del importe.

Diferentes posibilidades

• Que el deudor pague la deuda. Es posible que el deudor pague, en cuyo caso finalizará el proceso. Y si no comparece, el juez dictará una resolución que reconoce la deuda y condena al deudor al pago. Entonces podrá solicitarse el embargo del piso o de cualquier bien, con el fin de finiquitar la deuda.

• Que el deudor se oponga a pagar la deuda. También puede ser que el deudor com­parezca y se oponga por escrito a pagar la deuda. Como ésta no supera los 30.000 euros, el juez con­vocará de inmediato un juicio verbal al que deberán acudir las partes con la prueba que crean oportuna. Si la reclamación supera los 900 euros, para redac­tar el escrito de oposición y asistir a juicio, el deudor debe valerse de abogado y procurador. Si la reclamación supera los 3.000 euros, el juez concederá a la comunidad un mes de plazo para presentar demanda de juicio ordinario en reclamación de deuda, a la que deberá acudir con abogado y procurador. Si la comunidad obtiene una sentencia favorable, el deudor deberá afrontar el pago del abogado y procurador de ésta, así como los intereses que la deuda haya generado.

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Su comunidad interpuso una demanda solicitando que se obligara a varios ve­cinos a desinstalar sus aires acondicionados de la fachada del edificio. La demanda fue estimada prime­ro, y más tarde ha sido desestimada. ¿Qué ha pasado?

Situación. Los demandados insta­laron los aparatos en la fachada del edifi­cio sin el consentimiento unánime de la comuni­dad. La sentencia dictada en primera instancia dio la razón a la comunidad, argumentando que los de­mandados no tenían su aprobación, y rechazó asi­mismo la posibilidad de entender un consenti­miento tácito por parte de la comunidad, ya que los aparatos no eran fácilmente visibles por el resto de vecinos. No obstante, los tribunales en su sentencia, a pesar de que reconocen que los de­mandados no obtuvieron la unanimidad, pues en la votación se recontaron 4 votos a favor de mante­ner la instalación, 2 en contra y 18 abstenciones, señalan que la demanda de­bía ser rechazada.

¿Cuáles han sido los argumen­tos para el rechazo?

La evolución jurisprudencial ha suavizado el “rigor” de la norma, por lo que en la actualidad ya no hay duda de que no es necesaria la unanimidad de todos los propietarios para la instalación de aparatos de aire acondicionado.

Dicha sentencia entiende la exigencia de la unanimidad para casos que impliquen, por ejemplo, la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatu­tos. Y según indica la sentencia, es evidente que la instalación de un aparato de aire acondicionado en la fachada posterior del edificio no afecta al título constitutivo, por lo que sería suficiente el acuerdo mayoritario.

Cabe incluso considerar que no es ne­cesario el acuerdo mayoritario por tratarse de una “alteración mínima” que no perjudica a la comuni­dad o a algún propietario y es conforme con las exi­gencias técnicas del momento, buscándose así que los propietarios puedan disfrutar de las mejoras que los avances técnicos ponen a su disposición.

También se desprende de la sen­tencia que estas instalaciones no alteran ni la se­guridad del edificio ni su estructura general, ni su configuración o estado exterior. Y, en cuanto al posible perjuicio estético de las instala­ciones, cabe indicar que aquél debe ser comparado con los beneficios que éstas reportan a los propie­tarios, resultando que éstos prevalecen sobre la consideración estética.

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Algunos vecinos han decidido impugnar el acuerdo por el que se colocó una an­tena de telefonía móvil en el tejado del edificio. ¿Puede reclamar si han pasado dos años desde su instalación?

Situación. La comunidad de propietarios de su edificio aprobó hace dos años la instalación de una antena de telefonía móvil en la cubierta del inmue­ble. Desde el principio la compañía ha es­tado pagando un alquiler por el uso de la terraza que ha supuesto un beneficio para todos los veci­nos. Ahora algunos vecinos disconformes ha presenta­do una demanda contra la comunidad y contra la empresa propietaria de la antena para impugnar dicho acuerdo, en base a lo siguiente:

• No fueron convocados en su día a la junta de propietarios donde se tomó la decisión. Alegan además que tampoco se les hizo llegar la notificación posterior.
• En segundo lugar, argumentan que la antena es perjudicial para la comunidad.

Desestimación

En un caso real e idéntico a la situación anterior, la demanda que interpusieron unos vecinos fue desestimada en primera instancia y también en apelación  por la Audiencia Provincial.

Las razones del tribunal fueron las siguientes: más allá de que hubiera o no citación de la jun­ta y posterior notificación del acuerdo adoptado, se trata de un caso de consentimiento tácito. Por tan­to, los demandantes conocían la existencia de la antena tanto por su presencia física evidente en la cubierta de la casa, como porque desde su instalación la comunidad es­tuvo recibiendo casi 6.000 euros anuales como pa­go de la empresa proveedora, con lo que las cuotas de los vecinos se veían reducidas.

En definitiva, a pesar de que los demandantes conocían el tema, no se movilizaron rápidamente para anular el acuerdo, con lo que dieron por válida la instalación de la antena. El tribunal, por su parte, no ha entrado a decidir si la antena es perjudicial o no. Pero al respecto cabe decir que lo normal sería considerar que la instalación era posible, ya que estaba homo­logada y la compañía instaladora tenía autoriza­ción para instalar. Por tanto, quien alegue que es perjudicial para la salud, deberá probarlo (cosa que, desde luego, no resultará tarea fácil).

Actúe con rapidez

Si bien en un momento dado al­gún tribunal pudiera concluir otra cosa, hay algo que usted debe tener claro: quien pretende impug­nar cualquier situación, convendrá que actúe con cierta rapidez. Piense que los tribunales no tienen en cuenta sólo los hechos positivos, sino también los que alguien deja de hacer. Respecto a los acuerdos adoptados en junta de propietarios (como sucede en ambos casos), tampoco olvide que pueden impugnarse cuando:

• Son contrarios a la ley o a los estatutos.
• Son lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio sólo de algunos comuneros.
• Suponen un grave perjuicio para alguno de los propietarios.

Conviene tener cuidado con los plazos, si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, recuerde que los propietarios tienen un año para impugnarlos a partir de la adopción del acuerdo, o de la comunicación si no asistieron a la junta. En los demás casos, el plazo es de tres meses.

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Usted ha decidido abrir un restaurante en los bajos de un inmueble. ¿Qué trá­mites debe tener en cuenta para evitar cualquier sorpresa? ¿Cómo debe actuar ante el resto de propietarios?

Si usted es el propietario del local, cabe suponer que en su día se enteró de qué actividades podían desarrollarse en los bajos y cuáles estaban prohibi­das. Pero si montar un restaurante no estuviera permitido, el único modo de autorizarlo será mediante una mo­dificación de los estatutos de la comunidad con el acuerdo unánime de todos los propietarios.

Si el local es de alquiler, deberá solicitar al propietario la copia de los estatutos comunita­rios, y hacerle manifestar en el contrato de alquiler que dichos estatutos permiten desarrollar la activi­dad en cuestión.

¿Qué dice el Ayuntamiento?

Una vez verificado que la comunidad de propietarios no prohíbe el ejercicio de una acti­vidad concreta, conviene acudir al Ayuntamiento y solicitar la li­cencia municipal de apertura. Cada Ayuntamiento y comunidad autónoma pueden ser más o menos estrictos respecto a aspectos relativos de higiene, insonorización, seguridad, olores, etc..

Salida de humos

Recuerde que aunque la comunidad no prohíba la actividad y el Ayuntamiento otorgue la licencia, en un restaurante es necesaria la salida de humos, cu­ya altura superará la del edificio, así que afectará a los elementos comunes, pues pasará por ellos o anclará allí un tubo. Por tanto, precisará el permiso de la comunidad. El proyecto que sirve de base pa­ra el otorgamiento de la licencia preverá dicha sa­lida, pero de poco servirán proyecto y licencia si después no se permite pasar el tubo por los ele­mentos comunes.

Notificación

No será necesario ponerse di­rectamente en contacto con la comunidad de pro­pietarios, el propio Ayuntamiento remitirá a ésta una notificación conforme el interesado ha hecho la solicitud. Así se permite a los vecinos revisar el ex­pediente y, si lo creen oportuno, oponerse a la con­cesión de la licencia.

Aprobación

La apertura debe aprobarse si el proyecto cumple todos los requisitos legales. Desde luego, la Admi­nistración puede revisar que éstos se cumplan; y si es así, deberá conceder la apertura. La licencia se entenderá otorgada si no hay respuesta en el plazo de tres meses desde la solicitud.

Si el local es alquilado conviene incluir en el contrato de alquiler una cláusula donde el arrendatario pueda rescindirlo sin pago de indem­nización, para el caso de que las licencias precepti­vas no se concedan por el motivo que sea.

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Hace años compró un piso con un patio, que procedió a cubrir tras obtener los permisos correspondientes. ¿Puede ahora legalizarla construc­ción que hizo sobre dicho patio?

Situación. Usted adquirió un piso con un patio trasero de unos 20 metros cuadrados. En aquel momento, el promotor del edificio -que era quien había dividido la finca y había creado las normas comunitarias- le autorizó a cubrir dicho patio. Igualmente en los estatutos se autorizaba al propietario del patio a dicho cubrimiento, con el único requisito de modificar los coeficientes de pro­piedad si decidía hacerlo. Posteriormente usted procedió a realizar la obra, para ello encargó el proyecto -que fue redactado por su arquitecto y pasó por los controles del Colegio de Arquitectos-, solicitó la licencia de obras, y pagó al Ayuntamiento las tasas relativas a los permisos que tuvo que solicitar. Y ahora pretende legalizar­la, inscribiéndola en el Registro de la Propiedad.

¿Puede ahora legalizarla la construc­ción?

El patio (que no está descrito en la escritura de compraventa otor­gada en su día) es un elemento común, aunque de uso privativo. El hecho de que la comuni­dad le haya permitido cubrirlo no es sufi­ciente para declarar una obra nueva so­bre algo que no es suyo.

¿Qué alternativas tiene?

Convoque una junta donde se apruebe que el bien deja de ser comunitario para pasar a ser privativo. Después podrá presentar en el regis­tro el acuerdo de la junta de propietarios, junto con la escritura de obra nueva. Piense que di­fícilmente se le podrá oponer alguien si tiene el an­terior acuerdo de la comunidad conforme se auto­rizó el cubrimiento, e incluso ha estado pagando los recibos según nuevos coeficientes (aunque estos úl­timos no se hubiesen inscrito). Eso sí, cuente con que el acuerdo co­munitario seguramente reflejará algunas limita­ciones a su propiedad:

• Le limitarán el derecho de vuelo sobre el patio (es decir, no podrá construir nuevas plantas so­bre el patio cubierto).
• Además, puede ser que se establezca alguna ser­vidumbre de paso (si es necesaria para acceder a algún elemento común de la finca).

Otra alternativa

Recuerde que hay otra alternativa, pero que sólo le sale a cuenta si está cerca de que hayan pasado 30 años desde que cu­brió el patio: la adquisición de esta obra por el transcurso del tiempo. La propiedad pue­de adquirirse por su uso ininterrumpido durante 30 años, aun sin ser su dueño.

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Usted tiene instalada la salida de humos en su vivienda y ha pensado en colocar una chimenea en el comedor. ¿Tendrá algún problema con la comunidad?

Requisitos

Para que usted pueda colocar una chimenea en su domicilio sin autorización del resto de propietarios del edificio, deben concurrir simul­táneamente estos requisitos:

• Que la instalación de la chimenea no produzca alteraciones ni en la estructura del edificio ni en los elementos comunes de la finca.
• Que la instalación no afecte a los derechos del resto de vecinos ni les merme el uso de los ele­mentos comunes. Así, la chimenea no podrá afectar al patio de luces del edificio o a los patíos interiores.
• Que el coste de la construcción vaya de modo ín­tegro a cargo de la persona que desee instalarse la chimenea.

Comunicación

Si concurren los requisitos mencio­nados, podrá construirse la chimenea en su piso sin más formalidad que la comunicación de la obra al presidente de la comunidad. Pero si no cumple con los requisitos, deberá actuar de la siguiente forma:

• Deberá obtener el acuerdo unánime de la junta de propietarios. En el caso de que la chimenea afecte o altere los elementos comunes o cons­tructivos de la finca.
• Deberá obtener el consentimiento expreso del vecino afectado. En el caso de que la chimenea impida a éste el uso y disfrute de los elementos comunes de la finca.

Prohibición de salidas

Independientemente de que se precise o no la apro­bación de la junta o de los vecinos afectados, o de que no sea necesaria más que una simple comuni­cación al presidente, recuerde que siempre queda prohibida la extracción de los tubos de las chime­neas por los patios interiores de la finca, así como las salidas de humos de las estufas o cocinas de los pisos. Sólo es posible extraer por los pa­tios interiores el respirador del gas.

Legislación

Además, la instalación deberá respe­tar la normativa municipal en cuanto a salidas de humos, gases, medidas y dimensiones. Elimine cualquier riesgo consultando a un técnico munici­pal y a un instalador de chimeneas.

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El propietario de un bar, ubicado en los bajos de un edificio, viene utilizando a modo de terraza un espacio común del bloque. La comunidad quiere que deje de ocupar esta zona, pero el ocupante dice que él ya se encontró el bar en esta situación -el pro­pietario anterior ya había sido autorizado por la co­munidad para montar la terraza-, y considera que, en realidad, hay un arrendamiento. ¿Cómo deberá actuar?

Situación. El anterior propietario obtuvo en su momento autorización por parte de la comunidad para sacar las mesas y ocupar dicho espacio. El  permiso (mediante una simple carta y sin fecha de finalización) también acordaba el pago de un impor­te por este motivo, que el  anterior propietario abonaba. El actual propietario del bar ha seguido pagando esta renta, por lo que no quiere marcharse.

Autorización del anterior propietario

El hecho de que haya una autorización sin plazo de finalización no signi­fica que se pueda ocupar dicho espacio para siem­pre. En estos casos donde no hay vencimiento, se entiende que la relación está basada en la confian­za entre los contratantes, y cualquiera de ellos pue­de darla por finalizada, siempre que actúe de bue­na fe. Y, para que haya buena fe, los tribunales sue­len exigir un plazo de preaviso razonable (de tres meses, por ejemplo).

¿Y si el pro­pietario actual no ha pagado en ningún momento el importe pactado con el anterior propietario?

Al no haber pagado las rentas, no puede considerarse que haya un contrato de arrenda­miento entre ambos, sino una simple autorización, revocable en cualquier momento. Y el ocu­pante no podrá oponerse a la expulsión, ni siquiera poniéndose al día en el pago de las rentas que que­den pendientes.

El nuevo propietario ha incumplido ade­más su parte del trato: el pago a la comunidad a cambio de la ocupación del espacio común. Así que ésta puede considerar roto definitivamente el acuerdo al que llegó en su día con el anterior pro­pietario. Y no hay nada que ampare la ocupación irregular.

Aunque el propietario del bar ale­gue el perjuicio que se le causará si se ve obligado a retirar las mesas de la terraza (despido de camareros, ingresos que no obtendrá…), lo cierto es que estos perjuicios no son imputables a la co­munidad. El primero en incumplir fue él, que ocupó el espacio sin pagar nada, por lo que la comunidad puede obligarle al desalojo. En las obli­gaciones recíprocas, si una parte incumple lo que le compete, la otra puede exigir el cumplimiento o so­licitar la resolución del contrato.

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Varios vecinos se muestran reacios a seguir pagando los gastos comunitarios a partes iguales, quieren hacerlo por coeficientes. ¿Es posible cambiar el sistema de reparto?

Situación. En la finca donde vive hay 20 propietarios, y el pre­supuesto de gastos se divide en 20 partes, de modo que todos han soportado desde siempre los gastos de la comunidad a partes iguales. En la última reunión de vecinos varios propieta­rios manifestaron que creían más justo cambiar el sistema de reparto de gastos, y pasar del sistema igualitario al de coeficientes, de modo que cada uno contribuyera según su cuota de participación. Así, quien tuviera el piso más grande pagaría más que quien fuera dueño de otro más pequeño. Para algunos propietarios la nueva propuesta no le hace gracia, porque tiene uno de los pisos más grandes.

¿Es posible en­tonces cambiar el sistema de reparto?

Es posible, pero con unanimidad, todos los comuneros deben estar de acuerdo, y manifes­tarlo de modo expreso. La Ley de Propiedad Hori­zontal indica que el sistema de reparto de gastos debe hacerse según la cuota de participación, pero especifica que también puede pactarse otra cosa. Así pues, los copropietarios pueden pac­tar un sistema de reparto distinto a la cuota de participación -como es el de partes iguales-, bien desde el momento inicial de constituir la comuni­dad, bien mediante un cambio posterior del sistema de contribución, pero con la conformidad de todos.

Si usted ha asistido a la junta y no está de acuerdo con el cambio de sistema, vote en con­tra. Y si aun así la comunidad acuerda el cambio sin el voto unánime de los propietarios, haga cons­tar su disconformidad en el acta de la junta; más tarde podrá acudir a la vía judicial.

Cuando adquiera una vivienda com­pruebe la cuota de participación de su finca respec­to a la totalidad del edificio del que forma parte en régimen de propiedad horizontal. La cuota que se le asigne a su piso, que aparece en la escritura de compraventa, debe coincidir con la reflejada en el Registro de la Propiedad en el momento de la ins­cripción del inmueble del que forma parte en la es­critura de división horizontal.

¿Qué sucede si hay propietarios que no asisten a la reunión?

Es bastante fre­cuente y puede suceder por dos motivos:

• Porque no haya sido citado. En ese caso no puede quedar vinculado por acuerdo de la comunidad y podrá impugnar lo acordado por la junta ba­sándose en que no ha asistido porque no se lo han comunicado.
• Porque ha sido debi­damente citado y éste no ha querido acudir.

Recuerde que si intenta realizar la comunicación en cualquiera de los dos supuestos anteriores y no lo con­sigue, la notificación se entenderá hecha tras la co­locación en el tablón de anuncios -si lo hubiere- o en un lugar visible apto para ser observado por to­dos los comuneros. Una vez celebrada la junta, si el propietario citado legalmente pero que no ha asistido a la reunión, no manifiesta su dis­conformidad al secretario en el plazo de 30 días desde la recepción de la comunicación del acuerdo, se computará como voto favorable y quedará vin­culado por el acuerdo.



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La ley obliga a los promotores a formalizar el Libro del Edificio, que debe ser entregado a los usuarios finales del inmueble. ¿Lo tiene su comunidad? ¿Qué menciones se incluyen en este documento?

La ley obliga al promotor a entregar a los usuarios el Libro del Edificio, en el que se reco­gen las vicisitudes que ha teni­do la obra. Así, con independencia de que los usua­rios siempre puedan reclamar al promotor, pueden conocer qué profesional es el responsable de un de­terminado vicio, y demandarle también a él.

La aportación del mencionado libro del edificio es obligatorio para todas aquellas licencias de edificación solicitadas a partir del 6 de mayo de 2000.

Contenido

El Libro del Edificio debe contener,  los siguientes documentos:

• El proyecto de obra, con la incorporación de las modificaciones debidamente aprobadas.
• El acta de recepción de obra, en virtud de la cual constará que el promotor dio conformidad a la obra que le entregó el contratista. Los plazos de garantía establecidos en la ley empie­zan a computarse desde la firma del acta de re­cepción.
• Relación de intervinientes. En el libro del Edifi­cio también se incluye una relación identificativa de todos los agentes que han intervenido du­rante el proceso de construcción.
• Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio.

Estas menciones -sobre todo la identificación de los industriales intervinientes- permiten al usuario saber contra quién debe diri­girse en caso de vicios o defectos reclamables.

De este modo, por ejemplo, si tras la finalización de las obras han apa­recido unas grietas de un tamaño sospechoso, y después de consultar con un técnico, la comunidad tiene el con­vencimiento de que, en la cimentación, se utilizó un porcentaje de agua superior al que estaba permiti­do. La consulta del Libro del Edificio per­mitirá conocer, con nombre y apellidos, los profesio­nales contra los que se puede reclamar:

• El propio promotor (éste responde siempre, no se libra de ninguna responsabilidad).
• Los técnicos directores de obra, en la medida en que debieron controlar la calidad de los materia­les de cimentación.
• El contratista, como responsable directo de la realización física de la obra.
• Y, si está identificado, el profesional subcontra­tado que realizó directamente el forjado o la ci­mentación, y que es autor material de la mezcla incorrecta.

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El sótano de un inmueble no fue mencionado en la descripción de la finca hecha al constituir la comunidad de propietarios. ¿Puede éste considerarse un elemento común o sigue siendo del promotor?

Situación. El promotor construyó un inmue­ble  y otorgó la escritura de obra nueva y división horizontal, constitu­yendo en ese mismo momento la comunidad de propietarios. Sin embargo, no mencionó el sótano dentro de los elementos comunes del edificio. Unos años más tarde, el mismo promotor consiguió una licencia para construir un garaje en el sótano del edificio y vendió las plazas de parking por su cuenta.

¿De quién es el sótano?

El promotor consideró desde un principio que el sótano era suyo, pues se había edificado en su terreno y a su cuenta, así que ven­dió las plazas de garaje tal y como lo había hecho en su día con las viviendas y los locales. Por otro lado los propietarios de las viviendas ya ven­didas entendieron que el garaje era un elemento común del edificio, considerando que ellos eran los propietarios. Y por ello reclama­ron que se anulase la venta de las plazas de parking, alegando que el promotor había vendido algo que no era suyo.

¿Qué dijo el juez?

Ante tal situación, el asunto acabó ante los tribunales:

• El promotor solicitó al juez que se modificara la escritura de obra nueva y se incluyera en ella el sótano destinado a garaje, considerando las pla­zas de parking como fincas independientes. También solicitó que se otorgaran las escrituras públicas de venta a las personas que habían ad­quirido dichas plazas.
• Y los propietarios de los pisos se opusieron a la demanda, solicitando la anulación de todos los contratos ya celebrados. Y también reclamaron una indemnización por no ha­ber podido disfrutar de las plazas desde que se había constituido la escritura de obra nueva y división horizontal.

Resolución

El juzgado de primera instancia es­timó la demanda del promotor y desestimó la de los propietarios. Pero uno de ellos recurrió la deci­sión y llegó hasta el Supremo, que le volvió a dar la razón al constructor. El Tribunal consideró que había quedado demostrado que las vi­viendas que el promotor vendió en su día no in­cluían plaza de garaje, por lo que los compradores no pagaron nada por dicho concepto.

El Tribunal Supremo también argumentó que la omisión del sótano en la escritura de obra nueva no es un argumento suficiente para que éste sea considerado como un elemento común, y recuerda que el sótano es una edificación dotada de todas las autorizaciones pertinentes y sobre la que el constructor tiene pleno derecho de propie­dad. La sentencia también indica que los sótanos no son un elemento común por natura­leza. Y en este caso concreto tampoco se puede con­siderar como un elemento anexo a las viviendas.

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En los bajos de su inmueble ha estado viviendo su portero, quien ahora se ha jubilado. ¿Qué pasos debe seguir la comunidad con dicha vivienda para constituirla como una finca registral independiente? ¿Qué pasos cabrá dar si más tarde se decide contratar a otro portero?

En aquellos edificios que lo mantienen, el servicio de conserje o portería es un elemento común de la finca. Por su parte, los locales, pisos o híbridos de ambos que se constituían para facilitar el servicio de portería no solían definirse en la escritura de di­visión horizontal como fincas registrales indepen­dientes, por lo que solían ser un elemento común del inmueble. Ello implicaba que el local donde se instalaba el portero no tenía atribuidas cuotas de participación ni quedaba inscrito en el Registro de la Propiedad.

Con la jubilación del conserje  muchas comunidades han procedido a inscribir el local en el registro como una finca inde­pendiente.

El acuerdo de la comunidad de propietarios de convertir la vivienda del portero en una finca independiente deberá aprobarse por unanimidad. Acto seguido, se procederá a elevar dicho acuerdo a escritura pública formalizada ante notario, donde deberá incluirse también la modifi­cación de coeficientes. El último paso será inscribir esta escritura en el Registro de la Propiedad como una rectificación de la escritura inicial de división horizontal de la finca.

¿Y si en el futuro deciden contratar de nuevo un portero?

Entonces será la junta de pro­pietarios quien decida, tal y como dispongan los es­tatutos. Al tener este servicio la conside­ración de elemento común, los costes que supone deben ser sufragados por todos los propietarios que integran la comunidad y deben considerarse como gastos generales de ésta.

Una vez adoptado el acuerdo de volver a tener servicio de portería, ningún vecino podrá negarse a sufragarlo. Sólo podrían exi­mirse del pago los locales o plantas bajas que no tu­viesen acceso al vestíbulo de la vivienda, y siempre que se diesen los siguientes requisitos:

• Que los estatutos mencionen esta posibilidad.
• Y que así lo acuerde la junta de propietarios por acuerdo unánime de todos ellos.

Igualmente, los locales comerciales o pisos situados en la planta baja y que, a diferen­cia del caso anterior, sí tengan acceso al portal, po­drán ver reducido el pago del servicio de portería, habida cuenta del uso restringido, o incluso la falta de uso, que hagan de dicho servicio. El montante de la reducción se calcula en función del servicio a pa­gar, y deberá ser decidido según los mismos requi­sitos anteriores.

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Usted tiene una casa en una urbanización y desea que tenga más luz, así que ha decidido abrir una ventana en una de las paredes, a poca distancia del jardín contiguo. ¿Hay algún problema para ello? ¿Puede su vecino poner algún impedimento? ¿Y si dicha apertura se realiza en un piso?

Legislación

Pared no medianera. Cuando se pretende abrir un hueco en una pared que no es medianera, la ley establece una serie de normas que deben respetar­se. Así, pueden abrirse ventanas o huecos altos, cercanos a los techos y de pequeñas dimensiones -no superiores a 30 centímetros de cuadro, y con reja de hierro remetida en la pared, más red de alambre-, sin necesidad de autorización ninguna.

Distancia concreta. Si se trata de una ventana o balcón con vista directa o recta, podrá hacerlo si hay al menos dos metros entre la pared en cuestión y la propiedad del vecino. Esta distan­cia mínima será de 60 centímetros si se trata de una vista de costado u oblicua.

Antes de empezar tendrá que ve­rificar con un técnico si las característi­cas de la edificación permiten realizar esta obra (una pared sujeta a un exceso de humedad o cuyos materiales tengan poca consistencia podría desa­consejar su iniciativa). Y, lógicamente, tendrá que consultar con su Ayuntamiento sobre la normativa urbanística aplicable (licencia de obras, proyectos que deberá acompañar al soli­citarla, etc.).

¿Y si es un piso?

El asunto varía si se trata de un pi­so, puesto que las viviendas que forman parte de una comunidad de propietarios tienen la obliga­ción de respetar en todo caso unas normas particu­lares. Nadie puede alterar, por su cuenta y riesgo, elementos comunes ni derechos de otros vecinos. Cumpliendo este requisito, cada propietario sí pue­de modificar los elementos, instalaciones y servi­cios de su piso, siempre que no altere la seguridad del edificio o su aspecto exterior.

Abrir una ventana nueva, por mucho que no altere la seguridad de edificio, sí altera un ele­mento común (la fachada), además de su aspecto externo. Por tanto, no le estará permitido hacerlo sin la aprobación unánime de la junta de propieta­rios.

Tasas e impuestos

Tanto si la apertura se hace en un chalet como en un edificio en régimen de propiedad horizontal, deberá abonar tasas e impuestos:

• Licencia de obras. Al solicitarla deberá pagar una tasa municipal por obras, cuya cuantía osci­la según el tipo de obra.
• Impuestos. En muchos municipios -no en todos- le exigirán el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que grava la eje­cución de cualquier obra que exija licencia de obras o urbanística.

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El titular del negocio que tiene en los bajos de su inmueble ha colocado un letrero luminoso en el balcón de su vivienda. El resplandor que producen los focos instalados para su iluminación le causa molestias en el interior de la vivienda. ¿Puede el dueño o el inquilino del local colocar el letrero libremente? ¿Qué puede hacer usted para que retiren los focos?

Requisitos

La comunidad de propietarios puede aprobar la colocación de cualquier accesorio en la fachada del edificio (a estos efectos, el balcón se considera fachada) mediante una reunión debida­mente convocada. Teniendo en cuenta que la fachada es un elemento común de la finca, la autorización para que ésta sea utilizada privati­vamente por uno de los propietarios requiere la unanimidad de todos los demás.

Para evitar que se dé esta situación, los constructo­res y promotores suelen incluir en los estatutos co­munitarios una norma que autoriza la instalación de rótulos y otros elementos a los titulares u ocu­pantes de los locales comerciales, sin necesidad de autorización de la junta de propietarios.

Requerimientos

Si en su caso esta cláusula no está incluida en los estatutos, y aun así el rótulo se ha instalado sin consentimiento de la junta, haga que el presidente de la comunidad requiera a quien co­locó el letrero para que lo retire. Si la retirada no se produce de forma voluntaria, deberá solicitar auxi­lio judicial, con los gastos y tiempo que estos trámi­tes comportan.

Denuncia

Si los estatutos tienen una cláusula que impide vetar la instalación del letrero luminoso, otra opción sería – antes de acudir a los tribunales – formular una denuncia ante el Departamento Urbanístico del Ayuntamiento. La mayoría de municipios tienen ordenanzas que re­gulan la instalación de letreros y rótulos en facha­das. La norma más extendida dispone que los le­treros o rótulos comerciales deben situarse en los huecos arquitectónicos de las fachadas.

La denuncia ante el Ayunta­miento podría permitir que requieran la retirada del le­trero o rótulo a quien lo instaló,  siempre y cuando la instalación no cumpla con las ordenanzas municipales . Y si no se quita de modo voluntario, el consistorio lo hará con cargo al denunciado, imponiéndole la sanción correspon­diente por infracción de la normativa urbanística municipal.

Si el Ayuntamiento no actúa, o las or­denanzas municipales no clarifican este punto, no les quedará más remedio que acudir al juzgado.

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Usted es propietario de una casa pareada y su vecino ha instalado en el jardín – que es un elemen­to común de uso privativo – una barbacoa de obra y una piscina desmontable. Como consecuencia de ello, continuamente le amarga la vida con sus ruidos y humos, hasta el punto de que más de una vez usted ha tenido que salir de su propio jardín. ¿Qué puede hacer para obligarle a retirar las construcciones ilegales?

Demanda de la comunidad

El problema le afecta principalmente a usted (puesto que linda con su vecino jardín con jardín), aunque evidentemente es un asunto que atañe a toda la co­munidad. Los jardines de las casas pareadas suelen ser un elemento común (aunque de uso privativo), por lo que su vecino está invadiendo un elemento propiedad de todos los vecinos.

Ante tal circunstancia, lo más reco­mendable es que sea la comunidad de propietarios quien entable las acciones pertinentes para obligar al vecino a rectificar y a retirar las instalaciones que no podía construir en un elemento común. Pero quizás la comunidad no quiera colaborar ¿Qué puede hacer ante esta situación?

¿Puede usted demandar?

Si la comunidad no está dispuesta a demandar a su vecino, podrá hacerlo usted. Pero antes de hacerlo debe asegurarse de que los tribu­nales van a aceptar a trámite su demanda. Para ello, deberá seguir los pasos que se detallan a con­tinuación:

1. Antes de actuar por su cuenta, requiera a la comunidad de propietarios para que sea ella la que inicie las reclamaciones judiciales pertinentes. Piense que, llegado el caso, algún tri­bunal podría exigirle que acredite haber intentado previamente que lo hiciera la comunidad, y que, ante la pasividad o negativa de aquélla, no le ha quedado más remedio que actuar de modo individual. Para ello requiera de forma fehaciente al presidente de la co­munidad, para que convoque una reunión extraor­dinaria de propietarios, indicando en el requeri­miento, como asunto a discutir, el que los propieta­rios decidan si se inician acciones judiciales contra el vecino que infringe la ley.
2. Si la junta no se convoca en un tiempo prudencial (un mes por ejemplo), o bien se celebra pe­ro no se consigue el acuerdo para iniciar acciones judiciales, ya podrá iniciarlas por su cuenta. Conserve el requerimiento enviado al presidente, y solicite al secretario-administrador que le emita un certifica­do en el que conste, con el visto bueno del presiden­te, que la junta no llegó a celebrarse, o que se cele­bró pero no se obtuvo el acuerdo.
3. Aporte toda esta documentación a la de­manda que interponga ante los tribunales. Acompañe igualmente cualquier otro do­cumento que contribuya a acreditar la legitimidad de su pretensión, por ejemplo un acta notarial que incluya foto­grafías de las construcciones ilegales hechas por su vecino.

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Usted y todos sus vecinos están hartos del ruido que provocan varios locales de su barrio, así que piensan reclamar a su Ayuntamiento. ¿Es posible que el Ayuntamiento tenga que pagar una indemnización por el ni­vel de ruidos que soporta un inmueble? ¿En qué momento aparece su respon­sabilidad?

Antes de poner en marcha una posible reclamación ante el Ayuntamiento, siga los siguientes pasos:

1. Consulten las ordenanzas municipales respecto a las emisiones de ruidos y vibraciones, para ver los límites de potencia y las medidas co­rrectoras de las eventuales infracciones para las actividades de ocio.
2. Diríjanse después a los responsables de los locales y pídanles de modo amistoso que moderen sus ruidos para hacerlos so­portables. Para hacer presión, traten de reunir a todos los vecinos del inmueble. Si no les hacen caso, comuníquenle su propósito de presentar una demanda judicial. Si continúan sin obtener respuesta, envíen un telegrama con acuse de recibo reiterando su petición.
3. Si ven que la solución amistosa no sirve de nada, reclamen al Ayuntamiento, denun­ciando los hechos por escrito y de modo detallado, conservando en su poder un duplicado sellado que atestigüe la denuncia presentada. En ese caso re­quieran los servicios de un técnico del Ayunta­miento para que constate las molestias y certifique los hechos.

Demanda al Ayuntamiento

Si la Policía Municipal no se presenta en su domicilio para hacer mediciones del ruido, ni el consistorio hace alguna medida correctora, tienen varias opciones:  reclamación vía ci­vil contra los responsables y reclamación vía administrativa con­tra el Ayuntamiento.

Jurisprudencia

En un caso real, unos vecinos demandaron al Ayuntamiento reclamándole dos indemnizaciones:

• Por un lado consideraron que las molestias habían depreciado sus viviendas, y pidieron que, o bien el consistorio las comprase a su precio no devaluado, o bien pudiesen venderlas a precio de mercado, tras ser indemnizados por aquél con un importe que compensara la devaluación.
• Por otro lado solicitaban una indemnización por el daño moral continuado que suponían las mo­lestias y por la privación del uso normal del in­mueble, valorándola en lo que hubieran recibido si hubieran alquilado la vivienda.
• Y solicitaban un recargo del 20% como “valor de afección” (que traducía en dinero al apego que los propietarios tenían a sus viviendas).

Sentencia. Finalmente, los tribunales reconocieron la existencia de un nivel de ruido ex­cesivo y consideró que el Ayuntamiento se había mostrado pasivo ante las reiteradas denuncias, limitándose a imponer alguna sanción insignificante. Por ello condenó al Ayuntamiento a pagar una cantidad de dinero, mientras duraran las molestias. Y de esta cifra, se consideró que un % respondía a los daños morales sufridos.

Si su Ayuntamiento no ha hecho nada por controlar las molestias, solicítele una indemnización que incluya el valor de la vivienda, el daño moral ocasionado y un re­cargo por el apego que usted tiene al piso.

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Su comunidad acordó unos arreglos necesarios en la fachada, pero un vecino se opone diciendo que no sabía nada del asunto. ¿Qué pueden hacer?

Situación. Un vecino se opuso a un acuerdo de comunidad alegando que no sabía nada porque no se había enterado de la reunión de comunidad. La verdad que realmente es imposible que este señor no se haya entera­do de los arreglos, puesto que se le envió una carta de la convocatoria  y después se le notificaron los acuerdos adoptados. Además, todos los veci­nos hablan de este asunto.  Pero las notificacio­nes se hicieron por correo ordinario, por lo que ahora no se puede demos­trar que las recibiera. ¿Qué puede hacerse en este caso?

Notificación

La ley no obliga a que las notificaciones se realicen de forma fehaciente. Y, además, se trata de unos gastos de conservación necesarios, por lo que todos los vecinos están obligados a soportarlos. No obstante e independientemente de las notificaciones realizadas al vecino, debe colgar en el tablón de anuncios de la comunidad el acta de la reunión en la que se acordaron los arreglos. Transcurridos tres días naturales, la notificación tendrá plenos efectos jurídicos frente al vecino disconforme.

No se da por vencido

Puede ocurrir que su vecino no se dé por vencido, y diga que todavía dispone de 30 días para que se considere que él también está de acuerdo, y que, mientras, no desembolsará ni un euro. Esto no es así, ya que el acuerdo es ejecutable inmediatamente, puesto que, aun sin su voto, fue adoptado por mayoría suficiente (no se exige unanimidad para este tipo de reparaciones), y por consiguiente no tienen que esperar 30 días para exigirle el pago. Además este vecino tampoco tiene argumentos para impugnar el acuerdo ante los tribunales. Éste sólo se podría impugnar si fuese perjudicial para la comunidad, o fuese contrario a la ley o los estatutos. Y ningún juez le aceptará una demanda en este caso, y mucho menos acordará suspender la ejecución de los arreglos.

Demanda

Por último, conviene recordar, que en caso de oponerse este señor al pago de los correspondientes arreglos, la comunidad está legitimada para exigirle el pago de la derrama por vía judicial, a través de un procedimiento muy rápido (el juicio monitorio, al que puede acudirse sin ne­cesidad de abogado ni de procurador).

Cuelgue el acuerdo adoptado en el tablón de anuncios de la comunidad, para que la notificación sea válida.

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¿Qué puede hacer si detecta unas manchas de humedades en el techo de su cuarto de baño provocadas por su vecino de arriba?

Si su vecino es propietario

Acuda a su vecino y coméntele el tema de las humedades. Si su vecino tiene asegurada la vivienda le cubrirá los daños causados por las filtraciones, y el asunto quedará resuelto sin más problemas.

Si su vecino no le hace caso, actúe de la siguiente forma:

1. Requiérale para que solucione el problema mediante burofax. Deje constancia, además, de la necesidad de que le resarza los daños y perjuicios sufridos, señalando un importe aproxi­mado, para que se haga una idea del perjuicio que le ha causado. La valoración derivará del valor de reposición que haya supuesto, o suponga más tar­de, la reinstalación o reubicación de materiales.
2. Hágase con un informe pericial que pueda llevar ante un juzgado si lo cree conveniente, y muestre los daños y su valoración.

Si aún así su vecino sigue ignorándole, demándele en los tribunales, la ley contempla que si alguien causa daño a otro por ne­gligencia debe repararlo. No obstante, antes de tomar una medida tan drástica, puede so­licitar la intervención al Ayuntamiento o a la con­cejalía de distrito donde se ubique la vivienda. El consistorio puede actuar a través de su servicio de inspección urbanística, requiriendo a su vecino para que mantenga su vivienda en debido estado de salubridad y habitabilidad, tanto para él como para sus vecinos, e incluso imponiéndole una multa.

Si su vecino es inquilino

Si su vecino no es propietario del piso, si­no que lo tiene alquilado, mejor que hable directa­mente con el propietario. Tenga en cuenta que si hay filtra­ciones seguramente éstas afectarán también a su propio piso, y él está obligado a efectuar las obras de conservación necesarias para que el inmueble esté en condiciones de utilización. Y si se desentiende del asunto, actúe en los siguientes términos:

1. Efectúe las correspondientes notificaciones tanto al inquilino co­mo al propietario.
2. Si decide acudir al Ayuntamiento, la tramita­ción del expediente será más lenta que en el ca­so anterior, ya que habrá más personas implica­das en el problema (usted, el propietario y el in­quilino). En cualquier caso, si el consistorio im­pone algún tipo de sanción al propietario, éste podrá reclamar después contra el inquilino, si fue éste quien con su actuación negligente pro­vocó los daños y la reclamación pertinente.

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Los propietarios de varias plazas de aparcamiento han decidido cerrarlas con la instalación de persianas enrollables. ¿Pueden negarse a ello el resto de comuneros?

Situación. Los propietarios de varias plazas de aparcamiento, delimitadas tan sólo por líneas pinta­das en el suelo, decidieron cerrarlas, colocando persianas motorizadas. Acto seguido otros copro­pietarios, entendiendo que dicha instalación era ilegal y contraria a los intereses comunitarios, y de­cidieron demandarles para que las retiraran y dejaran el garaje en su estado original.

Demanda

La demanda se fundamentó en base a los siguientes argumentos:

• Los estatutos comunitarios no permitían el ce­rramiento.
• La estructura y apariencia del garaje se habían modificado sin la autorización de la comunidad de propietarios del garaje ni del edificio.
• La instalación ocupaba parte del pasillo comunitario y consumía energía de la instalación co­mún, sin consentimiento de la comunidad.
• La obra se había realizado sin la preceptiva li­cencia administrativa del Ayuntamiento.

Jurisdicción

El Juzgado de Primera Instancia recha­zó la demanda. Presentada la apelación, se volvió a desestimar. Así, la demanda fue finalmente desestimada y se per­mitió que continuara el cerramiento de las plazas. ¿En qué argumento básico se apoyaba la sentencia? Pues en el hecho de que debía partirse de las normas que regulaban el uso del garaje en los estatutos comunitarios. Así pues, los estatutos de dicha comunidad estable­cían que “los titulares de plazas de aparcamiento no pueden levantar tabiques, bordillos ni saliente alguno que dificulte la libre circulación de los vehí­culos”.

Otras conclusiones de la sentencia

Y respecto a lo señalado en los estatutos, el tribu­nal llegó a las siguientes conclusiones:

• Libre circulación. Que de los estatutos se des­prendía que sí podían levantarse elementos que no dificultaran el paso (de haberse querido pro­hibir la instalación de todo tipo de bordillos y ta­biques, se habría establecido así).

• Apariencia. En cuanto a la modificación de la apariencia del garaje, se dictaminó que, si los ta­biques que no dificultaran el paso estaban auto­rizados, también lo estaba el tipo de cerramiento realizado.

• Pasillo comunitario. Según el perito judicial, los cerramientos no invadían el pasillo, pues esta­ban alineados con los pilares.

• Energía eléctrica. Y respecto a la energía eléctri­ca, la toma de luz estaba en el trastero de los propietarios de la plaza.

• Licencia. Por último, la Audiencia consideró que, como tribunal civil, no era de su competencia que la obra se hubiera realizado sin licencia adminis­trativa, así que tampoco aceptó las alegaciones que se habían presentado en ese sentido.

El elemento básico es lo que fijen los es­tatutos comunitarios. Pero si alguien se plantea ce­rrar una plaza conviene que respete las zonas co­munes y las zonas de paso de los vehículos.

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¿Qué puede hacer usted si su vecino se ha puesto a construir y no ha respetado la pared medianera que separa ambos inmuebles, sobrepasando la mitad de su espesor?

Revisión

En primer lugar, conviene que acuda al Ayuntamiento de su municipio y solicite, a través de una instancia, que el arquitecto del Departa­mento de Urbanismo examine la obra, con el objeto de que verifique si la se desa­rrolla según las ordenanzas municipales.

Tras la revisión

Una vez la obra ha sido examinada por el arquitec­to municipal, pueden pasar varias cosas:

• Que no se cumpla con los requisitos legales que regulan la medianería. Ca­da propietario de una pared medianera puede usarla en proporción a su derecho. Así, puede edificar apoyando su obra en la pared mediane­ra o introduciendo vigas hasta la mitad de su es­pesor, pero sin impedir el uso común y respecti­vo de los demás medianeros. Y si el técnico com­prueba que la obra no cumple la normativa, de­berá elaborar un informe técnico que abrirá el correspondiente expediente.
• Que el informe del arquitecto municipal declare “que el muro de cierre sobre la mitad de la pared medianera y el tabique plu­vial sobre la mitad de su pared están dentro de las costumbres habitualmente desarrolladas en estos casos.

No toda intromisión en la pared medianera es ile­gítima: conviene atender sobre todo a la normativa arquitectónica o de construcción, que determina si la obra está bien o mal hecha, y si la intromisión es o no ilegal, más allá de las leyes u ordenanzas que regulan la medianería. Así pues, tenga en cuenta que en las construcciones antiguas es normal que el tabique pluvial -pared exterior, normalmente de mahón, que protege al inmueble de humedades y lluvias- sobrepase la pared medianera.

Si no está de acuerdo…

Si discrepa del veredicto del arquitecto municipal, siempre puede recurrir a un arquitecto que compruebe in situ la obra y elabore un informe pericial indicando si se adecúa o no a la normativa. Esto deberá hacerlo antes de interponer cualquier acción judicial, puesto que, sin el informe del arquitecto, es muy difícil que prospere cualquier acción dirigida a paralizar las obras.

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Un vecino cubrió parcialmente la terraza comunitaria del ático (pero de uso privativo),  sin pedir permiso a la comunidad de propietarios, y ahora le acaba de denunciar uno de los vecinos. ¿Cómo debe actuar?

Situación. Usted compró un ático que necesitaba una reforma general, así que solicitó la pertinente licencia de obras meno­res. Aunque no lo había especificado, cuando hizo las obras procedió también al cerramiento de la te­rraza. Después de diez años desde el cerramiento, una vecina le ha denunciado ante los servicios técnicos del Ayuntamiento, con lo cual el departamen­to de licencias e inspección ha abierto el pertinente expediente administrativo. ¿Pue­den declarar ilegal el cubrimiento parcial de la te­rraza cuando en esta finca y en muchas más se vis­lumbra la misma situación?

Tema complicado

El tema de los cubrimientos de terra­za es complicado. Tras solicitar la licencia para ha­cer obras menores ante el Ayuntamiento, es la pro­pia Administración quien debe comprobar que las obras se adecúan a la legislación. Pero con las te­rrazas hay permisividad -vamos, que se hace la vista gorda-, aunque los Ayuntamientos, con la normativa en la mano, no deberían permitirlo. Y en su caso el problema aparece con la denuncia del ve­cino, ante la cual, el ente local debe abrir el corres­pondiente expediente para dar respuesta al de­nunciante, otorgándole a usted un plazo para lega­lizar la obra -si ello es posible-, o bien restituir la terraza a su estado original.

Solución

Dado el tiem­po transcurrido, lo mejor que puede hacer es alegar ante el ente local la prescripción del plazo de legalización de las obras. Para que se ponga en marcha el requerimiento de una legalización de obras sin licencia, o la denegación de la licencia solicitada, es preciso que no hayan transcurrido más de cuatro añas desde la terminación de aquéllas. Independientemente de que la licencia se otorgue o no, el Ayuntamiento sólo puede verificar la conformi­dad de las obras ejecutadas con la legalidad urba­nística aplicable si no hubiera transcurrido el cita­do plazo de cuatro años desde su terminación.

Plazo expirado

Si ha expirado dicho plazo ahora cabe esperar la respuesta de la Administración Local, y si finalmente no le die­ran la razón, o simplemente no le contestara, deberá defenderse ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

A tener en cuenta

En el futuro solicite siempre permiso a la comunidad de propietarios, exponiendo sus inten­ciones. Si la comunidad le auto­riza, se evitará posibles denuncias posteriores.

Jurisprudencia

Para el cierre de una terraza se precisa la mayoría de las veces una licencia de obras menores, para las que se exigen menos requisitos que en las obras mayores, pues se precisa más agilidad y menores exigencias técnicas al ser obras relativamente sen­cillas. El Tribunal Supremo ha expre­sado que las distingue su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica. Suelen ser pe­queñas obras de simple reparación, decoración, or­namentación o cerramiento.

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Una compañía de telefonía móvil ha instalado una antena en el tejado de su edificio, satisfaciendo a la comunidad de propietarios un alquiler. ¿Cómo tributan los ingresos obtenidos por el alquiler como consecuencia de tener instalada una antena de telefonía en el tejado?

Los ingresos de este alquiler tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, de modo que cada uno de los propietarios de la comunidad deben incluirlos en su decla­ración del IRPF, en el porcentaje de participación que le corresponda en los elementos comunes del edificio. También deberá imputarse, en la mis­ma proporción, la retención que haya realizado la compañía pagadora. Usted también puede computar unos gastos a deducir de estos ingresos. Así, los gastos en que haya incurrido la comunidad y los gastos de amortización del inmueble serán deducibles, en la proporción que puedan im­putarse a los ingresos por alquiler. Esta proporción podrá determinarse por la superficie ocupada por la antena, respecto a la superficie total de los elementos comunes.

Solicite a su administrador de fincas que le facilite cada año un certificado que le permita declarar correctamente los ingresos percibidos por el alquiler No olvide imputarse las retenciones que haya practicado el pagador, así como los gastos correspondientes, incluida la amortización (en la proporción indicada).

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¿Necesita autorización del resto de copropietarios la persona que es titular de un local en los bajos de un inmueble y pretende dividirlo en dos o más locales independientes?

Usted quiere dividir el local en dos fincas independientes, inscribiendo la divi­sión en el Registro de la Propiedad. ¿Qué pasos debe seguir?

Estatutos de Comunidad

Si los estatutos establecen una cláusula donde se apruebe dicha segregación, usted podrá convertir su local en dos fincas regístrales independientes, otorgando ante notario la correspondiente escritura de segregación e inscribiéndola en el Registro de la Propie­dad. El tipo de cláusula que contendrá los estatutos será semejante a esta:

“Cualquier comu­nero pueda segregar o agrupar la finca o fincas de su propiedad, sin necesidad de tener que obtener el consentimiento del resto de los propietarios”.

Consentimiento de comunidad

Si lo estatutos no dice nada al respecto, para convertir el local en dos o más fincas, deberá obtener el consentimiento del resto de propietarios del inmueble. Para proceder a ello, convoque una junta de copropietarios donde se incor­pore la autorización solicitada en el orden del día.

Unanimidad

En principio, el acuerdo de autorización deberá tomarse por unanimidad de los pre­sentes en la junta, y sin que los copropietarios au­sentes se opongan tras la notificación del acuerdo. Pero conviene consultar el tema en el Registro de la Propiedad donde conste la finca,pues la segregación deberá inscribirse en él, y los registradores discrepan sobre el tema.

A tener en cuenta…

A la hora de segregar deberán también tenerse en cuenta otros aspectos:

• Los locales resultantes deben poderse aprovechar de forma independiente; es decir, deben te­ner salida propia a un elemento común de la fin­ca -la escalera- o a la vía pública.
• Usted necesitará el consentimiento unánime del resto de copropietarios si las obras modi­fican algún elemento común de la finca.
• Deberá verificarse también que las obras no suponen un menoscabo para la seguridad del in­mueble o una alteración de su estructura gene­ral. Si se diera esta circunstancia, también sería necesario el consentimiento unánime del resto de los copropietarios.

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Algunos vecinos de un edificio se quejan del restaurante de la planta baja, argumentando que desprende humos por encima de lo normal. ¿Qué puede hacerse en esta situación?

Legalidad

Para la apertura de un restaurante, se deben cumplir con varias formalidades:

• No se pueden desarrollar actividades prohibidas por los propios estatutos de la comunidad de propietarios, que sean dañosas para la finca o contravengan la normativa sobre actividades molestas.
• Se debe tener las pertinentes licencias y permisos municipales de apertura y actividad.
• Se debe funcionar conforme a lo previsto en las or­denanzas municipales y reglamentos adminis­trativos.

Comprobación

Cualquier vecino afectado, o la propia comuni­dad, a través de su presidente o del administrador puede ir a los servicios técnicos del Ayuntamiento, para solicitar que se compruebe el cumplimiento de estos requisitos, y que se hagan las comproba­ciones y certificaciones oportunas , para ver si el ni­vel de penetración de humos supera el permitido.

Si todos los permisos están en regla, los técnicos no han encontrado nada y la salida de humos también esté correcta; quizás la filtración de olores se deba a un fallo en la instalación de la chimenea. Ello puede certificarlo el informe de un técnico o de un ingeniero.

Requerimiento

Una vez acreditado la existencia de humos y olores por encima de lo normal, el presidente de la comunidad re­querirá al responsable del local para que cese las activida­des molestas, indicándole, que de no hacerlo se ini­ciarán las acciones judiciales pertinentes. Efectúe el requerimiento mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido.

Demanda

Si el infractor persiste, transcurri­dos unos 30 días desde el requerimiento, la comu­nidad podrá demandarle ante el juzgado, para que cese en la actividad. El acuerdo para ini­ciar la demanda deberá ser tomado en reunión de propietarios. En primera convocatoria, será preci­so el voto favorable de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas. En segunda, será preciso el voto favorable de la mayoría de asistentes que representen, además, más de la mitad del valor de las cuotas.

La demanda irá dirigida contra el titular del restaurante y contra el propietario del local (si no son la misma persona). Como medida cautelar, el juez podrá acordar, previa solicitud de los comuneros, el cese de la actividad prohibida.

Sentencia

Si la sentencia es favorable a la comu­nidad, el juez podrá decretar, la cesación definitiva de la actividad prohibida, una indemni­zación por daños y perjuicios y la privación del de­recho al uso del local para toda actividad, por no más de tres años. Y si el infractor no es el dueño del local, podrán declararse extinguidos todos sus de­rechos relativos al local, y su desalojo inmediato.

Requiera al Ayuntamiento para que certifique si el nivel de penetración de humos su­pera lo permitido.

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Unas filtraciones procedentes de su azotea han causado daños en la vivienda de un vecino. ¿Quién debe responder, usted o la comunidad de propietarios?

Elemento común o privativo

Antes que nada, debe verificar si la azotea es un elemento común del edificio (copropiedad de todos los propietarios que integran la finca, aunque su uso esté atribuido a uno solo de ellos), o bien un elemento privativo (propiedad única y exclusiva de uno de ellos, por lo que sólo él respondería de los daños que su mala conservación causen a un tercero).

Propiedad horizontal

Para saber como se configuró la azotea, revise el título constitutivo de la propiedad horizontal. En caso de que éste no lo aclare, se considera que aquélla, al hacer de cubierta que resguarda el interior del edificio, es un elemento común, sin que ello sea incompatible con el uso privativo que se le pueda asignar a uno de los copropietarios.

Obligaciones

No por considerarse un elemento común queda usted exento de responsabilidad por daños que pudieran derivarse:

• Obligaciones del propietario. Si usted tiene el uso exclusivo de la azotea, debe correr con los gastos de limpieza y de conservación del pavimento ,  respondiendo por tanto de los daños que cause por el incumplimiento de estas obligaciones.

• Obligaciones de la comunidad. Si se trata de un elemento común, la comunidad de propietarios debe correr con los gastos derivados de la conservación de la estructura de la parte de azotea que se encuentra bajo el pavimento. Respondiendo por las obras de reconstrucción o reparaciones de carácter extraordinario y de los daños derivados del incumplimiento de esta responsabilidad.

Quién responde…

¿Quién responderá de las humedades causadas a su vecino? ¿Usted, como propietario que tiene el uso privativo de la azotea, o bien la comunidad de propietarios?

La respuesta depende de la causa u origen de las humedades (así que tiene gran importancia lo que pueda decir un perito o el propio técnico de la compañía de seguros):

• Responderá el propietario si, por ejemplo, la humedad se debe al deterioro de las baldosas o al mal estado de la cazoleta en la zona del sumidero que se encarga de recoger el agua.
• Responderá la comunidad, si la humedad se debe al deterioro de la tela asfáltica que hay bajo las baldosas y cuya función es la de impermeabilización, o se debe al deterioro de la conexión de la cazoleta con el bajante (las juntas de unión…),  debiendo ésta sufragar los gastos derivados de los daños ocasionados al vecino que padece las humedades.

Recuerde, que la comunidad de propietarios es la que debe hacer las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, para que éste reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

La comunidad responde si las filtraciones se deben a un deterioro de la tela asfáltica, o de los bajantes de agua. Pero si usted no conservó correctamente las baldosas o el sumidero de la azotea, deberá asumir los gastos directamente.

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La comunidad ha decidido instalar un ascensor, pero hay algunos vecinos de la planta baja que están disconformes. ¿Qué puede usted hacer si la mayoría de propietarios manifiestan la necesidad de instalar un ascensor en su edificio, pero hay vecinos que no están de acuerdo con la medida?

Legislación

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Y en segunda convocatoria será válido el acuerdo adoptado por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando el nuevo ascensor pretenda suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de minusválidos, será suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas.

En los porcentajes anteriores serán incluidos como votos favorables al acuerdo los de aquellos propietarios que no hayan asistido a la junta, pero que, habiendo sido debidamente citados a ésta e informados además del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su desacuerdo en un plazo de 30 días naturales.

Cuando no pueda alcanzarse la mayoría según los porcentajes anteriores, siempre podrá acudirse al juzgado de primera instancia, que resolverá en equidad (es decir, a su leal saber y entender, y tras atender a todas las partes) lo que estime más oportuno.

Gastos

Si se adopta el acuerdo de instalación de un ascensor, todos los propietarios del inmueble (incluidos los disidentes) soportarán los gastos de instalación y mantenimiento del aparato de manera proporcional a su coeficiente de propiedad en el inmueble. Y están incluidos los locales comerciales, viviendas existentes en los bajos o el entresuelo del edificio, u otros que no se benefician directamente de la instalación del nuevo servicio, al no utilizarlo.

Trate de obtener el acuerdo de los propietarios en primera o segunda convocatoria. Acuda en último término al juez de primera instancia para que resuelva lo que estime más oportuno según su criterio, y tras atender a todas las partes.

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Usted quiere arrendar un local para montar un taller mecánico de reparación de vehículos, actividad que la comunidad de propietarios cree molesta. ¿Qué puede hacer?

Legislación

Dentro de los estatutos de la comunidad no sólo debe regularse el uso de los servicios o elementos comunes, sino que también puede determinarse el destino que cabe dar a los locales de los bajos. Todo ello se hará con el mutuo consenso de los propietarios, quienes podrán fijar las normas de régimen interior de la copropiedad, que obligarán a todos los titulares.

Así, los estatutos pueden establecer perfectamente las actividades que están permitidas, o las que, por el contrario, los propietarios no quieren que se ejerzan en los locales del inmueble. Deberá tenerse muy en cuenta que las cláusulas que introducen restricciones a una actividad deben estar redactadas de forma clara, precisa y concisa.

¿Qué actividades desarrolladas en el inmueble pueden generar molestias importantes, y exceden las que los comuneros deben soportar? Desde luego, el tema más sutil y difícil de delimitar en cualquier pacto estatutario es el referente a aquéllas consideradas como “incómodas” por los propietarios.

Normativa

Internet es un método rápido de acceder a la normativa a consultar. Puede encontrar un listado bastante exhaustivo de actividades incómodas en la página web www.ruidos.org.

Al redactar los estatutos…

Si es usted el administrador y va a redactar los estatutos, complete una lista de actividades prohibidas con otra de actividades preferentes. Puesto que es complicado hacer una enumeración exhaustiva de lo que puede hacerse y de lo que no, y siempre puede olvidarse algo, una buena alternativa sería incluir en los estatutos una cláusula de destino determinado que priorizara determinadas actividades que se antojaran de primera necesidad o bien ensalzaran la imagen del edificio. Sería el caso de actividades que los copropietarios estimasen preferibles para su vida cotidiana (farmacias, prensa, panaderías…).

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El Ayuntamiento ha ordenado a una comunidad de propietarios que arregle la fachada del edificio, porque esta presenta un riesgo grave de deterioro. ¿Qué debe hacerse si los trámites se retrasan?

Notificación

Generalmente los plazos que establecen los ayuntamientos para efectuar las reparaciones son relativamente cortos, algunos Ayuntamientos otorgan tan sólo un mes. Y si no lo cumple, se iniciará un expediente sancionador, que puede finalizar con la imposición de una multa considerable (suele ser del 20% del presupuesto estimado de las obras). Entre que se aprueban los presupuestos y se recaudan las derramas, los arreglos no estarán finalizados en el plazo que su ayuntamiento le ha  indicado. ¿Qué se puede hacer ante esta situación?

Informe a su Ayuntamiento

Mantengan informado al Ayuntamiento de todos los trámites que se están realizando:

• Si no hay expediente sancionador. Dentro del plazo de cumplimiento, vayan poniendo en conocimiento del Ayuntamiento todos los trámites que se realicen: aprobación del presupuesto por parte de la comunidad, solicitud de la licencia de obras, plazo previsto para el inicio y terminación de éstas… Si prevén retrasos, soliciten una ampliación del plazo de ejecución otorgado, justificando que han adoptado medidas para evitar daños a terceros (por ejemplo, protegiendo con una red la parte de la fachada donde existe peligro de desprendimiento de unas losetas).
• Si ya hay expediente sancionador. Si aun así les comunican la apertura de un expediente sancionador, no presenten alegaciones hasta que el Ayuntamiento lo indique expresamente. Tenga en cuenta que muchos de estos expedientes caducan (quedan sin efecto) por la propia inactividad de la Administración (normalmente, el plazo de caducidad es de tres meses) y que cualquier escrito presentado por la comunidad volvería a “rehabilitar” el expediente.

Si finalmente se ven obligados a presentar alegaciones, razónelas y acredítelas convenientemente. Tengan en cuenta que si las alegaciones son coherentes, hay bastantes posibilidades de que la multa quede sin efecto.

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Un propietario de un local ha solicitado al Ayuntamiento una licencia de actividad para la venta de material pirotécnico. ¿Cómo debe actuar la comunidad para realizar las oportunas alegaciones?

Lo primero que deberá hacer la comuninad es examinar el proyecto,  junto con un arquitecto o ingeniero,  que pueda interpretar los aspectos más técnicos: así comprobará mejor si lo proyectado cumple con la normativa aplicable. Con los datos del proyecto sabrá si cumple con el Reglamento de Explosivos e Instrucciones que lo desarrollan. Si existe alguna incidencia,  exponga qué se incumple apriori, y qué debe tenerse en cuenta para otorgar la licencia. La normativa incide básicamente en cómo debe ser el local: dimensiones, anchura de salidas, tipos de puertas…; todo ello según las denominadas Instrucciones Técnicas Complementarias que lo desarrollan.

Compruebe también las ordenanzas municipales: en ellas encontrará seguramente aspectos relacionados con la ubicación de estos locales. En algunos municipios no concederán la licencia si existe otro local con la misma actividad a menos de 100 metros.

Presentadas las alegaciones correspondientes, el consistorio las valorará, a la hora de resolver si se otorga o no la licencia.

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Una comunidad de propietarios quiere rehabilitar la fachada del edificio. Para efectuar dicha reparación, los andamios tienen que levantarse necesariamente en el patio de la finca colindante. El propietario de ésta se niega a que se coloquen andamios o pasen materiales o personas por su finca. ¿Qué pueden hacer ante tal situación?

Derecho

Si no hay otra alternativa viable, realmente pueden levantar el andamio en la finca colindante, o pasar materiales o personas por ella. Es lo que la ley denomina una servidumbre temporal.

Notificación

Comuniquen al vecino, por conducto notarial o mediante burofax, la necesidad de realizar las obras y de que se instale el andamio en su finca. Indíquenle que han estudiado el tema a fondo y han visto que no existe alternativa posible, por lo que queda obligado a permitir las obras, y que si éstas no se realizan porque no da permiso, se causarán daños a la comunidad, de los que él habrá de responder.

Si sigue negándose, pueden acudir a un juzgado, para que el juez le obligue a darles paso. Pero, antes de enzarzarse en una demanda judicial, traten de llegar a un acuerdo:

• Facilítenle una memoria de las actuaciones que se van a realizar, indicando su duración.
• Ofrezcan, como último recurso, un depósito de una cantidad de dinero ante notario, en garantía de los posibles daños y perjuicios que la obra pueda ocasionar sobre su finca.

Indemnización

Si al final el vecino accede, deberán indemnizarle por los daños que pudiera causarle esta ocupación temporal. Pero esta indemnización sólo existirá si realmente se ocasionan dichos daños. No es obligatorio que se abone o se deje en depósito cantidad alguna antes del inicio de las obras.

Demanda

Si a pesar de sus gestiones el vecino sigue en sus trece, no les quedará más remedio que acudir al juzgado, solicitando al juez que les autorice la instalación del andamio.

Junto con esta demanda, soliciten una indemnización por los daños ocasionados por el retraso de las obras: posible pérdida de subvenciones, deterioro adicional de la finca por no poder realizar las obras, posibles daños a terceros… Recopilen evidencias de todos estos perjuicios, e indiquen en su demanda que ya advirtieron al propietario de estas posibles responsabilidades (notificándoselas por burofax).

Soliciten también que se le condene a pagar las costas del proceso: seguramente el juez solicitará que sea un perito quien determine si es indispensable “molestar” al propietario o bien existe una vía alternativa.

Si no existe otra solución, el vecino deberá darles paso para realizar las obras, e incluso dejarles instalar un andamio en su finca.

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Un vecino se niega a pagar los gastos de la escalera, argumentando que no tiene niños pequeños que se lo cargan todo. ¿Puede impugnar un acuerdo adoptado por la comunidad?

Procedimiento

Pueden impugnarse acuerdos que:

• Contradigan la ley o los estatutos, o perjudiquen gravemente a algún propietario.
• Perjudiquen gravemente a la comunidad de propietarios en beneficio de uno o varios de ellos.

¿En qué situaciones estará el comunero autorizado para impugnar?

Sólo podrá hacerlo si:

• Estuvo ausente en la junta de propietarios.
• Si, estando presente, salvó su voto. Esto es, no votó ni a favor ni en contra.
• Si le privaron indebidamente de voto en el acto de la junta.
• Si está al corriente en el pago de las deudas que mantenga con la comunidad.

¿Qué plazo tiene?

Si pretende impugnar un acuerdo deberá hacerlo en el plazo de tres meses desde que éste se adoptó. No obstante, el plazo se amplía a un año, si el pacto es contrario a la ley o a los estatutos. Si el reclamante no asistió a la junta que adoptó el acuerdo que quiere impugnar, el plazo empezará a contar desde que se le comunique por escrito la adopción de aquél.

¿Ante quién deberá impugnar?

La impugnación se planteará ante los tribunales ordinarios del lugar donde esté domiciliada la comunidad de propietarios. Tenga en cuenta que el procedimiento en primera instancia durará aproximadamente seis meses, con la consiguiente división en varias fases. Y desde luego la reclamación deberá estar justificada: si al final el juzgado no le da la razón a quien impugna, la condena en costas podría resultar muy elevada.

¿Suspensión de ejecución?

Sepa también que la impugnación del acuerdo no suspende su ejecución. Ello significa que es posible que el recurso sirva de bien poco, puesto que para cuando esté resuelto, el perjuicio que pretendía evitarse ya se haya causado.

¿Qué podría hacer entonces el comunero en este caso?

Nuestra ley prevé la llamada suspensión del acuerdo, que deba pedirse a modo de “medida cautelar” ante el juez que conozca de la impugnación. De esta forma, el acuerdo no será ejecutivo hasta que ésta se resuelva.

Es aconsejable que, antes de ir al juzgado negocie lo máximo posible: la reclamación deberá estar muy justificada, y si al final el juzgado no le da la razón, la condena en costas podría resultarle muy elevada.

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Celebrada la junta de propietarios y redactada el acta, ésta deberá ser certificada por el secretario de la comunidad, que bien puede ser el presidente, o en su defecto un administrador nombrado por la comunidad.

El secretario de la comunidad o administrador se encargará de enviar copia del acta a todos los propietarios, tanto presentes como ausentes o representados, dentro de los diez días naturales siguientes a la celebración de la reunión.

El acta de la junta será incluida dentro del libro de actas. El libro de actas es el documento más importante de la comunidad, pues en él se recoge todo el desarrollo de la vida de ésta, es decir, desde su constitución hasta los acuerdos adoptados en la última asamblea. El libro de actas deberá estar diligenciado por el Registro de la Propiedad y es conveniente tenerlo actualizado, con todas las actas transcritas y firmadas.

A continuación le mostramos un modelo de acta de junta:

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La Comunidad de Propietarios está compuesta por el conjunto de Propietarios de las viviendas, locales y cualquier otra unidad de ocupación independiente que componen una finca.

1. Celebración de la primera Junta de Propietarios en la que estarán presentes todos los propietarios de un edificio. En esta primera Junta:

• Se nombra al Presidente de la Comunidad y los demás cargos de la Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios.
• Se procede a la autorización de firmas y la aprobación de un presupuesto inicial.
• Se aprueba la creación de un fondo de reserva y la dotación de su importe, que no podrá ser inferior al 5% del presupuesto ordinario anual.
• Se aprueba facilitar a todos los propietarios de la finca una fotocopia de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, de los Estatutos y normas especiales de Comunidad, a efectos de que todos las conozcan y puedan consultarlas.
• Se aprueba abrir una cuenta corriente donde se harán los pagos e ingresos de la Junta de Propietarios.
• Se redacta el Acta de Constitución, que incluirá los primeros acuerdos tomados en la Junta. Este Acta será la primera de todas las que van a constituir el denominado Libro de Actas, que toda Comunidad de Propietarios ha de tener.

2. Legalización del Libro de Actas: existen dos tipos de Libro de Actas:

• Libro clásico encuadernado.
• Libro de actas informatizado.

Para que el libro de Actas tenga validez debe depositarse, totalmente en blanco, en el Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrita la finca.

Será el Presidente de la Comunidad o bien el Administrador, siempre que haya sido autorizado por el Presidente, quien se encargue de realizar el trámite para legalizar los Libros de Actas.

3. Obtención del Número de Identificación Fiscal (N.I.F): se obtiene en la Delegación de Hacienda correspondiente. Para ello, es necesario:

• Cumplimentar el modelo 036 de la Agencia Tributaria, que debe ir firmado por el Presidente de la Comunidad.

Este impreso debe ir acompañado de la siguiente documentación:

• Copia del nombramiento del Presidente.
• Fotocopia del DNI del Presidente de la Comunidad.
• Escritura de División Horizontal del inmueble.

La Comunidad de Propietarios debe contratar:

• Un seguro de responsabilidad básico, de carácter obligatorio, destinado a cubrir los daños producidos en los elementos fijos de un edificio y sus instalaciones.

• Un seguro de incendios, destinado a cubrir:
  • Aquellos incendios producidos de forma fortuita o por negligencia del asegurado o de sus familiares, y también los incendios provocados por terceras personas ajenas a la finca.
  • Los siniestros producidos por la caída de rayos o explosiones, los daños producidos a consecuencia de las medidas adoptadas para extinguir el incendio y la reparación o indemnización de los bienes que, aunque se hayan salvado, estén deteriorados.

Adicionalmente se podría constituir un seguro de responsabilidad civil, que no tiene carácter obligatorio pero que es muy recomendable, ya que está destinado a cubrir los daños que se puedan producir a otras personas como consecuencia de un siniestro ocurrido en la Comunidad de Propietarios.

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El dueño o arrendatario de la vivienda no puede desarrollar actividades que amenacen o perturben la convivencia, o bien atenten contra la seguridad de sus vecinos.

El propietario o inquilino de una vivienda o local no puede desarrollar en el inmueble actividades prohibidas en los estatutos de comunidad o que vengan reguladas en las normas internas comunitarias, que sean dañosas para la finca o contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En caso de que se produzcan dichas actividades prohibidas, el presidente de la comunidad deberá requerir a quien las realice para su inmediata cesación de estas, bajo el aviso de iniciar las acciones judiciales oportunas.

Si quien realiza las actividades prohibidas es el inquilino, la acreditación de su realización es causa suficiente para la resolución del contrato.

A continuación le mostramos un modelo de acuerdo de junta, en donde se estipula la cesación de las actividades prohibidas llevadas a cabo por un propietario:

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La junta extraordinaria es útil en casos de urgencia, donde se deben tomar decisiones rápidas pero transcendentes.

La comunidad podrá celebrar las juntas extraordinarias que considere oportuno. Así pues, se podrá celebrar una asamblea cada vez que durante el ejercicio natural se necesite adoptar un acuerdo puntual, cuya decisión sea relevante y requiera el consenso de los miembros de la comunidad.

La convocatoria podrá realizarla el presidente, una cuarta parte de los propietarios, o en su defecto, un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas.

A continuación le mostramos un modelo de convocatoria para la celebración de la junta extraordinaria:

Si el propietario desea delegar su derecho al voto a otra persona designada por él, en caso de no asistir personalmente a la convocatoria, le adjuntamos el siguiente modelo para su autorización:

Finalmente, también le adjuntamos un modelo de acta celebrado en una junta extraordinaria:

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En la convocatoria de junta ordinaria es necesario incluir todos los requisitos oportunos, con el fin de evitar posibles impugnaciones formuladas por los propietarios disconformes.

En la convocatoria de junta ordinaria deberá constar:

• El nombre del presidente o administrador.
• Los asuntos a tratar.
• El lugar, día y hora de la reunión de la primera y segunda convocatoria.
• Los propietarios que no estén al corriente del pago de las deudas de comunidad, con advertencia de la privación del derecho al voto.

A continuación le mostramos un modelo para la convocación de junta ordinaria:

La convocatoria de la junta irá dirigida al domicilio designado por el propietario. Si aún así la comunicación no fuera posible, es conveniente colocar la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad, con referencia expresa de la fecha y los motivos por los que se recurre a esta forma de notificación. Esta notificación producirá plenos efectos en el plazo de tres días naturales. Se incluye el siguiente modelo:

En algunas comunidades autónomas, conviene tener en cuenta dos requisitos adicionales:

1. Hay que advertir que los votos de los propietarios no asistentes a la reunión se computarán como favorables, sin perjuicio de su derecho de oposición.
2. Hay que hacer constar que la documentación referente a los asuntos que se tratarán en la junta se envía a los propietarios, o en su defecto advertir que la tiene el administrador a disposición de los interesados, desde el momento en que se efectúa la convocatoria.

Igualmente, el propietario podrá delegar, en caso de no asistir personalmente a la convocatoria, su asistencia a la junta y derecho al voto a otra persona designada por él. Se adjunta el siguiente modelo:

Por último le mostramos un modelo de acta de junta ordinaria:

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La redacción de un reglamento de régimen interior es importante en edificios conformados con muchas viviendas, locales, diferentes escaleras y que comparten bastantes elementos comunes.

El reglamento se debe aprobar en asamblea por mayoría simple de propietarios, a continuación se transcribe al libro de actas, y es conveniente publicarlo en el tablón de anuncios de la comunidad.

El reglamente suelo incluir normas de convivencia normalmente aceptadas por todos los copropietarios. Si lo que se pretende es incluir prohibiciones respecto al ejercicio de determinadas actividades, es recomendable incluirlas directamente en los estatutos de la comunidad.

A continuación le mostramos un modelo de reglamento para la regulación del régimen interior:

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