Usted administra una comunidad que comparte la zona de bajantes con un edi­ficio colindante. Si ahora los propietarios de dicho edificio quieren repararlos, ¿qué obligación tendrá la otra comunidad de compartir los gastos de dichos bajantes?

Situación. La intención de los propietarios del edificio colindante es reparar sus bajantes, debido a su deterioro. Y para ello, se han puesto en contac­to con la otra comunidad, aprove­chando que las bajantes están prácticamente conectadas. Pero resulta que los copropietarios de su edificio rehuyen llevar a cabo alguna reparación hasta que no resulte estrictamente necesaria. ¿Qué sucederá entonces? ¿Pueden los propietarios del edificio vecino obligar a una reparación conjunta alegando el ahorro global que esto puede suponer?

Informe

Perito cualificado. Lo recomendable en estos ca­sos es que ambas partes acuerden que sea un peri­to especializado quien elabore un informe. Debido al gasto excesivo que representa este tipo de infor­mes puede incluso plantearse la cuestión al ayun­tamiento de la localidad, para que el informe lo ela­bore un técnico especialista de la corporación.

Dicho informe tratará de la necesidad de reparar los bajantes del edificio vecino, así como los de su comunidad de propietarios, y deberá ex­plicar si la reparación por separado puede practi­carse o, si por el contrario, la conexión de los bajan­tes es tal que se hace necesaria una reparación con­junta y, por lo tanto, sufragada por ambas comuni­dades.

Una vez verificada esta actuación, pue­den ocurrir dos cosas distintas:

• Que el informe verifique la necesidad de una re­paración conjunta, con lo cual habrá que informar a la comunidad de propietarios y elaborar un presupuesto que deberá ser sufragado por to­dos. En caso de que los comuneros se nieguen a hacer las obras necesarias, el pro­pietario vecino tiene la posibilidad de acudir a los tribunales con el informe técnico y lo presu­puestado, para así obligarles a hacerlas. Se trata de unas obras de conservación básicas para que el edificio se mantenga en condiciones correctas de funcionamiento.
• Que el informe indique que la reparación de los bajantes de la comunidad y los del vecino son in­dependientes y en nada se afectan unos a otros. En tal caso, a los propietarios del edifi­cio vecino no les quedará más remedio que repa­rar sus propios bajantes, y sufragar totalmente los gastos.

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Esta reparación es necesaria para que el inmueble siga teniendo las mismas condiciones de habitabilidad, así que es una obra de conserva­ción, necesaria y justificada.

Por su parte, el inquilino ha hecho lo que debía, poner en conocimiento de la propiedad el daño producido, y la necesidad de su reparación. Y sólo deberá asu­mir una obligación más: soportar la obra de conser­vación, que en este caso deberá ser hecha con cierta urgencia y no podrá ser diferida hasta la conclu­sión del arrendamiento. De todas formas, a los in­quilinos del inmueble esto tampoco debe represen­tarles mayores problemas pues esta reparación es externa a sus viviendas.

Acuerdo

Si bien una reparación para la conserva­ción del inmueble puede ser solicitada por cual­quier vecino, deberá ser acordada en junta de pro­pietarios mediante mayoría ordinaria, es decir, en primera convocatoria el voto favorable de la mayo­ría de propietarios y de las cuotas de participación; y en segunda convocatoria bastará la mayoría de los presentes que representen también la mayoría de las cuotas presentes.

Aunque la ley establece estas mayo­rías, tenga presente que no adoptar el acuerdo pue­de reportar responsabilidades, tanto para los propietarios de los pisos arrendados (los inquilinos pueden exigir la realización de las obras para que la vivienda siga sirviendo para el fin para el que fue alquilada), como para la comunidad (el propie­tario puede exigirlas en la medida en que su piso quede perjudicado si no se realizan).

Distinción

En este tipo de supuestos el único conflicto suele producirse a la hora de distin­guir si las obras son “de conservación” o bien de “mejora”, pues en el primer caso todos los propieta­rios están obligados a contribuir en los gastos con arreglo a su cuota de participación, mientras que en el segundo no.

Y si hay discrepancias respecto a la califi­cación, será la junta de propietarios quien decida, aunque también se puede optar por un dictamen técnico (si bien en este caso el veredicto está claro, en la práctica suele haber muchos matices que com­portan discusiones, que se solucionan con un peri­taje técnico que puede oscilar entre 300 y 600 euros, importes que bien justifican la aclaración).

Iniciativa del consistorio.

La decisión de una obra de conservación puede también decidirse a iniciativa de los técnicos de su consistorio (por ejemplo tras una inspección técnica hecha de modo regular, fortuito, o bien tras una denuncia).

En este caso el modo de asumir el pre­supuesto será idéntico al de cualquier obra de con­servación: aprobación en la junta de propietarios por las mayorías antes indicadas. Y todos deberán contribuir a la reparación en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes.

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Usted tiene una casa en una urbanización y desea que tenga más luz, así que ha decidido abrir una ventana en una de las paredes, a poca distancia del jardín contiguo. ¿Hay algún problema para ello? ¿Puede su vecino poner algún impedimento? ¿Y si dicha apertura se realiza en un piso?

Legislación

Pared no medianera. Cuando se pretende abrir un hueco en una pared que no es medianera, la ley establece una serie de normas que deben respetar­se. Así, pueden abrirse ventanas o huecos altos, cercanos a los techos y de pequeñas dimensiones -no superiores a 30 centímetros de cuadro, y con reja de hierro remetida en la pared, más red de alambre-, sin necesidad de autorización ninguna.

Distancia concreta. Si se trata de una ventana o balcón con vista directa o recta, podrá hacerlo si hay al menos dos metros entre la pared en cuestión y la propiedad del vecino. Esta distan­cia mínima será de 60 centímetros si se trata de una vista de costado u oblicua.

Antes de empezar tendrá que ve­rificar con un técnico si las característi­cas de la edificación permiten realizar esta obra (una pared sujeta a un exceso de humedad o cuyos materiales tengan poca consistencia podría desa­consejar su iniciativa). Y, lógicamente, tendrá que consultar con su Ayuntamiento sobre la normativa urbanística aplicable (licencia de obras, proyectos que deberá acompañar al soli­citarla, etc.).

¿Y si es un piso?

El asunto varía si se trata de un pi­so, puesto que las viviendas que forman parte de una comunidad de propietarios tienen la obliga­ción de respetar en todo caso unas normas particu­lares. Nadie puede alterar, por su cuenta y riesgo, elementos comunes ni derechos de otros vecinos. Cumpliendo este requisito, cada propietario sí pue­de modificar los elementos, instalaciones y servi­cios de su piso, siempre que no altere la seguridad del edificio o su aspecto exterior.

Abrir una ventana nueva, por mucho que no altere la seguridad de edificio, sí altera un ele­mento común (la fachada), además de su aspecto externo. Por tanto, no le estará permitido hacerlo sin la aprobación unánime de la junta de propieta­rios.

Tasas e impuestos

Tanto si la apertura se hace en un chalet como en un edificio en régimen de propiedad horizontal, deberá abonar tasas e impuestos:

• Licencia de obras. Al solicitarla deberá pagar una tasa municipal por obras, cuya cuantía osci­la según el tipo de obra.
• Impuestos. En muchos municipios -no en todos- le exigirán el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que grava la eje­cución de cualquier obra que exija licencia de obras o urbanística.

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Los propietarios de varias plazas de aparcamiento han decidido cerrarlas con la instalación de persianas enrollables. ¿Pueden negarse a ello el resto de comuneros?

Situación. Los propietarios de varias plazas de aparcamiento, delimitadas tan sólo por líneas pinta­das en el suelo, decidieron cerrarlas, colocando persianas motorizadas. Acto seguido otros copro­pietarios, entendiendo que dicha instalación era ilegal y contraria a los intereses comunitarios, y de­cidieron demandarles para que las retiraran y dejaran el garaje en su estado original.

Demanda

La demanda se fundamentó en base a los siguientes argumentos:

• Los estatutos comunitarios no permitían el ce­rramiento.
• La estructura y apariencia del garaje se habían modificado sin la autorización de la comunidad de propietarios del garaje ni del edificio.
• La instalación ocupaba parte del pasillo comunitario y consumía energía de la instalación co­mún, sin consentimiento de la comunidad.
• La obra se había realizado sin la preceptiva li­cencia administrativa del Ayuntamiento.

Jurisdicción

El Juzgado de Primera Instancia recha­zó la demanda. Presentada la apelación, se volvió a desestimar. Así, la demanda fue finalmente desestimada y se per­mitió que continuara el cerramiento de las plazas. ¿En qué argumento básico se apoyaba la sentencia? Pues en el hecho de que debía partirse de las normas que regulaban el uso del garaje en los estatutos comunitarios. Así pues, los estatutos de dicha comunidad estable­cían que “los titulares de plazas de aparcamiento no pueden levantar tabiques, bordillos ni saliente alguno que dificulte la libre circulación de los vehí­culos”.

Otras conclusiones de la sentencia

Y respecto a lo señalado en los estatutos, el tribu­nal llegó a las siguientes conclusiones:

• Libre circulación. Que de los estatutos se des­prendía que sí podían levantarse elementos que no dificultaran el paso (de haberse querido pro­hibir la instalación de todo tipo de bordillos y ta­biques, se habría establecido así).

• Apariencia. En cuanto a la modificación de la apariencia del garaje, se dictaminó que, si los ta­biques que no dificultaran el paso estaban auto­rizados, también lo estaba el tipo de cerramiento realizado.

• Pasillo comunitario. Según el perito judicial, los cerramientos no invadían el pasillo, pues esta­ban alineados con los pilares.

• Energía eléctrica. Y respecto a la energía eléctri­ca, la toma de luz estaba en el trastero de los propietarios de la plaza.

• Licencia. Por último, la Audiencia consideró que, como tribunal civil, no era de su competencia que la obra se hubiera realizado sin licencia adminis­trativa, así que tampoco aceptó las alegaciones que se habían presentado en ese sentido.

El elemento básico es lo que fijen los es­tatutos comunitarios. Pero si alguien se plantea ce­rrar una plaza conviene que respete las zonas co­munes y las zonas de paso de los vehículos.

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Un vecino cubrió parcialmente la terraza comunitaria del ático (pero de uso privativo),  sin pedir permiso a la comunidad de propietarios, y ahora le acaba de denunciar uno de los vecinos. ¿Cómo debe actuar?

Situación. Usted compró un ático que necesitaba una reforma general, así que solicitó la pertinente licencia de obras meno­res. Aunque no lo había especificado, cuando hizo las obras procedió también al cerramiento de la te­rraza. Después de diez años desde el cerramiento, una vecina le ha denunciado ante los servicios técnicos del Ayuntamiento, con lo cual el departamen­to de licencias e inspección ha abierto el pertinente expediente administrativo. ¿Pue­den declarar ilegal el cubrimiento parcial de la te­rraza cuando en esta finca y en muchas más se vis­lumbra la misma situación?

Tema complicado

El tema de los cubrimientos de terra­za es complicado. Tras solicitar la licencia para ha­cer obras menores ante el Ayuntamiento, es la pro­pia Administración quien debe comprobar que las obras se adecúan a la legislación. Pero con las te­rrazas hay permisividad -vamos, que se hace la vista gorda-, aunque los Ayuntamientos, con la normativa en la mano, no deberían permitirlo. Y en su caso el problema aparece con la denuncia del ve­cino, ante la cual, el ente local debe abrir el corres­pondiente expediente para dar respuesta al de­nunciante, otorgándole a usted un plazo para lega­lizar la obra -si ello es posible-, o bien restituir la terraza a su estado original.

Solución

Dado el tiem­po transcurrido, lo mejor que puede hacer es alegar ante el ente local la prescripción del plazo de legalización de las obras. Para que se ponga en marcha el requerimiento de una legalización de obras sin licencia, o la denegación de la licencia solicitada, es preciso que no hayan transcurrido más de cuatro añas desde la terminación de aquéllas. Independientemente de que la licencia se otorgue o no, el Ayuntamiento sólo puede verificar la conformi­dad de las obras ejecutadas con la legalidad urba­nística aplicable si no hubiera transcurrido el cita­do plazo de cuatro años desde su terminación.

Plazo expirado

Si ha expirado dicho plazo ahora cabe esperar la respuesta de la Administración Local, y si finalmente no le die­ran la razón, o simplemente no le contestara, deberá defenderse ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

A tener en cuenta

En el futuro solicite siempre permiso a la comunidad de propietarios, exponiendo sus inten­ciones. Si la comunidad le auto­riza, se evitará posibles denuncias posteriores.

Jurisprudencia

Para el cierre de una terraza se precisa la mayoría de las veces una licencia de obras menores, para las que se exigen menos requisitos que en las obras mayores, pues se precisa más agilidad y menores exigencias técnicas al ser obras relativamente sen­cillas. El Tribunal Supremo ha expre­sado que las distingue su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica. Suelen ser pe­queñas obras de simple reparación, decoración, or­namentación o cerramiento.

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Notificación

Generalmente los plazos que establecen los ayuntamientos para efectuar las reparaciones son relativamente cortos, algunos Ayuntamientos otorgan tan sólo un mes. Y si no lo cumple, se iniciará un expediente sancionador, que puede finalizar con la imposición de una multa considerable (suele ser del 20% del presupuesto estimado de las obras). Entre que se aprueban los presupuestos y se recaudan las derramas, los arreglos no estarán finalizados en el plazo que su ayuntamiento le ha  indicado. ¿Qué se puede hacer ante esta situación?

Informe a su Ayuntamiento

Mantengan informado al Ayuntamiento de todos los trámites que se están realizando:

• Si no hay expediente sancionador. Dentro del plazo de cumplimiento, vayan poniendo en conocimiento del Ayuntamiento todos los trámites que se realicen: aprobación del presupuesto por parte de la comunidad, solicitud de la licencia de obras, plazo previsto para el inicio y terminación de éstas… Si prevén retrasos, soliciten una ampliación del plazo de ejecución otorgado, justificando que han adoptado medidas para evitar daños a terceros (por ejemplo, protegiendo con una red la parte de la fachada donde existe peligro de desprendimiento de unas losetas).
• Si ya hay expediente sancionador. Si aun así les comunican la apertura de un expediente sancionador, no presenten alegaciones hasta que el Ayuntamiento lo indique expresamente. Tenga en cuenta que muchos de estos expedientes caducan (quedan sin efecto) por la propia inactividad de la Administración (normalmente, el plazo de caducidad es de tres meses) y que cualquier escrito presentado por la comunidad volvería a “rehabilitar” el expediente.

Si finalmente se ven obligados a presentar alegaciones, razónelas y acredítelas convenientemente. Tengan en cuenta que si las alegaciones son coherentes, hay bastantes posibilidades de que la multa quede sin efecto.

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Una comunidad de propietarios quiere rehabilitar la fachada del edificio. Para efectuar dicha reparación, los andamios tienen que levantarse necesariamente en el patio de la finca colindante. El propietario de ésta se niega a que se coloquen andamios o pasen materiales o personas por su finca. ¿Qué pueden hacer ante tal situación?

Derecho

Si no hay otra alternativa viable, realmente pueden levantar el andamio en la finca colindante, o pasar materiales o personas por ella. Es lo que la ley denomina una servidumbre temporal.

Notificación

Comuniquen al vecino, por conducto notarial o mediante burofax, la necesidad de realizar las obras y de que se instale el andamio en su finca. Indíquenle que han estudiado el tema a fondo y han visto que no existe alternativa posible, por lo que queda obligado a permitir las obras, y que si éstas no se realizan porque no da permiso, se causarán daños a la comunidad, de los que él habrá de responder.

Si sigue negándose, pueden acudir a un juzgado, para que el juez le obligue a darles paso. Pero, antes de enzarzarse en una demanda judicial, traten de llegar a un acuerdo:

• Facilítenle una memoria de las actuaciones que se van a realizar, indicando su duración.
• Ofrezcan, como último recurso, un depósito de una cantidad de dinero ante notario, en garantía de los posibles daños y perjuicios que la obra pueda ocasionar sobre su finca.

Indemnización

Si al final el vecino accede, deberán indemnizarle por los daños que pudiera causarle esta ocupación temporal. Pero esta indemnización sólo existirá si realmente se ocasionan dichos daños. No es obligatorio que se abone o se deje en depósito cantidad alguna antes del inicio de las obras.

Demanda

Si a pesar de sus gestiones el vecino sigue en sus trece, no les quedará más remedio que acudir al juzgado, solicitando al juez que les autorice la instalación del andamio.

Junto con esta demanda, soliciten una indemnización por los daños ocasionados por el retraso de las obras: posible pérdida de subvenciones, deterioro adicional de la finca por no poder realizar las obras, posibles daños a terceros… Recopilen evidencias de todos estos perjuicios, e indiquen en su demanda que ya advirtieron al propietario de estas posibles responsabilidades (notificándoselas por burofax).

Soliciten también que se le condene a pagar las costas del proceso: seguramente el juez solicitará que sea un perito quien determine si es indispensable “molestar” al propietario o bien existe una vía alternativa.

Si no existe otra solución, el vecino deberá darles paso para realizar las obras, e incluso dejarles instalar un andamio en su finca.

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