En su comunidad no hay estatutos, y usted se plantea si es mejor tenerlos, mantener unas normas de uso interno, o seguir como hasta ahora y no tener ninguna regulación.

Regulación de la comunidad

Antes que nada, cabe decir que los estatutos son facultativos, es decir, que su comuni­dad de vecinos no tiene por qué tenerlos; y de he­cho, buena parte de las comunidades carecen de ellos. Cuando hay estatutos, éstos deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad para que sean válidos y eficaces. En otro caso, sólo ten­drían valor de un acuerdo de junta, que afectaría sólo a los propietarios que los hubieran votado.

A falta de estatutos se aplica la Ley de Propiedad Horizontal, que incluye reglas muy con­cretas (por ejemplo, sobre el reparto de gastos ge­nerales, o sobre las obligaciones de los propietarios respecto a obras de mejora). La aprobación de es­tas normas es voluntaria (en la práctica son inu­suales y aparecen cuando se avecinan problemas). Y para que su acuerdo sea válido basta con el voto favorable de la mayoría simple de propietarios de los pisos y locales.

Previsión

La Ley de Propiedad Horizontal prevé la posibili­dad de que haya estatutos, que fijan los derechos y deberes básicos para todo miembro de la comuni­dad. El número de asuntos que se pue­den incorporar es muy amplio. Uno básico es la re­gulación del uso y destino de los pisos y locales del edificio (así pues, es posible acordar que un local se use como residencia y no como oficina o bar). Tam­bién pueden regular el uso de aparcamientos, jar­dines, patios, instalaciones deportivas…

Otras materias susceptibles de regula­ción pueden ser los seguros (sobre incendios, res­ponsabilidad civil…), los gastos comunes, la admi­nistración y gobierno del inmueble o las obras para su conservación. Los estatutos no pue­den excederse en su regulación, de modo que en ningún caso pueden vulnerar la ley vigente.

Elaboración

Lo más habitual (ocurre en la inmensa mayoría de los casos) es que los elabore el promo­tor del inmueble y los inscriba acto seguido en el Registro de la Propiedad. En el momento de la venta de las viviendas, el promotor debe faci­litárselos al comprador. También pue­den ser redactados por los propietarios; en ese ca­so, recuerde que debe existir unanimidad de la junta de propietarios, tanto para aprobar los esta­tutos como para cambios posteriores.

Siempre es recomendable que el compra­dor compruebe los estatutos cuando éstos se hacen a iniciativa del promotor, en ocasiones éste se que­da con alguno de los locales y los estatutos le per­miten después hacer en ellos actividades nada “convincentes”.

Régimen interno

Otro tema distinto son las normas de régimen interno, que regulan los detalles de la con­vivencia y el uso adecuado de los servicios y ele­mentos comunes del edificio. En ellas se incluyen los horarios de recogida de basura, el uso de ascen­sor, los niveles de ruido tolerados, la iluminación de portal y escaleras, el tendido de ropa, y una am­plia gama de cuestiones que pueden plantearse en el día a día de cualquier comunidad de vecinos.

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En un edificio en régimen de propiedad horizontal hay varios propietarios que adeudan cuotas comunitarias por un valor de 6.000 €. ¿Qué medidas puede tomar dicha comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) le permite usar el “procedimiento monitorio” -sin necesidad de abogado ni procurador- para cobrar la deuda pendiente, si ésta no excede de 30.000 euros. Para ello siga el siguiente procedimiento:

1. En pri­mer lugar el administrador de la comunidad deberá convocar y celebrar una junta de propietarios donde se apruebe la liquidación de deuda con la comunidad y se decida que exigirá judicialmente dicha deuda a los morosos. Vea que ésta se acredita de modo documental y que los impagos están detallados en el acta de la junta.
2. Notifique después por burofax a los morosos el acuerdo, en el domicilio que éstos hayan indicado a la comunidad a efectos de notificaciones. De no ser factible, la notificación se hará en los pisos de los deudores ligados a la comunidad. En último lugar, podrá colocar el acuerdo (firmado por el secretario y visto bueno del presidente) en el tablón de anuncios (o en lugar visible) durante tres días. Pasado este plazo se da por enterados a los morosos y el secretario emitirá un certificado del acuerdo y del impago.
3. Acto seguido presente la demanda ante el juzgado del lugar donde esté el inmueble, o en el del domicilio del deudor. Incluya identidad y domicilio del deudor (o aquél donde esté localizable). Si ambos cónyuges son propietarios, deberá demandarlos a ambos. Indique también el origen y cuantía de la deuda (aportando certificaciones de impago de importes debidos en concepto de gastos comunes). A la cuantía adeudada añada los gastos de requerimiento previo de pago (burofax), siempre que consten de modo documental, y acompañe a la solicitud su justificante.
4. Admitida ésta a juicio, se requerirá a los deudores para que en 20 días paguen a la comuni­dad acreditándolo ante el juez, o compareciendo ante él y alegando por escrito las razones por las que creen no ser deudores de todo o parte del importe.

Diferentes posibilidades

• Que el deudor pague la deuda. Es posible que el deudor pague, en cuyo caso finalizará el proceso. Y si no comparece, el juez dictará una resolución que reconoce la deuda y condena al deudor al pago. Entonces podrá solicitarse el embargo del piso o de cualquier bien, con el fin de finiquitar la deuda.

• Que el deudor se oponga a pagar la deuda. También puede ser que el deudor com­parezca y se oponga por escrito a pagar la deuda. Como ésta no supera los 30.000 euros, el juez con­vocará de inmediato un juicio verbal al que deberán acudir las partes con la prueba que crean oportuna. Si la reclamación supera los 900 euros, para redac­tar el escrito de oposición y asistir a juicio, el deudor debe valerse de abogado y procurador. Si la reclamación supera los 3.000 euros, el juez concederá a la comunidad un mes de plazo para presentar demanda de juicio ordinario en reclamación de deuda, a la que deberá acudir con abogado y procurador. Si la comunidad obtiene una sentencia favorable, el deudor deberá afrontar el pago del abogado y procurador de ésta, así como los intereses que la deuda haya generado.

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La ley obliga a los promotores a formalizar el Libro del Edificio, que debe ser entregado a los usuarios finales del inmueble. ¿Lo tiene su comunidad? ¿Qué menciones se incluyen en este documento?

La ley obliga al promotor a entregar a los usuarios el Libro del Edificio, en el que se reco­gen las vicisitudes que ha teni­do la obra. Así, con independencia de que los usua­rios siempre puedan reclamar al promotor, pueden conocer qué profesional es el responsable de un de­terminado vicio, y demandarle también a él.

La aportación del mencionado libro del edificio es obligatorio para todas aquellas licencias de edificación solicitadas a partir del 6 de mayo de 2000.

Contenido

El Libro del Edificio debe contener,  los siguientes documentos:

• El proyecto de obra, con la incorporación de las modificaciones debidamente aprobadas.
• El acta de recepción de obra, en virtud de la cual constará que el promotor dio conformidad a la obra que le entregó el contratista. Los plazos de garantía establecidos en la ley empie­zan a computarse desde la firma del acta de re­cepción.
• Relación de intervinientes. En el libro del Edifi­cio también se incluye una relación identificativa de todos los agentes que han intervenido du­rante el proceso de construcción.
• Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio.

Estas menciones -sobre todo la identificación de los industriales intervinientes- permiten al usuario saber contra quién debe diri­girse en caso de vicios o defectos reclamables.

De este modo, por ejemplo, si tras la finalización de las obras han apa­recido unas grietas de un tamaño sospechoso, y después de consultar con un técnico, la comunidad tiene el con­vencimiento de que, en la cimentación, se utilizó un porcentaje de agua superior al que estaba permiti­do. La consulta del Libro del Edificio per­mitirá conocer, con nombre y apellidos, los profesio­nales contra los que se puede reclamar:

• El propio promotor (éste responde siempre, no se libra de ninguna responsabilidad).
• Los técnicos directores de obra, en la medida en que debieron controlar la calidad de los materia­les de cimentación.
• El contratista, como responsable directo de la realización física de la obra.
• Y, si está identificado, el profesional subcontra­tado que realizó directamente el forjado o la ci­mentación, y que es autor material de la mezcla incorrecta.

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El sótano de un inmueble no fue mencionado en la descripción de la finca hecha al constituir la comunidad de propietarios. ¿Puede éste considerarse un elemento común o sigue siendo del promotor?

Situación. El promotor construyó un inmue­ble  y otorgó la escritura de obra nueva y división horizontal, constitu­yendo en ese mismo momento la comunidad de propietarios. Sin embargo, no mencionó el sótano dentro de los elementos comunes del edificio. Unos años más tarde, el mismo promotor consiguió una licencia para construir un garaje en el sótano del edificio y vendió las plazas de parking por su cuenta.

¿De quién es el sótano?

El promotor consideró desde un principio que el sótano era suyo, pues se había edificado en su terreno y a su cuenta, así que ven­dió las plazas de garaje tal y como lo había hecho en su día con las viviendas y los locales. Por otro lado los propietarios de las viviendas ya ven­didas entendieron que el garaje era un elemento común del edificio, considerando que ellos eran los propietarios. Y por ello reclama­ron que se anulase la venta de las plazas de parking, alegando que el promotor había vendido algo que no era suyo.

¿Qué dijo el juez?

Ante tal situación, el asunto acabó ante los tribunales:

• El promotor solicitó al juez que se modificara la escritura de obra nueva y se incluyera en ella el sótano destinado a garaje, considerando las pla­zas de parking como fincas independientes. También solicitó que se otorgaran las escrituras públicas de venta a las personas que habían ad­quirido dichas plazas.
• Y los propietarios de los pisos se opusieron a la demanda, solicitando la anulación de todos los contratos ya celebrados. Y también reclamaron una indemnización por no ha­ber podido disfrutar de las plazas desde que se había constituido la escritura de obra nueva y división horizontal.

Resolución

El juzgado de primera instancia es­timó la demanda del promotor y desestimó la de los propietarios. Pero uno de ellos recurrió la deci­sión y llegó hasta el Supremo, que le volvió a dar la razón al constructor. El Tribunal consideró que había quedado demostrado que las vi­viendas que el promotor vendió en su día no in­cluían plaza de garaje, por lo que los compradores no pagaron nada por dicho concepto.

El Tribunal Supremo también argumentó que la omisión del sótano en la escritura de obra nueva no es un argumento suficiente para que éste sea considerado como un elemento común, y recuerda que el sótano es una edificación dotada de todas las autorizaciones pertinentes y sobre la que el constructor tiene pleno derecho de propie­dad. La sentencia también indica que los sótanos no son un elemento común por natura­leza. Y en este caso concreto tampoco se puede con­siderar como un elemento anexo a las viviendas.

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