Usted compró un inmueble que está enci­ma de un restaurante y cada vez que abre la ventana percibe todo tipo de olores. ¿Qué puede hacer?

Cada ayuntamiento establece los re­quisitos para obtener las distintas licencias. Y en atención al tipo de negocio, se requerirán unos re­quisitos u otros. Siempre deberá aportarse un pro­yecto revisado por un arquitecto en el que consten los metros cuadrados del local, los servicios, las sa­lidas de emergencia, el aforo, la maquinaria que puede instalar, el horario de atención al público… y, cómo no, la ventilación del local y la salida de hu­mos.

Información. Lo primero que tiene que hacer el afectado es dirigirse al Ayuntamiento donde se encuentra la vivienda, y, en particular, al Departamento de licencias de Activi­dad. Es importante que acto seguido in­forme del mayor número posible de datos que haya podido recabar del local.

¡Atención! Puede darse el caso, por ejemplo, de que el local únicamente haya tramitado una licencia para “granja”, en la que sólo puedan servirse desayunos o comida fría. Si es así, es probable que la Administración establezca requisitos menos rigu­rosos que para el caso de que la actividad del local sea la de restaurante.

Además, es necesario la tramitación del informe de calificación ambiental, en los casos que hay coci­na. En muchas comunidades autónomas es requisi­to indispensable para el otorgamiento de las Licen­cias municipales, y su omisión puede ser causa de nulidad de la autorización. Ello es así debido a que las actividades ligadas al uso de la cocina suelen calificarse como molestas. Además, la complejidad de los trámites y el importe de las tasas a abonar por el solicitante, hace que muchos titulares de li­cencias de actividad desarrollen actividades que so­brepasan las permitidas por la licencia concedida.

Actuación municipal

El ayuntamiento deberá revisar qué ti­po de licencia tiene el local. Y, si en aten­ción a los datos facilitados por el afectado, intuye que el titular puede haberse extralimitado en las facultades a que le legitima la concesión de la licen­cia, enviará un técnico para que haga una inspec­ción del local. Una vez allí, el técnico levantará ac­ta, donde hará constar los datos del local, la fecha y hora de la inspección, y dejará constancia de posi­bles irregularidades (infracción de la normativa administrativa) o, por el contrarío, de la adecua­ción de las instalaciones a la licencia concedida.

De haber irregularidades, se abrirá un expediente en el que se dará un plazo (alrededor de 20 días, si bien éste varía según la comunidad autónoma) al local para que adecué su actividad a la licencia concedida, otorgando algunos días más si se observa predisposición a ajustar la actividad a la Licencia. Y si tras ese tiempo no hay una adecuación a la licencia, deberá procederse al cierre del local.

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Condiciones

Lo cierto es que puede instalar una chimenea sin problemas siempre y cuando no pre­cise alterar algún elemento comunitario de la pro­piedad. Por tanto, consulte antes dicho aspecto con el instalador profesional, y si es menes­ter con un arquitecto, evitando así adquirir alguna chimenea que, bien por su tamaño, bien por el peso final de la obra, requiera de un sistema de refuer­zos de la estructura de la vivienda. Piense que en ese caso la obra sí quedaría supeditada a la apro­bación del resto de la comunidad.

¿Por dónde sale el humo?

Sin duda, el factor más espinoso de su nueva ad­quisición es la necesaria previsión de la salida de los humos que generará su chimenea. Pa­ra ello existen dos posibilidades:

• En aquellos edificios modernos donde hay un único hueco tira-humos para todos los vecinos, ésta es la solución más sencilla, pues usted po­drá instalar la chimenea pasando un tubo desde ésta última hasta el referido hueco (previsto pa­ra la extracción de humos de las cocinas o de las estufas que expulsan gases). En este caso usted no precisará de más permiso que el de la obra que va a hacer, expedido en el ayunta­miento de la localidad donde vive.
• De no existir dicho hueco comunitario, puede proponer al resto de vecinos la posibilidad de estudiar un nuevo hueco de expulsión de humos aprovechando, por su fácil instalación, el hueco existente en el patio interior o de luces. También puede recurrir para la instalación a cualquier otro elemento común, como sería el caso, por ejemplo, del hueco destinado a los bajantes de aguas. Esta propuesta ya requiere la aprobación unánime de la comunidad de propie­tarios, pues supone alterar la estructura de los elementos comunes del inmueble.

Prohibición

No está permitida la instala­ción de ninguna estructura de salida de humos por la fachada del inmueble que habita. Así pues, a menos que tenga acceso inmediato a la azo­tea del edificio, los humos no podrán expulsarse di­rectamente al exterior, a través de huecos en la fa­chada o en el patio interior, aun con consentimien­to de los vecinos.

Piense que podría ser denunciado por todo ello por cualquier particular, o incluso por el mismo ayuntamiento, pues la salida de humos de una chimenea de leña puede ser considerada un factor de “inmisión olfativa” que afectaría a los ve­cinos de la comunidad y al resto de vecinos. Ello al margen de la posible suciedad que puede generar el hollín sobre la fachada del inmueble. Y si tiene acceso a la azotea, requerirá tam­bién del voto unánime para extraer humos: el teja­do del edificio es un elemento común que usted no puede manipular como desee.

En todo caso, siempre deberá verificar en su ayuntamiento si el edificio donde vive reúne los requisitos mínimos de alzada -altura y número de pisos- para la instalación de la salida de humos.

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La fachada de un edificio es un bien común a todos y cada uno de los propietarios de los pisos o apartamentos que conforman un edificio de propiedad horizontal. A su vez, los balcones tienen también ca­rácter de bien común. No obstante, es posible su “desafección”, pasando a tener carácter privativo, cuando así conste en el título constitutivo, o me­diante acuerdo unánime de la comunidad… pero eso es otra historia.

El conjunto de los elementos comunes, y especialmente los exteriores, deben mantenerse en perfecto estado, siendo todos los copropietarios responsables del saneamiento de la fachada, incluso desde el punto de vista estético.

Y, por otro lado, recuerde que cada muni­cipio tiene competencias urbanísticas dentro de su territorio, y que dentro de estas competencias está el control de los arreglos y mantenimiento de las fachadas en particular.

Entonces, para poder llevar a cabo la transformación o simple “cierre” del balcón en cuestión, usted debe contar con:

• El acuerdo unánime de los copropietarios del edificio, siempre que dicha reforma suponga la modificación de la configuración visual, estética o estructural del exterior de la fachada. Este acuerdo debería darse incluso en el caso de que decidiera pintar las ventanas de otro color.
• El permiso municipal correspondiente, por ser el arreglo de las fachadas competencia del ayunta­miento de la localidad en que se encuentre la vi­vienda.

Solicitud y concesión

El procedimiento de solicitud y concesión del permiso municipal puede variar de un consistorio a otro, pues cada uno establece unas normas esté­ticas en sus ordenanzas, que cabe cumplir.

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Usted ha decidido abrir un restaurante en los bajos de un inmueble. ¿Qué trá­mites debe tener en cuenta para evitar cualquier sorpresa? ¿Cómo debe actuar ante el resto de propietarios?

Si usted es el propietario del local, cabe suponer que en su día se enteró de qué actividades podían desarrollarse en los bajos y cuáles estaban prohibi­das. Pero si montar un restaurante no estuviera permitido, el único modo de autorizarlo será mediante una mo­dificación de los estatutos de la comunidad con el acuerdo unánime de todos los propietarios.

Si el local es de alquiler, deberá solicitar al propietario la copia de los estatutos comunita­rios, y hacerle manifestar en el contrato de alquiler que dichos estatutos permiten desarrollar la activi­dad en cuestión.

¿Qué dice el Ayuntamiento?

Una vez verificado que la comunidad de propietarios no prohíbe el ejercicio de una acti­vidad concreta, conviene acudir al Ayuntamiento y solicitar la li­cencia municipal de apertura. Cada Ayuntamiento y comunidad autónoma pueden ser más o menos estrictos respecto a aspectos relativos de higiene, insonorización, seguridad, olores, etc..

Salida de humos

Recuerde que aunque la comunidad no prohíba la actividad y el Ayuntamiento otorgue la licencia, en un restaurante es necesaria la salida de humos, cu­ya altura superará la del edificio, así que afectará a los elementos comunes, pues pasará por ellos o anclará allí un tubo. Por tanto, precisará el permiso de la comunidad. El proyecto que sirve de base pa­ra el otorgamiento de la licencia preverá dicha sa­lida, pero de poco servirán proyecto y licencia si después no se permite pasar el tubo por los ele­mentos comunes.

Notificación

No será necesario ponerse di­rectamente en contacto con la comunidad de pro­pietarios, el propio Ayuntamiento remitirá a ésta una notificación conforme el interesado ha hecho la solicitud. Así se permite a los vecinos revisar el ex­pediente y, si lo creen oportuno, oponerse a la con­cesión de la licencia.

Aprobación

La apertura debe aprobarse si el proyecto cumple todos los requisitos legales. Desde luego, la Admi­nistración puede revisar que éstos se cumplan; y si es así, deberá conceder la apertura. La licencia se entenderá otorgada si no hay respuesta en el plazo de tres meses desde la solicitud.

Si el local es alquilado conviene incluir en el contrato de alquiler una cláusula donde el arrendatario pueda rescindirlo sin pago de indem­nización, para el caso de que las licencias precepti­vas no se concedan por el motivo que sea.

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Requisitos

Para que usted pueda colocar una chimenea en su domicilio sin autorización del resto de propietarios del edificio, deben concurrir simul­táneamente estos requisitos:

• Que la instalación de la chimenea no produzca alteraciones ni en la estructura del edificio ni en los elementos comunes de la finca.
• Que la instalación no afecte a los derechos del resto de vecinos ni les merme el uso de los ele­mentos comunes. Así, la chimenea no podrá afectar al patio de luces del edificio o a los patíos interiores.
• Que el coste de la construcción vaya de modo ín­tegro a cargo de la persona que desee instalarse la chimenea.

Comunicación

Si concurren los requisitos mencio­nados, podrá construirse la chimenea en su piso sin más formalidad que la comunicación de la obra al presidente de la comunidad. Pero si no cumple con los requisitos, deberá actuar de la siguiente forma:

• Deberá obtener el acuerdo unánime de la junta de propietarios. En el caso de que la chimenea afecte o altere los elementos comunes o cons­tructivos de la finca.
• Deberá obtener el consentimiento expreso del vecino afectado. En el caso de que la chimenea impida a éste el uso y disfrute de los elementos comunes de la finca.

Prohibición de salidas

Independientemente de que se precise o no la apro­bación de la junta o de los vecinos afectados, o de que no sea necesaria más que una simple comuni­cación al presidente, recuerde que siempre queda prohibida la extracción de los tubos de las chime­neas por los patios interiores de la finca, así como las salidas de humos de las estufas o cocinas de los pisos. Sólo es posible extraer por los pa­tios interiores el respirador del gas.

Legislación

Además, la instalación deberá respe­tar la normativa municipal en cuanto a salidas de humos, gases, medidas y dimensiones. Elimine cualquier riesgo consultando a un técnico munici­pal y a un instalador de chimeneas.

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El propietario de un bar, ubicado en los bajos de un edificio, viene utilizando a modo de terraza un espacio común del bloque. La comunidad quiere que deje de ocupar esta zona, pero el ocupante dice que él ya se encontró el bar en esta situación -el pro­pietario anterior ya había sido autorizado por la co­munidad para montar la terraza-, y considera que, en realidad, hay un arrendamiento. ¿Cómo deberá actuar?

Situación. El anterior propietario obtuvo en su momento autorización por parte de la comunidad para sacar las mesas y ocupar dicho espacio. El  permiso (mediante una simple carta y sin fecha de finalización) también acordaba el pago de un impor­te por este motivo, que el  anterior propietario abonaba. El actual propietario del bar ha seguido pagando esta renta, por lo que no quiere marcharse.

Autorización del anterior propietario

El hecho de que haya una autorización sin plazo de finalización no signi­fica que se pueda ocupar dicho espacio para siem­pre. En estos casos donde no hay vencimiento, se entiende que la relación está basada en la confian­za entre los contratantes, y cualquiera de ellos pue­de darla por finalizada, siempre que actúe de bue­na fe. Y, para que haya buena fe, los tribunales sue­len exigir un plazo de preaviso razonable (de tres meses, por ejemplo).

¿Y si el pro­pietario actual no ha pagado en ningún momento el importe pactado con el anterior propietario?

Al no haber pagado las rentas, no puede considerarse que haya un contrato de arrenda­miento entre ambos, sino una simple autorización, revocable en cualquier momento. Y el ocu­pante no podrá oponerse a la expulsión, ni siquiera poniéndose al día en el pago de las rentas que que­den pendientes.

El nuevo propietario ha incumplido ade­más su parte del trato: el pago a la comunidad a cambio de la ocupación del espacio común. Así que ésta puede considerar roto definitivamente el acuerdo al que llegó en su día con el anterior pro­pietario. Y no hay nada que ampare la ocupación irregular.

Aunque el propietario del bar ale­gue el perjuicio que se le causará si se ve obligado a retirar las mesas de la terraza (despido de camareros, ingresos que no obtendrá…), lo cierto es que estos perjuicios no son imputables a la co­munidad. El primero en incumplir fue él, que ocupó el espacio sin pagar nada, por lo que la comunidad puede obligarle al desalojo. En las obli­gaciones recíprocas, si una parte incumple lo que le compete, la otra puede exigir el cumplimiento o so­licitar la resolución del contrato.

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Usted quiere dividir el local en dos fincas independientes, inscribiendo la divi­sión en el Registro de la Propiedad. ¿Qué pasos debe seguir?

Estatutos de Comunidad

Si los estatutos establecen una cláusula donde se apruebe dicha segregación, usted podrá convertir su local en dos fincas regístrales independientes, otorgando ante notario la correspondiente escritura de segregación e inscribiéndola en el Registro de la Propie­dad. El tipo de cláusula que contendrá los estatutos será semejante a esta:

“Cualquier comu­nero pueda segregar o agrupar la finca o fincas de su propiedad, sin necesidad de tener que obtener el consentimiento del resto de los propietarios”.

Consentimiento de comunidad

Si lo estatutos no dice nada al respecto, para convertir el local en dos o más fincas, deberá obtener el consentimiento del resto de propietarios del inmueble. Para proceder a ello, convoque una junta de copropietarios donde se incor­pore la autorización solicitada en el orden del día.

Unanimidad

En principio, el acuerdo de autorización deberá tomarse por unanimidad de los pre­sentes en la junta, y sin que los copropietarios au­sentes se opongan tras la notificación del acuerdo. Pero conviene consultar el tema en el Registro de la Propiedad donde conste la finca,pues la segregación deberá inscribirse en él, y los registradores discrepan sobre el tema.

A tener en cuenta…

A la hora de segregar deberán también tenerse en cuenta otros aspectos:

• Los locales resultantes deben poderse aprovechar de forma independiente; es decir, deben te­ner salida propia a un elemento común de la fin­ca -la escalera- o a la vía pública.
• Usted necesitará el consentimiento unánime del resto de copropietarios si las obras modi­fican algún elemento común de la finca.
• Deberá verificarse también que las obras no suponen un menoscabo para la seguridad del in­mueble o una alteración de su estructura gene­ral. Si se diera esta circunstancia, también sería necesario el consentimiento unánime del resto de los copropietarios.

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