La comunidad ha decido sustituir al portero del edificio porque no cumple bien sus funciones. ¿ Qué pasos deberán dar para pres­cindir de él?

Acuerdo en junta

El conserje es, en definitiva, un empleado al servicio de la comunidad, con unas tareas previamente encomendadas, teniendo el presidente de la comunidad la función de indicarle aquellos aspectos en los que su rendimiento no es el adecuado. Si se decide prescindir de sus servicios el acuerdo a tomar por la junta deberá ser apoyado por tres quintas partes del total de pro­pietarios que, a su vez, representen tres quintas partes del total de cuotas de participación.

Despido

Una vez acordado el despido mediante la oportuna mayoría, los pasos a dar son los mismos que en cualquier otro trabajo. Esto es: en primer lugar, notificar al conserje su despido. Lo correcto es que la notificación se haga mediante la preceptiva carta de despido, donde conste:

• La fecha a partir de la que empezará a surtir efectos el despido (es decir, cuándo dejará el con­serje de trabajar) y el motivo por el cual se le des­pide, haciendo referencia al artículo del Estatuto de los Trabajadores en que se sustente.

• Una vez despedido, el conserje tiene derecho a que se le abone el finiquito, que consistirá en el pago de la parte proporcional de las vacaciones y pagas extras del año, así como los días del mes trabajado en curso que no se le hayan abonado.

Oposición

Piense que lo más probable es que su portero se oponga alegando que el despido es im­procedente, y que les solicite una indemnización de 45 días de salario por año trabajado.

A efectos de acreditar que el despido es procedente, conserve todas las pruebas que funda­mentan el despido: testimonios, quejas de los vecinos de las que quede constancia en el acta de reunión de la comunidad… Incluso puede usted levantar acta notarial del estado de suciedad o abandono en que se encuentra la portería. En defi­nitiva, los argumentos que cabrá alegar en el des­pido deberán ser válidos para proceder a éste.

De todos modos, igual que en cualquier otro sector, no olvide consultar las posibles especi­ficaciones del convenio aplicable. En el caso de los porteros resulta de aplicación el convenio de empleados de fincas urbanas.

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Varios vecinos hablaban de la necesidad de colocar en la azotea equipos que facilitaran acceso telefónico, conexión a internet y televisión por cable. ¿Qué su­cederá si finalmente los han instalado sin la autorización de todo el mundo?

Para la votación respecto a la posible instalación de los equipos es preciso convocar una junta de propietarios. Y, para que dicha instalación se apruebe, será necesario obtener el acuerdo de un tercio de los integrantes de la junta, que represen­ten, a su vez, un tercio de las cuotas de participa­ción en los elementos comunes.

Dicho acuerdo deberá ser recogido en el acta de la reunión, firmada por el presidente y to­dos los asistentes. También deberá quedar regis­trada la lista de asistentes que han aprobado la instalación. El presidente deberá remi­tir a la empresa interesada en la instalación una autorización firmada por él, junto con una relación de los propietarios que deseen los servicios que se ofertan e, indispensablemente, una copia del acta donde consta el acuerdo adoptado en junta.

Momento de la instalación

Paso previo. Con un mínimo de dos meses de an­telación a la instalación, existe la obligación de co­municar por escrito a todos y cada uno de los pro­pietarios -e incluso a los arrendatarios de pisos y locales de la finca- la fecha de comienzo de las obras encaminadas a la instalación o adaptación. Así pues, no bastará con que en su comu­nidad se haya instalado la infraestructura, previa celebración de la junta, en los términos legales: también debe efectuarse este comunicado escrito con anterioridad a la instalación.

¿Qué ocurre si acudió a la junta y votó en contra de la instalación?

En este caso, no sufra por su bolsillo, pues no estará obligado a soportar los costes de instalación, aunque tampoco podrá beneficiarse del servicio. Eso sí: si más tarde solicita el acceso a servicios de telecomunicaciones cuyo suministro requiera aprovechar estos equi­pos, quedará autorizado a ello. Deberá entonces abonar -debidamente actualizado- el importe que le hubiera correspondido en su día, a través de la aplicación del interés legal oportuno.

Sorpresa

Si lo que ha pasado es que nadie le avisó en su día de la celebración de la junta, lo primero que debe­rá averiguar es si ésta se convocó de la forma ade­cuada (anuncio, etc…), con el fin de que todos los ve­cinos pudieran conocer que se iba a celebrar y el contenido a tratar en aquélla.

Muestra del acta. Además, podrá requerir al pre­sidente de la comunidad que le muestre el acta de la reunión para comprobar que asistieron el nú­mero de propietarios equivalentes a un tercio de las cuotas. Si esto no es así, la junta ce­lebrada se podrá invalidar y cabrá convocar una nueva, que reúna los requisitos no contemplados en la primera. Pero si la junta se convocó bien, y a ella asistieron los mínimos exigidos, usted nada po­drá hacer para evitar la instalación.

Si su inmueble se edificó antes de 1999, sepa que se debe realizar un informe técnico que certifique si la instalación es viable o no. Si la insta­lación se ha hecho sin dicho informe técnico, tendrá derecho a que éste se haga, y según el resultado sea positivo o no, podrá exigir la retirada de los equipos.

Caso del arrendatario. ¿Qué sucede si es usted inquilino de un piso o local de la finca y quiere soli­citar la instalación de estos equipos? Entonces será usted quien deba soportar el gasto correspondien­te. Y al concluir el arrendamiento, la in­fraestructura instalada quedará en el edificio, a disposición de su propietario.

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Los vecinos de dos inmuebles que compartían un patio interior común decidie­ron cerrarlo con una reja, para evitar la entrada de personas extrañas. Pero los propietarios de unos locales comerciales se opusieron al cierre…

Situación. Los dos inmuebles eran colindantes y compartían un patío interior. El he­cho es que cada edificio tenía su comunidad de pro­pietarios y los vecinos de ambos bloques decidieron cerrar ese espacio común mediante una verja y una puerta móvil, para evitar así el uso indebido por extraños. Finalmente, se convocaron sendas juntas extraordinarias para debatir el asunto y en cada una de ellas se aprobó la propues­ta por mayoría muy holgada (aunque no por una­nimidad).

Perjuicio

Sin embargo, los propietarios de unos locales co­merciales en esos edificios entendieron que el cierre les perjudica­ba, ya que, aunque había acceso desde la calle, el público también podía acceder a ellos desde este patio interior. Estos propietarios impugnaron los acuer­dos adoptados, alegando que se habían tomado sin su consentimiento y que éste era necesario ya que el cierre les perjudicaba. En concreto, alegaron que el acuerdo se había alcanzado por mayoría y no por unanimidad, y que ésta era necesaria.

¿Qué dicen los jueces?

Una primera sentencia dio la razón a los propietarios de los locales. Pero los veci­nos impugnaron esta primera sentencia y, después de varios recursos, el asunto ha llegado al Tribunal Supremo, que ha acabado dándoles la razón: los acuerdos adoptados son válidos y deben desesti­marse las pretensiones de los propietarios de los negocios.

Los razonamientos que ha utilizado el Tribunal para llegar a esta conclusión han sido los siguientes:

• El Supremo ha establecido que el cerramiento del patio no afecta a los intereses de los propie­tarios de los locales, pues ni impide el acceso a éstos (que se hace desde la calle) ni su visibili­dad, así que no sufrirán ningún tipo de perjuicio.
• Los locales de negocios se benefician también del cerramiento, ya que consiguen una mayor segu­ridad frente a extraños.
• Además, los vecinos pudieron acreditar ante el Tribunal que el grueso de visitantes de los loca­les eran vecinos del barrio, que accedían sin pro­blemas desde la calle. Asimismo, los posibles per­turbadores que se instalaban en el patio, no eran clientes, por lo que no quedó acreditado que el cierre perjudicase a los propietarios de los loca­les.

Por todas estas razo­nes, el Tribunal admitió la validez del acuerdo, aunque éste no contara con el consentimiento uná­nime de los propietarios de los locales. Esta sentencia es importante en el sentido de que el Tribunal Supremo no se ciñe a la literalidad de la norma, sino que hace una interpretación más ajustada. Así pues, en este caso lo que para el Tri­bunal resulta evidente es que la modificación apro­bada no perjudica a los que demandan, pero sí be­neficia a toda la comunidad.

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La comunidad de propietarios ha decidido hacer obras en el patio comunitario. Si usted es propietario de un local sin acceso a éste, ¿debe asumir algún coste? Y si lo tiene arrendado, ¿podrá repercutir este coste al inquilino?

Gastos comunes

Conservación. El mantenimiento y la reparación de los elementos comunes de la finca corren a cargo de los propietarios. Y, en principio, esto incluye tanto a los propietarios de los pisos como a los pro­pietarios de los locales comerciales. No obstante, antes de asumir nada, verifique los esta­tutos y el título constitutivo de Propiedad Horizon­tal: en ocasiones se exime a los locales comerciales de determinados costes relacionados con elemen­tos comunes de la finca a los que no tienen acceso.

Si los estatutos no dicen nada, us­ted tendrá que hacer frente a estos costes. En última instancia, puede solicitar una reu­nión de vecinos en la que se modifiquen los estatu­tos y se manifieste que usted no participa como copropietario en ese patio. Pero necesi­tará un acuerdo unánime de todos los demás pro­pietarios, y seguramente no será fácil conseguirlo.

Contrato de alquiler

¿Puede repercutírselos al inquilino del local? Tendrá que comprobar qué pactaron en el momento de formalizar el contrato de alquiler.

En los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, las partes -propietario e in­quilino- tienen amplia libertad para pactar lo que deseen. Así, puede encontrarse con que:

• No se pactó nada al respecta En este caso será usted, como propietario, quien deberá hacer frente a estos gastos, ya que así lo establece la ley.
• Se pactó que los gastos de conservación de la fin­ca son a cargo del inquilino. Aunque exista este pacto, tampoco podrá repercutir los costes sobre su arrendatario. Si no se dice nada más, se entiende que el objeto del contrato es el local “de paredes para adentro”, y que no están incluidos en el arrendamiento los elementos co­munes.
• Se pactó que todos los gastos de conservación son a cargo del inquilino, incluidos los de los elemen­tos comunes. En este caso, sí que podrá repercu­tir estos costes (aunque este tipo de pactos no es muy habitual).

Elevación de renta

Si no puede repercutir los gastos de arreglo del patio, ¿puede subir la renta mensual alegando que se ha producido una mejora en la finca? Tampoco podrá decantarse por ello. Respecto a es­ta última posibilidad sepa que la ley señala que tan sólo se permite la elevación de la renta por me­joras (y la reparación de una pared del patio no lo es), cuando hayan transcurrido cinco años desde el comienzo del contrato.

Recuerde, además, que en caso de mejoras el incremento deberá hacerse aplicando al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras, incrementado en tres puntos. Por otro lado, el aumento resultante no podrá nunca exceder del 20% de la renta vigente en aquel momento.

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Un vecino pensó en cubrir su terra­za, a pie de patío interior, con una estructura de uralita en el techo y de vidrio en los laterales. Así pues, se planteó convocar una junta de propietarios con el fin de someter su petición a votación. ¿Qué ocurrió cuando pre­guntó si podía cerrarla?

Elemento común

Las terrazas de cual­quier inmueble, bien sean a nivel, bien sean cubier­tas, tienen en principio carácter de elemento co­mún. Y la votación en junta requiere a priori el vo­to unánime de los propietarios. En nuestro ejemplo la aprobación fue uná­nime y el interesado fue autorizado a “cerrar” su terraza. ¿Dónde apareció entonces el problema?

Asunto de definición

El deseo del propietario de zanjar el asunto lo antes posible, junto a la falta de interés de la mayoría de los presentes en el tema, hizo que la autorización al cerramiento se hiciera rápida­mente y que no hubiera muchas discusiones res­pecto a lo que el cerramiento podía o no incluir. Por tanto, el particular procedió a insta­lar su techo de uralita, y a poner más tarde los la­terales y el suelo acristalados.

Protesta

Ahora uno de los vecinos alega que el resultado es inadmisible y que el cerramiento sólo puede entenderse como la colocación de un techo, que esté además mínimamente sujeto a la pared. Alega que no puede aceptarse la colocación de un compartimento rectangular de uralita, que es como ha quedado la terraza, y por ello exige que las cosas vuelvan a su estado original.

Vayamos por pasos

En primer lugar, cabe decir que un cerramiento debe referirse:

• Bien a la cobertura de la terraza con perfiles de hierro, aluminio o similares, mínimamente suje­tos a las paredes.
• Bien a la sustitución de antiguos materiales que no afecten a la estética de la fachada.

Y si bien en ambos casos no es necesaria la unanimidad en la votación, creemos que este ca­so sí que exigía dicha unanimidad pues la estruc­tura a colocar afectaba a la estética del edificio.

Lo que ya no está tan claro es si el térmi­no “cerramiento” que se había sometido a la auto­rización de la junta de propietarios y que se corres­pondía con la pretensión del particular, se refiere únicamente a la colocación de un tejadillo de urali­ta sobre los seis metros cuadrados de terraza o, bien, puede decirse que además incluía todas las obras que resultaran preceptivas para el cerra­miento completo de la terraza.

Jurisprudencia

En una sentencia refe­rente a un caso idéntico a éste, el Tribunal Supre­mo cree que el concepto de “cerramiento” incluye la instalación de separaciones y paredes en las tres dimensiones que cierran totalmente el espacio au­torizado, y no sólo la instalación del tejadillo. Por tanto, el propietario que hizo el cerra­miento no se extralimitó en la autorización recibi­da por la comunidad y obró correctamente. Y ello habría sido así incluso si, por ejemplo, hubiera de­cidido cerrar con paredes de uralita en lugar de emplear paredes de cristal.

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En la última junta los propietarios han decidido, por mayoría simple, construir una piscina en un terreno comunitario. Pero un vecino quiere impugnar el acuer­do, porque no la considera necesaria. ¿Qué cabrá hacer?

Requisitos técnicos

Antes de nada, lo primero que debe analizar es la forma en que ha sido desarrollado el proyecto, así como su viabilidad técnica. La piscina no cuenta a efectos de edificabilidad, pero sí pueden hacerlo algunos de los servicios e instalaciones que lleva aparejados (ves­tuarios, lavabos, duchas y otros que pueda exigir la normativa).

Cabe verificar entonces que la cons­trucción no supere la edificabilidad permitida en la parcela. Contacte con su consistorio y asesórese en el departamento de urbanismo en or­den a conocer cuáles son las exigencias autonómi­cas o municipales al respecto.

Acuerdo

Respecto al acuerdo de los copro­pietarios, recuerde que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones (como es el caso de una piscina) que no sea necesarias para la adecuada conservación y seguridad del inmueble. Pero nada impide que una junta de propietarios pueda acordar la realización de innovaciones.

En el caso de la piscina, la aprobación en junta requiere el voto favorable de las 3/5 par­tes de las cuotas de participación (pues esta insta­lación es, de hecho, un servicio común de interés general). Recuerde que esta mayoría cualificada viene representada por los 3/5 de los propietarios que representen a su vez los 3/5 de las cuotas, quorum necesario para aprobar la instala­ción o supresión de servicios comunes de interés general.

La aprobación que ha habido (mayoría simple) es, por tanto, contraria a la ley, así que el acuerdo puede ser impugnado ante los tribunales por el vecino, del mismo modo que puede serlo cualquier acuerdo contrario a los estatutos de la comunidad de propietarios que resulte:

• Gravemente lesivo para los intereses comunita­rios y beneficioso para uno o varios propietarios.
• Que suponga un grave perjuicio para algún pro­pietario que no tenga obligación específica de so­portarlo.
• Que se adopte con abuso de derecho.

Coste

Piense que quien protesta debe acudir di­rectamente a los tribunales acompañado de aboga­do y procurador, lo que implica un coste (que asu­mirá quien finalmente resulte condenado en el su­puesto juicio). Dicho coste variará según el supuesto, pero puede hacerse una idea al respec­to: impugnar un acuerdo con un presupuesto de 3.500 euros puede costar 1.140 euros en primera instancia. El plazo para impugnar es en este caso de un año; pasado dichos 12 meses sin impugnación se considerará que el acuerdo adop­tado, aún por mayoría simple, es válido.

Moroso

Si el vecino disconforme es mo­roso en lo referente a sus deudas con la comunidad de propietarios, no estará legitimado para im­pugnar ningún acuerdo, del mismo modo que tam­poco lo estarán los propietarios que hayan votado a favor. Un moroso sólo puede impugnar acuerdos que impliquen un esta­blecimiento o alteración de cuotas (coeficientes).

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Varios vecinos se muestran reacios a seguir pagando los gastos comunitarios a partes iguales, quieren hacerlo por coeficientes. ¿Es posible cambiar el sistema de reparto?

Situación. En la finca donde vive hay 20 propietarios, y el pre­supuesto de gastos se divide en 20 partes, de modo que todos han soportado desde siempre los gastos de la comunidad a partes iguales. En la última reunión de vecinos varios propieta­rios manifestaron que creían más justo cambiar el sistema de reparto de gastos, y pasar del sistema igualitario al de coeficientes, de modo que cada uno contribuyera según su cuota de participación. Así, quien tuviera el piso más grande pagaría más que quien fuera dueño de otro más pequeño. Para algunos propietarios la nueva propuesta no le hace gracia, porque tiene uno de los pisos más grandes.

¿Es posible en­tonces cambiar el sistema de reparto?

Es posible, pero con unanimidad, todos los comuneros deben estar de acuerdo, y manifes­tarlo de modo expreso. La Ley de Propiedad Hori­zontal indica que el sistema de reparto de gastos debe hacerse según la cuota de participación, pero especifica que también puede pactarse otra cosa. Así pues, los copropietarios pueden pac­tar un sistema de reparto distinto a la cuota de participación -como es el de partes iguales-, bien desde el momento inicial de constituir la comuni­dad, bien mediante un cambio posterior del sistema de contribución, pero con la conformidad de todos.

Si usted ha asistido a la junta y no está de acuerdo con el cambio de sistema, vote en con­tra. Y si aun así la comunidad acuerda el cambio sin el voto unánime de los propietarios, haga cons­tar su disconformidad en el acta de la junta; más tarde podrá acudir a la vía judicial.

Cuando adquiera una vivienda com­pruebe la cuota de participación de su finca respec­to a la totalidad del edificio del que forma parte en régimen de propiedad horizontal. La cuota que se le asigne a su piso, que aparece en la escritura de compraventa, debe coincidir con la reflejada en el Registro de la Propiedad en el momento de la ins­cripción del inmueble del que forma parte en la es­critura de división horizontal.

¿Qué sucede si hay propietarios que no asisten a la reunión?

Es bastante fre­cuente y puede suceder por dos motivos:

• Porque no haya sido citado. En ese caso no puede quedar vinculado por acuerdo de la comunidad y podrá impugnar lo acordado por la junta ba­sándose en que no ha asistido porque no se lo han comunicado.
• Porque ha sido debi­damente citado y éste no ha querido acudir.

Recuerde que si intenta realizar la comunicación en cualquiera de los dos supuestos anteriores y no lo con­sigue, la notificación se entenderá hecha tras la co­locación en el tablón de anuncios -si lo hubiere- o en un lugar visible apto para ser observado por to­dos los comuneros. Una vez celebrada la junta, si el propietario citado legalmente pero que no ha asistido a la reunión, no manifiesta su dis­conformidad al secretario en el plazo de 30 días desde la recepción de la comunicación del acuerdo, se computará como voto favorable y quedará vin­culado por el acuerdo.



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En los bajos de su inmueble ha estado viviendo su portero, quien ahora se ha jubilado. ¿Qué pasos debe seguir la comunidad con dicha vivienda para constituirla como una finca registral independiente? ¿Qué pasos cabrá dar si más tarde se decide contratar a otro portero?

En aquellos edificios que lo mantienen, el servicio de conserje o portería es un elemento común de la finca. Por su parte, los locales, pisos o híbridos de ambos que se constituían para facilitar el servicio de portería no solían definirse en la escritura de di­visión horizontal como fincas registrales indepen­dientes, por lo que solían ser un elemento común del inmueble. Ello implicaba que el local donde se instalaba el portero no tenía atribuidas cuotas de participación ni quedaba inscrito en el Registro de la Propiedad.

Con la jubilación del conserje  muchas comunidades han procedido a inscribir el local en el registro como una finca inde­pendiente.

El acuerdo de la comunidad de propietarios de convertir la vivienda del portero en una finca independiente deberá aprobarse por unanimidad. Acto seguido, se procederá a elevar dicho acuerdo a escritura pública formalizada ante notario, donde deberá incluirse también la modifi­cación de coeficientes. El último paso será inscribir esta escritura en el Registro de la Propiedad como una rectificación de la escritura inicial de división horizontal de la finca.

¿Y si en el futuro deciden contratar de nuevo un portero?

Entonces será la junta de pro­pietarios quien decida, tal y como dispongan los es­tatutos. Al tener este servicio la conside­ración de elemento común, los costes que supone deben ser sufragados por todos los propietarios que integran la comunidad y deben considerarse como gastos generales de ésta.

Una vez adoptado el acuerdo de volver a tener servicio de portería, ningún vecino podrá negarse a sufragarlo. Sólo podrían exi­mirse del pago los locales o plantas bajas que no tu­viesen acceso al vestíbulo de la vivienda, y siempre que se diesen los siguientes requisitos:

• Que los estatutos mencionen esta posibilidad.
• Y que así lo acuerde la junta de propietarios por acuerdo unánime de todos ellos.

Igualmente, los locales comerciales o pisos situados en la planta baja y que, a diferen­cia del caso anterior, sí tengan acceso al portal, po­drán ver reducido el pago del servicio de portería, habida cuenta del uso restringido, o incluso la falta de uso, que hagan de dicho servicio. El montante de la reducción se calcula en función del servicio a pa­gar, y deberá ser decidido según los mismos requi­sitos anteriores.

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Su comunidad acordó unos arreglos necesarios en la fachada, pero un vecino se opone diciendo que no sabía nada del asunto. ¿Qué pueden hacer?

Situación. Un vecino se opuso a un acuerdo de comunidad alegando que no sabía nada porque no se había enterado de la reunión de comunidad. La verdad que realmente es imposible que este señor no se haya entera­do de los arreglos, puesto que se le envió una carta de la convocatoria  y después se le notificaron los acuerdos adoptados. Además, todos los veci­nos hablan de este asunto.  Pero las notificacio­nes se hicieron por correo ordinario, por lo que ahora no se puede demos­trar que las recibiera. ¿Qué puede hacerse en este caso?

Notificación

La ley no obliga a que las notificaciones se realicen de forma fehaciente. Y, además, se trata de unos gastos de conservación necesarios, por lo que todos los vecinos están obligados a soportarlos. No obstante e independientemente de las notificaciones realizadas al vecino, debe colgar en el tablón de anuncios de la comunidad el acta de la reunión en la que se acordaron los arreglos. Transcurridos tres días naturales, la notificación tendrá plenos efectos jurídicos frente al vecino disconforme.

No se da por vencido

Puede ocurrir que su vecino no se dé por vencido, y diga que todavía dispone de 30 días para que se considere que él también está de acuerdo, y que, mientras, no desembolsará ni un euro. Esto no es así, ya que el acuerdo es ejecutable inmediatamente, puesto que, aun sin su voto, fue adoptado por mayoría suficiente (no se exige unanimidad para este tipo de reparaciones), y por consiguiente no tienen que esperar 30 días para exigirle el pago. Además este vecino tampoco tiene argumentos para impugnar el acuerdo ante los tribunales. Éste sólo se podría impugnar si fuese perjudicial para la comunidad, o fuese contrario a la ley o los estatutos. Y ningún juez le aceptará una demanda en este caso, y mucho menos acordará suspender la ejecución de los arreglos.

Demanda

Por último, conviene recordar, que en caso de oponerse este señor al pago de los correspondientes arreglos, la comunidad está legitimada para exigirle el pago de la derrama por vía judicial, a través de un procedimiento muy rápido (el juicio monitorio, al que puede acudirse sin ne­cesidad de abogado ni de procurador).

Cuelgue el acuerdo adoptado en el tablón de anuncios de la comunidad, para que la notificación sea válida.

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Legislación

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Y en segunda convocatoria será válido el acuerdo adoptado por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando el nuevo ascensor pretenda suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de minusválidos, será suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas.

En los porcentajes anteriores serán incluidos como votos favorables al acuerdo los de aquellos propietarios que no hayan asistido a la junta, pero que, habiendo sido debidamente citados a ésta e informados además del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su desacuerdo en un plazo de 30 días naturales.

Cuando no pueda alcanzarse la mayoría según los porcentajes anteriores, siempre podrá acudirse al juzgado de primera instancia, que resolverá en equidad (es decir, a su leal saber y entender, y tras atender a todas las partes) lo que estime más oportuno.

Gastos

Si se adopta el acuerdo de instalación de un ascensor, todos los propietarios del inmueble (incluidos los disidentes) soportarán los gastos de instalación y mantenimiento del aparato de manera proporcional a su coeficiente de propiedad en el inmueble. Y están incluidos los locales comerciales, viviendas existentes en los bajos o el entresuelo del edificio, u otros que no se benefician directamente de la instalación del nuevo servicio, al no utilizarlo.

Trate de obtener el acuerdo de los propietarios en primera o segunda convocatoria. Acuda en último término al juez de primera instancia para que resuelva lo que estime más oportuno según su criterio, y tras atender a todas las partes.

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