Tras firmar un contrato de arras, usted ha tenido la sospecha de que sobre la finca puede existir algún tipo de afección urbanística. ¿Hasta qué punto es fia­ble el Registro de la Propiedad? ¿Qué debe hacer si surgen problemas?

La actuación urbanística de la Admi­nistración puede limitar mucho el derecho de pro­piedad. En su caso, ha ocurrido que sobre la finca que desea comprar recae una afección urbanística plasmada en un plan de retranqueo (es decir, una modificación del amplio de una calle con el objetivo de ampliarla) de varias fincas, además de una posible expropiación, de las que no tenía conocimiento a través del Registro de la Propiedad y que constituyen sendas cargas para el inmueble, pues limitan su derecho de propiedad.

Consistorio

A falta de información registral, es recomendable que acuda a la autoridad urbanísti­ca, a fin de conocer si se prevé alguna actuación que pueda afectar al inmueble. Esta medida es bási­ca cuando usted sospeche que puede haber algún tipo de actuación urbanística que afecte a la finca (como una expropiación, por ejecución de obras o construcciones de equipamientos públicos).

El contrato de arras se podrá resolver si no hacía mención a afección alguna (lógicamen­te, si hacía mención, el comprador no podrá alegar nada), con los graves efectos que ello implica para el vendedor.

Resolución del contrato

Una vez otorgada la escri­tura pública de compraventa, el contrato podría ser resuelto o anulado por aplicación de las normas de saneamiento (que regulan la existencia de cargas no apreciables con anterioridad a la compra), de­pendiendo de la gravedad de la afección. En ese momento el comprador podrá optar en­tre rescindir el contrato, con el abono de todos los gastos que le hubiera significado la compra, o bien optar por la indemnización relativa a la minora­ción en el valor de la finca -expresada en un por­centaje concreto del valor de ésta- que supone la existencia de dicha carga.

Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad tiene, como función principal, proteger a las personas que con­fían en los derechos que éste publica, en lo que se llama el principio de fe pública registral. Ello es así porque se presume la exactitud de lo que consta escrito en el Registro.

Pero una cosa está clara: las inscrip­ciones regístrales no contemplan todas las circuns­tancias que pueden afectar a un inmueble. En ese sentido, la presunción de exactitud de las inscripciones sólo alcanza a la existencia, titulari­dad y extensión de los derechos reales (que terce­ras personas pudieran tener sobre nuestro inmue­ble), como sería el caso de hipotecas o servidum­bres. Así pues, del Registro debe tomar como cierto lo que éste mencione respecto a la titularidad y demás derechos reales inscritos. Y si la inscripción no hablara sobre derecho real, carga o gravamen alguno, cabrá presumir que éstos no existen.

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Después de iniciado un expediente de expropiación y de ser asignado el precio justo por el bien expropiado, han transcurrido varios años sin que el afectado haya cobrado. ¿Qué deberá hacer?

Expropiación

Con motivo del trazado de una autopista, el Mi­nisterio de Obras Públicas inició hace 10 años un expediente de expropiación en el que se vio afec­tada parcialmente la finca que usted había heredado de sus padres.

Después de dos años y tras un largo pro­cedimiento de expropiación y de diversos recursos para obtener un precio justo, éste se determinó en 150.000 euros por el Jurado Provincial de Expro­piación Forzosa. Sin embargo, han transcurrido otros ocho años y el afectado no ha re­cibido el importe fijado como justiprecio.

Planteamiento

Ahora el afectado se ha planteado reclamar dicho importe. Pero, claro está, en su opinión el valor que debe reclamar es más alto, pues 150.000 euros de hace ocho años son ahora bastante más dinero.

Como han pasado más de dos años sin que la Administración haya abonado el importe fijado en su día como justiprecio, o sin que dicho importe haya sido consignado a disposición del beneficiario, la Administración expropiante de­berá realizar, previa solicitud del interesado, una nueva valoración de la parte de la finca objeto de expropiación. Con ello se iniciará de nuevo todo el proceso para la determinación del precio por parte del Jurado Provincial de Expropiación.

Esta nueva tramitación no impedirá al afectado, en su caso, la posibilidad de formular la correspondiente oposición al precio, en caso de no estar conforme con el nuevo importe fijado por la administración.

Así pues, la valoración será susceptible de recurso, bien de reposición, bien contencioso-administrativo. El primero de ellos se interpone ante el mismo Jurado, que es quien resuelve, por lo que es habitual que no cambie de criterio. El segundo debe interponerse en dos meses a contar desde la notificación de la decisión adop­tada por el Jurado de Expropiación. El órgano competente es el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma que, dado el trabajo que acumula, puede tardar años en resolver el re­curso.

Si no hubieran transcurrido más de dos años desde la determinación del precio, podría reclamarse el pa­go de la cantidad fijada como justiprecio más los intereses, sin tener que realizar una nueva valora­ción y reproducir el procedimiento hasta obtener el precio definitivo.

Así pues, procure que le paguen antes de transcurridos los dos años desde la determinación definitiva del precio para evitar con ello un nuevo expediente de expropiación. Tenga en cuenta además que el pago del precio por parte de la administración estará exento de los gastos, im­puestos y gravámenes o arbitrios del Estado, Co­munidad Autónoma, Provincia o Municipio, (como pueden ser, entre otros, la plusvalía, o las tasas municipales por servicios). No obstante, sí que de­berán pagar IRPF por la ganancia obtenida.

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  Hace unos meses adquirió una finca libre de cargas, y con muy buenas perspectivas de construcción. Ahora resulta que está afectada por el trazado de una vía......

Presumiblemente la finca que adquirió estaba libre de cargas, calificada como agrícola, pero pendiente de aprobación de la re­calificación de los terrenos en que se ubica, para convertirlos en suelo para uso industrial. Por este motivo, formalizó un contrato de com­praventa con una cláusula de arras penitenciales, pactándose que la escritura pública de compraven­ta se concretaría antes de acabar el año, momento en que el comprador abonaría la parte del precio pendiente de pago. Ahora resulta que está afectada por el traza­do de una vía…¿Cómo deberá actuar?

Al cabo de unos meses, y antes de la firma de la escritura de compraventa, el compra­dor tiene conocimiento, de que la finca objeto de la compraventa está afectada por el trazado de la vía de un tren, sin que el propietario de los terrenos le haya anunciado nada al respecto. Una vez obtenida toda la infor­mación, el comprador comprueba que la finca que­dará inservible en el futuro, ya que la afectación es casi total, y se pregunta qué debe hacer ante esta situación.

Dos son las opciones que se le plantean al comprador:

Resolución del contrato. La primera opción consistiría en resolver el contrato de compraventa y aplicar lo previsto en él en relación a las arras penitenciales por no estar la finca libre de cargas (obviamente, el trazado de la vía férrea es una carga). Es­te primer camino es el típico de unas arras, en las que el comprador podrá exigir al vendedor la devo­lución del importe pactado por tal concepto, y du­plicado además por haberse producido un incumplimiento por parte del segundo, al no estar la finca libre de cargas.

Compraventa. La segunda opción consistiría en formalizar la escritura pública de compraventa. Esta alternativa puede ser interesante si el valor actual de los terrenos es superior al pacta­do en la compraventa, y puede defenderse en el procedimiento de expropiación a que se verá abo­cado debido a la actuación de la Administración para la construcción del trazado del  tren. Dicho procedimiento suele ser bastante rápido si hay acuerdo en el justiprecio (precio que paga la Administración por la ocupa­ción de la finca). Sin embargo, puede demorarse mucho en el tiempo si no hay acuerdo y finalmen­te es necesario acudir al Jurado de Expropiación forzosa, y más tarde a los tribunales.

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Usted acaba de enterarse de que el piso que desea comprar tiene algunos elementos que están protegidos, por tener un interés cultural re­levante. ¿Qué consecuencias tiene esta calificación?

En primer lugar, deberá averiguar qué tipo de pro­tección tiene el inmueble, para así conocer qué es lo que podrá hacer o no con el piso. Para ello dirija su consulta al Ayuntamiento del municipio donde se ubica la finca, puesto que es és­te quien regula la protección del patrimonio cultu­ral inmobiliario de la población.

Niveles de protección

Con carácter general, existen tres niveles de protección:

• La que afecta a todo el edificio por su catalogación de interés nacional o local.
• La que afecta a la finca o a algún elemento de ella por estar urbanísticamente protegidos, por ejemplo vestíbulos, fachadas, jardines, etc…
• Y la que afecta a determinados elementos del edificio que se han de conservar pero que, sin embargo, es posible trasladar o reubicar, como por ejemplo rótulos o elementos de decoración.

En cualquiera de los tres casos deberá cumplir con lo siguiente:

• Conservación. Deberá conservar el inmueble o sus elementos protegidos. Los ayunta­mientos suelen ofrecer ayudas económicas para hacer frente a estos gastos, no olvide informarse al respecto y solicitarlas.
• Restitución. Cualquier lesión dolosa o negligente sobre el inmueble implicará el deber de restitu­ción al estado original, salvo si se demuestra que la lesión ha sido fortuita o por fuerza mayor. En este caso podría solicitarse la des­catalogación del bien, o, si procede, la declara­ción de ruina.

Si incumple su obligación de conservación, el Ayuntamiento tiene la potestad de imponerle multas o encargar la realización de los trabajos de conservación necesarios, repercutiendo su coste al propietario o poseedor.

Obras autorizadas

Las obras que podrá reali­zar en el inmueble variarán en función del tipo de protección, así serán más restrictivas en los edificios catalogados como unidad, y menos en aquellos donde sólo son objeto de protección elementos particulares. Un ejemplo típico sería la protección de la fachada: podría autorizarse la restauración del edi­ficio, o incluso su demolición, siempre que se man­tuviera la fachada.

Licencias

La solicitud de li­cencia de obras o usos requerirá unos trámites adi­cionales, no existentes en edificios no catalogados:

• La aprobación de la licencia de obras requerirá el informe favorable de los técnicos municipales, conforme dichas obras no afectarán a los ele­mentos protegidos. El plazo de resolución es de tres meses (periodo que queda suspendido mientras se realiza el mencionado informe), y si no le contestan en este tiempo se entenderá que se la deniegan.
• Respecto a los usos del inmueble, también debe­rá informarse en el municipio correspondiente.

Entorno

Por último, puede ocurrir que su edificio no esté protegido, pero que se ubique en el entorno de un edificio que sí lo está. En estos ca­sos, cualquier obra podría producir un impacto en la fachada o volumetría del inmue­ble protegido, por lo que deberá acompañar a la so­licitud de licencia de obras un reportaje fotográfico de la construcción catalogada, con el fin de valorar si la ejecución de las obras puede producir un im­pacto estético sobre ella.

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¿Qué puede hacer usted si su empresa está situado en unos terrenos que el Ayuntamiento quiere recalificar? ¿Le obligarán a aban­donarlo? ¿Se verá afectado su negocio?

Situación. Usted es dueño de una nave desde hace bastante tiempo. El crecimiento del municipio ha obligado al Ayuntamiento a elaborar nuevas nor­mas urbanísticas que pasan por la recalificación de gran parte del terreno municipal, entre el que se encuentra aquél donde queda ubicado su nave. En concreto, en la porción de terreno en la que us­ted está, se prevé levantar un complejo de vivien­das. ¿Qué pasará a continuación?

Defensa

La Administración tiene la ordenación del suelo como una de sus competencias, del modo más adecuado a las necesidades de la población.

En el momento en que se publique la nueva normativa -que el Ayuntamiento debe po­ner a disposición del público antes de proceder a su aprobación—, usted puede interponer un recurso. En primer lugar puede hacerlo ante el consistorio y, cuando las normas sean aprobadas definitivamente, podrá hacerlo ante los tribunales.

También podrá reclamar si se producen errores de procedimiento:

• Notificación. El Ayuntamiento debe informarle de toda la recalificación prevista (pues usted es­tá afectado por ella). Si no lo hace, lo hace de mo­do incorrecto, o no le proporciona toda la docu­mentación del expediente cuando la solicite, siempre podrá alegarlo en sus recursos.
• Informes. Verifique también que los planos e in­formes técnicos del expediente no contienen errores.

Si alega errores de procedi­miento, es posible que usted acabe ganando los re­cursos. Pero piense que sólo conseguirá ganar tiempo, pues si las autoridades municipales siguen empeñadas en la recalificación, la llevarán adelan­te iniciando de nuevo el procedimiento, ahora sin cometer errores.

Traslado

En este caso deberá aceptar que su em­presa tenga que trasladarse al final a otro lugar. Pero conviene ver la parte positiva, es decir, por el simple hecho de la recalificación, el suelo donde se asienta su nave ha visto incre­mentado su valor, y el promotor de las viviendas se verá obligado a comprárselo.

Edificabilidad

No olvide también es­tudiar a fondo la edificabilidad propuesta por el Ayuntamiento. Verifiquen su coherencia respecto a otras zonas del propio municipio – o de otros municipios en situaciones similares-, y solicite un au­mento de dicha edificabilidad si así lo considera. Si obtiene una edificabilidad más alta siempre es­tará en disposición de negociar con los promotores de las viviendas un precio más alto por los terre­nos de su propiedad. En definitiva, obtendrá una mayor liquidez para mejorar las condiciones de su negocio.

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¿Qué sucede si está interesado en adquirir una propiedad y ve que difieren la información facilitada por el Registro de la Propiedad y la del Catastro Inmobiliario? ¿Cuál debe considerar como correcta?

Situación. Usted está interesado en adquirir una parcela, y ha solicitado una nota simple en el Registro de la Propiedad, así como una certificación catastral en la Gerencia Territorial del Catastro. Pero la infor­mación facilitada por ambos registros no coincide: hay discrepancias sobre la titularidad y la superficie de la parcela. ¿Cuál de ambos registros protegerá su derecho?

Valor de ley

Registro de la Propiedad. Recuerde que la función del Regis­tro de la Propiedad es la de informar de modo oficial acerca de la realidad jurídica de di­chos bienes para, de ese modo, otorgar la protección jurídica necesaria al propietario y a los terceros que puedan estar interesados.

Catastro. Por su parte, el Catastro Inmobiliario es un registro administrativo, dependiente del Minis­terio de Hacienda, en el que se describen los bienes inmuebles, incluyendo sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encuentran la localización y la referencia catastral, la superfi­cie, el uso o destino, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el ti­tular catastral.

Prioridad

En casos de discrepancia en la titu­laridad, tenga presente que el Registro de la Pro­piedad es el único registro que tiene efectos de fe pública respecto a la titularidad y derechos reales so­bre bienes inmuebles. Por tanto, la titularidad que conste en este registro debe prevalecer sobre cual­quier otra.

Sin embargo, no puede decirse lo mismo en relación con las características físicas del inmueble: la información contenida en el Catastro Inmobilia­rio debe presumirse como cierta. Esta presunción resulta coherente, teniendo en cuenta la necesidad de mantener actualizado este registro para dar cumplimiento a sus fines, mediante el uso de mecanismos cada vez más modernos y eficaces. Así, cuando se trata de conocer la super­ficie de un inmueble, la información del catastro es la que goza de presunción de veracidad.

Actuaciones

Respecto a la titularidad. Verifique que quien quiere venderle la parcela es el titular registral. Si no lo es -porque, por ejemplo, el inmueble aún está a nombre de un titular anterior, o de una persona ya fallecida-, solicite que antes de efectuar la venta regularice la situación. Compre única­mente a quien aparezca como titular registral; si no lo hace no podrá inscribir su adquisición en el registro.

Respecto a la descripción física. Puede inscri­bir la nueva superficie en el Registro de la Propiedad mediante un expediente de exceso de cabida. Aprovechando la compraventa, aporten una certi­ficación catastral que acredite la nueva identifica­ción física de la finca: el registrador publicará unos edictos con el fin de notificar a quienes pudiesen es­tar interesados en el asunto, y, transcurridos dos años desde la publicación do éstos, la nueva descrípción física ya tendrá efectos frente a terceros.

La realidad jurídica del inmueble es la que consta en el Registro de la Propiedad, que es quien protege tanto al propietario como a terceros adquirentes. La realidad física del Catastro Inmobiliario es la que debe asumirse como verdadera.

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Usted quiere comprar una parcela que se encuentra ubicada en una zona con gran proyección de futuro, por este motivo,  antes de efectuar la compra, desea conocer el régimen urbanístico de la misma, para cerciorarse de que la parcela no está afecta a algún plan urbanístico que conlleve una futura expropiación.

Información. Antes de efectuar la compra de la parcela conviene conocer el régimen jurídico urbanístico aplicable, con el objeto de saber: si se puede construir en ella y cuánto, si esta afecta por algún plan urbanístico que conlleve una futura expropiación, etc…

Cédula urbanística. Para obtener dicha información conviene solicitar la llamada cédula urbanística de la finca o sector. La solicitud de dicha cédula supone un coste que varía en función de cada municipio.

Para conseguir la cédula urbanística debe de solicitarla en el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble. Dicha solicitud debe de realizarse mediante escrito presentado ante el Registro General. Acto seguido, el Ayuntamiento debe de dar contestación dentro de un plazo prudencial (normalmente un mes), aunque puede variar según la normativa de cada comunidad.

Con la cédula urbanística sabremos:

• La clasificación urbanística del suelo, es decir, si el suelo es urbano, urbanizable o no urbanizable.
• Su calificación urbanística, es decir, si está permitida la edificación y en qué condiciones, usos a los que pueda destinarse, si se debe agrupar con otro para formar parcela mínima, etc.
• Si la parcela esta dentro de un plan urbanístico que le imponga obligaciones, como por ejemplo la contribución a una zona verde.
• Si la parcela está incluida en algún plan derivado, o si deberán pagarse cuotas urbanísticas por estar incluida dentro de un área reparcelable, o si hay algún expediente disciplinario que pueda afectarle.

Si la cédula urbanística facilitada por el Ayuntamiento contiene alguna información errónea, y usted actúa de acuerdo con la información facilitada por el consistorio, podrá reclamar después una indemnización por daños, si sufre un daño patrimonial efectivo y real como consecuencia de dicha información equivocada.

Sepa usted que… La cédula urbanística permite conocer el estado urbanístico en un momento determinado, pero no informa sobre actuaciones futuras ni garantiza el mantenimiento de la situación actual.

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  La junta extraordinaria es útil en casos de urgencia, donde se deben tomar decisiones rápidas pero transcendentes....

A usted le ha gustado una zona donde iniciar una pro­moción inmobiliaria. Y ha contactado con el propietario de un “terreno urbano no consolidado”. ¿Qué significa esto?

Planeamiento

El Planeamiento urbanístico ha calificado la finca como “suelo urbano no consolida­do”. Esta calificación implica la obliga­ción de ceder gratuitamente suelo al Ayuntamien­to. ¿Cuál es el régimen de dichas cesiones y los po­sibles conflictos que pueden surgir?

Cesiones

Sistemas generales

En primer lugar, los propie­tarios de suelo urbano no consolidado tendrán que ceder el suelo necesario para sistemas generales o locales (como son zonas verdes, viales, equipamien­tos, etc.) del ámbito afectado por la reparcelación.

El Planeamiento urbanístico es el que fija la cantidad de suelo a ceder (por ejemplo, en zona residencial se establece una cesión para espacios públicos de 5 m² por cada 25 m² de techo edifica­do).

Los propie­tarios de este tipo de suelo deberán ceder, también de forma obligatoria, el 10% de aprovechamiento urbanístico, calculado una vez realizadas las cesio­nes para sistemas generales o locales. Esto signifi­ca que el propietario de suelo urbano no consolida­do tendrá derecho al 90% del aprovechamiento ur­banístico, frente al propietario de suelo urbano con­solidado que tendrá derecho al 100%, puesto que la ley no le obliga a ceder el 10% en este tipo de suelo.

En cualquier caso, sepa que el porcentaje máximo de cesiones -incluida la cesión de aprove­chamiento urbanístico-, no podrá superar el 55% del valor del suelo.

Pero fíjese que una cosa es la ce­sión de suelo para sistemas generales (suelo puro y duro) y otra cosa es cesión del 10% de “aprovechamiento urbanístico” (que no es lo mismo que la cesión del 10% del valor del suelo). Vea a continuación el concepto de aprovechamiento ur­banístico y cómo se calcula la cesión.

Aprovechamiento urbanístico

El aprovechamiento urbanístico consis­te en la edificabilidad que tiene el suelo en el pará­metro, m² de techo por m² de suelo. Y el rendimiento económico que usted va a obtener (es­to es, euros por m² de techo), está directamente re­lacionado con este aprovechamiento que, a su vez dependerá del uso que el Planeamiento dé a su te­rreno: residencial, industrial, oficinas, etc.

Para calcular el 10% de cesión de aprovechamiento urbanístico, actúe de la siguiente forma:

• En primer lugar, deberá calcular el valor que tenía el suelo según el Planeamiento, y de acuer­do con los usos e intensidades edificatorias.
• A continuación, deberá calcular el incremento de valor que va a experimentar el suelo, como con­secuencia de los nuevos usos atribuidos (resi­dencial, industrial, etc.) o bien con el incremento de edificabilidad (m² de techo por m² de suelo).

Cesión final

El resultado final será la cesión del 10% del incre­mento de valor del suelo actual respecto al que tenía con el anterior Planeamiento.

Esta cesión de aprovechamiento va a te­ner lugar cada vez que se produzca un cambio o transformación del suelo que lo clasifique como no consolidado, de modo que al final de todos los pro­cesos se habrá cedido en suma el 10% del valor to­tal acumulado.

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