Usted compró una vivienda pero no la inscribió en el Registro de la Propiedad. El anterior propietario de la finca te­nía algunas deudas con un banco, y éste consiguió embargar la casa, que, a pesar de haber sido ven­dida, todavía estaba a su nombre. Usted piensa que va a perder la vivienda, ya que alguien le ha comentado que la ley da priori­dad a quien tiene inscrito su derecho en el registro. ¿ Qué puede hacer si ahora un banco ha embargado la finca, pensando que era del anterior propietario?

Inscripción en el Registro

Cuando se adquiere un inmueble, lo mejor es acudir de inmediato al Registro de la Pro­piedad e inscribir la adquisición. Así se garantiza­rá que nadie pueda quitarle la propiedad. Pero si no lo ha hecho y está en una situación como la indicada, no lo tiene todo perdido. De he­cho, la inscripción en el registro no es obligatoria.

Transmisión de la propiedad

La clave está en que, tras la firma del contrato privado de compra­venta, el adquirente ocupe efectivamente la vi­vienda, como dueño de ella:

• Si hubo una entrega efectiva de la vivienda, la transmisión ya se efectuó antes de la inscrip­ción del embargo. Entonces el embar­go, aunque conste en el registro, ya se ha efec­tuado sobre una cosa ajena, y la posterior subas­ta de la finca podrá anularse, incluso aunque el adquirente la inscriba en el registro.
• Si no hubo entrega de la casa, sino un simple contrato privado de compraventa, la cosa cam­bia. En el derecho español, la firma del contrato no transmite por sí misma la pro­piedad, sino que ésta se transmite cuando se en­trega la cosa vendida. En este caso el embargo estaría bien realizado, y usted no podría oponer­se a la subasta posterior.

Defensa ante el juez

Cuando se demuestra que el bien vendido en subasta no pertenece a quien figura co­mo propietario en el Registro de la Propiedad, el propietario real y efectivo puede solicitar al juez que se le reconozca su propiedad sobre el inmue­ble, a la que accedió legalmente.

Para ello tendrá que probar que efectivamente hubo una plena transmisión de la propiedad a su favor, aunque no se hubiese inscrito en el registro. Recopile las siguientes evidencias:

• Aporte el propio contrato privado de compraventa, siempre que en éste se indique que las llaves de la vivienda se entregan en el momento de su firma. Pero los docu­mentos privados, por sí mismos, no hacen prue­ba de su fecha frente a terceros, por lo que ten­drá que aportar pruebas adicionales.
• Recupere también los justificantes de los pagos realizados en la adquisición (transferen­cias bancarias, cheques emitidos).
• Pruebe que los suministros del piso -agua, luz, gas- y el IBI los paga usted.
• Aporte también certificación del censo municipal conforme usted y su familia están do­miciliados en este inmueble.

Escritura pública

Si usted adquirió el inmueble mediante una escri­tura pública, pero no lo inscribió en el registro, lo tendrá más fácil, porque no sólo demostrará ya la fecha del documento, sino que también demostrará que hubo transmisión efectiva en ese momento. Según la ley, la firma de la escritura equivale a la entrega efectiva del inmueble.

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Usted necesita vender su vivienda, pero el agente inmobiliario le ha dicho que antes deberá cancelar una condición resolutoria que consta inscrita en el Registro de la Propiedad. ¿Cómo deberá actuar?

Situación. Usted adquirió en su día una finca pactando que el precio no sería satisfecho en su totalidad en el momento de la firma, sino a tra­vés de varios pagos aplazados. Con el fin de asegu­rar el cobro, el vendedor incluyó en el contrato de compraventa una condición resolutoria, en virtud de la cual, en caso de incumplimiento de los pagos, podría instar la resolución de la venta y recuperar la finca. Dicha condición fue inscrita a continua­ción en el Registro de la Propiedad.

En el momento en que haya completado el pago del precio convenido, conviene cancelar esta inscripción en el re­gistro, pues podría tener difi­cultades si dicha cláusula continuara inscrita y us­ted necesitara vender su finca.

¿Qué pasos debe dar para cancelar la condición resolutoria?

En primer lugar, obtenga un docu­mento notarial conforme ha sido satisfecho todo el precio de la operación. Acto seguido, acuda al Re­gistro de la Propiedad y proceda a cancelar dicha condición.

Puede hacerlo de dos formas diferentes:

• Carta de pago. Es una manifestación hecha por el vendedor ante notario, en la que manifiesta que el pago aplazado le ha sido satisfecho ínte­gramente, por lo que consiente la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Pago justificado. Cuando la cantidad aplazada ha sido satisfecha mediante letras de cambio puede ser usted mismo quien acuda directa­mente al notario, el cual acreditará que todas las letras están en su poder, identificadas con su número y serie. El acta notarial que acredita es­te pago podrá también ser inscrita en el Registro de la Propiedad, cancelándose la condición reso­lutoria.

A veces no es tan fácil justificar el pago o extinguir la condición, es posible que el vendedor no pueda otorgar la carta de pago (porque usted compró una finca a una sociedad que desapareció hace tiempo, por ejemplo), o que se haya extraviado alguna letra de cambio, etc… En estos casos puede instar el “ex­pediente de liberación de gravámenes”, que es un procedi­miento encaminado a la cancelación de la inscrip­ción y donde, en principio, no es necesaria la inter­vención de abogado. Eso sí, para que sea eficaz de­berá haber transcurrido el plazo que fija la ley para que el acreedor no pueda reclamar los pagos. Dicho plazo dependerá de cómo se haya hecho la operación en cada caso (lo más usual son 3 años desde el vencimiento del último plazo si el pago aplazado se documentó en letras de cambio, o 5 o 15 años, en otros casos). El tribunal le citará pa­ra que alegue lo que crea oportuno, dictará senten­cia y, firme ésta, podrá presentarla ante el Registro de la Propiedad para obtener la cancelación de la condición resolutoria.

Extinción automática

Quien asista a una operación donde se incluya este tipo de condición conviene que pacte en la escritura de compraventa que, pasado un determinado plazo sin que el vendedor ejercite la resolución, esta facul­tad queda extinguida automáticamente. Así, aun­que haya una inscripción registral de la condición, el simple paso del tiempo la dejará sin efecto.

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Usted va a vender su piso, pero resulta que la vivienda tiene una hipoteca que consta como carga en el Registro de la Propiedad. ¿Qué debe hacer en­tonces, si dicha hipoteca fue saldada hace años? ¿Cómo podrá cancelarla?

Hipoteca pagada pero no cancelada

Esta situación suele ser muy habitual: en su día, tras el pago de la úl­tima cuota de hipoteca y para evitar gastos, el banco le comentó que no hacía falta cancelar la hipoteca en el regis­tro si no va a vender la vivienda. Pero si desea vender el piso, dicha hipoteca debe cancelarse registralmente (aunque haya sido pagada económicamente). La cancelación dejará sin efecto la hipoteca previamente inscrita.

Pasos a seguir para cancelar la hipoteca

Cuando acabe de pagar una hipote­ca, acuda al banco y solicite el “certificado de saldo cero”. En él el banco le certificará que usted ha sal­dado el préstamo, y mientras no cancele la hipote­ca en el registro, dispondrá de un documento para exhibir ante posibles compradores futuros de su vi­vienda. Pero claro, la hipoteca seguirá inscrita en el registro. ¿Cómo debe actuar si real­mente quiere cancelarla?

Para cancelar la hipoteca, debe requerir a su banco para que comparezca ante notario y manifieste delante de él que el préstamo garantizado con la hipoteca está cancelado. Con es­ta manifestación (denominada “carta de pago y cancelación de hipoteca”), usted ya podrá acudir al registro para cancelar la carga que recae sobre la finca.

En algunos casos excepciona­les, no necesitará la intervención del banco: si ya han pasado más de 30 años desde el último venci­miento del préstamo hipotecario, la hipoteca habrá caducado. Los re­gistradores de la propiedad pueden cancelar de ofi­cio las anotaciones caducadas. Y si el registrador no lo ha hecho en su caso, usted mismo podrá soli­citarle que lo haga.

Recuerde que esta situación es bastante habitual y puede retrasar los trámites de venta del piso, puesto que, está claro que los adquirentes querrán la vivienda libre de cargas. Tenga en cuenta también que para cancelar dicha hipoteca tendrá que pagar gastos de notario y registro.

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¿Qué sucede si está interesado en adquirir una propiedad y ve que difieren la información facilitada por el Registro de la Propiedad y la del Catastro Inmobiliario? ¿Cuál debe considerar como correcta?

Situación. Usted está interesado en adquirir una parcela, y ha solicitado una nota simple en el Registro de la Propiedad, así como una certificación catastral en la Gerencia Territorial del Catastro. Pero la infor­mación facilitada por ambos registros no coincide: hay discrepancias sobre la titularidad y la superficie de la parcela. ¿Cuál de ambos registros protegerá su derecho?

Valor de ley

Registro de la Propiedad. Recuerde que la función del Regis­tro de la Propiedad es la de informar de modo oficial acerca de la realidad jurídica de di­chos bienes para, de ese modo, otorgar la protección jurídica necesaria al propietario y a los terceros que puedan estar interesados.

Catastro. Por su parte, el Catastro Inmobiliario es un registro administrativo, dependiente del Minis­terio de Hacienda, en el que se describen los bienes inmuebles, incluyendo sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encuentran la localización y la referencia catastral, la superfi­cie, el uso o destino, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el ti­tular catastral.

Prioridad

En casos de discrepancia en la titu­laridad, tenga presente que el Registro de la Pro­piedad es el único registro que tiene efectos de fe pública respecto a la titularidad y derechos reales so­bre bienes inmuebles. Por tanto, la titularidad que conste en este registro debe prevalecer sobre cual­quier otra.

Sin embargo, no puede decirse lo mismo en relación con las características físicas del inmueble: la información contenida en el Catastro Inmobilia­rio debe presumirse como cierta. Esta presunción resulta coherente, teniendo en cuenta la necesidad de mantener actualizado este registro para dar cumplimiento a sus fines, mediante el uso de mecanismos cada vez más modernos y eficaces. Así, cuando se trata de conocer la super­ficie de un inmueble, la información del catastro es la que goza de presunción de veracidad.

Actuaciones

Respecto a la titularidad. Verifique que quien quiere venderle la parcela es el titular registral. Si no lo es -porque, por ejemplo, el inmueble aún está a nombre de un titular anterior, o de una persona ya fallecida-, solicite que antes de efectuar la venta regularice la situación. Compre única­mente a quien aparezca como titular registral; si no lo hace no podrá inscribir su adquisición en el registro.

Respecto a la descripción física. Puede inscri­bir la nueva superficie en el Registro de la Propiedad mediante un expediente de exceso de cabida. Aprovechando la compraventa, aporten una certi­ficación catastral que acredite la nueva identifica­ción física de la finca: el registrador publicará unos edictos con el fin de notificar a quienes pudiesen es­tar interesados en el asunto, y, transcurridos dos años desde la publicación do éstos, la nueva descrípción física ya tendrá efectos frente a terceros.

La realidad jurídica del inmueble es la que consta en el Registro de la Propiedad, que es quien protege tanto al propietario como a terceros adquirentes. La realidad física del Catastro Inmobiliario es la que debe asumirse como verdadera.

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Habitualmente el propietario acredita la situación registral de la finca mediante la presentación de la correspondiente nota simple, sin embargo, dicha nota no tiene fuerza vinculante para el registro y sólo tiene carácter informativo. Si desea obtener una mayor seguridad en la transacción, necesita solicitar una certificación registral de la finca.

La certificación registral es un documento que expide y firma directamente el registrador de la propiedad, y de cuyo contenido da fe este funcionario público.

En cualquier caso, antes de efectuar la compra de su vivienda, le aconsejamos que solicite al menos una nota simple informativa del registro de la propiedad donde este inscrita la finca. Dicha nota tiene por objeto de informar sobre:

• La descripción exacta de la vivienda y su superficie, linderos, etc..
• Quien es el propietario o propietarios actuales legitimados para vender.
• La existencia de posibles cargas (hipotecas, embargos, etc…), servidumbres, derechos de uso, etc…

A continuación le mostramos un modelo de instancia que podrá dirigir al registro de la propiedad donde se encuentre ubicada la finca, para solicitar la correspondiente certificación registral:

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