Cuando se transmite un inmueble, el ayuntamiento gira la denominada plusvalía municipal, en este artículo le enseñamos como calcularla.

Es bien sabido que prácticamente todos los pisos, locales y demás inmuebles urbanos en España se revalorizan año tras año de manera constante. Así, desde que compramos o adquirimos por otro título un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, con toda seguridad habrá aumentado su valor.

Por eso, si adquirimos un inmueble hace unos años con un valor de, por ejemplo, 90.000 € y ahora lo vendemos o transmitimos de nuevo por un valor de 150.000 €, habrá ‘aflorado una plusvalía’ de 60.000 €.

Pues bien, existe un impuesto que grava precisamente esa plusvalía, y que viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión.

Concretamente, el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor experimentado por terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier título (venta, herencia, donación… etc.) su propiedad o cualquier derecho real sobre el mismo.

Calculo del Impuesto

Para el cálculo del impuesto, los municipios tienen cierta autonomía para fijar su cuantía, dentro de unos márgenes legales. Si Vd. dispone de los datos de su municipio (porcentajes de incremento de valor y tipo impositivo aplicable), podrá realizar el cálculo exacto. No obstante si no posee dicha información, con las tarifas máximas (30%), podrá realizar un cálculo aproximado.

Para calcular el impuesto se necesitan los siguientes datos:

• La parte del valor catastral del inmueble correspondiente al suelo (dentro del recibo de contribución o IBI encontrará dicha información).

• El tiempo que haya transcurrido desde la última transmisión (cuanto más tiempo haya transcurrido desde que se compró el inmueble hasta su venta, más subirá este impuesto).

• La tarifa que haya establecido su ayuntamiento. Tenga en cuenta que el ayuntamiento de su localidad siempre puede fijar un tipo impositivo y una tarifa inferior, si no la conoce, podrá calcular el importe máximo que podrán aplicarle (fijado en un 30%), si luego le cobran menos mejor.

*Si la antigüedad es superior a 20 años, se liquida solamente un máximo de 20 años, es decir, al tipo establecido del 3%.

Ejemplo Práctico

Si vendemos una vivienda que fue adquirida hace 8 años y 4 meses, con un valor catastral (del suelo) de 12.311,92 €, el cálculo que debemos de realizar sería el siguiente:

• Como la antigüedad es de 8 años (se redondea por defecto), aplique el tipo impositivo de la segunda columna, es decir, 3,5%.

• Multiplique dicho porcentaje por el número de años de antigüedad: 3,5% x 8 años = 28% (incremento de valor experimentado por el inmueble).

• Aplique el resultado anterior sobre el valor catastral del suelo: 12.311,92 x 28% = 3.447,33 (base imponible del impuesto).

• Por último, multiplique la base imponible del impuesto por el tipo impositivo máximo (30%) que le podrían aplicar: 3.447,33 x 30% = 1.034,19€ (sería la cuota final a pagar).

No obstante, recuerde que si usted dispone de los datos de su municipio (porcentajes de incremento de valor y tipo impositivo aplicable), podrá realizar el cálculo exacto.

Si desea realizar los cálculos de manera automática, descárguese la siguiente plantilla:

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En el momento de adquirir un local, usted le solicito al vendedor que le presentara la factura para poderse deducir el iva. Sin embargo éste le comento que no hacía falta y que la escritura serviría para deducir el impuesto soportado ¿Es esto correcto?

No es suficiente

Según Hacienda, la escritura no es suficiente para efectuar dicha deducción, por mucho que en ella se incluyan los datos del comprador y del vendedor y se acredite el pago del impuesto.

Para que el comprador pueda deducirse el IVA soportado por la compra del local, deberá disponer de una factura emitida por el vendedor que cumpla todos los requisitos legales para este tipo de documentos. Estas exigencias son:

• Fecha, número y serie de la factura.
• Identificación completa del expedidor y del des­tinatario.
• Descripción e informe de la operación.
• Desglose de la cuota de IVA.

Reclamación

Si se encuentra en un caso seme­jante, reclame la factura al vendedor. Y en caso de que no reciba respuesta alguna, solicítela de modo fehaciente (lo ideal es que lo haga a través de burofax).

Si tras este requerimiento sigue sin ob­tener respuesta, todavía le queda una vía para obtener el documento. Interponga una re­clamación ante el Tribunal Económico-Adminis­trativo Regional correspondiente, en el plazo de los 15 días siguientes al envío del burofax, teniendo en cuenta que:

• Dicho tribunal no es un órgano judicial. Por tan­to, podrá acudir a él sin presencia de abogado ni procurador, presentando un escrito sencillo don­de exponga la situación, y adjuntando copia de la escritura y del requerimiento enviado al ven­dedor.
• El tribunal estimará su pretensión y dictará una resolución obligando al vendedor a expedir la factura.

Si en el momento de realizar un pago no le entregan la factura correspondiente, niéguese a abonar el IVA de la operación. Tenga en cuenta que:

• Los empresarios o profesionales están obligados por ley a expedir la factura correspondiente a sus entregas de bienes o prestaciones de servi­cios. Si no lo hacen están incumpliendo una obli­gación legal.
• Nadie está obligado a cumplir su parte de una obligación cuando la otra parte no cumple con la suya. Y en este caso quien incumple es el pro­veedor que no le entrega la factura, por lo que usted está totalmente legitimado para retener el importe del IVA.

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Usted está a punto de adquirir un piso, y, en el momento de firmar el contrato ante el notario, el vendedor le dice que no puede darle el certificado de comunidad, pero que esté tranquilo porque no se debe nada. ¿Qué le pueden reclamar al comprador si una vez firmada las escrituras la vivienda presenta deudas de comunidad?

Es frecuente que en el momento de fir­mar el contrato, y en la misma notaría, el vendedor diga que no se ha acordado de pedir el certificado. Antes de celebrar la compra­venta ante el notario, exija siempre al vendedor que le muestre el estado de cuentas del piso frente a la comunidad.Si el vendedor no le muestra el certifi­cado, o usted cree que no se lo va a mostrar, acuda usted mismo al administrador de la comunidad, para que le facilite el estado de cuentas, y de este modo usted sabrá si el vendedor está al corriente o si éste debe di­nero a la comunidad, o hay alguna derrama extraordinaria próxima a liquidar.

Obligación

Cada propietario tiene la obligación frente a la comunidad de contribuir al pago de los gastos generales del inmueble donde se ubica su vivienda. Se trata entonces de contri­buir a gastos del edificio como pueden ser los de conservación, limpieza, ascensor, etc.

Prioridad

Gran parte de estos importes tienen protección es­pecial, pues son preferentes frente a las deudas que un propietario pueda tener frente a otros acreedores. Por tanto, más allá del procedimiento que contempla la ley para poder exigir el pago, las deudas de la comunidad son preferentes en la par­te relativa al año en curso y al inmediatamente anterior a la posible reclamación. S por ejemplo un propietario debe dinero a la empresa instaladora de la cocina y a la comunidad, ésta tendrá pre­ferencia en el cobro. Es decir, antes cobraría la co­munidad que la empresa instaladora de la cocina.

¿Quién debe pagar las deudas de comunidad?

Estas deudas debe satisfacerlas quien sea propietario del piso en cada momento. En caso de compraventa, el nuevo propieta­rio responderá con el piso adquirido de la obliga­ción de pagar las deudas del anterior propietario hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición, y el año natu­ral inmediatamente anterior.

Antes de firmar escrituras

En el momento de firmar la compra­venta, generalmente en escritura pública ante no­tario, el propietario vendedor debe manifestar es­tar al corriente de pago de los gastos generales -o manifestar los que adeuda-, y aportar una certifi­cación del secretario con el visto bueno del presi­dente, que corrobore el manifiesto. Dicha obligación puede obviarse si usted renuncia a ella expresa­mente; es decir, si manifiesta en la propia escritura que renuncia a su derecho a que se le exhiba la certificación de estar al corriente de los gastos de la comunidad. Con ello se arriesga a ser usted quien deba asumirlos si surgen más tarde.

A continuación le mostramos un modelo de escrito que deberá dirigir a la comunidad de propietarios, para solicitarle el correspondiente certificado de comunidad:

Igualmente le mostramos un modelo de certificado de comunidad dirigido al interesado:

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Usted va a adquirir un piso y ha visto que aparece el último recibo del IBI debidamente liquidado, por lo que todo parece en orden. Pero el pago del último recibo no implica que se hayan liquidado los anteriores. ¿Qué pasa si el pro­pietario actual tiene pagado el recibo del vigente año pero tiene pendientes de pago los años anteriores? ¿Puede el Ayuntamiento reclamarle la deuda al nuevo propietario?

El inmueble responde

No piense que el tema no le incumbe, y que es el anterior propietario quien tiene que dar cuentas frente al Ayunta­miento, puesto que el inmueble adquirido responde del pago del IBI, con independencia de quién sea su propietario. Así, el Ayuntamiento puede reclamarle el pago a usted. Y aunque después de satisfacer las deudas pendientes se podrá reclamar el reembolso al anterior dueño, éste ya será un problema entre ustedes dos, de forma que, si no le paga, no le quedará más remedio que demandarle ante los tribunales.

Sentencia

Una reciente sentencia del Tribunal Supre­mo sobre un caso idéntico ha limitado la responsabilidad al propio inmueble, de manera que si usted no realiza el pago, no podrán embar­garle sus cuentas y retirar el dinero de ellas. Pero claro, a na­die le gusta que su inmueble tenga una anotación de embargo en el Re­gistro de la Propiedad. Tenga en cuenta que, esto sería un grave inconveniente si en el futuro quisiera vender el inmueble o solicitar una hipoteca.

Plazo

Recuerde, que la Administración dispone de cuatro años para reclamar el pago de los impuestos. Pero este plazo se in­terrumpe -y su cómputo vuelve a iniciarse- si se ha iniciado alguna ac­tuación de comprobación o de recaudación. De esta manera, no sólo podrían reclamarle los cuatro últimos años, sino incluso años anteriores, si la Administración estuviese investigándole. Total, que la deuda que podrían reclamarle podría llegar a ser muy importante.

Por consiguiente, lo aconsejable sería investigar en el Ayuntamiento que no hay deudas pendientes de  IBI, puesto que como hemos visto, el pago del último año no implica que se hayan satisfe­cho los anteriores.

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El IBI que paga cada año no varia respecto al del año anterior, tan solo le actualizaban el va­lor catastral según el IPC. Pe­ro este año le han aumentado una exageración el valor catastral, por lo que el impuesto es muy su­perior al del año anterior. ¿Pueden hacer esta mo­dificación sin notificarle nada? ¿Qué alternativas tiene?

Valor catastral

Ante este aumento en la cuota del IBI deberían haberle notificado previamente la alteración del valor ca­tastral, tanto si afectó a todas las fincas de su mu­nicipio como si sólo afectó a la suya. Entonces, pue­den haber pasado dos cosas:

• Que le notificaran la nueva valoración, pero usted no la impugnó ni hizo nada. Si esto sucedió así y no fue impug­nado en el plazo de un mes desde que se lo noti­ficaron, ya no podrá impugnar la liquida­ción del IBI, basándose en que no está conforme con el valor catastral.
• Si no le notificaron el cambio de valor catastral. Si por el contrario no le notificarion el cambio,  podrá impugnar ahora el IBI y alegar que no está de acuerdo con el valor asignado a su fin­ca.

Pero todavía deberá verificar que no le hicieron otra notificación:

Notificación del IBI

Los impuestos que se re­caudan por recibo no deben notificarse fehaciente­mente cada año (sólo al darse de alta, y los siguien­tes años se envía el recibo con la liquidación por co­rreo ordinario). Pero esta regla tiene una excepción, y deberán notificarle de forma fehaciente el nuevo IBI si se dan las dos circuns­tancias siguientes:

• Si la base del impuesto (el valor catastral) ha aumentado y este aumento no se debe a la reva­lorización automática del IPC.
• Y si, además, no le notificaron el cambio de valor catastral cuando éste se produjo.

En este punto, por lo tanto, puede encontrarse en la siguiente situación:

• Que no le hubiesen notificado el nuevo valor ca­tastral, pero que sí le hubiesen notificado feha­cientemente la nueva liquidación de IBI resul­tante. En este caso sólo podrá impugnar el reci­bo si todavía no ha pasado un mes desde que re­cibió la notificación fehaciente.
• Que no le hubiesen notificado nada de nada. En este caso, podrá impugnar ahora.

Recurso

Antes de interponer el recurso, vea las posibilidades de éxito, porque piense que no es fácil im­pugnar una valoración catastral. Si final­mente impugna, incluya en su recurso:

• Que no se le han notificado los criterios que se han tenido en cuenta para fijar el nuevo valor catastral, por lo que solicita que se le notifiquen a efectos de poder ejercer su derecho de impug­nación con todas las garantías de defensa.
• Mencione también que el recurso no es extem­poráneo (es decir, que se interpone en plazo). Al no haber recibido antes ninguna no­tificación fehaciente (ni del cambio del catastro ni del IBI), es en el momento de recibir el docu­mento relativo al IBI cuando usted se da por no­tificado y, por lo tanto, el recurso es válido.
• Si lo estima oportuno, también puede aportar argumentos contra el valor catastral asignado a su finca. Pero no olvide que, median­te este recurso, lo que solicita es que le hagan las notificaciones que en su día no le realizaron, y que, cuando se las hagan, usted tendrá más ele­mentos para alegar en su defensa.

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Usted está interesado en la compra de un inmueble. ¿Qué diferencia de gastos hay entre la compra de una vivienda de segunda mano y una vivienda nueva?

La compra de una vivienda nueva y una de segunda mano coinciden en una serie de gastos: notaría, registro de la propiedad, plusvalía municipal….., pero también existen algunas diferencias:

Impuestos indirectos

Vivienda Nueva

La adquisición de una vivienda nueva está sujeta a IVA y al Im­puesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El IVA supone un coste del 7% sobre el valor de venta, y el comprador debe satisfacerlo al vendedor en el momento de la compraventa. El vendedor, por su parte, lo ingresará a Hacienda en la liquidación men­sual o trimestral correspondiente a la fecha de la operación. En estas ventas el comprador deberá satisfacer también el 0,5% del valor de la venta en concepto de AJD, dentro de los 30 días siguien­tes a la fecha de la escritura.

Vivienda de segunda mano

Por otro lado, la ad­quisición de una vivienda usada tributa por el Impuesto sobre Transmi­siones Patrimoniales (ITP).

El ITP, por su parte, supone un coste de entre un 6% y un 7% del valor de venta (según la comunidad autónoma en la que se encuentre situa­do el inmueble). Este impuesto debe liquidarlo directa­mente el comprador, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la compraventa.

Hipoteca

Otra diferencia que debe tener en cuenta es la relativa a los gastos de cancelación de hipotecas anteriores, si las hay:

• Si efectúa la compra a un promotor y usted no quiere hacerse cargo de la hipoteca existente, será él quien deberá asumir los gastos de cance­lación (no será válido el pacto en el que se diga que es usted quien los asume, ya que la ley trata de proteger a los consumidores).
• Pero si la compraventa la realiza a un particular, ese pacto sí que po­dría ser válido. Piense que en este caso la operación se realiza “en pie de igualdad”, y es lícito cualquier acuerdo realizado entre las partes, sin que la ley proteja a una por encima de la otra.

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¿Debe realmente el solicitante de una hipoteca pagar los costes de tasación? Si tiene usted una tasación reciente del inmueble:  ¿puede ésta ser admitida por su banco?

Situación. Usted ha visto una vivienda que le parece interesante y desea iniciar los trámites para adquirirla, para ello ha acudido a su banco con el objeto de recibir asesoramiento sobre la viabilidad de la compra y ha recibido el visto bueno de su entidad bancaria. Acto seguido su banco le ha dicho que necesitan realizar una tasación del inmueble y que estos costes corren por cuenta del solicitante. ¿Realmente deberá usted pagar estos gastos o podrá negociar?

La tasación es una valoración – realizada por un profesional acreditado – de un bien inmueble, que determina la cantidad de dinero que la entidad bancaria le presta al comprador cuando solicita un crédito hipotecario.

A la hora de solicitar una hipoteca, lo primero que hacen los bancos es valorar el inmueble en cuestión, y normalmente el solicitante es quien acaba pagando el perito. Tenga en cuenta que ninguna ley indica que esto tenga que ser así. En teoría es un coste negociable, que podría asumir perfectamente el banco.

Según la ley, el banco y la persona que solicita el crédito deben ponerse de acuerdo para elegir la empresa o profesional certificado que realiza la tasación y quien paga los costes del servicio. Sin embargo, en la práctica la entidad bancaria suele imponer su perito y cobrar al comprador la tasación pericial.

Lo mismo pasa si, por ejemplo, usted dispone ya de una ta­sación de su inmueble realizada por un perito autorizado. Puede ofrecer­la al banco y evitar el coste de una nueva valoración. No se crea esto de “si no es de nuestra empresa tasadora, no vale”.

No parta de la idea de que, como es usted el que solicita el préstamo, no está en condiciones de negociar. Busque siempre las mejores condiciones del mercado, y si al final no se formaliza la hi­poteca, pero le han cargado el importe de la tasación, solicite una copia de ésta, es suya, y no se la pueden negar.

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En una compraventa, ¿está el comprador obligado a asumir gastos acordados por la comunidad en una junta extraordinaria celebrada antes de la transmisión de la vivienda?

Certificado de comunidad

Recuerde que un requisito necesario para quo el notario autorice la escritura pública de compraventa es que se le aporte un certificado donde conste el estado de deudas de la vivienda con la comunidad de propietarios a la que pertenece.

Con este certificado usted sabrá si hay deudas pendientes de pago con la comunidad, y, si las hay, podrá negociar con el vendedor los ajustes de precio correspondientes. Si no se ponen de acuerdo, recuerde que el nuevo comprador frente a la comunidad de propietarios, tiene una responsabilidad limitada. El nuevo adquirente tan solo responderá del pago de las cuotas relativas al año en curso y del anterior. Pero esta regla es aplicable en el caso de los gastos generales de la comunidad. ¿Qué pasa entonces si lo que hay pendiente de pago son derra­mas extraordinarias?

Derramas por rehabilitación o conservación

En el certificado de deudas, el secretario de la comunidad de propietarios indica que la vivienda está al corriente de las cuotas ordinarias, pero, señala también que en una junta extraordinaria de comu­nidad se aprobaron unas obras do rehabilitación del edificio por importe de 100.000 euros, de los que 2.000 euros correspondían a la vivienda que se va a transmitir. El pago de la misma se haría en 10 cuotas mensuales de 200 euros cada una, que empezarían a girarse en tres meses.

¿Quien debe hacerse cargo entonces del importe de la derrama extraordinaria?

Deberá soportarla el vendedor, pues la deuda que supone la derrama relativa a la vi­vienda corresponde a una junta ex­traordinaria anterior a la adquisición de aquella por el comprador.

Tenga en cuenta de que el hecho de que el cobro de la derrama se reparta en 10 cuotas es solo una forma de hacer mas soportable el pago del importe. Es decir, es un aplazamiento del pago, pero la deuda se generó en el momento en que se adoptó el acuerdo de la jun­ta, por lo que el obligado al pago es el propietario de la vivienda en esa fecha.

En cualquier caso, siempre pueden negociar quien pagará realmente estos gastos, ya que, al fin y al cabo, será el comprador quien se beneficiará de la rehabilitación. Enla firma de la escritura es conveniente plasmar el pacto al que hayan llegado en este tema. Pero a falta de pacto, recuerde que el importe de la derrama debe soportarla el vendedor.

Derramas por mejora

Esta regla, no es aplica­ble en el caso de que la derrama no se deba a gas­tos de conservación o rehabilitación de la finca, sino a una mejora introducida en ella, como puede ser la instalación de un ascensor.

En este caso el obligado al pago de las cuotas será quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de los importes correspondientes. Así, el vendedor se hará cargo de las cuotas vencidas hasta la fecha de la venta, mientras que el comprador deberá asumir aquellas cuotas que vayan venciendo posterior a la fecha de escritura.

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Usted compró una vivienda mediante contrato privado, y, pasados 10 años, ha formalizado la escritura pública. ¿Tendrá que pagar ahora el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?

Prescripción

Hacienda tiene cuatro años para investigar y liqui­dar los impuestos de una compraventa, plazo que empieza a contarse desde el fin del plazo en que de­bió presentarse la declaración correspondiente (un mes después de su realización).

Contrato privado

Pero, aunque la compraventa ya se produjo hace diez años -un documento priva­do es perfectamente válido para realizarla-, al tratarse de un papel firmado entre comprador y vendedor, es imposible que Hacienda se entere de la operación. Y en estos casos el plazo de cuatro años para “investigar y liquidar” no se cuenta desde la fecha de la firma, sino que empieza a contarse más tarde, desde el momento en que es­te documento “sale a la luz”.

Cómputo del plazo

Así, la fecha de un contrato privado no tiene fuerza frente a Hacienda. Y el pla­zo de cuatro años sólo empieza a contar cuando se produce alguno de los siguientes supuestos:

• Cuando el documento se incorpore a un registro público.
• Desde la fecha de la muerte de alguna de las personas que lo firmaron (siempre que pueda demostrar que la firma que hay en el documento es de esa persona).
• O desde el día en que dicho documento hubiese sido entregado a un funcionario público por ra­zón de su oficio.

¿Hay alguna manera de evitar tener que pagar el ITP?

Si usted presentó en su día el documento privado al Ayuntamiento, para que empezasen a girarle el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a su nom­bre, y esto se produjo hace más de cua­tro años, podrá defender que ya ha transcurrido el plazo para que Hacienda reclame el pago del ITP.

Aunque el funcionario al que se le entregó el contrato privado no es el mismo que debe liquidar el ITP, la ley menciona esta en­trega de manera genérica. Cualquier en­trada del documento privado en un organismo pú­blico sería suficiente para dar fe de la fecha del do­cumento.

Escritura

Al formalizar la escritura, incorpore a ésta el documento privado, mencionando que la entrega del inmueble se pro­dujo ya en el momento en que éste se firmó. Y si dispone de una copia de dicho documento sellada por el Ayuntamiento o el catastro, con la fecha de entrada, mejor aún. Podrán demostrar en la mis­ma escritura la fecha de entrega a un funcionario público, y, por lo tanto, defender con más fuerza que no procede la liquidación del ITP.

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Usted va a vender su vivienda y quiere que todos los gastos e impuestos vayan a cargo del comprador. ¿Queda liberado de cualquier pago si en la escritura incluye una cláusula en la que se indica esta circunstancia?

Gastos según ley

Gastos del Comprador

La venta de viviendas entre particulares está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Y la propia ley establece que este tributo va a cargo del comprador, así como los gastos de notario y de inscripción en el Registro Mercantil.

Gastos del Vendedor

Por otro lado, según ley, el vendedor deberá hacerse cargo de los siguientes gastos:

• La parte correspondiente a la notaria, que aproximadamente está estimada en un 80% para el vendedor y un 20% para el comprador.
• La cancelación del préstamo hipotecario. Si la finca que se va a vender esta gravada con una hipoteca, dicha cancelación será por cuenta del vendedor. Para llevar a cabo dicha cancelación debe efecutarse por un lado la cancelación económica, el pago de la deuda a su entidad bancaria, y por otro lado la cancelación registral de la carga ante el registro de la propiedad. Por consiguiente deberemos de pagar notaría  (por formalizar las correspondientes escrituras de cancelación de hipoteca) y registro de la propiedad (para inscribir dicha cancelación ante el registro de la propiedad).
• Plusvalía Municipal. La obligación de pagar este impuesto municipal recae igualmente sobre el vendedor.

¿Qué pasa si quiere repercutirle la plusvalía municipal al comprador?

Si usted pretende repercutirle este impuesto al comprador, sepa que a hacienda le da igual lo que haya pactado con el comprador: este pacto es válido entre ustedes, pero no frente a ella. Por consiguiente hacienda le reclamarán el pago al vendedor.

Lo mejor es que no pacten nada al respecto, y que el vendedor asuma el coste de este impuesto. Antes de vender, pida a su Ayuntamiento que le informe sobre el coste de este impuesto, y, simplemente, aumente a continuación el importe de venta que inicialmente quería solicitar.

Para poder realizar el un cálculo estimativo del impuesto, le sugerimos la siguiente plantilla:

Plantilla para calcular la Plusvalía Municipal Cuando se transmite un inmueble, el ayuntamiento gira la denominada plusvalía municipal. Con esta plantilla podrá realizar de manera automática sus propios cálculos.

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Cuando se vende una vivienda de segundamano, comprador y vendedor pactan a menudo que varios muebles se queden en la vivienda, formando parte del pago. Como consecuencia de esto, el comprador puede reducir sensiblemente el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

En las compraventas entre particulares suele ser una práctica muy habitual que forme parte del precio los muebles que el vendedor posee en la vivienda. Cuando esto ocurra, deberá incluir en las escrituras una relación de todos los muebles que conformen la compraventa dándole un valor.

Ejemplo. Si comprador y vendedor han acordado un precio total de venta establecido en 250.000€, puede especificar en las escrituras que, 230.000€ corresponden al inmueble y un valor de 20.000€ al mobiliario, que también se transmite en la misma operación.

Impuesto. Por la parte del valor asignado a los muebles, en nuestro caso 20.000€, el comprador solo deberá liquidar el 4% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en lugar del 6%-7% (según la comunidad autónoma) que deberá liquidar sobre la parte correspondiente al valor del inmueble.

Sepa usted que… Si no hace esta distinción, entre mobiliario y vivienda, toda la venta se liquidará al tipo más alto, establecido en el 6%-7%, según la comunidad autónoma.

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Usted vendió su vivienda hace unos años y aún le siguen llegando los recibos de IBI. ¿Qué pasa si el comprador no comunica el cambio de titularidad al Ayuntamiento y siguen llegando los recibos de IBI a nombre del vendedor?

Definición. El IBI o impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto local y grava la titularidad sobre bienes inmuebles urbanos y rústicos, y sobre inmuebles de características especiales (autopistas de peaje, presas, saltos de agua, etc…).

¿Quién está obligado al pago?

El IBI se devenga a fecha de 1 de Enero, en consecuencia el obligado a pagar dicho impuesto es la persona que sea titular del inmueble en dicha fecha, con independencia de que posteriormente se produzca la transmisión de la vivienda.

No obstante, suele ser muy habitual intentar negociar con el comprador de la vivienda la distribución del cargo, de manera que éste pague la parte proporcional del IBI que queda hasta final de año. Si el impuesto aún no ha sido girado por el ayuntamiento, se puede hacer una estimación sobre la base de lo pagado el año anterior.

Para los años posteriores, el Ayuntamiento ya no puede reclamar la deuda contra el vendedor, puesto que éste ya no es titular a uno de enero.

¿Qué puede hacer si aún le siguen llegando recibos?

Si a pesar de haberle dado indicaciones al comprador para que proceda a la regularización de la titularidad y éste ha hecho caso omiso, por lo que consecuentemente a usted como vendedor aún le siguen llegando los recibos, podrá optar por enviarle al comprador un burofax, instándole a que comunique al Ayuntamiento el cambio de titularidad, puesto que la ley establece que es el nuevo propietario quien debe comunicar el cambio.

Si a pesar de ello el comprador sigue sin hacer caso, presente un escrito ante el Ayuntamiento donde conste lo siguiente:

• Que ha dejado de ser titular del inmueble, y,  por consiguiente sujeto pasivo del impuesto (acredite dicho razonamiento junto con la copia de escritura).

• Que se reclamen las deudas pendientes al nuevo propietario.

Sepa usted que… El comprador está obligado a comunicar el cambio de titularidad al Ayuntamiento en el plazo de dos meses, desde la firma de escritura.

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Cuando se transmite un inmueble, el ayuntamiento gira la denominada plusvalía municipal, en este artículo le enseñamos como calcularla.

Es bien sabido que prácticamente todos los pisos, locales y demás inmuebles urbanos en España se revalorizan año tras año de manera constante. Así, desde que compramos o adquirimos por otro título un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, con toda seguridad habrá aumentado su valor.

Por eso, si adquirimos un inmueble hace unos años con un valor de, por ejemplo, 90.000 € y ahora lo vendemos o transmitimos de nuevo por un valor de 150.000 €, habrá ‘aflorado una plusvalía’ de 60.000 €.

Pues bien, existe un impuesto que grava precisamente esa plusvalía, y que viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión.

Concretamente, el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor experimentado por terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier título (venta, herencia, donación… etc.) su propiedad o cualquier derecho real sobre el mismo.

Calculo del Impuesto

Para el cálculo del impuesto, los municipios tienen cierta autonomía para fijar su cuantía, dentro de unos márgenes legales. Si Vd. dispone de los datos de su municipio (porcentajes de incremento de valor y tipo impositivo aplicable), podrá realizar el cálculo exacto. No obstante si no posee dicha información, con las tarifas máximas (30%), podrá realizar un cálculo aproximado.

Para calcular el impuesto se necesitan los siguientes datos:

• La parte del valor catastral del inmueble correspondiente al suelo (dentro del recibo de contribución o IBI encontrará dicha información).

• El tiempo que haya transcurrido desde la última transmisión (cuanto más tiempo haya transcurrido desde que se compró el inmueble hasta su venta, más subirá este impuesto).
• La tarifa que haya establecido su ayuntamiento. Tenga en cuenta que el ayuntamiento de su localidad siempre puede fijar un tipo impositivo y una tarifa inferior, si no la conoce, podrá calcular el importe máximo que podrán aplicarle (fijado en un 30%), si luego le cobran menos mejor.

*Si la antigüedad es superior a 20 años, se liquida solamente un máximo de 20 años, es decir, al tipo establecido del 3%.

Ejemplo Práctico

Si vendemos una vivienda que fue adquirida hace 8 años y 4 meses, con un valor catastral (del suelo) de 12.311,92 €, el cálculo que debemos de realizar sería el siguiente:

1. Como la antigüedad es de 8 años (se redondea por defecto), aplique el tipo impositivo de la segunda columna, es decir, 3,5%.
2. Multiplique dicho porcentaje por el número de años de antigüedad: 3,5% x 8 años = 28% (incremento de valor experimentado por el inmueble).
3. Aplique el resultado anterior sobre el valor catastral del suelo: 12.311,92 x 28% = 3.447,33 (base imponible del impuesto).
4. Por último, multiplique la base imponible del impuesto por el tipo impositivo máximo (30%) que le podrían aplicar: 3.447,33 x 30% = 1.034,19€ (sería la cuota final a pagar).

No obstante, recuerde que si usted dispone de los datos de su municipio (porcentajes de incremento de valor y tipo impositivo aplicable), podrá realizar el cálculo exacto.

Si desea efectuar el cálculo de forma automática le aconsejamos que se descargue la siguiente plantilla:

Plantilla para calcular la Plusvalía Municipal Cuando se transmite un inmueble, el ayuntamiento gira la denominada plusvalía municipal. Con esta plantilla podrá realizar de manera automática sus propios cálculos.

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La compraventa de una vivienda conlleva una serie de gastos notariales, pero ¿piensa usted que todos los notarios cobran lo mismo?

Situación. Usted esta preparando la firma ante notario de una vivienda que ha reservado. Por este motivo ha decidido ir a la notaría más cercana para solicitar información. No obstante a usted se le ha planteado una duda: ¿cobrarán todos los notarios los mismos honorarios?

Tenga en cuenta que los honorarios notariales están fijados por un arancel oficial. Dichos honorarios van aumentando, en la medida que aumenta la cuantía del acto que se plasma en la escritura. De manera que, no cuesta lo mismo una escritura de compraventa de un inmueble valorado en 100.000€, que otra donde el inmueble tenga un coste de 200.000€.

De todos modos, aunque exista este arancel, los notarios tienen un margen de maniobra para poderlo rebajar, por ello no todos los notarios cobran igual por formalizar la misma escritura. Por consiguiente, es bastante probable que encuentre diferencias de hasta un 10% entre ellos.

Consejo… Elija el notario con los honorarios mas reducidos. No todos los notarios cobran lo mismo, pudiendo encontrar diferencias de hasta un 10% entre ellos.

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Cuando se realiza la compra de una vivienda, tanto nueva como de segundamano, se generan una serie de gastos, veamos cuáles son los gastos le corresponde según ley, tanto al comprador como al Vendedor.

Los gastos de adquisición de una vivienda están ligados, por un lado, a la propia compraventa y, por otro, a la tramitación de hipoteca.

Compraventa

Impuestos y gastos que le generaría la Compra para el Comprador

Para vivienda nueva:

• IVA al tipo vigente del 7%.

• IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos documentados): Según la comunidad autónoma oscila entre el 0,5% y 1%.

• Notaría.

• Registro de la Propiedad.

• Gestoría.

Para vivienda de 2ª mano:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Al tipo vigente del 6% o 7% sobre el valor de venta en escritura, dependiendo de la
  comunidad autónoma.

• Notaría.

• Registro de la Propiedad.

• Gestoría.

Hipoteca

Impuestos y gastos que le generaría la constitución de una hipoteca nueva para el Comprador

• Gastos de tasación del inmueble.

• IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), al tipo vigente entre el 0,5% y el 1% (dependiendo de la comunidad autónoma), calculándose dicho impuesto sobre el valor de la responsabilidad hipotecaria.

• Notaría.

• Registro de la Propiedad.

• Gestoría.

• Posibles gastos o comisiones bancarias de apertura: Oscilan entre un 0,5% y 1%.

*El cálculo se ha efectuado al 0,5% y es aproximado, para calcular el impuesto hay que tener en cuenta el valor de la responsabilidad hipotecaria.

¿Es interesante la subrogación?

Si el comprador pasa a pagar la hipoteca que tenía constituida el anterior propietario, es decir, se subroga a la hipoteca, los costes se reducen sustancialmente:

• Se puede aprovechar la misma escritura de compraventa para efectuar la subrogación, reduciéndose sensiblemente los costes de notario y registro de la propiedad.

• Las subrogaciones de hipoteca están exentas del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).

• Con respecto a las comisiones bancarias, solamente deberá pagarle al banco una comisión de subrogación, la cual oscila alrededor del 1%, importe que podrá negociar.

Impuestos y gastos que le generaría la Venta para el Vendedor

Según ley, los gastos que deberá de pagar un Vendedor por la venta de su propiedad, serían los siguientes:

• Plusvalía municipal: Dependiendo de cada municipio la cuantía puede variar.

• Notaría.

• Cancelación del préstamo hipotecario, en caso de que el futuro comprador no le interesara subrogarse a la hipoteca que tiene contraída la finca, el vendedor está obligado a cancelar dicha hipoteca.

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