Hace unos años falleció su padre, y recientemente ha fallecido su madre. Y aho­ra, al preparar los papeles para cambiar de nombre un inmueble, usted ha visto que sus padres establecieron la disposición de la herencia a favor de los nietos.

Herederos

Tanto usted como su hermano están bien situados, por lo que sus padres habían esta­blecido en sus respectivos testamentos una dispo­sición a favor de sus nietos. Así, ambos testamen­tos -idénticos- establecían lo siguiente:

• En caso de fallecimiento de uno de ellos, lo here­daba todo el cónyuge superviviente.
• Y, cuando falleciera éste, los bienes (en concreto, un piso) pasarían directamente a los nietos (en este caso, sus dos hijos, ya que su hermano no tiene descendencia).

Regularización

Al fallecer su padre, ustedes no arreglaron ningún papel. Pero ahora que también ha fallecido su madre, usted y su hermano van a regularizar la situación. ¡ No piense que ya podrá poner el piso directamente a nombre de sus hijos. Sepa que, digan lo que digan los testa­mentos, en las herencias siempre hay una parte del patrimonio que se transmite obligatoriamente a los hijos (la legítima). El importe de ésta es, salvo en algunas comunidades autónomas, de dos terce­ras (2/3) partes del caudal hereditario.

Así, usted y su hermano deberán re­nunciar expresamente a la parte de herencia que les corresponde, para que así ya pueda escriturar­se el piso a nombre de los nietos.

¿A cuánto renuncio?

Para hacer estos cálculos, debe­rán tener en cuenta lo que les hubiese correspon­dido en la herencia del primer progenitor fallecido, y lo que les hubiese correspondido después en la herencia de su madre.

Ejemplo

Supongamos que el piso de sus padres -único bien de la herencia- tiene un valor de 200.000 euros.

En la primera herencia se produjo, en teoría, la transmisión del 50% del piso (100.000 euros). Y de acuerdo con el testamento y la legítima, el reparto hubiese sido el siguiente:

• Un tercio (33.333 euros) a favor de su madre.
• Y dos tercios de legítima a repartir entre su her­mano y usted (33.333 euros cada uno).

En la segunda herencia, el patrimonio que, en teo­ría, les transmite su madre es de 133.333 euros (la mitad del piso que ya tenía más lo que recibió por herencia de su cónyuge). Y el reparto será el siguiente:

• Un tercio para los nietos: 44.444 euros.
• Y dos tercios a repartir otra vez entre usted y su hermano, como legítima: 44.444 euros cada uno.

Sepa entonces que si renuncian a las legítimas estarán renunciando cada uno de uste­des a 77.777 euros.

Formalización

Una vez tengan clara su decisión, comparezcan ante notario y manifiesten que renuncian a la par­te de la herencia que les corresponde (tanto la pro­cedente de su padre como la procedente de su ma­dre), con el fin de que pasen a ser herederos los si­guientes parientes más cercanos (sus hijos) y la herencia ya pueda adjudicarse a éstos.

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Su tío, soltero y sin hijos, ha muerto sin hacer testamento. Al no ser un pariente directo, usted no sabe muy bien qué ocurrirá. ¿Qué con­viene hacer?

Certificado de últimas voluntades

En primer lugar, solicite -a partir de los 15 días naturales desde el fallecimiento, un certificado de últimas voluntades en el Re­gistro de Actos de Última Voluntad, aportando un certificado de defunción. De esta manera sabrá si su tío hizo o no testamento antes de fallecer; y, si lo hizo, ya podrá solicitar el testamento original a la notaría donde se otorgó.

Sin testamento

Si en el certificado de últimas voluntades consta que “no otorgó testamento”,  deberá actuar de dos formas distintas según quiénes sean los pa­rientes supervivientes:

• Si hubiera descendientes, ascendientes o cónyu­ge del difunto, éstos deberían acudir a cualquier notario para formalizar la llamada “declaración de herederos abintestato” (una declaración for­mal en la que manifiestan ser ellos los herederos del fallecido). Y en ese mismo acto podrían for­malizar la relación de bienes del fallecido y acep­tar la herencia.
• Pero si estas personas no existen y los únicos pa­rientes de su tío eran una hermana -es decir, su madre-, y los dos hijos de ella, la declaración de herederos no puede hacerse ante notario: deberá hacerse ante el juez. Esto no significa que su madre no pueda adquirir la herencia. Pero para le­galizar este traspaso patrimonial, debe seguirse un procedimiento judicial que acredite que no existen parientes más cercanos. Su madre debe­rá solicitar la declaración de herederos abintestato al juez del último domicilio del difunto, y deberá aportar justificantes del fallecimiento del herma­no, de que no hizo testamento (el certificado de últimas voluntades), y la documentación que acredi­te su parentesco con él (certificado de nacimiento de ella y del difunto, y el de matrimonio y defun­ción de los padres). También será necesaria la presencia de dos testigos cualesquiera que conocieran al di­funto y, por tanto, puedan afirmar que era soltero y no tenía hijos.

Aceptación de herencia

Con la declaración judicial conforme la heredera es la única hermana, ésta ya podrá acudir a cualquier notaría para formalizar un in­ventario de la herencia y aceptarla, adjudicándose los bienes y liquidando los impuestos pertinentes. Una vez liquidados, ya podrá inscribir los bienes a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera deudas pendientes del falle­cido, deberían descontarse del valor total del cau­dal hereditario (valor conjunto de toda la heren­cia), liquidándose el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) sobre el remanente.

Liquidación

El plazo para liquidar el ISD es de seis me­ses a contar desde el fallecimiento. Pero si la heredera cree que el plazo se superará sin te­ner todavía todos los trámites realizados, es acon­sejable presentar una instancia dentro de ese pe­riodo, haciendo una relación de los bienes que con­forman la herencia y solicitando que sea la Admi­nistración la que liquide el impuesto. Y si realiza­dos todos los trámites la Administración aún no ha liquidado, aporten la escritura de aceptación de he­rencia y autoliquiden el impuesto, o bien reiteren su solicitud de que la Administración lo liquide.

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Su padre ha fallecido y usted desea seguir ocupando la vivienda que compartía con él, sin embargo, sus hermanos quieren venderla. ¿Puede usted seguir viviendo en el piso que compartía con su padre?

Testamento

Primero habrá que estar a la voluntad de lo que haya ma­nifestado su padre en el correspondiente testamento. Pero si no hay testamento, o en éste no se dice nada, la casa pasará a ser propiedad de todos los herederos, a partes iguales. Y aunque un hermano haya vi­vido durante toda su vida con los padres, no tendrá ningún derecho adi­cional sobre ella.

Discrepancias familiares

En estas situaciones de copropiedad, es bas­tante frecuente que se produzcan discrepancias. Es posible, por ejemplo, que algún hermano quiera vender la finca pero los otros no deseen hacer­lo. O puede pasar que uno de ellos quiera ocuparla pero los otros le exijan una parte proporcional de alquiler… Si las discrepancias persisten, cualquiera de los hermanos puede so­licitar al juez que se “deshaga” la copropiedad subastándose el inmueble y cada uno se llevará su parte correspondiente. No obstante, esta alternativa no es muy aconsejable, puesto que además del disgusto por las disputas familiares, el importe que se conseguirá de esta forma sera inferior al que se hubiese podido conseguir si se hubiese vendido la vivienda de manera normal.

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Usted es propietario de una finca que heredó de su padre jun­to con su hermano. Ahora ha decidido vender el terreno, pero teme que a él no le interese. ¿Qué puede hacer entonces?

¿Cuál es mi parte?

Si usted es propietario de un 50% de la finca, esto no implica que la mitad sea suya y pueda hacer con ella lo que quiera. Lo suyo es una parte ideal de la finca, que representa una mitad no concretada físicamente.

¿Cómo podrá entonces disponer de su parte?

Hay varias opciones:

• La primera consiste en llegar a un acuerdo con su hermano, para que uno de los dos adquiera el 50% del otro, y la propiedad de toda la finca se concrete en una sola persona. Puede ser que us­ted le compre la finca a él, o viceversa.
• La segunda consistiría en dividirla y que cada uno se asigne una mitad, que pasaría a constar como una finca registralmente independiente de la segregada. Así habría un propietario individual y exclusivo de cada finca resultante de la división.

También puede ocurrir que no se pon­gan de acuerdo en el precio de compra o de venta, en la división, o simplemente que uno de ustedes no haga nada, se desentienda del tema y no colabo­re para solucionar la situación.

División

Para evitar que un patrimonio quede estancado de forma indefinida en una situación de cotitularidad, cada propietario tiene la oportuni­dad de usar la acción de división de la cosa común. Es decir, en el caso de que no lleguen a un acuerdo, cualquiera de ustedes puede acudir al juzgado pa­ra usar su derecho a exigir la división.

Si la cosa es divisible en tantas partes como propietarios haya, y la división no conlleva una disminución de su valor, el juzgado practicará, a falta de acuerdo, la división y adjudicación de una parte a cada comunero. Pero cuando la cosa sea indivisible, se venderá mediante subasta y se repartirá el precio en igual proporción, en función de las cuotas de cada uno. Pero atención, esto hará que la venta no se rija por la oferta y la demanda, con la consiguiente disminución de los ingresos.

Acuerdo

Cuando, por el motivo que sea – posiblemente por herencia -, resulte copropietario de un bien y quiera salir de la indivisión, trate de alcanzar un acuerdo rápido, si puede, en el momen­to de aceptar la herencia. Piense que si fallece uno de los propietarios, su parte pasa a los herederos, y cada uno de ellos será dueño de una porción proporcional del bloque heredado, y las posibilidades de llegar a un acuerdo se van complicando al aumentar el número de herederos.

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Usted quiere comprar un inmueble cuyo propietario ha fa­llecido, y que pasará a ser propiedad de sus hijos. ¿Qué trámites deben cumplimentar los hijos para convertirse en propietarios? ¿Cuánto tiempo deberá esperar el comprador antes de poder adquirir la casa?

Hoy por hoy el propietario todavía es el fallecido, aunque sus in­terlocutores serán los hijos. Por lo tanto, debe asegurarse de que los hijos se convier­tan en propietarios legítimos en el Registro de la Propiedad. Así, usted podrá formalizar más tarde la ad­quisición, e inscribirla sin problemas en el Registro de la Propiedad.

Con testamento

Si el titular fue una persona previsora, se­guramente otorgó testamento, por lo que los trámi­tes para que los hijos o herederos puedan considerarse propietarios serán rápidos y sencillos. Para ello los beneficiarios deben acudir al notario manifestando que aceptan la herencia. Después, deberán liquidar el Impuesto sobre Suce­siones que les corresponda, y ya podrán inscribir la casa a su nombre y venderla sin problemas. Dichos trámi­tes duran un mes aproximadamente.

Sin testamento

Si el titular no otorgó testamento los trámites para hacer la decla­ración de herederos y la aceptación de herencia se complican, y dependen también del parentesco de los herederos con el fallecido.

Ante notario. Si éstos son ascendientes, descen­dientes o el cónyuge del fallecido, la aceptación de la herencia podrá hacerse ante notario, quien veri­ficará que el fallecido no otorgó testamento, así co­mo la identidad y el parentesco de los herederos. Hechas las verificaciones, otorgará un documento que recoja estas circunstancias y la aceptación de herencia por parte de aquéllos. Con este documento más su ins­cripción en el registro, los herederos ya podrán acreditar que son propietarios del inmueble. En este caso los trámites durarán de dos a tres meses aproximadamente.

Ante juez. Si los herederos no son ascendientes, descendientes o el cónyuge del fallecido (son her­manos, sobrinos…), la declaración de herederos de­be seguir un procedimiento judicial. Y los trámites pueden demorarse hasta seis meses.

En ambos casos, al no haber testamento no hay instrucciones sobre cómo repartir los bie­nes, lo que implica una mayor probabilidad de que se produzcan disputas entre los herederos, que po­drían eternizar la transmisión del inmueble.

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¿Qué ocurre si su padre ha fallecido y usted no encuentra el título de propiedad de un parking  para formalizar la herencia?

Situación. Usted está recopilando la documentación para formalizar la Declaración de Herederos y Adjudicación de Herencia, pero no encuentra los documentos del parking que su padre adquirió hace unos 35 años. Además, dicha adquisición se realizó en documento privado, que no fue elevado a público ni inscrito en el Registro de la Propiedad. ¿Existe algún peligro por el hecho de que ahora no pueda otorgarse un contrato de compraventa en escritura pública, ya que en dicho registro la finca aparece inscrita a favor del anterior propietario, que también falleció?

Solución

Una solución es adquirir la propiedad por “prescripción adquisitiva”. Esta opción consiste en acreditar la posesión pacífi­ca y de buena fe de un bien de forma in­interrumpida durante 30 años, como si se fuera el dueño. Es decir, deberá acreditar el uso del bien de forma no interrumpida durante al menos 30 años. Transcurrido dicho plazo se podrá instar un procedimiento judicial mediante la presentación de una demanda ante el juzgado del municipio donde radique el bien:

• Pruebas. Usted deberá acreditar (mediante documentos o testigos) que ha estado usando el parking desde hace más de 30 años; por ejemplo, con documentos que acrediten que en el catastro y en el IBI aparece el nombre de su padre durante todo este tiempo.
• Sentencia. El juez dictará entonces una sentencia reconociendo que la propiedad del bien es de quien la reclama -pues lo habrá poseído “con buena fe y justo título”-, sentencia que podrá inscribirse directamente en el Registro de la Propiedad.

Tenga en cuenta que…

Si usted tuviera la suerte de encontrar el contrato de compraventa privado, el plazo de 30 años podría reducirse a 20 años (en alguna CC AA -como Cataluña- el plazo es único y de 30 años). Eso sí, con el contrato en la mano sería más sen­cillo acudir a un procedimiento de rectificación registral, antes que iniciar to­do el proceso comentado.

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Aceptación de herencia. Para poder vender la vivienda primeramente deberá aceptar la herencia y poner el inmueble a su nombre. Para ello deberá iniciar el trámite de aceptación de herencia acudiendo a un notario y presentando los siguientes documentos:

• El testamento donde se le nombra heredero.

• El certificado de defunción de su padre y certificado de últimas voluntades.

Gastos. Una vez realizada las escrituras de declaración de herederos y aceptación de herencia, deberán liquidarse los gastos e impuestos correspondientes, para poder culminar definitivamente la transmisión a su nombre, con la inscripción en el registro de la propiedad.

Sepa usted que… Si han transcurrido más de cuatro años y seis meses desde el fallecimiento de su padre y la administración no le notificado el deber de hacer frente al pago del impuesto sobre sucesiones, no tendrá que liquidarlo, puesto que transcurrido este plazo la administración ya no puede liquidarlo.

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