Usted ha puesto fin a sus relaciones con su pareja de hecho y ha deci­dido quedarse con el piso comprado a medias, abo­nándole a su ex pareja el valor de su 50%. ¿Qué deberán formalizar?

En este caso, lo que deben hacer es acudir a un notario y formalizar una escritura pública de disolución de comunidad de bienes, e inscribirla en el Registro de la Pro­piedad.

Compensación

Es importante que remarquen ante el notario que la escritura es de “disolución de comunidad de bienes” y no de compraventa, ya que realmente están efectuando una compensación, puesto que la cosa común no puede “partirse en dos”.

Las consecuencias fiscales de esta operación serán las siguientes:

• Quien se queda con el piso, tributará al 1% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), partiendo del valor de la vivienda com­pleta. Al tratarse de una disolución y no de una compraventa, no tributará al 7% por el importe de la mitad que adquiere, lo que le hubiese supuesto un desembolso mayor.
• Su ex pareja tendrá que declarar en su IRPF la ganancia o pérdida que haya obtenido por la venta: la diferencia entre lo que reciba y el valor de adquisición de la mitad de la vivienda. (Así pues, si usted le entrega 90.000 euros y el 50% del inmueble costó 50.000 euros, él -o ella- de­berá declarar una ganancia de 40.000 euros).
• Y si usted decide quedarse a vivir en esa vivienda, podrá aplicar en su IRPF la deducción por adquisición de vivienda habitual no sólo por lo que pagó por el 50% inicial, sino también por el importe que pase a sa­tisfacer ahora.

Impuesto de plusvalía municipal.

Deberá consultar si su Ayuntamiento lo exige o no, ya que se trata de un tributo de aplicación voluntaria por parte de los municipios. Y si lo exige, sólo se lo podrán liquidar tomando como base el 50% del valor catastral del terreno, por lo que el coste será poco importante.

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Muchas personas piensan que el precio de la vivienda va a bajar más, por lo que son reacios a comprar de momento. No obstante tenga en cuenta que algunos cambios normativos previstos para el futuro, pueden hacer aconsejable adquirir una vivienda ahora.

Fiscalidad

Los cambios previstos para el segundo semestre de 2.010 son los siguientes:

Subida del IVA. Esta previsto que a partir del 1 de Julio de 2.010 los tipos impositivos de IVA aumenten, de esta manera:

• El IVA general subirá dos puntos. Es decir del 16% actual pasará a ser del 18%. Este tipo de iva que afecta entre otras transacciones a la compraventa de locales comerciales en construcción, pasará a incrementarse en 2 puntos.
• El IVA reducido subirá un punto. Del 7% actual pasará a ser del 8%. De este modo la compraventa de una vivienda de nueva construcción pasará a tributar al 8%. Visto con un ejemplo, para una compraventa de 150.00 €, supondría pagar unso 1.500€ de más.

Cambios en el IRPF. También se prevé una reducción de la deducción por vivienda habitual para los contribuyentes que adquieran la vivienda a partir de 2.011. En consecuencia, si no se modifica el proyecto de ley actual, dicha deducción no sera aplicable para los contribuyentes con rentas superiores a 24.107,20 €, por lo que conviene anticipar la compra en el año 2.010, con el objeto de continuar disfrutando de los incentivos fiscales actuales.

No cambia

El ITP. Las viviendas de segunda mano contarán de cierta ventaja fiscal con respecto a las viviendas de nueva construcción, a la hora de realizar una compra, al ser gravada con un 7% del Impuesto de Transmisión de Patrimonio (ITP) en lugar del 8% de IVA.

El Iva superreducido se mantiene en el 4%. Se gravan con este IVA bienes y servicios calificados como de primera necesidad: pan, leche, quesos, huevos, verduras, frutas, hortalizas , tubérculos naturales y Viviendas de Protección Oficial (VPO).

Cuentas ahorro vivienda

Recuerde también que durante el año 2.010 vece la moratoria que el Gobierno autorizó para todos aquellos contribuyentes con cuentas ahorro vivienda que, como consecuencia de la crisis, no hubiesen podido invertir el saldo acumulado en el plazo legal de cuatro años desde la fecha de la primera imposición. De esta forma, todos aquellos contribuyentes cuyo plazo límite para invertir las cantidades que tenían en cuentas viviendas finalizaba entre el día 1 de enero de 2.008 y el 30 de diciembre de 2.010, y no pudieron invertir dichas cantidades en la fechas comentadas, tienen una prórroga para hacer dicha inversión hasta el día 31 de diciembre de 2.010.

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Cada vez es más habitual la utilización de una parte de la vivienda habitual como despacho profesional. Es el caso de abogados, médicos, ……. ¿Cómo afecta esto al IRPF y al IVA?

Situación. Usted ha comprado una vivienda nueva y se plantea utilizarla como domicilio habitual y como despacho profesional. El inmueble tiene una su­perficie de 140 metros cuadrados, de los que 35 se destinarán a la actividad económica.

Tenga en cuenta que la parte de uso empresarial (un 25% de la superficie total del inmueble) tiene un tratamiento fiscal dis­tinto a la parte de uso privado. ¿Cómo podrá sacar­le el máximo provecho fiscal a su inmueble?

Uso empresarial

El IVA soportado en la adquisición, en la par­te proporcional que corresponda al uso empresa­rial, es deducible (siempre que desarrolle una acti­vidad en la que este impuesto pueda deducirse, cla­ro). Si por ejemplo ha pagado 150.000 euros por el in­mueble, 10.500 corresponderán al IVA, y podrá de­ducir el 25% de esta cantidad: 2.625 euros.

Además, para calcular el rendimiento neto de su actividad podrá considerar como gasto fiscalmente deducible las siguientes partidas:

• El 25% de los intereses satisfechos al banco (si es que ha solicitado un préstamo para la adqui­sición del edificio).
• Y la amortización del inmueble, calculada tam­bién sobre el 25% de éste (excluyendo el valor proporcional del terreno, que no es amortizable en ningún caso).

En cualquier caso, la ley exige que registre la vivienda en su contabilidad y en los regis­tros oficiales de su actividad. Sólo así se admite la deducción de estas partidas en el IRPF y en el IVA

Uso privado

Y, respecto al 75% restante de uso privado, le serán de aplicación los incentivos fiscales aplicables a la adquisición de la vivienda habi­tual (recuerde que los pagos anuales que realice por la adquisición de vivienda, hasta el límite de 9.015,18 euros, gozan de una deducción fiscal en el IRPF).

Prueba

El grado de utilización del piso como despacho y como vivienda deberá ser demostrado: la ley no establece ninguna proporción al respecto, ni siquiera aproximada. Lo mejor es pro­tocolizar ante notario unas fotografías en las que aparezca la parte utilizada como despacho. Y si la Inspección pone en duda la superficie imputada a una y otra actividad, siempre puede solicitar que un agente tributario comparezca en su domicilio y lo verifique.

Realmente, con estas reglas es como si tuviese dos inmuebles independientes, cada uno de ellos con unas reglas fiscales específicas. Piense que esta si­tuación se da con relativa frecuencia, y que, aparte de los problemas que pueda haber para demostrar los porcentajes de utilización en una y otra activi­dad, Hacienda las suele aceptar con normalidad.

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Usted tiene  intención de comprar una casa. ¿Podrá desgravarse esta adquisición, teniendo en cuenta que ésa será su primera vivienda? ¿Deberá ser su vivienda habitual?

Recuerde que la ley contempla la deducción por adquisición de vivienda, que podrá practicarse tanto en los casos de compra como de construcción. Para que la deducción sea efectiva, debe tratar­se de la vivienda habitual del titular contribuyente del IRPF.

¿Y qué debe entender como vivienda habitual?

Se considera vivienda habitual, la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo que haya circunstancias que exijan el cambio de domicilio antes de transcurrido ese periodo, como el matrimonio, la separación o un traslado laboral.

Además, para que la vivienda sea la residencia habitual debe ser ocupada de forma efectiva y permanente por el propio contribuyente en un plazo de 12 meses, contados desde la fecha de adquisición o fin de las obras.

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Usted pretende adquirir una casa que en la actualidad pertenece a un inglés que reside en el extranjero. ¿Qué precauciones deberá tomar?

Si el vendedor tiene su residencia fiscal en el extranjero, el comprador viene obligado a retener el 3% del precio de compra e ingresarlo en Hacienda. Dicho ingreso se considera a cuenta del impuesto que el no residen­te debe practicar en España, derivado de la ganan­cia obtenida por la venta. En general dicho impuesto es del 18% de dicha ganancia.

Si por ejemplo el inmueble se adquiere por 480.000 euros, el comprador sólo deberá entregar 465.600; los 14.400 restantes deberá retenerlos e ingresar­los en Hacienda. Por su parte, cuando el vendedor liquide el impuesto derivado de la ganancia obte­nida, podrá deducir los 14.400 euros retenidos como cantidad ya pagada a cuenta.

El adquirente deberá ingresar el impor­te retenido dentro del plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública certificativa de la transmisión. Para ello, deberá presentar el modelo 211 en la delegación de Hacienda correspondiente al lugar donde se ubique el inmueble.

Si el adquirente no hace la retención o, haciéndola, no la ingresa, Hacienda puede llegar a embargarle el inmueble, pues éste respon­de del pago del impuesto.

La obligación de retener se impone tanto a particulares como a sociedades. Ello implica una excepción a la regla general, pues el deber de retener sólo la tienen, en principio, las personas que desarrollan actividades económicas respecto a algunos pagos que efectúan en el ejercicio de dicha actividad.

Excepciones

Sólo existe un supuesto donde el compra­dor puede quedar liberado del deber de practicar dicha retención.  Si el vendedor, aun siendo extran­jero, puede demostrar que es residente en España y tributa como tal en el IRPF. La demos­tración, en su caso, del supuesto que exime de la obligación de retener es sencilla: mediante certificado emitido por la Agencia Tributaria, donde conste que el vendedor tributa en el IRPF como residente en España.

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Hay contribuyentes que compran una segunda residencia y se empadronan en ella, pensando que así ya podrán aplicarla deducción por adquisición de vivien­da habitual. ¡Pero Hacienda suele detectar estos fraudes!

Lo dice la propia ley: la deducción en el IRPF se aplica por adquisición de la vivienda habitual. Una casa en la playa que se utiliza só­lo los fines de semana y en vacaciones no es la re­sidencia habitual y continuada del contribuyente, y no sirve para aplicar la reducción. Y tampoco ser­virá aunque sea la primera que se adquiera en propiedad (puede pasar, por ejemplo, que la casa de la ciudad sea de alquiler, o de los padres del con­tribuyente). ¡Así, si la vivienda adquirida no cons­tituye la residencia habitual, no hay deducción que valga!

Pequeñas trampas

Empadronamiento. Empadronarse en el nuevo domicilio, por lo tanto, no sirve de nada. Si Hacienda tiene dudas, investigará los siguientes indicios, que pueden demostrar que esta vivienda no es la habitual:

• El consumo de luz, agua, gas y teléfono será in­ferior al que se derivaría de una utilización con­tinuada.
• Quizás el lugar de trabajo de los cónyuges, o el colegio de los niños, estén muy alejados de la vi­vienda.
• Quizás la familia tiene sus cuentas bancarias en una entidad de la gran ciudad, en lugar de te­nerlas en la oficina cercana a la vivienda (que sería lo normal si se viviese en ella).

Lo mejor, entonces, es no aplicar la deducción. No piense que a usted no le van a inspeccionar porque, por ejemplo, sea traba­jador por cuenta ajena. Para revisar las deduccio­nes no es necesario que le abran una inspección: pueden pedirle explicaciones al respecto a la hora de “procesar” su declaración de IRPF (justo des­pués de presentarla).

También a favor

Pero Hacienda (que es muy lista) utiliza el tema del padrón según le conviene. Así, si un contribuyente se olvida de empadronarse en el nuevo domicilio (lo cual es bastante habitual), la inspección también puede poner problemas a la aplicación de la deducción por vivienda habitual (aunque resida continuadamente en ese lugar).¿En qué quedamos, entonces?

Pruebas. Aunque Hacienda no siempre actúa de esta manera, en algunas ocasiones lo ha hecho, lle­gando el asunto hasta los tribunales.. Y éstos han aceptado la deducción por adquisición de vivienda habitual, cuando las pruebas aportadas por los contribuyentes han sido razonables, con in­dependencia del lugar donde estén empadronados. Aquí tiene algunos de los indicios que, en estos ca­sos, han actuado a favor del contribuyente y en contra de la Administración:

• El consumo de luz, agua, gas y teléfono es razo­nable.
• El domicilio de la empresa o del colegio de los ni­ños se encuentra en el mismo municipio o a una distancia razonable.
• En el libro de familia consta que los niños nacie­ron en la localidad donde está la vivienda.
• El domicilio del banco donde se tiene la cuenta bancada está cerca de la vivienda.

Lo mejor es estar empadronado en el lu­gar donde se vive. Pero si no ha cumplido ese re­quisito, no se apure. No perderá la deducción por adquisición de vivienda habitual si realmente está viviendo en ella de forma continuada.

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En la nota simple de una vivienda hay unas anotaciones que indican que la finca responde del pago de unos impuestos, correspondiente a una autoliquidación efectuada por el comprador. ¿Qué aspectos deberá cuidar antes de comprar la vivienda?

Transmisión

Estas anotaciones se hacen cada vez que se transmite un inmueble, pues éste queda afecto al pago del impuesto que grava la transmi­sión (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales -ITP-,  Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados -AJD-).

En la mayoría de ocasiones el futuro comprador no suele hacer caso a dichas anotaciones debido a que:

• En primer lugar, porque los registradores las hacen automáticamente, ellos sólo comprueban que el impuesto se ha liquidado, pero no lo revi­san, pues es Hacienda quien debe hacerlo.
• Y, en segundo lugar, porque en muchos casos ya han pasado más de cuatro años y un mes desde la última transmisión (plazo del que dispone la Administración para revisar el impuesto). Tenga en cuenta de que aunque haya pasado es­te plazo, podrían exigirle todavía el pago de estos impuestos, como adquirente de la finca, imagínese por ejemplo  que el comprador anterior los hubiese liquidado mal.

Inspección

El cómputo del plazo de cuatro años se interrumpe si la Administración notifica el ini­cio de algún tipo de revisión. Y puede pasar que, antes de que usted compre, se haya ini­ciado alguna comprobación sobre los impuestos que se liquidaron en las compras anteriores a la suya, de manera que se haya interrumpido el cóm­puto del mencionado plazo. Esta interrup­ción le afecta directamente a quien haya adqui­rido la finca con posterioridad, aunque sea “nuevo” en el asunto, puesto que el inmueble puede responder del pago de una deuda tributaria que se liquidó hace cinco o seis años, aunque ahora el titular sea usted.

¿Cómo actuar?

Esta regla no es sólo aplicable a la liquidación del ITP o AJD.  La finca también responde del pago de los recibos del Im­puesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que pueda te­ner pendiente el anterior propietario. Y en este ca­so ni siquiera habrá ninguna mención en el regis­tro.

¿Qué puede hacer para asegurarse de que no tendrá problemas?

Antes de comprar un piso, haga las si­guientes comprobaciones:

• Acuda a las oficinas de recaudación del Ayunta­miento, y verifique si hay algún recibo de IBI pendiente de pago. Aunque en la escri­tura se incorpora la fotocopia del último recibo, mejor que se asegure.
• Solicite al vendedor que le entregue copia de su título de propiedad, en el que aparecerán los da­tos sobre la liquidación por ITP que realizó cuando compró (copia de la liquidación presen­tada, o el sello de la oficina liquidadora en la pro­pia escritura). De esta manera podrá comprobar si el impues­to se liquidó correctamente. Si así fue, seguramente no habrá habido ninguna inspección por medio.

En cualquier caso, podrá afianzar todavía más el tema, mencionando en la escritura que el vendedor no tiene ninguna deuda tri­butaria pendiente de pago de la que pudiese res­ponder el inmueble trasmitido. De esta manera tendrá más fuerza si, al final, le requirieran a us­ted el pago y se viese en la necesidad de reclamar después el reembolso al vendedor.

Aunque haya pasado el plazo de prescripción, no se fíe: podría haberse interrumpido. Asegúrese de que no hay impuestos municipales pendientes y que las liqui­daciones tributarias de la compra anterior a la suya fueron correctas.

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Tras proceder a la transmisión de su vivienda habitual usted ha adquirido una nueva. ¿Estará sujeta a tributación por el IRPF la parte del precio obtenido por la vivienda anterior que se destine al pago de su nueva vivienda?

Lo que usted pretende hacer es habitual: vender su vivienda y comprarse a continuación una nueva. Sepa entonces que, si invierte el precio obtenido por la vivienda anterior en el pago del precio de una nueva vivienda, podrá acogerse al beneficio fiscal de exención de la ganancia patrimo­nial por reinversión.

Como regla general, podrán excluirse de gravamen aquellas ganancias patrimoniales ob­tenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual. Si el importe de la reinversión fuera inferior al total del precio obtenido por la enajenación, sólo resultará exenta la parte proporcional de la ganancia que corres­ponda al importe efectivamente reinvertido.

Ejemplo

Usted transmite su anterior vivienda por 150.000 euros, obteniendo una ganancia de 50.000 euros respecto al precio de compra. En el caso de que decidiera reinvertir la totalidad de los 150.000 euros obtenidos en la com­pra de su nueva vivienda, toda la ganancia obteni­da -es decir, 50.000 euros- resultaría exenta de tri­butación en el IRPF.

Si reinvierte en la nueva adquisición sólo una parte de esa ganancia -pongamos 75.000 euros- sólo estará exenta de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida. Habiendo invertido, por tanto, el 50% del precio de venta en la compra de la nueva vivienda, estará exenta el 50% de la ganancia (esto es, 25.000 euros).

Requisitos

Pero para poder gozar de este be­neficio fiscal es preciso que se cumplan además una serie de condiciones y requisitos:

1. Vivienda habitual. La vivienda adquirida de­be tener la condición de vivienda habitual. A efectos de deducción, se entiende por vivienda habitual la habitada por el contribuyente en un plazo no superior a 12 meses desde su adquisición, o desde la finalización de las obras. Se requiere que dichas obras hayan sido necesarias para habitar la vivienda y que ésta sea, además, su residencia ha­bitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
2. Periodo de reinversión. La reinversión del importe obtenido por la venta deberá efectuarse, bien de una sola vez, bien sucesivamente, en un pe­riodo no superior a dos años. Si la re­inversión no se hace en el mismo año de la trans­misión, usted puede beneficiarse igualmente de la exención de la ganancia patrimonial obtenida. Para ello es importante que haga constar en su de­claración de renta, correspondiente al ejercicio en que se ha obtenido dicha ganancia, el compromiso de reinvertir el importe obtenido en un plazo no su­perior a dos años.

También es posible adquirir primero una nueva vivienda habitual y después, dentro de los dos años siguientes, vender la anterior. La ganancia obtenida por la venta estará exenta si se destina a satisfacer el precio de la nue­va vivienda dentro de los dos años siguientes a su adquisición (por ejemplo, porque ha decidido desti­nar el importe obtenido en la venta a cancelar par­cialmente la hipoteca solicitada para adquirir la nueva vivienda).

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La adquisición de la vivienda habitual goza de ventajas fiscales, los contribuyentes pueden aplicar una deducción en su declaración de IRPF.

La compra de su vivienda habitual goza de ventajas fiscales, ya que podrá aplicar una deducción en su declaración del IRPF del 15% sobre las cantidades satisfechas cada año, pudiéndose aplicar dicho límite sobre un importe máximo de 9.015€.

Veamos tales deducciones con unos ejemplos ilustrativos:

Caso 1

Si un contribuyente paga una hipoteca de 600€ mensuales (7.200 € al año), se estará ahorrando en su IRPF la cantidad de 1.080€.

Caso 2

Otro contribuyente paga 1.000€ mensuales (12.000 € al año).

En este caso los pagos anuales son superiores al límite máximo establecido por ley. Por consiguiente podrá deducirse el 15% de 9.015€. En consecuencia, se estará ahorrando en su IRPF la cantidad máxima, equivalente a 1.352€.

Caso 3

Tenga en cuenta que el límite de 9.015€ se aplicada a cada contribuyente de manera individual, es decir, si la hipoteca está a nombre de una pareja que hace la declaración de la renta por separado, ambos podrán deducirse de forma individual en su IRPF la cantidad correspondiente. Conviene resaltar que esta regla no es aplicable si se hace la declaración de la renta de manera conjunta, donde se aplicaría el límite de 9.015€.

Visto con un ejemplo, si tenemos una pareja que pagan por su hipoteca 1.400€ mensuales, cada uno de ellos se imputará el 50% de los pagos (700€ mensuales, 8.400€ al año), cada uno de ellos podrá aplicarse la deducción sobre dicha cantidad. En consecuencia, ello supondrá un ahorro de 1.260€ para cada uno de ellos y 2.520€ en total.

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Usted desea vender una vivienda que hace años compró como inversión, pero no sabe cuánto debe de pagar a hacienda por la ganancia obtenida en dicha transmisión y mediante la cual obtuvo un beneficio considerable. ¿Cómo podrá reducir la tributación?

Con la ley actual vigente del 1 de Enero de 2.007, todas las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles tributan al tipo fijo del 18%.

No obstante, para disminuir el IRPF final que deberá pagar, debe reducir la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. Para ello le aconsejamos lo siguiente:

• Debe añadir al valor de adquisición todos los gastos que le acarreó la compra de la vivienda: impuestos, notaría, registro de la propiedad, gestoría, gastos constitución de la hipoteca, honorarios agente inmobiliario, mejoras realizadas en la vivienda …
• Sobre el valor resultante, puede actualizar el resultado obtenido, para ello podrá aplicar unos coeficientes correctores de inflación, publicados cada año por hacienda.
• Y por último, al valor de transmisión podrá deducirle los gastos asumidos en la venta. Aunque la mayor parte de los gastos los asume el comprador, siempre habrá una pequeña partida de gastos que deberá usted desembolsar: la comisión del intermediario, plusvalía municipal y la cancelación de hipoteca.

Ejemplo

Datos de la compra: La vivienda fue adquirida en el año 1.995 por un valor de 100.000€, además del valor de compra, usted incurrió en los siguientes gastos:

• Notaría, registro e impuestos(año 1.995): 9.000€
• Formalización de hipoteca(año 1.995): 2.000€
• Reformas en la vivienda (año 2.000): 6.000€

Datos de la venta: La venta de la vivienda se produjo en el año 2.007, por un precio en escritura de 300.000€, además del valor de venta, usted incurrió en los siguientes gastos:

• Plusvalía municipal: 700€
• Honorarios agencia inmobiliaria: 6.000€
• Gastos cancelación hipoteca: 800€

En consecuencia, el coste fiscal que deberá tributar a hacienda será el siguiente:

*Sobre los desembolsos realizados en la compra, se aplica el coeficiente corrector de inflación, según el año en que se realizan las operaciones.
**Al precio de transmisión se le deducirán los gastos incurridos en la venta.

Consejo… Guarde los comprobantes de todos los desembolsos realizados, para poder justificarlos, en caso de que hacienda se los requiera.

Sepa usted que… Si el inmueble que pretende vender es su vivienda habitual, podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual y no deberá de tributar nada a hacienda por el importe que reinvierta nuevamente.

Importante… Incluya los gastos mencionados anteriormente para calcular el coste fiscal de la ganancia, si no lo hace (es un error que suele cometer mucha gente), tributará más de lo que le corresponde.

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Tras una separación de mutuo acuerdo, uno de los ex-cónyuges adquirió al otro el 50% de la vivienda que tenían en común, esta adquisición la hizo  a medias con su nueva pareja ¿Cómo quedarán las deducciones en el IRPF?

Situación. Antonio ya era titular del 50% de la vivienda y ahora adquiere la otra mitad junto con Laura (su nueva pareja), Antonio pasará a tener el 75%, y el 25% restante será de Laura. Si hay alguna hipoteca de por medio, lo mejor será que la finan­ciación final respete estos porcentajes:

• Que el 50% de la hipoteca anterior la siga pagan­do Antonio (pasando a ser el único titular del préstamo).
• Y que, para financiar la actual adquisición, se formalice una segunda hipoteca, en la que ya se­rán titulares, a medias, Antonio y su actual pare­ja, Laura.

Esto puede llevar a confusiones en el IRPF, debido a que la proporción en la propiedad (en este caso, 75% – 25%) no se corresponde con la proporción de finan­ciación (en el préstamo hipotecario aparecen los dos como responsables solidarios).

Deducción en el IRPF

Lo lógico sería que en el IRPF cada adquirente se aplicase la deducción por vivienda habitual en la proporción de propiedad que le co­rresponde (Antonio consideraría el 75% de los pa­gos de la hipoteca, y Laura el 25% restante). Pero Hacienda es muy tozuda, y consi­dera que si la hipoteca está a medias cada titular está pagando el 50% de las cuotas:

• Antonio sólo podrá aplicar la deducción por el 50% de los pagos efectuados, y no por el 75%. Esto le supondrá perder una parte de los incentivos aplicables.
• Y aunque Laura podrá aplicar una deducción más alta los primeros años, tampoco podrá recu­perar la deducción perdida por Antonio. Cuando, pasados unos años, sus pagos acumulados (calculados según el criterio de Ha­cienda, es decir, al 50% de la cuota de hipoteca de cada año) superen el 25% del total financiado, la Administración le dirá que ya no puede deducir nada más.

A pesar de lo que diga Hacienda, lo mejor es actuar con lógica, que Antonio se impu­te la deducción por el 75% de los pagos y Laura por el 25% restante. Si Hacienda les revisa las declara­ciones y no acepta esta forma de actuar, deberán proceder del siguiente modo:

• Demostrar que la hipoteca fue destinada en su totalidad a financiar la vivienda.
• Demostrar, con los movimientos de las cuentas bancarias, que realmente Antonio está pagando el 75% de la cuota, y Laura el 25%.

Si es difícil demostrar este último extremo (porque, por ejemplo, las cuotas de hipote­ca se cargan en una cuenta común, donde se mez­clan las nóminas de ambos), manifiesten ante Ha­cienda que, aunque están pagando a medias, Antonio adeuda a Laura lo que ésta paga de más. Esto debe ser suficiente para que se acep­ten las deducciones aplicadas. Y si Hacienda sigue en sus trece, impugnen las paralelas que les pueda girar: seguramente los tribunales acabarán dándo­les la razón.

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