Usted tiene una plaza de parking bastante grande donde se pueden aparcar dos vehículos y su vecino le ha propuesto ofrecerle una cantidad económica de dinero por la parte que usted no utiliza para poder aparcar su pequeño vehículo. ¿Podrá sacar partido de esta situación?

Recuerde que su plaza es un bien privativo, susceptible de aprovechamiento inde­pendiente por tener salida propia a un elemento común, o a la vía pública. Así pues, está considera­da una finca independiente con su cuota de parti­cipación individual dentro de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Junta de propietarios

Obligación. Aunque tenga inscrita la propiedad de su plaza en el Registro de la Propiedad y sea li­bre de disponer de ella vendiéndola a cualquier persona, la plaza de aparcamiento está sujeta a la legislación relativa a la propiedad horizontal, que protege tanto los elementos comunes como las cuo­tas de participación atribuidas a los distintos pro­pietarios de un inmueble. Por tanto, usted no puede decidir de forma unilateral la escisión de la plaza de parking o de su cuota de participación.

Participación. La cuota atribuida a su plaza determina su participación en las cargas y benefi­cios sobre el resto de la comunidad. La división sin más de su plaza implicaría una modi­ficación de la cuota, pues establecería una nueva propiedad dentro de la comunidad y alteraría la distribución previa respecto al resto de propieta­rios. Así pues, se le habrán de asignar dos nuevas cuotas de participación (en sustitución de la cuota previa), y es preciso el cambio de título constitutivo aunque el resto de porcentajes perma­nezcan inalterables.

Modificación

Unanimidad. Para tal modificación, es necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios. A su vez, deberá observarse si el título constitutivo o los estatutos comunitarios regulan este supuesto, prohibiéndolo o limitándolo. Antes de llevar su decisión a la junta, vea que:

• Cada plaza derivada de la escisión sea conside­rada un espacio susceptible de aprovechamiento independiente.
• La separación de la plaza no implique nunca un perjuicio a los derechos de los otros propietarios, invadiendo elementos comunes o dificultando la maniobra de cualquier plaza cercana.
• El resultado no represente un obstáculo al paso de vehículos.
• El resultado no suponga, por supuesto, un me­noscabo para la seguridad del edificio.

Algunos consistorios han establecido una normativa propia referente a las dimensiones de las plazas de parking, así como a la superficie mí­nima útil por metro cuadrado, que incluye la rela­tiva a pasillos de maniobra y demás zonas comunes del garaje. Revise entonces que las posibles plazas de aparcamiento cumplan con dichas ordenanzas.

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Tras firmar un contrato de arras, usted ha tenido la sospecha de que sobre la finca puede existir algún tipo de afección urbanística. ¿Hasta qué punto es fia­ble el Registro de la Propiedad? ¿Qué debe hacer si surgen problemas?

La actuación urbanística de la Admi­nistración puede limitar mucho el derecho de pro­piedad. En su caso, ha ocurrido que sobre la finca que desea comprar recae una afección urbanística plasmada en un plan de retranqueo (es decir, una modificación del amplio de una calle con el objetivo de ampliarla) de varias fincas, además de una posible expropiación, de las que no tenía conocimiento a través del Registro de la Propiedad y que constituyen sendas cargas para el inmueble, pues limitan su derecho de propiedad.

Consistorio

A falta de información registral, es recomendable que acuda a la autoridad urbanísti­ca, a fin de conocer si se prevé alguna actuación que pueda afectar al inmueble. Esta medida es bási­ca cuando usted sospeche que puede haber algún tipo de actuación urbanística que afecte a la finca (como una expropiación, por ejecución de obras o construcciones de equipamientos públicos).

El contrato de arras se podrá resolver si no hacía mención a afección alguna (lógicamen­te, si hacía mención, el comprador no podrá alegar nada), con los graves efectos que ello implica para el vendedor.

Resolución del contrato

Una vez otorgada la escri­tura pública de compraventa, el contrato podría ser resuelto o anulado por aplicación de las normas de saneamiento (que regulan la existencia de cargas no apreciables con anterioridad a la compra), de­pendiendo de la gravedad de la afección. En ese momento el comprador podrá optar en­tre rescindir el contrato, con el abono de todos los gastos que le hubiera significado la compra, o bien optar por la indemnización relativa a la minora­ción en el valor de la finca -expresada en un por­centaje concreto del valor de ésta- que supone la existencia de dicha carga.

Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad tiene, como función principal, proteger a las personas que con­fían en los derechos que éste publica, en lo que se llama el principio de fe pública registral. Ello es así porque se presume la exactitud de lo que consta escrito en el Registro.

Pero una cosa está clara: las inscrip­ciones regístrales no contemplan todas las circuns­tancias que pueden afectar a un inmueble. En ese sentido, la presunción de exactitud de las inscripciones sólo alcanza a la existencia, titulari­dad y extensión de los derechos reales (que terce­ras personas pudieran tener sobre nuestro inmue­ble), como sería el caso de hipotecas o servidum­bres. Así pues, del Registro debe tomar como cierto lo que éste mencione respecto a la titularidad y demás derechos reales inscritos. Y si la inscripción no hablara sobre derecho real, carga o gravamen alguno, cabrá presumir que éstos no existen.

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En su día, el arrendatario de la nave industrial renunció a cualquier derecho dis­ponible sobre ella. Sin embargo, ahora que se ha vendido, ¿mantiene el dere­cho de retracto?

Situación. Hace 20 años, vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU- de 1964, cierta sociedad alquiló una nave industrial. Entre los pactos del contrato había uno que especificaba que el arrendatario renunciaba a todos los derechos disponibles previstos en la ley. Ahora, aquella nave (con acceso para camiones y personas, y contigua a otra similar de la que está separada sólo por una pared divisoria) ha sido vendida a un tercero.¿Pue­de la sociedad ejercer el derecho de retracto?

Derecho al retracto

La LAU de 1964 establecía el derecho de adquisición preferente por parte del inquilino para todo tipo de arrendamientos urba­nos, bien sea a través del tanteo o del retracto. En estos casos, cuando la propiedad desea vender debe ofrecer anticipadamente al inqui­lino la posibilidad de adquirir el bien inmueble con preferencia al tercero. Si no lo hace, el inquilino, cuando se entere de la transmisión de la propiedad, puede instar una demanda exigiendo el retracto del inmueble, pagando el precio que ha en­tregado el tercero más todos los gastos que a éste pueda haberle ocasionado la adquisición (gastos de escritura…).

Cláusula de renuncia

Los derechos de tanteo y retracto son renunciables. Pero respecto al retracto, los jueces creen que la renuncia anticipada contenida en una cláusula se tiene por no puesta, pues ante la renun­cia de un derecho, cabe averiguar si esa fue o no la voluntad de los contratantes. Por tanto, una refe­rencia genérica a un derecho que no ha nacido no representa un acuerdo concreto de voluntades.

En este sentido, las condiciones para el ejercicio del derecho de retracto no se dan hasta que no se produce la transmisión de la propiedad. Así pues, sólo en ese momento y no antes puede el arren­datario renunciar al derecho. De este modo, la re­nuncia anticipada a un derecho no nacido al tiempo de celebrarse el contrato no tiene valor alguno.

Comprobación registral

Para que el retracto tenga éxito, deberá ejercerse sobre una finca registral entendida como tal. Así  pues, si la nave industrial es una enti­dad registral independiente, la acción de retracto prosperará. Pero si dicha nave forma parte de la misma finca registral que la nave colin­dante (de la que la separa tan sólo una pared divi­soria), la sociedad perderá el procedimiento. Cabe recordar que el derecho de retracto está reservado exclusivamente a los arrendatarios de una finca registral total, que forma una unidad patrimonial.

Antes de iniciar la acción la sociedad debe consultar el Registro de la Propiedad. Asimismo, antes de alquilar una finca conviene consultar di­cho Registro a fin de asegurar para el futuro el ejercicio del derecho de retracto.

Procedimiento

Si todo es correcto, la sociedad podrá ejercer el de­recho de retracto presentando demanda al efecto y consignando en el juzgado el precio pagado por el tercero más los gastos del contrato y cualquier otro pago hecho para la venta que haya podido soportar. Y si el precio de venta asumido por el tercero es escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, debe estarse al pre­cio real, prevaleciendo éste sobre el precio de re­tracto, bastando no obstante con consignar el pre­cio de retracto al formular la demanda.

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Después de iniciado un expediente de expropiación y de ser asignado el precio justo por el bien expropiado, han transcurrido varios años sin que el afectado haya cobrado. ¿Qué deberá hacer?

Expropiación

Con motivo del trazado de una autopista, el Mi­nisterio de Obras Públicas inició hace 10 años un expediente de expropiación en el que se vio afec­tada parcialmente la finca que usted había heredado de sus padres.

Después de dos años y tras un largo pro­cedimiento de expropiación y de diversos recursos para obtener un precio justo, éste se determinó en 150.000 euros por el Jurado Provincial de Expro­piación Forzosa. Sin embargo, han transcurrido otros ocho años y el afectado no ha re­cibido el importe fijado como justiprecio.

Planteamiento

Ahora el afectado se ha planteado reclamar dicho importe. Pero, claro está, en su opinión el valor que debe reclamar es más alto, pues 150.000 euros de hace ocho años son ahora bastante más dinero.

Como han pasado más de dos años sin que la Administración haya abonado el importe fijado en su día como justiprecio, o sin que dicho importe haya sido consignado a disposición del beneficiario, la Administración expropiante de­berá realizar, previa solicitud del interesado, una nueva valoración de la parte de la finca objeto de expropiación. Con ello se iniciará de nuevo todo el proceso para la determinación del precio por parte del Jurado Provincial de Expropiación.

Esta nueva tramitación no impedirá al afectado, en su caso, la posibilidad de formular la correspondiente oposición al precio, en caso de no estar conforme con el nuevo importe fijado por la administración.

Así pues, la valoración será susceptible de recurso, bien de reposición, bien contencioso-administrativo. El primero de ellos se interpone ante el mismo Jurado, que es quien resuelve, por lo que es habitual que no cambie de criterio. El segundo debe interponerse en dos meses a contar desde la notificación de la decisión adop­tada por el Jurado de Expropiación. El órgano competente es el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma que, dado el trabajo que acumula, puede tardar años en resolver el re­curso.

Si no hubieran transcurrido más de dos años desde la determinación del precio, podría reclamarse el pa­go de la cantidad fijada como justiprecio más los intereses, sin tener que realizar una nueva valora­ción y reproducir el procedimiento hasta obtener el precio definitivo.

Así pues, procure que le paguen antes de transcurridos los dos años desde la determinación definitiva del precio para evitar con ello un nuevo expediente de expropiación. Tenga en cuenta además que el pago del precio por parte de la administración estará exento de los gastos, im­puestos y gravámenes o arbitrios del Estado, Co­munidad Autónoma, Provincia o Municipio, (como pueden ser, entre otros, la plusvalía, o las tasas municipales por servicios). No obstante, sí que de­berán pagar IRPF por la ganancia obtenida.

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Al fallecer su padre, la vivienda familiar fue adjudicada en usufructo a su madre, quedando usted y sus hermanos como nudo pro­pietarios. Ahora su madre vive una temporada con cada uno de los hijos, y ustedes han pensado en alquilar el piso que ha quedado vacío. ¿Quién se quedará con el dinero del alquiler, la usufructuaria o los nudo propie­tarios?

El derecho de usufructo no sólo consiste en utilizar la vivienda en cuestión, sino que también da derecho a obtener todos los fru­tos y rentas que se deriven de ésta.  Así, la titular del dinero que se obtenga del alquiler será su madre, y será ella la que deberá declarar estos ingresos en su IRPF, como rendimientos del capital inmobiliario.  Las reglas de los diferentes impuestos son independientes unas de otras. La normativa del IRPF es clara: la titular del 100% de las rentas del alquiler será la usufructuaria.

Esto es así con independencia de que en otros impues­tos ustedes hayan “repartido” el valor de la vivienda entre la usufructua­ria y los nudo propietarios (por ejemplo, al liquidar el Impuesto sobre Sucesiones, o al liquidar el Impuesto sobre el Patrimonio cada año).

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Usted ha escriturado una entidad como vivienda, y quiere saber si deberá emplearla siempre con ese uso, o si, a efectos prácticos, podrá destinar la vivienda para ejercer una actividad profesional.

Toda escritura de división horizontal de una finca contiene menciones que identifican las distintas entidades que la conforman. El asunto consiste en saber si estas menciones están ahí sin más, o, si el hecho de incluirlas puede significar la creación de limitaciones. Así pues, el comprador de una “vivienda”, ¿deberá destinarla siempre a vi­vienda, o podrá destinarla en un momento dado a otro uso?

Los promotores, en el momento de con­feccionar y redactar conjuntamente con el notario las escrituras de división horizontal de las edifica­ciones, pretenden orientar las entidades al uso que en ese momento es prioritario. Y lo lógico sería que las menciones del piso -o local comercial, garaje…-se fueran adecuando a la realidad de cada momen­to. Pero ello no pasa en España, donde el Registro de la Propiedad mantiene la identifica­ción originaria de la entidad registral.

Primera posibilidad

Para un juez, la solución a su caso pasa por examinar el propio título constitutivo (es decir, la escritura de propiedad horizontal).

Si éste contiene prohibiciones o lími­tes al destino de las distintas entidades, la solución es la reflejada en la ley aplicable: quedará prohibi­do desarrollar en el inmueble actividades no per­mitidas en los estatutos y se exigirá la unanimidad para la transformación de las reglas del título constitutivo. Así pues, no podrá variarse el destino de la vivienda por cuanto la propia escri­tura de división horizontal contiene una expresa prohibición al cambio de uso. Y para eliminar esta prohibición, se precisará la unanimidad de los comuneros. Ésta es necesaria para el cambio de las normas contenidas en la escritura creadora de las distintas entidades que la conforman y constitu­yente de la comunidad.

Segunda posibilidad

La respuesta es otra si los estatutos no contienen una prohibición expresa: en ese caso, los jueces consideran que los derechos del propietario son mayores y que puede modificarse el destino previsto en la escritura de propiedad, por cuanto la mención es sólo enunciativa y no limitativa o pro­hibitiva.

En este caso, la mención de “vivienda” no puede convertirse en una prohibición de modifi­cación, pues tal prohibición debe ser expresa y es­tar contenida en la escritura de propiedad hori­zontal. Si no lo está, no puede aplicarse al propietario el régimen de la unanimidad y éste podrá cambiar el destino de su entidad sin necesi­dad del consentimiento comunitario, pues su dere­cho al dominio es básico y sólo puede limitarse expresamente.

Eso es importante sobre todo para abogados, médi­cos o arquitectos, entre otros, que desarrollen la acti­vidad profesional en su vivienda. Si no existe una prohibición estatutaria expresa, podrán ejercerla con tranquilidad.

Conclusión

Las menciones contenidas en el títu­lo de propiedad que provienen de la escritura de propiedad horizontal son sólo indicativas, y para conocer si está prohibida su modificación se debe acudir a la escritura de división horizontal y com­probar si su prohibición es expresa. Si no es así, el destino podrá modificarse con total libertad y ade­cuarse a las necesidades puntuales del propietario.

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Usted pensó que había pactado unas arras penitencia­les con la otra parte, y posteriormente procedió a desistir del contrato. ¿Qué error cometió?

Situación. A la firma del contrato privado de compraventa para la adqui­sición de una vivienda de segunda mano (previo a la formalización de la escritura pública), los compradores entregaron un dinero que se indi­có en el contrato que se otorgaba en calidad de “arras o señal del precio pactado”. A continuación, se detallaba el resto del precio de la casa y la fecha límite de firma en la notaría. En el contrato se expresó además que en caso de que no llegara a formalizarse la operación por causa imputable a los compradores, éstos per­derían el importe entregado a cuenta. Y, si por el contrario, fuese debido al vendedor, éste debería devolver el doble de la cantidad entregada.

Conclusión errónea

Sucedió que más tarde el vendedor decidió dar marcha atrás en su decisión y, pensando que con la firma del contrato se había pactado entre las par­tes unas arras penitenciales, desistió de aquél, en­tregando el doble del importe que le habían entre­gado los compradores. Pero cometió un error.

Es fundamental que lo que se firme sea lo que efectivamente se haya pactado; así pues, debe quedar claro que siempre prevalecerán las condiciones libremente pactadas por las partes tal y como se hayan reflejado en el contrato. Así pues, la inclusión de las arras penitenciales en los contratos privados de compraventa es práctica común hoy en día, pero para que dichas arras ten­gan el efecto de permitir a las partes desistir libre­mente del contrato, deben cumplirse varios requisi­tos formales.

Dichos requisitos son los de establecer, de modo inequívoco, que las partes desean pactar unas arras penitenciales, y hacer mención expresa a sus efectos. Así pues, el documento debía haber incluido “el derecho a rescindir unilateralmente el contrato sin necesidad de alegar justa causa”. Debe expresarse con claridad la posibili­dad de que gozan las partes de rescindir el contra­to, perdiendo el comprador el importe entregado, o debiendo el vendedor devolverlo duplicado. Y en este caso, no se habló nunca de la posibilidad de rescindir el contrato, así que el importe entregado a cuenta tuvo la consideración de arras penales, pero no penitenciales.

Sin obligación

No era posible, tal y como preten­día el vendedor, rescindir el contrato sin causa al­guna, no estando por ello los compradores obliga­dos a pasar por dicha decisión, pudiendo hacer va­ler siempre sus derechos y exigir, dado que la com­praventa ya estaba hecha, la formalización del con­trato con la entrega de la posesión del inmueble.

Más consideraciones

En el momento de escriturar, es posible que el com­prador no haga efectivo el resto del precio. En ese caso, para poder hacer efectivas las arras peniten­ciales conviene hacer siempre mención expresa a la fecha de otorgamiento de la escritura y dónde se va a realizar ésta. Sin esas inserciones, cualquier parte que incumpla se podrá escudar en que desco­nocía estos extremos. Si tiene interés en que la operación se materialice, es preferible que notifique a la otra parte la fecha, hora y lugar de la firma y, en caso de incomparecencia, se haga cons­tancia de todo ello en un acta notarial.

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Usted adquirió un piso junto a una plaza de parking en una finca de reciente construcción y cada vez que tiene que acceder al garaje sufre grandes dificultades debido a que hay una rampa muy pronunciada y estrecha dificultando por ello la maniobrabilidad y salida del sótano. ¿Qué puede hacer?

Varios vecinos se plantean en una reunión si estas dificultades de acceso pue­den dar lugar a reclamar por parte de la comuni­dad de propietarios. Asimismo, se plantean contra quién deberán dirigir su reclamación, en el caso de que pueda reclamarse, y qué plazos existen para ejercitar su reclamación.

Ejercicio de la acción

Ustedes pueden reclamar no sólo por el posible derrumbamiento o pérdida de todo o parte de su edificio, sino también por defectos graves que exce­dan de las simples imperfecciones corrientes, y por aquellas imperfecciones que hacen la edificación inútil para la finalidad que le es propia. Si la rampa es tan empinada que daña los bajos de los coches, o las zonas comunes del parking son tan pequeñas que no permiten hacer maniobras, con­sulte la normativa municipal al respecto. Y si se ha infringido, alegue ruina funcional.

Ruina funcional

No es preciso que esté afectado todo el edificio, la ruina funcional puede limitarse sólo a algunas de sus partes esenciales, que alteren su solidez o funcionalidad. Los daños por los que pueden reclamar entonces comprenden las obras meramente defectuosas, no siendo preciso que el edificio quede físicamente arruinado y com­prometida su estabilidad, basta con que haya vicios graves que afecten a los elementos esenciales de la edificación, incidiendo negativamente en su habitabilidad y dando lugar a un uso anormal o incompleto de aquél.

Acreditación

Una vez la comunidad acredita estos daños, la res­ponsabilidad de los intervinientes en la construc­ción debe individualizarse. Y sólo si ello no es posi­ble, responden todos. El promotor res­ponde siempre, en base a su función de garante.

Plazo

Usted y sus vecinos afectados tienen 10 años desde que se finalizó la construcción del edificio para reclamar la reparación de los desper­fectos de este tipo que aparezcan o se identifiquen en dicho plaza. Una vez aparecidos o identificados los daños en este periodo, contado desde que se finalizó la construcción, empiezan a contar los 15 años en que se posibilita a los perju­dicados ejercitar la acción de reclamación.

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Aparentemente, usted adquirió una vivienda a buen precio y en buenas condi­ciones. Pero al hacer unas obras de mejora ha des­cubierto que las vigas de madera están carcomidas…

Saneamiento

Cuando al comprador no le es po­sible verificar a simple vista los elementos, y más tarde descubre que su vivienda tiene las vigas o las paredes maestras en mal estado, surge la obliga­ción de sanear los vicios ocultos por parte del ven­dedor. Dicha obligación implicará, o bien la resolu­ción del contrato, o bien la reducción del precio que fue abonado por la compra, todo ello junto con la obligación, por parte del vendedor, de indemnizar los daños y perjuicios causados.

¡Atención! El vendedor no responderá si el com­prador, por su profesión u oficio puede identificar los defectos pese a estar ocultos.

En este caso, usted quiere conser­var la vivienda adquirida y opta por la reducción de precio. A estos efectos, no piense sólo en la re­ducción derivada de los vicios, sino también en to­dos los gastos “de más” que ha soportado en la ad­quisición (por el hecho de haber pagado más de lo que debía), y en los gastos en que ha incurrido en el piso tras la adquisición. Véalos a continuación.

Reducción del precio

Los daños descubiertos implican un menor valor real de la vivienda adquirida. Usted tiene derecho a exigir una reducción del precio pa­gado basada en el importe que suponga la repara­ción o reposición de los daños que conforman los vi­cios ocultos. En su caso la reparación ven­drá representada, por ejemplo, por el cambio de vi­gas o el refuerzo de paredes, de modo que su esta­do pase a ser el que se pactó al principio.

Daños y perjuicios

Junto con la reducción del precio, po­drá también reclamar un resarcimiento de los daños y perjuicios que le hayan sido causados, y que están directamente ligados a la aparición de los vicios o defectos. En este sentido, pue­de tener en cuenta los siguientes:

• Los gastos de más que usted ha debido pagar por el posible préstamo hipotecario para la adquisi­ción de la vivienda (ya que se los calcularon res­pecto al precio del valor originario y no al precio resultante de la reducción por vicios ocultos).
• Los posibles gastos en que usted ya hubiera in­currido desde el momento de adquirir la vivien­da, como serían los acondicionamientos que lue­go se verían perjudicados por las obras de repa­ración del techo (pintura, limpieza, lijado, barni­zado…).
• También cabría incluir aquí los gastos derivados de una mudanza y traslado desde la vivienda anterior, que no se habrían producido de haber­se conocido los vicios.
• Junto a los gastos de traslado anote el conjunto de gastos deri­vados de la necesidad de alquilar una vivienda al­ternativa, mientras deban llevarse a cabo las obras de reparación.

Ejercicio del derecho

El plazo que tiene usted para arreglar los desper­fectos es de seis meses desde la entrega del bien. A simple vista dicho plazo puede parecer amplio, pe­ro en la práctica es corto, sobre todo cuando no se hacen obras inmediatas en la vivienda (pues, por el motivo que sea, se tarda en “arrancar” en la repa­ración), o bien no se han llevado a cabo comproba­ciones oportunas por parte del comprador. En caso de que este plazo sufra cualquier ti­po de interrupción no tiene que volver a contar de nuevo desde cero.

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La planta baja del edificio es propiedad de un único dueño y se usa como parking. Si se pretende destinar su uso a oficinas, ¿qué trámites habrá que superar al respecto?

En primer lugar, deberá comprobarse si el nuevo uso de oficinas viene incluido dentro de los usos permitidos por las normas urbanísticas de la zona donde se ubica la finca. Para ello, bastará consultar con el ayuntamiento para ver qué dispone al respecto. A continuación cabrá soli­citar ante el mismo organismo la licencia de obras mayores, presentando el proyecto técnico a desa­rrollar, e indicando en la licencia el cambio de uso de local solicitado.

Puesto que el cambio no supone la construcción de un edificio de obra nueva ni la mo­dificación del uso de todo el edificio sino sólo de un local, será aplicable la normativa urbanística.

Dificultades

La supresión del parking po­dría suponer dejar sin previsión de plazas a los ve­hículos de las oficinas y locales comerciales de la zona. Entonces, deberán consultarse de nuevo las normas urbanísticas del plan metropolitano. Lo más probable es que éstas dispongan que los edificios de nueva planta deben contar con un número mínimo de plazas de aparcamiento en el interior del edificio (por ejemplo, una plaza de parking para cada 100 m² de superficie útil dedica­da a oficinas o despachos).

Esta cuestión podría quedar su­perada, pues no se trata de la construcción de un edificio de nueva planta sino de la rehabilitación de un local ubicado en un edificio. En estos casos de rehabilitación que conllevan un cambio de uso, el dueño no queda obligado a la previsión de plazas de parking o de aumento de las existentes, siempre que se cumplan varias condiciones.

Las mismas normas urbanísticas mar­can dichas condiciones, ligadas a la densidad con­creta (según habitantes, etc.) y traducidas normal­mente en:

• Número de plazas exigidas en función de la superficie útil del local.
• plazas de parking sobrantes en la zona para atender al previsible número de vehículos, evi­tando entorpecer áreas de circulación o estacio­namiento.

Si todas las exigencias se cumplen, el lo­cal quedará liberado de la obligación de reserva de aparcamiento en el mismo edificio.

Cambio de uso

Sin perjuicio del cumplimiento ante el consistorio de todos los trámites de solicitud de la licencia de obras, con cambio de uso y la pos­terior concesión de dicha licencia, cuando las obras de rehabilitación afectan a elementos comunes y al título constitutivo de la comunidad, debe presen­tarse el cambio de uso frente a la comunidad de propietarios. Este parking es en sí mismo una comunidad de propietarios distinta y diferen­ciada de la del resto del edificio y, en este sentido, será exigible contar con el acuerdo unánime de los comuneros. Pero aquí no hay problema, pues el local tiene un único propietario.

Registro

Por último, a efectos de conseguir reflejar el cambio de uso de la finca en el Registro de la Propiedad, cabe otorgar la escritura pública, modificando la descripción y uso del local, con el acuerdo unánime de todos los comuneros -en este caso, del único propietario— haciendo constar en el mismo el nuevo uso o destino de la finca.

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Un anciano vendió un inmueble a una sociedad, otorgando la escritura pública correspondiente. Pero resulta que no sabía muy bien lo que estaba haciendo, y en realidad la transmisión le perjudicaba gravemente. ¿Cómo acabó el asunto?

Venta a bajo precio

Aparentemente, la ven­ta se había realizado de forma legal: el anciano era propietario de la finca y el notario que intervino en la operación consideró que tenía suficiente capaci­dad para otorgar la escritura de compraventa (es decir, que era consciente de lo que estaba hacien­do). Pero el juicio de capacidad que reali­zan los notarios no es infalible: los tribunales pue­den declarar nula una compraventa si consideran que el vendedor no sabía exactamente lo que esta­ba haciendo.

Circunstancias “extrañas”

Eso sí, para conseguir la anulación deberán apor­tarse pruebas que demuestren la incapacidad. En el caso de este anciano, algunos aspec­tos de la operación ya hacían pensar en una “ence­rrona”:

• El precio de venta fue muy bajo (respecto a los precios de mercado de la zona).
• Parte del precio quedó retenido para cancelar unas supuestas cargas de la finca (que más tar­de se demostró que ya estaban canceladas).
• El anciano siguió ocupando la finca tras la ven­ta, pagando la comunidad y el IBI.
• El anciano otorgó un amplio poder a los compra­dores, lo que suponía, en la práctica, poner su economía en manos de éstos.

Desamparo

Realmente, es fácil que personas mayores que viven solas caigan en manos de desa­prensivos. Y el anciano, que intuía que le habían estafado pero se encontraba desamparado, acudió a un abogado para exponerle su situación.

Informe médico. Lo primero que hicieron los abogados fue solicitar un informe médico que de­terminase que el anciano no era consciente de sus actos. Pero este informe no era contun­dente: a pesar de que el vendedor padecía una en­fermedad neuro-degenerativa, era muy difícil de­terminar, de modo rotundo, cuál era su capacidad en el momento de otorgar la escritura.

Rescisión por lesión. Otra alternativa que se analizó fue la “rescisión por lesión”: en el derecho catalán -aplicable al caso- puede solicitarse la res­cisión de una compraventa cuando el precio de ésta es inferior a la mitad del valor de la finca. Pero los vendedores, muy “listos” ellos, ha­bían fijado un precio bajo aunque no tanto como para que fuera aplicable esta figura.

Demanda

A pesar de todo, los asesores solicita­ron que se nombrase un “defensor judicial” del an­ciano y, a través de éste, interpusieron una deman­da, solicitando la nulidad de la operación.

Pruebas. Las pruebas aportadas fueron el infor­me médico -a pesar de que no era contundente- y, sobre todo, una exposición de los hechos que demostraba que la venta realizada era “absurda y poco normal”, ya que el vendedor apenas había ob­tenido beneficio por ella e ignoraba la finalidad de todo el papeleo realizado. Sobre la base de estos ar­gumentos, el juez destruyó la presunción de capa­cidad que el notario había apreciado en su día.. En definitiva, el juez consideró que el an­ciano no tenía capacidad para vender, declaró nula la compraventa y condenó en costas a los compra­dores.

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Hace unos años falleció su padre, y recientemente ha fallecido su madre. Y aho­ra, al preparar los papeles para cambiar de nombre un inmueble, usted ha visto que sus padres establecieron la disposición de la herencia a favor de los nietos.

Herederos

Tanto usted como su hermano están bien situados, por lo que sus padres habían esta­blecido en sus respectivos testamentos una dispo­sición a favor de sus nietos. Así, ambos testamen­tos -idénticos- establecían lo siguiente:

• En caso de fallecimiento de uno de ellos, lo here­daba todo el cónyuge superviviente.
• Y, cuando falleciera éste, los bienes (en concreto, un piso) pasarían directamente a los nietos (en este caso, sus dos hijos, ya que su hermano no tiene descendencia).

Regularización

Al fallecer su padre, ustedes no arreglaron ningún papel. Pero ahora que también ha fallecido su madre, usted y su hermano van a regularizar la situación. ¡ No piense que ya podrá poner el piso directamente a nombre de sus hijos. Sepa que, digan lo que digan los testa­mentos, en las herencias siempre hay una parte del patrimonio que se transmite obligatoriamente a los hijos (la legítima). El importe de ésta es, salvo en algunas comunidades autónomas, de dos terce­ras (2/3) partes del caudal hereditario.

Así, usted y su hermano deberán re­nunciar expresamente a la parte de herencia que les corresponde, para que así ya pueda escriturar­se el piso a nombre de los nietos.

¿A cuánto renuncio?

Para hacer estos cálculos, debe­rán tener en cuenta lo que les hubiese correspon­dido en la herencia del primer progenitor fallecido, y lo que les hubiese correspondido después en la herencia de su madre.

Ejemplo

Supongamos que el piso de sus padres -único bien de la herencia- tiene un valor de 200.000 euros.

En la primera herencia se produjo, en teoría, la transmisión del 50% del piso (100.000 euros). Y de acuerdo con el testamento y la legítima, el reparto hubiese sido el siguiente:

• Un tercio (33.333 euros) a favor de su madre.
• Y dos tercios de legítima a repartir entre su her­mano y usted (33.333 euros cada uno).

En la segunda herencia, el patrimonio que, en teo­ría, les transmite su madre es de 133.333 euros (la mitad del piso que ya tenía más lo que recibió por herencia de su cónyuge). Y el reparto será el siguiente:

• Un tercio para los nietos: 44.444 euros.
• Y dos tercios a repartir otra vez entre usted y su hermano, como legítima: 44.444 euros cada uno.

Sepa entonces que si renuncian a las legítimas estarán renunciando cada uno de uste­des a 77.777 euros.

Formalización

Una vez tengan clara su decisión, comparezcan ante notario y manifiesten que renuncian a la par­te de la herencia que les corresponde (tanto la pro­cedente de su padre como la procedente de su ma­dre), con el fin de que pasen a ser herederos los si­guientes parientes más cercanos (sus hijos) y la herencia ya pueda adjudicarse a éstos.

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La adquisición de una vivienda es una inversión importante ¿Qué aspectos de la finca que pretende comprar de­be tener usted bien estudiados?

A veces las cosas no son tan sencillas como aparen­tan. Imagine que esa maravilla de piso no pertene­ce a quien dice ser su propietario, o tiene unas car­gas de las que nadie le ha informado. Por ello, antes de nada, conviene hacer una serie de comprobacio­nes previas. Véalas a continuación.

Registro de la Propiedad

Acuda al Registro de la Propiedad de la finca que quiere comprar y pida una “nota simple in­formativa” de aquélla, cuyo coste es de 3,5 euros, y puede obtener en 2-3 días. Comprobará así:

• Quién es el propietario legitimado para vender.
• La descripción de la finca y su superficie.
• Si existe alguna hipoteca u otro tipo de grava­men que pueda afectarla.

Aunque la información facilitada en la nota simple suele ser correcta, el registrador no se responsabiliza de su contenido. Si pretende que la información solicitada sea fidedigna, deberá solici­tar una “certificación registral”, que conseguirá en unos 15 días al coste aproximado de 18 euros. Si de la información obtenida resulta que hay alguna discrepancia en la titularidad -por ejemplo, si la finca está a nombre del padre de quien pretende venderla- o algún gravamen impor­tante -una hipoteca ya pagada, pero que aún no se ha borrado del Registro-, no se líe: exija que le cla­rifiquen estas circunstancias antes de seguir con la gestión de la compraventa.

Ayuntamiento

Acuda al Ayuntamiento y solicite información so­bre la situación urbanística del inmueble. Verifique las condiciones y volumen de edificabilidad -en ca­so de que intuya o vea que serán necesarias refor­mas a corto plazo-, o posibles actuaciones urbanís­ticas en el entorno que pudiesen representar tam­bién en poco tiempo una expropiación o una dismi­nución del valor de la finca.

Costes

Suministros. Solicite copia de las altas de sumi­nistros de agua, luz y gas, así como de los últimos recibos pagados. Siem­pre puede acordar con el propietario asumir el coste de los suministros a partir de la fecha de la venta, y que no se dé de baja, co­municando simplemente el cambio de nombre a las compañías. Una nueva alta comporta siempre revisiones por parte de éstas, con los gastos perti­nentes.

Impuestos y comunidad. Asegúrese de que el actual propietario está al corriente del pago del Im­puesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y de los gas­tos de comunidad. Pídale copia de los recibos del IBI y una carta del administrador de la comunidad que señale el volumen de gastos de comunidad y la inexistencia de recibos impagados.

Escritura pública

Cuando todo lo anterior esté claro, formalice ante notario la escritura de compraventa con el vendedor, e inscriba posteriormente la finca en el Registro de la Propiedad.

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Presumiblemente la finca que adquirió estaba libre de cargas, calificada como agrícola, pero pendiente de aprobación de la re­calificación de los terrenos en que se ubica, para convertirlos en suelo para uso industrial. Por este motivo, formalizó un contrato de com­praventa con una cláusula de arras penitenciales, pactándose que la escritura pública de compraven­ta se concretaría antes de acabar el año, momento en que el comprador abonaría la parte del precio pendiente de pago. Ahora resulta que está afectada por el traza­do de una vía…¿Cómo deberá actuar?

Al cabo de unos meses, y antes de la firma de la escritura de compraventa, el compra­dor tiene conocimiento, de que la finca objeto de la compraventa está afectada por el trazado de la vía de un tren, sin que el propietario de los terrenos le haya anunciado nada al respecto. Una vez obtenida toda la infor­mación, el comprador comprueba que la finca que­dará inservible en el futuro, ya que la afectación es casi total, y se pregunta qué debe hacer ante esta situación.

Dos son las opciones que se le plantean al comprador:

Resolución del contrato. La primera opción consistiría en resolver el contrato de compraventa y aplicar lo previsto en él en relación a las arras penitenciales por no estar la finca libre de cargas (obviamente, el trazado de la vía férrea es una carga). Es­te primer camino es el típico de unas arras, en las que el comprador podrá exigir al vendedor la devo­lución del importe pactado por tal concepto, y du­plicado además por haberse producido un incumplimiento por parte del segundo, al no estar la finca libre de cargas.

Compraventa. La segunda opción consistiría en formalizar la escritura pública de compraventa. Esta alternativa puede ser interesante si el valor actual de los terrenos es superior al pacta­do en la compraventa, y puede defenderse en el procedimiento de expropiación a que se verá abo­cado debido a la actuación de la Administración para la construcción del trazado del  tren. Dicho procedimiento suele ser bastante rápido si hay acuerdo en el justiprecio (precio que paga la Administración por la ocupa­ción de la finca). Sin embargo, puede demorarse mucho en el tiempo si no hay acuerdo y finalmen­te es necesario acudir al Jurado de Expropiación forzosa, y más tarde a los tribunales.

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Usted ha adquirido una finca en el campo que no tiene salida directa a un camino público, por lo que no le queda otro remedio que pasar por la finca de su vecino… Su vecino le ha dicho que no le hace gracia que pase nadie por su finca. ¿Pue­de su vecino oponerse al paso? ¿Qué derechos tiene usted?

Derecho de paso

El comprador podrá exigir el paso hasta el camino público por alguna de las fincas vecinas (en concreto, aqué­lla que sufra menos perjuicio por dicha servidum­bre). El paso es un derecho que tiene reco­nocido y que obliga al titular de la finca vecina a dejarle pasar por su terreno. Eso sí, el comprador debe tener presente que el paso por la finca del vecino deberá realizarse por el punto que sea menos perjudicial o molesto para aquél y, siem­pre que ello sea posible, por el camino más corto que vaya de su finca al camino público.

Si el vecino se opone al uso de parte de su finca como salida, o sigue poniendo impedimentos para que la utilice como tal, el comprador deberá interponer una demanda para que el juez le reco­nozca la servidumbre y le diga en qué consistirá, así como su duración.

Obras

Por otro lado, el comprador podrá ha­cer las obras necesarias para adecuar la parte de la finca que vaya a utilizar como salida al camino. Lógicamente, deberá asumir el coste de dichas obras, incurriendo en los menores daños po­sibles para su vecino, por lo que deberá consultar­le en qué momento y de qué forma le perjudica me­nos. Eso sí, el vecino está obligado a fa­cilitar los trabajos, y no puede alegar que las obras le perjudican: debe dar una respuesta y argumen­tarla.

Compensación

La servidumbre no es gratuita: cabrá fijar una indemnización que compense al propietario de la finca por la que el comprador debe atravesar.

Para el cálculo deberá tenerse en cuenta, en primer lugar, si dicho paso se tratará de una servidumbre permanente. En tal caso, deberá valo­rarse el terreno que el comprador utiliza como paso y lógicamente hay que tener en cuenta los perjui­cios que se puedan causar al vecino, ligados bási­camente al derecho a la intimidad relativo a una propiedad privada.

Si la necesidad de paso por la finca es sólo temporal, por ejemplo en el caso de que el comprador esté es­perando a que el Ayuntamiento le habilite un acce­so directo al camino. Está claro que en­tonces la indemnización será menor, pues el com­prador sólo deberá indemnizar a su vecino en aten­ción a los daños y perjuicios que el paso pueda oca­sionar temporalmente.

Excepción

Esta necesidad de indemnizar al dueño de la finca colindante no existe cuando el propietario y el vendedor de dicha finca son la mis­ma persona (ya que, en este caso, se entiende que el vendedor conocía la necesidad de establecer la servidumbre de paso, y que la tuvo en cuenta a la hora de fijar el precio de la finca vendida, o cuando hizo las particiones o segregaciones oportunas). Compruebe si el vendedor es dueño de las fincas colindantes. Y si ello es así, no cabrá indem­nización de ningún tipo, a no ser que se haya pacta­do lo contrarío.

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Usted desea vender el piso donde ahora está viviendo con su mujer. ¿Qué re­quisitos se precisan para poder realizar la venta? ¿Cuándo pueden aparecer di­ficultades?

Domicilio conyugal

Todo matrimonio dispone de un domicilio conyugal, que es la vivienda donde convive la familia cuando aquélla constituye el ho­gar familiar. Y es preciso el consentimiento de am­bos cónyuges para venderla, sea cual sea el régi­men matrimonial vigente. Por tanto, debe tener claro que, más allá de quién sea el pro­pietario del piso, existen limitaciones en el momen­to de poder disponer de él.

Propiedad del piso

Lógicamente, el piso que constitu­ye el domicilio conyugal puede ser propiedad de uno o de ambos cónyuges. En el primer caso, lo que ocurre normalmente es que uno de ellos es el pro­pietario y, al casarse, ambos van a vivir a él; de este modo la vivienda pasa a ser el domicilio conyugal. En el segundo caso, ambos cónyuges son copropie­tarios -generalmente pro indiviso- al comprar el piso entre los dos, por lo general a través de un préstamo hipotecario.

¿Puede venderse el piso?

Al respecto de las posibilidades de vender la vivienda, cabe decir que ésta puede ser vendida, pero con limitaciones. Así pues, en el caso de que un matrimonio desee vender el piso en el que viven porque desean trasladarse a vivir a casa de los padres de uno de ellos, pueden ocurrir dos cosas:

• Aunque el piso sea propiedad de uno de los cón­yuges, en el momento de formalizar la compra­venta deberá hacerse constar en el documento, normalmente a través de escritura pública, si la vivienda constituye o no el domicilio conyugal. Y si ello es así, deberá constar la autorización del otro cónyuge o bien la autorización judicial.
• Si el piso es propiedad de ambos cónyuges, el consentimiento para la compraventa deberá ser, lógicamente, otorgado por ambos, y es preciso su consentimiento para que ésta se formalice y ad­quiera validez.

Vivienda y separación

Los problemas surgen normalmente cuando el matrimonio está en trámi­tes de separación o divorcio y no se ponen de acuer­do entre ellos sobre lo que debe hacerse con el piso. En este caso, aunque el piso sea propie­dad de un cónyuge, éste tiene su libertad bastante limitada, puesto que el otro cónyuge puede pedir su uso en el proceso judicial de separación.

En este caso el juez puede otorgar el uso del piso al cónyuge no propietario, si considera que ése es el interés más necesitado en ese momento. Por tanto, el uso puede recaer en el cónyuge a quien se confía la guardia o custo­dia de los hijos, aunque no sea propietario, o inclu­so puede recaer en el cónyuge no propietario, aun­que no haya hijos, si el juez así lo cree oportuno: La decisión sobre el uso es independiente de la propie­dad de la vivienda.

Ello conlleva que el propietario no pueda disponer del piso (en otras palabras, sigue teniendo la propiedad de la vivienda pero no su uso). Desde luego, ambos cónyuges pue­den ponerse de acuerdo -siempre que los hijos no resulten perjudicados, si los hubiera-, ya que exis­te libertad de pacto para que dispongan lo que crean más conveniente para sus intereses. Y si am­bos son propietarios pueden decidir vender el piso y quedarse cada uno con la mitad, o bien pueden optar porque uno le compre la mitad al otro.

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Usted ha puesto fin a sus relaciones con su pareja de hecho y ha deci­dido quedarse con el piso comprado a medias, abo­nándole a su ex pareja el valor de su 50%. ¿Qué deberán formalizar?

En este caso, lo que deben hacer es acudir a un notario y formalizar una escritura pública de disolución de comunidad de bienes, e inscribirla en el Registro de la Pro­piedad.

Compensación

Es importante que remarquen ante el notario que la escritura es de “disolución de comunidad de bienes” y no de compraventa, ya que realmente están efectuando una compensación, puesto que la cosa común no puede “partirse en dos”.

Las consecuencias fiscales de esta operación serán las siguientes:

• Quien se queda con el piso, tributará al 1% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), partiendo del valor de la vivienda com­pleta. Al tratarse de una disolución y no de una compraventa, no tributará al 7% por el importe de la mitad que adquiere, lo que le hubiese supuesto un desembolso mayor.
• Su ex pareja tendrá que declarar en su IRPF la ganancia o pérdida que haya obtenido por la venta: la diferencia entre lo que reciba y el valor de adquisición de la mitad de la vivienda. (Así pues, si usted le entrega 90.000 euros y el 50% del inmueble costó 50.000 euros, él -o ella- de­berá declarar una ganancia de 40.000 euros).
• Y si usted decide quedarse a vivir en esa vivienda, podrá aplicar en su IRPF la deducción por adquisición de vivienda habitual no sólo por lo que pagó por el 50% inicial, sino también por el importe que pase a sa­tisfacer ahora.

Impuesto de plusvalía municipal.

Deberá consultar si su Ayuntamiento lo exige o no, ya que se trata de un tributo de aplicación voluntaria por parte de los municipios. Y si lo exige, sólo se lo podrán liquidar tomando como base el 50% del valor catastral del terreno, por lo que el coste será poco importante.

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Usted compro una vivienda en construcción que luego resulto tener menos metros de los que le indicaron en su día. ¿Puede reclamar una rebaja en el precio por ello?

Situación. Usted compró un piso de obra nueva en construc­ción y el promotor informaba de que la vivienda tenía una superficie útil aproximada de 130 metros cuadrados. Entregada la paga y señal, y en tanto se terminaba la obra, la constructora convocó al comprador para formalizar el contrato privado que plasmaba el precio y condiciones de la compraventa. En dicho contrato se identificaba la vi­vienda y se indicaba la expresión “que la compra se realiza como cuerpo cierto”, indi­cando el precio total de la operación sin vinculación al precio por metro cuadrado. Finalizada la obra y preparada la documentación para la fir­ma de la escritura pública de compraventa, el comprador percibió estar recorriendo una vivienda inferior a 130 metros cuadrados, así que solicitó a un perito una medición, con el resultado de que el piso te­nía una superficie útil aproximada de 100 metros cuadrados. El comprador acudió a la constructora para advertirle de ello y solicitar una rebaja en el precio, proporcional a los metros que faltaban, y el vendedor le manifestó que la indicación de los metros era una aproximación no contractual, motivo por el que se incluyó la expresión “cuerpo cierto” en el contrato de compraventa al referirse al objeto de ésta.

Conclusiones

En este caso el promotor tiene razón. Lo que ha pasado es que, para pro­tegerse de posibles reclamaciones, ha incluido esta expresión en el con­trato de compraventa, pretendiendo con ello que se adquiera el bien iden­tificado en el contrato con independencia de su superficie, distribución y otros elementos. De esta manera, el comprador adquiere una determinada vivienda y no tantos o cuantos metros de una futura vivienda, de modo que si al final el piso adquirido no tiene los metros in­dicados inicialmente, no se puede reclamar por ello. Así pues, con dicha mención usted compra la cosa en el estado en que se encuentre, pero no los metros que creía haber comprado. Y aún hay más: el precio es único por la vi­vienda, y no por los metros que ésta comprende, así que no cabrá exigir una reducción de precio ni alegar un incumplimiento del contrato de compraventa por parte del constructor.

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Su vecino ha vendido una finca rústica colindante a la suya. ¿ Tendrá usted preferencia en la adquisición, como pro­pietario de una finca colindante?

Retracto de colindantes

Igualdad. El dueño de unas tierras colindantes con otras que son vendidas tiene un derecho de ad­quisición preferente sobre ellas, de manera que puede hacerlas suyas en las mismas condiciones (precio, forma de pago, etc.) estipuladas en el con­trato de compraventa formalizado. Este derecho se denomina retracto de colindantes.

El propietario de la finca colindan­te que pretenda ejercer este derecho deberá tener en cuenta los siguientes requisitos:

• Por un lado, deberá comprobar que la finca rús­tica sobre la que desea ejercer el retracto tiene una superficie inferior a una hectárea. Sólo entonces podrán ejercitar el de­recho de retracto los propietarios de las fincas co­lindantes.
• Por otro lado, es preciso que la finca pretendida sea rústica, y que su destino sea la explotación de la tierra. La ley niega la posibilidad de ejercer el retracto sobre una finca urbana.
• Ese derecho no podrá ejercitarse cuando las tie­rras colindantes estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidum­bres aparentes en provecho de otras fincas.

Otras condiciones

Varios propietarios. Si la finca vendida pertene­ce a varios propietarios a la vez, y uno de ellos quie­re vender su cuota, el propietario de la finca colin­dante ya no tendrá derecho de adquisición. En este caso, los que tienen preferencia para adquirir esta “cuota” de la finca son sus restantes propietarios.

Varios colindantes. Si las fincas colindantes con la vendida son varias, tiene preferencia el que sea dueño de la tierra colindante de menor superficie. Y si la superficie es la misma, tiene preferencia el primero que solicite el retracto.

Trámites

El plazo para ejercer el retracto es de 9 días contados a partir del día si­guiente a la inscripción en el Registro de la Propie­dad. Si la transmisión no se registra, el plazo empieza a contar a partir del día siguiente a aquél en el que el retrayente tenga conocimiento de la misma.

Para registrar la transmisión no se exige que se acredite que se ha notificado la venta a los propietarios de las fincas colindantes. Así pues, si no hay otro defecto en la escritura, el Re­gistrador debe inscribir la venta.

Ejercicio

Para ejercer el derecho de retracto, deberá rembolsarse al comprador original el precio de la venta y, además, los siguientes gastos:

• Los derivados del contrato y cualquier otro pago legítimo que éste haya realizado con motivo de la operación.
• Los gastos necesarios y útiles que se hayan rea­lizado sobre la finca. Si el adquirente reparó una acequia o una valla, por ejemplo, tendrá derecho a que se le reembolse el coste de estos arreglos, ya que se han realizado en provecho de la finca y quedan en ella.

Registro. Recuerde que en el retracto arrendaticio, el vendedor está obligado a declarar en la escri­tura de transmisión si la finca está o no arrendada. Sin esta declaración el registrador ha de denegar la inscripción de la venta.

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Cuando se transmite un inmueble, el ayuntamiento gira la denominada plusvalía municipal, en este artículo le enseñamos como calcularla.

Es bien sabido que prácticamente todos los pisos, locales y demás inmuebles urbanos en España se revalorizan año tras año de manera constante. Así, desde que compramos o adquirimos por otro título un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, con toda seguridad habrá aumentado su valor.

Por eso, si adquirimos un inmueble hace unos años con un valor de, por ejemplo, 90.000 € y ahora lo vendemos o transmitimos de nuevo por un valor de 150.000 €, habrá ‘aflorado una plusvalía’ de 60.000 €.

Pues bien, existe un impuesto que grava precisamente esa plusvalía, y que viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión.

Concretamente, el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor experimentado por terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier título (venta, herencia, donación… etc.) su propiedad o cualquier derecho real sobre el mismo.

Calculo del Impuesto

Para el cálculo del impuesto, los municipios tienen cierta autonomía para fijar su cuantía, dentro de unos márgenes legales. Si Vd. dispone de los datos de su municipio (porcentajes de incremento de valor y tipo impositivo aplicable), podrá realizar el cálculo exacto. No obstante si no posee dicha información, con las tarifas máximas (30%), podrá realizar un cálculo aproximado.

Para calcular el impuesto se necesitan los siguientes datos:

• La parte del valor catastral del inmueble correspondiente al suelo (dentro del recibo de contribución o IBI encontrará dicha información).

• El tiempo que haya transcurrido desde la última transmisión (cuanto más tiempo haya transcurrido desde que se compró el inmueble hasta su venta, más subirá este impuesto).

• La tarifa que haya establecido su ayuntamiento. Tenga en cuenta que el ayuntamiento de su localidad siempre puede fijar un tipo impositivo y una tarifa inferior, si no la conoce, podrá calcular el importe máximo que podrán aplicarle (fijado en un 30%), si luego le cobran menos mejor.

*Si la antigüedad es superior a 20 años, se liquida solamente un máximo de 20 años, es decir, al tipo establecido del 3%.

Ejemplo Práctico

Si vendemos una vivienda que fue adquirida hace 8 años y 4 meses, con un valor catastral (del suelo) de 12.311,92 €, el cálculo que debemos de realizar sería el siguiente:

• Como la antigüedad es de 8 años (se redondea por defecto), aplique el tipo impositivo de la segunda columna, es decir, 3,5%.

• Multiplique dicho porcentaje por el número de años de antigüedad: 3,5% x 8 años = 28% (incremento de valor experimentado por el inmueble).

• Aplique el resultado anterior sobre el valor catastral del suelo: 12.311,92 x 28% = 3.447,33 (base imponible del impuesto).

• Por último, multiplique la base imponible del impuesto por el tipo impositivo máximo (30%) que le podrían aplicar: 3.447,33 x 30% = 1.034,19€ (sería la cuota final a pagar).

No obstante, recuerde que si usted dispone de los datos de su municipio (porcentajes de incremento de valor y tipo impositivo aplicable), podrá realizar el cálculo exacto.

Si desea realizar los cálculos de manera automática, descárguese la siguiente plantilla:

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En el momento de adquirir un local, usted le solicito al vendedor que le presentara la factura para poderse deducir el iva. Sin embargo éste le comento que no hacía falta y que la escritura serviría para deducir el impuesto soportado ¿Es esto correcto?

No es suficiente

Según Hacienda, la escritura no es suficiente para efectuar dicha deducción, por mucho que en ella se incluyan los datos del comprador y del vendedor y se acredite el pago del impuesto.

Para que el comprador pueda deducirse el IVA soportado por la compra del local, deberá disponer de una factura emitida por el vendedor que cumpla todos los requisitos legales para este tipo de documentos. Estas exigencias son:

• Fecha, número y serie de la factura.
• Identificación completa del expedidor y del des­tinatario.
• Descripción e informe de la operación.
• Desglose de la cuota de IVA.

Reclamación

Si se encuentra en un caso seme­jante, reclame la factura al vendedor. Y en caso de que no reciba respuesta alguna, solicítela de modo fehaciente (lo ideal es que lo haga a través de burofax).

Si tras este requerimiento sigue sin ob­tener respuesta, todavía le queda una vía para obtener el documento. Interponga una re­clamación ante el Tribunal Económico-Adminis­trativo Regional correspondiente, en el plazo de los 15 días siguientes al envío del burofax, teniendo en cuenta que:

• Dicho tribunal no es un órgano judicial. Por tan­to, podrá acudir a él sin presencia de abogado ni procurador, presentando un escrito sencillo don­de exponga la situación, y adjuntando copia de la escritura y del requerimiento enviado al ven­dedor.
• El tribunal estimará su pretensión y dictará una resolución obligando al vendedor a expedir la factura.

Si en el momento de realizar un pago no le entregan la factura correspondiente, niéguese a abonar el IVA de la operación. Tenga en cuenta que:

• Los empresarios o profesionales están obligados por ley a expedir la factura correspondiente a sus entregas de bienes o prestaciones de servi­cios. Si no lo hacen están incumpliendo una obli­gación legal.
• Nadie está obligado a cumplir su parte de una obligación cuando la otra parte no cumple con la suya. Y en este caso quien incumple es el pro­veedor que no le entrega la factura, por lo que usted está totalmente legitimado para retener el importe del IVA.

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Muchas personas piensan que el precio de la vivienda va a bajar más, por lo que son reacios a comprar de momento. No obstante tenga en cuenta que algunos cambios normativos previstos para el futuro, pueden hacer aconsejable adquirir una vivienda ahora.

Fiscalidad

Los cambios previstos para el segundo semestre de 2.010 son los siguientes:

Subida del IVA. Esta previsto que a partir del 1 de Julio de 2.010 los tipos impositivos de IVA aumenten, de esta manera:

• El IVA general subirá dos puntos. Es decir del 16% actual pasará a ser del 18%. Este tipo de iva que afecta entre otras transacciones a la compraventa de locales comerciales en construcción, pasará a incrementarse en 2 puntos.
• El IVA reducido subirá un punto. Del 7% actual pasará a ser del 8%. De este modo la compraventa de una vivienda de nueva construcción pasará a tributar al 8%. Visto con un ejemplo, para una compraventa de 150.00 €, supondría pagar unso 1.500€ de más.

Cambios en el IRPF. También se prevé una reducción de la deducción por vivienda habitual para los contribuyentes que adquieran la vivienda a partir de 2.011. En consecuencia, si no se modifica el proyecto de ley actual, dicha deducción no sera aplicable para los contribuyentes con rentas superiores a 24.107,20 €, por lo que conviene anticipar la compra en el año 2.010, con el objeto de continuar disfrutando de los incentivos fiscales actuales.

No cambia

El ITP. Las viviendas de segunda mano contarán de cierta ventaja fiscal con respecto a las viviendas de nueva construcción, a la hora de realizar una compra, al ser gravada con un 7% del Impuesto de Transmisión de Patrimonio (ITP) en lugar del 8% de IVA.

El Iva superreducido se mantiene en el 4%. Se gravan con este IVA bienes y servicios calificados como de primera necesidad: pan, leche, quesos, huevos, verduras, frutas, hortalizas , tubérculos naturales y Viviendas de Protección Oficial (VPO).

Cuentas ahorro vivienda

Recuerde también que durante el año 2.010 vece la moratoria que el Gobierno autorizó para todos aquellos contribuyentes con cuentas ahorro vivienda que, como consecuencia de la crisis, no hubiesen podido invertir el saldo acumulado en el plazo legal de cuatro años desde la fecha de la primera imposición. De esta forma, todos aquellos contribuyentes cuyo plazo límite para invertir las cantidades que tenían en cuentas viviendas finalizaba entre el día 1 de enero de 2.008 y el 30 de diciembre de 2.010, y no pudieron invertir dichas cantidades en la fechas comentadas, tienen una prórroga para hacer dicha inversión hasta el día 31 de diciembre de 2.010.

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Usted es propietario de un piso calificado en su día como de protección oficial, y desea venderlo ¿Qué debe tener en cuenta para poder vender?

Verificación

Antes de hacer nada, compruebe si el piso ya está descalificado por el transcurso del tiempo (ello se conoce como “descalificación auto­mática”) o si, por el contrario, debe hacer una des­calificación formal. La descalificación au­tomática se produce cuando ha transcurrido un plazo de tiempo -lo habitual es que sea de 15 – 30 años desde la calificación inicial- que varía en función de la normativa aplicable en el momento en que la vivienda es calificada como de protección oficial. A su fin, la vivienda podrá venderse a un precio libre.

Descalificación formal

De no haberse descalificado el piso por el transcur­so del tiempo, debe proceder a su descalificación formal. Acuda entonces al departamento de políti­ca territorial y obras públicas de la comunidad au­tónoma donde radique el piso, e inicie un ex­pediente de descalificación. La gestión de vivienda está transferida a las comunidades autónomas (CCAA), así que la normativa aplicable varía según el lugar donde esté la vivien­da.

En la tramitación del expediente deberá acreditar:

• La cancelación bancaria del préstamo hipoteca­rio para la compra del piso, en el caso de que se trate de un crédito acogido a protección oficial.
• La devolución de los intereses subsidiados por el Ministerio de Fomento.
• Las bonificaciones que tuvo cuando adquirió la vivienda.

• En caso de que haya cualquier subvención, la constancia de que ésta ha sido devuelta.

El cálculo de los intereses subsidiados por el Ministerio de Fomento lo hace el propio Mi­nisterio, por lo que deberá usted remitirle la escri­tura pública de compraventa, junto a la escritura pública de la hipoteca y la certificación de la cance­lación bancaria de ésta.

Libertad

Finalizado el expediente y, por tanto, abonadas por usted todas las bonificaciones obteni­das en la adquisición del inmueble, ya podrá ven­derlo a precio libre.

Necesidad

Si, por lo que sea, la venta le urge, se­pa que puede prescindir de descalificar y puede vender al precio oficial del metro cuadrado estipu­lado por su CA, lógicamente inferior al del mercado libre. Lo aconsejable es que descalifique siempre que le sea posible: el beneficio que obten­drá con relación al precio por el que compró casi siempre superará el importe destinado a la desca­lificación.

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Usted está a punto de adquirir un piso, y, en el momento de firmar el contrato ante el notario, el vendedor le dice que no puede darle el certificado de comunidad, pero que esté tranquilo porque no se debe nada. ¿Qué le pueden reclamar al comprador si una vez firmada las escrituras la vivienda presenta deudas de comunidad?

Es frecuente que en el momento de fir­mar el contrato, y en la misma notaría, el vendedor diga que no se ha acordado de pedir el certificado. Antes de celebrar la compra­venta ante el notario, exija siempre al vendedor que le muestre el estado de cuentas del piso frente a la comunidad.Si el vendedor no le muestra el certifi­cado, o usted cree que no se lo va a mostrar, acuda usted mismo al administrador de la comunidad, para que le facilite el estado de cuentas, y de este modo usted sabrá si el vendedor está al corriente o si éste debe di­nero a la comunidad, o hay alguna derrama extraordinaria próxima a liquidar.

Obligación

Cada propietario tiene la obligación frente a la comunidad de contribuir al pago de los gastos generales del inmueble donde se ubica su vivienda. Se trata entonces de contri­buir a gastos del edificio como pueden ser los de conservación, limpieza, ascensor, etc.

Prioridad

Gran parte de estos importes tienen protección es­pecial, pues son preferentes frente a las deudas que un propietario pueda tener frente a otros acreedores. Por tanto, más allá del procedimiento que contempla la ley para poder exigir el pago, las deudas de la comunidad son preferentes en la par­te relativa al año en curso y al inmediatamente anterior a la posible reclamación. S por ejemplo un propietario debe dinero a la empresa instaladora de la cocina y a la comunidad, ésta tendrá pre­ferencia en el cobro. Es decir, antes cobraría la co­munidad que la empresa instaladora de la cocina.

¿Quién debe pagar las deudas de comunidad?

Estas deudas debe satisfacerlas quien sea propietario del piso en cada momento. En caso de compraventa, el nuevo propieta­rio responderá con el piso adquirido de la obliga­ción de pagar las deudas del anterior propietario hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición, y el año natu­ral inmediatamente anterior.

Antes de firmar escrituras

En el momento de firmar la compra­venta, generalmente en escritura pública ante no­tario, el propietario vendedor debe manifestar es­tar al corriente de pago de los gastos generales -o manifestar los que adeuda-, y aportar una certifi­cación del secretario con el visto bueno del presi­dente, que corrobore el manifiesto. Dicha obligación puede obviarse si usted renuncia a ella expresa­mente; es decir, si manifiesta en la propia escritura que renuncia a su derecho a que se le exhiba la certificación de estar al corriente de los gastos de la comunidad. Con ello se arriesga a ser usted quien deba asumirlos si surgen más tarde.

A continuación le mostramos un modelo de escrito que deberá dirigir a la comunidad de propietarios, para solicitarle el correspondiente certificado de comunidad:

Igualmente le mostramos un modelo de certificado de comunidad dirigido al interesado:

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Hace unos días firmó un contrato de compraventa con entrega de arras, en el que se decía que éstas tenían carácter “penal”. ¿Sabía que las arras penales no son lo mismo que las arras penitenciales?

Usted está habituado a firmar contra­tos de compraventa de inmuebles, y tiene claro que existen dos tipos de arras:

• Las arras confirmatorias: que sirven como anti­cipo del precio, pero que, por sí mismas, no facul­tan a ninguno de los firmantes a desvincularse del contrato.
• Y las arras penitenciales: que permiten el desis­timiento de cualquiera de las partes firmantes, a cambio de perder la cantidad entregada (si quien desiste es el comprador) o de devolverla duplicada (si quien desiste es el vendedor). Para que las arras sean penitenciales debe pactarse expresamente así en el contrato.

Arras penales

Sin embargo, si usted ha firmado un contrato con una cláusula de arras que parece una mezcla de las dos modalidades anteriores: ya que por un lado se establece como indemnización por incumplimiento la pérdida de las arras o su devolución duplicada (hasta aquí pa­rece que son arras penitenciales), pero se añade una coletilla:”… sin perjuicio de que la parte que no ha incumplido pueda exigir el cumplimiento del contrato”,  es­tá usted ante unas “arras penales”.

Regla general

Como regla general, cuando una de las partes de un contrato incumple sus obli­gaciones, la otra parte puede optar, bien por la re­solución del contrato, bien por exigir su cumpli­miento. Y en ambos casos puede exigir una indemnización adicional por daños y perjui­cios, cuya cuantía se fijará en función de los daños. Esto es lo que pasa cuando las arras son confirma­torias: tanto si se opta por exigir el cumplimiento como por rescindir el contrato, la cuantía de la in­demnización no tendrá nada que ver con el importe entregado a cuenta.

Arras penales. Pues bien, la cláusula que usted ha firmado no se separa de esta regla general.. Lo que pasa es que, con independencia de que pueda exigirse el cumplimiento del contrato, se ha fijado ya, de antemano, la indemnización adicional que puede solicitarse.

No se confunda y piense entonces que, cuando se habla de la pérdida de las arras o de su devolu­ción duplicada, el contrato puede rescindirse sin más. Si no se dice expresamente que las partes pue­den desvincularse, siguen teniendo la facultad de exigir el cumplimiento, con independencia de que se haya fijado ya la indemnización adicional corres­pondiente.

Pacto expreso

Tenga siempre presente que las arras penitenciales -es decir, las que sí per­miten desligarse del contrato- son la excepción a la regla, y que es por eso por lo que siempre deben pactarse expresamente, de forma que quede clara la posibilidad de desistimiento. Y si se encuentra con un contrato con una cláusula complicada y difícil de entender, tenga en cuenta:

• Que los tribunales serán restrictivos con las arras penitenciales (es decir, considerarán que las arras son preferentemente confirmatorias).
• Y que las cláusulas “oscuras” del contrato se in­terpretarán siempre de la forma menos favora­ble para la parte que haya ocasionado la ambi­güedad al redactarlas.

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Usted va a adquirir un piso y ha visto que aparece el último recibo del IBI debidamente liquidado, por lo que todo parece en orden. Pero el pago del último recibo no implica que se hayan liquidado los anteriores. ¿Qué pasa si el pro­pietario actual tiene pagado el recibo del vigente año pero tiene pendientes de pago los años anteriores? ¿Puede el Ayuntamiento reclamarle la deuda al nuevo propietario?

El inmueble responde

No piense que el tema no le incumbe, y que es el anterior propietario quien tiene que dar cuentas frente al Ayunta­miento, puesto que el inmueble adquirido responde del pago del IBI, con independencia de quién sea su propietario. Así, el Ayuntamiento puede reclamarle el pago a usted. Y aunque después de satisfacer las deudas pendientes se podrá reclamar el reembolso al anterior dueño, éste ya será un problema entre ustedes dos, de forma que, si no le paga, no le quedará más remedio que demandarle ante los tribunales.

Sentencia

Una reciente sentencia del Tribunal Supre­mo sobre un caso idéntico ha limitado la responsabilidad al propio inmueble, de manera que si usted no realiza el pago, no podrán embar­garle sus cuentas y retirar el dinero de ellas. Pero claro, a na­die le gusta que su inmueble tenga una anotación de embargo en el Re­gistro de la Propiedad. Tenga en cuenta que, esto sería un grave inconveniente si en el futuro quisiera vender el inmueble o solicitar una hipoteca.

Plazo

Recuerde, que la Administración dispone de cuatro años para reclamar el pago de los impuestos. Pero este plazo se in­terrumpe -y su cómputo vuelve a iniciarse- si se ha iniciado alguna ac­tuación de comprobación o de recaudación. De esta manera, no sólo podrían reclamarle los cuatro últimos años, sino incluso años anteriores, si la Administración estuviese investigándole. Total, que la deuda que podrían reclamarle podría llegar a ser muy importante.

Por consiguiente, lo aconsejable sería investigar en el Ayuntamiento que no hay deudas pendientes de  IBI, puesto que como hemos visto, el pago del último año no implica que se hayan satisfe­cho los anteriores.

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El IBI que paga cada año no varia respecto al del año anterior, tan solo le actualizaban el va­lor catastral según el IPC. Pe­ro este año le han aumentado una exageración el valor catastral, por lo que el impuesto es muy su­perior al del año anterior. ¿Pueden hacer esta mo­dificación sin notificarle nada? ¿Qué alternativas tiene?

Valor catastral

Ante este aumento en la cuota del IBI deberían haberle notificado previamente la alteración del valor ca­tastral, tanto si afectó a todas las fincas de su mu­nicipio como si sólo afectó a la suya. Entonces, pue­den haber pasado dos cosas:

• Que le notificaran la nueva valoración, pero usted no la impugnó ni hizo nada. Si esto sucedió así y no fue impug­nado en el plazo de un mes desde que se lo noti­ficaron, ya no podrá impugnar la liquida­ción del IBI, basándose en que no está conforme con el valor catastral.
• Si no le notificaron el cambio de valor catastral. Si por el contrario no le notificarion el cambio,  podrá impugnar ahora el IBI y alegar que no está de acuerdo con el valor asignado a su fin­ca.

Pero todavía deberá verificar que no le hicieron otra notificación:

Notificación del IBI

Los impuestos que se re­caudan por recibo no deben notificarse fehaciente­mente cada año (sólo al darse de alta, y los siguien­tes años se envía el recibo con la liquidación por co­rreo ordinario). Pero esta regla tiene una excepción, y deberán notificarle de forma fehaciente el nuevo IBI si se dan las dos circuns­tancias siguientes:

• Si la base del impuesto (el valor catastral) ha aumentado y este aumento no se debe a la reva­lorización automática del IPC.
• Y si, además, no le notificaron el cambio de valor catastral cuando éste se produjo.

En este punto, por lo tanto, puede encontrarse en la siguiente situación:

• Que no le hubiesen notificado el nuevo valor ca­tastral, pero que sí le hubiesen notificado feha­cientemente la nueva liquidación de IBI resul­tante. En este caso sólo podrá impugnar el reci­bo si todavía no ha pasado un mes desde que re­cibió la notificación fehaciente.
• Que no le hubiesen notificado nada de nada. En este caso, podrá impugnar ahora.

Recurso

Antes de interponer el recurso, vea las posibilidades de éxito, porque piense que no es fácil im­pugnar una valoración catastral. Si final­mente impugna, incluya en su recurso:

• Que no se le han notificado los criterios que se han tenido en cuenta para fijar el nuevo valor catastral, por lo que solicita que se le notifiquen a efectos de poder ejercer su derecho de impug­nación con todas las garantías de defensa.
• Mencione también que el recurso no es extem­poráneo (es decir, que se interpone en plazo). Al no haber recibido antes ninguna no­tificación fehaciente (ni del cambio del catastro ni del IBI), es en el momento de recibir el docu­mento relativo al IBI cuando usted se da por no­tificado y, por lo tanto, el recurso es válido.
• Si lo estima oportuno, también puede aportar argumentos contra el valor catastral asignado a su finca. Pero no olvide que, median­te este recurso, lo que solicita es que le hagan las notificaciones que en su día no le realizaron, y que, cuando se las hagan, usted tendrá más ele­mentos para alegar en su defensa.

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Una chica soltera compró un piso mediante contrato privado de compraventa y se fue a vivir allí. Años después se casó y el matrimonio pidió a los vendedores el otorgamiento de la escritura pú­blica de compraventa, donde se hizo constar que aquellos vendían el piso al matrimonio por mita­des indivisas. Acto seguido, la compraventa fue ins­crita en el Registro de la Propiedad. Posteriormente la pareja se separó y la mujer reclamó la propiedad del piso. ¿Quién es el verdadero propietario del inmueble?

Transmisión

La propiedad se transmite cuando, habiendo un acuerdo sobre el precio y la vivienda, ésta es entregada efectiva­mente al comprador, con independen­cia de que el contrato se haya formalizado o no en escritura, y de que haya inscripción en el Registro de la Propiedad. Por consiguiente, con la entrega del pi­so se produjo la transmisión de la propiedad. De es­te modo, la mujer se convirtió en propietaria por la entrega real de los vendedores; y esto se desprende del hecho de que, tras pagar el precio, ella tomó po­sesión de la vivienda.

Ratificación

Es frecuente que, tras haberse cele­brado y consumado el contrato privado de compra­venta, éste se eleve a escritura pública sin hacer constar su existencia. Y los jueces sostienen que es­to no implica que estemos ante un nuevo contrato, sino ante la ratificación del primero.

Pero el problema se plantea cuando ocurre una modificación del contenido del primer contrato. En este caso se modificó el nombre de los adquirentes, es decir, de la mujer pasó al ma­trimonio. Y queda claro que ante la discordancia entre lo dispuesto en un contrato privado y uno pú­blico, prevalece este último. Pese a ello, la cosa no es tan sencilla como pare­ce a simple vista, puesto que, si los vendedores transmitieron la propiedad a la mujer, no pudieron volver a trans­mitirla, puesto que ya no era suya.

En un caso muy parecido al comentado  el Tribunal Supremo, que ratificó lo que ya había dic­taminado la Audiencia Provincial, estableció que el piso era al 100% de la esposa, ya que en el momento de firmar la escritura pública los vendedores ya no eran pro­pietarios del piso.

Acción declarativa

En definitiva, lo que hizo la mujer finalmente fue acudir al juzgado instando una acción declarativa de dominio, solicitando ser declarada como única propietaria del piso descrito en el documento privado de compraventa y en el posterior documento público, así como la rectifica­ción del asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad.

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Usted y su socio tienen un negocio a medias y han decidido separarse. ¿Podrá usted seguir dis­poniendo de su parte del local?¿Cuál será el futuro del local? ¿Quién se lo quedará?

Diferentes opciones

Lo más conveniente será al­canzar un acuerdo con su socio, que puede conducir a tres soluciones posibles:

• Comprarle la parte a su socio.
• Que él le compre a usted su parte.
• Vender el local y repartirse el precio obtenido.

Sin posible acuerdo

Si no hay un acuerdo amistoso, cualquiera de ustedes puede solicitar al juez la división del lo­cal. Acto seguido el juez determinará si el local se puede dividir para adjudicar una parte a cada uno de ustedes, o si resulta indivisible y debe venderse a un tercero.

Para que la división de un local se viable, debe poder hacerse tan­to física como económicamente. Es decir que, apar­te de no poder verse afectada su estructura, la di­visión no puede dejar al local inservible para la ac­tividad que se venía desarrollando en él.

División

En el momento de solicitar al juez la división, lo bá­sico es aportar un informe pericial donde conste que el local es divisible físicamente. Ello implicará que el perito certifique que la división no afecta a la estructura del inmueble y que los locales resul­tantes cumplen con los requisitos de seguridad y habitabilidad y no incumplen las leyes urbanísti­cas del Ayuntamiento (como edificabilidad o cabida máxima). El perito también debe certificar que las condiciones de los locales resultantes no impedirán la continuidad del negocio, si un socio pretende se­guir con la actividad. Es decir, debe certificar que la división no afecta a la rentabilidad del local.

Presentado al juez el informe que apoye la división, si la otra parte no se opone, el juez de­cretará la división tal y como indique el perito, y se levantarán los tabiques oportunos. Los gastos co­rrerán a partes iguales entre los socios.

Venta forzosa

Si uno de los socios se opone a la división, o és­ta no puede llevarse a cabo por criterios físicos o económicos, el juez no tendrá más remedio que sa­car el local a subasta y se lo quedará el mejor pos­tor, repartiéndose ustedes dos por mitades el im­porte obtenido.

Tenga en cuenta que las leyes apoyan al copropietario que desea separarse, pues nadie puede ser obli­gado a seguir con quien no desea. De ahí que se justifique la subasta del bien inmueble que sea indivisible. Si el local se subasta y la división era posible, los gastos del pleito los abonará el socio que se haya opuesto a la división.

Alquiler

Si uno de los socios pretende alquilar su parte, en lu­gar de venderla, deberá contar con el consenti­miento del otro socio y, de acuerdo con él, levantar los tabiques necesarios para dividir el local en dos, sin alterar la estructura del inmueble. Y éste se opone, no quedará más remedio que pedir ante el juez la acción de división de la cosa común con las mismas consecuencias de antes.

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Usted tiene un piso cerrado que ha sido ocupado por algunos intrusos. ¿Cuál es el mejor modo de actuar?

Denuncia civil

Lo mejor que pueden hacer es acudir a los juzgados civiles, instando un procedimiento sumario -y rápido-, destinado a desalojar a los ocupas. Lo más probable es que obtengan una resolución en unos seis meses, dependiendo de la sobrecarga del juzgado que gestione su asunto.

Intenten hacer acopio de cualquier prueba que fundamente sus alegaciones. Así pues, puede ser vital:

• La declaración de algunos testigos de la ocupa­ción que se presten a corroborarla.
• Un acta notarial que dé fe de la ocupación. Para ello se necesitará la presencia previa de un no­tario en el lugar de los hechos.

Es básico que eviten cualquier situación que pue­da interpretarse como una vinculación contractual entre usted y los ocupas o que, de un modo u otro, invite a pensar que ha dado su consentimiento a la ocupación. Sobre todo, no acepten en ningún caso el cobro de importe alguno, ni repercu­ta el gasto que pueda generarse por consumos en la finca. Y si se diera esa repercusión, no dejen ras­tro documental ni accedan al cobro mediante enti­dad bancaria.

Denuncia

Otra iniciativa podría ser la de inter­poner la denuncia pertinente en la comisaría o en el juzgado de lo penal, con la idea de que la policía municipal se persone en el inmueble y proceda al desalojo inmediato de los ocupas. Tenga en cuenta quelos juzgados penales se lo toman con calma, pues acostumbran a iniciar una investigación des­tinada a verificar si hay algún tipo de delito. Y sólo cuando hay una sentencia condenatoria definitiva se inician actuaciones para que la actividad en cuestión deje de realizarse.

En estos casos suele ser habitual que los ocupas manifiestan que tiene algún tipo de rela­ción contractual con el propietario cuando se pre­senta algún agente a interrogarles; como por ejem­plo, decir que ocupan la casa con su permiso a cam­bio de unos trabajos que hacen en la misma finca. Y a veces, esta simple manifestación supone el archivo de las actuaciones penales, pues se entiende que la ocupación no constituye un deli­to. En definitiva, esta vía habrá representado una pérdida de tiempo; y en el mejor de los casos el pro­cedimiento se dilatará hasta la celebración del jui­cio penal y la obtención de la sentencia final.

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Usted compró una vivienda pero no la inscribió en el Registro de la Propiedad. El anterior propietario de la finca te­nía algunas deudas con un banco, y éste consiguió embargar la casa, que, a pesar de haber sido ven­dida, todavía estaba a su nombre. Usted piensa que va a perder la vivienda, ya que alguien le ha comentado que la ley da priori­dad a quien tiene inscrito su derecho en el registro. ¿ Qué puede hacer si ahora un banco ha embargado la finca, pensando que era del anterior propietario?

Inscripción en el Registro

Cuando se adquiere un inmueble, lo mejor es acudir de inmediato al Registro de la Pro­piedad e inscribir la adquisición. Así se garantiza­rá que nadie pueda quitarle la propiedad. Pero si no lo ha hecho y está en una situación como la indicada, no lo tiene todo perdido. De he­cho, la inscripción en el registro no es obligatoria.

Transmisión de la propiedad

La clave está en que, tras la firma del contrato privado de compra­venta, el adquirente ocupe efectivamente la vi­vienda, como dueño de ella:

• Si hubo una entrega efectiva de la vivienda, la transmisión ya se efectuó antes de la inscrip­ción del embargo. Entonces el embar­go, aunque conste en el registro, ya se ha efec­tuado sobre una cosa ajena, y la posterior subas­ta de la finca podrá anularse, incluso aunque el adquirente la inscriba en el registro.
• Si no hubo entrega de la casa, sino un simple contrato privado de compraventa, la cosa cam­bia. En el derecho español, la firma del contrato no transmite por sí misma la pro­piedad, sino que ésta se transmite cuando se en­trega la cosa vendida. En este caso el embargo estaría bien realizado, y usted no podría oponer­se a la subasta posterior.

Defensa ante el juez

Cuando se demuestra que el bien vendido en subasta no pertenece a quien figura co­mo propietario en el Registro de la Propiedad, el propietario real y efectivo puede solicitar al juez que se le reconozca su propiedad sobre el inmue­ble, a la que accedió legalmente.

Para ello tendrá que probar que efectivamente hubo una plena transmisión de la propiedad a su favor, aunque no se hubiese inscrito en el registro. Recopile las siguientes evidencias:

• Aporte el propio contrato privado de compraventa, siempre que en éste se indique que las llaves de la vivienda se entregan en el momento de su firma. Pero los docu­mentos privados, por sí mismos, no hacen prue­ba de su fecha frente a terceros, por lo que ten­drá que aportar pruebas adicionales.
• Recupere también los justificantes de los pagos realizados en la adquisición (transferen­cias bancarias, cheques emitidos).
• Pruebe que los suministros del piso -agua, luz, gas- y el IBI los paga usted.
• Aporte también certificación del censo municipal conforme usted y su familia están do­miciliados en este inmueble.

Escritura pública

Si usted adquirió el inmueble mediante una escri­tura pública, pero no lo inscribió en el registro, lo tendrá más fácil, porque no sólo demostrará ya la fecha del documento, sino que también demostrará que hubo transmisión efectiva en ese momento. Según la ley, la firma de la escritura equivale a la entrega efectiva del inmueble.

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Usted necesita vender su vivienda, pero el agente inmobiliario le ha dicho que antes deberá cancelar una condición resolutoria que consta inscrita en el Registro de la Propiedad. ¿Cómo deberá actuar?

Situación. Usted adquirió en su día una finca pactando que el precio no sería satisfecho en su totalidad en el momento de la firma, sino a tra­vés de varios pagos aplazados. Con el fin de asegu­rar el cobro, el vendedor incluyó en el contrato de compraventa una condición resolutoria, en virtud de la cual, en caso de incumplimiento de los pagos, podría instar la resolución de la venta y recuperar la finca. Dicha condición fue inscrita a continua­ción en el Registro de la Propiedad.

En el momento en que haya completado el pago del precio convenido, conviene cancelar esta inscripción en el re­gistro, pues podría tener difi­cultades si dicha cláusula continuara inscrita y us­ted necesitara vender su finca.

¿Qué pasos debe dar para cancelar la condición resolutoria?

En primer lugar, obtenga un docu­mento notarial conforme ha sido satisfecho todo el precio de la operación. Acto seguido, acuda al Re­gistro de la Propiedad y proceda a cancelar dicha condición.

Puede hacerlo de dos formas diferentes:

• Carta de pago. Es una manifestación hecha por el vendedor ante notario, en la que manifiesta que el pago aplazado le ha sido satisfecho ínte­gramente, por lo que consiente la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Pago justificado. Cuando la cantidad aplazada ha sido satisfecha mediante letras de cambio puede ser usted mismo quien acuda directa­mente al notario, el cual acreditará que todas las letras están en su poder, identificadas con su número y serie. El acta notarial que acredita es­te pago podrá también ser inscrita en el Registro de la Propiedad, cancelándose la condición reso­lutoria.

A veces no es tan fácil justificar el pago o extinguir la condición, es posible que el vendedor no pueda otorgar la carta de pago (porque usted compró una finca a una sociedad que desapareció hace tiempo, por ejemplo), o que se haya extraviado alguna letra de cambio, etc… En estos casos puede instar el “ex­pediente de liberación de gravámenes”, que es un procedi­miento encaminado a la cancelación de la inscrip­ción y donde, en principio, no es necesaria la inter­vención de abogado. Eso sí, para que sea eficaz de­berá haber transcurrido el plazo que fija la ley para que el acreedor no pueda reclamar los pagos. Dicho plazo dependerá de cómo se haya hecho la operación en cada caso (lo más usual son 3 años desde el vencimiento del último plazo si el pago aplazado se documentó en letras de cambio, o 5 o 15 años, en otros casos). El tribunal le citará pa­ra que alegue lo que crea oportuno, dictará senten­cia y, firme ésta, podrá presentarla ante el Registro de la Propiedad para obtener la cancelación de la condición resolutoria.

Extinción automática

Quien asista a una operación donde se incluya este tipo de condición conviene que pacte en la escritura de compraventa que, pasado un determinado plazo sin que el vendedor ejercite la resolución, esta facul­tad queda extinguida automáticamente. Así, aun­que haya una inscripción registral de la condición, el simple paso del tiempo la dejará sin efecto.

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A usted le han ofrecido la oportunidad de disfrutar de un inmueble residencial una semana al año, durante cinco años. ¿Qué aspectos de la oferta debe tener en cuenta?

El llamado aprovechamiento por turnos consiste en usar una vivienda por turnos, durante unos días al año, de forma periódica durante varios años. Este tipo de negocio presenta las siguientes características:

• El uso y disfrute será turístico o residencial.
• Al tener que fijar los turnos, es básico fijar el nú­mero de días que se otorgan. Pero no lo es que los días estén ya predeterminados: pueden seña­larse más tarde, a criterio del propietario. Cabe incluir la facultad de intercambiar los derechos de disfrute, de modo que cada año puedan ele­girse las fechas para ejercer el derecho, según acuerdo con el propietario.
• También es factible disfrutar de inmuebles dife­rentes. Aun cuando la cuota (la participación) se centra en un inmueble concreto, la empresa puede dar la opción de “intercambiar” y disfru­tar las vacaciones en un sitio distinto cada año.
• El plazo mínimo de disfrute es de tres años, y el máximo de 50.
• El periodo concreto de disfrute anual debe ser de, al menos, siete días naturales.

Transmisión

La cuota es transmisi­ble en todo momento, tanto en vida del titular del derecho como por herencia, tras su fallecimiento. También suele establecerse la renuncia al retracto; así, si un propietario de un derecho de uso lo vende, éste no podrá ser comprado por los otros propietarios. El fin de esta renuncia es evitar que cualquier propietario acumule en sus manos varias cuotas de aprovechamiento. La vivienda tampoco podrá dividirse, ya que en este sistema no es posible llevar a cabo lo que se conoce como “divi­sión de la cosa común”, en la que cualquiera de los copropietarios de una copropiedad puede solicitar que se acabe con la titularidad compartida.

Firma del contrato

Si va a firmar un con­trato de aprovechamiento por turnos, vea que éste incluya  lo siguiente:

• La fecha de celebración del contrato.
• Los datos de la escritura notarial mediante la que el propietario determina los inmuebles obje­to de aprovechamiento por turnos: características, turnos, condiciones de uso (aprovechamiento), y los da­tos de su inscripción en el registro.
• Fecha en que el régimen se extinguirá.
• Descripción del inmueble (referencia a sus datos registrales y al turno que le corresponde, con in­dicación de días y horas de su inicio y final).
• Expresión de que la obra está terminada.
• Precio a pagar. Compruebe que se mencionan los impuestos adjuntos, así como los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el registro.
• Servicios e instalaciones comunes del inmueble (piscina, pista de tenis, zonas ajardinadas…) de los que puede disfrutar, y en qué condiciones.
• Si hay o no posibilidad de intercambiar los tur­nos entre los distintos “multipropietarios”.
• Datos del titular del inmueble (y si es una em­presa, de su inscripción en el registro).

Desistimiento

El contrato debe mencionar la posibilidad que tiene usted de desistir dentro de los 10 días siguientes a su celebración, y de resolverlo en el plazo de tres meses desde aquélla, en el su­puesto de que el propietario no le facilite la infor­mación relativa al inmueble y a su aprovechamien­to.



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Usted quiere adquirir una vivienda y ahora se ha dado cuenta de que está gravada con un censo constituido hace tiempo. ¿Qué sucede si aún está vigente?

Situación. En la nota simple del registro aparece la finca gra­vada con un censo, en virtud del cual el propietario está obligado a satisfacer una prestación periódica anual a favor de un particular. Y aunque el propie­tario ha reconocido que conocía la existencia del gravamen, dice que nunca ha pagado, y parece pa­sar del tema. ¿Qué debe tener en cuenta?

Prescripción

Antes que nada, vea si la carga ha prescrito o no (es decir, si el beneficiario de este pa­go anual todavía puede exigir algo). A la vista de los papeles del registro podrá verificar dos cosas:

• Si han pasado más de 30 años desde que se constituyó el censo sin que haya alguna otra ins­cripción relativa al mismo.
• Si el titular del censo acreditó su vigencia en el periodo comprendido entre 1990 y 1995.

Si han transcurrido más de 30 años des­de que el censo se escrituró, y además su vigencia no está acreditada con esa manifestación del bene­ficiario, el censo habrá prescrito y usted será pleno titular del inmueble si decide adquirirlo, pudiendo instar cuando quiera la cancelación de la carga an­te el Registro de la Propiedad.

Acreditación

Si la vigencia del censo se acreditó en plazo -es de­cir, entre 1990 y 1995-, todavía tiene algunas posi­bilidades de cancelar la carga: esa acreditación no le sirve al propietario si cuando la hizo habían pa­sado los 30 años de prescripción sin que constara registrada ninguna actividad respecto a la carga. Pero si no se dan estos supuestos, el censo seguirá vigente.

¿Qué obligaciones asume el propietario o el nuevo comprador en estos casos?

En la práctica, los pagos anuales que se establecen en los censos no se llevan a cabo (piense que son de un importe ínfimo, pues el censo puede llevar tiempo establecido). Pero lo que sí existe es el llamado laudemio: un pago que recibe el titular del derecho cada vez que se transmite la finca y que debe realizar el comprador.

Existen dos alternativas ante la compra de una finca gravada por un censo:

• Pagar el laudemio: Y el derecho real de censo se­guirá vigente, así que el beneficiario o sus here­deros tendrán derecho a cobrar en futuras trans­misiones. El coste del laudemio se cal­cula aplicando un pequeño porcentaje sobre el valor real del inmueble que, según los casos, os­cila entre el 2% y el 10%.

• Redimir el censo. Lo mejor entonces es aprove­char la ocasión para ponerse en contacto con el titular del derecho y cancelarlo (pagándole un importe por ello). En la práctica, la redención suele salir por un porcentaje discreto del valor real de la venta y el derecho quedará extinguido para siempre. Para redimir el censo el beneficiario deberá compa­recer ante notario y manifestar expresamente que renuncia a este derecho, lo que supondrá los co­rrespondientes gastos adicionales de notario y re­gistro, que conviene tener en cuenta.

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Su tío, soltero y sin hijos, ha muerto sin hacer testamento. Al no ser un pariente directo, usted no sabe muy bien qué ocurrirá. ¿Qué con­viene hacer?

Certificado de últimas voluntades

En primer lugar, solicite -a partir de los 15 días naturales desde el fallecimiento, un certificado de últimas voluntades en el Re­gistro de Actos de Última Voluntad, aportando un certificado de defunción. De esta manera sabrá si su tío hizo o no testamento antes de fallecer; y, si lo hizo, ya podrá solicitar el testamento original a la notaría donde se otorgó.

Sin testamento

Si en el certificado de últimas voluntades consta que “no otorgó testamento”,  deberá actuar de dos formas distintas según quiénes sean los pa­rientes supervivientes:

• Si hubiera descendientes, ascendientes o cónyu­ge del difunto, éstos deberían acudir a cualquier notario para formalizar la llamada “declaración de herederos abintestato” (una declaración for­mal en la que manifiestan ser ellos los herederos del fallecido). Y en ese mismo acto podrían for­malizar la relación de bienes del fallecido y acep­tar la herencia.
• Pero si estas personas no existen y los únicos pa­rientes de su tío eran una hermana -es decir, su madre-, y los dos hijos de ella, la declaración de herederos no puede hacerse ante notario: deberá hacerse ante el juez. Esto no significa que su madre no pueda adquirir la herencia. Pero para le­galizar este traspaso patrimonial, debe seguirse un procedimiento judicial que acredite que no existen parientes más cercanos. Su madre debe­rá solicitar la declaración de herederos abintestato al juez del último domicilio del difunto, y deberá aportar justificantes del fallecimiento del herma­no, de que no hizo testamento (el certificado de últimas voluntades), y la documentación que acredi­te su parentesco con él (certificado de nacimiento de ella y del difunto, y el de matrimonio y defun­ción de los padres). También será necesaria la presencia de dos testigos cualesquiera que conocieran al di­funto y, por tanto, puedan afirmar que era soltero y no tenía hijos.

Aceptación de herencia

Con la declaración judicial conforme la heredera es la única hermana, ésta ya podrá acudir a cualquier notaría para formalizar un in­ventario de la herencia y aceptarla, adjudicándose los bienes y liquidando los impuestos pertinentes. Una vez liquidados, ya podrá inscribir los bienes a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera deudas pendientes del falle­cido, deberían descontarse del valor total del cau­dal hereditario (valor conjunto de toda la heren­cia), liquidándose el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) sobre el remanente.

Liquidación

El plazo para liquidar el ISD es de seis me­ses a contar desde el fallecimiento. Pero si la heredera cree que el plazo se superará sin te­ner todavía todos los trámites realizados, es acon­sejable presentar una instancia dentro de ese pe­riodo, haciendo una relación de los bienes que con­forman la herencia y solicitando que sea la Admi­nistración la que liquide el impuesto. Y si realiza­dos todos los trámites la Administración aún no ha liquidado, aporten la escritura de aceptación de he­rencia y autoliquiden el impuesto, o bien reiteren su solicitud de que la Administración lo liquide.

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Usted está interesado en la compra de un inmueble. ¿Qué diferencia de gastos hay entre la compra de una vivienda de segunda mano y una vivienda nueva?

La compra de una vivienda nueva y una de segunda mano coinciden en una serie de gastos: notaría, registro de la propiedad, plusvalía municipal….., pero también existen algunas diferencias:

Impuestos indirectos

Vivienda Nueva

La adquisición de una vivienda nueva está sujeta a IVA y al Im­puesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El IVA supone un coste del 7% sobre el valor de venta, y el comprador debe satisfacerlo al vendedor en el momento de la compraventa. El vendedor, por su parte, lo ingresará a Hacienda en la liquidación men­sual o trimestral correspondiente a la fecha de la operación. En estas ventas el comprador deberá satisfacer también el 0,5% del valor de la venta en concepto de AJD, dentro de los 30 días siguien­tes a la fecha de la escritura.

Vivienda de segunda mano

Por otro lado, la ad­quisición de una vivienda usada tributa por el Impuesto sobre Transmi­siones Patrimoniales (ITP).

El ITP, por su parte, supone un coste de entre un 6% y un 7% del valor de venta (según la comunidad autónoma en la que se encuentre situa­do el inmueble). Este impuesto debe liquidarlo directa­mente el comprador, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la compraventa.

Hipoteca

Otra diferencia que debe tener en cuenta es la relativa a los gastos de cancelación de hipotecas anteriores, si las hay:

• Si efectúa la compra a un promotor y usted no quiere hacerse cargo de la hipoteca existente, será él quien deberá asumir los gastos de cance­lación (no será válido el pacto en el que se diga que es usted quien los asume, ya que la ley trata de proteger a los consumidores).
• Pero si la compraventa la realiza a un particular, ese pacto sí que po­dría ser válido. Piense que en este caso la operación se realiza “en pie de igualdad”, y es lícito cualquier acuerdo realizado entre las partes, sin que la ley proteja a una por encima de la otra.

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Cada vez es más habitual la utilización de una parte de la vivienda habitual como despacho profesional. Es el caso de abogados, médicos, ……. ¿Cómo afecta esto al IRPF y al IVA?

Situación. Usted ha comprado una vivienda nueva y se plantea utilizarla como domicilio habitual y como despacho profesional. El inmueble tiene una su­perficie de 140 metros cuadrados, de los que 35 se destinarán a la actividad económica.

Tenga en cuenta que la parte de uso empresarial (un 25% de la superficie total del inmueble) tiene un tratamiento fiscal dis­tinto a la parte de uso privado. ¿Cómo podrá sacar­le el máximo provecho fiscal a su inmueble?

Uso empresarial

El IVA soportado en la adquisición, en la par­te proporcional que corresponda al uso empresa­rial, es deducible (siempre que desarrolle una acti­vidad en la que este impuesto pueda deducirse, cla­ro). Si por ejemplo ha pagado 150.000 euros por el in­mueble, 10.500 corresponderán al IVA, y podrá de­ducir el 25% de esta cantidad: 2.625 euros.

Además, para calcular el rendimiento neto de su actividad podrá considerar como gasto fiscalmente deducible las siguientes partidas:

• El 25% de los intereses satisfechos al banco (si es que ha solicitado un préstamo para la adqui­sición del edificio).
• Y la amortización del inmueble, calculada tam­bién sobre el 25% de éste (excluyendo el valor proporcional del terreno, que no es amortizable en ningún caso).

En cualquier caso, la ley exige que registre la vivienda en su contabilidad y en los regis­tros oficiales de su actividad. Sólo así se admite la deducción de estas partidas en el IRPF y en el IVA

Uso privado

Y, respecto al 75% restante de uso privado, le serán de aplicación los incentivos fiscales aplicables a la adquisición de la vivienda habi­tual (recuerde que los pagos anuales que realice por la adquisición de vivienda, hasta el límite de 9.015,18 euros, gozan de una deducción fiscal en el IRPF).

Prueba

El grado de utilización del piso como despacho y como vivienda deberá ser demostrado: la ley no establece ninguna proporción al respecto, ni siquiera aproximada. Lo mejor es pro­tocolizar ante notario unas fotografías en las que aparezca la parte utilizada como despacho. Y si la Inspección pone en duda la superficie imputada a una y otra actividad, siempre puede solicitar que un agente tributario comparezca en su domicilio y lo verifique.

Realmente, con estas reglas es como si tuviese dos inmuebles independientes, cada uno de ellos con unas reglas fiscales específicas. Piense que esta si­tuación se da con relativa frecuencia, y que, aparte de los problemas que pueda haber para demostrar los porcentajes de utilización en una y otra activi­dad, Hacienda las suele aceptar con normalidad.

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¿Debe realmente el solicitante de una hipoteca pagar los costes de tasación? Si tiene usted una tasación reciente del inmueble:  ¿puede ésta ser admitida por su banco?

Situación. Usted ha visto una vivienda que le parece interesante y desea iniciar los trámites para adquirirla, para ello ha acudido a su banco con el objeto de recibir asesoramiento sobre la viabilidad de la compra y ha recibido el visto bueno de su entidad bancaria. Acto seguido su banco le ha dicho que necesitan realizar una tasación del inmueble y que estos costes corren por cuenta del solicitante. ¿Realmente deberá usted pagar estos gastos o podrá negociar?

La tasación es una valoración – realizada por un profesional acreditado – de un bien inmueble, que determina la cantidad de dinero que la entidad bancaria le presta al comprador cuando solicita un crédito hipotecario.

A la hora de solicitar una hipoteca, lo primero que hacen los bancos es valorar el inmueble en cuestión, y normalmente el solicitante es quien acaba pagando el perito. Tenga en cuenta que ninguna ley indica que esto tenga que ser así. En teoría es un coste negociable, que podría asumir perfectamente el banco.

Según la ley, el banco y la persona que solicita el crédito deben ponerse de acuerdo para elegir la empresa o profesional certificado que realiza la tasación y quien paga los costes del servicio. Sin embargo, en la práctica la entidad bancaria suele imponer su perito y cobrar al comprador la tasación pericial.

Lo mismo pasa si, por ejemplo, usted dispone ya de una ta­sación de su inmueble realizada por un perito autorizado. Puede ofrecer­la al banco y evitar el coste de una nueva valoración. No se crea esto de “si no es de nuestra empresa tasadora, no vale”.

No parta de la idea de que, como es usted el que solicita el préstamo, no está en condiciones de negociar. Busque siempre las mejores condiciones del mercado, y si al final no se formaliza la hi­poteca, pero le han cargado el importe de la tasación, solicite una copia de ésta, es suya, y no se la pueden negar.

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Su hijo y su nuera han estado ocupando un piso de su propiedad, sin exigirle ningún dinero por su uso. Actualmente el matrimonio se ha separado, y el juez ha otorgado el uso de la vivienda a la ex esposa, sin tener en cuenta que dicha vivienda pertenece a los padres del esposo. ¿Cuándo podrá usted recuperar su vivienda? ¿Qué puede hacer ante esta situación?

Durante muchos años se vino enten­diendo que la situación del cónyuge que se queda­ba con el uso del piso suponía lo que los abogados denominan un comodato. El comodato es un contrato por el que una parte (el comodante) entrega a otra (comodatario) una cosa para que la use de forma gratuita para el fin al que ha sido des­tinada, y la devuelva después.

El problema se plantea en cuanto a la duración de este comodato, puesto que como no había na­da escrito, su duración se extendía al uso al que se destinó la cosa. Y como la vivienda constituía la residencia permanente de la esposa, no queda claro cuándo se extinguía este derecho personal de usar el piso.

¿Qué dicen los jueces?

El criterio de los tribunales procura que se imponga la lógica y la defensa del propietario legítimo. Generalmente los jueces establecen que la relación entre los propietarios y el usuario es un precario. El precario consiste en usar y disfrutar de una casa ajena sin pagar renta, pero sin que haya tí­tulo (arrendamiento, usufructo..) alguno que dé derecho a poseer al que está en dicha situación.

De esta manera se abre así una vía para que el dueño pueda re­cuperar el piso a través de un procedimiento de desahucio por precario. En definitiva, podrá re­cuperar el piso en cualquier momento, ya que quien lo está utilizando no tiene ningún derecho sobre él.

Por otro lado, cabe mencionar, que usted, propietario del piso, no es parte en el proceso de separación de su hijo con su nuera, así que una sentencia matrimonial no puede suponerle ningu­na consecuencia. Además, la usuaria del piso no tiene ni ha tenido nunca título alguno que la legi­time para usar la vivienda.  Si ha vivido en ese do­micilio ha sido porque usted ha querido.

La sentencia matrimonial no crea nuevos derechos, de forma que la atribución del pi­so se hace sin variar el título por el que se posee, y si se carece de él, como es el caso, la atribución se hace en precario (es decir, sin derecho a poseer si el propietario no lo permite). Así pues, si el propieta­rio puede recuperar la posesión del piso durante el matrimonio, también debe poder hacerlo tras la ruptura matrimonial de su hijo.

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Usted posee un local que hasta ahora había sido utilizado como oficinas. ¿Qué pasos deberá dar para habilitarlo como vivienda?

Cambio de uso

Para poder habilitar el local como vivienda, en primer lugar deberá de efectuar el denominado cambio de uso. Si no solicita el cambio de uso, el com­prador adquirirá un local, que es lo que consta en el registro.

¿Qué trámites debe realizar?

Obras mayores

Licencia. Si necesita hacer obras de adecua­ción del local a vivienda, solicite en primer lugar una licencia de obras mayores en el Ayuntamiento del municipio donde se ubica el local. Las obras de­berán cumplir las ordenanzas metropolitanas de edificación. Para solicitar la licencia acuda a su Ayuntamiento e informése que pasos deberá realizar y que documentación deberá aportar. Normalmente los consistorios suelen exigir que se pre­sente una instancia donde se describa las caracterís­ticas técnicas del local: superficie, espacios, sumi­nistros, etc… A dicha instancia deberá adjuntar la siguiente documentación:

• La fotocopia de su DNI -el CIF si fuera persona jurídica-, junto con los poderes que le legitimen para solicitar el cambio de uso.
• La hoja de dirección firmada por el arquitecto o aparejador que haga las obras, y visada por el colegio técnico correspondiente.
• Tres ejemplares del proyecto de obras firmado también por uno de los dos profesionales antes indicados, visado por el colegio técnico. El pro­yecto le será devuelto una vez aprobado y visado por el Ayuntamiento.
• Un estudio de seguridad y salud laboral, junto a una manifestación de residuos (el propio arqui­tecto se encargará de dichos documentos).
• Y también deberá liquidar el Impuesto Munici­pal sobre Construcciones.

Escritura y cédula

Una vez concluidas las obras, deberá formalizar ante notario una escritura pública que declare el nuevo uso del local, que ahora ya será vivienda. Di­cha escritura se inscribirá en el Registro de la Pro­piedad previa liquidación del Impuesto por Actos Jurídicos Documentados.

Posteriormente deberá solicitar la cédula de habitabilidad ante el departamento autonómico competente en política territorial y obras públicas, aportando:

• El impreso de solicitud.
• La fotocopia de la licencia municipal -licencia de obras mayores- de cambio de uso.
• El proyecto visado por el Ayuntamiento,
• El certificado original de final de obras y habita­bilidad, según modelo oficial, del arquitecto o aparejador que haya dirigido las obras.
• La fotocopia de la solicitud de la licencia muni­cipal de primera ocupación.

Catastro

Por último, comunique a la Gerencia Te­rritorial del Catastro la variación de uso, para que se tenga en cuenta en la determinación del valor catastral del inmueble.

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Su padre ha fallecido y usted desea seguir ocupando la vivienda que compartía con él, sin embargo, sus hermanos quieren venderla. ¿Puede usted seguir viviendo en el piso que compartía con su padre?

Testamento

Primero habrá que estar a la voluntad de lo que haya ma­nifestado su padre en el correspondiente testamento. Pero si no hay testamento, o en éste no se dice nada, la casa pasará a ser propiedad de todos los herederos, a partes iguales. Y aunque un hermano haya vi­vido durante toda su vida con los padres, no tendrá ningún derecho adi­cional sobre ella.

Discrepancias familiares

En estas situaciones de copropiedad, es bas­tante frecuente que se produzcan discrepancias. Es posible, por ejemplo, que algún hermano quiera vender la finca pero los otros no deseen hacer­lo. O puede pasar que uno de ellos quiera ocuparla pero los otros le exijan una parte proporcional de alquiler… Si las discrepancias persisten, cualquiera de los hermanos puede so­licitar al juez que se “deshaga” la copropiedad subastándose el inmueble y cada uno se llevará su parte correspondiente. No obstante, esta alternativa no es muy aconsejable, puesto que además del disgusto por las disputas familiares, el importe que se conseguirá de esta forma sera inferior al que se hubiese podido conseguir si se hubiese vendido la vivienda de manera normal.

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Usted tiene  intención de comprar una casa. ¿Podrá desgravarse esta adquisición, teniendo en cuenta que ésa será su primera vivienda? ¿Deberá ser su vivienda habitual?

Recuerde que la ley contempla la deducción por adquisición de vivienda, que podrá practicarse tanto en los casos de compra como de construcción. Para que la deducción sea efectiva, debe tratar­se de la vivienda habitual del titular contribuyente del IRPF.

¿Y qué debe entender como vivienda habitual?

Se considera vivienda habitual, la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo que haya circunstancias que exijan el cambio de domicilio antes de transcurrido ese periodo, como el matrimonio, la separación o un traslado laboral.

Además, para que la vivienda sea la residencia habitual debe ser ocupada de forma efectiva y permanente por el propio contribuyente en un plazo de 12 meses, contados desde la fecha de adquisición o fin de las obras.

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Cerca de su domicilio van a construir un aparcamiento, y el Ayuntamiento ha informado a los residentes en la zona que podrán adquirir una plaza, durante un periodo de 50 años mediante concesión. ¿Cómo funciona este tipo de adquisiciones?

Cuando un Ayuntamiento promueve la construcción de un aparcamiento, suele hacerlo a través de una concesión, es decir, una empresa privada (concesionaria) explota el aparcamiento durante unos años (normalmente 50 años) y, pasado este plazo, lo “devuelve” al ente público, que pasa a explotarlo directamente. En estos aparcamientos se reservan algunas plazas para los residentes en la zona, que pueden adquirir su uso mientras dure la concesión.

Duración limitada

Derecho de uso. Si adquiere una plaza de apar­camiento en estos términos, piense que deberá de­volverla al Ayuntamiento cuando finalice el plazo de concesión. Conviene, por lo tanto, comparar el precio que le piden por este derecho de uso con el precio que le puede suponer adquirir una plaza de aparcamiento en propiedad.

Alquiler. También puede ser que el Ayuntamiento no “venda” este derecho de uso, sino que lo alquile por una renta mensual. En este caso, usted simple­mente sería arrendatario de la plaza, con derechos y deberes similares a los que tendría si la alquilara a un particular o a una entidad privada.

Restricciones

Con el derecho de uso, tendrá me­nos facultades que si fuese pleno propietario:

• La plaza de aparcamiento no podrá alquilarla, deberá usarla usted, o las personas que residan de hecho y figuren empadronadas en su domici­lio. El Ayuntamiento puede sancio­nar el incumplimiento de esta norma, e incluso anularle la cesión de uso.
• La transmisión del derecho suele estar sujeta a previa autorización del Ayuntamiento (aunque no hay problemas si se transmite conjuntamen­te con la vivienda situada en el área de influen­cia). Y el precio de transmisión viene fijado por el Ayuntamiento, y es decreciente con el transcurso del plazo de concesión. No obstante, la transmisión del derecho es obliga­toria si se deja de ser residente en el área de in­fluencia.
• Aunque no sea pleno propie­tario, es usted quien debe hacerse cargo del IBI mientras sea titular del derecho de uso.

Comunidad de usuarios

Como titular de la concesión de una plaza, usted pasará a ser miembro de una comunidad de usuarios, regida por unos estatutos. En dicha comunidad habrá una entidad dominante: la empresa que haya obte­nido la explotación de las plazas rotativas no reser­vadas a los residentes en el área de influencia.

Verifique que los estatutos incluyan las siguientes menciones, con el fin de evitar posibles situaciones de conflicto con dicha entidad:

• Que los gastos de comunidad queden limitados a un máximo por plaza (máximo que podrá ser actualizado con el IPC, pero nada más).
• Que se excluyen de los gastos comunes de conservación y mantenimiento aquellos que es­tén directamente relacionados con la explota­ción de las plazas rotativas.
• Y que, para los gastos comunes, se fija un por­centaje global a cargo de la entidad y un porcen­taje a cargo de los titulares individuales.

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Usted pretende adquirir una casa que en la actualidad pertenece a un inglés que reside en el extranjero. ¿Qué precauciones deberá tomar?

Si el vendedor tiene su residencia fiscal en el extranjero, el comprador viene obligado a retener el 3% del precio de compra e ingresarlo en Hacienda. Dicho ingreso se considera a cuenta del impuesto que el no residen­te debe practicar en España, derivado de la ganan­cia obtenida por la venta. En general dicho impuesto es del 18% de dicha ganancia.

Si por ejemplo el inmueble se adquiere por 480.000 euros, el comprador sólo deberá entregar 465.600; los 14.400 restantes deberá retenerlos e ingresar­los en Hacienda. Por su parte, cuando el vendedor liquide el impuesto derivado de la ganancia obte­nida, podrá deducir los 14.400 euros retenidos como cantidad ya pagada a cuenta.

El adquirente deberá ingresar el impor­te retenido dentro del plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública certificativa de la transmisión. Para ello, deberá presentar el modelo 211 en la delegación de Hacienda correspondiente al lugar donde se ubique el inmueble.

Si el adquirente no hace la retención o, haciéndola, no la ingresa, Hacienda puede llegar a embargarle el inmueble, pues éste respon­de del pago del impuesto.

La obligación de retener se impone tanto a particulares como a sociedades. Ello implica una excepción a la regla general, pues el deber de retener sólo la tienen, en principio, las personas que desarrollan actividades económicas respecto a algunos pagos que efectúan en el ejercicio de dicha actividad.

Excepciones

Sólo existe un supuesto donde el compra­dor puede quedar liberado del deber de practicar dicha retención.  Si el vendedor, aun siendo extran­jero, puede demostrar que es residente en España y tributa como tal en el IRPF. La demos­tración, en su caso, del supuesto que exime de la obligación de retener es sencilla: mediante certificado emitido por la Agencia Tributaria, donde conste que el vendedor tributa en el IRPF como residente en España.

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Hay contribuyentes que compran una segunda residencia y se empadronan en ella, pensando que así ya podrán aplicarla deducción por adquisición de vivien­da habitual. ¡Pero Hacienda suele detectar estos fraudes!

Lo dice la propia ley: la deducción en el IRPF se aplica por adquisición de la vivienda habitual. Una casa en la playa que se utiliza só­lo los fines de semana y en vacaciones no es la re­sidencia habitual y continuada del contribuyente, y no sirve para aplicar la reducción. Y tampoco ser­virá aunque sea la primera que se adquiera en propiedad (puede pasar, por ejemplo, que la casa de la ciudad sea de alquiler, o de los padres del con­tribuyente). ¡Así, si la vivienda adquirida no cons­tituye la residencia habitual, no hay deducción que valga!

Pequeñas trampas

Empadronamiento. Empadronarse en el nuevo domicilio, por lo tanto, no sirve de nada. Si Hacienda tiene dudas, investigará los siguientes indicios, que pueden demostrar que esta vivienda no es la habitual:

• El consumo de luz, agua, gas y teléfono será in­ferior al que se derivaría de una utilización con­tinuada.
• Quizás el lugar de trabajo de los cónyuges, o el colegio de los niños, estén muy alejados de la vi­vienda.
• Quizás la familia tiene sus cuentas bancarias en una entidad de la gran ciudad, en lugar de te­nerlas en la oficina cercana a la vivienda (que sería lo normal si se viviese en ella).

Lo mejor, entonces, es no aplicar la deducción. No piense que a usted no le van a inspeccionar porque, por ejemplo, sea traba­jador por cuenta ajena. Para revisar las deduccio­nes no es necesario que le abran una inspección: pueden pedirle explicaciones al respecto a la hora de “procesar” su declaración de IRPF (justo des­pués de presentarla).

También a favor

Pero Hacienda (que es muy lista) utiliza el tema del padrón según le conviene. Así, si un contribuyente se olvida de empadronarse en el nuevo domicilio (lo cual es bastante habitual), la inspección también puede poner problemas a la aplicación de la deducción por vivienda habitual (aunque resida continuadamente en ese lugar).¿En qué quedamos, entonces?

Pruebas. Aunque Hacienda no siempre actúa de esta manera, en algunas ocasiones lo ha hecho, lle­gando el asunto hasta los tribunales.. Y éstos han aceptado la deducción por adquisición de vivienda habitual, cuando las pruebas aportadas por los contribuyentes han sido razonables, con in­dependencia del lugar donde estén empadronados. Aquí tiene algunos de los indicios que, en estos ca­sos, han actuado a favor del contribuyente y en contra de la Administración:

• El consumo de luz, agua, gas y teléfono es razo­nable.
• El domicilio de la empresa o del colegio de los ni­ños se encuentra en el mismo municipio o a una distancia razonable.
• En el libro de familia consta que los niños nacie­ron en la localidad donde está la vivienda.
• El domicilio del banco donde se tiene la cuenta bancada está cerca de la vivienda.

Lo mejor es estar empadronado en el lu­gar donde se vive. Pero si no ha cumplido ese re­quisito, no se apure. No perderá la deducción por adquisición de vivienda habitual si realmente está viviendo en ella de forma continuada.

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Usted acaba de enterarse de que el piso que desea comprar tiene algunos elementos que están protegidos, por tener un interés cultural re­levante. ¿Qué consecuencias tiene esta calificación?

En primer lugar, deberá averiguar qué tipo de pro­tección tiene el inmueble, para así conocer qué es lo que podrá hacer o no con el piso. Para ello dirija su consulta al Ayuntamiento del municipio donde se ubica la finca, puesto que es és­te quien regula la protección del patrimonio cultu­ral inmobiliario de la población.

Niveles de protección

Con carácter general, existen tres niveles de protección:

• La que afecta a todo el edificio por su catalogación de interés nacional o local.
• La que afecta a la finca o a algún elemento de ella por estar urbanísticamente protegidos, por ejemplo vestíbulos, fachadas, jardines, etc…
• Y la que afecta a determinados elementos del edificio que se han de conservar pero que, sin embargo, es posible trasladar o reubicar, como por ejemplo rótulos o elementos de decoración.

En cualquiera de los tres casos deberá cumplir con lo siguiente:

• Conservación. Deberá conservar el inmueble o sus elementos protegidos. Los ayunta­mientos suelen ofrecer ayudas económicas para hacer frente a estos gastos, no olvide informarse al respecto y solicitarlas.
• Restitución. Cualquier lesión dolosa o negligente sobre el inmueble implicará el deber de restitu­ción al estado original, salvo si se demuestra que la lesión ha sido fortuita o por fuerza mayor. En este caso podría solicitarse la des­catalogación del bien, o, si procede, la declara­ción de ruina.

Si incumple su obligación de conservación, el Ayuntamiento tiene la potestad de imponerle multas o encargar la realización de los trabajos de conservación necesarios, repercutiendo su coste al propietario o poseedor.

Obras autorizadas

Las obras que podrá reali­zar en el inmueble variarán en función del tipo de protección, así serán más restrictivas en los edificios catalogados como unidad, y menos en aquellos donde sólo son objeto de protección elementos particulares. Un ejemplo típico sería la protección de la fachada: podría autorizarse la restauración del edi­ficio, o incluso su demolición, siempre que se man­tuviera la fachada.

Licencias

La solicitud de li­cencia de obras o usos requerirá unos trámites adi­cionales, no existentes en edificios no catalogados:

• La aprobación de la licencia de obras requerirá el informe favorable de los técnicos municipales, conforme dichas obras no afectarán a los ele­mentos protegidos. El plazo de resolución es de tres meses (periodo que queda suspendido mientras se realiza el mencionado informe), y si no le contestan en este tiempo se entenderá que se la deniegan.
• Respecto a los usos del inmueble, también debe­rá informarse en el municipio correspondiente.

Entorno

Por último, puede ocurrir que su edificio no esté protegido, pero que se ubique en el entorno de un edificio que sí lo está. En estos ca­sos, cualquier obra podría producir un impacto en la fachada o volumetría del inmue­ble protegido, por lo que deberá acompañar a la so­licitud de licencia de obras un reportaje fotográfico de la construcción catalogada, con el fin de valorar si la ejecución de las obras puede producir un im­pacto estético sobre ella.

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Una persona mayor que vive en una residencia pretende vender su vi­vienda, pero su hijo quiere evitar que firme las escrituras y ha dado instrucciones a los empleados de la residencia para que no le permitan acudir a la notaría o para que impi­dan al notario personarse en la residencia. ¿Pueden retenerle?

Si el sujeto no está incapacitado -y aparentemente está en plenitud de facultades-, nada debe impedir que firme la compraventa de su vivienda. Posiblemente todo sea una maniobra de su hijo, quien no de­sea que se venda la vivienda y que su padre disfrute del dinero. Pero tenga en cuenta que nadie puede retenerle si su voluntad es hacer una compraventa u otro acto jurídico.

Si el día de la firma le im­piden salir, conviene avisar a la Guardia Urbana o llamar a un notario para que acuda a la residencia y levante acta de lo ocurrido. Para anular el riesgo de posibles impugnaciones de la com­praventa por parte de su hijo u otra persona, basándose en la incapacidad del firmante, es conveniente acudir a la firma con un médico que certifique la plena capacidad del firmante para vender su vivienda. Conviene protocolizar dichos dictáme­nes junto con la escritura de compraventa.

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Usted se acaba de divorciar y el juez ha dejado a su ex mujer el “derecho de habitación” sobre la vivienda de la que es propietario. ¿Qué implica es­te derecho? ¿Puede extinguirse?

El derecho de habitación permite a la ex esposa ocupar la casa para atender sus necesidades de vi­vienda y de quienes convivan con ella (haya o no vínculos fami­liares o de parentesco entro ellos). Y este derecho lo po­drá ejercer aunque el inmueble sea del ex marido. La sentencia de divorcio puede establecer li­mitaciones o matices a este derecho (puede esta­blecerlo por un periodo determinado, o que sólo sea una parte de la casa la que quede afectada a esta utilización, etc…).

Derecho asistencial

El derecho de habitación busca proteger a la ex esposa, dándole cobijo y alojamiento. Pero tiene matices:

• En primer lugar, debe inscribirse en el Registró de la Propiedad para poder oponerse a terceros.
• Además es un derecho personal, es decir, quien lo disfruta no puede ceder la facultad de uso sobre la vivienda a una tercera persona.
• La ex esposa no podrá obtener frutos o rentas de la finca. No podrá, por ejemplo, alquilar el piso, ni usarlo como des­pacho profesional para ella. Si lo hiciera, se podría solicitar la extinción del derecho: éste sólo permite el uso del piso, pero no su alquiler, ni su uso en actividades económicas de la ex esposa.
• Tampoco es posible enajenar el de­recho. Pero los tribunales reconocen la posibilidad de que el titular del derecho de habita­ción puedan transmitirlo a al­guien previamente determinado (que puede ser un hijo u otro pariente, en caso de fallecimiento o tras­lado laboral forzoso).

Existen otras causas que extinguen el derecho de habitación:

• Es un derecho vitalicio, si no se dice otra cosa en su “título constitutivo” (es decir, en el acto que lo creó, sea una sentencia, una disposición testa­mentaria…). Y acaba con la muerte de quien lo ejerce.
• Es un derecho renunciable. Quien lo disfruta no está obligado a permanecer un tiempo concreto en el lugar objeto del contrato.
• Se extingue también si la vivienda deja -por el motivo que sea- de ser idónea para su fin.

¿Quién paga los gastos?

Quien disfrute del derecho sólo deberá abonar los gastos relativos al uso en sí de la vivien­da (como el IBI), no debiendo pagar renta ni impor­te alguno en concepto de gastos para uso de vivienda. El beneficiario deberá abonar también los gas­tos de conservación propios de toda vivienda.

Comunidad. Puesto que el beneficiario puede usar los bienes accesorios de la vivienda también deberá abonar los gastos derivados de su uso -lim­pieza de escalera, etc.-, en la proporción que deter­minen los estatutos de la comunidad.

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¿Puede el propietario de la parcela colindante a la suya levantar un muro que considera necesario sin pedirle permiso? ¿Qué ocurre si su vecino ha invadido parte de su propiedad, apro­piándose de una porción de terreno?

Cualquier propietario puede cerrar o cercar su parcela, siempre que res­pete los lindes de la propiedad y las servidumbres que pudiera haber sobre el terreno, como por ejemplo, un camino de paso para acceder a su parcela.

Acción reivindicatoria

Pero si su vecino ha invadido parte de su parcela, apropiándose indebidamente, hay que tener en cuenta que si la situación, forma y límites de cada finca son daros y están inequívocamente identificados (en las correspondientes escrituras de propiedad, en la pertinente descripción registral…), usted tiene derecho a ejercer una acción reivindicatoria contra su vecino, es decir, como propietario de esa porción de terreno invadida puede reclamar a la persona que la esté poseyendo para que se la restituya. En este caso, el procedimiento judicial es sumario (juicio verbal), por lo que su tra­mitación es muy rápida. Aunque, eso sí, será nece­sario que le asista un abogado.

Acción de deslinde

Por el contrario, si los límites o superficie que corresponde a cada finca no estu­vieran claros o fueran inexactos, lo que usted podrá ejercitar es la llamada “acción de deslinde”. Esta falta de claridad de los límites es habitual, y puede ocurrir por varias ra­zones: porque usted no tiene documentos que los identifiquen, porque las medidas de superficie obrantes en el Registro de la Propiedad no coinci­den con las reales…

La acción de deslinde consiste en un conjunto de mediciones hechas por peritos para determinar los límites de dos o varias fincas. En el supuesto de que el muro levantado por su vecino no respetara esos límites, sería él quien debería derribarlo, asumiendo los gastos que ello conlleve. Y si además usted desea que a partir de ahora dichos límites queden marcados, puede soli­citar con toda libertad el amojonamiento, es decir, que se instalen mojones o pilones que marquen los límites de las respectivas propiedades.

Para ejercitar la acción de deslinde no hay establecido plazo alguno, puesto que no pres­cribe. Es más, el deslinde no debe hacerse necesa­riamente por vía judicial: si usted y su vecino se ponen de acuerdo, lo po­drán hacer de forma privada, como si de un contra­to se tratara.

Ejerza una acción de deslinde si los límites no están claros. Si después resulta que el muro de su vecino no respeta esos límites, él deberá derribarlo, asumiendo los gastos.

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Usted va a vender su piso, pero resulta que la vivienda tiene una hipoteca que consta como carga en el Registro de la Propiedad. ¿Qué debe hacer en­tonces, si dicha hipoteca fue saldada hace años? ¿Cómo podrá cancelarla?

Hipoteca pagada pero no cancelada

Esta situación suele ser muy habitual: en su día, tras el pago de la úl­tima cuota de hipoteca y para evitar gastos, el banco le comentó que no hacía falta cancelar la hipoteca en el regis­tro si no va a vender la vivienda. Pero si desea vender el piso, dicha hipoteca debe cancelarse registralmente (aunque haya sido pagada económicamente). La cancelación dejará sin efecto la hipoteca previamente inscrita.

Pasos a seguir para cancelar la hipoteca

Cuando acabe de pagar una hipote­ca, acuda al banco y solicite el “certificado de saldo cero”. En él el banco le certificará que usted ha sal­dado el préstamo, y mientras no cancele la hipote­ca en el registro, dispondrá de un documento para exhibir ante posibles compradores futuros de su vi­vienda. Pero claro, la hipoteca seguirá inscrita en el registro. ¿Cómo debe actuar si real­mente quiere cancelarla?

Para cancelar la hipoteca, debe requerir a su banco para que comparezca ante notario y manifieste delante de él que el préstamo garantizado con la hipoteca está cancelado. Con es­ta manifestación (denominada “carta de pago y cancelación de hipoteca”), usted ya podrá acudir al registro para cancelar la carga que recae sobre la finca.

En algunos casos excepciona­les, no necesitará la intervención del banco: si ya han pasado más de 30 años desde el último venci­miento del préstamo hipotecario, la hipoteca habrá caducado. Los re­gistradores de la propiedad pueden cancelar de ofi­cio las anotaciones caducadas. Y si el registrador no lo ha hecho en su caso, usted mismo podrá soli­citarle que lo haga.

Recuerde que esta situación es bastante habitual y puede retrasar los trámites de venta del piso, puesto que, está claro que los adquirentes querrán la vivienda libre de cargas. Tenga en cuenta también que para cancelar dicha hipoteca tendrá que pagar gastos de notario y registro.

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• ¿Estoy obligado a subrogarme a la hipoteca del promotor?
  Usted firmó una compraventa de un inmueble en construcción, donde había una cláusula por la que consentía en subrogarse en la hi­poteca del promotor. ¿Qué ocurrirá si ahora no quiere subrogarse?...