En su día, el arrendatario de la nave industrial renunció a cualquier derecho dis­ponible sobre ella. Sin embargo, ahora que se ha vendido, ¿mantiene el dere­cho de retracto?

Situación. Hace 20 años, vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU- de 1964, cierta sociedad alquiló una nave industrial. Entre los pactos del contrato había uno que especificaba que el arrendatario renunciaba a todos los derechos disponibles previstos en la ley. Ahora, aquella nave (con acceso para camiones y personas, y contigua a otra similar de la que está separada sólo por una pared divisoria) ha sido vendida a un tercero.¿Pue­de la sociedad ejercer el derecho de retracto?

Derecho al retracto

La LAU de 1964 establecía el derecho de adquisición preferente por parte del inquilino para todo tipo de arrendamientos urba­nos, bien sea a través del tanteo o del retracto. En estos casos, cuando la propiedad desea vender debe ofrecer anticipadamente al inqui­lino la posibilidad de adquirir el bien inmueble con preferencia al tercero. Si no lo hace, el inquilino, cuando se entere de la transmisión de la propiedad, puede instar una demanda exigiendo el retracto del inmueble, pagando el precio que ha en­tregado el tercero más todos los gastos que a éste pueda haberle ocasionado la adquisición (gastos de escritura…).

Cláusula de renuncia

Los derechos de tanteo y retracto son renunciables. Pero respecto al retracto, los jueces creen que la renuncia anticipada contenida en una cláusula se tiene por no puesta, pues ante la renun­cia de un derecho, cabe averiguar si esa fue o no la voluntad de los contratantes. Por tanto, una refe­rencia genérica a un derecho que no ha nacido no representa un acuerdo concreto de voluntades.

En este sentido, las condiciones para el ejercicio del derecho de retracto no se dan hasta que no se produce la transmisión de la propiedad. Así pues, sólo en ese momento y no antes puede el arren­datario renunciar al derecho. De este modo, la re­nuncia anticipada a un derecho no nacido al tiempo de celebrarse el contrato no tiene valor alguno.

Comprobación registral

Para que el retracto tenga éxito, deberá ejercerse sobre una finca registral entendida como tal. Así  pues, si la nave industrial es una enti­dad registral independiente, la acción de retracto prosperará. Pero si dicha nave forma parte de la misma finca registral que la nave colin­dante (de la que la separa tan sólo una pared divi­soria), la sociedad perderá el procedimiento. Cabe recordar que el derecho de retracto está reservado exclusivamente a los arrendatarios de una finca registral total, que forma una unidad patrimonial.

Antes de iniciar la acción la sociedad debe consultar el Registro de la Propiedad. Asimismo, antes de alquilar una finca conviene consultar di­cho Registro a fin de asegurar para el futuro el ejercicio del derecho de retracto.

Procedimiento

Si todo es correcto, la sociedad podrá ejercer el de­recho de retracto presentando demanda al efecto y consignando en el juzgado el precio pagado por el tercero más los gastos del contrato y cualquier otro pago hecho para la venta que haya podido soportar. Y si el precio de venta asumido por el tercero es escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, debe estarse al pre­cio real, prevaleciendo éste sobre el precio de re­tracto, bastando no obstante con consignar el pre­cio de retracto al formular la demanda.

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Al fallecer su padre, la vivienda familiar fue adjudicada en usufructo a su madre, quedando usted y sus hermanos como nudo pro­pietarios. Ahora su madre vive una temporada con cada uno de los hijos, y ustedes han pensado en alquilar el piso que ha quedado vacío. ¿Quién se quedará con el dinero del alquiler, la usufructuaria o los nudo propie­tarios?

El derecho de usufructo no sólo consiste en utilizar la vivienda en cuestión, sino que también da derecho a obtener todos los fru­tos y rentas que se deriven de ésta.  Así, la titular del dinero que se obtenga del alquiler será su madre, y será ella la que deberá declarar estos ingresos en su IRPF, como rendimientos del capital inmobiliario.  Las reglas de los diferentes impuestos son independientes unas de otras. La normativa del IRPF es clara: la titular del 100% de las rentas del alquiler será la usufructuaria.

Esto es así con independencia de que en otros impues­tos ustedes hayan “repartido” el valor de la vivienda entre la usufructua­ria y los nudo propietarios (por ejemplo, al liquidar el Impuesto sobre Sucesiones, o al liquidar el Impuesto sobre el Patrimonio cada año).

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Usted ha adquirido una finca en el campo que no tiene salida directa a un camino público, por lo que no le queda otro remedio que pasar por la finca de su vecino… Su vecino le ha dicho que no le hace gracia que pase nadie por su finca. ¿Pue­de su vecino oponerse al paso? ¿Qué derechos tiene usted?

Derecho de paso

El comprador podrá exigir el paso hasta el camino público por alguna de las fincas vecinas (en concreto, aqué­lla que sufra menos perjuicio por dicha servidum­bre). El paso es un derecho que tiene reco­nocido y que obliga al titular de la finca vecina a dejarle pasar por su terreno. Eso sí, el comprador debe tener presente que el paso por la finca del vecino deberá realizarse por el punto que sea menos perjudicial o molesto para aquél y, siem­pre que ello sea posible, por el camino más corto que vaya de su finca al camino público.

Si el vecino se opone al uso de parte de su finca como salida, o sigue poniendo impedimentos para que la utilice como tal, el comprador deberá interponer una demanda para que el juez le reco­nozca la servidumbre y le diga en qué consistirá, así como su duración.

Obras

Por otro lado, el comprador podrá ha­cer las obras necesarias para adecuar la parte de la finca que vaya a utilizar como salida al camino. Lógicamente, deberá asumir el coste de dichas obras, incurriendo en los menores daños po­sibles para su vecino, por lo que deberá consultar­le en qué momento y de qué forma le perjudica me­nos. Eso sí, el vecino está obligado a fa­cilitar los trabajos, y no puede alegar que las obras le perjudican: debe dar una respuesta y argumen­tarla.

Compensación

La servidumbre no es gratuita: cabrá fijar una indemnización que compense al propietario de la finca por la que el comprador debe atravesar.

Para el cálculo deberá tenerse en cuenta, en primer lugar, si dicho paso se tratará de una servidumbre permanente. En tal caso, deberá valo­rarse el terreno que el comprador utiliza como paso y lógicamente hay que tener en cuenta los perjui­cios que se puedan causar al vecino, ligados bási­camente al derecho a la intimidad relativo a una propiedad privada.

Si la necesidad de paso por la finca es sólo temporal, por ejemplo en el caso de que el comprador esté es­perando a que el Ayuntamiento le habilite un acce­so directo al camino. Está claro que en­tonces la indemnización será menor, pues el com­prador sólo deberá indemnizar a su vecino en aten­ción a los daños y perjuicios que el paso pueda oca­sionar temporalmente.

Excepción

Esta necesidad de indemnizar al dueño de la finca colindante no existe cuando el propietario y el vendedor de dicha finca son la mis­ma persona (ya que, en este caso, se entiende que el vendedor conocía la necesidad de establecer la servidumbre de paso, y que la tuvo en cuenta a la hora de fijar el precio de la finca vendida, o cuando hizo las particiones o segregaciones oportunas). Compruebe si el vendedor es dueño de las fincas colindantes. Y si ello es así, no cabrá indem­nización de ningún tipo, a no ser que se haya pacta­do lo contrarío.

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A usted le han ofrecido la oportunidad de disfrutar de un inmueble residencial una semana al año, durante cinco años. ¿Qué aspectos de la oferta debe tener en cuenta?

El llamado aprovechamiento por turnos consiste en usar una vivienda por turnos, durante unos días al año, de forma periódica durante varios años. Este tipo de negocio presenta las siguientes características:

• El uso y disfrute será turístico o residencial.
• Al tener que fijar los turnos, es básico fijar el nú­mero de días que se otorgan. Pero no lo es que los días estén ya predeterminados: pueden seña­larse más tarde, a criterio del propietario. Cabe incluir la facultad de intercambiar los derechos de disfrute, de modo que cada año puedan ele­girse las fechas para ejercer el derecho, según acuerdo con el propietario.
• También es factible disfrutar de inmuebles dife­rentes. Aun cuando la cuota (la participación) se centra en un inmueble concreto, la empresa puede dar la opción de “intercambiar” y disfru­tar las vacaciones en un sitio distinto cada año.
• El plazo mínimo de disfrute es de tres años, y el máximo de 50.
• El periodo concreto de disfrute anual debe ser de, al menos, siete días naturales.

Transmisión

La cuota es transmisi­ble en todo momento, tanto en vida del titular del derecho como por herencia, tras su fallecimiento. También suele establecerse la renuncia al retracto; así, si un propietario de un derecho de uso lo vende, éste no podrá ser comprado por los otros propietarios. El fin de esta renuncia es evitar que cualquier propietario acumule en sus manos varias cuotas de aprovechamiento. La vivienda tampoco podrá dividirse, ya que en este sistema no es posible llevar a cabo lo que se conoce como “divi­sión de la cosa común”, en la que cualquiera de los copropietarios de una copropiedad puede solicitar que se acabe con la titularidad compartida.

Firma del contrato

Si va a firmar un con­trato de aprovechamiento por turnos, vea que éste incluya  lo siguiente:

• La fecha de celebración del contrato.
• Los datos de la escritura notarial mediante la que el propietario determina los inmuebles obje­to de aprovechamiento por turnos: características, turnos, condiciones de uso (aprovechamiento), y los da­tos de su inscripción en el registro.
• Fecha en que el régimen se extinguirá.
• Descripción del inmueble (referencia a sus datos registrales y al turno que le corresponde, con in­dicación de días y horas de su inicio y final).
• Expresión de que la obra está terminada.
• Precio a pagar. Compruebe que se mencionan los impuestos adjuntos, así como los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el registro.
• Servicios e instalaciones comunes del inmueble (piscina, pista de tenis, zonas ajardinadas…) de los que puede disfrutar, y en qué condiciones.
• Si hay o no posibilidad de intercambiar los tur­nos entre los distintos “multipropietarios”.
• Datos del titular del inmueble (y si es una em­presa, de su inscripción en el registro).

Desistimiento

El contrato debe mencionar la posibilidad que tiene usted de desistir dentro de los 10 días siguientes a su celebración, y de resolverlo en el plazo de tres meses desde aquélla, en el su­puesto de que el propietario no le facilite la infor­mación relativa al inmueble y a su aprovechamien­to.



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Usted quiere adquirir una vivienda y ahora se ha dado cuenta de que está gravada con un censo constituido hace tiempo. ¿Qué sucede si aún está vigente?

Situación. En la nota simple del registro aparece la finca gra­vada con un censo, en virtud del cual el propietario está obligado a satisfacer una prestación periódica anual a favor de un particular. Y aunque el propie­tario ha reconocido que conocía la existencia del gravamen, dice que nunca ha pagado, y parece pa­sar del tema. ¿Qué debe tener en cuenta?

Prescripción

Antes que nada, vea si la carga ha prescrito o no (es decir, si el beneficiario de este pa­go anual todavía puede exigir algo). A la vista de los papeles del registro podrá verificar dos cosas:

• Si han pasado más de 30 años desde que se constituyó el censo sin que haya alguna otra ins­cripción relativa al mismo.
• Si el titular del censo acreditó su vigencia en el periodo comprendido entre 1990 y 1995.

Si han transcurrido más de 30 años des­de que el censo se escrituró, y además su vigencia no está acreditada con esa manifestación del bene­ficiario, el censo habrá prescrito y usted será pleno titular del inmueble si decide adquirirlo, pudiendo instar cuando quiera la cancelación de la carga an­te el Registro de la Propiedad.

Acreditación

Si la vigencia del censo se acreditó en plazo -es de­cir, entre 1990 y 1995-, todavía tiene algunas posi­bilidades de cancelar la carga: esa acreditación no le sirve al propietario si cuando la hizo habían pa­sado los 30 años de prescripción sin que constara registrada ninguna actividad respecto a la carga. Pero si no se dan estos supuestos, el censo seguirá vigente.

¿Qué obligaciones asume el propietario o el nuevo comprador en estos casos?

En la práctica, los pagos anuales que se establecen en los censos no se llevan a cabo (piense que son de un importe ínfimo, pues el censo puede llevar tiempo establecido). Pero lo que sí existe es el llamado laudemio: un pago que recibe el titular del derecho cada vez que se transmite la finca y que debe realizar el comprador.

Existen dos alternativas ante la compra de una finca gravada por un censo:

• Pagar el laudemio: Y el derecho real de censo se­guirá vigente, así que el beneficiario o sus here­deros tendrán derecho a cobrar en futuras trans­misiones. El coste del laudemio se cal­cula aplicando un pequeño porcentaje sobre el valor real del inmueble que, según los casos, os­cila entre el 2% y el 10%.

• Redimir el censo. Lo mejor entonces es aprove­char la ocasión para ponerse en contacto con el titular del derecho y cancelarlo (pagándole un importe por ello). En la práctica, la redención suele salir por un porcentaje discreto del valor real de la venta y el derecho quedará extinguido para siempre. Para redimir el censo el beneficiario deberá compa­recer ante notario y manifestar expresamente que renuncia a este derecho, lo que supondrá los co­rrespondientes gastos adicionales de notario y re­gistro, que conviene tener en cuenta.

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Cerca de su domicilio van a construir un aparcamiento, y el Ayuntamiento ha informado a los residentes en la zona que podrán adquirir una plaza, durante un periodo de 50 años mediante concesión. ¿Cómo funciona este tipo de adquisiciones?

Cuando un Ayuntamiento promueve la construcción de un aparcamiento, suele hacerlo a través de una concesión, es decir, una empresa privada (concesionaria) explota el aparcamiento durante unos años (normalmente 50 años) y, pasado este plazo, lo “devuelve” al ente público, que pasa a explotarlo directamente. En estos aparcamientos se reservan algunas plazas para los residentes en la zona, que pueden adquirir su uso mientras dure la concesión.

Duración limitada

Derecho de uso. Si adquiere una plaza de apar­camiento en estos términos, piense que deberá de­volverla al Ayuntamiento cuando finalice el plazo de concesión. Conviene, por lo tanto, comparar el precio que le piden por este derecho de uso con el precio que le puede suponer adquirir una plaza de aparcamiento en propiedad.

Alquiler. También puede ser que el Ayuntamiento no “venda” este derecho de uso, sino que lo alquile por una renta mensual. En este caso, usted simple­mente sería arrendatario de la plaza, con derechos y deberes similares a los que tendría si la alquilara a un particular o a una entidad privada.

Restricciones

Con el derecho de uso, tendrá me­nos facultades que si fuese pleno propietario:

• La plaza de aparcamiento no podrá alquilarla, deberá usarla usted, o las personas que residan de hecho y figuren empadronadas en su domici­lio. El Ayuntamiento puede sancio­nar el incumplimiento de esta norma, e incluso anularle la cesión de uso.
• La transmisión del derecho suele estar sujeta a previa autorización del Ayuntamiento (aunque no hay problemas si se transmite conjuntamen­te con la vivienda situada en el área de influen­cia). Y el precio de transmisión viene fijado por el Ayuntamiento, y es decreciente con el transcurso del plazo de concesión. No obstante, la transmisión del derecho es obliga­toria si se deja de ser residente en el área de in­fluencia.
• Aunque no sea pleno propie­tario, es usted quien debe hacerse cargo del IBI mientras sea titular del derecho de uso.

Comunidad de usuarios

Como titular de la concesión de una plaza, usted pasará a ser miembro de una comunidad de usuarios, regida por unos estatutos. En dicha comunidad habrá una entidad dominante: la empresa que haya obte­nido la explotación de las plazas rotativas no reser­vadas a los residentes en el área de influencia.

Verifique que los estatutos incluyan las siguientes menciones, con el fin de evitar posibles situaciones de conflicto con dicha entidad:

• Que los gastos de comunidad queden limitados a un máximo por plaza (máximo que podrá ser actualizado con el IPC, pero nada más).
• Que se excluyen de los gastos comunes de conservación y mantenimiento aquellos que es­tén directamente relacionados con la explota­ción de las plazas rotativas.
• Y que, para los gastos comunes, se fija un por­centaje global a cargo de la entidad y un porcen­taje a cargo de los titulares individuales.

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Usted se acaba de divorciar y el juez ha dejado a su ex mujer el “derecho de habitación” sobre la vivienda de la que es propietario. ¿Qué implica es­te derecho? ¿Puede extinguirse?

El derecho de habitación permite a la ex esposa ocupar la casa para atender sus necesidades de vi­vienda y de quienes convivan con ella (haya o no vínculos fami­liares o de parentesco entro ellos). Y este derecho lo po­drá ejercer aunque el inmueble sea del ex marido. La sentencia de divorcio puede establecer li­mitaciones o matices a este derecho (puede esta­blecerlo por un periodo determinado, o que sólo sea una parte de la casa la que quede afectada a esta utilización, etc…).

Derecho asistencial

El derecho de habitación busca proteger a la ex esposa, dándole cobijo y alojamiento. Pero tiene matices:

• En primer lugar, debe inscribirse en el Registró de la Propiedad para poder oponerse a terceros.
• Además es un derecho personal, es decir, quien lo disfruta no puede ceder la facultad de uso sobre la vivienda a una tercera persona.
• La ex esposa no podrá obtener frutos o rentas de la finca. No podrá, por ejemplo, alquilar el piso, ni usarlo como des­pacho profesional para ella. Si lo hiciera, se podría solicitar la extinción del derecho: éste sólo permite el uso del piso, pero no su alquiler, ni su uso en actividades económicas de la ex esposa.
• Tampoco es posible enajenar el de­recho. Pero los tribunales reconocen la posibilidad de que el titular del derecho de habita­ción puedan transmitirlo a al­guien previamente determinado (que puede ser un hijo u otro pariente, en caso de fallecimiento o tras­lado laboral forzoso).

Existen otras causas que extinguen el derecho de habitación:

• Es un derecho vitalicio, si no se dice otra cosa en su “título constitutivo” (es decir, en el acto que lo creó, sea una sentencia, una disposición testa­mentaria…). Y acaba con la muerte de quien lo ejerce.
• Es un derecho renunciable. Quien lo disfruta no está obligado a permanecer un tiempo concreto en el lugar objeto del contrato.
• Se extingue también si la vivienda deja -por el motivo que sea- de ser idónea para su fin.

¿Quién paga los gastos?

Quien disfrute del derecho sólo deberá abonar los gastos relativos al uso en sí de la vivien­da (como el IBI), no debiendo pagar renta ni impor­te alguno en concepto de gastos para uso de vivienda. El beneficiario deberá abonar también los gas­tos de conservación propios de toda vivienda.

Comunidad. Puesto que el beneficiario puede usar los bienes accesorios de la vivienda también deberá abonar los gastos derivados de su uso -lim­pieza de escalera, etc.-, en la proporción que deter­minen los estatutos de la comunidad.

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El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. La propiedad de la cosa sigue siendo del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravándola, enajenándola o mediante testamento.

El usufructuario posee la cosa pero no es de él (tiene la posesión, pero no la propiedad). Puede utilizarla y disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios), pero no es su dueño. Por ello no podrá enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario.

Derechos del usufructuario

1. Derecho a usar y gozar de la cosa. Puesto que existen bienes que no pueden usarse sin consumirlos (por ejemplo, una explotación forestal no se puede explotar sin talar árboles, un coto de caza se usa para cazar, a las ovejas se les quita la lana), en las distintas regulaciones se suele permitir el cierto uso consuntivo moderado.
2. Derecho a percibir los frutos que obtenga del bien. Los frutos que se recojan después de la constitución del usufructo pertenecen al usufructuario, aunque se hubieren comenzado a generar antes. Por el contrario, los que se generen durante el usufructo, pero hayan de recogerse tras la extinción del usufructo, pertenecen al propietario.
3. Derecho a disponer de su derecho de usufructo plenamente, enajenándolo, arrendándolo y gravándolo.
4. Derecho a mejorar el bien usufructuado, pero sin alterar su forma o sustancia y sin derecho a indemnización al terminar el usufructo.

Obligaciones del usufructuario

1. Conservar la cosa en su forma y sustancia; es decir, sin destruirla ni dañarla, salvo en los usufructos sobre bienes consumibles o en los de explotación de minas, donde el poder alcanza a la transformación y al consumo. El usufructuario ha de realizar las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.
2. Formar inventario antes de entrar al disfrute del bien.
3. Prestar fianza como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. En los usufructos testamentarios se suele relevar al usufructuario de esta obligación. La obligaciones extraordinarias son de cargo del propietario.
4. Restituir el bien al término del usufructo.

El usufructuario debe permitir al nudopropietario que haga mejoras en la cosa si no perjudica el valor del usufructo. El usufructuario es quien debe pagar los tributos y contribuciones que graven la cosa y sus frutos, y las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios en su caso (el nudopropietario, las cuotas extraordinarias.)

Extinción del usufructo

El usufructo se pueda extinguir por:

1. Muerte del usufructuario (usufructo vitalicio).
2. Expiración del plazo (usufructo con término) o cumplimiento de condición resolutoria (usufructo condicional).
3. Consolidación en un mismo titular del usufructo y la propiedad.
4. Renuncia del usufructuario.
5. Pérdida o extinción del bien, salvo en determinados casos cuando el bien queda sustituido por una indemnización u otros bienes.
6. Resolución del derecho del constituyente del usufructo.
7. prescripción al no usar el bien el usufructuario durante el tiempo marcado por la ley.

Al extinguirse el usufructo, el nudo propietario consolida el dominio, de manera que se convertirá al 100% en propietario de la vivienda. De este modo es preceptivo presentar una instancia al registro de la propiedad, comunicando el deceso del usufructuario, acompañando el certificado que acredite la extinción, con el fin de que el registrador cancele el usufructo, y quede constancia del nuevo propietario.

A continuación le mostramos un modelo de instancia que podrá dirigir al registro para la cancelación del usufructo por fallecimiento del usufructuario:

Nuda propiedad

Nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario.

Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo.

Facultades del nudo propietario

El nudo propietario es el dueño de la cosa, pero con la importante limitación de que existe un usufructo (derecho de poseer usar y disfrutar la cosa) que pertenece a otra persona. Sin embargo, el usufructo no puede ser indefinido, y siempre tiene un término (ya sea un término fijo o, en el caso de usufructo vitalicio, hasta la muerte del usufructuario). Por lo tanto, el nudo propietario recobrará la propiedad plena cuando se extinga el usufructo.

Por lo tanto, los derechos del nudo propietario son:

• Derecho a recuperar la cosa en buen estado a la extinción del usufructo.
• Disponer de la cosa. Si bien el usufructo se mantiene, el nudo propietario puede vender su nuda propiedad.
• Otros derechos accesorios. En el caso de bienes específicos, como acciones de sociedades anónimas, puede tener derecho a ejercer los derechos políticos de las mismas, aunque esto depende en gran medida de la legislación aplicable.

A continuación le mostramos un contrato de usufructo de finca registral:

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