El contrato de donación es un contrato por medio del cual una persona, conocida como donante, se obliga a transferir gratuitamente la totalidad o parte de sus bienes a otra, conocida como donatario.

Características

La donación se clasifica como un contrato principal, consensual, traslativo de dominio, unilateral, gratuito, en principio irrevocable, entre vivos y, habitualmente, instantáneo y formal solemne.

Tipos de Donación

• Donación pura: es aquella que se otorga en términos absolutos.
• Donación condicional: es la que depende de un acontecimiento incierto.
• Donación remuneratoria: es aquella que se hace en atención a servicios recibidos por el donante y éste tiene acción legal para reclamarla. La donación siempre debe superar el monto del servicio.
• Donación con cargo o modo, donación modal: consiste en la imposición de gravámenes al donatario o aun tercero -estipulación a favor de terceros- como contraprestación a la donación realizada.
• Donación mortis causa: es aquella que esta suspendida a un término, la muerte del donante, y generalmente se equipara a un legado o herencia. Debe ser válido el acto de donación como testamento, en caso contrario carece de efectos.
• Donación entre cónyuges o consortes: son aquellas que hace un cónyuge a favor del otro.
• Donaciones prenupciales, antenupciales, por causa de matrimonio o propter nuptias: son aquellas hechas entre los futuros cónyuges o por algún tercero en consideración al previsto matrimonio.

Revocación

Las donaciones pueden ser revocadas, entre otros, por los siguientes motivos:

• Ingratitud: Generalmente comprende dos causas:
  1. Cuando el donatario comete algún delito contra la persona, la honra, o los bienes del donante, ascendientes, descendientes o cónyuge.
  2. Cuando el donatario no presta alimentos al donante, no teniendo éste parientes que deban hacerse cargo del, y cuando la donación se haya hecho sin cargo.
• No cumplir las cargas o gravámenes impuestos. El donatario debe cumplir las cargas del bien, pero al no ser obligaciones personales, al renunciar al bien, se libera de toda obligación.
• En casos excepcionales, por desaparición del motivo que originó la donación. Por ejemplo, donaciones prenupciales.
• También existe la revocación de las donaciones en el caso de las supervivencia o superveniencia de hijos.

Consecuencias fiscales

• El donante está obligado a incluir en su declaración de la Renta la donación como si se tratara de una venta.
• El donatario deberá declarar las ventas, mientras que el donante declara “la ganancia” (el incremento de valor desde que las adquirió hasta que las donó).
• El beneficiario de la donación deberá pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
• En el caso de que los bienes cedidos generen beneficios anuales, como alquileres, también se deberán declarar en el IRPF anualmente por el donatario.
• También es posible donar sólo el usufructo de un piso y no la propiedad completa. Pero siempre mediante escritura publica. Y si el inmueble está alquilado, el donatario recibirá las rentas. Es una manera de no perder el total control sobre el inmueble y proporcionar a un hijo una fuente de ingresos mensuales o un lugar en el que residir pero que no puede vender.
• Siempre que se desee donar cantidades en efectivo, estás deben tributar por el Impuesto de Donaciones.

A continuación le mostramos un modelo de contrato de donación:

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El contrato de permuta mixta estipula la cesión de un terreno a cambio de dinero y construcción. Las partes se comprometen a efectuar dicha transacción en un futuro pero sentando ya las bases de antemano.

El contrato de permuta mixta es conveniente que contenga los siguientes acuerdos:

• Es importante para el cesionario, que la finca se encuentre libre de cargas y gravámenes en el momento de la transmisión.
• Plazos de actuación. El cedente del terreno no quedará en desamparo si se estipulan unos plazos que deban cumplirse, evitándose de esta manera demoras indebidas.

Seguro decenal. La constitución de dicho seguro es de obligado cumplimiento para el promotor, de hecho, el notario debe recogerlo en escritura, de lo contrario no se practicará la inscripción registral.

Si se establece en el contrato que las cantidades entregadas tienen el carácter de arras penitenciales, cualquiera de las partes puede romper el compromiso adquirido, con las consecuencias oportunas para cada parte.

A continuación le mostramos un modelo de contrato de permuta mixta:

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El documento de reserva tiene por objeto paralizar la venta o el alquiler frente a otros posibles interesados, plasmándose el interés real del interesado en comprar o alquilar el inmueble,  mediante la entrega de una pequeña cantidad de dinero de disposición inmediata. Dicho documento tiene un carácter temporal, con el fin de dar tiempo a preparar el contrato privado.

Con el documento de reserva se evita lo que en multitud de ocasiones suele ocurrir, y es que transcurrido un tiempo de comercialización del inmueble, más de un interesado se decide por la vivienda en un mismo día.

A continuación le mostramos un modelo de documento de reserva  para compraventa:

Modelo de reserva para venta entre particulares El documento de reserva tiene por objeto paralizar la venta frente a otros posibles interesados, plasmándose el interés real del interesado en comprar el inmueble, mediante la entrega de una pequeña cantidad de dinero de disposición inmediata. Dicho documento tiene un carácter temporal, con el fin de dar tiempo a preparar el contrato privado. Utilice esta plantilla para dejar bien atada la compraventa.

Igualmente le adjuntamos un modelo de reserva para alquiler:

Del mismo modo, si es usted una agencia, y está autorizado a recibir la reserva en nombre del vendedor, aquí le adjuntamos un modelo de escrito, donde se manifiesta la conformidad del vendedor a lo estipulado en el documento de reserva, se reconocen sus honorarios y se le entrega  la reserva :

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El contrato privado de arras o contrato de paga y señal supone un compromiso efectivo de la compraventa. Cuando se produce la entrega de arras, el vendedor se compromete a la entrega del inmueble en el momento pactado, y el comprador al pago final del precio. A continuación le explicamos los 3 tipos de arras que existen con sus respectivas modelos de contratos.

En la mayoría de compraventas de inmuebles, y como paso previo a la firma de la escritura ante notario, vendedor y comprador suelen formalizar la transmisión mediante la firma de un contrato de arras. A continuación le explicamos los diferentes tipos de arras que existen:

Arras Penitenciales

Este tipo de arras son las más utilizadas en los contratos, y vienen reguladas en el artículo 1.454 del código civil. Se conciben como una multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir, a su arbitrio del contrato. Ambas partes pueden desistir del cumplimiento del contrato, es decir, la firma de dicho contrato no supone ni una obligación a vender, ni una obligación a comprar, pudiéndose rescindir el contrato por cualquiera de las partes, bien allanándose el comprador a perder la cantidad entregada en concepto de arras, o por el contrario devolviendo el vendedor dicha cantidad duplicada.

Ejemplo práctico. Supongamos que somos los compradores y no estamos muy seguros que el banco nos vaya a conceder la financiación. Por otro lado, la finca nos gusta pero podría mejorarse. En este caso, nos puede interesar firmar un contrato de arras penitenciales, ya que, en caso de que el banco no nos conceda finalmente la financiación o encontremos un inmueble que se ajuste más a nuestras expectativas, no estaremos obligados a comprar. Eso sí, habremos perdido la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, por ello, lo conveniente sería efectuar la entrega de arras por la cantidad más baja posible, de manera que, si decidiésemos rescindir la compraventa, la cantidad perdida fuese la menor posible. Al Vendedor también le puede interesar este tipo de contrato, puesto que tampoco se obliga a vender, ya que, si finalmente encuentra otro comprador que le pague por su vivienda más dinero, podrá rescindir el contrato, devolviéndole al comprador la cantidad duplicada que entregó en concepto de arras.

Cláusula tipo de arras penitenciales

Las cantidades entregadas en este acto por el comprador al vendedor, tendrán la consideración de arras penitenciales. Así, ambas partes se reconocen el derecho a rescindir la presente compraventa, pactándose como indemnización la pérdida para el comprador de la cantidad entregada (si es él quien desiste de la operación), o la devolución duplicada de la cantidad recibida (si es el vendedor quien desiste de la compraventa).

Modelo de contrato de arras penitenciales Este tipo de arras son las más utilizadas en los contratos, y vienen reguladas en el artículo 1.454 del código civil. Se conciben como una multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir a su arbitrio del contrato.

Arras Confirmatorias

A diferencia de las anteriores, y según señala el Tribunal Supremo, “ son expresión de una contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio “.

Así, en un contrato de arras confirmatorias se entiende que hay una voluntad de cumplir el contrato de compraventa, de forma que ninguna parte podrá resolverlo de modo unilateral si la otra no está de acuerdo. Si por ejemplo el vendedor se echa atrás, es factible que el comprador acepte la resolución del compromiso, pero exigiendo a cambio una compensación por daños que puede superar la señal entregada. Incluso podría exigirle – aunque es más improbable – el cumplimiento del pacto ante los tribunales. ¡Atención!, cuando se paga una señal sin hacer mención expresa en el contrato, se considera que las arras son confirmatorias, así lo interpretan los tribunales.

Ejemplo práctico. Supongamos que somos los compradores, en este caso, estamos muy seguros de la inversión y el tema de la financiación lo tenemos resuelto, por lo que estamos totalmente decididos a comprar sin lugar a dudas. En este supuesto nos convendría firmar un contrato de arras confirmatorias, ya que este tipo de arras, como hemos expresado anteriormente, no autorizan a desvincularse de las obligaciones contraídas, si no que podemos exigir el cumplimiento del contrato, de manera que, si el vendedor no quisiera vender, podremos exigirle que proceda a dicha transmisión.

Cláusula tipo de arras confirmatorias

Las cantidades entregadas en este acto por el comprador al vendedor, tienen la consideración de arras confirmatorias y se entregan a cuenta del precio definitivo. Si cualquiera de las partes desiste del contrato, la otra podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. El perjudicado también podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Arras Penales

Cuando la cantidad entregada en concepto de arra, no se interpreta como parte del precio, sino que dicha cantidad se prevé que funcione como cláusula penal, es decir, se fija por anticipado una indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento. A pesar de existir dicha penalización ya pactada para el caso de incumplimiento, nos quedará la posibilidad de reclamar que la obligación pactada, sea estrictamente cumplida, es decir, podremos exigir el cumplimiento del contrato.

Ejemplo práctico. Supongamos ahora que somos el vendedor, y pactamos la entrega de una cantidad en concepto de arras penales, la misma no se imputa a cuenta del precio, y se establece una pena en caso de allanamiento en el contrato. El resultado será que, si los compradores se niegan a comprar, no sólo perderán la cantidad entregada como cláusula penal por el incumplimiento, si no que además podremos exigirle el cumplimiento del contrato.

Cláusula tipo de arras penales

Ambas partes acuerdan fijar el importe de una indemnización en concepto de clausula penal, para el caso de incumplimiento de lo estipulado en el presente contrato por alguna de las partes. De este modo, la indemnización supondrá:

• La pérdida del importe entregado en concepto de arras, si quien incumple es la parte compradora.
• La devolución duplicada del importe entregado en concepto de arras, si quien incumple es la parte vendedora.

Exigencia de cumplimiento. Además de poder exigir el pago de la indemnización establecida en concepto de clausula penal, las partes se reservan la facultad de exigirse el cumplimiento del contrato.

Modelo de contrato de arras penales Cuando la cantidad entregada en concepto de arra, no se interpreta como parte del precio, sino que dicha cantidad se prevé que funcione como cláusula penal, estamos ante el tipo de arras penales, es decir, se fija por anticipado una indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento.

En conclusión… Hay que tener claro exactamente qué se quiere conseguir con el contrato de arras, y hasta qué punto queremos obligarnos, ya que, si no estamos seguros de querer vender o comprar, será mejor que pactemos unas arras penitenciales. Si por el contrario estamos muy seguros de la inversión como compradores y no queremos que se nos escape la oportunidad, lo más idóneo será pactar unas arras confirmatorias.

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Cuando se transmite un inmueble, el ayuntamiento gira la denominada plusvalía municipal, en este artículo le enseñamos como calcularla.

Es bien sabido que prácticamente todos los pisos, locales y demás inmuebles urbanos en España se revalorizan año tras año de manera constante. Así, desde que compramos o adquirimos por otro título un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, con toda seguridad habrá aumentado su valor.

Por eso, si adquirimos un inmueble hace unos años con un valor de, por ejemplo, 90.000 € y ahora lo vendemos o transmitimos de nuevo por un valor de 150.000 €, habrá ‘aflorado una plusvalía’ de 60.000 €.

Pues bien, existe un impuesto que grava precisamente esa plusvalía, y que viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión.

Concretamente, el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor experimentado por terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier título (venta, herencia, donación… etc.) su propiedad o cualquier derecho real sobre el mismo.

Calculo del Impuesto

Para el cálculo del impuesto, los municipios tienen cierta autonomía para fijar su cuantía, dentro de unos márgenes legales. Si Vd. dispone de los datos de su municipio (porcentajes de incremento de valor y tipo impositivo aplicable), podrá realizar el cálculo exacto. No obstante si no posee dicha información, con las tarifas máximas (30%), podrá realizar un cálculo aproximado.

Para calcular el impuesto se necesitan los siguientes datos:

• La parte del valor catastral del inmueble correspondiente al suelo (dentro del recibo de contribución o IBI encontrará dicha información).

• El tiempo que haya transcurrido desde la última transmisión (cuanto más tiempo haya transcurrido desde que se compró el inmueble hasta su venta, más subirá este impuesto).
• La tarifa que haya establecido su ayuntamiento. Tenga en cuenta que el ayuntamiento de su localidad siempre puede fijar un tipo impositivo y una tarifa inferior, si no la conoce, podrá calcular el importe máximo que podrán aplicarle (fijado en un 30%), si luego le cobran menos mejor.

*Si la antigüedad es superior a 20 años, se liquida solamente un máximo de 20 años, es decir, al tipo establecido del 3%.

Ejemplo Práctico

Si vendemos una vivienda que fue adquirida hace 8 años y 4 meses, con un valor catastral (del suelo) de 12.311,92 €, el cálculo que debemos de realizar sería el siguiente:

1. Como la antigüedad es de 8 años (se redondea por defecto), aplique el tipo impositivo de la segunda columna, es decir, 3,5%.
2. Multiplique dicho porcentaje por el número de años de antigüedad: 3,5% x 8 años = 28% (incremento de valor experimentado por el inmueble).
3. Aplique el resultado anterior sobre el valor catastral del suelo: 12.311,92 x 28% = 3.447,33 (base imponible del impuesto).
4. Por último, multiplique la base imponible del impuesto por el tipo impositivo máximo (30%) que le podrían aplicar: 3.447,33 x 30% = 1.034,19€ (sería la cuota final a pagar).

No obstante, recuerde que si usted dispone de los datos de su municipio (porcentajes de incremento de valor y tipo impositivo aplicable), podrá realizar el cálculo exacto.

Si desea efectuar el cálculo de forma automática le aconsejamos que se descargue la siguiente plantilla:

Plantilla para calcular la Plusvalía Municipal Cuando se transmite un inmueble, el ayuntamiento gira la denominada plusvalía municipal. Con esta plantilla podrá realizar de manera automática sus propios cálculos.

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