Usted tiene una plaza de parking bastante grande donde se pueden aparcar dos vehículos y su vecino le ha propuesto ofrecerle una cantidad económica de dinero por la parte que usted no utiliza para poder aparcar su pequeño vehículo. ¿Podrá sacar partido de esta situación?

Recuerde que su plaza es un bien privativo, susceptible de aprovechamiento inde­pendiente por tener salida propia a un elemento común, o a la vía pública. Así pues, está considera­da una finca independiente con su cuota de parti­cipación individual dentro de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Junta de propietarios

Obligación. Aunque tenga inscrita la propiedad de su plaza en el Registro de la Propiedad y sea li­bre de disponer de ella vendiéndola a cualquier persona, la plaza de aparcamiento está sujeta a la legislación relativa a la propiedad horizontal, que protege tanto los elementos comunes como las cuo­tas de participación atribuidas a los distintos pro­pietarios de un inmueble. Por tanto, usted no puede decidir de forma unilateral la escisión de la plaza de parking o de su cuota de participación.

Participación. La cuota atribuida a su plaza determina su participación en las cargas y benefi­cios sobre el resto de la comunidad. La división sin más de su plaza implicaría una modi­ficación de la cuota, pues establecería una nueva propiedad dentro de la comunidad y alteraría la distribución previa respecto al resto de propieta­rios. Así pues, se le habrán de asignar dos nuevas cuotas de participación (en sustitución de la cuota previa), y es preciso el cambio de título constitutivo aunque el resto de porcentajes perma­nezcan inalterables.

Modificación

Unanimidad. Para tal modificación, es necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios. A su vez, deberá observarse si el título constitutivo o los estatutos comunitarios regulan este supuesto, prohibiéndolo o limitándolo. Antes de llevar su decisión a la junta, vea que:

• Cada plaza derivada de la escisión sea conside­rada un espacio susceptible de aprovechamiento independiente.
• La separación de la plaza no implique nunca un perjuicio a los derechos de los otros propietarios, invadiendo elementos comunes o dificultando la maniobra de cualquier plaza cercana.
• El resultado no represente un obstáculo al paso de vehículos.
• El resultado no suponga, por supuesto, un me­noscabo para la seguridad del edificio.

Algunos consistorios han establecido una normativa propia referente a las dimensiones de las plazas de parking, así como a la superficie mí­nima útil por metro cuadrado, que incluye la rela­tiva a pasillos de maniobra y demás zonas comunes del garaje. Revise entonces que las posibles plazas de aparcamiento cumplan con dichas ordenanzas.

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En primer lugar, deberá comprobarse si el nuevo uso de oficinas viene incluido dentro de los usos permitidos por las normas urbanísticas de la zona donde se ubica la finca. Para ello, bastará consultar con el ayuntamiento para ver qué dispone al respecto. A continuación cabrá soli­citar ante el mismo organismo la licencia de obras mayores, presentando el proyecto técnico a desa­rrollar, e indicando en la licencia el cambio de uso de local solicitado.

Puesto que el cambio no supone la construcción de un edificio de obra nueva ni la mo­dificación del uso de todo el edificio sino sólo de un local, será aplicable la normativa urbanística.

Dificultades

La supresión del parking po­dría suponer dejar sin previsión de plazas a los ve­hículos de las oficinas y locales comerciales de la zona. Entonces, deberán consultarse de nuevo las normas urbanísticas del plan metropolitano. Lo más probable es que éstas dispongan que los edificios de nueva planta deben contar con un número mínimo de plazas de aparcamiento en el interior del edificio (por ejemplo, una plaza de parking para cada 100 m² de superficie útil dedica­da a oficinas o despachos).

Esta cuestión podría quedar su­perada, pues no se trata de la construcción de un edificio de nueva planta sino de la rehabilitación de un local ubicado en un edificio. En estos casos de rehabilitación que conllevan un cambio de uso, el dueño no queda obligado a la previsión de plazas de parking o de aumento de las existentes, siempre que se cumplan varias condiciones.

Las mismas normas urbanísticas mar­can dichas condiciones, ligadas a la densidad con­creta (según habitantes, etc.) y traducidas normal­mente en:

• Número de plazas exigidas en función de la superficie útil del local.
• plazas de parking sobrantes en la zona para atender al previsible número de vehículos, evi­tando entorpecer áreas de circulación o estacio­namiento.

Si todas las exigencias se cumplen, el lo­cal quedará liberado de la obligación de reserva de aparcamiento en el mismo edificio.

Cambio de uso

Sin perjuicio del cumplimiento ante el consistorio de todos los trámites de solicitud de la licencia de obras, con cambio de uso y la pos­terior concesión de dicha licencia, cuando las obras de rehabilitación afectan a elementos comunes y al título constitutivo de la comunidad, debe presen­tarse el cambio de uso frente a la comunidad de propietarios. Este parking es en sí mismo una comunidad de propietarios distinta y diferen­ciada de la del resto del edificio y, en este sentido, será exigible contar con el acuerdo unánime de los comuneros. Pero aquí no hay problema, pues el local tiene un único propietario.

Registro

Por último, a efectos de conseguir reflejar el cambio de uso de la finca en el Registro de la Propiedad, cabe otorgar la escritura pública, modificando la descripción y uso del local, con el acuerdo unánime de todos los comuneros -en este caso, del único propietario— haciendo constar en el mismo el nuevo uso o destino de la finca.

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Cambio de uso

Para poder habilitar el local como vivienda, en primer lugar deberá de efectuar el denominado cambio de uso. Si no solicita el cambio de uso, el com­prador adquirirá un local, que es lo que consta en el registro.

¿Qué trámites debe realizar?

Obras mayores

Licencia. Si necesita hacer obras de adecua­ción del local a vivienda, solicite en primer lugar una licencia de obras mayores en el Ayuntamiento del municipio donde se ubica el local. Las obras de­berán cumplir las ordenanzas metropolitanas de edificación. Para solicitar la licencia acuda a su Ayuntamiento e informése que pasos deberá realizar y que documentación deberá aportar. Normalmente los consistorios suelen exigir que se pre­sente una instancia donde se describa las caracterís­ticas técnicas del local: superficie, espacios, sumi­nistros, etc… A dicha instancia deberá adjuntar la siguiente documentación:

• La fotocopia de su DNI -el CIF si fuera persona jurídica-, junto con los poderes que le legitimen para solicitar el cambio de uso.
• La hoja de dirección firmada por el arquitecto o aparejador que haga las obras, y visada por el colegio técnico correspondiente.
• Tres ejemplares del proyecto de obras firmado también por uno de los dos profesionales antes indicados, visado por el colegio técnico. El pro­yecto le será devuelto una vez aprobado y visado por el Ayuntamiento.
• Un estudio de seguridad y salud laboral, junto a una manifestación de residuos (el propio arqui­tecto se encargará de dichos documentos).
• Y también deberá liquidar el Impuesto Munici­pal sobre Construcciones.

Escritura y cédula

Una vez concluidas las obras, deberá formalizar ante notario una escritura pública que declare el nuevo uso del local, que ahora ya será vivienda. Di­cha escritura se inscribirá en el Registro de la Pro­piedad previa liquidación del Impuesto por Actos Jurídicos Documentados.

Posteriormente deberá solicitar la cédula de habitabilidad ante el departamento autonómico competente en política territorial y obras públicas, aportando:

• El impreso de solicitud.
• La fotocopia de la licencia municipal -licencia de obras mayores- de cambio de uso.
• El proyecto visado por el Ayuntamiento,
• El certificado original de final de obras y habita­bilidad, según modelo oficial, del arquitecto o aparejador que haya dirigido las obras.
• La fotocopia de la solicitud de la licencia muni­cipal de primera ocupación.

Catastro

Por último, comunique a la Gerencia Te­rritorial del Catastro la variación de uso, para que se tenga en cuenta en la determinación del valor catastral del inmueble.

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