Usted pensó que había pactado unas arras penitencia­les con la otra parte, y posteriormente procedió a desistir del contrato. ¿Qué error cometió?

Situación. A la firma del contrato privado de compraventa para la adqui­sición de una vivienda de segunda mano (previo a la formalización de la escritura pública), los compradores entregaron un dinero que se indi­có en el contrato que se otorgaba en calidad de “arras o señal del precio pactado”. A continuación, se detallaba el resto del precio de la casa y la fecha límite de firma en la notaría. En el contrato se expresó además que en caso de que no llegara a formalizarse la operación por causa imputable a los compradores, éstos per­derían el importe entregado a cuenta. Y, si por el contrario, fuese debido al vendedor, éste debería devolver el doble de la cantidad entregada.

Conclusión errónea

Sucedió que más tarde el vendedor decidió dar marcha atrás en su decisión y, pensando que con la firma del contrato se había pactado entre las par­tes unas arras penitenciales, desistió de aquél, en­tregando el doble del importe que le habían entre­gado los compradores. Pero cometió un error.

Es fundamental que lo que se firme sea lo que efectivamente se haya pactado; así pues, debe quedar claro que siempre prevalecerán las condiciones libremente pactadas por las partes tal y como se hayan reflejado en el contrato. Así pues, la inclusión de las arras penitenciales en los contratos privados de compraventa es práctica común hoy en día, pero para que dichas arras ten­gan el efecto de permitir a las partes desistir libre­mente del contrato, deben cumplirse varios requisi­tos formales.

Dichos requisitos son los de establecer, de modo inequívoco, que las partes desean pactar unas arras penitenciales, y hacer mención expresa a sus efectos. Así pues, el documento debía haber incluido “el derecho a rescindir unilateralmente el contrato sin necesidad de alegar justa causa”. Debe expresarse con claridad la posibili­dad de que gozan las partes de rescindir el contra­to, perdiendo el comprador el importe entregado, o debiendo el vendedor devolverlo duplicado. Y en este caso, no se habló nunca de la posibilidad de rescindir el contrato, así que el importe entregado a cuenta tuvo la consideración de arras penales, pero no penitenciales.

Sin obligación

No era posible, tal y como preten­día el vendedor, rescindir el contrato sin causa al­guna, no estando por ello los compradores obliga­dos a pasar por dicha decisión, pudiendo hacer va­ler siempre sus derechos y exigir, dado que la com­praventa ya estaba hecha, la formalización del con­trato con la entrega de la posesión del inmueble.

Más consideraciones

En el momento de escriturar, es posible que el com­prador no haga efectivo el resto del precio. En ese caso, para poder hacer efectivas las arras peniten­ciales conviene hacer siempre mención expresa a la fecha de otorgamiento de la escritura y dónde se va a realizar ésta. Sin esas inserciones, cualquier parte que incumpla se podrá escudar en que desco­nocía estos extremos. Si tiene interés en que la operación se materialice, es preferible que notifique a la otra parte la fecha, hora y lugar de la firma y, en caso de incomparecencia, se haga cons­tancia de todo ello en un acta notarial.

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Hace unos días firmó un contrato de compraventa con entrega de arras, en el que se decía que éstas tenían carácter “penal”. ¿Sabía que las arras penales no son lo mismo que las arras penitenciales?

Usted está habituado a firmar contra­tos de compraventa de inmuebles, y tiene claro que existen dos tipos de arras:

• Las arras confirmatorias: que sirven como anti­cipo del precio, pero que, por sí mismas, no facul­tan a ninguno de los firmantes a desvincularse del contrato.
• Y las arras penitenciales: que permiten el desis­timiento de cualquiera de las partes firmantes, a cambio de perder la cantidad entregada (si quien desiste es el comprador) o de devolverla duplicada (si quien desiste es el vendedor). Para que las arras sean penitenciales debe pactarse expresamente así en el contrato.

Arras penales

Sin embargo, si usted ha firmado un contrato con una cláusula de arras que parece una mezcla de las dos modalidades anteriores: ya que por un lado se establece como indemnización por incumplimiento la pérdida de las arras o su devolución duplicada (hasta aquí pa­rece que son arras penitenciales), pero se añade una coletilla:”… sin perjuicio de que la parte que no ha incumplido pueda exigir el cumplimiento del contrato”,  es­tá usted ante unas “arras penales”.

Regla general

Como regla general, cuando una de las partes de un contrato incumple sus obli­gaciones, la otra parte puede optar, bien por la re­solución del contrato, bien por exigir su cumpli­miento. Y en ambos casos puede exigir una indemnización adicional por daños y perjui­cios, cuya cuantía se fijará en función de los daños. Esto es lo que pasa cuando las arras son confirma­torias: tanto si se opta por exigir el cumplimiento como por rescindir el contrato, la cuantía de la in­demnización no tendrá nada que ver con el importe entregado a cuenta.

Arras penales. Pues bien, la cláusula que usted ha firmado no se separa de esta regla general.. Lo que pasa es que, con independencia de que pueda exigirse el cumplimiento del contrato, se ha fijado ya, de antemano, la indemnización adicional que puede solicitarse.

No se confunda y piense entonces que, cuando se habla de la pérdida de las arras o de su devolu­ción duplicada, el contrato puede rescindirse sin más. Si no se dice expresamente que las partes pue­den desvincularse, siguen teniendo la facultad de exigir el cumplimiento, con independencia de que se haya fijado ya la indemnización adicional corres­pondiente.

Pacto expreso

Tenga siempre presente que las arras penitenciales -es decir, las que sí per­miten desligarse del contrato- son la excepción a la regla, y que es por eso por lo que siempre deben pactarse expresamente, de forma que quede clara la posibilidad de desistimiento. Y si se encuentra con un contrato con una cláusula complicada y difícil de entender, tenga en cuenta:

• Que los tribunales serán restrictivos con las arras penitenciales (es decir, considerarán que las arras son preferentemente confirmatorias).
• Y que las cláusulas “oscuras” del contrato se in­terpretarán siempre de la forma menos favora­ble para la parte que haya ocasionado la ambi­güedad al redactarlas.

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En el ámbito inmobiliario es habitual que comprador y vendedor firmen un documento privado de compraventa, y que después acudan a un notario a firmar la escritura pública. ¿Hasta dónde les obliga dicho documento?

Operación afianzada

La firma del contrato privado permite dejar prácticamente afianzada la operación. El comprador da una paga y señal y el vendedor se asegura de que, en un plazo determinado, se firmará la escritura de compraventa y acabará cobrando el resto del precio de la operación. Pero a veces las cosas no salen según lo previsto. ¿Qué fuerza tiene este documento privado si alguna de las partes, a la hora de firmar la escritura, quiere modificar alguna condición, o simplemente se retracta y quiere anular la compraventa?

Examine lo que firma

Los documentos privados son completamente válidos para otorgar un negocio, incluso para transmitir un inmueble. Así, la firma de un documento privado más la entrega de la vivienda es válido para transmitir la propiedad.

Obligación

Quien firma un documento privado queda obligado a cumplir todos los pactos que se hayan incluido en él (siempre que la otra parte cumpla con su obligación, claro): entregar la vivienda en la fecha pactada (o pagar el precio, si es el comprador), cumplir con el reparto de gastos que se haya indicado, etc.

Cambio de condiciones

Si alguna de las partes quiere cambiar las condiciones pactadas, después de firmar el documento privado, tendrá que negociar. Y la otra parte podrá negarse a aceptar estos cambios, exigiendo, bien que la escritura se otorgue en los mismos términos en que se pactó el documento privado, o en su defecto la resolución del contrato (si quien pretende el cambio se niega finalmente a firmar la escritura). Y en ambos casos podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

El contrato privado es totalmente válido para transmitir la propiedad, y las partes deberán cumplir lo que hayan pactado en él.

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Usted ha comprado una vivienda a través de una agencia inmobiliaria, la cual le ha comentado que dentro de unos días firmará un contrato de arras. En este artículo le explicamos los tipos de arras existentes y que obligaciones se adquieren al suscribir cada una de ellas.

En la mayoría de compraventas de inmuebles, y como paso previo a la firma de la escritura ante notario, vendedor y comprador suelen formalizar la transmisión mediante la firma de un contrato de arras. A continuación le explicamos los diferentes tipos de arras que existen:

Arras Penitenciales

Este tipo de arras son las más utilizadas en los contratos, y vienen reguladas en el artículo 1.454 del código civil. Se conciben como una multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir, a su arbitrio del contrato. Ambas partes pueden desistir del cumplimiento del contrato, es decir, la firma de dicho contrato no supone ni una obligación a vender, ni una obligación a comprar, pudiéndose rescindir el contrato por cualquiera de las partes, bien allanándose el comprador a perder la cantidad entregada en concepto de arras, o por el contrario devolviendo el vendedor dicha cantidad duplicada.

Ejemplo práctico. Supongamos que somos los compradores y no estamos muy seguros que el banco nos vaya a conceder la financiación. Por otro lado, la finca nos gusta pero podría mejorarse. En este caso, nos puede interesar firmar un contrato de arras penitenciales, ya que, en caso de que el banco no nos conceda finalmente la financiación o encontremos un inmueble que se ajuste más a nuestras expectativas, no estaremos obligados a comprar. Eso sí, habremos perdido la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, por ello, lo conveniente sería efectuar la entrega de arras por la cantidad más baja posible, de manera que, si decidiésemos rescindir la compraventa, la cantidad perdida fuese la menor posible. Al Vendedor también le puede interesar este tipo de contrato, puesto que tampoco se obliga a vender, ya que, si finalmente encuentra otro comprador que le pague por su vivienda más dinero, podrá rescindir el contrato, devolviéndole al comprador la cantidad duplicada que entregó en concepto de arras.

Cláusula tipo de arras penitenciales

Las cantidades entregadas en este acto por el comprador al vendedor, tendrán la consideración de arras penitenciales. Así, ambas partes se reconocen el derecho a rescindir la presente compraventa, pactándose como indemnización la pérdida para el comprador de la cantidad entregada (si es él quien desiste de la operación), o la devolución duplicada de la cantidad recibida (si es el vendedor quien desiste de la compraventa).

Arras Confirmatorias

A diferencia de las anteriores, y según señala el Tribunal Supremo, “ son expresión de una contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio “.

Así, en un contrato de arras confirmatorias se entiende que hay una voluntad de cumplir el contrato de compraventa, de forma que ninguna parte podrá resolverlo de modo unilateral si la otra no está de acuerdo. Si por ejemplo el vendedor se echa atrás, es factible que el comprador acepte la resolución del compromiso, pero exigiendo a cambio una compensación por daños que puede superar la señal entregada. Incluso podría exigirle – aunque es más improbable – el cumplimiento del pacto ante los tribunales. ¡Atención!, cuando se paga una señal sin hacer mención expresa en el contrato, se considera que las arras son confirmatorias, así lo interpretan los tribunales.

Ejemplo práctico. Supongamos que somos los compradores, en este caso, estamos muy seguros de la inversión y el tema de la financiación lo tenemos resuelto, por lo que estamos totalmente decididos a comprar sin lugar a dudas. En este supuesto nos convendría firmar un contrato de arras confirmatorias, ya que este tipo de arras, como hemos expresado anteriormente, no autorizan a desvincularse de las obligaciones contraídas, si no que podemos exigir el cumplimiento del contrato, de manera que, si el vendedor no quisiera vender, podremos exigirle que proceda a dicha transmisión.

Cláusula tipo de arras confirmatorias

Las cantidades entregadas en este acto por el comprador al vendedor, tienen la consideración de arras confirmatorias y se entregan a cuenta del precio definitivo. Si cualquiera de las partes desiste del contrato, la otra podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. El perjudicado también podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Arras Penales

Cuando la cantidad entregada en concepto de arra, no se interpreta como parte del precio, sino que dicha cantidad se prevé que funcione como cláusula penal, es decir, se fija por anticipado una indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento. A pesar de existir dicha penalización ya pactada para el caso de incumplimiento, nos quedará la posibilidad de reclamar que la obligación pactada, sea estrictamente cumplida, es decir, podremos exigir el cumplimiento del contrato.

Ejemplo práctico. Supongamos ahora que somos el vendedor, y pactamos la entrega de una cantidad en concepto de arras penales, la misma no se imputa a cuenta del precio, y se establece una pena en caso de allanamiento en el contrato. El resultado será que, si los compradores se niegan a comprar, no sólo perderán la cantidad entregada como cláusula penal por el incumplimiento, si no que además podremos exigirle el cumplimiento del contrato.

Cláusula tipo de arras penales

Ambas partes acuerdan fijar el importe de una indemnización en concepto de clausula penal, para el caso de incumplimiento de lo estipulado en el presente contrato por alguna de las partes. De este modo, la indemnización supondrá:

• La pérdida del importe entregado en concepto de arras, si quien incumple es la parte compradora.
• La devolución duplicada del importe entregado en concepto de arras, si quien incumple es la parte vendedora.

Exigencia de cumplimiento. Además de poder exigir el pago de la indemnización establecida en concepto de clausula penal, las partes se reservan la facultad de exigirse el cumplimiento del contrato.

Modelo de contrato de arras penales Idioma: Tamaño: 68,5 Kb Formato: Word Adaptabilidad: Plantilla editable para adaptar a cualquier necesidad. Núm. de páginas: 6

En conclusión… Hay que tener claro exactamente qué se quiere conseguir con el contrato de arras, y hasta qué punto queremos obligarnos, ya que, si no estamos seguros de querer vender o comprar, será mejor que pactemos unas arras penitenciales. Si por el contrario estamos muy seguros de la inversión como compradores y no queremos que se nos escape la oportunidad, lo más idóneo será pactar unas arras confirmatorias.

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