Usted es dueño de varios pisos en un edificio que arrendó a una serie de inquilinos en distintas fechas. Si ahora resulta que su hija necesita una de las vivien­das, ¿puede desalojar al inquilino que crea más conveniente?

Antes que nada analice la situación de los distintos contratos de alquiler, piense que los dere­chos de los inquilinos variarán según cuál sea la fecha de formalización del contrato.

Posibilidades

• Si el contrato de alquiler se formali­zó después del 01/01/1995, para disponer del piso su hija deberá esperar a que termine el plazo de duración pactado. Recuerde que si pactaron un plazo inferior a 5 años, el inquilino puede prorrogar dicho plazo hasta alcanzar esa duración y usted, como propietario, no puede negarse a la prórroga. Recuerde asimismo que en los contra­tos firmados después de 1995, el propietario puede limitar el número de años de alquiler, si manifies­ta que necesita la vivienda para él.

• Si el contrato se celebró entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, en ese caso, su hija también debe­rá esperar a que finalice el contrato y no podrá ocu­par el piso antes de esa fecha de finalización.

• Si el contrato se celebró antes del 9 de mayo de 1985, el inquilino tiene derecho a una prórroga forzosa, sin límite temporal. Pe­ro en ese caso usted podrá instar al desalojo ale­gando como causa de denegación de la prórroga la necesidad de su hija de habitar la vivienda. ¿Qué ocurre entonces si tiene varios inquilinos con contratos de este último tipo? ¿Puede instar al desalo­jo de cualquiera de ellos, o debe seguir un orden?

Orden a seguir

Si tiene varios inquilinos que se encuentran en esta última situación, no podrá de­negar la prórroga a cualquiera. Si todos los pisos mantienen características similares en cuanto a altura, superficie y orientación, deberá se­guir las siguientes reglas:

• Si hay algún piso deshabitado, ése será el que deba ocupar su hija. En este caso no podrá ins­tar al desalojo de ninguno de los inquilinos.
• En defecto de lo anterior, deberá instar al desa­lojo de cualquier piso que no sirva de hogar para una familia.
• A continuación, y de modo sucesivo, podrá dene­gar la prórroga al que esté ocupado por la fami­lia menos numerosa, por un pensionista, o por un inquilino que, además de vivir en el piso, ejerza en él su profesión u oficio.
• Cuando haya una igualdad total, deberá instar al desalojo del inquilino de menos antigüedad.

Cuestión de prueba

Si no sigue este orden (por ejemplo, porque a su hija le interesa ocupar un piso determinado) sepa que deberá demostrar que el piso elegido es el úni­co que se adapta a sus necesidades y que en todo el inmueble no hay ninguna vivienda análoga (es de­cir, que las superficies de los demás son muy dispa­res, tienen orientación diversa -uno es un primero y otro es un quinto-…).

Tambien le puede interesar:

• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...
• Resolución del contrato por denegación de la prórroga forzosa
  Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del...
• ¿A quién me dirijo para pagar el alquiler?
  Hace tiempo firmó un contrato de alquiler donde pactó que pagaría los recibos mensuales a través de su ingreso en una cuenta abierta a nombre del propietario. Pero éste ha fallecido, la cuenta ha sido...
• Repercusión por obras de conservación
  Usted tiene un piso arrendado y las tuberías presentan escapes de agua, debido a que están en mal estado y deben ser cambiadas. ¿Puede repercutirle el coste de las obras a su inquilino?...

Su inquilino ocupa el piso desde hace muchos años y tiene derecho a una pró­rroga forzosa. Si usted está interesado en que se marche, ¿cómo le conviene actuar?

Antes de nada compruebe si se da alguno de los supuestos que justificarían la denegación de la prórroga:

• Que la vivienda haya estado desocupada duran­te más de seis meses en el periodo de un año.
• Que su inquilino ocupa otra u otras viviendas dentro de la misma población, o bien ha dispues­to de alguna vivienda en los últimos seis meses.
• Que usted o alguno de sus ascendientes o des­cendientes necesitan ocupar el piso.

Proceso

Si concurre alguno de estos factores, usted puede notificar a su inquilino la denegación de la prórroga, además de instarle a que abandone la vivienda. Acto seguido pueden suce­der varias cosas:

• Que él no acepte o no dé una contestación en el plazo de 30 días. Si es así, usted podrá demandarle en el plazo de los seis meses siguientes al requerimiento.
• Que efectivamente conteste en el plazo de 30 días, aceptando desalojar el piso en los seis meses si­guientes al requerimiento. En ese ca­so, usted deberá satisfacerle una indemnización equivalente a dos anualidades de renta.
• Que acepte, pero que el desalojo ocurra en el pla­zo de un año desde el requerimiento: en ese caso, la indemnización será sólo de un año de renta.
• Que pase un año y todavía no haya desalojado. Igualmente, podrá demandarle trans­currido este plazo, y él perderá todo derecho a ser indemnizado

Negociación

Con independencia de estas in­demnizaciones, establecidas en la antigua ley de arrendamientos, tal vez sea conveniente que usted le ofrezca algún incentivo adicional. Piense que el tiempo juega a favor del inquilino: entre que se interpone la demanda, que aparece un pronunciamiento judicial, que se recurre, etc, pue­den pasar varios años, y usted tendrá que soportar que él siga en el piso. En ese caso -y salvo que pueda tomarse el asunto con mucha calma- le conviene negociar, a pesar de saber que al final el juez le dará la razón.

Tambien le puede interesar:

• Este piso me gusta mas que el otro
  Usted es dueño de varios pisos en un edificio que arrendó a una serie de inquilinos en distintas fechas. Si ahora resulta que su hija necesita una de las vivien­das, ¿puede desalojar al inquilino que ...
• Prórroga obligatoria del contrato
  Cuando el arrendamiento dura menos de cinco años, el inquilino puede optar por prorrogarlo hasta completar dicho plazo. ¿Pero qué peculiaridades conviene destacar respecto a la duración y las prórroga...
• Resolución del contrato por denegación de la prórroga forzosa
  Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del...

Cuando el arrendamiento dura menos de cinco años, el inquilino puede optar por prorrogarlo hasta completar dicho plazo. ¿Pero qué peculiaridades conviene destacar respecto a la duración y las prórrogas?

Como sabe, el arrendatario puede prorrogar el contrato hasta un periodo mínimo de cinco años por plazos anuales. Esta prórroga funciona del siguiente modo:

• Si el arrendatario no dice nada, la prórroga se aplica de forma automática y la duración del contrato se prorroga por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance el mínimo de cinco años. Así pues, el arren­dador debe admitir la permanencia del arrenda­tario en la vivienda durante ese tiempo.
• Si el propio arrendatario expresa su voluntad de no renovar el contrato, con un plazo mínimo de 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, el contrato no se prorrogará y, por tanto, se extin­guirá. En este sentido, es aconsejable enviar un burofax con acuse de recibo y certifica­ción de contenido. El envío de una simple carta certificada podría no ser suficiente para probar que el arrendatario renunció a la prórro­ga, ya que en ésta no queda constancia alguna del contenido de la comunicación.

La vigente legislación se preocu­pa además de regular los diversos aspectos de la duración del contrato de forma muy detallada, pa­ra resolver las dudas que se plantean con mayor frecuencia. Así pues:

Duración no específica

El primer supuesto vendría referido a aquellos contratos que no especifican un plazo de duración, o contienen un plazo de duración in­determinado.

En ese caso, el plazo de duración del arrendamiento se entenderá que es por un año na­tural. La ley prevé la duración de un año sin perjuicio del derecho del arrendatario de beneficiarse de la prórroga automática a la que nos hemos referido anteriormente.

Punto de partida

Otro aspecto a destacar viene dado por la fecha a partir de la cual empieza a contar el plazo de duración del contrato de alquiler. En este sentido, el plazo de duración del contrato em­pieza a contar desde la fecha que resulte posterior entre estas dos: la fecha del contrato propiamente o la fecha en que el inmueble se puso a disposición del arrendatario. Es lógico pensar que al arrendatario le interesará decir que la puesta del inmueble a su disposición fue posterior a la fe­cha del contrato y, si puede demostrarlo, no cabrá argumentar nada en contra. Eso sí: será él quien haya de probar la fecha de la puesta a disposición del inmueble.

Posibilidad

Más de cinco. El arrendador debe contar con la posibilidad de que la duración mínima final del contrato supere los cinco años. Así pues, en caso de que el plazo inicial de duración fuera de nueve meses, el arrendatario tiene derecho a prorrogar la duración “por plazos anuales hasta que el contrato alcance una duración máxima de cinco años”. Por tanto, en este caso puede ocurrir que el contrato alcance una duración de cinco años y nueve meses.

Tambien le puede interesar:

• Prórroga forzosa o negociación
  Su inquilino ocupa el piso desde hace muchos años y tiene derecho a una pró­rroga forzosa. Si usted está interesado en que se marche, ¿cómo le conviene actuar?...

Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del tiempo, el piso no lo ocupa la esposa del cónyuge fallecido sino los nietos. ¿Es válida la subrogación?

Antes que nada, conviene recordar quiénes pueden relevar al arrendatario fallecido en sus de­rechos y obligaciones:

• El cónyuge no separado, de hecho o legalmente.
• La persona que haya convivido con el arrenda­tario de forma permanente y afectiva, más allá de su orientación sexual.
• Los hijos del arrendatario. Y tienen derecho a hacerlo durante dos años, o hasta cumplir 25 años, o hasta su muerte si son minusválidos.
• Los ascendientes a cargo del arrendatario.

Comunicación

Para que el relevo desde el arren­datario fallecido a su viuda se hubiera hecho bien, la esposa debería haber notificado de modo feha­ciente al propietario su intención de subrogarse en el alquiler, dentro de los dos meses siguientes al fa­llecimiento. Y si el arrendador no recibió tal notificación durante esos dos meses, debería ha­ber requerido a quien ocupara la vivienda que le comunicara quién se subrogaría en ella, advirtién­dole de que daría por resuelto el alquiler si no lo ha­cía en un plazo de 30 días a contar desde el final de los dos meses. Y si seguía sin tener respuesta, po­dría instar el desalojo.

Subrogación tácita

Si tras el fa­llecimiento del inquilino original, su viuda no comunicó el fallecimiento, ni el propietario, por su parte, hizo ningún requerimiento, en es­te caso, puesto que la viuda era una de las perso­nas legitimadas para subrogarse, se entiende que hay una subrogación tácita.

Pero si el piso ya no está ocupado por la viuda, sino por otras personas que dicen que se subrogaron de ella, el asunto es distinto, pues se trata de una segunda subrogación, no contemplada por la ley. Si el propietario, averigua que la vivienda está actualmente ocupada por los nietos, podrá hacerles llegar un requerimiento pa­ra que desalojen el piso. La petición deberá reflejar de modo claro la voluntad de poner fin a la relación arrendaticia; y es básico que quede constancia de dicha carta, bien mediante un burofax con certificación de contenido, bien a través de requerimiento notarial.

Procedimiento rápido

El requerimiento no es­tá sujeto a plazo alguno de preaviso, pues si real­mente es posible resolver el contrato, la acción se ejercerá cuando se estime oportuno. Dicho requerimiento debe tener como objetivo evitar un juicio, de modo que los nietos prefieran evitar un pleito abandonando la vivienda voluntariamente. Y si no quieren hacerlo, el propietario de­berá plantear un procedimiento de resolución de contrato por denegación de la prórroga forzosa. Además, culminado el desahucio, la viuda no podrá pretender ocupar el piso de nuevo.

Tambien le puede interesar:

• El plazo de subrogación ha expirado
  Usted tiene arrendado su piso, y acaba de enterarse de que hace seis meses falleció el inquilino y la vivienda la sigue ocupando su esposa. ¿Cómo debe actuar?...
• Este piso me gusta mas que el otro
  Usted es dueño de varios pisos en un edificio que arrendó a una serie de inquilinos en distintas fechas. Si ahora resulta que su hija necesita una de las vivien­das, ¿puede desalojar al inquilino que ...
• Prórroga obligatoria
  Su inquilino quiere prolongar el contrato de alquiler, acordado inicialmente por un año. ¿Puede usted rescindir el contrato?...
• ¿Quién se queda con la vivienda arrendada tras la separación?
  Usted tiene alquilada su vivienda a un matrimonio que está en proceso de separación. ¿Qué ocurrirá si el contrato está firmado por el marido y el juez atribuye el uso de la vivienda a la mujer?...
• Notificación de subrogación del contrato tras separación o divorcio
  En el supuesto de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá subrogarse al contrato cuando la vivienda le sea atribuida, mediante la sete...

Su inquilino quiere prolongar el contrato de alquiler, acordado inicialmente por un año. ¿Puede usted rescindir el contrato?

En los alquileres de vivienda el plazo mínimo de obligado cum­plimiento para el propietario es de cinco años. Si usted estipuló la duración del contrato por un año, su inquilino puede permanecer en la vivienda durante cuatro años más.

Dicho esto, su inquilino puede agotar el plazo mínimo de cinco años al que tiene derecho y con las condiciones económicas pac­tadas inicialmente. De nada sirven estipulaciones que indi­quen, por ejemplo, el motivo por el que el contrato se ha formalizado por el periodo de un año (traslado a la ciudad por razones laborales…).

¿Qué puede hacer para que esta situación no se repita en el futuro?

Cuando crea que un inquilino se quedará sólo un tiempo determinado, o bien ponga el precio de alquiler que le resulte más inte­resante para la renta de ese periodo concreto, o alquile la vivienda a otra persona, por más tiempo y en mejores condiciones económicas.

Recuerde también que hay una posibilidad de limitar la prórroga obli­gatoria de los cinco años: cuando el propietario especifica en el contrato que necesitará el piso para sí pasado un cierto tiempo.

Pero tenga en cuenta que, por mucho que alguien se quede en principio sólo por un espacio corto de tiempo, ello no obsta para que más tarde cambie de opinión y agote el plazo mínimo de cinco años al que tie­ne derecho. Y ello por mucho que vengan incluidas en el contrato las ra­zones que expliquen el motivo de la duración actual.

Y si no cumple con el plazo pactado…

Si fija un plazo y quiere que el inquilino pague en el caso de que se marche antes del fin del plazo, establezca en el contrato el derecho a re­clamar la totalidad de las rentas pendientes de pago hasta el fin del pe­riodo pactado.

Tambien le puede interesar:

• El alquiler por cinco años es demasiado
  Usted tiene intención de alquilar su piso. ¿Puede hacer algo para acortar el plazo de cinco años de duración del contrato que la ley reconoce al arrendatario?...
• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...
• Resolución del contrato por denegación de la prórroga forzosa
  Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del...
• El suelo necesita una reforma
  Usted tiene alquilado un piso de su propiedad y tiene intención de reformar el suelo de la vivienda porque presenta unos desniveles. Esta reforma representará una incomodidad para el inquilino durante...

Usted tiene intención de alquilar su piso. ¿Puede hacer algo para acortar el plazo de cinco años de duración del contrato que la ley reconoce al arrendatario?

Por mucho que un contrato de arrendamiento para vivienda pue­da suscribirse por menos de cinco años, la ley favo­rece al inquilino y establece que siempre que éste lo solicite el propietario está obligado a prorrogar forzosamente el contrato por plazos anuales, hasta completar los cinco años. Pero hay varios casos en los que usted puede alquilar la vivienda y arrendarla por un plazo inferior a cinco años.

Arrendamiento de Temporada

Una primera op­ción consiste en que arriende su vivienda por tem­porada, es decir, que se la alquile a alguien que no la use para satisfacer una necesidad permanente de vivienda. En estos casos no es aplicable esta prórroga forzosa hasta cinco años:

• Alquiler de un apartamento du­rante unos meses de verano.
• Alquiler de un apartamento a una persona que se traslada temporalmente por mo­tivos de trabajo.

Tanto en el caso de la vivienda de vera­neo como en el de la vivienda apta para situaciones esporádicas, refleje claramente en el contrato de al­quiler que el uso u ocupación del inmueble es por temporada, y se debe a exigencias esporádicas del inquilino, enumerándolas.

Necesidad de ocupación por el arrendador

Otra alternativa para evitar la prórroga, es hacer constar en el contrato que antes de cumplirse los cinco años usted necesitará ocupar la vivienda. Ello es interesante cuando le destinen a otra pobla­ción por motivos laborales: así, durante su ausen­cia, podrá poner la vivienda en alquiler, obteniendo un rendimiento. Recuerde que en estos casos sólo el arrendador -no sus hijos u otros pa­rientes- puede alegar la necesidad.

Si usted incluyó en el contrato esta cláusula y recupera su vivienda, de­berá ocuparla en los tres meses poste­riores al fin del contrato. Si no lo hace así, deberá restituir al arrendatario en el uso y dis­frute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años (compensándole de todos los gastos que pudo implicar el desalojo), o bien indemnizarle con un importe equivalente al de la renta, por el tiem­po restante hasta los cinco años.

Tambien le puede interesar:

• Prórroga obligatoria
  Su inquilino quiere prolongar el contrato de alquiler, acordado inicialmente por un año. ¿Puede usted rescindir el contrato?...
• Resolución del contrato por denegación de la prórroga forzosa
  Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del...