Usted quiere vender su vivienda, pero con la actual situación del mercado lo ve difícil, por lo que se ha planteado el realizar un contrato de alquiler con opción de compra a favor de su inquilino. ¿Cuál es la principal característica de este tipo de contrato?

El alquiler con opción de compra ofrece al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda tras el alquiler, por el precio pactado en la opción.

Características

Respecto al contrato de alquiler clásico, el alquiler con opción de compra incluye una cláusula adicional donde se le garantiza al inquilino que podrá percibir la vivienda en propiedad si ejecuta dicha opción de compra.

Los pagos que se van haciendo en concepto de renta durante la vigencia del alquiler, podrán ser descontados total o parcialmente del precio final de la vivienda que el inquilino deberá pagar. Normalmente se suele descontar del precio final de venta el 80% de las cantidades entregadas en concepto de renta.

En el alquiler con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar todo el plazo de alquiler, no obstante lo más conveniente es pactar un plazo concreto de caducidad de la opción, donde se especifique el plazo para ejercitar la opción de compra y donde se establezca claramente su caducidad.

Para ejercitar la opción de compra, el optante o inquilino deberá de requerir al vendedor de modo fehaciente (mediante burofax) en el momento del vencimiento, para que comparezca en la notaría, a efectos de formalizar las Escrituras de Compraventa.

El contrato de alquiler con opción de compra podrá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, aunque la inscripción en el registro no es obligatoria, al inquilino le dará mayor seguridad, asegurándose la compra durante la vigencia de la opción frente a terceros. Para que el registrador acepte inscribir el contrato, deberá primero formalizarse mediante escritura pública. En dicha escritura vendrá reflejado el plazo máximo para poder ejecutar la opción de compra y las condiciones de la compraventa, es decir, su precio y forma de pago.

Ventajas para el Vendedor

• Posibilidad de darle salida a la vivienda que no se logra vender de modo tradicional.

• Se asegura en cierta medida la venta. No obstante si al final el inquilino no desea ejecutar su derecho, usted habrá percibido una renta mensual todos los meses, por lo que en cualquier caso, económicamente siempre será mejor que tener la vivienda cerrada a la espera de un posible comprador.

Ventajas para el Comprador

• Puede conseguir adquirir una vivienda sin desembolsar mucho dinero y sin riesgo de que, en un momento como el presente, la entidad bancaria le deniegue un préstamo hipotecario.

• Con el importe entregado en concepto de alquiler, el optante o arrendatario va abonando las mensualidades que posteriormente conformarán la opción de compra total o parcialmente.

• La opción de compra se puede inscribir en el registro de la propiedad, con ello se consigue evitar la intromisión de terceros interesados en la compraventa. Igualmente al inscribirse en el registro de la propiedad, puede salvaguardarse una futura adquisición cuando el vendedor se encuentre en una situación económica difícil y puedan anticiparse embargos sobre la finca antes de que esta se venda, tanto de entidades públicas como de privadas. Es decir, mediante la opción de compra se constituirá un derecho, que inscrito antes de la anotación preventiva del embargo, puede salvar la finca de la posible ejecución, asegurándose de este modo que, una vez ejercitado el derecho previamente inscrito, se liberarán las cargas posteriores (no las anteriores) a la inscripción, con lo que se podrá adquirir la finca con todas las garantías, al margen de los problemas del vendedor.

Ejemplo Práctico

Supongamos que Vd. tiene una vivienda que desea vender a un precio de 270.500 €, para ello y con el objeto de darle salida a la vivienda, realiza un contrato de alquiler con opción de compra, siendo la duración máxima del contrato de 5 años, estableciéndose una cláusula donde el inquilino podrá ejecutar la opción de compra durante los dos primeros años de la vigencia del contrato, cuya renta mensual asciende a la cantidad de 650€, y pactándose expresamente que de los importes abonados en concepto de renta se deducirá el 80% a cuenta del precio final de venta establecido.

Aportación efectuada durante los 2 primeros años:

650 €/mes x 24 meses = 15.600€

Porcentaje a deducir del precio de venta:

15.600 x 80% = 12.480€

Importe a satisfacer al ejecutar la opción de compra:

270.500 € ‐ 12.480 € = 258.020 €

A continuación le mostramos una cláusula tipo para añadir en su contrato de arrendamiento  y una recopilación de los contratos mas utilizados con una cláusula de opción de compra:

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