Tras buscar locales por la zona, usted ha encontrado dos que se adaptan a sus exigencias. Uno de ellos está impecable pero resulta caro, mientras que el otro es más barato pero necesita reformas. ¿Cuál debe escoger?

Los números le salen bastante similares, pues lo que se ahorra con el local más barato, lo pagará con las reformas efectuadas en el otro. No obstante, hay un detalle importante: en un caso tendrá un desembolso constante (el alquiler), mientras que en el otro la inversión será importante al principio (obras de reforma), pero los desembolsos posteriores serán menores.

Haga números

Estas diferencias en las fechas de pagos tienen su impacto financiero pues, está claro que no es lo mismo desembolsar ahora 9.000 euros, por ejemplo, que hacerlo dentro de un año. Por ello, para poder comparar ambas posibilidades deberá actualizar los pagos a fecha actual, usando un tipo de interés adecuado. Véalo a continuación:

Ejemplo

En ambas situaciones el contrato durará cinco años, y usted deberá satisfacer una fianza de dos mensualidades:

• Por el local 1 le solicitan un alquiler mensual de 3.500 euros.
• Por el local 2 le piden un alquiler mensual de 2.900 euros, si bien deberá hacer unas reformas iniciales (que no podrá recuperar al finalizar el contrato) por valor de 15.000 euros.

El valor actual de los desembolsos (considerando un 5,5% de interés anual) será de 183.829 euros para el local 1, y de 167.316 para el local 2. En este caso, pues, le sale más a cuenta arrendar el local 2.

¿Y si es usted propietario?

Si usted es el dueño de un local en alquiler que necesita reformas, puede encontrarse también con un dilema semejante: ¿Qué le sale más a cuenta? ¿Reformar y alquilar a un precio alto? ¿Dejar que su inquilino haga las reformas (siempre que a usted le convenzan) y cobrarle algo menos? ¿Cómo sabe lo que podría pedir por un local en buen estado? ¿Cuánto puede solicitar por otro donde su inquilino deba invertir dinero?

Ejemplo

Usted sabe que por locales similares al suyo se están pidiendo alquileres de 3.000 euros, pero su local necesita arreglos que le supondrían una inversión inicial de 25.000 euros. Si en lugar de realizar usted las obras deja que sea el inquilino quien las asuma, la renta que podrá cobrar para compensar los costes será de al menos 2.524 euros, por lo que cualquier cifra que cobre encima de dicho importe le supondrá un beneficio.

Negociación

Si decide que las obras las haga el inquilino, negocie con él dos aspectos:

• En primer lugar, en qué consistirán las reformas, con el fin de que sean aprovechables para diversas actividades y no sólo para la que haga el inquilino. En este sentido, recuerde que si las obras se hacen para adaptar el local a una actividad concreta, no le será fácil aprovecharlas para inquilinos futuros que estén interesados en ejercer otras actividades.
• Qué elementos quedarán en el local y cuáles deberán ser retirados al final del contrato.

Para poder comparar sus opciones deberá analizarlas actualizando los pagos y usando el tipo de interés adecuado.

Utilice esta plantilla para saber qué le sale más a cuenta: un alquiler algo más barato pero con costes iniciales de reforma, o un alquiler más elevado que no le suponga ningún desembolso adicional:

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El documento de reserva tiene por objeto paralizar la venta o el alquiler frente a otros posibles interesados, plasmándose el interés real del interesado en comprar o alquilar el inmueble,  mediante la entrega de una pequeña cantidad de dinero de disposición inmediata. Dicho documento tiene un carácter temporal, con el fin de dar tiempo a preparar el contrato privado.

Con el documento de reserva se evita lo que en multitud de ocasiones suele ocurrir, y es que transcurrido un tiempo de comercialización del inmueble, más de un interesado se decide por la vivienda en un mismo día.

A continuación le mostramos un modelo de documento de reserva  para compraventa:

Modelo de reserva para venta entre particulares El documento de reserva tiene por objeto paralizar la venta frente a otros posibles interesados, plasmándose el interés real del interesado en comprar el inmueble, mediante la entrega de una pequeña cantidad de dinero de disposición inmediata. Dicho documento tiene un carácter temporal, con el fin de dar tiempo a preparar el contrato privado. Utilice esta plantilla para dejar bien atada la compraventa.

Igualmente le adjuntamos un modelo de reserva para alquiler:

Del mismo modo, si es usted una agencia, y está autorizado a recibir la reserva en nombre del vendedor, aquí le adjuntamos un modelo de escrito, donde se manifiesta la conformidad del vendedor a lo estipulado en el documento de reserva, se reconocen sus honorarios y se le entrega  la reserva :

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Una vez concluido el contrato de arrendamiento, bien porque este ha llegado a su término, o bien porque el arrendatario ha decidido poner fin al mimo antes del plazo estipulado, es conveniente reflejar dicha extinción mediante documento aceptado por ambas partes.

Cabe mencionar que hasta que no se firma la entrega de la vivienda, la posesión de la misma sigue siendo del inquilino, por lo que el propietario no podrá acceder a la vivienda hasta que el inquilino no la desaloje, a pesar de que el contrato haya llegado a su vencimiento (salvo que obtenga la posesión de la misma mediante un proceso de desahucio). Por consiguiente es conveniente que el arrendatario firme la resolución del contrato y la entrega de llaves.

Si desea notificar a su inquilino el fin del contrato, por vencimiento del mismo, descárguese la siguiente plantilla:

Si por el contrario, desea notificar a su inquilino el fin del contrato de arrendamiento, por incumplimiento de alguna de las obligaciones arrendaticias, descárguese esta plantilla:

Si el arrendatario desea desistir anticipadamente del contrato de arrendamiento, firme el siguiente documento:

Si el contrato ha llegado a su finalización, y ambas partes deciden de mutuo acuerdo poner fin a las relaciones arrendaticias, firme el siguiente documento con su inquilino:

Finalmente, si no se produce la subrogación del contrato por fallecimiento del inquilino, en los términos establecidos en la presente ley de arrendamientos urbanos, el contrato quedará extinguido por falta de subrogación. Para efectuar la resolución del contrato, envíele al inquilino que permanece aún en su vivienda, y que no le ha comunicado legalmente la subrogación, el siguiente documento de resolución:

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Dentro de las posibles causas de resolución del contrato está la necesidad de ocupación de la vivienda por parte del propietario. ¿Qué pasa si el arrendador insta la resolución del contrato alegando la necesidad de ocupación permanente y luego no ocupa la vivienda?

Para que el derecho de ocupación de la vivienda por parte del propietario sea efectivo, se debe de hacer constar en el contrato de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. La L.A.U obliga a que esta circunstancia conste expresamente en el contrato, y el uso a que la destine el arrendador sea el de vivienda permanente, para evitar que, con el argumento de la necesidad, los arrendadores llegaran a dejar si contenido la prórroga del contrato.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda para sí mismo, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que restaran, hasta completar el plazo de cinco años.

A continuación le mostramos un modelo de solicitud de desalojo por necesidad de ocupación para enviar a su inquilino:

Igualmente, le mostramos un modelo de solicitud que el inquilino deberá enviar a su casero, para ocupar nuevamente la vivienda arrendada o en su defecto una posible indemnización, por incumplir con la causa alegada de ocupación:

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A la muerte el inquilino, pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento cónyuges, convivientes, descendientes, ascendientes, hermanos o minusválidos con relación de parentesco.

Si el arrendador no recibe noticias mediante notificación por escrito, sobre el fallecimiento del arrendatario 3 meses después de su muerte, el alquiler quedará extinguido. Si finalmente se produce la extinción por falta de subrogación, todas las personas que estén legitimadas para suceder al arrendatario, quedarán obligadas de forma solidaria al pago de la renta relativa a esos 3 meses. Sólo quedarán exentos del pago quienes renuncien a la opción de subrogarse en el contrato, siempre y cuando se lo notifiquen al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento.

Para poder efectuar la subrogación en el contrato de arrendamiento, la notificación deberá incluir lo siguiente:

• El certificado de defunción del fallecido.
• La identidad del subrogado: Indicando el parentesco con el fallecido y si procede, alguna prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Si el inmueble arrendado es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (local, oficina, arrendamiento de temporada, etc…) y en éste se ejerza una actividad profesional o empresarial, el heredero o legatario que continúe con la actividad, podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. Para que la subrogación sea efectiva, deberá de notificarse por escrito al arrendador dentro de los 2 meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

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En el supuesto de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá subrogarse al contrato cuando la vivienda le sea atribuida mediante la sentencia de separación o divorcio. Dicha circunstancia podrá hacerse extensiva a pareja de hecho reconocidas, con independencia del sexo de sus componentes.

El inquilino deberá notificar al arrendador tal circunstancia, indicando que le ha sido atribuida el uso de la vivienda. También podrá efectuar dicha notificación el propio titular. Dicha comunicación deberá efectuarse en el plazo de dos meses desde que le sea notificada la resolución judicial en la que se atribuye el uso.

Junto a dicha notificación es obligatorio acompañar una copia de la resolución.

A continuación le adjuntamos un modelo de notificación para la subrogación del contrato de arrendamiento:

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El arrendador deberá de comunicar al inquilino dichas obras con al menos 3 meses de antelación. En dicho escrito deberá detallar la naturaleza de las obras, comienzo, duración y coste previsible.

El inquilino tiene un mes de plazo desde la notificación del arrendador para desistir del contrato, salvo que las obras no le afecten o afecten de forma irrelevante a la vivienda arrendada.

El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses, a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El arrendatario que soporte dichas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta, en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privada. Igualmente podrá solicitar una indemnización por los gastos que la obra le obligue a efectuar.

En contratos de arrendamiento de vivienda en los que haya transcurrido cinco años de duración, la mejora de las obras dará derecho al propietario a un aumento en la renta, salvo que se haya pactado lo contrario en contrato. Dicho aumento se calculará aplicando al capital invertido el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras, incrementado en 3 puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente.

En contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, el derecho a repercusión existe desde el primer día de contrato (salvo pacto contrario), sin que sea necesario que hayan transcurrido al menos cinco años de contrato.

A continuación le ofrecemos un modelo de escrito que deberá dirigir a su inquilino para repercutir dicho aumento de renta:

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En los contratos de arrendamiento de vivienda (a diferencia de los contratos para uso distinto de vivienda), las partes no tienen tantas facultades para pactar lo que estimen oportuno, puesto que deben de ceñirse a lo que marque la ley.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial sea la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Así por ejemplo, no es arrendamiento de vivienda el que se establece para un apartamento de verano, ya que este no sirve para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Son nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas establecidas por la ley.

A continuacion, le exponemos algunos de los aspectos mas relevantes de este tipo de contratos:

• La duración del arrendamiento es la que libremente pacten las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, el arrendatario tiene la facultad de prorrogarlo por plazos anuales hasta llegar a la duracion minima de cinco años, quedando obligado el arrendador a aceptar esta prorroga.
• La renta puede actualizarse de acuerdo con el IPC.
• Junto a la renta puede pactarse que el inquilino se haga cargo de los tributos: IBI, tasas de recogida de basuras, etc.. y gastos generales que recaigan sobre el inmueble arrendado como son los gastos de comunidad.
• La falta de pago de cualquier cantidad a la que se haya obligado al inquilino justifica el desahucio.

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El arrendador no debe desvirtuar el verdadero propósito de este tipo de contratos, encubriendo mediante un arrendamiento de temporada un auténtico contrato de vivienda, con el objeto de evitar la prórroga obligatoria (que por ley es un derecho que tiene el inquilino) hasta un máximo de 5 años. Dicho acto supondría un fraude de ley, en consecuencia, por mucho que el contrato se denomine de temporada, si realmente el inquilino acredita su propósito de vivienda habitual, deberá aplicarse la normativa correspondiente a este tipo de contratos.

Conviene apuntar que sería importante establecer con todo detalle el importe de las cuotas a las cuales deberá hacer frente el arrendatario.

También conviene adjuntar a dicho contrato un inventario de la vivienda, especificando con todo detalle lo que figura en cada habitáculo de la casa. De igual modo, también es aconsejable adjuntar unas fotografías de la vivienda, que reflejen su estado actual. De esta forma podrá defender con más fuerza cualquier incidencia ante posibles reclamaciones.

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En este tipo de contratos propietario e inquilino tienen amplia libertad para estipular las cláusulas que creen convenientes.

Esta libertad de pactos  se extiende a lo siguiente:

• La duración del contrato.
• Estipulación de la renta.
• Derechos y obligaciones de las partes
• Distribución de gastos, etc..

En lo relativo a la fianza y litigios que pudiesen existir, deben ajustarse a lo establecido en la ley de Arrendamientos Urbanos.

SI ES USTED PROPIETARIO…Recuerde repercutir el IVA correspondiente (actualmente al 16%), incluyendo en la base del impuesto todos los gastos repercutidos al inquilino.

SI ES USTED INQUILINO…Recuerde que sobre las rentas satisfechas deberá efectuarse la correspondiente retención (actualmente al 18%). Esta obligación no existe cuando el propietario cumple determinados requisitos, cumplimiento que deberá de comunicar al inquilino para evitar la retención.

Ejemplo de cómo quedaría confeccionado el recibo de Alquiler:

Sobre un alquiler mensual de 1.000€, se repercuten gastos de comunidad y otros servicios por importe de 50€ y 100€ respectivamente. El recibo de alquiler quedará confeccionado en los siguientes términos:

Alquiler mensual………………….1.000€

Comunidad…………………………..50€

Otros servicios y gastos……….100€

Subtotal………………………………1.150€

Retención (18%)…………………..207€

IVA (16%)…………………………….184€

IMPORTE TOTAL………………..1.127€

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El arrendamiento de una plaza de parking puede ir ligado al contrato de arrendamiento de la vivienda o por el contrario puede arrendarse como elemento aislado. En cualquier caso conviene formalizarlo por escrito, puesto que es frecuente que los pactos verbales acaben en mal entendidos.

Conviene matizar que si la plaza de aparcamiento va afecta como un anejo al contrato de alquiler de la vivienda y se encuentra ubicada en el mismo edificio donde esta la vivienda arrendada, ésta quedará incorporada al contrato de arrendamiento y no llevará IVA.

Por el contrario, si la plaza de aparcamiento se alquila como elemento independiente, el alquiler llevará IVA, al tipo vigente del 16%.

A continuacion se adjunta un modelo de contrato con las cláusulas mas comunes que suele incluirse en este tipo de contratos:

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El traspaso de locales comerciales o despachos profesionales es muy habitual. El traspaso supone que, el arrendatario de una finca cede a otra persona física o jurídica su posición en el contrato de arrendamiento ya existente. Se trata, pues, de un cambio en la figura del arrendatario.

Lo único que cambia en el contrato de arrendamiento inicial es el arrendatario, todos los demás aspectos del contrato se mantienen invariables, salvo el apartado de la renta, la cual podrá ser elevada un 20% por el propietario al nuevo arrendatario. Por consiguiente, el nuevo arrendatario tendrá los derechos y obligaciones que ya tenía el anterior arrendatario.

Es importante aclarar, que las normas contenidas en este artículo, son de aplicación cuando las partes no hayan pactado otra cosa en el contrato de arrendamiento. Es decir, lo primero que habría que comprobar sería el contrato de arrendamiento.

¿Hace falta contar con el consentimiento del arrendador para traspasar un contrato de arrendamiento?

La norma prevista en el apartado 1 del artículo 32 de la LAU (Ley de arrendamientos urbanos), autoriza al arrendatario a ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento previo o posterior del propietario de la finca, cuando en la finca se ejerza una actividad empresarial o profesional. No obstante, debemos de tener en cuenta que, en el contrato de arrendamiento, puede haberse pactado una cláusula en la que se estipule que no es posible su cesión, o que no puede efectuarse sin consentimiento del arrendador.

¿Puede el arrendatario cobrar dinero por la cesión del local al nuevo inquilino?

El traspaso puede ser gratuito (el arrendatario original no cobra nada por traspasar el contrato al nuevo inquilino) o, como es mas frecuente, onerosa, es decir a cambio de un precio (el arrendatario original cobra una cantidad de dinero al nuevo arrendatario).

¿Qué derechos concede la ley al propietario?

La ley actual prevé a favor del propietario, en caso de traspaso, la elevación de la renta al nuevo inquilino. En concreto, tiene derecho a un incremento de la renta del 20%, sobre el importe de la renta que se venía pagando en el momento de la transmisión del contrato de arrendamiento.

No obstante, conviene decir que, el porcentaje del 20% fijado en la ley, se aplica en defecto de otro que haya sido pactado por las partes, que pueden fijar uno inferior o superior.

No se considerará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de una fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta (apartado 3 del artículo 32 LAU).

Por el contrario, el cambio de denominación social de una sociedad mercantil no entraña la pérdida o alteración de la personalidad jurídica de la entidad que cambia de nombre y, por lo tanto, no supone cesión del contrato ni nacimiento del derecho a incrementar la renta por parte del arrendador.

¿Qué ocurriría si el nuevo arrendatario no quiere soportar el nuevo incremento y se niega a pagar la diferencia?

Si el nuevo arrendatario no quiere soportar el incremento que la ley establece, el arrendador tendrá derecho a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento por impago de la renta (art. 27.1.a de la LAU)

¿Cómo se le ha de comunicar al propietario que se ha efectuado el traspaso?

El arrendatario tiene la obligación de comunicar fehacientemente (por carta notarial, acta notarial, burofax o cualquier otro medio que permita probar quien efectúa la notificación, quién es el destinatario, fecha en que se practica, fecha de su recepción y contenido) al arrendador, en el plazo de un mes, desde que se ha producido la transmisión del derecho (art. 32 apartado 4 LAU).

La comunicación del traspaso debe de efectuarse por el cedente (arrendatario original) o por el cedente y cesionario (nuevo arrendatario). Lo que no se admite es que la comunicación la efectúe únicamente el nuevo arrendatario, ya que se necesita que, como mínimo, el arrendatario original autorice la comunicación como señal de que el traspaso es válido.

¿Cuál sería el tratamiento para el subarrendamiento?

El subarrendamiento se produce cuando el arrendatario cede una parte del local o de la finca que está ocupando para que la ocupe un tercero. Este tercero firmará un contrato de subarrendamiento con el arrendatario, el cual cobrará una renta del subarrendatario. Como consecuencia de esto, el propietario del inmueble únicamente tiene relación con el arrendatario inicial y no con el subarrendatario.

No obstante, conviene también aclarar que en el contrato de arrendamiento, puede establecer algún tipo de prohibición con respecto al subarrendamiento de la finca, por lo que se estará a merced de lo establecido.

En el caso de subarrendamiento, el propietario tiene derecho a elevar la renta al arrendatario inicial en un 10%, salvo que en el contrato se haya estipulado otra cosa.

Por último, al igual que sucede con la cesión, existe la obligación de comunicar al propietario que se ha producido el subarrendamiento.

Consejo… Se ha de comunicar la cesión del contrato de arrendamiento al propietario. Si no se notifica la cesión del arrendamiento, el arrendador tiene derecho a resolver el contrato de arrendamiento.

Sepa usted que…Aunque el propietario no tiene derecho al cobro de cantidad alguna por el traspaso, salvo pacto contrario, si tiene derecho a elevar un 20% la renta al nuevo arrendatario.

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El alquiler con opción de compra ofrece al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda tras el alquiler, por el precio pactado en la opción. A continuación le mostramos una recopilación de los contratos mas utilizados con una cláusula de opción de compra.

Características

Respecto al contrato de alquiler clásico, el alquiler con opción de compra incluye una cláusula adicional donde se le garantiza al inquilino que podrá percibir la vivienda en propiedad si ejecuta dicha opción de compra.

Los pagos que se van haciendo en concepto de renta durante la vigencia del alquiler, podrán ser descontados total o parcialmente del precio final de la vivienda que el inquilino deberá pagar. Normalmente se suele descontar del precio final de venta el 80% de las cantidades entregadas en concepto de renta.

En el alquiler con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar todo el plazo de alquiler, no obstante lo más conveniente es pactar un plazo concreto de caducidad de la opción, donde se especifique el plazo para ejercitar la opción de compra y donde se establezca claramente su caducidad.

Para ejercitar la opción de compra, el optante o inquilino deberá de requerir al vendedor de modo fehaciente (mediante burofax) en el momento del vencimiento, para que comparezca en la notaría, a efectos de formalizar las Escrituras de Compraventa.

El contrato de alquiler con opción de compra podrá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, aunque la inscripción en el registro no es obligatoria, al inquilino le dará mayor seguridad, asegurándose la compra durante la vigencia de la opción frente a terceros. Para que el registrador acepte inscribir el contrato, deberá primero formalizarse mediante escritura pública. En dicha escritura vendrá reflejado el plazo máximo para poder ejecutar la opción de compra y las condiciones de la compraventa, es decir, su precio y forma de pago.

Ventajas para el Vendedor

• Posibilidad de darle salida a la vivienda que no se logra vender de modo tradicional.

• Se asegura en cierta medida la venta. No obstante si al final el inquilino no desea ejecutar su derecho, usted habrá percibido una renta mensual todos los meses, por lo que en cualquier caso, económicamente siempre será mejor que tener la vivienda cerrada a la espera de un posible comprador.

Ventajas para el Comprador

• Puede conseguir adquirir una vivienda sin desembolsar mucho dinero y sin riesgo de que, en un momento como el presente, la entidad bancaria le deniegue un préstamo hipotecario.

• Con el importe entregado en concepto de alquiler, el optante o arrendatario va abonando las mensualidades que posteriormente conformarán la opción de compra total o parcialmente.

• La opción de compra se puede inscribir en el registro de la propiedad, con ello se consigue evitar la intromisión de terceros interesados en la compraventa. Igualmente al inscribirse en el registro de la propiedad, puede salvaguardarse una futura adquisición cuando el vendedor se encuentre en una situación económica difícil y puedan anticiparse embargos sobre la finca antes de que esta se venda, tanto de entidades públicas como de privadas. Es decir, mediante la opción de compra se constituirá un derecho, que inscrito antes de la anotación preventiva del embargo, puede salvar la finca de la posible ejecución, asegurándose de este modo que, una vez ejercitado el derecho previamente inscrito, se liberarán las cargas posteriores (no las anteriores) a la inscripción, con lo que se podrá adquirir la finca con todas las garantías, al margen de los problemas del vendedor.

Ejemplo Práctico

Supongamos que Vd. tiene una vivienda que desea vender a un precio de 270.500 €, para ello y con el objeto de darle salida a la vivienda, realiza un contrato de alquiler con opción de compra, siendo la duración máxima del contrato de 5 años, estableciéndose una cláusula donde el inquilino podrá ejecutar la opción de compra durante los dos primeros años de la vigencia del contrato, cuya renta mensual asciende a la cantidad de 650€, y pactándose expresamente que de los importes abonados en concepto de renta se deducirá el 80% a cuenta del precio final de venta establecido.

Aportación efectuada durante los 2 primeros años:

650 €/mes x 24 meses = 15.600€

Porcentaje a deducir del precio de venta:

15.600 x 80% = 12.480€

Importe a satisfacer al ejecutar la opción de compra:

270.500 € ‐ 12.480 € = 258.020 €

A continuación le mostramos una cláusula tipo para añadir en su contrato de arrendamiento  y una recopilación de los contratos mas utilizados con una cláusula de opción de compra:

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El arrendador debe entregar al inquilino el correspondiente recibo de alquiler, salvo que ambos hubiesen pactado que dicho pago se haga mediante algún otro sistema que acredite el cumplimiento de la obligación. El recibo deberá incluir todos los importes abonados por los distintos conceptos. Si no recibe dicho recibo aquí le presentamos un modelo de solicitud para reclamar dicho recibo al arrendador.

Mediante los correspondientes recibos de alquiler, el arrendatario podrá justificar el pago de la renta, en el supuesto que surja cualquier incidencia entre las partes.

El recibo deberá incluir de manera clara e independiente los importes abonados por los distintos conceptos que se devenguen.

No obstante, lo más habitual es que el pago se realice mediante transferencia bancaria, pactándose expresamente que el justificante de la transferencia sustituya al recibo de alquiler.

En ocasiones el pago de la renta se efectúa en el domicilio arrendado y el arrendador no nos presenta el correspondiente justificante del pago. A continuación le mostramos un escrito dirigido al arrendador solicitándole el oportuno recibo:

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En este articulo le mostramos un modelo de solicitud que deberá de dirigir a la comunidad de propietarios para obtener el correspondiente permiso y poder efectuar las obras.

En ocasiones la comunidad tiene dudas sobre la legalidad y alcance de las obras que algún comunero desea hacer en la vivienda.

¿Qué conviene tener en cuenta?

• Cualquier obra necesita de la correspondiente licencia por parte del Ayuntamiento donde se aloje el inmueble.
• El propietario necesitará del acuerdo unánime de la comunidad, siempre que las obras puedan afectar a la estabilidad o seguridad del edificio, o a algún elemento común.

Por otra parte, el presidente de la comunidad es el encargado de hacer las averiguaciones oportunas para comprobar el alcance de las obras, y podrá solicitar al propietario la correspondiente licencia y el proyecto constructivo.

A continuación le mostramos el modelo de solicitud que deberá remitir a la comunidad de propietarios para que le sean autorizadas dichas obras:

Igualmente, le adjuntamos un escrito dirigido por el presidente de la comunidad al propietario que está efectuando las obras, para que acredite su legalidad:

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La propiedad puede verse en la necesidad de realizar obras de conservacion en algún elemento común del edificio.

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones que resulten necesarias para conservar la finca en condiciones adecuadas de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.

Por lo expuesto, en ocasiones la propiedad puede verse en la necesidad de realizar obras de conservación en algún elemento común del edificio. Para acometer dichas obras, deberá notificar al arrendatario por escrito, con al menos 3 meses de antelación del comienzo de las obras. En dicho escrito deberá de informar de la naturaleza de las obras, comienzo, duración y coste.

En caso de que las obras deban realizarse sobre un elemento común de la finca, es conveniente obtener el compromiso de cada inquilino, donde se indique que no deberán acceder al espacio objeto de las obras mientras duren.

A continuación le mostramos un modelo de solicitud que deberá de remitir a su inquilino:

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El inquilino puede tener deseo de efectuar obras en la vivienda arrendada, no por necesidad sino por propia iniciativa, para ello debe de contar con el consentimiento del arrendador para hacer cualquier tipo de obra o modificación.

Por lo tanto, el inquilino no podrá realizar, sin previa autorización del arrendador, ninguna obra que modifique la configuración de la vivienda o sus accesorios (mobiliario, garaje, trastero, dependencias, espacios alquilados, servicios cedidos como accesorio de la finca) o que disminuya la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si las obras fuesen consentidas, pero provocaron una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato la reposición a su estado originario.

A continuación le mostramos el modelo de solicitud que deberá remitir a su casero:

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Le explicamos como debe actualizar la renta de su inmueble y le adjuntamos un modelo de escrito para comunicar la nueva renta al arrendatario.

El instituto nacional de estadística publica periodicamente el índice de precios al consumo (IPC), tanto generales como por sectores de actividad.

En los contratos de arrendamiento, los más utilizados son los siguientes:

• Indice general relativo al arrendamiento de inmuebles, nacional o de la comunidad autónoma correspondiente.
• Indice general, nacional o de la comunidad autónoma correspondiente.

Fórmula de actualización de la renta:

No obstante, recuerde que la actualización de la renta se actualizará de acuerdo a los términos establecidos en su contrato de arrendamiento.

Ejemplo de actualización de renta

Tenemos suscrito un contrato de arrendamiento en el mes de diciembre del año 2.006, con una renta mensual de 500€/mes.

Ultimo índice publicado a la fecha de celebración del contrato: Noviembre 2.006=100,855

Indice noviembre 2.007=104.959

La nueva renta exigible al arrendatario a partir de diciembre de 2.007 sería la siguiente:

A continuación le adjuntamos un escrito modelo para la actualización de la renta que podrá rellenar y enviar a su inquilino:

Si desea efectuar dichos cálculos de manera automática, acceda a la página del Instituto Nacional de Estadística pulsando aquí

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Si el arrendatario deja de satisfacer las mensualidades, envíele un requerimiento de pago mediante burofax o conducto notarial, solicitándole el pago.

Si su inquilino no le paga la renta acordada, siga el siguiente proceso:

Acuerdo amistoso. En la medida de lo posible, intente evitar el juicio agotando las posibilidades mediante un acuerdo amistoso. Sería interesante que pudiese llegar a un acuerdo con su inquilino, negociando por ejemplo la pérdida del último mes de alquiler, a cambio de que abandone el piso de inmediato.

Demanda de desahucio. Si no le queda mas remedio que demandarlo, es conveniente que antes de interponer una demanda de desahucio (procedimiento judicial pensado para estos casos), le envíe  a su inquilino un requerimiento de pago mediante burofax, solicitando el pago. Esta notificación es necesaria realizarla, con el objeto de evitar que el demandado pueda enervar la acción, es decir, con el desahucio el propietario resuelve el problema, obligando al inquilino a abandonar el piso, salvo que antes del juicio, el inquilino pague las cantidades adeudadas hasta ese momento.

¿Qué puede hacer para evitar enervar la acción?

Para evitar que el inquilino pueda enervar la acción y obtener de esa forma la rescisión del contrato por falta de pago, incluso aunque el inquilino le pague los importes adeudados antes del día del juicio, adopte el siguiente paso:

• Dos meses antes a la interposición de la demanda de desahucio, solicítele fehacientemente a su inquilino que le pague, mediante cualquier medio que permita acreditar el contenido del requerimiento y su recepción. Puede servir el envío por burofax o bien mediante requerimiento notarial.

• Si demuestra en el juicio que requirió al inquilino el pago con dos meses de antelación, antes de la interposición de la demanda de desahucio y este hizo caso omiso, el juez resolverá el contrato a su favor, a pesar de que el inquilino haya liquidado las cantidades pendientes antes del día del juicio.

• No obstante, si no tuvo en cuenta la regla de los dos meses y el inquilino enervó la acción, usted no necesitará esperar otros dos meses, en el supuesto de que el inquilino vuelve a incumplir su compromiso, ya que no podrá enervarla de nuevo. Por consiguiente, usted podrá interponer directamente la demanda y así conseguir el desahucio.

La interposición de una demanda de desahucio no significa que usted tenga que renunciar a las cantidades que se le adeudan. Usted puede solicitar el desalojo por falta de pago y al mismo tiempo reclamar las cantidades adeudadas. Tenga en cuenta, que podrá acumular en el mismo procedimiento, la reclamación de las cantidades adeudadas a fecha de la interposición de la demanda, más todos los importes que durante el procedimiento se vayan sumando a la deuda, hasta el momento definitivo del desalojo.

A continuación le mostramos un modelo de solicitud de requerimiento de pago para enviar a su inquilino:

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En el ámbito de los arrendamientos, cada vez es más habitual que las obligaciones del arrendatario sean avaladas por un tercero.

Aval bancario

El aval bancario cubre el riesgo de impago del inquilino, de esta manera el banco le garantiza al arrendador el pago de las rentas mensuales y de cualquier otro pago que haya asumido el inquilino, en caso de que éste no responda. El aval bancario podrá solicitarlo tanto si el arrendamiento es de vivienda como si es de local de negocio, y estas garantías suelen cubrir normalmente entre 6 y 12 meses de renta.

Es importante mencionar, que para que un aval bancario sea eficaz, a la hora de ejecutarlo debe de cumplir una serie de requisitos:

• Solidario. Con un aval solidario usted podrá reclamar el pago al ava­lista -en este caso, el banco-, sin necesidad de acreditar que previa­mente lo ha reclamado al deudor principal. Si el aval no fuese solidario, el banco le exigirá que previamente reclame al inquilino, y sólo cuando éste sea declarado insolvente podrá reclamar contra aquél.

• A primer requerimiento. Y, para asegurarse la rapidez en la ejecución del aval, solicite que se lo hagan a primer requerimiento. Esto significa que, con la simple solicitud al banco, previa presentación del documen­to, éste se verá obligado a pagar, sin más.

Es recomendable que se haga entrega del aval en el mo­mento de la formalización del contrato o en su defecto establecer una cláusula donde se estipule que el contrato quedará resuelto en el supuesto de no presentarse el aval en un plazo determinado.

Conviene mencionar que el aval bancario también acarrea los siguientes gastos:

• Constitución de la póliza de aval ante notario.
• Gastos bancarios por la constitución del aval.
• Liquidación periódica de intereses.

Nota: Los mencionados gastos variarán en función de la cuantia del aval y las condiciones particulares de su entidad bancaria.

Le adjuntamos un modelo de aval bancario para presentar en su banco:

Aval personal

Si no le es posible obtener un aval bancario y el propietario lo acepta, la otra alternativa sería obtener un aval personal. Por ejemplo el típico caso del padre que avala al hijo, o de una sociedad que avala a un socio o administrador. En cualquier caso es conveniente que se trate igualmente de un aval solidario y a primer requerimiento como hemos comentado anteriormente.

A continuación le mostramos un modelo de aval personal que podrá incorporar en su contrato de arrendamiento:

Por último le recordamos que al margen de las garantias adicionales que usted deba de presentar al propietario, en ningún caso la fianza es irrenunciable, ya que por ley es obligatoria, equivalente a una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda y dos mensualidades de renta para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda.

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