Usted es propietario de un piso y junto con la renta mensual, su inquilino le satis­face los gastos de comunidad, el IBI y la tasa de recogida de basuras. ¿ Qué ocu­rre si alguno de estos gastos aumenta de forma significativa?

Situación. En el contrato de arrendamiento pactaron que el inquilino se haría cargo de los gastos de co­munidad y de los tributos que afectan a la finca, plasmando el importe de éstos a la fecha de formalización del contrato. Y hasta la fecha su in­quilino los ha satisfecho sin ningún problema. Pero este año, el incremento de estos gastos ha sido importante. ¿Podrá repercutir íntegramente sobre el inquilino este importante aumento?

Tributos

Si lo que ha aumentado han sido los tributos repercutidos al inquilino (IBI, tasa de recogida de basuras, tasa por vado permanen­te…), no hay problema. Repercuta la tota­lidad del aumento, por muy importante que sea.

Lo que no podrá hacer será reper­cutir los posibles recargos o sanciones que el ayun­tamiento pueda imponerle a usted porque, por ejemplo, se ha retrasado en el pago de alguno de es­tos tributos. Estos recargos serán res­ponsabilidad suya y, salvo que la causa del impago sea imputable al inquilino (porque, por ejemplo, él domicilió directamente en su cuenta el pago de los impuestos), deberá asumirlos usted.

Impuesto nuevo…

Puede ocurrir que el tributo no existiese en el momento de celebrar el contrato, y que el ayuntamiento lo haya implantado con posterioridad. En este caso:

• Podrá repercutirlo si así lo pactaron en el con­trato de arrendamiento (por ejemplo, incluyeron el importe del IBI y mencionaron que también se repercutirían “los tributos que pudiesen gravar la finca en el futuro”).
• Si no dijeron nada en el contrato, analice la na­turaleza de la nueva tasa: aunque el sujeto pasi­vo sea usted, como propietario, la podrá repercu­tir en la medida en que su importe responda a la prestación de un servicio público derivado de la utilización del inmueble (hecho que ocurre con la tasa de recogida de basuras).

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad funcionan de manera distinta. Durante los cinco años siguientes a la cele­bración del contrato, soto podrá aumentarlos en un porcentaje que no supere el doble del porcentaje en el que pueda incrementar la renta.

Imagine que los gastos de comunidad han aumen­tado en un 25%, y que la renta se actualiza según el IPC, que ese mismo año asciende al 2,75%. Pues bien, ese año sólo podrá aumentar los gastos de comunidad en un 5,50% (2,75 x 2).

A partir del sexto año de con­trato este límite desaparece: podrá repercutir la totalidad de los gastos de comunidad incurridos, sea cual sea su incremento respecto a los inicialmente señalados en el contrato.

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Esto no afecta a sus pagos mensuales. Continúe pagando las facturas que le presente, junto con el IVA:

• La obligación de ingresar el IVA ante Hacienda es del propietario, que es el sujeto pasivo del impuesto. Hacienda no le va a exigir a usted nada.
• Y usted no puede oponerse al pago de la renta (o del IVA) alegando que el propietario no ingresa el impuesto ante el fisco. Aquí hay dos relaciones distintas e independientes: la de usted con el propieta­rio y la de éste con Hacienda, y no tienen que ver entre sí.

Lo que sí que puede pasar es que la Inspección acabe revi­sando los asuntos de su casero, y compruebe que ha estado defraudando impuestos. Si el propietario no paga, Hacienda acabará embargando sus bienes y derechos, y es muy probable que usted reciba una carta indican­do que los pagos mensuales por alquiler (la renta más el IVA) ya no se los haga a él, sino directamente a Hacienda, a cuenta de la deuda.

Si se encuentra en esta situación, siga las instruccio­nes que le expongan en la notificación: retenga los pagos al propietario y efectúelos a favor de Hacienda, en la fecha en que correspondería haberlos realizado según el contrato. Para evitar líos, hable con el propie­tario y expóngale que a usted no le queda más remedio que seguir las ins­trucciones recibidas. Si no lo hace y le sigue pagando a él, la Inspección le reclamará igualmente el pago, y acabará pagando dos veces.

Es posible que, ante esta situación, el propietario acabe pa­gando a Hacienda. En este caso, ésta emitirá un certificado conforme ha cobrado la deuda (una “diligencia de levantamiento de embargo de crédi­tos”). Una vez lo reciba, ya quedará liberado de la obligación de pago an­te Hacienda, y podrá continuar satisfaciendo la renta al propietario con normalidad.

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Subida anual del IPC

El propietario tie­ne derecho a aumentar el importe del alquiler una vez al año, es decir, tras los doce primeros meses de la firma del contrato. Dicho aumento se efectuará conforme al índice General de Precios al Consumo (IPC).

Otros incrementos

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los gastos generales de comunidad y el montante del IBI vayan a cuenta del inquilino. Pe­ro para que ello sea posible deberá haberse pactado por escrito en el contrato de arrendamiento. Ade­más, el importe inicial de todos estos gastos debe fi­gurar a la fecha de la firma del contrato. Y esta ci­fra servirá de hecho para el cálculo de los posibles incrementos. El incremento de ambos gastos debe respetar un tope y unas condiciones.

Gastos de comunidad

Límites. Durante los cinco primeros años de con­trato deberán seguirse las siguientes premisas:

• El importe abonado en concepto de gastos de co­munidad por parte del inquilino sólo podrá incrementarse una vez cada año.
• En todo caso, el aumento aplicado no podrá ex­ceder del doble del porcentaje del IPC.

Ejemplo. Si la subida oficial del IPC ha si­do del 2,7%, los gastos comunitarios podrían incre­mentarse hasta el 5,4% (es decir, si los gastos de comunidad que paga son de 70 € podría subir como máximo a 73,78 €).

Abono del IBI

El IBI no sigue esta regla, su incremento no tiene tope obligatorio, ni tan sólo en los cinco primeros años de contrato. Si en el contrato se pactó que este impuesto corría a cargo del inquilino, éste debe abonarlo cada año de una sola vez, o de modo frac­cionado, si así se hubiera pactado.

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Usted es propietario de un piso y tiene intención de alquilarlo. ¿Podrá repercutir el importe del IBI en el contrato de arrendamiento?

Es correcto y lícito que usted pacte con el inquilino que él se haga cargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Pero éste es un pacto entre dos personas privadas, que no afec­ta al Ayuntamiento. Frente a éste, es usted, como titular del piso, quien está obligado al pago. Y, si se lo reclaman, no podrá oponerse al pago diciendo que debe asumirlo un tercero, con quien la Admi­nistración no tiene nada que ver.

Operatividad

En el momento de firmar el contrato de al­quiler, indique expresamente que el arrendatario se obliga a pagar el IBI.

A la hora de plasmar en la práctica este pacto, pueden hacer varias cosas:

• Que él lo domicilie directamente en su cuenta. Pero esto tiene un inconveniente: si él no paga, quizás usted no se entere hasta pa­sados unos meses, cuando el Ayuntamiento le notifique el impago junto con los recargos co­rrespondientes. ¡Será usted quien deberá asu­mir el pago y los recargos, y reclamarlos poste­riormente al inquilino!
• Que lo pague usted y después lo repercuta en el recibo correspondiente, según lo pactado en el contrato.
• Pactar el ingreso del IBI junto con el importe del alquiler, y prorratear entre 12 meses el montante del impuesto. Al emitir el recibo, procure que cons­te de forma clara tanto el importe abonado por al­quiler como el relativo al IBI. Puede in­cluso repercutir de esta manera los gastos comuni­tarios -si es que también pactó que los asumiría el inquilino-, y modificar cada importe cuando se ha­ga la preceptiva subida anual.

En cualquier caso, justifique siem­pre los importes que repercuta (aportando copia de los recibos de IBI o de comunidad pagados). Y recuerde que cualquier impago, sea del con­cepto que sea, le permitirá instar la resolución del contrato.

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