Dos hermanos son propietarios de un local comercial arrendado. ¿Qué obligaciones fiscales deberán cumplir, teniendo en cuenta que la titularidad es compartida?

El hecho de que el inmueble sea de dos personas ya supone, de forma automática, la exis­tencia de una Comunidad de Bienes (sin que sea necesario firmar ningún tipo de contrato o docu­mento por el que se formalice dicha comunidad). Y el hecho de que exista una comuni­dad de bienes supone unas obligaciones fiscales es­peciales, que usted debe conocer.

Legislación aplicable

Así, la ley fiscal establece una serie de obligaciones para la comunidad de bienes y, además, otras obligaciones para cada uno de sus partícipes (en este caso, cada uno de los pro­pietarios del edificio):

• Al tratarse de un local, la comunidad de bienes deberá solicitar a Hacienda un NIF específico propio y presentar las declaraciones de IVA de­rivadas del alquiler.
• Sin embargo, los rendimientos los declaran di­rectamente los socios en su IRPF (como rendi­mientos del capital inmobiliario), en la propor­ción en que participen en el inmueble (en gene­ral, participarán a partes iguales, salvo que en la escritura de adquisición se hubiese establecido otra cosa).

Obligaciones fiscales

Para solicitar el NIF de la co­munidad deberá rellenar y presentar ante Hacien­da el modelo 036, de declaración censal, adjuntan­do original y fotocopia de la escritura de adquisi­ción del inmueble en común (el original se lo devol­verán de inmediato. No necesita “darle un nombre” a la comunidad, como si se tratase de un negocio: el nombre será el de los propietarios, seguido de las palabras “comunidad de bienes”.

Señale en el modelo que la comuni­dad va a presentar declaraciones periódicas de IVA, pero nada más. Piense que el alqui­ler de un inmueble no constituye una actividad económica, salvo que contrate a jornada completa a una persona para efectuar la gestión y disponga de un local utilizado en exclusiva para dicha fina­lidad.

Una vez dada de alta, será la comunidad, con su propio NIF, la que emi­tirá las correspondientes facturas por los alquile­res recibidos, y será también ésta la que deberá declarar el IVA cada tres meses (con el modelo 300). En el caso de que los propietarios asuman algunos gastos del local (como son los gas­tos de conservación, por ejemplo), solicite a los pro­veedores que emitan la factura a nombre de la co­munidad, y con el NIF de ésta. Así no tendrán pro­blemas para deducirse el IVA que puedan soportar en estas operaciones.

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Esto no afecta a sus pagos mensuales. Continúe pagando las facturas que le presente, junto con el IVA:

• La obligación de ingresar el IVA ante Hacienda es del propietario, que es el sujeto pasivo del impuesto. Hacienda no le va a exigir a usted nada.
• Y usted no puede oponerse al pago de la renta (o del IVA) alegando que el propietario no ingresa el impuesto ante el fisco. Aquí hay dos relaciones distintas e independientes: la de usted con el propieta­rio y la de éste con Hacienda, y no tienen que ver entre sí.

Lo que sí que puede pasar es que la Inspección acabe revi­sando los asuntos de su casero, y compruebe que ha estado defraudando impuestos. Si el propietario no paga, Hacienda acabará embargando sus bienes y derechos, y es muy probable que usted reciba una carta indican­do que los pagos mensuales por alquiler (la renta más el IVA) ya no se los haga a él, sino directamente a Hacienda, a cuenta de la deuda.

Si se encuentra en esta situación, siga las instruccio­nes que le expongan en la notificación: retenga los pagos al propietario y efectúelos a favor de Hacienda, en la fecha en que correspondería haberlos realizado según el contrato. Para evitar líos, hable con el propie­tario y expóngale que a usted no le queda más remedio que seguir las ins­trucciones recibidas. Si no lo hace y le sigue pagando a él, la Inspección le reclamará igualmente el pago, y acabará pagando dos veces.

Es posible que, ante esta situación, el propietario acabe pa­gando a Hacienda. En este caso, ésta emitirá un certificado conforme ha cobrado la deuda (una “diligencia de levantamiento de embargo de crédi­tos”). Una vez lo reciba, ya quedará liberado de la obligación de pago an­te Hacienda, y podrá continuar satisfaciendo la renta al propietario con normalidad.

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Una empresa le ha solicitado un piso de alquiler para uno de sus empleados. ¿Existe alguna especialidad fiscal en este tipo de contratos? ¿Qué debe tener en cuenta?

Si el titular del con­trato de alquiler es una empresa supone algunos cambios en el IVA de la operación. Concretamente, en materia de retenciones todo sigue igual: aunque el arrendatario sea una empresa, en los arrenda­mientos para empleados el pagador no debe prac­ticar retención sobre la renta mensual satisfecha.

Hacienda considera que estos arrenda­mientos deben llevar IVA, ya que el arrendatario (la empresa) no destina el inmueble directamente a vivienda, sino de forma indirecta (cediéndoselo a su empleado). Y esto supone un doble inconveniente, tanto para el propietario como para la empresa que solicita la vivienda:

• El propietario tendrá que hacer declaraciones trimestrales de este impuesto.
• Y, lo que es peor, la empresa arrendataria tendrá un coste con el que no contaba: este IVA no será deducible, ya que la ley prohíbe la deducción cuando el pago se realiza para atender necesida­des personales de los empleados.

Interpretaciones

Debe saber, no obstante, que ya hay algunos tribunales que consideran que esta interpretación de Hacienda es incorrecta, y que, si del contrato se deduce claramente que la casa se va a utilizar como vivienda de un empleado -y no co­mo despacho—, no debe haber IVA.

¿Qué debe ha­cer usted si la empresa le aporta alguna de estas sentencias y le solicita que le haga el alquiler sin IVA?

Piense que estas sentencias son de Tribunales Su­periores de comunidades autónomas, y no del Tri­bunal Supremo, y por eso la Administración no les hace mucho caso. Si hay una inspec­ción, Hacienda exigirá el impuesto al propietario de la casa, y no a la empresa pagado­ra.

Lo mejor es que se ponga de acuerdo con la empresa arrendataria, en los si­guientes términos:

• Que el propietario repercuta el IVA, y lo ingrese trimestralmente.
• Sugiera a la empresa arrendataria que impugne ante el Tribunal Económico-Administrativo Re­gional (TEAR) de su comunidad autónoma la re­percusión efectuada por el propietario. Esto no es ninguna “agresión” hacia el Tri­bunal: simplemente se solicita a una instancia administrativa que se pronuncie sobre la cues­tión.

Seguramente, el TEAR se pronunciará en los mismos términos que Hacienda (que el alquiler debe llevar IVA). Pero la empresa podrá impugnar ante los tribunales de justicia y, si le dan la razón, tendrá derecho a que Hacienda le devuelva todo el IVA satisfecho y que, a partir de entonces, el propietario ya no se lo re­percuta.

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Exención del 50%

Con carácter general, sepa usted que al poner su piso en alquiler, solamente deberá declarar en su IRPF la mitad de los ingresos netos que obtenga por el alquiler, el 50% restante queda exento de tributación.

Exención del 100%

Para que la exención alcance el 100%, su inquilino debe de cumplir los siguientes requisitos:

• Que tenga una edad comprendida entre los 18 y 35 años.
• Que obtenga rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM¹.

Nota: El inquilino deberá comunicar anualmente al propietario el cumplimiento de ambos requisitos.

¿Y si son varios inquilinos y sólo uno de ellos cumple con los requisitos?

Un caso muy habitual sería el  alquilar una vivienda a una pareja, y sólo uno de ellos cumple con ambos requisitos. En este caso la reducción del 100% se aplicará sobre la parte proporcional del alquiler que corresponda a dicho inquilino. La renta correspondiente al coinquilino, tributará con la exención del 50% con carácter general.

¿Qué alquileres carecen de bonificación?

Los ingresos por alquiler carecen de bonificación, en los 2 casos siguientes:

• Cuando el alquiler es de temporada.
• Cuando el arrendatario es una empresa.

Nota: Si bien es cierto que en ninguno de los 2 casos anteriores se trata de satisfacer una necesidad permanente de vivienda, en el segundo supuesto es más discutible, ya que cabe la posibilidad de que una empresa le ceda la vivienda a un empleado y donde éste a su vez esté cubriendo con ello la necesidad permanente de vivienda. En cualquier caso, hacienda no aceptará la declaración, por lo que tendría que enfrentarse a una demanda para justificar los hechos.

¹ El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es el índice de referencia en España para el cálculo del umbral de ingresos a muchos efectos (ayudas para vivienda, becas, subsidios por desempleo…). Fue introducido el 1 de julio de 2004 en sustitución del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) cuya utilización se restringió al ámbito laboral. El IPREM se actualiza a principios de cada año en la Ley de Presupuestos.

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