Tras buscar locales por la zona, usted ha encontrado dos que se adaptan a sus exigencias. Uno de ellos está impecable pero resulta caro, mientras que el otro es más barato pero necesita reformas. ¿Cuál debe escoger?

Los números le salen bastante similares, pues lo que se ahorra con el local más barato, lo pagará con las reformas efectuadas en el otro. No obstante, hay un detalle importante: en un caso tendrá un desembolso constante (el alquiler), mientras que en el otro la inversión será importante al principio (obras de reforma), pero los desembolsos posteriores serán menores.

Haga números

Estas diferencias en las fechas de pagos tienen su impacto financiero pues, está claro que no es lo mismo desembolsar ahora 9.000 euros, por ejemplo, que hacerlo dentro de un año. Por ello, para poder comparar ambas posibilidades deberá actualizar los pagos a fecha actual, usando un tipo de interés adecuado. Véalo a continuación:

Ejemplo

En ambas situaciones el contrato durará cinco años, y usted deberá satisfacer una fianza de dos mensualidades:

• Por el local 1 le solicitan un alquiler mensual de 3.500 euros.
• Por el local 2 le piden un alquiler mensual de 2.900 euros, si bien deberá hacer unas reformas iniciales (que no podrá recuperar al finalizar el contrato) por valor de 15.000 euros.

El valor actual de los desembolsos (considerando un 5,5% de interés anual) será de 183.829 euros para el local 1, y de 167.316 para el local 2. En este caso, pues, le sale más a cuenta arrendar el local 2.

¿Y si es usted propietario?

Si usted es el dueño de un local en alquiler que necesita reformas, puede encontrarse también con un dilema semejante: ¿Qué le sale más a cuenta? ¿Reformar y alquilar a un precio alto? ¿Dejar que su inquilino haga las reformas (siempre que a usted le convenzan) y cobrarle algo menos? ¿Cómo sabe lo que podría pedir por un local en buen estado? ¿Cuánto puede solicitar por otro donde su inquilino deba invertir dinero?

Ejemplo

Usted sabe que por locales similares al suyo se están pidiendo alquileres de 3.000 euros, pero su local necesita arreglos que le supondrían una inversión inicial de 25.000 euros. Si en lugar de realizar usted las obras deja que sea el inquilino quien las asuma, la renta que podrá cobrar para compensar los costes será de al menos 2.524 euros, por lo que cualquier cifra que cobre encima de dicho importe le supondrá un beneficio.

Negociación

Si decide que las obras las haga el inquilino, negocie con él dos aspectos:

• En primer lugar, en qué consistirán las reformas, con el fin de que sean aprovechables para diversas actividades y no sólo para la que haga el inquilino. En este sentido, recuerde que si las obras se hacen para adaptar el local a una actividad concreta, no le será fácil aprovecharlas para inquilinos futuros que estén interesados en ejercer otras actividades.
• Qué elementos quedarán en el local y cuáles deberán ser retirados al final del contrato.

Para poder comparar sus opciones deberá analizarlas actualizando los pagos y usando el tipo de interés adecuado.

Utilice esta plantilla para saber qué le sale más a cuenta: un alquiler algo más barato pero con costes iniciales de reforma, o un alquiler más elevado que no le suponga ningún desembolso adicional:

Tambien le puede interesar:

• Constitución de la comunidad de propietarios
  Para constituir una Comunidad de Propietarios es necesario que todos los Propietarios de las viviendas, locales o unidades de ocupación independientes de un edificio se reúnan y efectúen una primera J...
• Acción de cesación de actividades prohibidas
  El dueño o arrendatario de la vivienda no puede desarrollar actividades que amenacen o perturben la convivencia, o bien atenten contra la seguridad de sus vecinos....
• Constitución de un reglamento de régimen interior
  El reglamento de régimen interior tiene especial relevancia cuando en el complejo hay espacios cuyo funcionamiento y uso no están recogidos de modo especifico en la ley....
• El parte de visita
  El parte de visita es el documento que debe firmar el posible comprador tras visitar el inmueble con el agente inmobiliario. Este documento vincula al agente y al comprador, en el supuesto de que se t...
• Reconocimiento de honorarios
  En ocasiones el agente inmobiliario no ha confeccionado el encargo de venta con el vendedor, bien porque el inmueble lo ha captado telefónicamente o porque el propietario se encuentra fuera de la loca...