Usted es propietario de un piso y junto con la renta mensual, su inquilino le satis­face los gastos de comunidad, el IBI y la tasa de recogida de basuras. ¿ Qué ocu­rre si alguno de estos gastos aumenta de forma significativa?

Situación. En el contrato de arrendamiento pactaron que el inquilino se haría cargo de los gastos de co­munidad y de los tributos que afectan a la finca, plasmando el importe de éstos a la fecha de formalización del contrato. Y hasta la fecha su in­quilino los ha satisfecho sin ningún problema. Pero este año, el incremento de estos gastos ha sido importante. ¿Podrá repercutir íntegramente sobre el inquilino este importante aumento?

Tributos

Si lo que ha aumentado han sido los tributos repercutidos al inquilino (IBI, tasa de recogida de basuras, tasa por vado permanen­te…), no hay problema. Repercuta la tota­lidad del aumento, por muy importante que sea.

Lo que no podrá hacer será reper­cutir los posibles recargos o sanciones que el ayun­tamiento pueda imponerle a usted porque, por ejemplo, se ha retrasado en el pago de alguno de es­tos tributos. Estos recargos serán res­ponsabilidad suya y, salvo que la causa del impago sea imputable al inquilino (porque, por ejemplo, él domicilió directamente en su cuenta el pago de los impuestos), deberá asumirlos usted.

Impuesto nuevo…

Puede ocurrir que el tributo no existiese en el momento de celebrar el contrato, y que el ayuntamiento lo haya implantado con posterioridad. En este caso:

• Podrá repercutirlo si así lo pactaron en el con­trato de arrendamiento (por ejemplo, incluyeron el importe del IBI y mencionaron que también se repercutirían “los tributos que pudiesen gravar la finca en el futuro”).
• Si no dijeron nada en el contrato, analice la na­turaleza de la nueva tasa: aunque el sujeto pasi­vo sea usted, como propietario, la podrá repercu­tir en la medida en que su importe responda a la prestación de un servicio público derivado de la utilización del inmueble (hecho que ocurre con la tasa de recogida de basuras).

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad funcionan de manera distinta. Durante los cinco años siguientes a la cele­bración del contrato, soto podrá aumentarlos en un porcentaje que no supere el doble del porcentaje en el que pueda incrementar la renta.

Imagine que los gastos de comunidad han aumen­tado en un 25%, y que la renta se actualiza según el IPC, que ese mismo año asciende al 2,75%. Pues bien, ese año sólo podrá aumentar los gastos de comunidad en un 5,50% (2,75 x 2).

A partir del sexto año de con­trato este límite desaparece: podrá repercutir la totalidad de los gastos de comunidad incurridos, sea cual sea su incremento respecto a los inicialmente señalados en el contrato.

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Una orden administrativa le obliga a realizar una serie de reformas en el plazo de dos meses y su inquilino le ha dicho que no le pagará la renta hasta que estén hechas. ¿Qué puede hacer al respecto?

Situación. El estado de su piso se ha ido deterio­rando, y ahora usted ha recibido un requerimiento por parte de su ayuntamiento en el que le obliga -sin posibilidad de diferirlas a mas de dos meses- a ejecutar unas obras necesarias para corregir los defectos detectados (en concreto, unas humedades aparecidas en el lavabo principal que precisan una reparación urgente por cuestiones sanitarias). Por otra parte, su inquilino se ha apro­vechado de la situación y se niega a pagarle la renta hasta que dichas obras no se lle­ven a cabo. ¿Puede hacerlo?

Esté tranquilo, mientras su inquilino esté hacien­do uso y disponga de la vivienda arrendada estará obligado a abonarle la renta. En caso contrario, us­ted podría interponer ante los tribunales una acción de desahucio por impago de rentas.

Ahora bien, está claro que usted está obligado a realizar las obras en el plazo que le han dado, y una vez iniciada su ejecución, los derechos y obligaciones de su inquilino serán diferentes en fun­ción de si las obras afectan a la total habitabilidad de la casa o sólo a una parte. En este sen­tido, el primer supuesto también incluye la repa­ración relativa a una parte de la vivienda necesa­ria para los fines básicos a la que es destinada (un baño principal entraría en ese caso).

En el primer caso, en el que la ejecución de las obras hagan del todo in­habitable la vivienda arrendada, imposibilitando por tanto un uso adecuado de ésta, nuestra legislación permite al arrendatario que elija entre dos al­ternativas:

• Solicitar la suspensión del contrato de arrenda­miento, en cuyo caso el plazo del contrato queda­rá paralizado hasta el fin de las obras. En conse­cuencia, también se suspenderá la obligación de pagar la renta durante dicho periodo, al no poder utilizar la vivienda.
• Desistir del arrendamiento, sin indemni­zación alguna.

Para que funcione alguna de ambas posibilidades, el inquilino deberá comuni­carle su elección. Y si hay desacuerdo, deberán acudir ante el juez a fin de que éste pueda declarar, si procede, la suspensión del contrato.

Por tanto, estas opciones no operan de for­ma automática; si su inquilino deja de pagarle las rentas sin más, usted podrá demandarle (e instar su desahucio) sin que él pueda alegar que entendía que el contrato estaba suspendido. Para acreditar que lo estaba, él deberá aportar un documento o acuerdo suscrito y firmado por ustedes dos, o bien una resolución judicial que así lo declare.

En la segunda posibilidad, donde las obras afectan, pongamos por caso, sólo a la mitad de las dependen­cias de la vivienda (por ejemplo, dos habitaciones exteriores), el inquilino deberá soportar las molestias. Y sólo si la duración de éstas supera los 20 días, tendrá derecho a una reducción de renta proporcional a la parte de la vivienda de la que no pueda hacer uso. Sin embargo no pue­de dejar de pagar la renta restante, pues ello le po­dría suponer la resolución del contrato de arrenda­miento (en base a un desahucio por falta de pago).

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Si usted es usufructuario de un inmueble y decide alquilar las viviendas que lo componen, ¿qué facultades tendrá respecto a los contratos que suscriba? ¿Qué ocurrirá con el alquiler en caso de que fallezca?

Pese a no ser propietario del bien, el usufructuario puede usar y disfru­tar, lo que incluye la posibilidad de alquilarlo y hacer suyo el importe del alquiler.

Usufructo

Respecto al derecho de usufruc­to, cabe destacar lo siguiente:

• Este derecho, cuando se refiere a un bien inmue­ble, se verá siempre vinculado al bien en cues­tión. Por ello, si éste desapareciese, el usufructo también desaparecería.
• La transmisión del derecho de propiedad a un tercero por parte del propietario no supondría la extinción del derecho del usufructuario, que sub­sistiría sin problemas. Así pues, el de­recho de usufructo sólo se podría ver extinguido si su titular (es decir, el usufructuario) falleciera o renunciara a él.

Alquiler

El usufructuario de un bien inmueble di­vidido en pisos o locales podrá alquilarlo en su tota­lidad o en parte. Y dicho contrato tendrá plena vi­gencia mientras subsista el usufructo que originó la firma. Así pues, el fallecimiento del titu­lar del usufructo comportará directamente la ex­tinción del usufructo.

El hecho de que se haya suscrito un contrato de alquiler por el falleci­do usufructuario implica un riesgo evidente para el inquilino, ya que por una causa sobrevenida y no previsible (el fallecimiento de alguien) su contrato de alquiler queda extinguido automáticamente y, por tanto, su derecho a poseer la vivienda o local no quedará ya amparado. Desde ese momento, el in­quilino pasará a ser un mero precarista u ocupan­te del inmueble, sin derecho alguno.

Posibles soluciones

• Una alternativa a esta situación, es que el propietario, tras la muerte del usufructuario pase a cobrar los recibos de al­quiler en su propio nombre: en tal caso, estará acep­tando tácitamente la vigencia del arrendamiento con posterioridad al fallecimiento del usufructua­rio, pues estará aceptando mediante el cobro de rentas la situación arrendaticia generada por éste.
• Otra posibilidad, con­sistirá en que el propietario desee concluir el arren­damiento que pactaron el arrendatario y el usufruc­tuario. Si esto ocurre, no bastará con dar por con­cluida la relación contractual: el propietario deberá comunicar al arrendatario la extinción del usufruc­to y, por extensión, del arrendamiento (habiéndose generado la situación de precario antes comentada). Ante la existencia de dicho precario, el propietario podría acudir a un proceso judicial es­pecial de recuperación de la posesión si el inquilino se negara a marcharse. Se trata de un proceso pa­recido al desahucio, pero con notas propias que lo convierten en más ágil y rápido que el desahucio ordinario.

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A la muerte del inquilino, hace nueve años, usted per­mitió que un conocido de éste ocupara el piso, sin hacerle contrato escrito alguno…Ahora usted necesita el piso. ¿Qué alternativas tiene?

El ocupante paga las rentas puntualmente, pero ahora resulta que usted necesita el piso, y dado que no hay firmado contrato escrito alguno, cree que puede interponer una demanda por precario contra el ocupante (en precario significa que se ha “dejado” vivir en el piso a la persona que lo ocupa, pero que tanto ésta como el propietario saben que en cualquier momento ese permiso puede ser revocado). Piense que el ocu­pante no es, de ningún modo, un precarista, sino un arrendatario en toda regla. Para que haya una relación contractual no es necesario que ésta se plasme por escrito: puede haber simplemente un contrato verbal. Todo se reduce a una cuestión de prueba que, en este caso, está suficientemente acreditada: el ocupante del piso deposita cada mes un importe en la cuen­ta corriente del propietario, que puede considerarse como renta a todos los efectos.

En este caso, si lo que al propietario le interesa es que el alquiler se termine cuanto antes, deberá tener en cuenta que la duración máxima del contrato será de cinco años, más una prórroga anual de hasta tres años. Es decir, serían ocho años en total, plazo que ya ha transcurrido. Y, pasados estos ocho años, el contrato se prorroga año a año o mes a mes, dependiendo de si la renta se ha pacta­do por años o por meses. Como el inquilino paga la renta mes a mes, resulta que el mes que viene deberá abandonar el piso, habiéndo­selo usted requerido con un mes de antelación.

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Dos hermanos son propietarios de un local comercial arrendado. ¿Qué obligaciones fiscales deberán cumplir, teniendo en cuenta que la titularidad es compartida?

El hecho de que el inmueble sea de dos personas ya supone, de forma automática, la exis­tencia de una Comunidad de Bienes (sin que sea necesario firmar ningún tipo de contrato o docu­mento por el que se formalice dicha comunidad). Y el hecho de que exista una comuni­dad de bienes supone unas obligaciones fiscales es­peciales, que usted debe conocer.

Legislación aplicable

Así, la ley fiscal establece una serie de obligaciones para la comunidad de bienes y, además, otras obligaciones para cada uno de sus partícipes (en este caso, cada uno de los pro­pietarios del edificio):

• Al tratarse de un local, la comunidad de bienes deberá solicitar a Hacienda un NIF específico propio y presentar las declaraciones de IVA de­rivadas del alquiler.
• Sin embargo, los rendimientos los declaran di­rectamente los socios en su IRPF (como rendi­mientos del capital inmobiliario), en la propor­ción en que participen en el inmueble (en gene­ral, participarán a partes iguales, salvo que en la escritura de adquisición se hubiese establecido otra cosa).

Obligaciones fiscales

Para solicitar el NIF de la co­munidad deberá rellenar y presentar ante Hacien­da el modelo 036, de declaración censal, adjuntan­do original y fotocopia de la escritura de adquisi­ción del inmueble en común (el original se lo devol­verán de inmediato. No necesita “darle un nombre” a la comunidad, como si se tratase de un negocio: el nombre será el de los propietarios, seguido de las palabras “comunidad de bienes”.

Señale en el modelo que la comuni­dad va a presentar declaraciones periódicas de IVA, pero nada más. Piense que el alqui­ler de un inmueble no constituye una actividad económica, salvo que contrate a jornada completa a una persona para efectuar la gestión y disponga de un local utilizado en exclusiva para dicha fina­lidad.

Una vez dada de alta, será la comunidad, con su propio NIF, la que emi­tirá las correspondientes facturas por los alquile­res recibidos, y será también ésta la que deberá declarar el IVA cada tres meses (con el modelo 300). En el caso de que los propietarios asuman algunos gastos del local (como son los gas­tos de conservación, por ejemplo), solicite a los pro­veedores que emitan la factura a nombre de la co­munidad, y con el NIF de ésta. Así no tendrán pro­blemas para deducirse el IVA que puedan soportar en estas operaciones.

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En un local que lleva varios meses cerrado se había desarrollado una actividad comercial. ¿Qué ocurrirá ahora si un nuevo inquilino quiere abrir el mismo nego­cio pero el ayuntamiento le deniega la licencia de apertura?

Situación. El contrato incluyó una cláusula donde se establecía que quedaría automáticamente res­cindido si el ayuntamiento denegaba la correspondiente licencia de apertura. Y eso es precisamente lo que ocurrió: el ayuntamiento revi­só el local y denegó la licencia, exigiendo la realización de varias reformas.

Ante tal situación el inquilino quiso resolver el contrato, esgrimiendo la cláusula comen­tada. Pero el propietario se opuso y exigió el cumplimiento del contrato (o, lo que es igual, el pago de una indemnización), dándole ahora el juez la ra­zón. ¿Qué hizo mal el inquilino?

Arrendamientos distintos

De negocio. Si alguien quiere desarrollar un ne­gocio en un local donde otro titular ya ejerce la acti­vidad, formalizará un arrendamiento de negocio. En este caso, el propietario le cederá el local, los en­seres, el mobiliario y las licencias, de tal modo que la actividad pueda continuar de inmediato. Si falla alguno de estos elementos se entenderá que el pro­pietario no cumple con su obligación por lo que el arrendatario podrá  rescindir el contrato.

De local. Pero este supuesto era distinto: puesto que el local estaba cerrado, ya no se trataba de un arrendamiento de negocio sino de un alquiler de local. Y en este caso, el propietario cum­ple con su obligación entregando el local en deter­minadas condiciones, conocidas por el inquilino; no está obligado a nada más. Por tanto, será el inqui­lino quien deberá hacer las adaptaciones pertinen­tes para desarrollar la actividad, así que si no las hace se considerará que la denegación de licencia es imputable a él, y no podrá acogerse a dicha de­negación para rescindir el contrato.

Aseguramiento

Inclusiones. Quien se disponga a desarrollar una actividad económica en un local de alquiler debe preocuparse de incluir algunas cláusulas en el con­trato. Así pues:

• Deberá hacer manifestar al propietario que el lo­cal es apto para desarrollar la actividad en cues­tión en las condiciones en que se encuentra en ese momento. De este modo, el arrendata­rio podrá resolver el contrato si la autoridad exige cualquier modificación, por pequeña que sea.
• Si resulta que dicha inclusión no es posible (por­que, por ejemplo, se precisan reformas previas para obtener la licencia), deberá indicarse expre­samente que la propiedad autoriza a hacerlas. Por su parte, el propietario debe recor­dar que la incorporación final de las obras le im­plicará una mejora para el local.

El consistorio encarece

Es posible que las obras exigidas por el ayuntamiento resulten más caras de lo previsto. En ese caso, al inquilino le interesa in­cluir varios aspectos en el contrato:

• “El inquilino queda autorizado para realizar las obras de adaptación necesarias para desarrollar la actividad de …, obras descritas en el proyecto técnico adjunto”.
• “Antes de iniciar las obras el inquilino presenta­rá en el ayuntamiento dicho proyecto técnico, con el fin de tramitar las licencias oportunas”.
• “Si, por el motivo que sea, las licencias no se otorgan, o las autoridades exigen reformas adi­cionales no previstas en el proyecto, el inquilino podrá resolver este contrato, en el plazo máximo de … desde la denegación”.

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Su inquilino ha abandonado la vivienda arrendada tres meses después de fir­mar el contrato de arrendamiento, que tenía un plazo de duración inicial de 5 años y le pide la devolución de la fianza deposita­da, pero usted no quiere hacerlo pues cree que ha sido perjudicado por su decisión. ¿Qué puede usted hacer?

Incumplimiento

El inquilino ha incumplido el contrato, así que usted tiene la facultad de, o bien exigir el cum­plimiento de aquél, o bien solicitar una indemniza­ción por los daños y perjuicios que dicho incum­plimiento le ha provocado.

Indemnización. Para este último caso, suele es­tablecerse una cláusula en el contrato que fija las consecuencias de dicho incumplimiento. En caso de no existir dicha cláusula, los tribu­nales suelen establecer una indemnización de un mes de renta por cada año que quede por cumplir. En su caso, quedan cuatro años y nueve meses por cumplir así que le deben cuatro meses y pico de renta, siendo el pico el correspondiente a los nueve meses, que se prorrateará. Así pues si la renta es de 750 euros mensuales, a usted se le deben 3.562,50 euros. Por tanto, puede decirse que, de una u otra forma, usted ostenta un crédito contra el inquilino, puesto que ha sido perjudicado por su incumplimiento.

Solicitud de devolución

Ante la solicitud de devolución de la fianza por parte de su inquilino, usted debe oponer el hecho de que concurre un incumplimien­to que le ha generado una serie de daños y perjuicios.

Adelántese a una posible recla­mación de devolución de fianza por parte de su in­quilino. Así pues, remítale un burofax donde indique que él ha incumplido sus obligacio­nes contractuales y usted se reserva las oportunas acciones judiciales. Indíquele además que no se niega a devolver la fianza, sino que el impor­te está a su disposición y le será devuelto en cuan­to usted sea debidamente indemnizado por el in­cumplimiento. Sería incluso aconsejable que con­signara dicho importe ante notario.

Actuando de esta forma, usted conseguirá:

• En primer lugar, cubrirse ante una posible re­clamación por parte del inquilino pidiéndole la devolución de la fianza, quedando además pro­bada su buena fe en todo el asunto.
• En segundo lugar, evitar probablemente dicha reclamación, puesto que el inquilino se lo pensa­rá dos veces antes de demandarle.

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Al finalizar el contrato de alquiler a los cinco años, su inquilino le ha solicitado ocupar la finca dos o tres meses más, hasta encontrar una nueva vivienda. ¿Qué puede hacer usted si él siempre ha cumplido y no quiere perjudicarle?

Una posible solución es plasmar la existencia de este plazo de ocupación por escrito. Pero debe quedar bien claro que no se trata de una prórroga del contrato, sino de algo dis­tinto (algo así como un “favor” que el propietario le hace al inquilino). Actúe conforme las si­guientes pautas:

• Respecto al contrato de alquiler, comunique al inquilino su intención de no renovarlo y de darlo por finalizado. No deje de hacerlo, si no comunica nada, se entendería que la duración del alquiler queda prorrogada al menos por un año más.
• Acto seguido firmen un documento que deje cla­ro que el contrato ha llegado a su fin y que dicha finalización se ha comunicado al inquilino. Indique, no obstante, los motivos con­cretos por los que permite al inquilino quedarse en la vivienda (distintos al propio arrendamien­to), así como el plazo máximo para abandonarla.
• Indique que durante dicho periodo usted recibi­rá un importe equivalente a la renta que venía percibiendo, como contraprestación por dicha ocupación extemporánea. Haga mención especial a que dicho ingreso no se con­siderará como renta (recuerde que el contrato se extinguió).

Posibles problemas

Este escrito dejará muy cla­ra la intención de los firmantes, y usted podrá desa­lojar al inquilino si después él no quiere marchar­se. Aunque él se defienda diciendo que ha habido una prórroga del anterior contrato, o inclu­so uno nuevo, será difícil que un juez le dé la razón.

Sin escrito

Otra alternativa para evitar este riesgo es no firmar ningún documento que otorgue un “plazo de gracia.” Así, si cree que está “moralmente” obligado a dar un plazo suficiente a su in­quilino, también puede actuar de otra forma:

• Notifíquele la finalización del contrato con una antelación superior a la inicialmente prevista (tres meses en lugar de uno, por ejemplo). Usted ya tendrá argumentos para no darle ni un día más: habrá demostrado su buena fe avi­sándole con antelación suficiente.
• Después de haber notificado la finaliza­ción del contrato -no deje de hacerlo- consienta de facto, pero sin firmar nada, que él esté un mes más en el piso (recuerde que usted tiene la fian­za, con la que, en la práctica, podrá compensar este plazo adicional). No acepte nin­gún pago por ese plazo adicional, con el fin de de­mostrar que, en realidad, no ha habido una pró­rroga tácita del contrato.

Desahucio

Así tendrá abierta, en cualquier mo­mento, la opción a instar el desahucio por finaliza­ción del plazo contractual, y no habrá ningún docu­mento que, después, pueda girarse en su contra. En cualquier caso, sepa que no hay soluciones infalibles. Aunque en condiciones nor­males todo se soluciona por las buenas, nadie pue­de garantizarle que la firma o no de un determina­do documento le asegure no tener problemas.

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Usted es dueño de varios pisos en un edificio que arrendó a una serie de inquilinos en distintas fechas. Si ahora resulta que su hija necesita una de las vivien­das, ¿puede desalojar al inquilino que crea más conveniente?

Antes que nada analice la situación de los distintos contratos de alquiler, piense que los dere­chos de los inquilinos variarán según cuál sea la fecha de formalización del contrato.

Posibilidades

• Si el contrato de alquiler se formali­zó después del 01/01/1995, para disponer del piso su hija deberá esperar a que termine el plazo de duración pactado. Recuerde que si pactaron un plazo inferior a 5 años, el inquilino puede prorrogar dicho plazo hasta alcanzar esa duración y usted, como propietario, no puede negarse a la prórroga. Recuerde asimismo que en los contra­tos firmados después de 1995, el propietario puede limitar el número de años de alquiler, si manifies­ta que necesita la vivienda para él.

• Si el contrato se celebró entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, en ese caso, su hija también debe­rá esperar a que finalice el contrato y no podrá ocu­par el piso antes de esa fecha de finalización.

• Si el contrato se celebró antes del 9 de mayo de 1985, el inquilino tiene derecho a una prórroga forzosa, sin límite temporal. Pe­ro en ese caso usted podrá instar al desalojo ale­gando como causa de denegación de la prórroga la necesidad de su hija de habitar la vivienda. ¿Qué ocurre entonces si tiene varios inquilinos con contratos de este último tipo? ¿Puede instar al desalo­jo de cualquiera de ellos, o debe seguir un orden?

Orden a seguir

Si tiene varios inquilinos que se encuentran en esta última situación, no podrá de­negar la prórroga a cualquiera. Si todos los pisos mantienen características similares en cuanto a altura, superficie y orientación, deberá se­guir las siguientes reglas:

• Si hay algún piso deshabitado, ése será el que deba ocupar su hija. En este caso no podrá ins­tar al desalojo de ninguno de los inquilinos.
• En defecto de lo anterior, deberá instar al desa­lojo de cualquier piso que no sirva de hogar para una familia.
• A continuación, y de modo sucesivo, podrá dene­gar la prórroga al que esté ocupado por la fami­lia menos numerosa, por un pensionista, o por un inquilino que, además de vivir en el piso, ejerza en él su profesión u oficio.
• Cuando haya una igualdad total, deberá instar al desalojo del inquilino de menos antigüedad.

Cuestión de prueba

Si no sigue este orden (por ejemplo, porque a su hija le interesa ocupar un piso determinado) sepa que deberá demostrar que el piso elegido es el úni­co que se adapta a sus necesidades y que en todo el inmueble no hay ninguna vivienda análoga (es de­cir, que las superficies de los demás son muy dispa­res, tienen orientación diversa -uno es un primero y otro es un quinto-…).

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Su pareja es la titular del contrato de alquiler del piso en el que conviven desde hace seis años. Si ahora ella se marcha al extranje­ro durante una temporada, ¿puede usted seguir ocupando el piso?

Comprobación

Lo primero que hay que hacer es compro­bar a nombre de quién está el contrato. Y, en este caso, resulta que el contrato va a nombre de su pa­reja, sin que usted quede reflejado de ninguna for­ma en el documento contractual.

¿Nuevo contrato?

En esta situación, una posibi­lidad sería hablar con el propietario al efecto de ha­cer un nuevo contrato donde usted aparezca como titular único. Ello podría acarrear el riesgo de que el propietario, puesto que se trata de un nuevo contrato, aprovechara la ocasión para aumentar la renta del alquiler. Descarta­da entonces esta posibilidad, hay que comprobar si usted tiene derecho a continuar con el contrato de alquiler, del que no fue parte en el momento de la firma. En este sentido, ha de tener en cuenta los si­guientes requisitos, que deberán cumplirse:

Duración pactada

Mínimos. Para que usted, como pareja de hecho, tenga derecho a seguir ocupando el piso, será nece­sario:

• Que el plazo de duración pactado en el contrato supere los cinco años. En su caso esto es así, pues lleva ocupando el piso seis años den­tro de una duración pactada de 10 años a la firma del contrato.
• Que en el momento en que usted solicite conti­nuar en el piso el contrato lleve vigente al menos cinco años. En este caso no hay problema, por lo antes indicado.

Comunicación al propietario

El titular del contrato deberá comunicar al propietario su voluntad de desistir del mismo y si usted, a su vez, no deja constancia de su propio desistimiento, podrá continuar con el contrato. En este caso, el arrendador deberá reque­rirle para que manifieste su voluntad de continuar o no con el contrato, y si al recibo del requerimien­to usted no le contesta en el plazo de 15 días el con­trato de alquiler se extinguirá.

En ocasiones, sucede que la relación entre ambos miembros de la pareja no es muy bue­na y el titular abandona el piso de manera inme­diata y sin avisar. ¿Qué pasará entonces? En este caso lo más aconsejable es que, dentro del plazo de un mes desde el abandono del piso por parte del titular del contrato, usted le comunique al propietario su voluntad de continuar con el arrendamiento.

La convivencia previa

Al tratarse de una pareja de hecho, deberá acreditarse la convivencia entre ustedes dos, es decir, entre el miembro titular del contrato de arrendamiento y el que ahora quiere continuar con él (o sea, usted), durante al menos los dos años anteriores al abandono, con el pertinente certifica­do de convivencia.

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Hace unos meses su inquilino levantó unos tabiques en el local, que significaron un cambio en su estructura. Ahora que él se va, ¿puede usted exigir que le devuelva el local en su estado original?

Las obras que implican una modificación en la configuración del local -con el fin de adecuarlo a las necesidades del negocio- deben contar con la autorización escrita y expresa del propietario. Pero usted ya conocía las obras rea­lizadas -que había observado personalmente- y dio su consentimiento tácito a ellas. Es decir, en este caso ni su inquilino le solicitó su autorización escri­ta, ni usted se preocupó en concedérsela.

Autorización escrita

Sepa entonces que en este punto la ley es muy clara: es necesaria la autorización escri­ta. Por lo tanto, tal y como discurrió todo usted tiene derecho a:

• Solicitar la resolución del contrato, junto a una indemnización por daños y perjuicios, ya que usted no autorizó expresamente y por escrito las obras realizadas.
• Esperar a la finalización del contrato y en ese momento obligar al arrendatario a reponer las cosas a su estado original. Lógicamente, ello será así en caso de que no opte por la resolución inme­diata. El derribo será a cargo del inquilino.
• También puede esperar a la finalización del con­trato y hacer suya la modificación efectiva -aprovechándose de los beneficios aportados-  sin que el inquilino tenga derecho a reclamar indemni­zación alguna.

Como ve, usted tiene las de ganar; pero antes de tomar una decisión drástica, valore todas las circunstancias. Vea, por ejemplo, si le conviene quedarse con la reforma en caso de que ésta suponga una mejora para el local que impli­que poder alquilarlo nuevamente con mayor rapidez. Por otro lado, si deci­de que el tema no le convence, siempre puede optar por exigir finalmente la demolición.

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Usted acordó con su inquilino mediante contrato, que el pago de la renta se abonaría por meses anticipados dentro de los días uno a cinco de cada mes. No obstante, la práctica ha sido otra: el arrendatario no sólo le ha ido pagando fuera de plazo (es decir, alrededor del día 10 de cada mes) sino que, además, con el tiempo está demorando el plazo hasta mediados e incluso finales de mes. ¿Qué puede hacer?

En principio, la ley establece que el pago de la renta será men­sual y deberá hacerse en los siete primeros días de cada mes, salvo pacto contrario, como es el caso. Ahora bien, ¿hasta qué punto el incumpli­miento del plazo puede dar lugar a la resolución del contrato?

Si el contrato fuera de un local de negocio, se abriría la po­sibilidad de resolverlo cuando, en virtud del principio de libertad de pacto, ustedes hubieran establecido expresamente que el pago hecho más allá del plazo convenido daría lugar a la resolución del contrato. Pero, ¿y si no establecieron nada, o el contrato era de vivienda? Entonces, el mero retraso en el cumplimiento de la obligación de pago de la renta no implica un verdadero y propio incumplimiento del contrato que sea mere­cedor de la resolución. Eso sí: lo sería, por ejemplo, el retraso en el pago de dos o más mensualidades, que le legitimaría a instar, en su caso, la correspondiente acción de desahucio y reclamación de rentas.

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Su inquilino ocupa el piso desde hace muchos años y tiene derecho a una pró­rroga forzosa. Si usted está interesado en que se marche, ¿cómo le conviene actuar?

Antes de nada compruebe si se da alguno de los supuestos que justificarían la denegación de la prórroga:

• Que la vivienda haya estado desocupada duran­te más de seis meses en el periodo de un año.
• Que su inquilino ocupa otra u otras viviendas dentro de la misma población, o bien ha dispues­to de alguna vivienda en los últimos seis meses.
• Que usted o alguno de sus ascendientes o des­cendientes necesitan ocupar el piso.

Proceso

Si concurre alguno de estos factores, usted puede notificar a su inquilino la denegación de la prórroga, además de instarle a que abandone la vivienda. Acto seguido pueden suce­der varias cosas:

• Que él no acepte o no dé una contestación en el plazo de 30 días. Si es así, usted podrá demandarle en el plazo de los seis meses siguientes al requerimiento.
• Que efectivamente conteste en el plazo de 30 días, aceptando desalojar el piso en los seis meses si­guientes al requerimiento. En ese ca­so, usted deberá satisfacerle una indemnización equivalente a dos anualidades de renta.
• Que acepte, pero que el desalojo ocurra en el pla­zo de un año desde el requerimiento: en ese caso, la indemnización será sólo de un año de renta.
• Que pase un año y todavía no haya desalojado. Igualmente, podrá demandarle trans­currido este plazo, y él perderá todo derecho a ser indemnizado

Negociación

Con independencia de estas in­demnizaciones, establecidas en la antigua ley de arrendamientos, tal vez sea conveniente que usted le ofrezca algún incentivo adicional. Piense que el tiempo juega a favor del inquilino: entre que se interpone la demanda, que aparece un pronunciamiento judicial, que se recurre, etc, pue­den pasar varios años, y usted tendrá que soportar que él siga en el piso. En ese caso -y salvo que pueda tomarse el asunto con mucha calma- le conviene negociar, a pesar de saber que al final el juez le dará la razón.

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Usted firmó con un matrimonio un contrato de arrendamiento por cinco años. ¿Qué puede reclamarles si desean irse y todavía restan cuatro años de contrato?

Las consecuencias del desestimiento del contrato por parte del arrendatario no están reguladas legalmente y de forma explícita en la ley de arrendamientos urbanos. Así pues, como arrendador usted siempre podrá elegir entre una de estas dos alternativas:

• Demandar al arrendatario, exigiendo el cumplimiento del contrato (con un resultado incierto, pues no puede hacerse nada frente a quien tiene la firme voluntad de abandonar la vivienda).
• Subsidiariamente a la anterior opción, o bien de modo independiente a ésta, usted puede solicitar una indemnización equivalente a un mes de arrendamiento por cada año que queda hasta la resolución del con­trato. Piense que la indemnización debe compensar los daños realmente sufridos. Si us­ted vuelve a alquilar el piso de inmediato, y el perjuicio que sufre es menor a la indemnización pactada, el inquilino podría negarse al pago y seguramente el juez fijaría una indemnización menor. La opción de abonar un mes de renta por cada año de con­trato que queda por cumplir es la más extendida y aceptada por los jue­ces.

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La comunidad de propietarios ha decidido hacer obras en el patio comunitario. Si usted es propietario de un local sin acceso a éste, ¿debe asumir algún coste? Y si lo tiene arrendado, ¿podrá repercutir este coste al inquilino?

Gastos comunes

Conservación. El mantenimiento y la reparación de los elementos comunes de la finca corren a cargo de los propietarios. Y, en principio, esto incluye tanto a los propietarios de los pisos como a los pro­pietarios de los locales comerciales. No obstante, antes de asumir nada, verifique los esta­tutos y el título constitutivo de Propiedad Horizon­tal: en ocasiones se exime a los locales comerciales de determinados costes relacionados con elemen­tos comunes de la finca a los que no tienen acceso.

Si los estatutos no dicen nada, us­ted tendrá que hacer frente a estos costes. En última instancia, puede solicitar una reu­nión de vecinos en la que se modifiquen los estatu­tos y se manifieste que usted no participa como copropietario en ese patio. Pero necesi­tará un acuerdo unánime de todos los demás pro­pietarios, y seguramente no será fácil conseguirlo.

Contrato de alquiler

¿Puede repercutírselos al inquilino del local? Tendrá que comprobar qué pactaron en el momento de formalizar el contrato de alquiler.

En los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, las partes -propietario e in­quilino- tienen amplia libertad para pactar lo que deseen. Así, puede encontrarse con que:

• No se pactó nada al respecta En este caso será usted, como propietario, quien deberá hacer frente a estos gastos, ya que así lo establece la ley.
• Se pactó que los gastos de conservación de la fin­ca son a cargo del inquilino. Aunque exista este pacto, tampoco podrá repercutir los costes sobre su arrendatario. Si no se dice nada más, se entiende que el objeto del contrato es el local “de paredes para adentro”, y que no están incluidos en el arrendamiento los elementos co­munes.
• Se pactó que todos los gastos de conservación son a cargo del inquilino, incluidos los de los elemen­tos comunes. En este caso, sí que podrá repercu­tir estos costes (aunque este tipo de pactos no es muy habitual).

Elevación de renta

Si no puede repercutir los gastos de arreglo del patio, ¿puede subir la renta mensual alegando que se ha producido una mejora en la finca? Tampoco podrá decantarse por ello. Respecto a es­ta última posibilidad sepa que la ley señala que tan sólo se permite la elevación de la renta por me­joras (y la reparación de una pared del patio no lo es), cuando hayan transcurrido cinco años desde el comienzo del contrato.

Recuerde, además, que en caso de mejoras el incremento deberá hacerse aplicando al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras, incrementado en tres puntos. Por otro lado, el aumento resultante no podrá nunca exceder del 20% de la renta vigente en aquel momento.

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Usted es propietario de un local de negocio que tiene alquilado, y su inquilino quiere traspasarlo. ¿Puede hacerlo? ¿Cómo deben actuar si en el contrato no se dice nada al respecto?

La actual normativa ha su­primido el término traspaso (que sin embargo si­gue usándose con toda naturalidad en el lenguaje coloquial), y lo ha sustituido por el de cesión del contrato de arrendamiento.

Voluntad de los firmantes

En primer lugar, tenga en cuenta que en los arrendamientos de in­muebles para uso distinto de vivienda, rige lo que las partes hayan pactado. Así pues, cabrá examinar primero las cláusulas o condiciones del contrato, para ver qué dice al respecto.

Lo más habitual es encontrar con­tratos en los que se indica que, para ceder el con­trato es necesario el consentimiento previo del pro­pietario, y nada más. Esto obligará al inquilino:

• A recabar el consentimiento escrito del propietario, comunicándole su intención de ceder el contrato.
• Y, una vez lo haya obtenido, podrá firmar el do­cumento de cesión con el nuevo arrendatario, quien se subrogará en todas las condiciones fija­das en su día, y por el tiempo de contrato que reste por cumplir. Es el anterior inquilino (y no el cesionario) quien deberá notificar al propietario la realización de la cesión de forma fehaciente (por burofax es lo mejor), en el plazo de un mes desde ésta.

Derechos del propietario

El hecho de que en el contrato no se diga nada más al respecto, no signi­fica que el traspaso no tenga ninguna otra conse­cuencia legal. La ley le da derecho, como propietario, a elevar el alquiler en un 20% de la renta en vigor (o el porcentaje superior o inferior que se hubiese pactado expresamente). Y el nuevo inquilino no podrá oponerse al pa­go de la renta incrementada, ya que el aumento es­tá establecido en la ley, y usted no ha renunciado a él en el contrato.

¿Y si el contrato no dice nada?

Si el contrato no dice nada, se aplica lo establecido en la ley. Ésta permite al arrendatario ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Pero esto no significa que usted, como propietario, quede desprotegido:

• El propietario seguirá teniendo derecho al aumento del 20% antes mencionado.
• Y, en cualquier caso, deberán notificarle la cesión del contrato. Si no se lo notifican, usted no podrá solicitar la resolución del contrato, pero sí podrá exigir que le indemnicen por los daños y perjuicios que dicha falta de notificación pueda haberle causado (por ejemplo, podrá exigir, inclu­so al anterior inquilino, el 20% de incremento de renta que no haya aplicado por esa falta de noti­ficación).

Participación en el traspaso

Con la actual ley ha desaparecido el derecho del propietario a parti­cipar en el precio del traspaso. Pero nada impide que dicha participación se fije en el propio contrato, o que la pacten cuando únicamente se fijó que usted debía dar consentimiento expreso a la cesión. Recuerde que en este tipo de contratos rige el principio de libertad de pactos, y que es total­mente lícito cualquier pacto al respecto, ya sea ne­gando el traspaso, autorizándolo sin más, o con una participación en el precio.

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Usted alquiló un despacho en el centro de su ciudad. El lu­gar es bonito, pero el inmueble presenta algunos desperfectos que en su día no se dio cuenta cuando lo visito. ¿Qué podrá hacer al respecto?

Responsabilidad

Unas bisagras algo defectuosas, una puerta corredera que se atasca en el suelo o un din­tel de madera que desprende virutas, no dejan de ser pequeños desperfectos que hay que reparar en un momento dado, pero que no impiden la habita­bilidad del despacho ni su uso para el fin que per­sigue, sobre todo si el estado de aquél se aceptó des­de un principio.

Además, salvo prueba en contrario, el progresivo desgaste de estos elementos es conse­cuencia del uso habitual del despacho, que no es culpa de nadie en concreto; por ello, su reparación corre a cargo del arrendatario.

Deterioro

Así pues, el arrendatario debe asumir el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso cotidiano de la vivienda. ¡Atención! Lo que resulta clave además en este caso es que el arrendatario no puede decir que cuando adquirió el despacho no conociera dichos defectos.

Por tanto, en el momento de alquilar el lo­cal el arrendatario debe tener muy claro y estudiar a conciencia cuál es el estado de lo que alquila, in­cluso en los pequeños acabados: en función de ello, negociará un precio o unas condiciones determina­das. Pero si acepta el despacho tal y como está en el momento de la contratación, después, salvo que pueda demostrar que el daño no tiene nada que ver con él ni con el uso habitual de la cosa -lo cual suele resultar bastante complicado-, no le quedará más remedio que correr con las reparacio­nes oportunas.

No exigible. De hecho, si unas bisagras están flo­jas o la madera de una puerta que da a la terraza está ya “algo” deteriorada desde el principio (como sucede aquí), no podrá exigirle luego al arrendador que reconstruya dichos elementos.

Reparaciones menores

El arrendatario de­be asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Pero además, resulta que la determinación de lo que constituyen repara­ciones menores es fuente de bastantes problemas. Vea el por qué:

• Según la ley, corresponden al propietario las re­paraciones necesarias para conservar el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Así pues, si se revienta una cañe­ría, la reparación deberá asumirla el propietario.
• Pero a veces, estos desperfectos pueden venir da­dos por el desgaste producido por el uso ordina­rio de la finca, en cuyo caso los gastos corren a cargo del inquilino. Imagine por ejemplo, una ofi­cina con suelo de parquet, que transcurridos dos años está muy desgastado y algo levantado por la continua entrada y salida de gente: la repara­ción correría entonces a cargo del inquilino. Pero piense también en aspectos más sutiles: esas baldosas delicadas que con el uso regular empie­zan a quebrase bajo sus pies, también deberán ser repuestas por usted.

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Usted ha heredado unas fincas donde la mayoría de sus inquilinos llevan más de 60 años pagando rentas muy bajas. ¿Podrá repercutirles ahora algunas obras de mejora que va a hacer (pintar el vestíbulo, poner interfonos, mejorar instalaciones de los suministros…), o quedarán exentos de asumirlas?

Ley aplicable

Estamos hablando de contratos suscritos a finales de los 40 o principios de los 50, por lo que, al ser anteriores a 1985, se les continúa aplicando la legislación de 1964.

Usted podrá repercutir obras de mejora cuando las haya hecho de acuerdo con el inquilino o, en caso de elementos comunes, cuando estén de acuerdo las 3/5 partes de los inquilinos. Pero no precisará en cambio de dicha mayoría cuando lo que usted pretenda sea la modernización de aque­llos aparatos contadores de los servicios o suminis­tros que existieran en la vivienda. Co­sa distinta sería el cambio o mejora de las instala­ciones del interior de la vivienda, pues ya no esta­ríamos ante un elemento común y sí quizás ante una obra de conservación.

Información

En primer lugar, informe a los inqui­linos afectados. Comuníqueles el alcance de las obras concretas que quiere realizar y recabe de es­te modo su conformidad o no con aquéllas. Son obras destinadas a una modernización necesaria. Piense en instalaciones eléctri­cas antiguas: es lógico que la ley facilite en estos casos que usted pueda reformar dichos contadores, evitando los obstáculos que supondría cualquier ti­po de mayoría exigible.

Notificación

Terminadas las obras y antes de girar el recibo con el nuevo importe, notifique por escrito al inquilino el aumento que tendrá su renta debido a las obras, así como los criterios utilizados para dicha elevación.

Captación

Recibida la notificación, el inquilino tendrá un plazo de 30 días para comunicar por escrito si acep­ta o no la elevación de renta. Si no dice nada se entenderá que hay aceptación del importe propuesto como aumento, que además deberá indi­carse en el recibo de forma separada en la renta que el inquilino venía pagando.

En caso de rechazo de la elevación, acuda al juez. Y si éste declara la elevación como legítima, usted podrá optar entre reclamar las diferencias de renta o bien resolver el contrato si la oposición no tuviera base. Recuerde que:

• Tiene un plazo de tres meses para interponer la demanda, a contar desde el día en que el arren­datario se opuso.
• Interpuesta la demanda, el arrendatario tiene la posibilidad de consignar los importes adeudados antes de contestar a la demanda, evitando así la resolución del contrato.

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Comunicación

Llegado el año de vigencia del contrato, usted ha enviado a su inquilino una carta en la que le comunica la actualización de la renta, y, de paso, le adjunta una fotocopia del recibo del IBI, para que la abone junto con la siguiente men­sualidad. El inquilino le ha di­cho que, a pesar de lo que firmaron en el contrato, no ve muy claro esto de pagar el IBI.

Obligación

El inquilino no sólo debe asumir los gastos de co­munidad e IBI pactados en el contrato, sino que, además, si no los paga usted podrá instar su desa­hucio, aún cuando siga pagando las rentas men­suales pactadas.

Demanda

Para asegurar el éxito de su demanda, ac­túe de la siguiente forma:

• Remita un burofax a su inquilino, notificándole que le debe pagar el IBI de forma inmediata.
• Deje pasar dos meses antes de interponer la de­manda. Al esperar este plazo para in­terponerla el inquilino ya no podrá evitar el desahucio (ni siquiera presentándose ante el juez con el dinero).

También puede poner la demanda an­tes de que transcurra dicho plazo. Pero entonces el inquilino podrá evitar el desahucio pagando las cantidades pendientes antes del juicio.

Situación evitable

Pactar un alquiler neto y, aparte, el pago del IBI y de los gastos de comunidad, no es operativo. Además de que puede haber inquilinos que se hagan los “despistados” con estos gastos, usted tendrá que hacer más tramites:

• Deberá notificar al inquilino, cada año, el impor­te del IBI.
• Lo mismo pasará con los gastos de comunidad. Aunque puede pactar con el adminis­trador que gire y domicilie los recibos a la cuenta del inquilino, si hay impagados acabará siendo usted el que tendrá que dar la cara con el admi­nistrador.

La solución de este asunto es sencilla: pacte una renta más alta y no repercuta estos gas­tos al arrendatario. Evitará posibles incidencias en el cobro de estas cantidades adicionales.

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Su empresa paga cada mes el alquiler de un local, más el IVA ¿Tendrá alguna responsabilidad si el propietario después no lo ingresa en Hacienda?

Esto no afecta a sus pagos mensuales. Continúe pagando las facturas que le presente, junto con el IVA:

• La obligación de ingresar el IVA ante Hacienda es del propietario, que es el sujeto pasivo del impuesto. Hacienda no le va a exigir a usted nada.
• Y usted no puede oponerse al pago de la renta (o del IVA) alegando que el propietario no ingresa el impuesto ante el fisco. Aquí hay dos relaciones distintas e independientes: la de usted con el propieta­rio y la de éste con Hacienda, y no tienen que ver entre sí.

Lo que sí que puede pasar es que la Inspección acabe revi­sando los asuntos de su casero, y compruebe que ha estado defraudando impuestos. Si el propietario no paga, Hacienda acabará embargando sus bienes y derechos, y es muy probable que usted reciba una carta indican­do que los pagos mensuales por alquiler (la renta más el IVA) ya no se los haga a él, sino directamente a Hacienda, a cuenta de la deuda.

Si se encuentra en esta situación, siga las instruccio­nes que le expongan en la notificación: retenga los pagos al propietario y efectúelos a favor de Hacienda, en la fecha en que correspondería haberlos realizado según el contrato. Para evitar líos, hable con el propie­tario y expóngale que a usted no le queda más remedio que seguir las ins­trucciones recibidas. Si no lo hace y le sigue pagando a él, la Inspección le reclamará igualmente el pago, y acabará pagando dos veces.

Es posible que, ante esta situación, el propietario acabe pa­gando a Hacienda. En este caso, ésta emitirá un certificado conforme ha cobrado la deuda (una “diligencia de levantamiento de embargo de crédi­tos”). Una vez lo reciba, ya quedará liberado de la obligación de pago an­te Hacienda, y podrá continuar satisfaciendo la renta al propietario con normalidad.

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Usted tiene el piso arrendado en virtud de un contrato que suscribió hace seis años, y, a consecuencia de las sucesivas actualizaciones, su inquilino está pagando actualmente una renta mensual de 700 euros. Sin embargo, estos días han finalizado unas obras de mejora que han du­rado dos años, y de las que usted informó oportu­namente a su inquilino. ¿Podrá subirle el alquiler por este motivo, cuando hace escasamente tres me­ses que ya se lo revisó, de conformidad con el incre­mento preceptivo del IPC? ¿Cuánto podrá subir la renta? ¿Tiene límite dicha subida?

Prioridad

Antes que nada debe examinar las cláusulas o condiciones del contrato de alquiler, pa­ra ver si ustedes pactaron algo concreto en relación con la ejecución de las mejoras que ha llevado a ca­bo (así pues, imagine que existe una renuncia del arrendador de su derecho a repercutir dichas obras, o algún límite cuantitativo o temporal de la repercusión).

Ámbito de ley

En caso de que no haya ninguna esti­pulación al respecto, será de aplicación lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (de noviem­bre de 1994).

Dicha ley establece, que como propietario usted podrá elevar la renta, repercutiendo el importe de las obras realizadas, siempre y cuando:

• Hayan transcurrido cinco años desde el comien­zo del contrato de alquiler presente. Ello implica que no podrá repercutir el importe de aquellas obras ejecutadas con anterioridad a esa fecha.
• Las obras ya estén acabadas.
• Haya existido una notificación previa y por escrito de la nueva cuantía de la renta, detallando los cálculos efectuados y acompañando copia de los documentos acreditativos (facturas) del coste de las reformas. El incremento de la renta será exigible a partir del mes siguiente al de dicha notificación.

Actualización

El aumento que podrá imputar deriva­rá de la aplicación de la siguiente fórmula:

(Capital invertido) x (interés legal del dinero en la fecha de terminación de las obras + 3 puntos)

Previamente a obtener la cifra final del capital invertido, deberá descontar aquellos impor­tes que pueda haber obtenido en concepto de ayu­das públicas o subvenciones. Además, el aumento de la renta no podrá exceder del 20% de la renta vi­gente en el momento del cálculo.

Ejemplo práctico

Renta mensual actual: 700 €

Importe destinado a realizar las obras: 2.500 €

Interés legal del dinero: 3%

Así, el cálculo de la nueva renta es el si­guiente:

• La renta anual es de 8.400 euros (700 x 12), y el límite del aumento será del 20% de di­cho importe; es decir, 1.680 euros.
• Por su parte, destinó 2.500 euros a las obras, que representan el “capital invertido”. Por tanto, podrá aumentar la renta anual del siguiente modo: 2.500 x 6% (interés legal del dinero, aumentado en 3 puntos) = 150 euros.
• Así, la nueva renta anual es de 8.550 euros (8.400 + 150).

Nuevo importe mensual. A partir del mes si­guiente al envío de la notificación a su inquilino, podrá imputar una nueva renta de 712.50 euros mensuales (8.550 /12).

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Usted tiene un piso arrendado desde antes de 1985 a un matrimonio que estableció allí la vivienda familiar. Pero ahora se ha enterado de que el esposo falleció hace más de seis años…y la viuda no le comunicó nada. Puede instar el desahucio.

Situación. El propietario se ha enterado que el marido -y titular arrendaticio – ha fallecido, sin que nadie le haya notificado nunca tal hecho a efectos de subrogación. Al propietario le consta que el contrato de arrendamiento fue suscrito por el fallecido cuando ya estaba casado, y con el fin de establecer la vivienda familiar. Es por ello que aho­ra se plantea si la falta de notificación, por parte de la viuda, de su voluntad de subrogarse puede ser causa de extinción del contrato, o si éste debe subsistir a nombre de la esposa sin más.

Momento del fallecimiento

El fallecimiento tuvo lugar tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, que regula expresamente las gestiones que cabe hacer en caso de subrogación por causa de muerte: el cónyuge del arrendatario tiene la opción de pasar a ser el titular del alquiler, subrogándose en el contrato, siempre y cuando conviviera con él en el momento de su fallecimiento.

Otra cosa será que el contrato se hu­biera suscrito en su día a favor de los dos cónyuges de forma solidaria. Entonces, el cónyuge superviviente continuaría sin necesidad de cum­plir los requisitos exigidos por la ley para que ten­ga lugar la subrogación. Tales requisitos se expli­can a continuación.

Subrogación

Exigencias. Si el cónyuge viudo hubiera querido subrogarse, y evitar así la extinción del arrenda­miento, debería haber cumplido varios requisitos:

• Comunicar el fallecimiento del titular arrendaticio, acompañando certificado de defunción.

• Notificar por escrito su propósito de subrogarse, indicando identidad del subrogado, parentesco y pruebas (documentos) que acrediten el cumpli­miento de los requisitos para que la subrogación tenga lugar. Es decir, debería haber acreditado su condición de beneficiario de la subrogación (en el caso de la viuda, ésta debería acompañar el certificado de matrimonio y convi­vencia con el fallecido).
• Y todo ello en un plazo no superior a tres meses desde la muerte del arrendatario.

Criterio poco claro

Validez. Pero a pesar de todos estos requisitos, los tribunales siguen en general un criterio menos for­malista que el establecido por la ley. Así pues, si no hay notificación escrita, dan por válida la subroga­ción si se acredita que, en el plazo de los tres meses mencionados, el arrendador ha tenido de alguna manera conocimiento del fallecimiento y de la vo­luntad de subrogación del cónyuge superviviente (por ejemplo, porque se lo ha comunicado verbalmente, continuando el arrendamiento a favor del cónyuge, a quien se giraron los recibos sucesivos).

Pero incluso si no hubo notificación dentro del plazo de tres meses, el paso del tiempo juega en contra del propietario. Cuanto más tiempo pase, más difícil será para él acreditar que realmente no conocía la muerte de su inquilino: así pues, transcurridos seis años, cualquier tri­bunal creerá poco razonable que el propietario no se haya enterado del fallecimiento hasta ahora, y que pretenda rescindir el contrato alegando que no se le comunicó la subrogación. Al contrario: el juez entenderá que conocía la muerte y que consintió la subrogación de forma tácita, así que no aceptará el desahucio.

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Cuando el arrendamiento dura menos de cinco años, el inquilino puede optar por prorrogarlo hasta completar dicho plazo. ¿Pero qué peculiaridades conviene destacar respecto a la duración y las prórrogas?

Como sabe, el arrendatario puede prorrogar el contrato hasta un periodo mínimo de cinco años por plazos anuales. Esta prórroga funciona del siguiente modo:

• Si el arrendatario no dice nada, la prórroga se aplica de forma automática y la duración del contrato se prorroga por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance el mínimo de cinco años. Así pues, el arren­dador debe admitir la permanencia del arrenda­tario en la vivienda durante ese tiempo.
• Si el propio arrendatario expresa su voluntad de no renovar el contrato, con un plazo mínimo de 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, el contrato no se prorrogará y, por tanto, se extin­guirá. En este sentido, es aconsejable enviar un burofax con acuse de recibo y certifica­ción de contenido. El envío de una simple carta certificada podría no ser suficiente para probar que el arrendatario renunció a la prórro­ga, ya que en ésta no queda constancia alguna del contenido de la comunicación.

La vigente legislación se preocu­pa además de regular los diversos aspectos de la duración del contrato de forma muy detallada, pa­ra resolver las dudas que se plantean con mayor frecuencia. Así pues:

Duración no específica

El primer supuesto vendría referido a aquellos contratos que no especifican un plazo de duración, o contienen un plazo de duración in­determinado.

En ese caso, el plazo de duración del arrendamiento se entenderá que es por un año na­tural. La ley prevé la duración de un año sin perjuicio del derecho del arrendatario de beneficiarse de la prórroga automática a la que nos hemos referido anteriormente.

Punto de partida

Otro aspecto a destacar viene dado por la fecha a partir de la cual empieza a contar el plazo de duración del contrato de alquiler. En este sentido, el plazo de duración del contrato em­pieza a contar desde la fecha que resulte posterior entre estas dos: la fecha del contrato propiamente o la fecha en que el inmueble se puso a disposición del arrendatario. Es lógico pensar que al arrendatario le interesará decir que la puesta del inmueble a su disposición fue posterior a la fe­cha del contrato y, si puede demostrarlo, no cabrá argumentar nada en contra. Eso sí: será él quien haya de probar la fecha de la puesta a disposición del inmueble.

Posibilidad

Más de cinco. El arrendador debe contar con la posibilidad de que la duración mínima final del contrato supere los cinco años. Así pues, en caso de que el plazo inicial de duración fuera de nueve meses, el arrendatario tiene derecho a prorrogar la duración “por plazos anuales hasta que el contrato alcance una duración máxima de cinco años”. Por tanto, en este caso puede ocurrir que el contrato alcance una duración de cinco años y nueve meses.

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Protección

Al establecer las normas protectoras del interés de los arrendatarios, la ley pretende proteger, en primer lugar, a la unidad de la familia. Es por ello que cuando el arrendatario re­nuncia a la prórroga,  debe tenerse en cuenta el interés de la familia.

Consentimiento mutuo

Si el arrendatario ma­nifiesta su voluntad de no seguir con el contrato (teniendo oportunidad de hacerlo), es necesario que también el cónyuge que convive con él consien­ta en la no continuación del contrato. Para que pueda saber cuál es la opinión del cónyuge, requiérale para que manifieste qué quie­re hacer al respecto. Lógicamente, todo debe empezar con buenas intenciones, y puede preguntárselo verbalmente. No obstante, si lo estima oportuno puede hacerlo por escrito certificado, de forma que quede constancia de que la opinión ha sido recabada. El cónyuge tiene 15 días para con­testar, desde el día del requerimiento. Si no lo hace o dice que no quiere continuar, el contrato de arren­damiento se extinguirá. Pero si manifies­ta su voluntad de continuar con el contrato, el arrendamiento seguirá vigente, y el cónyuge será el nuevo arrendatario y obligado al pago de la renta.

Abandono

Si el arrendatario abandona la vi­vienda sin manifestación expresa de renunciar al contrato de arrendamiento, el arrendamiento po­drá continuar con el cónyuge, siempre que éste no­tifique de forma escrita, en el plazo de un mes a partir del abandono, su voluntad de ser arrendata­rio. Si el cónyuge no dice nada, o dice que no quiere seguir, el arrendamiento se extingui­rá.

¿Quién es cónyuge?

La ley entiende que dentro del concepto de cónyuge debe incluirse también a la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente, y en igual relación de afectivi­dad a la del cónyuge. Así pues, lo importante es la efectiva permanencia en la vivienda junto al arren­datario, de forma que pueda demostrase que la re­lación que han sostenido era efectivamente de pa­reja.

Dicha convivencia deberá ser de, al me­nos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que ambos hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia desde el momento que sea. Del mismo modo, es absolutamente in­dependiente el tipo de orientación sexual de la pa­reja (pareja de hecho, ya sea heterosexual u homo­sexual).

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Las últimas lluvias han destrozado los canalones del inmueble, lo que ha sido denunciado por su inquilino. ¿Cómo debe actuar el propietario ante este incidente?

Esta reparación es necesaria para que el inmueble siga teniendo las mismas condiciones de habitabilidad, así que es una obra de conserva­ción, necesaria y justificada.

Por su parte, el inquilino ha hecho lo que debía, poner en conocimiento de la propiedad el daño producido, y la necesidad de su reparación. Y sólo deberá asu­mir una obligación más: soportar la obra de conser­vación, que en este caso deberá ser hecha con cierta urgencia y no podrá ser diferida hasta la conclu­sión del arrendamiento. De todas formas, a los in­quilinos del inmueble esto tampoco debe represen­tarles mayores problemas pues esta reparación es externa a sus viviendas.

Acuerdo

Si bien una reparación para la conserva­ción del inmueble puede ser solicitada por cual­quier vecino, deberá ser acordada en junta de pro­pietarios mediante mayoría ordinaria, es decir, en primera convocatoria el voto favorable de la mayo­ría de propietarios y de las cuotas de participación; y en segunda convocatoria bastará la mayoría de los presentes que representen también la mayoría de las cuotas presentes.

Aunque la ley establece estas mayo­rías, tenga presente que no adoptar el acuerdo pue­de reportar responsabilidades, tanto para los propietarios de los pisos arrendados (los inquilinos pueden exigir la realización de las obras para que la vivienda siga sirviendo para el fin para el que fue alquilada), como para la comunidad (el propie­tario puede exigirlas en la medida en que su piso quede perjudicado si no se realizan).

Distinción

En este tipo de supuestos el único conflicto suele producirse a la hora de distin­guir si las obras son “de conservación” o bien de “mejora”, pues en el primer caso todos los propieta­rios están obligados a contribuir en los gastos con arreglo a su cuota de participación, mientras que en el segundo no.

Y si hay discrepancias respecto a la califi­cación, será la junta de propietarios quien decida, aunque también se puede optar por un dictamen técnico (si bien en este caso el veredicto está claro, en la práctica suele haber muchos matices que com­portan discusiones, que se solucionan con un peri­taje técnico que puede oscilar entre 300 y 600 euros, importes que bien justifican la aclaración).

Iniciativa del consistorio.

La decisión de una obra de conservación puede también decidirse a iniciativa de los técnicos de su consistorio (por ejemplo tras una inspección técnica hecha de modo regular, fortuito, o bien tras una denuncia).

En este caso el modo de asumir el pre­supuesto será idéntico al de cualquier obra de con­servación: aprobación en la junta de propietarios por las mayorías antes indicadas. Y todos deberán contribuir a la reparación en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes.

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En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las viviendas individuales. ¿Qué ocurre si la comunidad quiere supri­mir este servicio común pero alguno de los pisos está alquilado y el arren­datario exige que se le continúe prestando el servicio?

Acuerdo lícito

Al tratarse de un servicio común, es la comunidad la competente para adoptar el acuerdo de suprimirlo. Y el arrendatario no tiene ningún derecho a oponerse. No obstante tenemos que tener en cuenta que el piso fue arrendado con este servicio, por lo que el problema lo tendrá el propietario de la vivienda en cuestión. Así, el arrendador deberá soportar el coste de instalar una caldera individual en su piso, con el fin de que el arrendatario continúe gozando de calefac­ción. Y, en cuanto al consumo, habrá de estarse a lo que se pactó inicialmente:

• Si el inquilino había asumido los gastos de comunidad -entre los que se encontraba el consumo de gas-, deberá hacerse cargo ahora de los suministros individuales.
• Pero si el inquilino no había asumido los gastos de comunidad ni de ca­lefacción -los asumía el arrendador, quien pactó una renta alta para compensarlos-, la cosa puede complicarse. Lo mejor será llegar a un pacto en virtud del cual el propietario asuma estos costes, pero hasta el límite máximo de los costes asumidos de calefacción co­munitaria en el último año.

Jurisprudencia

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca condenó a los propietarios de un piso a restituir el sis­tema de calefacción que había sido suprimido por acuerdo de la comuni­dad de propietarios. Según la audiencia, los propietarios deben velar por mantener este servicio, ya que es absolutamente razonable en­tender que la calefacción fue tenida en cuenta tanto por el arrendador co­mo por el inquilino a la hora de formalizar el contrato y fijar sus condi­ciones económicas.

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Usted tiene local en alquiler y su inquilino lleva ya un año de contrato. ¿Qué debe tener en cuenta para hacer bien la actualización conforme al IPC? ¿Cómo debe notificar dicha subida a su inquilino?

En los alquileres para uso distinto de vivienda (como el de local de negocio) existe libertad de pacto entre las partes. Así pues, la renta que su inquilino debe abonarle se actualizará cada año según lo que ambos hayan acordado en el contrato de alqui­ler. Aunque lo normal es que el contra­to incluya una cláusula donde se indique que la renta se actualice según la variación del IPC en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Conviene matizar que la actualización no se realiza según el IPC del 31 de diciembre, sino que se calcula cada vez que se cumple un año de vigen­cia del contrato. Si por ejemplo su contrato se forma­lizó en octubre, la actualización se hará cada mes de octubre de los siguientes años, mien­tras dicho contrato siga vigente. A estos efectos, el Instituto Nacional de Estadística publica cada mes el índice de Precios al Consumo (IPC).

¿Cómo se realiza la actualización?

Aunque la página web www.ine.es facilita una plantilla para el cálculo de manera automática, conviene saber cómo hacerlo manualmente. Para ello deberá tener en cuenta:

• El último índice publicado a la fecha de celebración del contrato: si por ejemplo el contrato se formalizó en octubre de 2.007, deberá coger el índice corres­pondiente a septiembre de 2007.

• Dicho índice se compara con el del mismo mes del año siguiente (es decir, septiembre del 2008). Este último se divide entre el de septiembre de 2008.

• El resultado se multiplica por la renta vigente, obteniéndose así la renta actualizada.

Fórmula para la actualización de renta:

Visto con un ejemplo

Supongamos que formalizamos el contrato de alquiler en octubre de 2.007, con una renta inicial de 1.200 €.

Notificación

La notificación de la nueva renta es necesaria para poder exigir el aumento a su inqui­lino. La nueva renta es exigible a partir de la notificación; de este modo, si hubiera aumen­tos anteriores no notificados, usted perdería el derecho a exigirlos. Ello sin perjuicio de estimar la variación producida en el IPC no notificada para el cálculo de las rentas del año siguiente.

Imagine que usted no notifica el aumento de la renta en febrero de 2009, y lo hace en el siguiente año (en febrero de 2010). Está claro que podrá comparar el índice de febrero de 2010 con el de febrero de 2008, de modo que en el futuro no perderá dinero, pues la renta a partir de entonces será la misma que si se hubiera partido de una cifra actualizada en febrero de 2009.

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El aval es una garantía efecti­va, pero antes de solicitárselo a su futuro inquilino, debe valorar la fiabilidad contractual de éste. En consecuencia, el aval es insuficiente si con antelación no dispone de informes, nóminas o contratos de trabajo de su inquilino. Si se trata de un autónomo, solicítele su declaración anual de IRPF o las declaraciones trimestrales de IVA, de modo que pueda valorar su volumen de negocio y, por tanto, la posibilidad de hacer frente al alquiler pactado.

Una vez examinados dichos informes solicite el aval bancario. No obstante valore la siguiente situación: si según los informes o referencias que tiene, usted cree que esta persona será un buen inquilino, piense que tal vez corra el riesgo de per­derlo como resultado de solicitar una garantía aña­dida e innecesaria. Tenga en cuenta que el aval supone varios efectos respecto a su inquilino:

• Un coste de apertura y tasas notariales, más la comisión que el banco cobre para el período de garantía que usted estipule (los gastos pueden ser de alrededor de 300 euros por 6.000 euros de aval).
• Para que el aval le sea concedido, el futuro inquilino deberá “consignar” el importe del dine­ro, de modo que durante el período en que usted solicite la garantía lo tendrá retenido, y no podrá disponer de él. No obstante si es un buen clien­te del banco o consta como solvente, no será preciso que deje “físicamente” el importe.

Ejecucion del aval

Es importante saber decidir el momento en que ejecuta el aval. Así pues, en caso de impago de renta y de negociación para cobrar las rentas pendientes, lo mejor que puede hacer es acudir a su asesor e interponer un procedimiento de desahucio. Finali­zado el proceso, ya podrá ejecutar el aval.

Si ejecuta el aval en el momento en que la deuda se genera, podrá cobrar el importe pen­diente (lo que implicará que su inquilino pase a estar al corriente del pago). Sin embargo, corre el riesgo de que aquél reincida en el impago, de modo que al acudir a juicio ya no tendrá garantía para cobrar, con la oportuna pérdida de tiempo y dinero.

Para evitar problemas y lograr una eje­cución rápida del aval en caso de impago, solicite un aval solidario, a primer requerimiento y con renuncia a los beneficios de excusión. Esto significa que el banco deberá abonar dicho importe sin necesidad de justificación (el beneficia­rio podrá solicitarlo sin justificar el incumplimien­to del pago) y sin oposición posible por parte del fiador, ni obligación de perseguir los bienes del deudor antes de ejecutar el aval.

Duración del aval

Si prevé que el alquiler durará cinco años aunque se firme por menos tiempo (pues cree que el inquilino ejercerá su derecho anual de prórroga), puede intentar acordar con el banco una duración del aval por dicho período. Vea que en el contrato consta incluido el período de validez del aval.

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Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con sus obligaciones. En este articulo le explicamos un caso habitual.

Situación. Un propietario arrendó una vivienda de su propiedad y al cabo de dos años la vivienda se ha convertido en inhabitable, al haber­se obstruido las cañerías de agua empotradas en la pared. Por su parte el inquilino ha pasado a recla­mar al propietario la reparación de las cañerías, basándose en dos razones:

• Por tratarse de una canalización empotrada (es decir, una instalación interior propia de la finca y propiedad del arrendador).
• Porque la avería le impedía habitar el piso.

Legislación

La LAU dispone que el propietario debe asegurar al inquilino la habitabilidad del piso arrendado. Dicha habitabilidad debe permitir su residencia en condiciones normales de uso per­sonal y familiar. Ello obliga al propietario a hacer las reparaciones necesarias para asegurar ese uso residencial y familiar.

En este caso concreto, el piso se ha convertido en inhabitable: a partir de este momen­to, debe considerarse que el arrendador está incum­pliendo dicha obligación contractual y legal. El propietario debe, pues, sufragar el coste de la reparación, que permita continuar con la habi­tabilidad del piso. Y, desde luego, debe hacerlo lo antes posible para evitar que el inquilino se vea obligado a buscar un lugar alternativo para vivir mientras el piso está inhabitable.

Si ese deber de reparación no se pro­duce, habrá un incumplimiento del propietario, que permitirá al inquilino demandarle, solicitando la resolución del contrato, más los daños y perjui­cios sufridos. Éstos vendrían representados, por ejem­plo, por los costes de traslado a una nueva vivien­da y los correspondientes a lavandería y limpieza, derivados de la falta de agua.

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Como propietario ha comunicado su intención de no renovar el alquiler con 15 días de antelación al final del quinto año de arrendamiento. ¿Es válido este preaviso?

Al aproximarse el fin del quinto año, la parte que desea poner fin al alquiler debe comunicar a la otra su voluntad de rescisión con al menos un mes de antelación. Si ninguna de las dos par­tes dice nada, el contrato se prorrogará por plazos anuales -potestativos para el inquilino y obligatorios para el propietario-, hasta un máximo de tres.

Si llegado el quinto año de contrato, usted ha manifestado su intención de darlo por concluido con sólo 15 días de antelación. Esta tardanza en el preaviso le impedirá rescindir el contrato, si el inquilino desea prorrogarlo.

Su inquilino tiene, pues, libertad para acogerse a su derecho de prórroga hasta alcanzar el octavo año, si se limi­ta a no manifestar nada en contra. Y superada la nueva prórroga de tres años, el contrato sólo se prorrogará por plazos anuales si no se dice nada al respecto (bastará, pues, para concluirlo que usted lo dé por terminado al final de cada año, con un mes de preaviso).

Y si el contrato establece un preaviso de 15 días

Si el arrendador introdujo en su día una cláusula, en la que disponía que bastarían 15 días para comunicar el deseo del propietario de dar por finalizado el contrato. Llegado el fin de éste, tal cláusula podría darse por nula (y no puesta), pues modifica derechos reconocidos que las partes no pueden alterar. Si en un momen­to dado el arrendador opta por interponer una demanda basando la resolución del contrato en la expiración del término contemplado en él, el juez dará al final la razón al inquilino, puesto que el contrato incluye una cláusu­la abusiva que menoscaba sus derechos. De este modo, la demanda será desestimada y el arrendador condenado a pagar las costas. El inquilino, por su parte, podrá seguir disfrutando del inmueble hasta un máximo de tres años más dispuesto en la ley.

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Excepción a la prórroga forzosa

La escasez de vivienda así como su elevado coste determinaron que la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tuviera un carácter protector del inquilino con el propósito de favorecer su estabilidad y per­manencia en la vivienda; la prórroga legal forzosa del contrato es buena muestra de ello.

Pero frente a esta obligación del arren­dador, también está la del arrendatario de vivir efectivamente en la vivienda. Y si resulta que el arrendatario incumple esta obligación du­rante seis meses en el transcurso de un año, se evi­dencia que ha desaparecido la necesidad del inqui­lino de tener esa vivienda. Es en ese momento cuando el arrendador podrá resolver el contrato por falta de uso.

Ejercicio del derecho

No es preciso que los seis me­ses de desocupación sean consecutivos, ni que coin­cidan con el año natural. Lo único exigible es que inquilino no use la vivienda durante seis meses en un año.

Si usted pretende ejercer esta ac­ción de resolución de contrato, no está obligado a probar que el arrendatario efectivamente ha deso­cupado la vivienda durante seis meses; nuestros tribunales entienden que es más fácil que sea el propio arrendatario quien pruebe que sí ocupó la vivienda durante dicho periodo de tiempo De este modo, usted sólo tendrá que señalar un periodo de tiempo concreto en el que tiene la sospe­cha de que el inquilino no ha ocupado la vivienda, para que su demanda pueda iniciar así un procedi­miento judicial.

Por su parte, su inqui­lino deberá probar que ocupó efectivamente la vi­vienda durante el periodo que usted señala. Y si puede hacerlo, su demanda será desestimada. Las pruebas más comunes usadas para desvirtuar la acción del arrendador son los consu­mos de suministros: teléfono, gas, luz y, especial­mente, el del agua.

Enfermedad como justa causa

Una de las excepciones que suele oponer el arrendatario en estos procedimientos, para enervar la acción del arrendador, es justificar la ausencia alegando que ésta se ha debido a una enfermedad. Si bien la enfermedad es en sí misma, a priori, una causa suficiente para justi­ficar porque la vivienda no se usa, cabe distinguir dos situaciones distintas:

• Que la dolencia sea de carácter transitorio, y se prevea que en un plazo más o menos largo de tiempo el inquilino podrá volver a usar la vivien­da. En último término, sería una cues­tión de prueba pericial médica sobre si la do­lencia es transitoria o permanente. En el primer caso, usted no verá prosperar su demanda, y el contrato no podrá ser resuelto.
• Que la enfermedad sea de carácter permanente, de tal forma que se pueda concluir que dicha vi­vienda ya no podrá satisfacer las necesidades propias y diarias de domicilio por parte del in­quilino. En este caso, su demanda prosperará, y el contrato podrá resolverse.

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Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del tiempo, el piso no lo ocupa la esposa del cónyuge fallecido sino los nietos. ¿Es válida la subrogación?

Antes que nada, conviene recordar quiénes pueden relevar al arrendatario fallecido en sus de­rechos y obligaciones:

• El cónyuge no separado, de hecho o legalmente.
• La persona que haya convivido con el arrenda­tario de forma permanente y afectiva, más allá de su orientación sexual.
• Los hijos del arrendatario. Y tienen derecho a hacerlo durante dos años, o hasta cumplir 25 años, o hasta su muerte si son minusválidos.
• Los ascendientes a cargo del arrendatario.

Comunicación

Para que el relevo desde el arren­datario fallecido a su viuda se hubiera hecho bien, la esposa debería haber notificado de modo feha­ciente al propietario su intención de subrogarse en el alquiler, dentro de los dos meses siguientes al fa­llecimiento. Y si el arrendador no recibió tal notificación durante esos dos meses, debería ha­ber requerido a quien ocupara la vivienda que le comunicara quién se subrogaría en ella, advirtién­dole de que daría por resuelto el alquiler si no lo ha­cía en un plazo de 30 días a contar desde el final de los dos meses. Y si seguía sin tener respuesta, po­dría instar el desalojo.

Subrogación tácita

Si tras el fa­llecimiento del inquilino original, su viuda no comunicó el fallecimiento, ni el propietario, por su parte, hizo ningún requerimiento, en es­te caso, puesto que la viuda era una de las perso­nas legitimadas para subrogarse, se entiende que hay una subrogación tácita.

Pero si el piso ya no está ocupado por la viuda, sino por otras personas que dicen que se subrogaron de ella, el asunto es distinto, pues se trata de una segunda subrogación, no contemplada por la ley. Si el propietario, averigua que la vivienda está actualmente ocupada por los nietos, podrá hacerles llegar un requerimiento pa­ra que desalojen el piso. La petición deberá reflejar de modo claro la voluntad de poner fin a la relación arrendaticia; y es básico que quede constancia de dicha carta, bien mediante un burofax con certificación de contenido, bien a través de requerimiento notarial.

Procedimiento rápido

El requerimiento no es­tá sujeto a plazo alguno de preaviso, pues si real­mente es posible resolver el contrato, la acción se ejercerá cuando se estime oportuno. Dicho requerimiento debe tener como objetivo evitar un juicio, de modo que los nietos prefieran evitar un pleito abandonando la vivienda voluntariamente. Y si no quieren hacerlo, el propietario de­berá plantear un procedimiento de resolución de contrato por denegación de la prórroga forzosa. Además, culminado el desahucio, la viuda no podrá pretender ocupar el piso de nuevo.

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Usted avaló a un amigo  en un contrato de alquiler de vivienda. ¿Qué obligaciones asume como avalista para el caso de que el arrendatario no efectúe el pago de la renta ?

Usted no pensó en las obliga­ciones que asumía, y firmó como avalista en el contra­to de arrendamiento, que incluía una cláusula por la que:

• Avalaba de modo solidario todas las obligacio­nes asumidas por el arrendatario en el con­trato y las demás que derivasen del arriendo. De ese modo convertía en suyas dichas obliga­ciones por el plazo contractual y por cualquier otro tiempo y concepto por el que el arrendata­rio ocupase la vivienda.
• En caso de renovación sucesiva del contrato por una o más veces, bien de modo legal, bien de mo­do convencional, el avalista seguiría obligado de forma solidaria hasta que el arrendatario no desalojase la vivienda y el arrendador se hicie­se cargo de ésta y recibiera las llaves.
• Igualmente el avalista hacía renuncia expresa a los beneficios de excu­sión (u orden) y división, y a cuantos otros pu­dieran corresponderle.

La ley permite que las partes contratantes puedan pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, al margen de la fian­za en metálico. De hecho, sólo esta úl­tima garantía es obligatoria; el resto de obliga­ciones depende de la voluntad de todos los con­tratantes.

Al suscribir este tipo de cláusula, se com­prometió a cumplir con las obligaciones del arrendatario en caso de cualquier incum­plimiento por parte del inquilino (pago o incrementos de renta, contribuciones, suministros, servicios, reparaciones, etc.).

Además, asumió esa responsabili­dad de modo solidario, así que el arrendador po­drá reclamar directamente contra usted.

Al renunciar de modo expreso a los beneficios de excusión y división, usted asume las siguientes responsabilidades:

• El acreedor podrá reclamarle a usted los impor­tes pendientes de pago sin necesidad de acredi­tar que ya ha perseguido al deudor principal y que éste no tiene patrimonio.
• Si hay varios fiadores, el acreedor podrá recla­mar todo el importe a cualquiera de ellos, y no está obligado a “repartir” la deuda entre todos.

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Usted tiene un piso, y, no sabe si alquilarlo durante todo el año, o bien durante algunos meses ¿Cuáles son las diferencias básicas entre ambos alquileres?

Los arrendamientos de bienes inmuebles se dividen en dos grupos:

• Arrendamiento de vivienda: Es el modelo más común y clásico, y tiene bien detallado el sistema de normas, de­beres y derechos que deben respetar y conocer propietario e inquilino.
• Arrendamiento para uso distinto del de vivienda: Abarca el contrato de temporada -con alquiler de la vivienda por días o meses-, o bien el alquiler del local de negocio.

Es difícil “enmascarar” como de tempo­rada lo que en realidad es un contrato de arrenda­miento de vivienda. Así, en el caso del alqui­ler de un piso a un inquilino de año en año, los jue­ces exigen claridad meridiana en la limitación y es­pecificación del contrato de temporada. Y en caso de duda se beneficiará la voluntad del arrendata­rio y se entenderá el contrato como de vivienda.

En el contrato de temporada el propietario puede protegerse, pero para ello debe de  procurar que el inquilino haya declarado en su contrato de forma manifiesta tener un domicilio distinto al que será objeto de alquiler. Piense que ésa es la dife­rencia básica entre ambos alquileres, pese a que ambos contemplen una pernoctación más o menos continuada, puesto que obviar dicha declara­ción puede conducir a un contrato de arrendamien­to de vivienda.

¿Y qué pasa con la fianza en el arrendamiento para uso distinto al de vivienda?

Usted se pregunta si es básico exi­gir la fianza en el arrendamiento para uso distinto al de vivienda. Sepa que la exigencia y prestación de fianza de dos meses es obligatoria Pero también es cierto que dicha cláu­sula está bastante en desuso en el alquiler de tem­porada, en aquellas relaciones de confianza donde  por ejemplo ,cada año un propietario alquila la vivienda para una misma familia durante las vacaciones. En este caso la garantía que significa la fianza queda en desuso por la confianza recíproca que existe entre ambas partes. Donde sí tiene mucha aplicación es en el alquiler de local de negocio.

Diferencias sustanciales

No olvide que en los dos modelos de arrendamiento se alquila un bien inmueble a cambio de una renta, pero con algunas diferencias básicas. En el contrato de arrendamiento de temporada:

• Puede pactar libremente la duración del contra­to, de común acuerdo con su inquilino, a diferen­cia de lo que ocurre con el contrato de vivienda, cuyo periodo de duración será de cinco años co­mo mínimo a favor del inquilino.
• No hay un sistema de prórroga forzosa legal, así que, finalizado el plazo, el inquilino debe marcharse. Otra cuestión sería que, ex­tinguido aquél, pase usted de nuevo al cobro del recibo mensual: entonces estará mostrando su voluntad de renovar el alquiler mes a mes.
• Nadie tendrá derecho a subrogarse en la posi­ción de aquel arrendatario que se separe, se di­vorcie o muera.

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Usted tiene un piso de su propiedad alquilado, pero actualmente el piso no lo ocupa el titular que en su momento formalizó el contrato, sino su ex esposa. Como el contrato está próximo a su vencimiento, usted quiere rescindirlo para que éste no se prorrogue ¿bastará la firma de la ex esposa para resolver el contrato o debe firmar la renuncia el titular del contrato?

Situación. Usted es titular de un piso que alquiló por cinco años. Ahora está cercano el vencimiento, y ha dirigido una carta al inquilino, anunciando el fin del contrato y su voluntad de no renovarlo. Pero resulta que, durante estos cinco años éste se ha separado, y ahora la vivienda la ocupa su ex esposa (que no es titular del contrato). Ésta ha aceptado la reso­lución y le ha comunicado que está dispuesta a firmar un documento de renuncia. Pero usted piensa que si el contrato se formalizó con el espo­so, este documento quizás no sea suficiente.

Sin aprobación

Tenga en cuenta que aunque haya un acuerdo con el ex marido donde se in­dique expresamente que la ex esposa y su hijo seguirán usando la vivien­da arrendada, el inquilino titular en realidad es él. Así que al arrendador le conviene ser cauteloso, y debería ser el ex marido quien haga la entrega de llaves y quien firme el documento conforme se entrega la posesión.  La firma de la esposa no es válida, pues no le legitima al propietario para entrar en la vi­vienda y recuperar la posesión de ésta. Incluso, el auténtico titular del alquiler podría optar por denunciarle si usted decidiera tomar la iniciativa de recuperar el piso.

Firma necesaria

En ese caso no le queda más remedio que recabar la firma del inquilino titular. Si el verdadero titular del contrato se niega a firmar el documento de renuncia, hágale ver que si la esposa abandona la vivienda y él no la ocupa, usted igualmente tendrá derecho a resolver el contrato por falta de utilización. Incluso podrá re­clamarle las rentas -así como las costas pertinentes- hasta el momento del desahucio efectivo. En último caso, siempre puede tomar la alterna­tiva de acudir a un procedimiento judicial contra quien firmó el contrato, con el fin de que el juez lo declare resuelto y así usted pueda recuperar la posesión de la vivienda.

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Usted es dueño de un local que tiene alquilado, y el inquilino le ha dicho que repare unas manchas de humedad. Además del arreglo su inquilino quiere que usted le in­demnice mientras tenga parado el negocio, porque deberá cerrar y por tanto sufrirá un grave perjuicio. ¿Cómo quedará el asunto?

Antes que nada, verifique qué pone el contrato de alquiler respecto a quién debe asu­mir cualquier gasto de conservación del local. Tenga en cuenta que las partes podrán pactar lo que estimen más conveniente, pues prima la autonomía de la voluntad. Si en el contrato no se dice nada en con­creto, estos gastos correrán a cargo del propietario.

Legislación

Si la ejecución de la obra no puede demorarse de modo razonable hasta el fin del contrato, el inqui­lino deberá soportarla aunque le resulte muy mo­lesta, o aunque durante la reparación se vea impe­dido de parte del local.

Si las obras duran más de 20 días, usted deberá reducir a su inquilino el importe del alqui­ler de forma proporcional a la parte de local de la que se vea privado. Pero no asumirá ninguna obli­gación adicional si no pactaron nada más en el con­trato, por muchos perjuicios que el inquilino alegue sufrir en su negocio.

¿Y si el inquilino tiene que cerrar el local?

Si el inquilino debe cerrar el negocio durante un tiempo, éste podrá dejar de abonar toda la renta correspondiente a los días en que el local permanezca cerrado.

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Una empresa le ha solicitado un piso de alquiler para uno de sus empleados. ¿Existe alguna especialidad fiscal en este tipo de contratos? ¿Qué debe tener en cuenta?

Si el titular del con­trato de alquiler es una empresa supone algunos cambios en el IVA de la operación. Concretamente, en materia de retenciones todo sigue igual: aunque el arrendatario sea una empresa, en los arrenda­mientos para empleados el pagador no debe prac­ticar retención sobre la renta mensual satisfecha.

Hacienda considera que estos arrenda­mientos deben llevar IVA, ya que el arrendatario (la empresa) no destina el inmueble directamente a vivienda, sino de forma indirecta (cediéndoselo a su empleado). Y esto supone un doble inconveniente, tanto para el propietario como para la empresa que solicita la vivienda:

• El propietario tendrá que hacer declaraciones trimestrales de este impuesto.
• Y, lo que es peor, la empresa arrendataria tendrá un coste con el que no contaba: este IVA no será deducible, ya que la ley prohíbe la deducción cuando el pago se realiza para atender necesida­des personales de los empleados.

Interpretaciones

Debe saber, no obstante, que ya hay algunos tribunales que consideran que esta interpretación de Hacienda es incorrecta, y que, si del contrato se deduce claramente que la casa se va a utilizar como vivienda de un empleado -y no co­mo despacho—, no debe haber IVA.

¿Qué debe ha­cer usted si la empresa le aporta alguna de estas sentencias y le solicita que le haga el alquiler sin IVA?

Piense que estas sentencias son de Tribunales Su­periores de comunidades autónomas, y no del Tri­bunal Supremo, y por eso la Administración no les hace mucho caso. Si hay una inspec­ción, Hacienda exigirá el impuesto al propietario de la casa, y no a la empresa pagado­ra.

Lo mejor es que se ponga de acuerdo con la empresa arrendataria, en los si­guientes términos:

• Que el propietario repercuta el IVA, y lo ingrese trimestralmente.
• Sugiera a la empresa arrendataria que impugne ante el Tribunal Económico-Administrativo Re­gional (TEAR) de su comunidad autónoma la re­percusión efectuada por el propietario. Esto no es ninguna “agresión” hacia el Tri­bunal: simplemente se solicita a una instancia administrativa que se pronuncie sobre la cues­tión.

Seguramente, el TEAR se pronunciará en los mismos términos que Hacienda (que el alquiler debe llevar IVA). Pero la empresa podrá impugnar ante los tribunales de justicia y, si le dan la razón, tendrá derecho a que Hacienda le devuelva todo el IVA satisfecho y que, a partir de entonces, el propietario ya no se lo re­percuta.

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Su inquilino acaba de darse a la fuga sin pagar los suministros. Ahora resulta que las compañías le reclaman a usted bastante dinero para volverlos a dar de alta. ¿Qué puede hacer?

Situación. A la finalización del con­trato de alquiler, usted verificó que el piso estaba perfecto, devolvió la fianza al inquilino y procedió a modificar la domiciliación de los recibos, creyendo que todo estaba en orden con las compañías. Pero lo cierto es que su inquilino había dejado de pagar los suministros de agua, luz y gas desde hada unos meses y, pasados unos días, las compañías le han cortado el sumi­nistro. Para volver a darlos de alta las compañías le reclaman la deuda impagada por su inquilino ¿Qué puede hacer usted?

Solución

Ante tal situación, podrá perseguir al inquilino, pero ello no le librará de su responsabilidad de pago ante las distintas compañías.

Por supuesto, podrá reclamar al inquilino por todos los gastos que ha tenido ante las compañías, siempre y cuando en el contrato de arrendamiento viniera especificado, como es habi­tual, que corre a cuenta del arrendatario el pago de los gastos que se deriven del consumo de agua, luz, teléfono, gas y, si se especifica, los gastos de comu­nidad o cualquier otro servicio accesorio al uso del inmueble.

Estos importes pasarán a reclamar­se a través de un juicio normal, ya que no está per­siguiendo el desahucio del inquilino (que ya se ha ido), lo que supondrá una mayor lentitud en el pro­ceso.

Sin paradero

En el caso de que se encuentre en la tesitura de tener que demandar por éste o algún concepto similar y no conozca el paradero actual en el que se halla su inquilino, Lo más habitual es solicitar al juez que averi­güe esta información indagando en los distintos organismos públicos como pueden ser los padrones municipales, Hacienda, la dirección municipal de policía o el INEM.

Localizado

Cuando se sabe “donde demandar”, la investiga­ción judicial deberá dirigirse a obtener los datos económicos del inquilino, para proceder a embar­gar sus cuentas. Inste al juez para que solicite información a cuantos bancos y cajas usted le sugiera. Desde luego, el trabajo será más senci­llo si usted ya conoce la institución con la que el deudor trabaja. Así podrá pedir directamente el embargo de parte del salario hasta saldar definiti­vamente la deuda.

Dificultad

No espere ningún milagro en la indagación del do­micilio o la solvencia de la persona que es compa­rable a un prófugo de la justicia: los mecanismos judiciales de localización y embargo son limitados, ya que este tipo de gente está habituada a no dejar “rastro”. Si se encuentra en este caso, no pierda la paciencia y mantenga la investigación hasta que por descuido del demandado resulte fac­tible encontrar algún bien de su patrimonio sus­ceptible de embargo.

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Usted tiene arrendado su piso, y acaba de enterarse de que hace seis meses falleció el inquilino y la vivienda la sigue ocupando su esposa. ¿Cómo debe actuar?

Extinción

El alquiler se extinguirá si en tres meses, a contar desde el fallecimiento del inquilino, usted no ha re­cibido una notificación por escrito de dicho suceso y de la identidad de quien pretende subrogarse en el contrato de alquiler.

Por tanto, antes de que transcu­rrieran los tres meses desde la fecha de la muerte usted debió recibir de modo fehaciente (vía burofax o carta por conducto notarial):

• El certificado de defunción del arrendatario.
• Datos de la persona que se subrogó en el arren­damiento, así como su relación con el arrendata­rio.
• Acreditación por parte de esta misma persona de la relación que mantenía con el fallecido.

Si no se hizo esta notificación en el plazo de los tres meses desde el fallecimiento, el contrato se ha extinguido y usted puede desalojar al inquilino. Verifique que los pagos de alquiler re­cibidos en los últimos meses siguen a nombre del fallecido, no vaya a ser que la esposa se defienda diciendo que ella ya hizo los pagos a su nombre y que usted aceptó la subrogación de modo tácito.

¿Pareja de hecho?

La demostración de la relación entre el fallecido y la persona que pretende subrogarse en el contrato de alquiler es una cuestión de prueba, que resulta fácil en caso de matrimonio,  pero ¿qué pasa con las parejas de hecho?

Las parejas de hecho también tienen derecho a subrogación, tanto en contratos actuales como anteriores a 1985. En este último caso se requieren dos años de convivencia con el fallecido antes del momento del fallecimiento, excepto si hay descen­dencia, donde bastaría la mera convivencia. Solicite al compañero de hecho que demuestre su vinculación con el fallecido basándose en alguno de estos aspectos:

• Que esté empadronado (padrón municipal) con el arrendatario fallecido con dos años de antela­ción a la fecha del fallecimiento.
• Que ambos estén inscritos en el Registro de Pa­rejas de Hecho. No todas las comu­nidades autónomas tienen este registro, así que este requisito no funciona siempre.

Demostración de convivencia

Además de estas pruebas considere la aportación de algún factor “sólido” que demuestre la convivencia entre el arrendatario fallecido y quien se subrogó. Son pruebas de la convivencia:

• Imposiciones a plazo fijo o activos financieros que se encuentren a nombre del arrendatario fa­llecido y de quien se pretende subrogar en el contrato de arrendamiento.
• Cuentas bancarias de las que sean titulares el fallecido y el subrogante donde se giren los reci­bos de renta de la vivienda alquilada, los gastos de suministros, etc.
• Disposiciones testamentarias.
• Fotos familiares.
• Unidades de enterramiento de las que ambos fueran titulares de modo indistinto.

Jurisprudencia

Recuerde que, aunque demos­trar la convivencia no deja de ser un tema compli­cado, en caso de litigio son de hecho los jueces quie­nes valoran la prueba, y lo cierto es que tienden a equiparar matrimonio con parejas de hecho res­pecto a una posible subrogación de derechos.

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Usted arrendó su piso a un conocido y no le solicitó la fianza obligatoria. Pero ahora se ha enterado de que la ley establece que la fianza es obligatoria ¿Puede reclamarla ahora, cuando ya han pasado unos meses desde la formalización del contrato? ¿Qué puede hacer si no se la paga?

Pacto no válido

Cuando en una ley se establece que una determinada situación es obligatoria -en este caso, la solicitud de fianza-, no son válidos los pac­tos entre particulares en los que se establezca lo contrario. Esto no significa que el contra­to de arrendamiento sea nulo. Seguirá vigente en todo lo pactado, excepto en lo referente a la no exigibilidad de la fianza.

Por este motivo, usted puede solici­tar ahora el pago de la fianza. Para ello notifique al arrendatario la necesidad de que se satisfaga la fianza, exponiéndole la situación:

• Dígale que la ley obliga a abonar la fianza, por lo que el pacto que ustedes firmaron en el con­trato no es válido.
• Expóngale también que la propia ley establece que la fianza debe depositarse ante el correspon­diente organismo de su comunidad autónoma (La Cámara de la Propiedad Urbana, normal­mente), y que no hacerlo puede suponerle sanciones que usted no está dispuesto a asumir.

Oposición

Si su inquilino no quiera satisfacer la fianza: ¿Puede exigir el pago ante los tribunales? ¿Podrá instar un de­sahucio por falta de pago de la fianza?

Usted está en su derecho de exigir el pago ante los tribunales,  pero podría encontrarse con la apa­rente contradicción de que le reconocieran el dere­cho a cobrar la fianza pero, por otro lado, le dene­garán el desahucio si ésta no se satisface. Los argu­mentos para esta denegación serían los siguientes:

• Usted estaría actuando en contra de la buena fe de su inquilino (que pensaba inicialmente que no tenía que abonarla).
• Y le dirán también que usted está actuando en contra de sus propios actos (ya que pactó expre­samente que no exigiría fianza).

Ante esta dificultad, lo mejor es que ac­túe con cierta cautela, intentando conseguir la fianza por las buenas, por ejemplo, dándole al inquilino un plazo razonable para sa­tisfacerla, si no fuese viable, deberá optar por acudir definitivamente a los tribunales.

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Usted posee un edificio que tiene inquilinos, con un estado de conservación deteriorado. Debido a esta situación le interesa que el edificio sea decla­rado en ruina, para así dar por finalizados los con­tratos de alquiler y evitar los gastos que le suponen las reparaciones precisas para conservar el inmue­ble apto para la habitabilidad. Pero re­sulta que hay tres tipos de ruina: la técnica, la eco­nómica y la urbanística. ¿Son todas ellas válidas para dar por finalizados los contratos?

Sea cual sea el tipo de ruina que se declare, podrá dar por finalizados los contratos de alquiler. Pero la declaración deberá ser firme, puesto que los inquilinos pueden impugnarla ante los tribunales, y sólo podrá desalojarlos cuando éstos se hayan pronunciado y la sentencia no sea suscep­tible de un nuevo recurso.

Tipos de ruina

1. Ruina técnica. Un edificio se encuentra en ruina técnica cuando presenta daños que suponen un agotamiento de su estructura y la necesidad de una verdadera reconstrucción , ya que éstos no son reparables técnicamente por los medios normales. Cambiar vigas de un forjado que no afectan a la es­tructura vital del edificio sería una reparación, mientras que cambiar un forjado podría implicar una reconstrucción y, por tanto, ser causa de ruina de la finca. No obstante, la magnitud del daño debe valorarse respecto al conjunto de la edificación.
2. Ruina económica. Esta ruina se da cuando el coste de las obras de reparación necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad del edi­ficio sea superior al 50% del coste de una nueva construcción de características similares.
3. Ruina urbanística. Se da en los casos en que la construcción ha sido declarada fuera de ordenación por la normativa urbanística. Por ejemplo, si según ésta la finca queda sujeta a expropiación, a cesio­nes de suelo o su uso no se ajusta al planeamiento.Tenga en cuenta que hasta que no se lleve a cabo la ex­propiación o ejecución del planeamiento, el edificio necesita la realización de obras imprescindibles para la estabilidad y seguridad de las personas.

Tramitación

La tramitación de ruina la realiza el Ayuntamiento donde se halla el edificio. Se tramita un expediente contradictorio, de oficio o a petición del interesado, en el que los técnicos municipales verifican el estado de la finca y determinan las re­paraciones que precisa, contrastado con las posicio­nes técnicas defendidas por la propiedad, así como con los argumentos de los arrendatarios u ocupan­tes de inmuebles contiguos o colindantes cuya se­guridad pudiese estar afectada.

El expediente concluye con una reso­lución por la que se determina si el edificio incurre en causa de ruina o no, resolución que puede ser re­currida ante los tribunales. Durante la tramitación del expediente, el Ayuntamiento pue­de acordar las medidas de seguridad que crea con­venientes, cuyo coste deberá asumir el propietario (por ejemplo, apuntalamientos o incluso derribos parciales).

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Antes de nada conviene saber cuáles son los derechos que asisten tanto al inquilino como al propietario.

Derechos del inquilino

Usted no podrá impedir de ningún modo que el arrenda­tario pase en un momento determinado a convivir con su pareja o con los descendientes que pueda ha­ber. Recuerde también la posibilidad que tendrán todas estas personas de subrogarse en la posición del inquilino en los casos previstos (fa­llecimiento del inquilino o derecho a permanecer en la vivienda tras la separación o divorcio).

También debe respetar el “de­recho a la unidad familiar”. En concreto, en el caso de los inmigrantes no puede evitar su derecho a reagruparse con sus familiares directos, siempre y cuando reúnan los requisitos pertinentes. Así pues, los siguientes familiares tienen derecho a cohabitar con el arrendatario extranjero, residen­te en España y reagrupante:

• El esposo del inquilino.
• Los hijos menores de edad o incapacitados o re­presentados legalmente por el inquilino.
• En casos concretos de necesidad -sería el caso de un conflicto armado en su país- los ascen­dientes del reagrupante o de su cónyuge, con la aprobación de las autoridades españolas.

Derechos del propietario

Como propietario usted tiene libertad absoluta para la elección de su inquilino. Por ello no tiene por qué arrendar el piso al primero que quiera erigirse en inquilino; podrá hacerlo con quien desee. Tampoco está obligado a expresar el motivo de su negativa. Ello le permite negar el arrendamiento a cualquiera, lógicamente con dis­creción.

Y una vez arrendado el piso, con­viene que controle al arrendatario:

• Especifique en el contrato el deber que tiene su inquilino de notificarle con periodicidad el certi­ficado municipal de cohabitabilidad.
• Estipule de modo específico la prohibición de subarrendar todo o parte del piso arrendado sin su consentimiento escrito.
• Recuerde que su inquilino tiene prohibida la ce­sión de su posición contractual de inquilino, ha­ciendo que un tercero le sustituya, a no ser que tenga consentimiento escrito suyo. Y, en todo ca­so, usted y el nuevo inquilino deberían firmar un nuevo contrato de alquiler.

Desalojo

Si puede demostrar que su inquilino tie­ne subarrendatarios dentro, deberá demandarle, instando la resolución del contrato (por subarrien­do no consentido). A la hora de reclamar por el subarriendo ilícito del piso, no escatime esfuerzos, pues un juez no autorizará el desalojo basándose sólo en sospechas o indicios. Trate de llevar un notario que certifique las pernoctas, o bien plan­téele a algún conocido que contacte con su inquilino y trate de alquilar una ha­bitación.

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Tras un año de contrato como inquilino, el propietario le ha incrementado algunas partidas. ¿Qué conceptos tiene derecho a aumentarle? ¿En qué forma debe subir cada uno de ellos?

Subida anual del IPC

El propietario tie­ne derecho a aumentar el importe del alquiler una vez al año, es decir, tras los doce primeros meses de la firma del contrato. Dicho aumento se efectuará conforme al índice General de Precios al Consumo (IPC).

Otros incrementos

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los gastos generales de comunidad y el montante del IBI vayan a cuenta del inquilino. Pe­ro para que ello sea posible deberá haberse pactado por escrito en el contrato de arrendamiento. Ade­más, el importe inicial de todos estos gastos debe fi­gurar a la fecha de la firma del contrato. Y esta ci­fra servirá de hecho para el cálculo de los posibles incrementos. El incremento de ambos gastos debe respetar un tope y unas condiciones.

Gastos de comunidad

Límites. Durante los cinco primeros años de con­trato deberán seguirse las siguientes premisas:

• El importe abonado en concepto de gastos de co­munidad por parte del inquilino sólo podrá incrementarse una vez cada año.
• En todo caso, el aumento aplicado no podrá ex­ceder del doble del porcentaje del IPC.

Ejemplo. Si la subida oficial del IPC ha si­do del 2,7%, los gastos comunitarios podrían incre­mentarse hasta el 5,4% (es decir, si los gastos de comunidad que paga son de 70 € podría subir como máximo a 73,78 €).

Abono del IBI

El IBI no sigue esta regla, su incremento no tiene tope obligatorio, ni tan sólo en los cinco primeros años de contrato. Si en el contrato se pactó que este impuesto corría a cargo del inquilino, éste debe abonarlo cada año de una sola vez, o de modo frac­cionado, si así se hubiera pactado.

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Su inquilino quiere prolongar el contrato de alquiler, acordado inicialmente por un año. ¿Puede usted rescindir el contrato?

En los alquileres de vivienda el plazo mínimo de obligado cum­plimiento para el propietario es de cinco años. Si usted estipuló la duración del contrato por un año, su inquilino puede permanecer en la vivienda durante cuatro años más.

Dicho esto, su inquilino puede agotar el plazo mínimo de cinco años al que tiene derecho y con las condiciones económicas pac­tadas inicialmente. De nada sirven estipulaciones que indi­quen, por ejemplo, el motivo por el que el contrato se ha formalizado por el periodo de un año (traslado a la ciudad por razones laborales…).

¿Qué puede hacer para que esta situación no se repita en el futuro?

Cuando crea que un inquilino se quedará sólo un tiempo determinado, o bien ponga el precio de alquiler que le resulte más inte­resante para la renta de ese periodo concreto, o alquile la vivienda a otra persona, por más tiempo y en mejores condiciones económicas.

Recuerde también que hay una posibilidad de limitar la prórroga obli­gatoria de los cinco años: cuando el propietario especifica en el contrato que necesitará el piso para sí pasado un cierto tiempo.

Pero tenga en cuenta que, por mucho que alguien se quede en principio sólo por un espacio corto de tiempo, ello no obsta para que más tarde cambie de opinión y agote el plazo mínimo de cinco años al que tie­ne derecho. Y ello por mucho que vengan incluidas en el contrato las ra­zones que expliquen el motivo de la duración actual.

Y si no cumple con el plazo pactado…

Si fija un plazo y quiere que el inquilino pague en el caso de que se marche antes del fin del plazo, establezca en el contrato el derecho a re­clamar la totalidad de las rentas pendientes de pago hasta el fin del pe­riodo pactado.

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Usted es propietario de un piso y tiene intención de alquilarlo. ¿Podrá repercutir el importe del IBI en el contrato de arrendamiento?

Es correcto y lícito que usted pacte con el inquilino que él se haga cargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Pero éste es un pacto entre dos personas privadas, que no afec­ta al Ayuntamiento. Frente a éste, es usted, como titular del piso, quien está obligado al pago. Y, si se lo reclaman, no podrá oponerse al pago diciendo que debe asumirlo un tercero, con quien la Admi­nistración no tiene nada que ver.

Operatividad

En el momento de firmar el contrato de al­quiler, indique expresamente que el arrendatario se obliga a pagar el IBI.

A la hora de plasmar en la práctica este pacto, pueden hacer varias cosas:

• Que él lo domicilie directamente en su cuenta. Pero esto tiene un inconveniente: si él no paga, quizás usted no se entere hasta pa­sados unos meses, cuando el Ayuntamiento le notifique el impago junto con los recargos co­rrespondientes. ¡Será usted quien deberá asu­mir el pago y los recargos, y reclamarlos poste­riormente al inquilino!
• Que lo pague usted y después lo repercuta en el recibo correspondiente, según lo pactado en el contrato.
• Pactar el ingreso del IBI junto con el importe del alquiler, y prorratear entre 12 meses el montante del impuesto. Al emitir el recibo, procure que cons­te de forma clara tanto el importe abonado por al­quiler como el relativo al IBI. Puede in­cluso repercutir de esta manera los gastos comuni­tarios -si es que también pactó que los asumiría el inquilino-, y modificar cada importe cuando se ha­ga la preceptiva subida anual.

En cualquier caso, justifique siem­pre los importes que repercuta (aportando copia de los recibos de IBI o de comunidad pagados). Y recuerde que cualquier impago, sea del con­cepto que sea, le permitirá instar la resolución del contrato.

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Al finalizar un contrato de arrendamiento, suelen aparecer discrepancias sobre desperfectos en el inmueble: paredes sucias, arañazos en las puertas… ¿Puede el propietario retener la fianza por estos conceptos?

¿De qué responde la fianza?

La fianza responde de la correcta conservación del piso, pero no sirve para que usted pueda exigir que se lo dejen en el mismo estado en que lo arrendó. Es decir, usted debe aceptar los desperfectos que se deriven de un uso y desgaste normal del piso, mientras que el inquilino debe asumir los desperfectos oca­sionados por un mal uso o descuido.

Algunos ejemplos de deterioros o gastos que no podrá reclamar a su inquilino ni des­contarle de la fianza son los siguientes:

• No puede reclamar el pintado del piso si finalizado el arrendamiento las paredes sólo presentan el desgaste normal por el uso.
• Asimismo, no puede reclamar los desgastes nor­males de grifos, persianas y luces.

Ahora bien, sí puede recla­mar y descontar de la fianza los desperfectos por el mal uso o descuido del inquilino. Entrarían aquí, por ejemplo, los cristales rotos, los arañazos en puertas o parqué causados por un animal doméstico o por un uso poco adecuado, los golpes en paredes, las lámparas rotas, etc.

Otros destinos de la fianza

• También es habitual que los inquilinos dejen muebles viejos o enseres en el piso, de modo que usted tenga que retirarlos y, en consecuencia, acabar de limpiar el piso. Estos gastos también son a cargo del inquilino, por lo que, si usted los asume, puede descontarlos de la fianza recibida.
• La fianza también sirve para pagar el importe de los suministros del piso (luz, agua y gas). Es decir, si el alquiler ha finalizado y hay suministros pendientes de pago, usted puede retener la fianza hasta el momento en que le lleguen las facturas, descontando los gastos generados hasta la fecha de finalización del contrato y devolviendo el resto.

No obstante, recuerde que, como regla general, el mantenimiento del piso corresponde principalmente al propietario. La tendencia gene­ral de los jueces es la de entender el arrendamiento como un negocio, de manera que el propietario sea quien asuma los costes normales de ese negocio.

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La nueva ley sobre desahucios introduce algunos cambios con el fin de agilizar el desalojo de los inquilinos morosos, pero seguirá siendo necesario cumplir determinados trámites y plazos. ¿Qué es lo que ha cambiado?

Reducción a un mes

En la actualidad, si un inquilino no paga, lo habitual es que se actúe de la siguiente forma:

• El propietario le envía un burofax en el que le reclama la deuda pendiente.
• A pesar de que se puede reclamar judicialmente de inmediato, se dejan pasar dos meses. Si en ese plazo el inquilino no se ha puesto al día, ya se interpone la demanda.
• Precisamente por haber esperado dos meses, el inquilino ya no podrá evitar el desalojo aunque pague antes del día del juicio (ya no podrá hacer lo que se denomina “enervar” la acción). Si la demanda se hubiese interpuesto de inmediato, sin esperar dos meses, sí que podría haberlo hecho.

Con la nueva norma el plazo de espera pasa a ser de dos meses a uno solo. Con esta modificación se reducirá a un mes la deuda pendiente (que, tras el desahucio, suele quedar impagada).

Abogado de oficio

La nueva normativa también trata de evitar pequeñas argucias legales que los inquilinos utilizaban para retrasar el desahucio. De este modo, era muy habitual que, para suspen­der la celebración del juicio, los arrendatarios solicitasen un abogado de oficio el día anterior al juicio. Esto ya no será posible, ya que la solicitud de abogado de oficio deberá realizarse dentro de los tres días siguientes a la notificación de la demanda. Si se solicita posterior­mente, igualmente se asignará un abogado de ofi­cio, pero el juicio no se suspenderá.

Reducción a quince días

También se reduce el plazo de “salida voluntaria” del inquilino tras la sentencia en la que se declara el desahucio. Hasta ahora, una vez finalizado el juicio, el juez debía dar un plazo para el abandono voluntario del piso (plazo que, en caso de vivienda habitual, era como míni­mo de un mes). Con la nueva normativa este plazo se reduce a quince días.

No obstante, tenga en cuenta que, con las leyes actua­les y los derechos constitucionales de defensa de los ciudadanos, es muy difícil que en la práctica pueda llegar a aprobarse una ley que expulse a un inquilino a los quince días de dejar de pagar el alquiler. En definitiva, y teniendo en cuenta que en la práctica actual un procedimiento judicial de desahucio puede llegar a durar entre seis y ocho meses, la reducción no va a ser tan sustan­cial. Quizá ahora la duración más habi­tual será de seis meses, pero en ningún caso de quince días como se ha comentado erróneamente en algunos medios de comunicación.

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Usted es propietario de un piso alquilado y pactó una renta ajustada con su inquilino, aceptando éste el estado de sus electrodomésticos. Ahora se ha estropeado la caldera, y el inquilino le pide que la reponga. ¿ Quién debe asumir el gasto?

Conflicto

Como propietario usted considera que la caldera es un electrodo­méstico más del inmueble, y que su deterioro se ha debido al desgaste derivado del uso habitual realizado por el inquilino. Piensa, por lo tanto, que no debe instalar una caldera nueva, sino que basta sólo con repararla, y que esta repara­ción debe satisfacerla el inquilino.

Como inquilino usted considera que la caldera es un elemento inte­grado en el inmueble (parte de las instalaciones de calefacción y agua caliente), y que usted debe asumir el coste de su reparación o incluso el de instalar una nueva, ya que es el propietario quien debe conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad.

Los dos tienen razón

Si usted pactó una renta ajustada con el inquilino preci­samente porque él aceptó entrar en el piso tal y co­mo éste se encontraba, no parece jus­to, por lo tanto, que, apenas unos meses después de iniciado el alquiler, usted tenga que asumir este coste, aunque al final la caldera quede integrada en el edificio.

Pero el inquilino tam­bién lo ve desde su punto de vista, y no le parece lógico que ahora tenga que desembolsar esta cantidad y que, pasados pocos años, tenga que abandonar la finca y dejar en ella una caldera que él ha costeado.

Justicia para todos

Si se dan estas circunstan­cias -renta ajustada, caldera vieja pero funcionan­do-, lo mejor es prever en el propio contrato de al­quiler la posibilidad de que la caldera se estropee. Lo más justo para las dos partes será entonces un pacto en los siguientes términos:

• Que la caldera la pague el propietario.
• Que su coste pueda ser repercutido al inquilino en plazos mensuales, en un plazo razonable­mente largo(por ejemplo, cinco años).

Así el coste lo soporta quien se quedará la caldera (el propietario), pero el inquilino lo reinte­gra poco a poco, en la medida en que disfruta de la nueva instalación. Y si el contrato finaliza antes de los cinco años, el arrendatario no deberá pagar lo que falte, ya que no habrá disfrutado de la nueva instalación un tiempo razonablemente largo como para asumir todo su coste.

Este pacto supone que el cambio de calde­ra tenga un tratamiento similar al de una mejora en el edificio (el coste de éstas puede repercutirse al inquilino, con la diferencia de que este incremen­to ya queda consolidado como mayor renta, duran­te todo el contrato). No obstante, pien­se que un juez podría considerar que el cambio de caldera no es una mejora, por lo que, si no incluye el pacto que le hemos explicado en los párrafos an­teriores, usted no tendría la seguridad de poder re­percutir el coste de la nueva instalación.

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¿Qué debe tener en cuenta si su inquilino -con un contrato de renta antigua- le pide permiso para que un conocido pase una temporada en la vivienda arrendada?

Como el contrato es de renta antigua, la entrada de una persona en la vivienda alquilada puede dar lugar que, en un futuro, el invitado pretenda tener algún derecho de subrogación en la posición del inquilino actual, para el caso de que éste fallezca. Una convivencia continuada durante un periodo superior a dos años en­tre el inquilino y otra persona, donde ambos no estén casados pero man­tengan una relación de afectividad análoga al matrimonio -y con inde­pendencia de su orientación sexual-, puede dar lugar a que nazca un de­recho de subrogación…

Ante una petición de este tipo, haga que tanto el inquilino como la persona que convivirá temporalmente con él firmen un documento donde se establezca que:

• Quien conviva con el inquilino pasará en la vivienda una temporada concreta, de tal fecha a tal fecha.
• Llegada la fecha de vencimiento, abandonará la vivienda.
• La temporada que pasará en la vivienda no superará los dos años (que es el periodo mínimo de convivencia que la ley exige para que nazca un derecho de subrogación para quienes convivan en relación de afec­tividad -es decir, de pareja- con el arrendatario).
• Si dicha persona tuviere un vínculo de parentesco con su inquilino. Tenga en cuenta que los hermanos y los primos no tienen derecho de subrogación, pero sí los cónyuges, descendientes y ascendientes en casos concretos. Por ejemplo, cuando los cónyuges no estén separados legalmente o de hecho, y cuando haya convivencia con descendientes o ascendientes.

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Obras innecesarias

Realmente usted quiere realizar unas obras que no son imprescindibles para la ha­bitabilidad del piso. Y aquí pueden plantearse algunas dudas:

• Quizás el inquilino le diga que se trata de unas obras de mejora, que pueden diferirse hasta la finalización del contrato de arrendamiento .
• Usted, sin embargo, quiere que las obras se rea­licen ahora: no desea que en el futuro esta situa­ción pueda agravarse y se acabe deteriorando el estado general del inmueble. Coméntele al inquilino que no es recomendable demorar las obras. La ley permite alegar esa razonabilidad y así evitar tener que esperar a la finalización del contrato.

Si el arrendatario finalmente acep­ta -piense que él también disfrutará de la mejora durante el tiempo que quede de contrato-, notifíquele el tema por escrito, con una antelación míni­ma de tres meses, especificando la naturaleza, co­mienzo y duración de las obras.

Su inquilino tiene derecho a rescindir el contrato dentro del mes siguiente a la fecha de la notificación (y si lo hace, tendrá dos meses para abandonar la vivienda a partir de ese momento, sin que durante ese tiempo puedan empezar las re­formas).

Compensación al inquilino

Mientras esté haciendo las obras de mejora su inquilino puede exigirle que le rebaje la renta de forma proporcional a la parte de la vivienda de la que se vea privado debido a las obras.

Ejemplo. Si el alquiler contratado es de 850 euros mensuales, las obras duran un mes y ocupan un tercio del piso, usted deberá reducir el alquiler en 283,33 euros.

Incremento de renta

Finalizadas las obras, un aumento de renta debido a las obras de mejora sólo está previs­to si ya han pasado cinco años de duración del con­trato de arrendamiento. La subida del al­quiler deberá seguir la siguiente regla: el aumento anual será el resultado de aplicar el interés legal del di­nero, incrementado en tres puntos, al capital inver­tido en las obras. En ningún caso la subida podrá significar más del 20% de la renta vigente.

Ejemplo. Si el alquiler mensual que paga actualmente su inquilino es de 850 euros mensuales y usted se ha gastado 12.000 euros en las obras, siendo el interés legal del dinero del 3,75%, al que deberá añadir tres puntos, el in­cremento anual será de 810 euros. Esta cifra no su­pera el 20% de las rentas anuales actuales, por lo que podrá aplicar este incremento en su totalidad.

Una vez finalizadas las obras, deberá no­tificar a su inquilino la nueva cuantía de la renta (11.010 euros anuales, 917,50 euros mensuales), justificándola con los documentos pertinentes.

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