Al finalizar el contrato de alquiler a los cinco años, su inquilino le ha solicitado ocupar la finca dos o tres meses más, hasta encontrar una nueva vivienda. ¿Qué puede hacer usted si él siempre ha cumplido y no quiere perjudicarle?

Una posible solución es plasmar la existencia de este plazo de ocupación por escrito. Pero debe quedar bien claro que no se trata de una prórroga del contrato, sino de algo dis­tinto (algo así como un “favor” que el propietario le hace al inquilino). Actúe conforme las si­guientes pautas:

• Respecto al contrato de alquiler, comunique al inquilino su intención de no renovarlo y de darlo por finalizado. No deje de hacerlo, si no comunica nada, se entendería que la duración del alquiler queda prorrogada al menos por un año más.
• Acto seguido firmen un documento que deje cla­ro que el contrato ha llegado a su fin y que dicha finalización se ha comunicado al inquilino. Indique, no obstante, los motivos con­cretos por los que permite al inquilino quedarse en la vivienda (distintos al propio arrendamien­to), así como el plazo máximo para abandonarla.
• Indique que durante dicho periodo usted recibi­rá un importe equivalente a la renta que venía percibiendo, como contraprestación por dicha ocupación extemporánea. Haga mención especial a que dicho ingreso no se con­siderará como renta (recuerde que el contrato se extinguió).

Posibles problemas

Este escrito dejará muy cla­ra la intención de los firmantes, y usted podrá desa­lojar al inquilino si después él no quiere marchar­se. Aunque él se defienda diciendo que ha habido una prórroga del anterior contrato, o inclu­so uno nuevo, será difícil que un juez le dé la razón.

Sin escrito

Otra alternativa para evitar este riesgo es no firmar ningún documento que otorgue un “plazo de gracia.” Así, si cree que está “moralmente” obligado a dar un plazo suficiente a su in­quilino, también puede actuar de otra forma:

• Notifíquele la finalización del contrato con una antelación superior a la inicialmente prevista (tres meses en lugar de uno, por ejemplo). Usted ya tendrá argumentos para no darle ni un día más: habrá demostrado su buena fe avi­sándole con antelación suficiente.
• Después de haber notificado la finaliza­ción del contrato -no deje de hacerlo- consienta de facto, pero sin firmar nada, que él esté un mes más en el piso (recuerde que usted tiene la fian­za, con la que, en la práctica, podrá compensar este plazo adicional). No acepte nin­gún pago por ese plazo adicional, con el fin de de­mostrar que, en realidad, no ha habido una pró­rroga tácita del contrato.

Desahucio

Así tendrá abierta, en cualquier mo­mento, la opción a instar el desahucio por finaliza­ción del plazo contractual, y no habrá ningún docu­mento que, después, pueda girarse en su contra. En cualquier caso, sepa que no hay soluciones infalibles. Aunque en condiciones nor­males todo se soluciona por las buenas, nadie pue­de garantizarle que la firma o no de un determina­do documento le asegure no tener problemas.

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Usted tiene un piso de su propiedad alquilado, pero actualmente el piso no lo ocupa el titular que en su momento formalizó el contrato, sino su ex esposa. Como el contrato está próximo a su vencimiento, usted quiere rescindirlo para que éste no se prorrogue ¿bastará la firma de la ex esposa para resolver el contrato o debe firmar la renuncia el titular del contrato?

Situación. Usted es titular de un piso que alquiló por cinco años. Ahora está cercano el vencimiento, y ha dirigido una carta al inquilino, anunciando el fin del contrato y su voluntad de no renovarlo. Pero resulta que, durante estos cinco años éste se ha separado, y ahora la vivienda la ocupa su ex esposa (que no es titular del contrato). Ésta ha aceptado la reso­lución y le ha comunicado que está dispuesta a firmar un documento de renuncia. Pero usted piensa que si el contrato se formalizó con el espo­so, este documento quizás no sea suficiente.

Sin aprobación

Tenga en cuenta que aunque haya un acuerdo con el ex marido donde se in­dique expresamente que la ex esposa y su hijo seguirán usando la vivien­da arrendada, el inquilino titular en realidad es él. Así que al arrendador le conviene ser cauteloso, y debería ser el ex marido quien haga la entrega de llaves y quien firme el documento conforme se entrega la posesión.  La firma de la esposa no es válida, pues no le legitima al propietario para entrar en la vi­vienda y recuperar la posesión de ésta. Incluso, el auténtico titular del alquiler podría optar por denunciarle si usted decidiera tomar la iniciativa de recuperar el piso.

Firma necesaria

En ese caso no le queda más remedio que recabar la firma del inquilino titular. Si el verdadero titular del contrato se niega a firmar el documento de renuncia, hágale ver que si la esposa abandona la vivienda y él no la ocupa, usted igualmente tendrá derecho a resolver el contrato por falta de utilización. Incluso podrá re­clamarle las rentas -así como las costas pertinentes- hasta el momento del desahucio efectivo. En último caso, siempre puede tomar la alterna­tiva de acudir a un procedimiento judicial contra quien firmó el contrato, con el fin de que el juez lo declare resuelto y así usted pueda recuperar la posesión de la vivienda.

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Usted formalizó un contrato de alquiler por un plazo de 10 años, pero antes de su finalización debe abandonar la vivienda porque ha sido adquirida por un nuevo propietario. ¿Qué ha ocurrido?

Situación. Tras cuatro años de contrato, el propietario -que ya no es el mismo que inicialmente firmó el contrato de alquiler- le ha comunicado al inquilino que no tiene por qué respetar los 10 años pactad­os inicialmente. El argumento utilizado por el nuevo propietario es el siguiente: sostiene que únicamente habría estado obligado a respetar el arrendamiento hasta el plazo pactado de 10 años, si el contrato hubiese estado inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la compra.

¿Quién tiene razón?

Realmente el dueño de la vivienda tiene razón. Si estos contratos de larga duración no están inscritos en el registro, no pueden hacerse valer frente al nuevo propietario. Y ello es así incluso aunque éste haya adquirido el piso como consecuencia de la ejecución de un pleito o de una hipoteca. Eso sí, el inquilino no se irá con las manos va­cías: le corresponderá una indemnización equivalente a una mensuali­dad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir el contrato.

Derecho de tanteo y retracto

Si el piso se vendió y el inquilino no se enteró de ello, el inquilino podrá ejercer el derecho de re­tracto. Es decir, todavía podrá ejercer un derecho de adquisición preferen­te sobre la vivienda, adquiriéndola en las mismas condiciones en que lo haya hecho el nuevo propietario. Pero si no ejerce dicho dere­cho y el contrato de alquiler no estaba inscrito en el registro, no podrá ha­cer nada: el nuevo propietario tiene todo el derecho del mundo a dar por finalizado el contrato, si no le interesa seguir con las condiciones actuales del alquiler.

El inquilino puede proteger el alquiler de larga duración inscribiendo el contrato en el Registro de la Propiedad. Evitará sorpresas en caso de cambio de titular.

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Usted tiene intención de alquilar su piso. ¿Puede hacer algo para acortar el plazo de cinco años de duración del contrato que la ley reconoce al arrendatario?

Por mucho que un contrato de arrendamiento para vivienda pue­da suscribirse por menos de cinco años, la ley favo­rece al inquilino y establece que siempre que éste lo solicite el propietario está obligado a prorrogar forzosamente el contrato por plazos anuales, hasta completar los cinco años. Pero hay varios casos en los que usted puede alquilar la vivienda y arrendarla por un plazo inferior a cinco años.

Arrendamiento de Temporada

Una primera op­ción consiste en que arriende su vivienda por tem­porada, es decir, que se la alquile a alguien que no la use para satisfacer una necesidad permanente de vivienda. En estos casos no es aplicable esta prórroga forzosa hasta cinco años:

• Alquiler de un apartamento du­rante unos meses de verano.
• Alquiler de un apartamento a una persona que se traslada temporalmente por mo­tivos de trabajo.

Tanto en el caso de la vivienda de vera­neo como en el de la vivienda apta para situaciones esporádicas, refleje claramente en el contrato de al­quiler que el uso u ocupación del inmueble es por temporada, y se debe a exigencias esporádicas del inquilino, enumerándolas.

Necesidad de ocupación por el arrendador

Otra alternativa para evitar la prórroga, es hacer constar en el contrato que antes de cumplirse los cinco años usted necesitará ocupar la vivienda. Ello es interesante cuando le destinen a otra pobla­ción por motivos laborales: así, durante su ausen­cia, podrá poner la vivienda en alquiler, obteniendo un rendimiento. Recuerde que en estos casos sólo el arrendador -no sus hijos u otros pa­rientes- puede alegar la necesidad.

Si usted incluyó en el contrato esta cláusula y recupera su vivienda, de­berá ocuparla en los tres meses poste­riores al fin del contrato. Si no lo hace así, deberá restituir al arrendatario en el uso y dis­frute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años (compensándole de todos los gastos que pudo implicar el desalojo), o bien indemnizarle con un importe equivalente al de la renta, por el tiem­po restante hasta los cinco años.

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Usted quiere arrendar un local de negocio que parece muy atractivo, pero… ¿qué plazo de alquiler le sale más a cuenta? ¿Qué responsabilidades deberá asumir si al final decide rescindir el contrato anticipadamente?

Plazo de duración

Valore si le conviene más un contrato de arrendamiento de larga duración,  o uno más corto. Usted y el propietario pue­den pactar el plazo que más les convenga, pero el acuerdo al que lleguen les obligará a los dos.

Duración larga. Con un plazo largo de alquiler evitará que traten de cambiarle cada dos por tres las condiciones del acuerdo, sobre todo si saben que le encanta el sitio y que cualquier traslado puede suponerle muchos costes. Pero esta op­ción tiene un grave problema, si trata de resolver el contrato de modo anticipado, pueden obligarle a escoger entre cumplir todo el plazo o indemnizar con las rentas pendientes hasta su vencimiento.

Si a pesar de todo opta por un periodo largo, pacte la posibilidad de traspasar el local. También puede intentar pactar la opción de resolver usted el contrato dando un preaviso al arrendador de uno o dos meses, y sin que la resolu­ción suponga indemnización a favor de aquél.

Duración corta. Es la opción que le conviene si es precavido y trata de no comprometerse si la cosa no funciona. Pero si el negocio funciona se arriesga a tener que renegociar las condiciones del contrato cuando llegue su vencimiento.

El punto intermedio

Tambien podría pactar con su arrendador lo siguiente: consistiría en primer lugar en un plazo corto de tiempo obligatorio, donde nadie podría resolver el contrato. A continuación habría un plazo adicional donde sólo usted podría resolverlo (eso sí, concediendo un preaviso pruden­cial). Y, finalizado este segundo plazo, ambas par­tes podrían dar por finiquitado el contrato.

Si no tiene clara la duración, pacte un primer plazo corto, donde nadie pueda re­solver el contrato, y un plazo adicional en el que sólo usted pueda hacerlo, concediendo un preaviso prudencial para que el propietario encuentre otro inquilino.

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