Si usted es usufructuario de un inmueble y decide alquilar las viviendas que lo componen, ¿qué facultades tendrá respecto a los contratos que suscriba? ¿Qué ocurrirá con el alquiler en caso de que fallezca?

Pese a no ser propietario del bien, el usufructuario puede usar y disfru­tar, lo que incluye la posibilidad de alquilarlo y hacer suyo el importe del alquiler.

Usufructo

Respecto al derecho de usufruc­to, cabe destacar lo siguiente:

• Este derecho, cuando se refiere a un bien inmue­ble, se verá siempre vinculado al bien en cues­tión. Por ello, si éste desapareciese, el usufructo también desaparecería.
• La transmisión del derecho de propiedad a un tercero por parte del propietario no supondría la extinción del derecho del usufructuario, que sub­sistiría sin problemas. Así pues, el de­recho de usufructo sólo se podría ver extinguido si su titular (es decir, el usufructuario) falleciera o renunciara a él.

Alquiler

El usufructuario de un bien inmueble di­vidido en pisos o locales podrá alquilarlo en su tota­lidad o en parte. Y dicho contrato tendrá plena vi­gencia mientras subsista el usufructo que originó la firma. Así pues, el fallecimiento del titu­lar del usufructo comportará directamente la ex­tinción del usufructo.

El hecho de que se haya suscrito un contrato de alquiler por el falleci­do usufructuario implica un riesgo evidente para el inquilino, ya que por una causa sobrevenida y no previsible (el fallecimiento de alguien) su contrato de alquiler queda extinguido automáticamente y, por tanto, su derecho a poseer la vivienda o local no quedará ya amparado. Desde ese momento, el in­quilino pasará a ser un mero precarista u ocupan­te del inmueble, sin derecho alguno.

Posibles soluciones

• Una alternativa a esta situación, es que el propietario, tras la muerte del usufructuario pase a cobrar los recibos de al­quiler en su propio nombre: en tal caso, estará acep­tando tácitamente la vigencia del arrendamiento con posterioridad al fallecimiento del usufructua­rio, pues estará aceptando mediante el cobro de rentas la situación arrendaticia generada por éste.
• Otra posibilidad, con­sistirá en que el propietario desee concluir el arren­damiento que pactaron el arrendatario y el usufruc­tuario. Si esto ocurre, no bastará con dar por con­cluida la relación contractual: el propietario deberá comunicar al arrendatario la extinción del usufruc­to y, por extensión, del arrendamiento (habiéndose generado la situación de precario antes comentada). Ante la existencia de dicho precario, el propietario podría acudir a un proceso judicial es­pecial de recuperación de la posesión si el inquilino se negara a marcharse. Se trata de un proceso pa­recido al desahucio, pero con notas propias que lo convierten en más ágil y rápido que el desahucio ordinario.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Usted es dueño de varios pisos en un edificio que arrendó a una serie de inquilinos en distintas fechas. Si ahora resulta que su hija necesita una de las vivien­das, ¿puede desalojar al inquilino que crea más conveniente?

Antes que nada analice la situación de los distintos contratos de alquiler, piense que los dere­chos de los inquilinos variarán según cuál sea la fecha de formalización del contrato.

Posibilidades

• Si el contrato de alquiler se formali­zó después del 01/01/1995, para disponer del piso su hija deberá esperar a que termine el plazo de duración pactado. Recuerde que si pactaron un plazo inferior a 5 años, el inquilino puede prorrogar dicho plazo hasta alcanzar esa duración y usted, como propietario, no puede negarse a la prórroga. Recuerde asimismo que en los contra­tos firmados después de 1995, el propietario puede limitar el número de años de alquiler, si manifies­ta que necesita la vivienda para él.

• Si el contrato se celebró entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, en ese caso, su hija también debe­rá esperar a que finalice el contrato y no podrá ocu­par el piso antes de esa fecha de finalización.

• Si el contrato se celebró antes del 9 de mayo de 1985, el inquilino tiene derecho a una prórroga forzosa, sin límite temporal. Pe­ro en ese caso usted podrá instar al desalojo ale­gando como causa de denegación de la prórroga la necesidad de su hija de habitar la vivienda. ¿Qué ocurre entonces si tiene varios inquilinos con contratos de este último tipo? ¿Puede instar al desalo­jo de cualquiera de ellos, o debe seguir un orden?

Orden a seguir

Si tiene varios inquilinos que se encuentran en esta última situación, no podrá de­negar la prórroga a cualquiera. Si todos los pisos mantienen características similares en cuanto a altura, superficie y orientación, deberá se­guir las siguientes reglas:

• Si hay algún piso deshabitado, ése será el que deba ocupar su hija. En este caso no podrá ins­tar al desalojo de ninguno de los inquilinos.
• En defecto de lo anterior, deberá instar al desa­lojo de cualquier piso que no sirva de hogar para una familia.
• A continuación, y de modo sucesivo, podrá dene­gar la prórroga al que esté ocupado por la fami­lia menos numerosa, por un pensionista, o por un inquilino que, además de vivir en el piso, ejerza en él su profesión u oficio.
• Cuando haya una igualdad total, deberá instar al desalojo del inquilino de menos antigüedad.

Cuestión de prueba

Si no sigue este orden (por ejemplo, porque a su hija le interesa ocupar un piso determinado) sepa que deberá demostrar que el piso elegido es el úni­co que se adapta a sus necesidades y que en todo el inmueble no hay ninguna vivienda análoga (es de­cir, que las superficies de los demás son muy dispa­res, tienen orientación diversa -uno es un primero y otro es un quinto-…).

Tambien le puede interesar:

• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...
• Resolución del contrato por denegación de la prórroga forzosa
  Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del...
• ¿A quién me dirijo para pagar el alquiler?
  Hace tiempo firmó un contrato de alquiler donde pactó que pagaría los recibos mensuales a través de su ingreso en una cuenta abierta a nombre del propietario. Pero éste ha fallecido, la cuenta ha sido...
• Repercusión por obras de conservación
  Usted tiene un piso arrendado y las tuberías presentan escapes de agua, debido a que están en mal estado y deben ser cambiadas. ¿Puede repercutirle el coste de las obras a su inquilino?...

Usted alquiló un despacho en el centro de su ciudad. El lu­gar es bonito, pero el inmueble presenta algunos desperfectos que en su día no se dio cuenta cuando lo visito. ¿Qué podrá hacer al respecto?

Responsabilidad

Unas bisagras algo defectuosas, una puerta corredera que se atasca en el suelo o un din­tel de madera que desprende virutas, no dejan de ser pequeños desperfectos que hay que reparar en un momento dado, pero que no impiden la habita­bilidad del despacho ni su uso para el fin que per­sigue, sobre todo si el estado de aquél se aceptó des­de un principio.

Además, salvo prueba en contrario, el progresivo desgaste de estos elementos es conse­cuencia del uso habitual del despacho, que no es culpa de nadie en concreto; por ello, su reparación corre a cargo del arrendatario.

Deterioro

Así pues, el arrendatario debe asumir el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso cotidiano de la vivienda. ¡Atención! Lo que resulta clave además en este caso es que el arrendatario no puede decir que cuando adquirió el despacho no conociera dichos defectos.

Por tanto, en el momento de alquilar el lo­cal el arrendatario debe tener muy claro y estudiar a conciencia cuál es el estado de lo que alquila, in­cluso en los pequeños acabados: en función de ello, negociará un precio o unas condiciones determina­das. Pero si acepta el despacho tal y como está en el momento de la contratación, después, salvo que pueda demostrar que el daño no tiene nada que ver con él ni con el uso habitual de la cosa -lo cual suele resultar bastante complicado-, no le quedará más remedio que correr con las reparacio­nes oportunas.

No exigible. De hecho, si unas bisagras están flo­jas o la madera de una puerta que da a la terraza está ya “algo” deteriorada desde el principio (como sucede aquí), no podrá exigirle luego al arrendador que reconstruya dichos elementos.

Reparaciones menores

El arrendatario de­be asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Pero además, resulta que la determinación de lo que constituyen repara­ciones menores es fuente de bastantes problemas. Vea el por qué:

• Según la ley, corresponden al propietario las re­paraciones necesarias para conservar el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Así pues, si se revienta una cañe­ría, la reparación deberá asumirla el propietario.
• Pero a veces, estos desperfectos pueden venir da­dos por el desgaste producido por el uso ordina­rio de la finca, en cuyo caso los gastos corren a cargo del inquilino. Imagine por ejemplo, una ofi­cina con suelo de parquet, que transcurridos dos años está muy desgastado y algo levantado por la continua entrada y salida de gente: la repara­ción correría entonces a cargo del inquilino. Pero piense también en aspectos más sutiles: esas baldosas delicadas que con el uso regular empie­zan a quebrase bajo sus pies, también deberán ser repuestas por usted.

Tambien le puede interesar:

• Prevención en el contrato de arrendamiento ante la instalación del ascensor en la finca
  Usted pretende alquilar un local de su propiedad, pero en poco tiempo se instalará un ascensor en la fin­ca y parte del local se cederá para albergar el motor del aparato elevador. Ya se lo ha comunic...
• ¿Este gasto me corresponde?
  Usted firmó un contrato de arrendamiento donde se obligaba al pago de los gastos comunitarios. ¿Deberá hacer frente a unos gastos extraordinarios que le han venido incluidos en el recibo del alquiler?...
• Este piso me gusta mas que el otro
  Usted es dueño de varios pisos en un edificio que arrendó a una serie de inquilinos en distintas fechas. Si ahora resulta que su hija necesita una de las vivien­das, ¿puede desalojar al inquilino que ...
• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...

En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las viviendas individuales. ¿Qué ocurre si la comunidad quiere supri­mir este servicio común pero alguno de los pisos está alquilado y el arren­datario exige que se le continúe prestando el servicio?

Acuerdo lícito

Al tratarse de un servicio común, es la comunidad la competente para adoptar el acuerdo de suprimirlo. Y el arrendatario no tiene ningún derecho a oponerse. No obstante tenemos que tener en cuenta que el piso fue arrendado con este servicio, por lo que el problema lo tendrá el propietario de la vivienda en cuestión. Así, el arrendador deberá soportar el coste de instalar una caldera individual en su piso, con el fin de que el arrendatario continúe gozando de calefac­ción. Y, en cuanto al consumo, habrá de estarse a lo que se pactó inicialmente:

• Si el inquilino había asumido los gastos de comunidad -entre los que se encontraba el consumo de gas-, deberá hacerse cargo ahora de los suministros individuales.
• Pero si el inquilino no había asumido los gastos de comunidad ni de ca­lefacción -los asumía el arrendador, quien pactó una renta alta para compensarlos-, la cosa puede complicarse. Lo mejor será llegar a un pacto en virtud del cual el propietario asuma estos costes, pero hasta el límite máximo de los costes asumidos de calefacción co­munitaria en el último año.

Jurisprudencia

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca condenó a los propietarios de un piso a restituir el sis­tema de calefacción que había sido suprimido por acuerdo de la comuni­dad de propietarios. Según la audiencia, los propietarios deben velar por mantener este servicio, ya que es absolutamente razonable en­tender que la calefacción fue tenida en cuenta tanto por el arrendador co­mo por el inquilino a la hora de formalizar el contrato y fijar sus condi­ciones económicas.

Tambien le puede interesar:

• ¿A quién me dirijo para pagar el alquiler?
  Hace tiempo firmó un contrato de alquiler donde pactó que pagaría los recibos mensuales a través de su ingreso en una cuenta abierta a nombre del propietario. Pero éste ha fallecido, la cuenta ha sido...
• Repercusión por obras de conservación
  Usted tiene un piso arrendado y las tuberías presentan escapes de agua, debido a que están en mal estado y deben ser cambiadas. ¿Puede repercutirle el coste de las obras a su inquilino?...
• No puedes entrar sin mi permiso
  ¿Hasta dónde tiene atribuciones su casero, quien tiene copia de las llaves de su vivienda y ha entrado en ella varías veces sin su permiso?...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...
• El edificio está en ruinas
  Usted ha recibido una carta del Ayuntamiento donde le comunicaban la necesidad de hacer reparaciones en un inmueble del que usted es copropietario. ¿Qué puede hacer si se ve incapaz de asumir el coste...

Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con sus obligaciones. En este articulo le explicamos un caso habitual.

Situación. Un propietario arrendó una vivienda de su propiedad y al cabo de dos años la vivienda se ha convertido en inhabitable, al haber­se obstruido las cañerías de agua empotradas en la pared. Por su parte el inquilino ha pasado a recla­mar al propietario la reparación de las cañerías, basándose en dos razones:

• Por tratarse de una canalización empotrada (es decir, una instalación interior propia de la finca y propiedad del arrendador).
• Porque la avería le impedía habitar el piso.

Legislación

La LAU dispone que el propietario debe asegurar al inquilino la habitabilidad del piso arrendado. Dicha habitabilidad debe permitir su residencia en condiciones normales de uso per­sonal y familiar. Ello obliga al propietario a hacer las reparaciones necesarias para asegurar ese uso residencial y familiar.

En este caso concreto, el piso se ha convertido en inhabitable: a partir de este momen­to, debe considerarse que el arrendador está incum­pliendo dicha obligación contractual y legal. El propietario debe, pues, sufragar el coste de la reparación, que permita continuar con la habi­tabilidad del piso. Y, desde luego, debe hacerlo lo antes posible para evitar que el inquilino se vea obligado a buscar un lugar alternativo para vivir mientras el piso está inhabitable.

Si ese deber de reparación no se pro­duce, habrá un incumplimiento del propietario, que permitirá al inquilino demandarle, solicitando la resolución del contrato, más los daños y perjui­cios sufridos. Éstos vendrían representados, por ejem­plo, por los costes de traslado a una nueva vivien­da y los correspondientes a lavandería y limpieza, derivados de la falta de agua.

Tambien le puede interesar:

• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• ¿A quién me dirijo para pagar el alquiler?
  Hace tiempo firmó un contrato de alquiler donde pactó que pagaría los recibos mensuales a través de su ingreso en una cuenta abierta a nombre del propietario. Pero éste ha fallecido, la cuenta ha sido...
• Repercusión por obras de conservación
  Usted tiene un piso arrendado y las tuberías presentan escapes de agua, debido a que están en mal estado y deben ser cambiadas. ¿Puede repercutirle el coste de las obras a su inquilino?...
• El edificio está en ruinas
  Usted ha recibido una carta del Ayuntamiento donde le comunicaban la necesidad de hacer reparaciones en un inmueble del que usted es copropietario. ¿Qué puede hacer si se ve incapaz de asumir el coste...
• No puedes entrar sin mi permiso
  ¿Hasta dónde tiene atribuciones su casero, quien tiene copia de las llaves de su vivienda y ha entrado en ella varías veces sin su permiso?...

Usted tiene un piso, y, no sabe si alquilarlo durante todo el año, o bien durante algunos meses ¿Cuáles son las diferencias básicas entre ambos alquileres?

Los arrendamientos de bienes inmuebles se dividen en dos grupos:

• Arrendamiento de vivienda: Es el modelo más común y clásico, y tiene bien detallado el sistema de normas, de­beres y derechos que deben respetar y conocer propietario e inquilino.
• Arrendamiento para uso distinto del de vivienda: Abarca el contrato de temporada -con alquiler de la vivienda por días o meses-, o bien el alquiler del local de negocio.

Es difícil “enmascarar” como de tempo­rada lo que en realidad es un contrato de arrenda­miento de vivienda. Así, en el caso del alqui­ler de un piso a un inquilino de año en año, los jue­ces exigen claridad meridiana en la limitación y es­pecificación del contrato de temporada. Y en caso de duda se beneficiará la voluntad del arrendata­rio y se entenderá el contrato como de vivienda.

En el contrato de temporada el propietario puede protegerse, pero para ello debe de  procurar que el inquilino haya declarado en su contrato de forma manifiesta tener un domicilio distinto al que será objeto de alquiler. Piense que ésa es la dife­rencia básica entre ambos alquileres, pese a que ambos contemplen una pernoctación más o menos continuada, puesto que obviar dicha declara­ción puede conducir a un contrato de arrendamien­to de vivienda.

¿Y qué pasa con la fianza en el arrendamiento para uso distinto al de vivienda?

Usted se pregunta si es básico exi­gir la fianza en el arrendamiento para uso distinto al de vivienda. Sepa que la exigencia y prestación de fianza de dos meses es obligatoria Pero también es cierto que dicha cláu­sula está bastante en desuso en el alquiler de tem­porada, en aquellas relaciones de confianza donde  por ejemplo ,cada año un propietario alquila la vivienda para una misma familia durante las vacaciones. En este caso la garantía que significa la fianza queda en desuso por la confianza recíproca que existe entre ambas partes. Donde sí tiene mucha aplicación es en el alquiler de local de negocio.

Diferencias sustanciales

No olvide que en los dos modelos de arrendamiento se alquila un bien inmueble a cambio de una renta, pero con algunas diferencias básicas. En el contrato de arrendamiento de temporada:

• Puede pactar libremente la duración del contra­to, de común acuerdo con su inquilino, a diferen­cia de lo que ocurre con el contrato de vivienda, cuyo periodo de duración será de cinco años co­mo mínimo a favor del inquilino.
• No hay un sistema de prórroga forzosa legal, así que, finalizado el plazo, el inquilino debe marcharse. Otra cuestión sería que, ex­tinguido aquél, pase usted de nuevo al cobro del recibo mensual: entonces estará mostrando su voluntad de renovar el alquiler mes a mes.
• Nadie tendrá derecho a subrogarse en la posi­ción de aquel arrendatario que se separe, se di­vorcie o muera.

Tambien le puede interesar:

• El suelo necesita una reforma
  Usted tiene alquilado un piso de su propiedad y tiene intención de reformar el suelo de la vivienda porque presenta unos desniveles. Esta reforma representará una incomodidad para el inquilino durante...
• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...
• Prórroga obligatoria
  Su inquilino quiere prolongar el contrato de alquiler, acordado inicialmente por un año. ¿Puede usted rescindir el contrato?...
• ¿A quién me dirijo para pagar el alquiler?
  Hace tiempo firmó un contrato de alquiler donde pactó que pagaría los recibos mensuales a través de su ingreso en una cuenta abierta a nombre del propietario. Pero éste ha fallecido, la cuenta ha sido...

Hace tiempo firmó un contrato de alquiler donde pactó que pagaría los recibos mensuales a través de su ingreso en una cuenta abierta a nombre del propietario. Pero éste ha fallecido, la cuenta ha sido cancelada y ahora no tiene dónde pagar… ¿Cómo deberá actuar?

Situación. Al ir a hacer el último ingreso, en el banco no se lo han aceptado, ya que la cuenta donde ingresaba el dinero había sido cancelada. Tras hacer unas primeras gestiones, se ha enterado de que el propietario ha fallecido, y que han sido los herederos quienes han cancelado la cuenta. ¿Será que los herederos quieren extinguir el contrato para hacer uno nuevo en condiciones económicas más favorables para ellos? ¿Cómo deberá actuar?

No hacer nada

Una primera alternativa es no hacer nada, si ha cambiado el arrendador, el nuevo propietario tiene la obligación de comunicarle el cambio. También deberá especificarle la forma de pago. Pero adoptar esta postura tiene sus riesgos. ¡Usted no quiere que le envíen un requeri­miento de pago y después se “saquen de la manga” una supuesta notificación que realmente no ha re­cibido!

Defensa activa

Para mayor tranquilidad, envíe un burofax al do­micilio del anterior propietario (a la dirección que consta escrita en el contrato a efectos de notifica­ción entre las partes) para que le manifiesten quién es el nuevo titular. Así podrá acreditar en un posible juicio que ha intentado conocer y pagar al nuevo propie­tario, y que ha sido incapaz de hacerlo porque no le han comunicado de quién se trataba.

Consignación

Si conoce el domicilio del nuevo arrendador, envíele un requerimiento, tam­bién por burofax, ofreciéndole el pago. Y si no recibe respuesta, puede ingresar el importe mensual del alquiler en el juzgado.

Recuerde que cualquier cambio de arrendador -por fallecimiento, o por venta del local- debe ser notificado al inquilino, con el fin de que éste pueda ejercer todos sus derechos, y sepa, por ejemplo, a quién dirigirse ante cualquier cir­cunstancia del contrato, dónde efectuar el pago, o incluso para que pueda ejercer sus derechos de tanteo y retracto sobre la compra, si los tuviese.

Tambien le puede interesar:

• No puedes entrar sin mi permiso
  ¿Hasta dónde tiene atribuciones su casero, quien tiene copia de las llaves de su vivienda y ha entrado en ella varías veces sin su permiso?...
• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Repercusión por obras de conservación
  Usted tiene un piso arrendado y las tuberías presentan escapes de agua, debido a que están en mal estado y deben ser cambiadas. ¿Puede repercutirle el coste de las obras a su inquilino?...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...
• El edificio está en ruinas
  Usted ha recibido una carta del Ayuntamiento donde le comunicaban la necesidad de hacer reparaciones en un inmueble del que usted es copropietario. ¿Qué puede hacer si se ve incapaz de asumir el coste...

Usted ha recibido una carta del Ayuntamiento donde le comunicaban la necesidad de hacer reparaciones en un inmueble del que usted es copropietario. ¿Qué puede hacer si se ve incapaz de asumir el coste?

Situación. La fachada presenta desprendimientos, y los técnicos municipales han iniciado una inspec­ción para comprobar su estado. Usted es uno de los propietarios del inmueble (participa en una patri­monial de la que tiene el 30%), y le quieren hacer asumir un coste de la reparación proporcional a su participación, Pero usted no dispone en este mo­mento del dinero suficiente como para afrontar el coste de las reparaciones.

El inmueble -descontado el valor del terreno- tiene un valor actual de mercado de 340.000 euros, y las obras de reparación se han valorado en 180.200 eu­ros. Como propietario del 30% usted deberá sufra­gar 54.060 euros.

Legislación

Según la ley, cuando el coste de la reparación supera el 50% del valor ac­tual del edificio, éste se encuentra en situación de ruina económica, y la propiedad no está obligada a hacer este tipo de reparaciones. En el inmueble del que usted es partícipe el coste de las reparaciones asciende exactamente al 53% de su valor actual -superior al 50% del valor, que serían 170.000 eu­ros—, así que la sociedad no está obligada a hacer desembolsos.

Alegaciones

Alegue esta “ruina económica” ante el Ayunta­miento en el plazo que le indica la Administración -suele ser de 30 días—, aportando las valoraciones hechas por un experto, que constaten el valor de la reparación, así como el valor del edificio.

En cualquier caso, y si hay peligro de desprendimientos, no se librarán de que el Ayuntamiento les obligue a tomar algunas medi­das de seguridad, como la instalación de redes. La declaración de ruina es una situación eco­nómica y no física, por lo que su declaración no sig­nifica necesariamente que el edificio deba demolerse ahora (aunque deba hacerse a la larga).

Igualmente el Ayuntamiento hará sus propias valoraciones. Pero basta recordar que la ruina económica es una situación objetiva, que se determina simplemente comparando el valor actual del edificio con el valor de la reparación. Y será declarada si existe, y así lo estima el arquitecto del Ayuntamiento.

Y si hay inquilinos…

Otro problema añadido es que en dicho edificio haya inquilinos, ¿Qué pasa con ellos? Al ser declarado aquél en ruina —aunque sea económica— ya no resulta apto para sor explo­tado como edificio de viviendas, por lo que los veci­nos deberán marcharse. Y no tienen derecho a in­demnización salvo que acrediten que la ruina es culpa o negligencia del arrendador.

Eso sí, tenga en cuenta que la resolu­ción de los arrendamientos no se producirá hasta que la declaración de ruina sea firme. Si los inqui­linos impugnan el expediente ante los tribunales, tendrá que esperar una sentencia firme para ex­tinguir los contratos correspondientes.

Tambien le puede interesar:

• Repercusión por obras de conservación
  Usted tiene un piso arrendado y las tuberías presentan escapes de agua, debido a que están en mal estado y deben ser cambiadas. ¿Puede repercutirle el coste de las obras a su inquilino?...
• No puedes entrar sin mi permiso
  ¿Hasta dónde tiene atribuciones su casero, quien tiene copia de las llaves de su vivienda y ha entrado en ella varías veces sin su permiso?...
• ¿Este gasto me corresponde?
  Usted firmó un contrato de arrendamiento donde se obligaba al pago de los gastos comunitarios. ¿Deberá hacer frente a unos gastos extraordinarios que le han venido incluidos en el recibo del alquiler?...
• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...

Usted formalizó un contrato de alquiler por un plazo de 10 años, pero antes de su finalización debe abandonar la vivienda porque ha sido adquirida por un nuevo propietario. ¿Qué ha ocurrido?

Situación. Tras cuatro años de contrato, el propietario -que ya no es el mismo que inicialmente firmó el contrato de alquiler- le ha comunicado al inquilino que no tiene por qué respetar los 10 años pactad­os inicialmente. El argumento utilizado por el nuevo propietario es el siguiente: sostiene que únicamente habría estado obligado a respetar el arrendamiento hasta el plazo pactado de 10 años, si el contrato hubiese estado inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la compra.

¿Quién tiene razón?

Realmente el dueño de la vivienda tiene razón. Si estos contratos de larga duración no están inscritos en el registro, no pueden hacerse valer frente al nuevo propietario. Y ello es así incluso aunque éste haya adquirido el piso como consecuencia de la ejecución de un pleito o de una hipoteca. Eso sí, el inquilino no se irá con las manos va­cías: le corresponderá una indemnización equivalente a una mensuali­dad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir el contrato.

Derecho de tanteo y retracto

Si el piso se vendió y el inquilino no se enteró de ello, el inquilino podrá ejercer el derecho de re­tracto. Es decir, todavía podrá ejercer un derecho de adquisición preferen­te sobre la vivienda, adquiriéndola en las mismas condiciones en que lo haya hecho el nuevo propietario. Pero si no ejerce dicho dere­cho y el contrato de alquiler no estaba inscrito en el registro, no podrá ha­cer nada: el nuevo propietario tiene todo el derecho del mundo a dar por finalizado el contrato, si no le interesa seguir con las condiciones actuales del alquiler.

El inquilino puede proteger el alquiler de larga duración inscribiendo el contrato en el Registro de la Propiedad. Evitará sorpresas en caso de cambio de titular.

Tambien le puede interesar:

• Como inquilino tengo preferencia en la compra
  Usted quiere vender un piso que ahora tiene en alquiler. ¿Podrá hacerlo en cualquier momento? ¿Está obligado a ofrecérselo antes a su inquilino que a cualquier otro interesado?...

Cuando se vende un inmueble, la ley establece que en la escritura se mencione si está o no alquilado. ¿Qué ocurriría si el vendedor falsease esta información -diciendo que no está alquilado-, y el comprador se encon­trase con que ha adquirido un piso con inquilinos?

Derecho de adquisición preferente

Recuerde que los inquilinos tienen un derecho de adquisición preferente sobre los pisos que ocupan, en iguales con­diciones en las que el propietario los quiera vender a un tercero. Si no se les notifica la intención de vender, podrán igualmente ejercer este derecho después de la transmisión, dentro de los 30 días siguientes a la fecha en la que tengan conocimiento fehaciente de la compraventa.

Si el inquilino no desea comprar la vivienda, el comprador tendrá que mantenerle el contrato, lo que le ocasionará graves perjuicios, al no poder disponer de la vivienda.

Indemnización

Lógicamente, un comprador que se encuentre en esta situación podrá solicitar del vendedor la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Debe tener en cuenta que el vendedor incurre además en un delito como es el de falsedad en documento público. Pero, en cualquier caso, conviene evitar estos riesgos, asegurándose de que nadie está ocupando la vivienda que desea comprar.

Asegúrese de que el piso que va a adquirir no está alquilado. Los inquili­nos tienen un derecho de adquisición preferente, o pueden seguir en el piso si no lo ejercen.

Tambien le puede interesar:

• ¿Este gasto me corresponde?
  Usted firmó un contrato de arrendamiento donde se obligaba al pago de los gastos comunitarios. ¿Deberá hacer frente a unos gastos extraordinarios que le han venido incluidos en el recibo del alquiler?...
• No puedes entrar sin mi permiso
  ¿Hasta dónde tiene atribuciones su casero, quien tiene copia de las llaves de su vivienda y ha entrado en ella varías veces sin su permiso?...
• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...
• Prórroga obligatoria
  Su inquilino quiere prolongar el contrato de alquiler, acordado inicialmente por un año. ¿Puede usted rescindir el contrato?...

¿Qué puede hacer si es usted inquilino de un edificio que ha sido declarado en ruinas?

La resolu­ción del contrato de alquiler no se producirá hasta que la declaración de ruina sea firme, es de­cir, cuando ya no se pueda recurrir contra ella.

Dicho esto, como inquilino tiene varias alternativas:

1.- Una primera opción consiste en recurrir la resolución de declaración de ruina del Ayuntamiento ante los tribunales.

2.- Otra opción consistiría en llegar a un acuerdo con el propietario o copropietarios del edificio, bien a cam­bio de una cantidad de dinero, bien a cambio de un realojamiento en otra vivienda. Un importe razonable podría estar alre­dedor del 15% del valor de un piso nuevo. Ello es un importe digno, que permitirá al inquilino ini­ciar la búsqueda de una vivienda nueva.

Recuerde que también tiene la posibilidad de reclamar daños y perjuicios al arrendador, cuando sea el causante de la ruina, como puede ser por ejemplo por una conservación deficiente.

Tambien le puede interesar:

• Finalización del contrato de alquiler por declaracion de ruina
  Usted tiene entendido que la ruina de un edificio permite dar por finalizados los contratos de alquiler. Pero ahora se ha enterado de que hay diferentes tipos de ruina. ¿Son todas ellas iguales?...
• El edificio está en ruinas
  Usted ha recibido una carta del Ayuntamiento donde le comunicaban la necesidad de hacer reparaciones en un inmueble del que usted es copropietario. ¿Qué puede hacer si se ve incapaz de asumir el coste...

Usted tiene intención de alquilar su piso. ¿Puede hacer algo para acortar el plazo de cinco años de duración del contrato que la ley reconoce al arrendatario?

Por mucho que un contrato de arrendamiento para vivienda pue­da suscribirse por menos de cinco años, la ley favo­rece al inquilino y establece que siempre que éste lo solicite el propietario está obligado a prorrogar forzosamente el contrato por plazos anuales, hasta completar los cinco años. Pero hay varios casos en los que usted puede alquilar la vivienda y arrendarla por un plazo inferior a cinco años.

Arrendamiento de Temporada

Una primera op­ción consiste en que arriende su vivienda por tem­porada, es decir, que se la alquile a alguien que no la use para satisfacer una necesidad permanente de vivienda. En estos casos no es aplicable esta prórroga forzosa hasta cinco años:

• Alquiler de un apartamento du­rante unos meses de verano.
• Alquiler de un apartamento a una persona que se traslada temporalmente por mo­tivos de trabajo.

Tanto en el caso de la vivienda de vera­neo como en el de la vivienda apta para situaciones esporádicas, refleje claramente en el contrato de al­quiler que el uso u ocupación del inmueble es por temporada, y se debe a exigencias esporádicas del inquilino, enumerándolas.

Necesidad de ocupación por el arrendador

Otra alternativa para evitar la prórroga, es hacer constar en el contrato que antes de cumplirse los cinco años usted necesitará ocupar la vivienda. Ello es interesante cuando le destinen a otra pobla­ción por motivos laborales: así, durante su ausen­cia, podrá poner la vivienda en alquiler, obteniendo un rendimiento. Recuerde que en estos casos sólo el arrendador -no sus hijos u otros pa­rientes- puede alegar la necesidad.

Si usted incluyó en el contrato esta cláusula y recupera su vivienda, de­berá ocuparla en los tres meses poste­riores al fin del contrato. Si no lo hace así, deberá restituir al arrendatario en el uso y dis­frute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años (compensándole de todos los gastos que pudo implicar el desalojo), o bien indemnizarle con un importe equivalente al de la renta, por el tiem­po restante hasta los cinco años.

Tambien le puede interesar:

• Prórroga obligatoria
  Su inquilino quiere prolongar el contrato de alquiler, acordado inicialmente por un año. ¿Puede usted rescindir el contrato?...
• Resolución del contrato por denegación de la prórroga forzosa
  Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del...

¿Hasta dónde tiene atribuciones su casero, quien tiene copia de las llaves de su vivienda y ha entrado en ella varías veces sin su permiso?

Derechos del inquilino

Disfrute pacífico. Una de las obligaciones bási­cas de todo arrendador es procurar a su inquilino el disfrute pacífico del inmueble arrendado por todo el tiempo de duración del contrato. El incumplimiento de dicha obligación por parte del propietario facultaría al arrendata­rio, por un lado, a exigir la rescisión del contrato, y por otro, a reclamar en su caso una indemnización por daños y perjuicios.

Morada. Además de este derecho, cabe indicar que la vivienda arrendada es la “morada” del in­quilino. Y el Tribunal Supremo ha remarcado en repetidas ocasiones que la morada es el espacio en que un sujeto ejercita las facultades derivadas del derecho a la intimidad. Dicha protección se extiende al mobiliario, trasteros, garaje o cualquier otra dependencia accesoria de la finca.

Allanamiento. Si el dueño entra en el piso arrendado sin el consentimiento del inquilino, estará cometiendo un delito de allanamiento de mo­rada, que puede ser castigado con penas de entre seis meses y dos años de prisión.

Excepciones

El derecho de propiedad de un piso arrendado no faculta al propietario a entrar en él sin el consentimiento del inquilino. Pero existen algunas excepciones a es­ta regla, derivadas de la necesidad de que la finca se conserve en condiciones correctas:

• Obras necesarias. El inquilino debe “soportar” la ejecución de una obra que se considere necesa­ria. La normativa de arrendamientos urbanos obliga al propietario a hacer “todas las reparaciones que sean oportu­nas para conservar la vivienda en las condicio­nes de habitabilidad para servir al uso conveni­do”. Eso sí, debe existir notificación previa para la entrada en la vivienda de los téc­nicos que realizarán las obras indispensables de conservación.
• Obras urgentes. ¿Y qué ocurre cuando se trata de llevar a cabo obras necesarias y urgentes? La fuerza mayor elimina toda responsabilidad de quien entra en morada ajena. Sería el caso, por ejemplo, de entrar en ésta para tapar un escape de gas peligroso.

El casero puede entrar en el piso alquilado previa comunicación al inquilino, y con el consentimiento de éste. En el caso de que se precise ejecutar una obra necesaria y urgente, el propietario quedará exonerado de dichos requisitos.

Tambien le puede interesar:

• ¿Este gasto me corresponde?
  Usted firmó un contrato de arrendamiento donde se obligaba al pago de los gastos comunitarios. ¿Deberá hacer frente a unos gastos extraordinarios que le han venido incluidos en el recibo del alquiler?...
• ¿A quién me dirijo para pagar el alquiler?
  Hace tiempo firmó un contrato de alquiler donde pactó que pagaría los recibos mensuales a través de su ingreso en una cuenta abierta a nombre del propietario. Pero éste ha fallecido, la cuenta ha sido...
• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Repercusión por obras de conservación
  Usted tiene un piso arrendado y las tuberías presentan escapes de agua, debido a que están en mal estado y deben ser cambiadas. ¿Puede repercutirle el coste de las obras a su inquilino?...
• El edificio está en ruinas
  Usted ha recibido una carta del Ayuntamiento donde le comunicaban la necesidad de hacer reparaciones en un inmueble del que usted es copropietario. ¿Qué puede hacer si se ve incapaz de asumir el coste...

Usted firmó un contrato de arrendamiento donde se obligaba al pago de los gastos comunitarios. ¿Deberá hacer frente a unos gastos extraordinarios que le han venido incluidos en el recibo del alquiler?

El recibo del alquiler de su vivienda de este mes ha au­mentado considerablemente; en concreto, figuran 100 euros en concepto de gastos extraordina­rios. Usted paga puntualmente los gastos de comunidad, pero nunca había pagado ningún gasto extraordinario.

El administrador le ha comentado que dicho aumento se debe a unas reparacio­nes hechas en la finca, en concreto a la repara­ción del vestíbulo de la escalera y la colocación en ésta de unos elementos decorativos.

Obligación

Como inquilino, usted no tiene ningu­na obligación de hacerse cargo de estos gastos extraordinarios. Estos debe pagarlos el propietario, pues de otro modo podrían darse situaciones injustas si, por ejemplo, el arrendatario tu­viera que pagar unos gastos y al cabo de poco tiem­po finalizara su contrato.

Si sería legal acordar que el inquilino aceptase hacerse cargo de los gastos para el adecuado sostenimiento de inmueble (es decir los gastos ordinarios de comunidad). También debe constar el importe concreto (la ley lo exige ex­presamente) y la periodicidad del pago, para que no resulte una cláusula in­determinada que haga que le puedan atribuir pa­gos que no le corresponden.

Gastos asumibles

Así, los gastos que el inquilino podría asumir serían los siguientes:

• Gastos Ordinarios. Recuerde que, en principio, los gas­tos para el correcto sostenimiento del inmueble corren a cargo del propietario del piso, que es res­ponsable frente a la comunidad de propietarios. En la práctica, suele ser habitual un pacto en función del cual será el arrendatario quien deberá hacerse cargo de ellos. Por tanto, respecto a los gastos ordina­rios, debe regirse a lo acordado en el contrato. A fal­ta de acuerdo deberán ser satisfechos por el pro­pietario.
• Consumos. Y junto con estos gastos ordinarios, existen otros que son los propios del consumo del piso (individualizados mediante contadores de agua, luz o gas), a satisfacer por el arrenda­tario.

El arrendatario sólo debe asumir -y así debe recogerlo el contrato- los gastos or­dinarios para el sostenimiento adecuado del inmueble. Los gastos extraordinarios correrán por cuenta del arrendador.

Tambien le puede interesar:

• El piso que he comprado esta alquilado
  Cuando se vende un inmueble, la ley establece que en la escritura se mencione si está o no alquilado. ¿Qué ocurriría si el vendedor falsease esta información -diciendo que no está alquilado-, y el com...
• No puedes entrar sin mi permiso
  ¿Hasta dónde tiene atribuciones su casero, quien tiene copia de las llaves de su vivienda y ha entrado en ella varías veces sin su permiso?...
• El edificio está en ruinas
  Usted ha recibido una carta del Ayuntamiento donde le comunicaban la necesidad de hacer reparaciones en un inmueble del que usted es copropietario. ¿Qué puede hacer si se ve incapaz de asumir el coste...
• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...

Un propietario tiene arrendado una vivienda, sobre el que pesa un contrato de arrendamiento de renta antigua. Tras un largo proceso, ha conseguido desalojar al inquilino, alegando que necesitaba la vivienda para su hijo. Pero han pasado cuatro meses y en el inmueble no existen indicios de ocupación. ¿Qué responsabilidades tiene el propietario si después de desalojar al inquilino alegando que necesitaba la vivienda para su hijo, no usa el inmueble para la necesidad que argumentó? ¿Deberá responder económicamente ante el arrendatario? ¿Qué puede ocurrir?

Obligación

El propietario debe saber que existe la obligación de cumplir con la causa de necesidad alegada, y que debe hacerlo en un plazo determinado. Si no, el contrato de arrendamiento recuperará su plena vigencia. Deben tenerse muy claros los aspectos siguientes:

• La vivienda debe ser ocupada por el hijo dentro de los tres meses siguientes al desalojo.
• El nuevo ocupante debe permanecer en la vivienda durante un período mínimo de tres años, sin poder cederla ni subarrendarla nuevamente.

Incumplimiento

Si se incumple con la obligación de ocupar la vivienda en el tiempo establecido legalmente, el inquilino podrá ejercer de nuevo su derecho a ocupar el inmueble dentro del plazo de tres meses siguientes al final del primer plazo, subsistiendo de nuevo el contrato que se había resuelto. Tenga en cuenta, además que, en este caso, el propietario deberá esperar tres años desde la nueva ocupación por parte del inquilino antes de intentar recuperar el uso y disfrute de la vivienda.

Algo parecido pasará si el hijo del propietario ocupa la vivienda en el plazo de los tres meses reglamentarios, pero pretende poco después cederla o arrendarla. No podrá hacerlo durante tres años. Y si lo hiciera, el inquilino podría recuperar de nuevo el inmueble en el plazo de tres meses, subsistiendo de nuevo el primitivo contrato de arrendamiento. Y tampoco en este caso se le podría desalojar hasta que no transcurrieran tres años desde la nueva ocupación.

Daños y perjuicios

En ambos casos, además de recuperar la ocupación de la vivienda, podrá reclamarle a su casero los daños y perjuicios que le causó el desalojo. Así pues, puede incluir los gastos que le ocasionaron el desalojo y la mudanza, más las mensualidades de alquiler que lleva gastadas. Y si el inquilino ya no quiere abandonar la vivienda en la que se ha alojado podría incluir en su reclamación el aumento de alquiler.

Justificación

Para justificar la permanencia en el inmueble, siempre es aconsejable que se empadronen inmediatamente en el Ayuntamiento correspondiente y que conserven facturas de los suministros que acrediten el consumo.

Expiración

Transcurridos tres meses desde el límite de la fecha de ocupación, quedarán liberados definitivamente del contrato de alquiler, y cualquier tipo de reclamación proveniente del inquilino desalojado carecerá de importancia.

El nuevo ocupante debe ocupar la vivienda en los tres meses siguientes al desalojo y permanecer tres años en el inmueble a partir de entonces, para evitar que el anterior inquilino reclame la reanudación del alquiler.

Tambien le puede interesar:

• El piso que he comprado esta alquilado
  Cuando se vende un inmueble, la ley establece que en la escritura se mencione si está o no alquilado. ¿Qué ocurriría si el vendedor falsease esta información -diciendo que no está alquilado-, y el com...
• ¿Este gasto me corresponde?
  Usted firmó un contrato de arrendamiento donde se obligaba al pago de los gastos comunitarios. ¿Deberá hacer frente a unos gastos extraordinarios que le han venido incluidos en el recibo del alquiler?...
• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...
• Diferencia entre arrendamiento de vivienda y temporada
  Usted tiene un piso, y, no sabe si alquilarlo durante todo el año, o bien durante algunos meses ¿Cuáles son las diferencias básicas entre ambos alquileres?...

Usted quiere vender un piso que ahora tiene en alquiler. ¿Podrá hacerlo en cualquier momento? ¿Está obligado a ofrecérselo antes a su inquilino que a cualquier otro interesado?

Derecho de adquisición preferente

El inquilino tiene el derecho de adquisición preferente sobre otras personas interesadas. Por tanto, si desea vender la vivienda, el inquilino puede comprar con preferencia a cualquier otra persona y en las mismas condiciones de venta ofrecidas a un tercero.

Comunicación

Antes de vender el piso, debe comunicarse al inquilino por vía notarial la intención de hacerlo, indicando en dicha notificación el precio, los plazos de pago y las demás condiciones de venta.

Derecho de tanteo

Acto seguido, el inquilino podrá ejercitar el llamado derecho de tanteo en 30 días desde la comunicación: podrá comprar el piso en las condiciones notificadas, con preferencia sobre otro particular. Si pasado dicho plazo no se ha manifestado o comunica su voluntad de no ejercitar el derecho, el propietario ya es libre de venderlo a un tercero, siempre que la venta se haga dentro de los 150 días siguientes al fin del plazo, y en las mismas condiciones que trasladó al arrendatario.

Derecho de retracto

El arrendatario podrá adquirir el piso en las mismas condiciones en que se haya vendido, si el propietario lo vende:

• Sin haberlo comunicado al inquilino.
• Habiendo omitido en la notificación alguna condición de la operación.
• Por un precio o condiciones distintos a los comunicados.

El inquilino podrá ejercitar el llamado “derecho de retracto”, que le permite solicitar que se resuelva la venta que han celebrado con un tercero para, seguidamente, comprar él en iguales condiciones.

El nuevo adquirente debe notificar al inquilino las condiciones reales en las que se ha formalizado la operación, para que, en caso de que proceda, ejercite el derecho de retracto en los 30 días siguientes a esta comunicación. Dicha notificación deberá efectuarse mediante conducto notarial, si no el registro denegará la inscripción, incluyendo copia de la escritura o del documento en que se ha formalizado la compraventa.

Tampoco caiga en la tentación de decir delante del notario, en el momento de la escritura de venta, y para que no exija acreditar las notificaciones al arrendatario,  que la vivienda no está arrendada. Ello invalidaría la operación pues se habría cometido falsedad en documento público.

Renuncia a los derechos de tanteo y retracto

Usted podrá pactar la renuncia a los derechos de tanteo y retracto, si formaliza el contrato de arrendamiento por un plazo superior a cinco años. Por consiguiente, si se firma un contrato de arrendamiento de 3 años de duración y se establece la renuncia por parte del arrendatario a los derechos de tanteo y retracto, hay que entender que este pacto es nulo, de acuerdo con el artículo 6 de la L.A.U (Ley de arrendamientos urbanos).

Excepciones

El inquilino no tendrá derecho a ejercer estos derechos si:

• La vivienda arrendada se vende conjuntamente con los restantes pisos o locales de su propiedad, que forman parte del mismo inmueble.
• Cuando distintos propietarios vendan todos los pisos y locales del inmueble conjuntamente al mismo comprador.

Venda dentro de los 150 días siguientes al fin del plazo para el tanteo, si el inquilino no se ha manifestado o no desea ejercer el derecho.

Pacte la renuncia al tanteo y retracto cuando se formalice un alquiler superior a cinco años.

Tambien le puede interesar:

• Modelo de contrato de traspaso o cesión para despacho profesional o local de negocio
  El traspaso de locales comerciales o despachos profesionales es muy habitual. El traspaso supone que, el arrendatario de una finca cede a otra persona física o jurídica su posición en el contrato de a...
• Modelo de aval bancario y aval personal
  En el ámbito de los arrendamientos, cada vez es más habitual que las obligaciones del arrendatario sean avaladas por un tercero....
• ¿Qué pasa si fallece el inquilino que tiene suscrito un contrato de arrendamiento?
  Como arrendador usted tiene un local arrendado, por desgracia, su inquilino ha fallecido, en consecuencia usted se pregunta ahora que pasa con el contrato de arrendamiento que tenía suscrito con el ar...
• Como regula la ley de arrendamientos urbanos el traspaso de locales comerciales
  El traspaso de locales comerciales o despachos profesionales es muy habitual. El traspaso supone que, el arrendatario de una finca cede a otra persona física o jurídica su posición en el contrato de a...
• Resolución del contrato de arrendamiento
  Una vez concluido el contrato de arrendamiento, bien porque éste ha llegado a su término, o bien porque el arrendatario ha decidido poner fin al mimo antes del plazo estipulado, es conveniente refleja...