Una orden administrativa le obliga a realizar una serie de reformas en el plazo de dos meses y su inquilino le ha dicho que no le pagará la renta hasta que estén hechas. ¿Qué puede hacer al respecto?

Situación. El estado de su piso se ha ido deterio­rando, y ahora usted ha recibido un requerimiento por parte de su ayuntamiento en el que le obliga -sin posibilidad de diferirlas a mas de dos meses- a ejecutar unas obras necesarias para corregir los defectos detectados (en concreto, unas humedades aparecidas en el lavabo principal que precisan una reparación urgente por cuestiones sanitarias). Por otra parte, su inquilino se ha apro­vechado de la situación y se niega a pagarle la renta hasta que dichas obras no se lle­ven a cabo. ¿Puede hacerlo?

Esté tranquilo, mientras su inquilino esté hacien­do uso y disponga de la vivienda arrendada estará obligado a abonarle la renta. En caso contrario, us­ted podría interponer ante los tribunales una acción de desahucio por impago de rentas.

Ahora bien, está claro que usted está obligado a realizar las obras en el plazo que le han dado, y una vez iniciada su ejecución, los derechos y obligaciones de su inquilino serán diferentes en fun­ción de si las obras afectan a la total habitabilidad de la casa o sólo a una parte. En este sen­tido, el primer supuesto también incluye la repa­ración relativa a una parte de la vivienda necesa­ria para los fines básicos a la que es destinada (un baño principal entraría en ese caso).

En el primer caso, en el que la ejecución de las obras hagan del todo in­habitable la vivienda arrendada, imposibilitando por tanto un uso adecuado de ésta, nuestra legislación permite al arrendatario que elija entre dos al­ternativas:

• Solicitar la suspensión del contrato de arrenda­miento, en cuyo caso el plazo del contrato queda­rá paralizado hasta el fin de las obras. En conse­cuencia, también se suspenderá la obligación de pagar la renta durante dicho periodo, al no poder utilizar la vivienda.
• Desistir del arrendamiento, sin indemni­zación alguna.

Para que funcione alguna de ambas posibilidades, el inquilino deberá comuni­carle su elección. Y si hay desacuerdo, deberán acudir ante el juez a fin de que éste pueda declarar, si procede, la suspensión del contrato.

Por tanto, estas opciones no operan de for­ma automática; si su inquilino deja de pagarle las rentas sin más, usted podrá demandarle (e instar su desahucio) sin que él pueda alegar que entendía que el contrato estaba suspendido. Para acreditar que lo estaba, él deberá aportar un documento o acuerdo suscrito y firmado por ustedes dos, o bien una resolución judicial que así lo declare.

En la segunda posibilidad, donde las obras afectan, pongamos por caso, sólo a la mitad de las dependen­cias de la vivienda (por ejemplo, dos habitaciones exteriores), el inquilino deberá soportar las molestias. Y sólo si la duración de éstas supera los 20 días, tendrá derecho a una reducción de renta proporcional a la parte de la vivienda de la que no pueda hacer uso. Sin embargo no pue­de dejar de pagar la renta restante, pues ello le po­dría suponer la resolución del contrato de arrenda­miento (en base a un desahucio por falta de pago).

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Hace unos meses su inquilino levantó unos tabiques en el local, que significaron un cambio en su estructura. Ahora que él se va, ¿puede usted exigir que le devuelva el local en su estado original?

Las obras que implican una modificación en la configuración del local -con el fin de adecuarlo a las necesidades del negocio- deben contar con la autorización escrita y expresa del propietario. Pero usted ya conocía las obras rea­lizadas -que había observado personalmente- y dio su consentimiento tácito a ellas. Es decir, en este caso ni su inquilino le solicitó su autorización escri­ta, ni usted se preocupó en concedérsela.

Autorización escrita

Sepa entonces que en este punto la ley es muy clara: es necesaria la autorización escri­ta. Por lo tanto, tal y como discurrió todo usted tiene derecho a:

• Solicitar la resolución del contrato, junto a una indemnización por daños y perjuicios, ya que usted no autorizó expresamente y por escrito las obras realizadas.
• Esperar a la finalización del contrato y en ese momento obligar al arrendatario a reponer las cosas a su estado original. Lógicamente, ello será así en caso de que no opte por la resolución inme­diata. El derribo será a cargo del inquilino.
• También puede esperar a la finalización del con­trato y hacer suya la modificación efectiva -aprovechándose de los beneficios aportados-  sin que el inquilino tenga derecho a reclamar indemni­zación alguna.

Como ve, usted tiene las de ganar; pero antes de tomar una decisión drástica, valore todas las circunstancias. Vea, por ejemplo, si le conviene quedarse con la reforma en caso de que ésta suponga una mejora para el local que impli­que poder alquilarlo nuevamente con mayor rapidez. Por otro lado, si deci­de que el tema no le convence, siempre puede optar por exigir finalmente la demolición.

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La comunidad de propietarios ha decidido hacer obras en el patio comunitario. Si usted es propietario de un local sin acceso a éste, ¿debe asumir algún coste? Y si lo tiene arrendado, ¿podrá repercutir este coste al inquilino?

Gastos comunes

Conservación. El mantenimiento y la reparación de los elementos comunes de la finca corren a cargo de los propietarios. Y, en principio, esto incluye tanto a los propietarios de los pisos como a los pro­pietarios de los locales comerciales. No obstante, antes de asumir nada, verifique los esta­tutos y el título constitutivo de Propiedad Horizon­tal: en ocasiones se exime a los locales comerciales de determinados costes relacionados con elemen­tos comunes de la finca a los que no tienen acceso.

Si los estatutos no dicen nada, us­ted tendrá que hacer frente a estos costes. En última instancia, puede solicitar una reu­nión de vecinos en la que se modifiquen los estatu­tos y se manifieste que usted no participa como copropietario en ese patio. Pero necesi­tará un acuerdo unánime de todos los demás pro­pietarios, y seguramente no será fácil conseguirlo.

Contrato de alquiler

¿Puede repercutírselos al inquilino del local? Tendrá que comprobar qué pactaron en el momento de formalizar el contrato de alquiler.

En los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, las partes -propietario e in­quilino- tienen amplia libertad para pactar lo que deseen. Así, puede encontrarse con que:

• No se pactó nada al respecta En este caso será usted, como propietario, quien deberá hacer frente a estos gastos, ya que así lo establece la ley.
• Se pactó que los gastos de conservación de la fin­ca son a cargo del inquilino. Aunque exista este pacto, tampoco podrá repercutir los costes sobre su arrendatario. Si no se dice nada más, se entiende que el objeto del contrato es el local “de paredes para adentro”, y que no están incluidos en el arrendamiento los elementos co­munes.
• Se pactó que todos los gastos de conservación son a cargo del inquilino, incluidos los de los elemen­tos comunes. En este caso, sí que podrá repercu­tir estos costes (aunque este tipo de pactos no es muy habitual).

Elevación de renta

Si no puede repercutir los gastos de arreglo del patio, ¿puede subir la renta mensual alegando que se ha producido una mejora en la finca? Tampoco podrá decantarse por ello. Respecto a es­ta última posibilidad sepa que la ley señala que tan sólo se permite la elevación de la renta por me­joras (y la reparación de una pared del patio no lo es), cuando hayan transcurrido cinco años desde el comienzo del contrato.

Recuerde, además, que en caso de mejoras el incremento deberá hacerse aplicando al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras, incrementado en tres puntos. Por otro lado, el aumento resultante no podrá nunca exceder del 20% de la renta vigente en aquel momento.

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Usted alquiló un despacho en el centro de su ciudad. El lu­gar es bonito, pero el inmueble presenta algunos desperfectos que en su día no se dio cuenta cuando lo visito. ¿Qué podrá hacer al respecto?

Responsabilidad

Unas bisagras algo defectuosas, una puerta corredera que se atasca en el suelo o un din­tel de madera que desprende virutas, no dejan de ser pequeños desperfectos que hay que reparar en un momento dado, pero que no impiden la habita­bilidad del despacho ni su uso para el fin que per­sigue, sobre todo si el estado de aquél se aceptó des­de un principio.

Además, salvo prueba en contrario, el progresivo desgaste de estos elementos es conse­cuencia del uso habitual del despacho, que no es culpa de nadie en concreto; por ello, su reparación corre a cargo del arrendatario.

Deterioro

Así pues, el arrendatario debe asumir el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso cotidiano de la vivienda. ¡Atención! Lo que resulta clave además en este caso es que el arrendatario no puede decir que cuando adquirió el despacho no conociera dichos defectos.

Por tanto, en el momento de alquilar el lo­cal el arrendatario debe tener muy claro y estudiar a conciencia cuál es el estado de lo que alquila, in­cluso en los pequeños acabados: en función de ello, negociará un precio o unas condiciones determina­das. Pero si acepta el despacho tal y como está en el momento de la contratación, después, salvo que pueda demostrar que el daño no tiene nada que ver con él ni con el uso habitual de la cosa -lo cual suele resultar bastante complicado-, no le quedará más remedio que correr con las reparacio­nes oportunas.

No exigible. De hecho, si unas bisagras están flo­jas o la madera de una puerta que da a la terraza está ya “algo” deteriorada desde el principio (como sucede aquí), no podrá exigirle luego al arrendador que reconstruya dichos elementos.

Reparaciones menores

El arrendatario de­be asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Pero además, resulta que la determinación de lo que constituyen repara­ciones menores es fuente de bastantes problemas. Vea el por qué:

• Según la ley, corresponden al propietario las re­paraciones necesarias para conservar el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Así pues, si se revienta una cañe­ría, la reparación deberá asumirla el propietario.
• Pero a veces, estos desperfectos pueden venir da­dos por el desgaste producido por el uso ordina­rio de la finca, en cuyo caso los gastos corren a cargo del inquilino. Imagine por ejemplo, una ofi­cina con suelo de parquet, que transcurridos dos años está muy desgastado y algo levantado por la continua entrada y salida de gente: la repara­ción correría entonces a cargo del inquilino. Pero piense también en aspectos más sutiles: esas baldosas delicadas que con el uso regular empie­zan a quebrase bajo sus pies, también deberán ser repuestas por usted.

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Usted ha heredado unas fincas donde la mayoría de sus inquilinos llevan más de 60 años pagando rentas muy bajas. ¿Podrá repercutirles ahora algunas obras de mejora que va a hacer (pintar el vestíbulo, poner interfonos, mejorar instalaciones de los suministros…), o quedarán exentos de asumirlas?

Ley aplicable

Estamos hablando de contratos suscritos a finales de los 40 o principios de los 50, por lo que, al ser anteriores a 1985, se les continúa aplicando la legislación de 1964.

Usted podrá repercutir obras de mejora cuando las haya hecho de acuerdo con el inquilino o, en caso de elementos comunes, cuando estén de acuerdo las 3/5 partes de los inquilinos. Pero no precisará en cambio de dicha mayoría cuando lo que usted pretenda sea la modernización de aque­llos aparatos contadores de los servicios o suminis­tros que existieran en la vivienda. Co­sa distinta sería el cambio o mejora de las instala­ciones del interior de la vivienda, pues ya no esta­ríamos ante un elemento común y sí quizás ante una obra de conservación.

Información

En primer lugar, informe a los inqui­linos afectados. Comuníqueles el alcance de las obras concretas que quiere realizar y recabe de es­te modo su conformidad o no con aquéllas. Son obras destinadas a una modernización necesaria. Piense en instalaciones eléctri­cas antiguas: es lógico que la ley facilite en estos casos que usted pueda reformar dichos contadores, evitando los obstáculos que supondría cualquier ti­po de mayoría exigible.

Notificación

Terminadas las obras y antes de girar el recibo con el nuevo importe, notifique por escrito al inquilino el aumento que tendrá su renta debido a las obras, así como los criterios utilizados para dicha elevación.

Captación

Recibida la notificación, el inquilino tendrá un plazo de 30 días para comunicar por escrito si acep­ta o no la elevación de renta. Si no dice nada se entenderá que hay aceptación del importe propuesto como aumento, que además deberá indi­carse en el recibo de forma separada en la renta que el inquilino venía pagando.

En caso de rechazo de la elevación, acuda al juez. Y si éste declara la elevación como legítima, usted podrá optar entre reclamar las diferencias de renta o bien resolver el contrato si la oposición no tuviera base. Recuerde que:

• Tiene un plazo de tres meses para interponer la demanda, a contar desde el día en que el arren­datario se opuso.
• Interpuesta la demanda, el arrendatario tiene la posibilidad de consignar los importes adeudados antes de contestar a la demanda, evitando así la resolución del contrato.

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Usted tiene el piso arrendado en virtud de un contrato que suscribió hace seis años, y, a consecuencia de las sucesivas actualizaciones, su inquilino está pagando actualmente una renta mensual de 700 euros. Sin embargo, estos días han finalizado unas obras de mejora que han du­rado dos años, y de las que usted informó oportu­namente a su inquilino. ¿Podrá subirle el alquiler por este motivo, cuando hace escasamente tres me­ses que ya se lo revisó, de conformidad con el incre­mento preceptivo del IPC? ¿Cuánto podrá subir la renta? ¿Tiene límite dicha subida?

Prioridad

Antes que nada debe examinar las cláusulas o condiciones del contrato de alquiler, pa­ra ver si ustedes pactaron algo concreto en relación con la ejecución de las mejoras que ha llevado a ca­bo (así pues, imagine que existe una renuncia del arrendador de su derecho a repercutir dichas obras, o algún límite cuantitativo o temporal de la repercusión).

Ámbito de ley

En caso de que no haya ninguna esti­pulación al respecto, será de aplicación lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (de noviem­bre de 1994).

Dicha ley establece, que como propietario usted podrá elevar la renta, repercutiendo el importe de las obras realizadas, siempre y cuando:

• Hayan transcurrido cinco años desde el comien­zo del contrato de alquiler presente. Ello implica que no podrá repercutir el importe de aquellas obras ejecutadas con anterioridad a esa fecha.
• Las obras ya estén acabadas.
• Haya existido una notificación previa y por escrito de la nueva cuantía de la renta, detallando los cálculos efectuados y acompañando copia de los documentos acreditativos (facturas) del coste de las reformas. El incremento de la renta será exigible a partir del mes siguiente al de dicha notificación.

Actualización

El aumento que podrá imputar deriva­rá de la aplicación de la siguiente fórmula:

(Capital invertido) x (interés legal del dinero en la fecha de terminación de las obras + 3 puntos)

Previamente a obtener la cifra final del capital invertido, deberá descontar aquellos impor­tes que pueda haber obtenido en concepto de ayu­das públicas o subvenciones. Además, el aumento de la renta no podrá exceder del 20% de la renta vi­gente en el momento del cálculo.

Ejemplo práctico

Renta mensual actual: 700 €

Importe destinado a realizar las obras: 2.500 €

Interés legal del dinero: 3%

Así, el cálculo de la nueva renta es el si­guiente:

• La renta anual es de 8.400 euros (700 x 12), y el límite del aumento será del 20% de di­cho importe; es decir, 1.680 euros.
• Por su parte, destinó 2.500 euros a las obras, que representan el “capital invertido”. Por tanto, podrá aumentar la renta anual del siguiente modo: 2.500 x 6% (interés legal del dinero, aumentado en 3 puntos) = 150 euros.
• Así, la nueva renta anual es de 8.550 euros (8.400 + 150).

Nuevo importe mensual. A partir del mes si­guiente al envío de la notificación a su inquilino, podrá imputar una nueva renta de 712.50 euros mensuales (8.550 /12).

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Las últimas lluvias han destrozado los canalones del inmueble, lo que ha sido denunciado por su inquilino. ¿Cómo debe actuar el propietario ante este incidente?

Esta reparación es necesaria para que el inmueble siga teniendo las mismas condiciones de habitabilidad, así que es una obra de conserva­ción, necesaria y justificada.

Por su parte, el inquilino ha hecho lo que debía, poner en conocimiento de la propiedad el daño producido, y la necesidad de su reparación. Y sólo deberá asu­mir una obligación más: soportar la obra de conser­vación, que en este caso deberá ser hecha con cierta urgencia y no podrá ser diferida hasta la conclu­sión del arrendamiento. De todas formas, a los in­quilinos del inmueble esto tampoco debe represen­tarles mayores problemas pues esta reparación es externa a sus viviendas.

Acuerdo

Si bien una reparación para la conserva­ción del inmueble puede ser solicitada por cual­quier vecino, deberá ser acordada en junta de pro­pietarios mediante mayoría ordinaria, es decir, en primera convocatoria el voto favorable de la mayo­ría de propietarios y de las cuotas de participación; y en segunda convocatoria bastará la mayoría de los presentes que representen también la mayoría de las cuotas presentes.

Aunque la ley establece estas mayo­rías, tenga presente que no adoptar el acuerdo pue­de reportar responsabilidades, tanto para los propietarios de los pisos arrendados (los inquilinos pueden exigir la realización de las obras para que la vivienda siga sirviendo para el fin para el que fue alquilada), como para la comunidad (el propie­tario puede exigirlas en la medida en que su piso quede perjudicado si no se realizan).

Distinción

En este tipo de supuestos el único conflicto suele producirse a la hora de distin­guir si las obras son “de conservación” o bien de “mejora”, pues en el primer caso todos los propieta­rios están obligados a contribuir en los gastos con arreglo a su cuota de participación, mientras que en el segundo no.

Y si hay discrepancias respecto a la califi­cación, será la junta de propietarios quien decida, aunque también se puede optar por un dictamen técnico (si bien en este caso el veredicto está claro, en la práctica suele haber muchos matices que com­portan discusiones, que se solucionan con un peri­taje técnico que puede oscilar entre 300 y 600 euros, importes que bien justifican la aclaración).

Iniciativa del consistorio.

La decisión de una obra de conservación puede también decidirse a iniciativa de los técnicos de su consistorio (por ejemplo tras una inspección técnica hecha de modo regular, fortuito, o bien tras una denuncia).

En este caso el modo de asumir el pre­supuesto será idéntico al de cualquier obra de con­servación: aprobación en la junta de propietarios por las mayorías antes indicadas. Y todos deberán contribuir a la reparación en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes.

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Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con sus obligaciones. En este articulo le explicamos un caso habitual.

Situación. Un propietario arrendó una vivienda de su propiedad y al cabo de dos años la vivienda se ha convertido en inhabitable, al haber­se obstruido las cañerías de agua empotradas en la pared. Por su parte el inquilino ha pasado a recla­mar al propietario la reparación de las cañerías, basándose en dos razones:

• Por tratarse de una canalización empotrada (es decir, una instalación interior propia de la finca y propiedad del arrendador).
• Porque la avería le impedía habitar el piso.

Legislación

La LAU dispone que el propietario debe asegurar al inquilino la habitabilidad del piso arrendado. Dicha habitabilidad debe permitir su residencia en condiciones normales de uso per­sonal y familiar. Ello obliga al propietario a hacer las reparaciones necesarias para asegurar ese uso residencial y familiar.

En este caso concreto, el piso se ha convertido en inhabitable: a partir de este momen­to, debe considerarse que el arrendador está incum­pliendo dicha obligación contractual y legal. El propietario debe, pues, sufragar el coste de la reparación, que permita continuar con la habi­tabilidad del piso. Y, desde luego, debe hacerlo lo antes posible para evitar que el inquilino se vea obligado a buscar un lugar alternativo para vivir mientras el piso está inhabitable.

Si ese deber de reparación no se pro­duce, habrá un incumplimiento del propietario, que permitirá al inquilino demandarle, solicitando la resolución del contrato, más los daños y perjui­cios sufridos. Éstos vendrían representados, por ejem­plo, por los costes de traslado a una nueva vivien­da y los correspondientes a lavandería y limpieza, derivados de la falta de agua.

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Usted es dueño de un local que tiene alquilado, y el inquilino le ha dicho que repare unas manchas de humedad. Además del arreglo su inquilino quiere que usted le in­demnice mientras tenga parado el negocio, porque deberá cerrar y por tanto sufrirá un grave perjuicio. ¿Cómo quedará el asunto?

Antes que nada, verifique qué pone el contrato de alquiler respecto a quién debe asu­mir cualquier gasto de conservación del local. Tenga en cuenta que las partes podrán pactar lo que estimen más conveniente, pues prima la autonomía de la voluntad. Si en el contrato no se dice nada en con­creto, estos gastos correrán a cargo del propietario.

Legislación

Si la ejecución de la obra no puede demorarse de modo razonable hasta el fin del contrato, el inqui­lino deberá soportarla aunque le resulte muy mo­lesta, o aunque durante la reparación se vea impe­dido de parte del local.

Si las obras duran más de 20 días, usted deberá reducir a su inquilino el importe del alqui­ler de forma proporcional a la parte de local de la que se vea privado. Pero no asumirá ninguna obli­gación adicional si no pactaron nada más en el con­trato, por muchos perjuicios que el inquilino alegue sufrir en su negocio.

¿Y si el inquilino tiene que cerrar el local?

Si el inquilino debe cerrar el negocio durante un tiempo, éste podrá dejar de abonar toda la renta correspondiente a los días en que el local permanezca cerrado.

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Usted posee un edificio que tiene inquilinos, con un estado de conservación deteriorado. Debido a esta situación le interesa que el edificio sea decla­rado en ruina, para así dar por finalizados los con­tratos de alquiler y evitar los gastos que le suponen las reparaciones precisas para conservar el inmue­ble apto para la habitabilidad. Pero re­sulta que hay tres tipos de ruina: la técnica, la eco­nómica y la urbanística. ¿Son todas ellas válidas para dar por finalizados los contratos?

Sea cual sea el tipo de ruina que se declare, podrá dar por finalizados los contratos de alquiler. Pero la declaración deberá ser firme, puesto que los inquilinos pueden impugnarla ante los tribunales, y sólo podrá desalojarlos cuando éstos se hayan pronunciado y la sentencia no sea suscep­tible de un nuevo recurso.

Tipos de ruina

1. Ruina técnica. Un edificio se encuentra en ruina técnica cuando presenta daños que suponen un agotamiento de su estructura y la necesidad de una verdadera reconstrucción , ya que éstos no son reparables técnicamente por los medios normales. Cambiar vigas de un forjado que no afectan a la es­tructura vital del edificio sería una reparación, mientras que cambiar un forjado podría implicar una reconstrucción y, por tanto, ser causa de ruina de la finca. No obstante, la magnitud del daño debe valorarse respecto al conjunto de la edificación.
2. Ruina económica. Esta ruina se da cuando el coste de las obras de reparación necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad del edi­ficio sea superior al 50% del coste de una nueva construcción de características similares.
3. Ruina urbanística. Se da en los casos en que la construcción ha sido declarada fuera de ordenación por la normativa urbanística. Por ejemplo, si según ésta la finca queda sujeta a expropiación, a cesio­nes de suelo o su uso no se ajusta al planeamiento.Tenga en cuenta que hasta que no se lleve a cabo la ex­propiación o ejecución del planeamiento, el edificio necesita la realización de obras imprescindibles para la estabilidad y seguridad de las personas.

Tramitación

La tramitación de ruina la realiza el Ayuntamiento donde se halla el edificio. Se tramita un expediente contradictorio, de oficio o a petición del interesado, en el que los técnicos municipales verifican el estado de la finca y determinan las re­paraciones que precisa, contrastado con las posicio­nes técnicas defendidas por la propiedad, así como con los argumentos de los arrendatarios u ocupan­tes de inmuebles contiguos o colindantes cuya se­guridad pudiese estar afectada.

El expediente concluye con una reso­lución por la que se determina si el edificio incurre en causa de ruina o no, resolución que puede ser re­currida ante los tribunales. Durante la tramitación del expediente, el Ayuntamiento pue­de acordar las medidas de seguridad que crea con­venientes, cuyo coste deberá asumir el propietario (por ejemplo, apuntalamientos o incluso derribos parciales).

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Usted es propietario de un piso alquilado y pactó una renta ajustada con su inquilino, aceptando éste el estado de sus electrodomésticos. Ahora se ha estropeado la caldera, y el inquilino le pide que la reponga. ¿ Quién debe asumir el gasto?

Conflicto

Como propietario usted considera que la caldera es un electrodo­méstico más del inmueble, y que su deterioro se ha debido al desgaste derivado del uso habitual realizado por el inquilino. Piensa, por lo tanto, que no debe instalar una caldera nueva, sino que basta sólo con repararla, y que esta repara­ción debe satisfacerla el inquilino.

Como inquilino usted considera que la caldera es un elemento inte­grado en el inmueble (parte de las instalaciones de calefacción y agua caliente), y que usted debe asumir el coste de su reparación o incluso el de instalar una nueva, ya que es el propietario quien debe conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad.

Los dos tienen razón

Si usted pactó una renta ajustada con el inquilino preci­samente porque él aceptó entrar en el piso tal y co­mo éste se encontraba, no parece jus­to, por lo tanto, que, apenas unos meses después de iniciado el alquiler, usted tenga que asumir este coste, aunque al final la caldera quede integrada en el edificio.

Pero el inquilino tam­bién lo ve desde su punto de vista, y no le parece lógico que ahora tenga que desembolsar esta cantidad y que, pasados pocos años, tenga que abandonar la finca y dejar en ella una caldera que él ha costeado.

Justicia para todos

Si se dan estas circunstan­cias -renta ajustada, caldera vieja pero funcionan­do-, lo mejor es prever en el propio contrato de al­quiler la posibilidad de que la caldera se estropee. Lo más justo para las dos partes será entonces un pacto en los siguientes términos:

• Que la caldera la pague el propietario.
• Que su coste pueda ser repercutido al inquilino en plazos mensuales, en un plazo razonable­mente largo(por ejemplo, cinco años).

Así el coste lo soporta quien se quedará la caldera (el propietario), pero el inquilino lo reinte­gra poco a poco, en la medida en que disfruta de la nueva instalación. Y si el contrato finaliza antes de los cinco años, el arrendatario no deberá pagar lo que falte, ya que no habrá disfrutado de la nueva instalación un tiempo razonablemente largo como para asumir todo su coste.

Este pacto supone que el cambio de calde­ra tenga un tratamiento similar al de una mejora en el edificio (el coste de éstas puede repercutirse al inquilino, con la diferencia de que este incremen­to ya queda consolidado como mayor renta, duran­te todo el contrato). No obstante, pien­se que un juez podría considerar que el cambio de caldera no es una mejora, por lo que, si no incluye el pacto que le hemos explicado en los párrafos an­teriores, usted no tendría la seguridad de poder re­percutir el coste de la nueva instalación.

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Usted tiene alquilado un piso de su propiedad y tiene intención de reformar el suelo de la vivienda porque presenta unos desniveles. Esta reforma representará una incomodidad para el inquilino durante un mes aproximadamente. ¿Cómo le conviene actuar? ¿Puede em­pezar las obras de inmediato?

Obras innecesarias

Realmente usted quiere realizar unas obras que no son imprescindibles para la ha­bitabilidad del piso. Y aquí pueden plantearse algunas dudas:

• Quizás el inquilino le diga que se trata de unas obras de mejora, que pueden diferirse hasta la finalización del contrato de arrendamiento .
• Usted, sin embargo, quiere que las obras se rea­licen ahora: no desea que en el futuro esta situa­ción pueda agravarse y se acabe deteriorando el estado general del inmueble. Coméntele al inquilino que no es recomendable demorar las obras. La ley permite alegar esa razonabilidad y así evitar tener que esperar a la finalización del contrato.

Si el arrendatario finalmente acep­ta -piense que él también disfrutará de la mejora durante el tiempo que quede de contrato-, notifíquele el tema por escrito, con una antelación míni­ma de tres meses, especificando la naturaleza, co­mienzo y duración de las obras.

Su inquilino tiene derecho a rescindir el contrato dentro del mes siguiente a la fecha de la notificación (y si lo hace, tendrá dos meses para abandonar la vivienda a partir de ese momento, sin que durante ese tiempo puedan empezar las re­formas).

Compensación al inquilino

Mientras esté haciendo las obras de mejora su inquilino puede exigirle que le rebaje la renta de forma proporcional a la parte de la vivienda de la que se vea privado debido a las obras.

Ejemplo. Si el alquiler contratado es de 850 euros mensuales, las obras duran un mes y ocupan un tercio del piso, usted deberá reducir el alquiler en 283,33 euros.

Incremento de renta

Finalizadas las obras, un aumento de renta debido a las obras de mejora sólo está previs­to si ya han pasado cinco años de duración del con­trato de arrendamiento. La subida del al­quiler deberá seguir la siguiente regla: el aumento anual será el resultado de aplicar el interés legal del di­nero, incrementado en tres puntos, al capital inver­tido en las obras. En ningún caso la subida podrá significar más del 20% de la renta vigente.

Ejemplo. Si el alquiler mensual que paga actualmente su inquilino es de 850 euros mensuales y usted se ha gastado 12.000 euros en las obras, siendo el interés legal del dinero del 3,75%, al que deberá añadir tres puntos, el in­cremento anual será de 810 euros. Esta cifra no su­pera el 20% de las rentas anuales actuales, por lo que podrá aplicar este incremento en su totalidad.

Una vez finalizadas las obras, deberá no­tificar a su inquilino la nueva cuantía de la renta (11.010 euros anuales, 917,50 euros mensuales), justificándola con los documentos pertinentes.

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Usted tiene un piso arrendado y las tuberías presentan escapes de agua, debido a que están en mal estado y deben ser cambiadas. ¿Puede repercutirle el coste de las obras a su inquilino?

Los gastos ligados al cambio de estas tuberías son de conservación, pues están destinados a mantener la vivienda en buen estado de habitabilidad para cumplir la función para la que fue alquilada. La posibilidad o no de repercutirlos dependerá de la fecha de celebra­ción del contrato.

Contratos antiguos

Si el contrato es an­terior al 9 de mayo de 1985 podrá repercutir los costes de los arreglos, aun cuando no se hubiera previsto expresamente en el contrato. Pero deberá tener en cuenta lo siguiente:

• Deberá Incrementar la renta en una cantidad equi­valente al 12% anual del capital invertido en las obras, sin que este aumento pueda superar el 50% de la renta anual que se esté satisfaciendo. Cuando se trate de obras en elementos comu­nes de la finca, deberá repartir proporcionalmente el coste entre todas las viviendas -arrendadas o no-, en proporción a la superficie de cada una.
• En el caso de que las obras sean solicitadas por el arrendatario o sean ordena­das por una autoridad judicial o administrativa, podrá repercutir el 10% anual de la suma inverti­da, sin que la cantidad resultante pueda superar, o bien cinco veces la renta anual del alquiler (más las cantidades asimiladas a la renta), o bien el sa­lario mínimo interprofesional en su cómputo anual. Cuando sean varios los propietarios afectados, el reparto se hará propor­cionalmente a la cuota de participación que ostente cada piso, y en caso de no existir división en propie­dad horizontal, de la forma acordada con los arrendatarios o, en su defecto, en proporción a la super­ficie de las viviendas.

Contratos nuevos

En los contratos celebrados en­tre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 sólo será posible repercutir los costes de los gastos de conservación en aquellos supuestos en los que se haya previsto expresamente en el con­trato de arrendamiento.

Y en los contratos celebrados a partir de 1 de enero de 1995, no podrá incremen­tarse la renta, salvo desperfectos imputables a un mal uso por parte del arrendatario, en cuyo caso si podría exigirle al arrendatario el pago de los arreglos.

Locales

Sólo están sujetos a las reglas comentadas anteriormente los contratos que tienen por objeto viviendas. El régimen de los con­tratos de arrendamiento de locales es algo distinto:

• Contratos antiguos. Les son aplicables las reglas descritas para los contratos antiguos de vivien­da.
• Contratos nuevos. En este caso, y sin distinción de fechas, sólo será posible repercutirles el coste de las obras cuando se haya pactado expresa­mente esta posibilidad en el contrato.

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Usted ha recibido una carta del Ayuntamiento donde le comunicaban la necesidad de hacer reparaciones en un inmueble del que usted es copropietario. ¿Qué puede hacer si se ve incapaz de asumir el coste?

Situación. La fachada presenta desprendimientos, y los técnicos municipales han iniciado una inspec­ción para comprobar su estado. Usted es uno de los propietarios del inmueble (participa en una patri­monial de la que tiene el 30%), y le quieren hacer asumir un coste de la reparación proporcional a su participación, Pero usted no dispone en este mo­mento del dinero suficiente como para afrontar el coste de las reparaciones.

El inmueble -descontado el valor del terreno- tiene un valor actual de mercado de 340.000 euros, y las obras de reparación se han valorado en 180.200 eu­ros. Como propietario del 30% usted deberá sufra­gar 54.060 euros.

Legislación

Según la ley, cuando el coste de la reparación supera el 50% del valor ac­tual del edificio, éste se encuentra en situación de ruina económica, y la propiedad no está obligada a hacer este tipo de reparaciones. En el inmueble del que usted es partícipe el coste de las reparaciones asciende exactamente al 53% de su valor actual -superior al 50% del valor, que serían 170.000 eu­ros—, así que la sociedad no está obligada a hacer desembolsos.

Alegaciones

Alegue esta “ruina económica” ante el Ayunta­miento en el plazo que le indica la Administración -suele ser de 30 días—, aportando las valoraciones hechas por un experto, que constaten el valor de la reparación, así como el valor del edificio.

En cualquier caso, y si hay peligro de desprendimientos, no se librarán de que el Ayuntamiento les obligue a tomar algunas medi­das de seguridad, como la instalación de redes. La declaración de ruina es una situación eco­nómica y no física, por lo que su declaración no sig­nifica necesariamente que el edificio deba demolerse ahora (aunque deba hacerse a la larga).

Igualmente el Ayuntamiento hará sus propias valoraciones. Pero basta recordar que la ruina económica es una situación objetiva, que se determina simplemente comparando el valor actual del edificio con el valor de la reparación. Y será declarada si existe, y así lo estima el arquitecto del Ayuntamiento.

Y si hay inquilinos…

Otro problema añadido es que en dicho edificio haya inquilinos, ¿Qué pasa con ellos? Al ser declarado aquél en ruina —aunque sea económica— ya no resulta apto para sor explo­tado como edificio de viviendas, por lo que los veci­nos deberán marcharse. Y no tienen derecho a in­demnización salvo que acrediten que la ruina es culpa o negligencia del arrendador.

Eso sí, tenga en cuenta que la resolu­ción de los arrendamientos no se producirá hasta que la declaración de ruina sea firme. Si los inqui­linos impugnan el expediente ante los tribunales, tendrá que esperar una sentencia firme para ex­tinguir los contratos correspondientes.

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Usted pretende alquilar un local de su propiedad, pero en poco tiempo se instalará un ascensor en la fin­ca y parte del local se cederá para albergar el motor del aparato elevador. Ya se lo ha comunicado verbalmente al futuro inquilino, y en principio és­te no ha puesto ningún problema. ¿Qué aspectos deberá cuidar?

Sea previsor

Especifique en el contrato de arrendamiento que en un futuro se procederá a instalar^- el ascensor de la finca y que parte del local arrendado se verá afectado. En concreto, haga constar:

• La parte del local de la que el inquilino se verá privado. Aporte un pla­no en el que aquélla conste bien clara.
• Que la reducción de la superficie del local no implicará una reducción de la renta que pagará el inquilino.

Igualmente, si no quiere que el inquilino cause problemas du­rante las obras, ni que le pueda reclamar una indemnización por los per­juicios que éstas le causen. Incluya también las siguientes cláusulas:

• Que el inquilino permitirá el paso de técnicos por el local cuantas veces sea preciso para el buen fin de la obra.
• Que no tendrá derecho a percibir indemnización alguna por las moles­tias que le causen ni, en concreto, para el caso de que no pueda desa­rrollar su actividad a consecuencia de dichas obras.

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¿Qué puede hacer si es usted inquilino de un edificio que ha sido declarado en ruinas?

La resolu­ción del contrato de alquiler no se producirá hasta que la declaración de ruina sea firme, es de­cir, cuando ya no se pueda recurrir contra ella.

Dicho esto, como inquilino tiene varias alternativas:

1.- Una primera opción consiste en recurrir la resolución de declaración de ruina del Ayuntamiento ante los tribunales.

2.- Otra opción consistiría en llegar a un acuerdo con el propietario o copropietarios del edificio, bien a cam­bio de una cantidad de dinero, bien a cambio de un realojamiento en otra vivienda. Un importe razonable podría estar alre­dedor del 15% del valor de un piso nuevo. Ello es un importe digno, que permitirá al inquilino ini­ciar la búsqueda de una vivienda nueva.

Recuerde que también tiene la posibilidad de reclamar daños y perjuicios al arrendador, cuando sea el causante de la ruina, como puede ser por ejemplo por una conservación deficiente.

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Usted le tiene arrendada una vivienda a un inquilino en condiciones de renta antigua. Dicha vivienda necesita una rehabilitación, por lo que se ha planteado que lo mejor es desocupar al inquilino, dando por finalizado el contrato de arrendamiento. ¿Qué requisitos deberán darse para poder proceder a la reconstrucción de la vivienda e interponer una demanda de resolución de contrato por ruina económica?

Para que el propietario pueda reconstruir la vivienda, debe de darse la siguiente circunstancia:

Coste de la obra. El deterioro de la vivienda debe justificar la ejecución de las obras, cuyo coste debe superar el 50% del valor real del piso. Tenga en cuenta que dentro de dicho cálculo no debe tenerse en cuenta el valor del suelo. El importe de las obras, al igual que el valor de lo edificado, debe referirse a las concretas dependencias alquiladas, sin incluir el resto del inmueble, salvo los elementos comunes que tienen que computarse a cada piso o local, en función de su respectiva participación en el total del inmueble.

¿Cómo deben hacerse los cálculos?. Ejemplo práctico

Determine el valor de la finca actual. Por ejemplo 50.000€.

Calcule el valor al que ascienden las obras de reparación necesarias. Ejemplo: 10.000€.

Establezca el valor económico de las reparaciones necesarias para los elementos comunes del edificio, en la parte proporcional a la superficie que tiene la finca, con relación a la superficie total del inmueble. Ejemplo: 30.000€.

Si la superficie total del inmueble es de 700m2, y la parte alquilada ocupa el 65% de aquélla, ello supone una participación en los elementos comunes de 30.000€ x 65% = 19.500 €.

Por consiguiente el valor de las obras a realizar es: 10.000 € + 19.500 € = 29.500 €.

En conclusión, el valor de las obras a realizar (29.500 €) es superior al 50% del valor de la finca (50.000€ x 50% = 25.000 €).

Resolución. En el caso propuesto sería viable interponer una demanda de resolución de contrato por ruina económica, con muchas posibilidades de que prospere.

Acredite la obligatoriedad de las obras mediante el informe de un arquitecto. Este hecho evitará que el inquilino piense que pretende echarle con el objeto de alquilar la vivienda en otras condiciones económicas más favorables para él.

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Como propietario de un local, le interesa especialmente que el inquilino se haga cargo de todos los gastos que puedan generarse. ¿Qué aspectos deberá tener en cuenta?

Tipos de gastos

• Lógicamente, los gastos derivados de los suministros específicos del local arrendado irán a cargo del inquilino.

• Gastos generales de la finca: gastos de portería, limpieza escaleras, impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), gastos de comunidad. Estos gastos deberán pactarse de modo expreso en el contrato, si usted pretende repercutírselos al inquilino, reflejando el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

• Las pequeñas reparaciones, derivadas por el desgaste como consecuencia del uso ordinario del local, por ley, (arreglo de un calentador de agua, cisterna, sustitución de bombillas…) irán a cargo del inquilino.

• Gastos de conservación: Son aquellos que son necesarios para que el local continúe apto para el uso convenido. Si pretende repercutir estos gastos al inquilino, deberá indicarlo expresamente en el contrato. Mencione también en el contrato, que será por cuenta del inquilino aquellos gastos que afecten a los elementos comunes de la finca, en la proporción que corresponda al local, según los estatutos de comunidad. Si no efectúa esta previsión, sólo podrá repercutir los gastos paredes hacia dentro del propio local. Una manera clara de reflejar esto en el contrato, sería mediante la siguiente cláusula:“ Correrán por cuenta del inquilino, los gastos de conservación a que hace referencia el artículo 21 de la ley de arrendamientos urbanos. Igualmente irán por cuenta del inquilino, los gastos de conservación de los elementos comunes de la finca, en la proporción que corresponda al local arrendado “.

• Obras de Mejora. Cuando las obras a realizar impliquen una mejora del local alquilado o sobre los elementos comunes del edificio, hay 2 opciones:

Que vayan a cargo del propietario: Pues quedarán como mejora de la finca, la cual es de su propiedad.

Que vayan a cargo del inquilino: Generalmente el inquilino aceptará la cláusula, en la medida que la duración del contrato le permita amortizar la inversión. Lo más coherente para ambas partes, sería pactar una repercusión proporcional al tiempo que quede para la finalización del contrato.

Consejo… Excluya del contrato todo pacto que estipule a su cargo las obras que el inquilino haga para adecuar el local al uso convenido, pactando que corran siempre a cargo del inquilino, con independencia que constituyan una mejora para el inmueble. Al final del contrato, reserve a favor del propietario, la facultad de aceptar dichas obras, o en su defecto, de obligar al inquilino a devolver el inmueble en el mismo estado en que lo encontró.

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