Su pareja es la titular del contrato de alquiler del piso en el que conviven desde hace seis años. Si ahora ella se marcha al extranje­ro durante una temporada, ¿puede usted seguir ocupando el piso?

Comprobación

Lo primero que hay que hacer es compro­bar a nombre de quién está el contrato. Y, en este caso, resulta que el contrato va a nombre de su pa­reja, sin que usted quede reflejado de ninguna for­ma en el documento contractual.

¿Nuevo contrato?

En esta situación, una posibi­lidad sería hablar con el propietario al efecto de ha­cer un nuevo contrato donde usted aparezca como titular único. Ello podría acarrear el riesgo de que el propietario, puesto que se trata de un nuevo contrato, aprovechara la ocasión para aumentar la renta del alquiler. Descarta­da entonces esta posibilidad, hay que comprobar si usted tiene derecho a continuar con el contrato de alquiler, del que no fue parte en el momento de la firma. En este sentido, ha de tener en cuenta los si­guientes requisitos, que deberán cumplirse:

Duración pactada

Mínimos. Para que usted, como pareja de hecho, tenga derecho a seguir ocupando el piso, será nece­sario:

• Que el plazo de duración pactado en el contrato supere los cinco años. En su caso esto es así, pues lleva ocupando el piso seis años den­tro de una duración pactada de 10 años a la firma del contrato.
• Que en el momento en que usted solicite conti­nuar en el piso el contrato lleve vigente al menos cinco años. En este caso no hay problema, por lo antes indicado.

Comunicación al propietario

El titular del contrato deberá comunicar al propietario su voluntad de desistir del mismo y si usted, a su vez, no deja constancia de su propio desistimiento, podrá continuar con el contrato. En este caso, el arrendador deberá reque­rirle para que manifieste su voluntad de continuar o no con el contrato, y si al recibo del requerimien­to usted no le contesta en el plazo de 15 días el con­trato de alquiler se extinguirá.

En ocasiones, sucede que la relación entre ambos miembros de la pareja no es muy bue­na y el titular abandona el piso de manera inme­diata y sin avisar. ¿Qué pasará entonces? En este caso lo más aconsejable es que, dentro del plazo de un mes desde el abandono del piso por parte del titular del contrato, usted le comunique al propietario su voluntad de continuar con el arrendamiento.

La convivencia previa

Al tratarse de una pareja de hecho, deberá acreditarse la convivencia entre ustedes dos, es decir, entre el miembro titular del contrato de arrendamiento y el que ahora quiere continuar con él (o sea, usted), durante al menos los dos años anteriores al abandono, con el pertinente certifica­do de convivencia.

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Usted es propietario de un local de negocio que tiene alquilado, y su inquilino quiere traspasarlo. ¿Puede hacerlo? ¿Cómo deben actuar si en el contrato no se dice nada al respecto?

La actual normativa ha su­primido el término traspaso (que sin embargo si­gue usándose con toda naturalidad en el lenguaje coloquial), y lo ha sustituido por el de cesión del contrato de arrendamiento.

Voluntad de los firmantes

En primer lugar, tenga en cuenta que en los arrendamientos de in­muebles para uso distinto de vivienda, rige lo que las partes hayan pactado. Así pues, cabrá examinar primero las cláusulas o condiciones del contrato, para ver qué dice al respecto.

Lo más habitual es encontrar con­tratos en los que se indica que, para ceder el con­trato es necesario el consentimiento previo del pro­pietario, y nada más. Esto obligará al inquilino:

• A recabar el consentimiento escrito del propietario, comunicándole su intención de ceder el contrato.
• Y, una vez lo haya obtenido, podrá firmar el do­cumento de cesión con el nuevo arrendatario, quien se subrogará en todas las condiciones fija­das en su día, y por el tiempo de contrato que reste por cumplir. Es el anterior inquilino (y no el cesionario) quien deberá notificar al propietario la realización de la cesión de forma fehaciente (por burofax es lo mejor), en el plazo de un mes desde ésta.

Derechos del propietario

El hecho de que en el contrato no se diga nada más al respecto, no signi­fica que el traspaso no tenga ninguna otra conse­cuencia legal. La ley le da derecho, como propietario, a elevar el alquiler en un 20% de la renta en vigor (o el porcentaje superior o inferior que se hubiese pactado expresamente). Y el nuevo inquilino no podrá oponerse al pa­go de la renta incrementada, ya que el aumento es­tá establecido en la ley, y usted no ha renunciado a él en el contrato.

¿Y si el contrato no dice nada?

Si el contrato no dice nada, se aplica lo establecido en la ley. Ésta permite al arrendatario ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Pero esto no significa que usted, como propietario, quede desprotegido:

• El propietario seguirá teniendo derecho al aumento del 20% antes mencionado.
• Y, en cualquier caso, deberán notificarle la cesión del contrato. Si no se lo notifican, usted no podrá solicitar la resolución del contrato, pero sí podrá exigir que le indemnicen por los daños y perjuicios que dicha falta de notificación pueda haberle causado (por ejemplo, podrá exigir, inclu­so al anterior inquilino, el 20% de incremento de renta que no haya aplicado por esa falta de noti­ficación).

Participación en el traspaso

Con la actual ley ha desaparecido el derecho del propietario a parti­cipar en el precio del traspaso. Pero nada impide que dicha participación se fije en el propio contrato, o que la pacten cuando únicamente se fijó que usted debía dar consentimiento expreso a la cesión. Recuerde que en este tipo de contratos rige el principio de libertad de pactos, y que es total­mente lícito cualquier pacto al respecto, ya sea ne­gando el traspaso, autorizándolo sin más, o con una participación en el precio.

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Antes de nada conviene saber cuáles son los derechos que asisten tanto al inquilino como al propietario.

Derechos del inquilino

Usted no podrá impedir de ningún modo que el arrenda­tario pase en un momento determinado a convivir con su pareja o con los descendientes que pueda ha­ber. Recuerde también la posibilidad que tendrán todas estas personas de subrogarse en la posición del inquilino en los casos previstos (fa­llecimiento del inquilino o derecho a permanecer en la vivienda tras la separación o divorcio).

También debe respetar el “de­recho a la unidad familiar”. En concreto, en el caso de los inmigrantes no puede evitar su derecho a reagruparse con sus familiares directos, siempre y cuando reúnan los requisitos pertinentes. Así pues, los siguientes familiares tienen derecho a cohabitar con el arrendatario extranjero, residen­te en España y reagrupante:

• El esposo del inquilino.
• Los hijos menores de edad o incapacitados o re­presentados legalmente por el inquilino.
• En casos concretos de necesidad -sería el caso de un conflicto armado en su país- los ascen­dientes del reagrupante o de su cónyuge, con la aprobación de las autoridades españolas.

Derechos del propietario

Como propietario usted tiene libertad absoluta para la elección de su inquilino. Por ello no tiene por qué arrendar el piso al primero que quiera erigirse en inquilino; podrá hacerlo con quien desee. Tampoco está obligado a expresar el motivo de su negativa. Ello le permite negar el arrendamiento a cualquiera, lógicamente con dis­creción.

Y una vez arrendado el piso, con­viene que controle al arrendatario:

• Especifique en el contrato el deber que tiene su inquilino de notificarle con periodicidad el certi­ficado municipal de cohabitabilidad.
• Estipule de modo específico la prohibición de subarrendar todo o parte del piso arrendado sin su consentimiento escrito.
• Recuerde que su inquilino tiene prohibida la ce­sión de su posición contractual de inquilino, ha­ciendo que un tercero le sustituya, a no ser que tenga consentimiento escrito suyo. Y, en todo ca­so, usted y el nuevo inquilino deberían firmar un nuevo contrato de alquiler.

Desalojo

Si puede demostrar que su inquilino tie­ne subarrendatarios dentro, deberá demandarle, instando la resolución del contrato (por subarrien­do no consentido). A la hora de reclamar por el subarriendo ilícito del piso, no escatime esfuerzos, pues un juez no autorizará el desalojo basándose sólo en sospechas o indicios. Trate de llevar un notario que certifique las pernoctas, o bien plan­téele a algún conocido que contacte con su inquilino y trate de alquilar una ha­bitación.

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Legislación

Este contrato de arrendamiento, debe atender al ré­gimen al que se someten los traspasos de local de negocio según la ley de 1964, donde el arrendatario puede ceder el contrato de arrendamiento a favor de un tercero, sin que el arrendador pueda negarse a ello, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• El arrendatario debe llevar en el local como mínimo un año, explotán­dolo de modo ininterrumpido.
• El adquirente debe seguir en él -sin volverlo a traspasar- durante al menos otro año, destinándolo como mínimo ese tiempo a un negocio de igual clase al ejercido por el arrendatario anterior.

Precio y notificación

En cualquier caso, deberá notificarse al propie­tario el traspaso, indicando el nombre y domicilio del adquirente y su obligación de seguir con la misma actividad durante un periodo mínimo de un año.

El futuro arrendatario comprobará en primer lugar cuando finaliza­rá el contrato, pues ello influirá en el precio del traspaso. En la notifica­ción deberán fijar el precio del traspaso, distinguiendo en éste la parte co­rrespondiente al traspaso del local (arrendamiento) y la del negocio en sí. Haga esta notificación mediante burofax o conducto notarial. A partir de entonces ya podrá formalizarse el traspaso.

Participación

Hecho el traspaso, el arrendador puede percibir una par­ticipación en su precio, que será la que libremente hubiesen pactado en el contrato de arrendamiento inicial. Y para el caso de que no se hubiese pactado nada, se establecen los siguientes porcentajes en función de la fe­cha en que se construyó o se habitó el local por vez primera:

• Antes del 18-07-1936: 30%
• Después del 17-07-1936 y antes del 02-01-1942: 20%
• Después del 01-01-1942:10%

Aumento de renta

El propietario tendrá derecho a incrementar la renta que viniese recibiendo por el local. Conviene avisar a quien se subrogará en el arrendamiento de que el propietario puede subir la renta en la cifra pactada entre arrendatario, futuro arrendatario y él. A falta de pacto, el incremento será de un 15%.

El cedente deberá llevar en el local al menos un año de modo ininterrumpido, y el adquirente deberá estar otro año, como mínimo, ejerciendo un negocio de igual clase.

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El traspaso de locales comerciales o despachos profesionales es muy habitual. El traspaso supone que, el arrendatario de una finca cede a otra persona física o jurídica su posición en el contrato de arrendamiento ya existente. Se trata, pues, de un cambio en la figura del arrendatario.

Lo único que cambia en el contrato de arrendamiento inicial es el arrendatario, todos los demás aspectos del contrato se mantienen invariables, salvo el apartado de la renta, la cual podrá ser elevada un 20% por el propietario al nuevo arrendatario. Por consiguiente, el nuevo arrendatario tendrá los derechos y obligaciones que ya tenía el anterior arrendatario.

Es importante aclarar, que las normas contenidas en este artículo, son de aplicación cuando las partes no hayan pactado otra cosa en el contrato de arrendamiento. Es decir, lo primero que habría que comprobar sería el contrato de arrendamiento.

¿Hace falta contar con el consentimiento del arrendador para traspasar un contrato de arrendamiento?

La norma prevista en el apartado 1 del artículo 32 de la LAU (Ley de arrendamientos urbanos), autoriza al arrendatario a ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento previo o posterior del propietario de la finca, cuando en la finca se ejerza una actividad empresarial o profesional. No obstante, debemos de tener en cuenta que, en el contrato de arrendamiento, puede haberse pactado una cláusula en la que se estipule que no es posible su cesión, o que no puede efectuarse sin consentimiento del arrendador.

¿Puede el arrendatario cobrar dinero por la cesión del local al nuevo inquilino?

El traspaso puede ser gratuito (el arrendatario original no cobra nada por traspasar el contrato al nuevo inquilino) o, como es mas frecuente, onerosa, es decir a cambio de un precio (el arrendatario original cobra una cantidad de dinero al nuevo arrendatario).

¿Qué derechos concede la ley al propietario?

La ley actual prevé a favor del propietario, en caso de traspaso, la elevación de la renta al nuevo inquilino. En concreto, tiene derecho a un incremento de la renta del 20%, sobre el importe de la renta que se venía pagando en el momento de la transmisión del contrato de arrendamiento.

No obstante, conviene decir que, el porcentaje del 20% fijado en la ley, se aplica en defecto de otro que haya sido pactado por las partes, que pueden fijar uno inferior o superior.

No se considerará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de una fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta (apartado 3 del artículo 32 LAU).

Por el contrario, el cambio de denominación social de una sociedad mercantil no entraña la pérdida o alteración de la personalidad jurídica de la entidad que cambia de nombre y, por lo tanto, no supone cesión del contrato ni nacimiento del derecho a incrementar la renta por parte del arrendador.

¿Qué ocurriría si el nuevo arrendatario no quiere soportar el nuevo incremento y se niega a pagar la diferencia?

Si el nuevo arrendatario no quiere soportar el incremento que la ley establece, el arrendador tendrá derecho a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento por impago de la renta (art. 27.1.a de la LAU)

¿Cómo se le ha de comunicar al propietario que se ha efectuado el traspaso?

El arrendatario tiene la obligación de comunicar fehacientemente (por carta notarial, acta notarial, burofax o cualquier otro medio que permita probar quien efectúa la notificación, quién es el destinatario, fecha en que se practica, fecha de su recepción y contenido) al arrendador, en el plazo de un mes, desde que se ha producido la transmisión del derecho (art. 32 apartado 4 LAU).

La comunicación del traspaso debe de efectuarse por el cedente (arrendatario original) o por el cedente y cesionario (nuevo arrendatario). Lo que no se admite es que la comunicación la efectúe únicamente el nuevo arrendatario, ya que se necesita que, como mínimo, el arrendatario original autorice la comunicación como señal de que el traspaso es válido.

¿Cuál sería el tratamiento para el subarrendamiento?

El subarrendamiento se produce cuando el arrendatario cede una parte del local o de la finca que está ocupando para que la ocupe un tercero. Este tercero firmará un contrato de subarrendamiento con el arrendatario, el cual cobrará una renta del subarrendatario. Como consecuencia de esto, el propietario del inmueble únicamente tiene relación con el arrendatario inicial y no con el subarrendatario.

No obstante, conviene también aclarar que en el contrato de arrendamiento, puede establecer algún tipo de prohibición con respecto al subarrendamiento de la finca, por lo que se estará a merced de lo establecido.

En el caso de subarrendamiento, el propietario tiene derecho a elevar la renta al arrendatario inicial en un 10%, salvo que en el contrato se haya estipulado otra cosa.

Por último, al igual que sucede con la cesión, existe la obligación de comunicar al propietario que se ha producido el subarrendamiento.

Consejo… Se ha de comunicar la cesión del contrato de arrendamiento al propietario. Si no se notifica la cesión del arrendamiento, el arrendador tiene derecho a resolver el contrato de arrendamiento.

Sepa usted que…Aunque el propietario no tiene derecho al cobro de cantidad alguna por el traspaso, salvo pacto contrario, si tiene derecho a elevar un 20% la renta al nuevo arrendatario.

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