Usted es propietario de un piso y junto con la renta mensual, su inquilino le satis­face los gastos de comunidad, el IBI y la tasa de recogida de basuras. ¿ Qué ocu­rre si alguno de estos gastos aumenta de forma significativa?

Situación. En el contrato de arrendamiento pactaron que el inquilino se haría cargo de los gastos de co­munidad y de los tributos que afectan a la finca, plasmando el importe de éstos a la fecha de formalización del contrato. Y hasta la fecha su in­quilino los ha satisfecho sin ningún problema. Pero este año, el incremento de estos gastos ha sido importante. ¿Podrá repercutir íntegramente sobre el inquilino este importante aumento?

Tributos

Si lo que ha aumentado han sido los tributos repercutidos al inquilino (IBI, tasa de recogida de basuras, tasa por vado permanen­te…), no hay problema. Repercuta la tota­lidad del aumento, por muy importante que sea.

Lo que no podrá hacer será reper­cutir los posibles recargos o sanciones que el ayun­tamiento pueda imponerle a usted porque, por ejemplo, se ha retrasado en el pago de alguno de es­tos tributos. Estos recargos serán res­ponsabilidad suya y, salvo que la causa del impago sea imputable al inquilino (porque, por ejemplo, él domicilió directamente en su cuenta el pago de los impuestos), deberá asumirlos usted.

Impuesto nuevo…

Puede ocurrir que el tributo no existiese en el momento de celebrar el contrato, y que el ayuntamiento lo haya implantado con posterioridad. En este caso:

• Podrá repercutirlo si así lo pactaron en el con­trato de arrendamiento (por ejemplo, incluyeron el importe del IBI y mencionaron que también se repercutirían “los tributos que pudiesen gravar la finca en el futuro”).
• Si no dijeron nada en el contrato, analice la na­turaleza de la nueva tasa: aunque el sujeto pasi­vo sea usted, como propietario, la podrá repercu­tir en la medida en que su importe responda a la prestación de un servicio público derivado de la utilización del inmueble (hecho que ocurre con la tasa de recogida de basuras).

Gastos de comunidad

Los gastos de comunidad funcionan de manera distinta. Durante los cinco años siguientes a la cele­bración del contrato, soto podrá aumentarlos en un porcentaje que no supere el doble del porcentaje en el que pueda incrementar la renta.

Imagine que los gastos de comunidad han aumen­tado en un 25%, y que la renta se actualiza según el IPC, que ese mismo año asciende al 2,75%. Pues bien, ese año sólo podrá aumentar los gastos de comunidad en un 5,50% (2,75 x 2).

A partir del sexto año de con­trato este límite desaparece: podrá repercutir la totalidad de los gastos de comunidad incurridos, sea cual sea su incremento respecto a los inicialmente señalados en el contrato.

Tambien le puede interesar:

• Aumento de gastos en la vivienda arrendada
  Tras un año de contrato como inquilino, el propietario le ha incrementado algunas partidas. ¿Qué conceptos tiene derecho a aumentarle? ¿En qué forma debe subir cada uno de ellos?...

Usted tiene una plaza de parking bastante grande donde se pueden aparcar dos vehículos y su vecino le ha propuesto ofrecerle una cantidad económica de dinero por la parte que usted no utiliza para poder aparcar su pequeño vehículo. ¿Podrá sacar partido de esta situación?

Recuerde que su plaza es un bien privativo, susceptible de aprovechamiento inde­pendiente por tener salida propia a un elemento común, o a la vía pública. Así pues, está considera­da una finca independiente con su cuota de parti­cipación individual dentro de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Junta de propietarios

Obligación. Aunque tenga inscrita la propiedad de su plaza en el Registro de la Propiedad y sea li­bre de disponer de ella vendiéndola a cualquier persona, la plaza de aparcamiento está sujeta a la legislación relativa a la propiedad horizontal, que protege tanto los elementos comunes como las cuo­tas de participación atribuidas a los distintos pro­pietarios de un inmueble. Por tanto, usted no puede decidir de forma unilateral la escisión de la plaza de parking o de su cuota de participación.

Participación. La cuota atribuida a su plaza determina su participación en las cargas y benefi­cios sobre el resto de la comunidad. La división sin más de su plaza implicaría una modi­ficación de la cuota, pues establecería una nueva propiedad dentro de la comunidad y alteraría la distribución previa respecto al resto de propieta­rios. Así pues, se le habrán de asignar dos nuevas cuotas de participación (en sustitución de la cuota previa), y es preciso el cambio de título constitutivo aunque el resto de porcentajes perma­nezcan inalterables.

Modificación

Unanimidad. Para tal modificación, es necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios. A su vez, deberá observarse si el título constitutivo o los estatutos comunitarios regulan este supuesto, prohibiéndolo o limitándolo. Antes de llevar su decisión a la junta, vea que:

• Cada plaza derivada de la escisión sea conside­rada un espacio susceptible de aprovechamiento independiente.
• La separación de la plaza no implique nunca un perjuicio a los derechos de los otros propietarios, invadiendo elementos comunes o dificultando la maniobra de cualquier plaza cercana.
• El resultado no represente un obstáculo al paso de vehículos.
• El resultado no suponga, por supuesto, un me­noscabo para la seguridad del edificio.

Algunos consistorios han establecido una normativa propia referente a las dimensiones de las plazas de parking, así como a la superficie mí­nima útil por metro cuadrado, que incluye la rela­tiva a pasillos de maniobra y demás zonas comunes del garaje. Revise entonces que las posibles plazas de aparcamiento cumplan con dichas ordenanzas.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Tras firmar un contrato de arras, usted ha tenido la sospecha de que sobre la finca puede existir algún tipo de afección urbanística. ¿Hasta qué punto es fia­ble el Registro de la Propiedad? ¿Qué debe hacer si surgen problemas?

La actuación urbanística de la Admi­nistración puede limitar mucho el derecho de pro­piedad. En su caso, ha ocurrido que sobre la finca que desea comprar recae una afección urbanística plasmada en un plan de retranqueo (es decir, una modificación del amplio de una calle con el objetivo de ampliarla) de varias fincas, además de una posible expropiación, de las que no tenía conocimiento a través del Registro de la Propiedad y que constituyen sendas cargas para el inmueble, pues limitan su derecho de propiedad.

Consistorio

A falta de información registral, es recomendable que acuda a la autoridad urbanísti­ca, a fin de conocer si se prevé alguna actuación que pueda afectar al inmueble. Esta medida es bási­ca cuando usted sospeche que puede haber algún tipo de actuación urbanística que afecte a la finca (como una expropiación, por ejecución de obras o construcciones de equipamientos públicos).

El contrato de arras se podrá resolver si no hacía mención a afección alguna (lógicamen­te, si hacía mención, el comprador no podrá alegar nada), con los graves efectos que ello implica para el vendedor.

Resolución del contrato

Una vez otorgada la escri­tura pública de compraventa, el contrato podría ser resuelto o anulado por aplicación de las normas de saneamiento (que regulan la existencia de cargas no apreciables con anterioridad a la compra), de­pendiendo de la gravedad de la afección. En ese momento el comprador podrá optar en­tre rescindir el contrato, con el abono de todos los gastos que le hubiera significado la compra, o bien optar por la indemnización relativa a la minora­ción en el valor de la finca -expresada en un por­centaje concreto del valor de ésta- que supone la existencia de dicha carga.

Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad tiene, como función principal, proteger a las personas que con­fían en los derechos que éste publica, en lo que se llama el principio de fe pública registral. Ello es así porque se presume la exactitud de lo que consta escrito en el Registro.

Pero una cosa está clara: las inscrip­ciones regístrales no contemplan todas las circuns­tancias que pueden afectar a un inmueble. En ese sentido, la presunción de exactitud de las inscripciones sólo alcanza a la existencia, titulari­dad y extensión de los derechos reales (que terce­ras personas pudieran tener sobre nuestro inmue­ble), como sería el caso de hipotecas o servidum­bres. Así pues, del Registro debe tomar como cierto lo que éste mencione respecto a la titularidad y demás derechos reales inscritos. Y si la inscripción no hablara sobre derecho real, carga o gravamen alguno, cabrá presumir que éstos no existen.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Usted compró un inmueble que está enci­ma de un restaurante y cada vez que abre la ventana percibe todo tipo de olores. ¿Qué puede hacer?

Cada ayuntamiento establece los re­quisitos para obtener las distintas licencias. Y en atención al tipo de negocio, se requerirán unos re­quisitos u otros. Siempre deberá aportarse un pro­yecto revisado por un arquitecto en el que consten los metros cuadrados del local, los servicios, las sa­lidas de emergencia, el aforo, la maquinaria que puede instalar, el horario de atención al público… y, cómo no, la ventilación del local y la salida de hu­mos.

Información. Lo primero que tiene que hacer el afectado es dirigirse al Ayuntamiento donde se encuentra la vivienda, y, en particular, al Departamento de licencias de Activi­dad. Es importante que acto seguido in­forme del mayor número posible de datos que haya podido recabar del local.

¡Atención! Puede darse el caso, por ejemplo, de que el local únicamente haya tramitado una licencia para “granja”, en la que sólo puedan servirse desayunos o comida fría. Si es así, es probable que la Administración establezca requisitos menos rigu­rosos que para el caso de que la actividad del local sea la de restaurante.

Además, es necesario la tramitación del informe de calificación ambiental, en los casos que hay coci­na. En muchas comunidades autónomas es requisi­to indispensable para el otorgamiento de las Licen­cias municipales, y su omisión puede ser causa de nulidad de la autorización. Ello es así debido a que las actividades ligadas al uso de la cocina suelen calificarse como molestas. Además, la complejidad de los trámites y el importe de las tasas a abonar por el solicitante, hace que muchos titulares de li­cencias de actividad desarrollen actividades que so­brepasan las permitidas por la licencia concedida.

Actuación municipal

El ayuntamiento deberá revisar qué ti­po de licencia tiene el local. Y, si en aten­ción a los datos facilitados por el afectado, intuye que el titular puede haberse extralimitado en las facultades a que le legitima la concesión de la licen­cia, enviará un técnico para que haga una inspec­ción del local. Una vez allí, el técnico levantará ac­ta, donde hará constar los datos del local, la fecha y hora de la inspección, y dejará constancia de posi­bles irregularidades (infracción de la normativa administrativa) o, por el contrarío, de la adecua­ción de las instalaciones a la licencia concedida.

De haber irregularidades, se abrirá un expediente en el que se dará un plazo (alrededor de 20 días, si bien éste varía según la comunidad autónoma) al local para que adecué su actividad a la licencia concedida, otorgando algunos días más si se observa predisposición a ajustar la actividad a la Licencia. Y si tras ese tiempo no hay una adecuación a la licencia, deberá procederse al cierre del local.

Tambien le puede interesar:

• Miedo en la comunidad
  Un propietario de un local ha solicitado al Ayuntamiento una licencia de actividad para la venta de material pirotécnico. ¿Cómo debe actuar la comunidad para realizar las oportunas alegaciones?...

Una orden administrativa le obliga a realizar una serie de reformas en el plazo de dos meses y su inquilino le ha dicho que no le pagará la renta hasta que estén hechas. ¿Qué puede hacer al respecto?

Situación. El estado de su piso se ha ido deterio­rando, y ahora usted ha recibido un requerimiento por parte de su ayuntamiento en el que le obliga -sin posibilidad de diferirlas a mas de dos meses- a ejecutar unas obras necesarias para corregir los defectos detectados (en concreto, unas humedades aparecidas en el lavabo principal que precisan una reparación urgente por cuestiones sanitarias). Por otra parte, su inquilino se ha apro­vechado de la situación y se niega a pagarle la renta hasta que dichas obras no se lle­ven a cabo. ¿Puede hacerlo?

Esté tranquilo, mientras su inquilino esté hacien­do uso y disponga de la vivienda arrendada estará obligado a abonarle la renta. En caso contrario, us­ted podría interponer ante los tribunales una acción de desahucio por impago de rentas.

Ahora bien, está claro que usted está obligado a realizar las obras en el plazo que le han dado, y una vez iniciada su ejecución, los derechos y obligaciones de su inquilino serán diferentes en fun­ción de si las obras afectan a la total habitabilidad de la casa o sólo a una parte. En este sen­tido, el primer supuesto también incluye la repa­ración relativa a una parte de la vivienda necesa­ria para los fines básicos a la que es destinada (un baño principal entraría en ese caso).

En el primer caso, en el que la ejecución de las obras hagan del todo in­habitable la vivienda arrendada, imposibilitando por tanto un uso adecuado de ésta, nuestra legislación permite al arrendatario que elija entre dos al­ternativas:

• Solicitar la suspensión del contrato de arrenda­miento, en cuyo caso el plazo del contrato queda­rá paralizado hasta el fin de las obras. En conse­cuencia, también se suspenderá la obligación de pagar la renta durante dicho periodo, al no poder utilizar la vivienda.
• Desistir del arrendamiento, sin indemni­zación alguna.

Para que funcione alguna de ambas posibilidades, el inquilino deberá comuni­carle su elección. Y si hay desacuerdo, deberán acudir ante el juez a fin de que éste pueda declarar, si procede, la suspensión del contrato.

Por tanto, estas opciones no operan de for­ma automática; si su inquilino deja de pagarle las rentas sin más, usted podrá demandarle (e instar su desahucio) sin que él pueda alegar que entendía que el contrato estaba suspendido. Para acreditar que lo estaba, él deberá aportar un documento o acuerdo suscrito y firmado por ustedes dos, o bien una resolución judicial que así lo declare.

En la segunda posibilidad, donde las obras afectan, pongamos por caso, sólo a la mitad de las dependen­cias de la vivienda (por ejemplo, dos habitaciones exteriores), el inquilino deberá soportar las molestias. Y sólo si la duración de éstas supera los 20 días, tendrá derecho a una reducción de renta proporcional a la parte de la vivienda de la que no pueda hacer uso. Sin embargo no pue­de dejar de pagar la renta restante, pues ello le po­dría suponer la resolución del contrato de arrenda­miento (en base a un desahucio por falta de pago).

Tambien le puede interesar:

• Notificación al inquilino de la necesidad de efectuar obras de conservación
  La propiedad puede verse en la necesidad de realizar obras de conservacion en algún elemento común del edificio....
• Quiero el local a su estado original
  Hace unos meses su inquilino levantó unos tabiques en el local, que significaron un cambio en su estructura. Ahora que él se va, ¿puede usted exigir que le devuelva el local en su estado original?...
• El suelo necesita una reforma
  Usted tiene alquilado un piso de su propiedad y tiene intención de reformar el suelo de la vivienda porque presenta unos desniveles. Esta reforma representará una incomodidad para el inquilino durante...
• Prevención en el contrato de arrendamiento ante la instalación del ascensor en la finca
  Usted pretende alquilar un local de su propiedad, pero en poco tiempo se instalará un ascensor en la fin­ca y parte del local se cederá para albergar el motor del aparato elevador. Ya se lo ha comunic...
• Modelo de ficha de captación del producto
  Las propias exigencias del mercado y la competencia imponen que el profesional inmobiliario deba tener un conocimiento exhaustivo del producto que comercializa, antes de gestionar la venta con el posi...

Usted sabe que no es lo mismo la superficie útil que la superficie construida. Pero, ¿qué elementos se tienen en cuenta exactamente para determinarla su­perficie útil de un piso?

La superficie útil es la “que se puede pisar”. Así, debe computar:

• El perímetro delimitado por la cara interior de los cerramientos externos.
• El 50% de la superficie de las terrazas, balcones y tendederos de uso privativo.

A la superficie calculada anteriormente deberá restar la superficie ocupada por las paredes y columnas interiores, los bajantes que tengan una sección superior a los 100 centímetros cuadrados y aquellos rincones o espacios cuya altura libre des­de el suelo sea inferior a 150 centímetros (huecos debajo de escaleras, o rincones en buhardillas…).

En cualquier caso, sepa que si la venta es de un edificio de nueva construcción, el promo­tor debe poner a disposición del público informa­ción que, entre otros aspectos, recoja la descripción de la vivienda y su superficie útil.

En las compraventas entre particu­lares esta obligación de información no es tan es­tricta (ya que la ley presume que comprador y ven­dedor actúan en pie de igualdad). Pero, para evitar cualquier conflicto por culpa de la su­perficie, actúe de la siguiente forma:

• Fije el precio de la vivienda de forma alzada (sin referirlo a tanto por metro cuadrado).
• Describa el inmueble según la redacción que ya existe en el Registro de la Propiedad.
• Indique expresamente que la vivienda se vende como “cuerpo cierto”, y que, como tal, el compra­dor la ha visto y la acepta en su totalidad. Así el adquirente no podrá decir que se le ha vendido un piso más pequeño de lo que él pen­saba, incluso aunque hubiese habido un error a la hora de informarle sobre su superficie útil.

Tambien le puede interesar:

• Superficie útil vs construida
  Qué diferencia existe entre la superficie útil, superficie construida y la superficie computable. ¿Sabemos realmente lo que comprende cada una de ellas? ...

En su día, el arrendatario de la nave industrial renunció a cualquier derecho dis­ponible sobre ella. Sin embargo, ahora que se ha vendido, ¿mantiene el dere­cho de retracto?

Situación. Hace 20 años, vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU- de 1964, cierta sociedad alquiló una nave industrial. Entre los pactos del contrato había uno que especificaba que el arrendatario renunciaba a todos los derechos disponibles previstos en la ley. Ahora, aquella nave (con acceso para camiones y personas, y contigua a otra similar de la que está separada sólo por una pared divisoria) ha sido vendida a un tercero.¿Pue­de la sociedad ejercer el derecho de retracto?

Derecho al retracto

La LAU de 1964 establecía el derecho de adquisición preferente por parte del inquilino para todo tipo de arrendamientos urba­nos, bien sea a través del tanteo o del retracto. En estos casos, cuando la propiedad desea vender debe ofrecer anticipadamente al inqui­lino la posibilidad de adquirir el bien inmueble con preferencia al tercero. Si no lo hace, el inquilino, cuando se entere de la transmisión de la propiedad, puede instar una demanda exigiendo el retracto del inmueble, pagando el precio que ha en­tregado el tercero más todos los gastos que a éste pueda haberle ocasionado la adquisición (gastos de escritura…).

Cláusula de renuncia

Los derechos de tanteo y retracto son renunciables. Pero respecto al retracto, los jueces creen que la renuncia anticipada contenida en una cláusula se tiene por no puesta, pues ante la renun­cia de un derecho, cabe averiguar si esa fue o no la voluntad de los contratantes. Por tanto, una refe­rencia genérica a un derecho que no ha nacido no representa un acuerdo concreto de voluntades.

En este sentido, las condiciones para el ejercicio del derecho de retracto no se dan hasta que no se produce la transmisión de la propiedad. Así pues, sólo en ese momento y no antes puede el arren­datario renunciar al derecho. De este modo, la re­nuncia anticipada a un derecho no nacido al tiempo de celebrarse el contrato no tiene valor alguno.

Comprobación registral

Para que el retracto tenga éxito, deberá ejercerse sobre una finca registral entendida como tal. Así  pues, si la nave industrial es una enti­dad registral independiente, la acción de retracto prosperará. Pero si dicha nave forma parte de la misma finca registral que la nave colin­dante (de la que la separa tan sólo una pared divi­soria), la sociedad perderá el procedimiento. Cabe recordar que el derecho de retracto está reservado exclusivamente a los arrendatarios de una finca registral total, que forma una unidad patrimonial.

Antes de iniciar la acción la sociedad debe consultar el Registro de la Propiedad. Asimismo, antes de alquilar una finca conviene consultar di­cho Registro a fin de asegurar para el futuro el ejercicio del derecho de retracto.

Procedimiento

Si todo es correcto, la sociedad podrá ejercer el de­recho de retracto presentando demanda al efecto y consignando en el juzgado el precio pagado por el tercero más los gastos del contrato y cualquier otro pago hecho para la venta que haya podido soportar. Y si el precio de venta asumido por el tercero es escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, debe estarse al pre­cio real, prevaleciendo éste sobre el precio de re­tracto, bastando no obstante con consignar el pre­cio de retracto al formular la demanda.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Varios vecinos han dejado de pagar su cuota men­sual y, como consecuencia, algunos proveedores quieren demandar a la comunidad.

En una comu­nidad varios vecinos han dejado de pagar su cuota mensual para el adecuado sostenimiento del inmueble. Por otro lado, la comunidad toda­vía debe dinero a la empresa que instaló el ascensor y al jardinero, que ante la falta de cobro de sus servicios ha dejado de arreglar los jardines comunitarios.

El asunto es quién deberá pagar estas deudas en el caso de que la empresa instaladora del ascensor o el jardinero opten por ejercer acciones.

El acreedor deberá dirigir inicialmente su demanda contra la comunidad. Si a continuación resulta que ésta no tiene dinero suficiente para hacer frente al importe reclamado, está claro que el acreedor no podrá solicitar el embargo de los bienes co­munes -tales como jardines o piscina- porque éstos son inseparables de los bienes privativos que son las fincas. ¿Qué hará entonces?

Puesto que existe una responsa­bilidad subsidiaria de los propietarios, al acreedor no le quedará más re­medio que dirigirse contra los comuneros en proporción a la cuota de par­ticipación que tenga cada uno de ellos. Así pues, en el supuesto de que se debiera un importe, éste se dividiría en proporción a la cuota de cada propietario, y el importe resultante es el que el acreedor podría recla­mar a cada cual. Antes de iniciar un proceso contra un pro­pietario, el acreedor deberá requerirle el pago por la parte que debe, y siempre es aconsejable que lo haga por escrito.

Quien está al corriente de pago, no debe preocuparse: no deberá volver a pagar, incluso en el caso de que el acree­dor no haya cobrado. Eso sí: la única exigencia es que sea capaz de acredi­tarlo, mostrando, por ejemplo, el recibo de pago extendido por el admi­nistrador.

Tambien le puede interesar:

• El procedimiento de desahucio tarda demasiado
  Su inquilino lleva dos meses sin pagarle la renta pactada en el contrato. Como consecuencia de esto ha interpuesto una demanda de desahucio por falta de pago, sin embargo la justicia es lenta y los ga...
• ¿Qué ocurriría si usted dejara de pagar la hipoteca que tiene contraída con su entidad bancaria?
  Usted está atravesando un mal momento y no puede hacer frente a la hipoteca de su vivienda. En este artículo le explicamos qué consecuencias tiene dicho incumplimiento....
• Mi inquilino es un moroso
  Desde hace unos meses su inquilino se niega a pagar el alquiler, alegando que se ha quedado sin trabajo. ¿Qué puede hacer al respecto?, ¿podrá resolver el contrato?, ¿Hay algún procedimiento que le pe...

Después de iniciado un expediente de expropiación y de ser asignado el precio justo por el bien expropiado, han transcurrido varios años sin que el afectado haya cobrado. ¿Qué deberá hacer?

Expropiación

Con motivo del trazado de una autopista, el Mi­nisterio de Obras Públicas inició hace 10 años un expediente de expropiación en el que se vio afec­tada parcialmente la finca que usted había heredado de sus padres.

Después de dos años y tras un largo pro­cedimiento de expropiación y de diversos recursos para obtener un precio justo, éste se determinó en 150.000 euros por el Jurado Provincial de Expro­piación Forzosa. Sin embargo, han transcurrido otros ocho años y el afectado no ha re­cibido el importe fijado como justiprecio.

Planteamiento

Ahora el afectado se ha planteado reclamar dicho importe. Pero, claro está, en su opinión el valor que debe reclamar es más alto, pues 150.000 euros de hace ocho años son ahora bastante más dinero.

Como han pasado más de dos años sin que la Administración haya abonado el importe fijado en su día como justiprecio, o sin que dicho importe haya sido consignado a disposición del beneficiario, la Administración expropiante de­berá realizar, previa solicitud del interesado, una nueva valoración de la parte de la finca objeto de expropiación. Con ello se iniciará de nuevo todo el proceso para la determinación del precio por parte del Jurado Provincial de Expropiación.

Esta nueva tramitación no impedirá al afectado, en su caso, la posibilidad de formular la correspondiente oposición al precio, en caso de no estar conforme con el nuevo importe fijado por la administración.

Así pues, la valoración será susceptible de recurso, bien de reposición, bien contencioso-administrativo. El primero de ellos se interpone ante el mismo Jurado, que es quien resuelve, por lo que es habitual que no cambie de criterio. El segundo debe interponerse en dos meses a contar desde la notificación de la decisión adop­tada por el Jurado de Expropiación. El órgano competente es el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma que, dado el trabajo que acumula, puede tardar años en resolver el re­curso.

Si no hubieran transcurrido más de dos años desde la determinación del precio, podría reclamarse el pa­go de la cantidad fijada como justiprecio más los intereses, sin tener que realizar una nueva valora­ción y reproducir el procedimiento hasta obtener el precio definitivo.

Así pues, procure que le paguen antes de transcurridos los dos años desde la determinación definitiva del precio para evitar con ello un nuevo expediente de expropiación. Tenga en cuenta además que el pago del precio por parte de la administración estará exento de los gastos, im­puestos y gravámenes o arbitrios del Estado, Co­munidad Autónoma, Provincia o Municipio, (como pueden ser, entre otros, la plusvalía, o las tasas municipales por servicios). No obstante, sí que de­berán pagar IRPF por la ganancia obtenida.

Tambien le puede interesar:

• La finca está afectada por el trazado de una vía
  Hace unos meses adquirió una finca libre de cargas, y con muy buenas perspectivas de construcción. Ahora resulta que está afectada por el trazado de una vía......

Si usted es usufructuario de un inmueble y decide alquilar las viviendas que lo componen, ¿qué facultades tendrá respecto a los contratos que suscriba? ¿Qué ocurrirá con el alquiler en caso de que fallezca?

Pese a no ser propietario del bien, el usufructuario puede usar y disfru­tar, lo que incluye la posibilidad de alquilarlo y hacer suyo el importe del alquiler.

Usufructo

Respecto al derecho de usufruc­to, cabe destacar lo siguiente:

• Este derecho, cuando se refiere a un bien inmue­ble, se verá siempre vinculado al bien en cues­tión. Por ello, si éste desapareciese, el usufructo también desaparecería.
• La transmisión del derecho de propiedad a un tercero por parte del propietario no supondría la extinción del derecho del usufructuario, que sub­sistiría sin problemas. Así pues, el de­recho de usufructo sólo se podría ver extinguido si su titular (es decir, el usufructuario) falleciera o renunciara a él.

Alquiler

El usufructuario de un bien inmueble di­vidido en pisos o locales podrá alquilarlo en su tota­lidad o en parte. Y dicho contrato tendrá plena vi­gencia mientras subsista el usufructo que originó la firma. Así pues, el fallecimiento del titu­lar del usufructo comportará directamente la ex­tinción del usufructo.

El hecho de que se haya suscrito un contrato de alquiler por el falleci­do usufructuario implica un riesgo evidente para el inquilino, ya que por una causa sobrevenida y no previsible (el fallecimiento de alguien) su contrato de alquiler queda extinguido automáticamente y, por tanto, su derecho a poseer la vivienda o local no quedará ya amparado. Desde ese momento, el in­quilino pasará a ser un mero precarista u ocupan­te del inmueble, sin derecho alguno.

Posibles soluciones

• Una alternativa a esta situación, es que el propietario, tras la muerte del usufructuario pase a cobrar los recibos de al­quiler en su propio nombre: en tal caso, estará acep­tando tácitamente la vigencia del arrendamiento con posterioridad al fallecimiento del usufructua­rio, pues estará aceptando mediante el cobro de rentas la situación arrendaticia generada por éste.
• Otra posibilidad, con­sistirá en que el propietario desee concluir el arren­damiento que pactaron el arrendatario y el usufruc­tuario. Si esto ocurre, no bastará con dar por con­cluida la relación contractual: el propietario deberá comunicar al arrendatario la extinción del usufruc­to y, por extensión, del arrendamiento (habiéndose generado la situación de precario antes comentada). Ante la existencia de dicho precario, el propietario podría acudir a un proceso judicial es­pecial de recuperación de la posesión si el inquilino se negara a marcharse. Se trata de un proceso pa­recido al desahucio, pero con notas propias que lo convierten en más ágil y rápido que el desahucio ordinario.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

A la muerte del inquilino, hace nueve años, usted per­mitió que un conocido de éste ocupara el piso, sin hacerle contrato escrito alguno…Ahora usted necesita el piso. ¿Qué alternativas tiene?

El ocupante paga las rentas puntualmente, pero ahora resulta que usted necesita el piso, y dado que no hay firmado contrato escrito alguno, cree que puede interponer una demanda por precario contra el ocupante (en precario significa que se ha “dejado” vivir en el piso a la persona que lo ocupa, pero que tanto ésta como el propietario saben que en cualquier momento ese permiso puede ser revocado). Piense que el ocu­pante no es, de ningún modo, un precarista, sino un arrendatario en toda regla. Para que haya una relación contractual no es necesario que ésta se plasme por escrito: puede haber simplemente un contrato verbal. Todo se reduce a una cuestión de prueba que, en este caso, está suficientemente acreditada: el ocupante del piso deposita cada mes un importe en la cuen­ta corriente del propietario, que puede considerarse como renta a todos los efectos.

En este caso, si lo que al propietario le interesa es que el alquiler se termine cuanto antes, deberá tener en cuenta que la duración máxima del contrato será de cinco años, más una prórroga anual de hasta tres años. Es decir, serían ocho años en total, plazo que ya ha transcurrido. Y, pasados estos ocho años, el contrato se prorroga año a año o mes a mes, dependiendo de si la renta se ha pacta­do por años o por meses. Como el inquilino paga la renta mes a mes, resulta que el mes que viene deberá abandonar el piso, habiéndo­selo usted requerido con un mes de antelación.

Tambien le puede interesar:

• Quiero una indemnización
  Usted firmó con un matrimonio un contrato de arrendamiento por cinco años. ¿Qué puede reclamarles si desean irse y todavía restan cuatro años de contrato?...
• Extinción del contrato de arrendamiento por uno de los cónyuges
  Usted tiene arrendado el piso a un matrimonio que quiere separarse. ¿Puede ahora el marido -que además es el inquilino titular- renunciar a la prórroga del arrendamiento sin contar con la opinión de s...
• Necesito el piso para mi hija
  Su hija acaba de casarse y usted quiere que el inquilino que ocupa uno de los pisos de su propiedad se lo ceda a los recién casados. ¿Es posible rescindir el contrato de arrendamiento con el actual oc...
• Resolución del contrato de alquiler por necesidad de ocupación
  Usted tiene arren­dado un piso desde hace muchos años. Ahora uno de sus hijos quiere ocupar dicho in­mueble. ¿Qué debe hacer?...
• Resolución del contrato por denegación de la prórroga forzosa
  Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del...

Dos hermanos son propietarios de un local comercial arrendado. ¿Qué obligaciones fiscales deberán cumplir, teniendo en cuenta que la titularidad es compartida?

El hecho de que el inmueble sea de dos personas ya supone, de forma automática, la exis­tencia de una Comunidad de Bienes (sin que sea necesario firmar ningún tipo de contrato o docu­mento por el que se formalice dicha comunidad). Y el hecho de que exista una comuni­dad de bienes supone unas obligaciones fiscales es­peciales, que usted debe conocer.

Legislación aplicable

Así, la ley fiscal establece una serie de obligaciones para la comunidad de bienes y, además, otras obligaciones para cada uno de sus partícipes (en este caso, cada uno de los pro­pietarios del edificio):

• Al tratarse de un local, la comunidad de bienes deberá solicitar a Hacienda un NIF específico propio y presentar las declaraciones de IVA de­rivadas del alquiler.
• Sin embargo, los rendimientos los declaran di­rectamente los socios en su IRPF (como rendi­mientos del capital inmobiliario), en la propor­ción en que participen en el inmueble (en gene­ral, participarán a partes iguales, salvo que en la escritura de adquisición se hubiese establecido otra cosa).

Obligaciones fiscales

Para solicitar el NIF de la co­munidad deberá rellenar y presentar ante Hacien­da el modelo 036, de declaración censal, adjuntan­do original y fotocopia de la escritura de adquisi­ción del inmueble en común (el original se lo devol­verán de inmediato. No necesita “darle un nombre” a la comunidad, como si se tratase de un negocio: el nombre será el de los propietarios, seguido de las palabras “comunidad de bienes”.

Señale en el modelo que la comuni­dad va a presentar declaraciones periódicas de IVA, pero nada más. Piense que el alqui­ler de un inmueble no constituye una actividad económica, salvo que contrate a jornada completa a una persona para efectuar la gestión y disponga de un local utilizado en exclusiva para dicha fina­lidad.

Una vez dada de alta, será la comunidad, con su propio NIF, la que emi­tirá las correspondientes facturas por los alquile­res recibidos, y será también ésta la que deberá declarar el IVA cada tres meses (con el modelo 300). En el caso de que los propietarios asuman algunos gastos del local (como son los gas­tos de conservación, por ejemplo), solicite a los pro­veedores que emitan la factura a nombre de la co­munidad, y con el NIF de ésta. Así no tendrán pro­blemas para deducirse el IVA que puedan soportar en estas operaciones.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Al fallecer su padre, la vivienda familiar fue adjudicada en usufructo a su madre, quedando usted y sus hermanos como nudo pro­pietarios. Ahora su madre vive una temporada con cada uno de los hijos, y ustedes han pensado en alquilar el piso que ha quedado vacío. ¿Quién se quedará con el dinero del alquiler, la usufructuaria o los nudo propie­tarios?

El derecho de usufructo no sólo consiste en utilizar la vivienda en cuestión, sino que también da derecho a obtener todos los fru­tos y rentas que se deriven de ésta.  Así, la titular del dinero que se obtenga del alquiler será su madre, y será ella la que deberá declarar estos ingresos en su IRPF, como rendimientos del capital inmobiliario.  Las reglas de los diferentes impuestos son independientes unas de otras. La normativa del IRPF es clara: la titular del 100% de las rentas del alquiler será la usufructuaria.

Esto es así con independencia de que en otros impues­tos ustedes hayan “repartido” el valor de la vivienda entre la usufructua­ria y los nudo propietarios (por ejemplo, al liquidar el Impuesto sobre Sucesiones, o al liquidar el Impuesto sobre el Patrimonio cada año).

Tambien le puede interesar:

• El usufructo y la nuda propiedad
  Diferencias entre el usufructo y la nuda propiedad. Se incluye contrato de usufructo para finca registral y modelo para la cancelación de usufructo....
• Contrato de usufructo de finca registral
  // < ![CDATA[ // < ![CDATA[ google_ad_client = "pub-2050153648894693"; /* 728x90, plantillas individuales pago (encabezado) */ google_ad_slot = "5598998948"; google_ad_width = 728; google_ad_height...

Un promotor encargó la venta de unas viviendas unifamiliares a un intermediario, concediéndole poderes para otorgar los contratos correspondientes. ¿Quién es el responsable si en dichos documentos hubo incorrecciones?

El promotor estaba realizando la obra de varias casas unifamiliares, de las cuales algu­nas se vendían con piscina y otras no. Pero la agen­cia intermediaria vendió todas las viviendas in­cluyendo la piscina en el precio final. De hecho, en los contratos privados de compraventa de las viviendas en cuestión constaba una memoria descriptiva de los materiales o componentes que tenía cada una de ellas (tipo de suelo, aire acondi­cionado y calefacción, garaje y piscina). A la hora de recibir la vivienda, los compradores se dieron cuenta del error, y efectua­ron la correspondiente reclamación.

En una situación como esta, los compradores pueden:

• Exigir la entrega de la vivienda con la piscina. Si esto no es posible puede exigir una rebaja del precio o una compensación equivalente al precio de la piscina.
• Exigir la resolución de la compraven­ta, con devolución del precio pagado y de los gas­tos satisfechos.

Responde el promotor

En ambos casos los adquirentes pueden solicitar una indemniza­ción adicional, por los perjuicios que “el engaño” pueda haberles causado. Y el responsa­ble de estos pagos será el promotor, ya que en los contratos de compraventa la agencia intermediaria actuó siempre en nombre y por cuenta de aquél.

Reclamación a la agencia

Pero una cosa es que frente a los compradores responda el promotor y otra cosa bien distinta es que el agente sea el verdadero responsable de la situación. Si se demuestra que la agencia intermediaria actuó sin ajustarse a los po­deres o instrucciones que le habían sido otorgados por el promotor, éste podrá reclamarle la devolu­ción de todos los perjuicios que esta situación pue­da haberle ocasionado. En este caso, será el promotor el que podrá reclamar a la agencia intermediaria.

Recepción de documentos

Si su agencia inmo­biliaria recibe un encargo de venta de un edificio en construcción, controle que toda la documenta­ción que le entregan es correcta. En mu­chos casos, la obra en construcción ya consta en el Registro de la Propiedad (muchos promotores lo hacen para facilitar la financiación de la obra a tra­vés de una hipoteca), por lo que la descripción que conste en dicho Registro le permitirá evitar cual­quier tipo de responsabilidad.

Conserve copia firmada del encargo recibido (siempre es mejor que le den poder notarial) y, en los documentos que firme con los compradores, deje bien claro que usted actúa como apoderado del promotor, que es el verdadero dueño de la obra. De esta manera, que­dará puntualizado frente a los compradores que, si hay algún problema, es él quien debe responder frente a ellos.

Tambien le puede interesar:

• Responsabilidad del agente inmobiliario
  Si usted acude a un intermediario para que le asesore respecto a la adquisición de un inmueble, ¿cómo debe actuar el agente? ¿Qué responsabilidades tiene?...

Su oficina tiene ficheros informatizados con datos de clientes y posibles compradores. ¿Qué obligaciones legales tiene al respecto?

Obligación legal

Aunque ya hace tiempo que las empresas tienen una serie de obligaciones referentes a los datos de terceros que están en su poder, usted ha oído decir a más de un colega que él no ha hecho nada al respecto. ¿Qué obligaciones legales existen en esta materia?

Recogida de datos

Cuando recoja datos de un cliente (o potencial clien­te) en un formulario, hágaselo firmar y entregúele copia.  Haga constar en el documento la siguiente información:

• Que dichos datos se incorporarán a un fichero del que usted es res­ponsable (deberá indicar los datos de su negocio), y que se utilizarán para el envío de información comercial (para informarle sobre posibles ofertas de pisos en alquiler o en venta, por ejemplo).
• Que tiene derecho a acceder a los datos facilitados, y a solicitar su mo­dificación o cancelación.  Lógicamente, el formulario deberá contener una dirección a efectos de que su cliente pueda ejercer dichos derechos, y el modo en que podrá ejercerlos (por correo, fax, e-mail, telé­fono, etc.).

Comunicación a la Agencia de Protección de Datos

Por otro lado, usted está obligado a comu­nicar a la Agencia de Protección de Datos los ficheros con datos persona­les que obran en su poder.  No se trata de comunicar el nom­bre y apellidos de todas las personas que están incluidas en el fichero sino sólo el nombre de éste y su naturaleza (por ejemplo, si se trata de un ar­chivo de clientes, de proveedores, de empleados…) y el tipo de datos que contiene (así pues, nombre o razón social, domicilio, teléfono, e-mail, datos bancarios…).

Esta comunicación puede realizarla desde internet, entre en la página de Internet de la Agencia de Protección de Datos (www.agpd.es) y pulse “Canal responsable de ficheros” e “Inscripción de ficheros”. Obtendrá la información e instruc­ciones necesarias para comunicar, desde su propio ordenador, los ficheros existentes en su empresa, aunque, eso sí, después deberá enviar el for­mulario por correo, firmado por usted.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

En un local que lleva varios meses cerrado se había desarrollado una actividad comercial. ¿Qué ocurrirá ahora si un nuevo inquilino quiere abrir el mismo nego­cio pero el ayuntamiento le deniega la licencia de apertura?

Situación. El contrato incluyó una cláusula donde se establecía que quedaría automáticamente res­cindido si el ayuntamiento denegaba la correspondiente licencia de apertura. Y eso es precisamente lo que ocurrió: el ayuntamiento revi­só el local y denegó la licencia, exigiendo la realización de varias reformas.

Ante tal situación el inquilino quiso resolver el contrato, esgrimiendo la cláusula comen­tada. Pero el propietario se opuso y exigió el cumplimiento del contrato (o, lo que es igual, el pago de una indemnización), dándole ahora el juez la ra­zón. ¿Qué hizo mal el inquilino?

Arrendamientos distintos

De negocio. Si alguien quiere desarrollar un ne­gocio en un local donde otro titular ya ejerce la acti­vidad, formalizará un arrendamiento de negocio. En este caso, el propietario le cederá el local, los en­seres, el mobiliario y las licencias, de tal modo que la actividad pueda continuar de inmediato. Si falla alguno de estos elementos se entenderá que el pro­pietario no cumple con su obligación por lo que el arrendatario podrá  rescindir el contrato.

De local. Pero este supuesto era distinto: puesto que el local estaba cerrado, ya no se trataba de un arrendamiento de negocio sino de un alquiler de local. Y en este caso, el propietario cum­ple con su obligación entregando el local en deter­minadas condiciones, conocidas por el inquilino; no está obligado a nada más. Por tanto, será el inqui­lino quien deberá hacer las adaptaciones pertinen­tes para desarrollar la actividad, así que si no las hace se considerará que la denegación de licencia es imputable a él, y no podrá acogerse a dicha de­negación para rescindir el contrato.

Aseguramiento

Inclusiones. Quien se disponga a desarrollar una actividad económica en un local de alquiler debe preocuparse de incluir algunas cláusulas en el con­trato. Así pues:

• Deberá hacer manifestar al propietario que el lo­cal es apto para desarrollar la actividad en cues­tión en las condiciones en que se encuentra en ese momento. De este modo, el arrendata­rio podrá resolver el contrato si la autoridad exige cualquier modificación, por pequeña que sea.
• Si resulta que dicha inclusión no es posible (por­que, por ejemplo, se precisan reformas previas para obtener la licencia), deberá indicarse expre­samente que la propiedad autoriza a hacerlas. Por su parte, el propietario debe recor­dar que la incorporación final de las obras le im­plicará una mejora para el local.

El consistorio encarece

Es posible que las obras exigidas por el ayuntamiento resulten más caras de lo previsto. En ese caso, al inquilino le interesa in­cluir varios aspectos en el contrato:

• “El inquilino queda autorizado para realizar las obras de adaptación necesarias para desarrollar la actividad de …, obras descritas en el proyecto técnico adjunto”.
• “Antes de iniciar las obras el inquilino presenta­rá en el ayuntamiento dicho proyecto técnico, con el fin de tramitar las licencias oportunas”.
• “Si, por el motivo que sea, las licencias no se otorgan, o las autoridades exigen reformas adi­cionales no previstas en el proyecto, el inquilino podrá resolver este contrato, en el plazo máximo de … desde la denegación”.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Usted ha escriturado una entidad como vivienda, y quiere saber si deberá emplearla siempre con ese uso, o si, a efectos prácticos, podrá destinar la vivienda para ejercer una actividad profesional.

Toda escritura de división horizontal de una finca contiene menciones que identifican las distintas entidades que la conforman. El asunto consiste en saber si estas menciones están ahí sin más, o, si el hecho de incluirlas puede significar la creación de limitaciones. Así pues, el comprador de una “vivienda”, ¿deberá destinarla siempre a vi­vienda, o podrá destinarla en un momento dado a otro uso?

Los promotores, en el momento de con­feccionar y redactar conjuntamente con el notario las escrituras de división horizontal de las edifica­ciones, pretenden orientar las entidades al uso que en ese momento es prioritario. Y lo lógico sería que las menciones del piso -o local comercial, garaje…-se fueran adecuando a la realidad de cada momen­to. Pero ello no pasa en España, donde el Registro de la Propiedad mantiene la identifica­ción originaria de la entidad registral.

Primera posibilidad

Para un juez, la solución a su caso pasa por examinar el propio título constitutivo (es decir, la escritura de propiedad horizontal).

Si éste contiene prohibiciones o lími­tes al destino de las distintas entidades, la solución es la reflejada en la ley aplicable: quedará prohibi­do desarrollar en el inmueble actividades no per­mitidas en los estatutos y se exigirá la unanimidad para la transformación de las reglas del título constitutivo. Así pues, no podrá variarse el destino de la vivienda por cuanto la propia escri­tura de división horizontal contiene una expresa prohibición al cambio de uso. Y para eliminar esta prohibición, se precisará la unanimidad de los comuneros. Ésta es necesaria para el cambio de las normas contenidas en la escritura creadora de las distintas entidades que la conforman y constitu­yente de la comunidad.

Segunda posibilidad

La respuesta es otra si los estatutos no contienen una prohibición expresa: en ese caso, los jueces consideran que los derechos del propietario son mayores y que puede modificarse el destino previsto en la escritura de propiedad, por cuanto la mención es sólo enunciativa y no limitativa o pro­hibitiva.

En este caso, la mención de “vivienda” no puede convertirse en una prohibición de modifi­cación, pues tal prohibición debe ser expresa y es­tar contenida en la escritura de propiedad hori­zontal. Si no lo está, no puede aplicarse al propietario el régimen de la unanimidad y éste podrá cambiar el destino de su entidad sin necesi­dad del consentimiento comunitario, pues su dere­cho al dominio es básico y sólo puede limitarse expresamente.

Eso es importante sobre todo para abogados, médi­cos o arquitectos, entre otros, que desarrollen la acti­vidad profesional en su vivienda. Si no existe una prohibición estatutaria expresa, podrán ejercerla con tranquilidad.

Conclusión

Las menciones contenidas en el títu­lo de propiedad que provienen de la escritura de propiedad horizontal son sólo indicativas, y para conocer si está prohibida su modificación se debe acudir a la escritura de división horizontal y com­probar si su prohibición es expresa. Si no es así, el destino podrá modificarse con total libertad y ade­cuarse a las necesidades puntuales del propietario.

Tambien le puede interesar:

• ¿Cómo cambiar de uso una planta de parking?
  La planta baja del edificio es propiedad de un único dueño y se usa como parking. Si se pretende destinar su uso a oficinas, ¿qué trámites habrá que superar al respecto?...
• Cambio de uso: de local a vivienda
  Usted posee un local que hasta ahora había sido utilizado como oficinas. ¿Qué pasos deberá dar para habilitarlo como vivienda?...

Usted administra una comunidad que comparte la zona de bajantes con un edi­ficio colindante. Si ahora los propietarios de dicho edificio quieren repararlos, ¿qué obligación tendrá la otra comunidad de compartir los gastos de dichos bajantes?

Situación. La intención de los propietarios del edificio colindante es reparar sus bajantes, debido a su deterioro. Y para ello, se han puesto en contac­to con la otra comunidad, aprove­chando que las bajantes están prácticamente conectadas. Pero resulta que los copropietarios de su edificio rehuyen llevar a cabo alguna reparación hasta que no resulte estrictamente necesaria. ¿Qué sucederá entonces? ¿Pueden los propietarios del edificio vecino obligar a una reparación conjunta alegando el ahorro global que esto puede suponer?

Informe

Perito cualificado. Lo recomendable en estos ca­sos es que ambas partes acuerden que sea un peri­to especializado quien elabore un informe. Debido al gasto excesivo que representa este tipo de infor­mes puede incluso plantearse la cuestión al ayun­tamiento de la localidad, para que el informe lo ela­bore un técnico especialista de la corporación.

Dicho informe tratará de la necesidad de reparar los bajantes del edificio vecino, así como los de su comunidad de propietarios, y deberá ex­plicar si la reparación por separado puede practi­carse o, si por el contrario, la conexión de los bajan­tes es tal que se hace necesaria una reparación con­junta y, por lo tanto, sufragada por ambas comuni­dades.

Una vez verificada esta actuación, pue­den ocurrir dos cosas distintas:

• Que el informe verifique la necesidad de una re­paración conjunta, con lo cual habrá que informar a la comunidad de propietarios y elaborar un presupuesto que deberá ser sufragado por to­dos. En caso de que los comuneros se nieguen a hacer las obras necesarias, el pro­pietario vecino tiene la posibilidad de acudir a los tribunales con el informe técnico y lo presu­puestado, para así obligarles a hacerlas. Se trata de unas obras de conservación básicas para que el edificio se mantenga en condiciones correctas de funcionamiento.
• Que el informe indique que la reparación de los bajantes de la comunidad y los del vecino son in­dependientes y en nada se afectan unos a otros. En tal caso, a los propietarios del edifi­cio vecino no les quedará más remedio que repa­rar sus propios bajantes, y sufragar totalmente los gastos.

Tambien le puede interesar:

• Este plazo es muy corto para arreglar la fachada
  El Ayuntamiento ha ordenado a una comunidad de propietarios que arregle la fachada del edificio, porque esta presenta un riesgo grave de deterioro. ¿Qué debe hacerse si los trámites se retrasan?...
• Instalación de equipos varios en la comunidad
  Varios vecinos hablaban de la necesidad de colocar en la azotea equipos que facilitaran acceso telefónico, conexión a internet y televisión por cable. ¿Qué su­cederá si finalmente los han instalado si...
• Ocupación ilegal de un espacio común del edificio
  El propietario de un bar viene utilizando a modo de terraza un espacio común. Ahora la comunidad quiere que deje de ocuparlo, aunque existe la autorización hecha al anterior propietario. ¿Qué sucede...
• Este restaurante desprende demasiado humo
  Algunos vecinos de un edificio se quejan del restaurante de la planta baja, argumentando que desprende humos por encima de lo normal. ¿Qué puede hacerse en esta situación?...

Usted pensó que había pactado unas arras penitencia­les con la otra parte, y posteriormente procedió a desistir del contrato. ¿Qué error cometió?

Situación. A la firma del contrato privado de compraventa para la adqui­sición de una vivienda de segunda mano (previo a la formalización de la escritura pública), los compradores entregaron un dinero que se indi­có en el contrato que se otorgaba en calidad de “arras o señal del precio pactado”. A continuación, se detallaba el resto del precio de la casa y la fecha límite de firma en la notaría. En el contrato se expresó además que en caso de que no llegara a formalizarse la operación por causa imputable a los compradores, éstos per­derían el importe entregado a cuenta. Y, si por el contrario, fuese debido al vendedor, éste debería devolver el doble de la cantidad entregada.

Conclusión errónea

Sucedió que más tarde el vendedor decidió dar marcha atrás en su decisión y, pensando que con la firma del contrato se había pactado entre las par­tes unas arras penitenciales, desistió de aquél, en­tregando el doble del importe que le habían entre­gado los compradores. Pero cometió un error.

Es fundamental que lo que se firme sea lo que efectivamente se haya pactado; así pues, debe quedar claro que siempre prevalecerán las condiciones libremente pactadas por las partes tal y como se hayan reflejado en el contrato. Así pues, la inclusión de las arras penitenciales en los contratos privados de compraventa es práctica común hoy en día, pero para que dichas arras ten­gan el efecto de permitir a las partes desistir libre­mente del contrato, deben cumplirse varios requisi­tos formales.

Dichos requisitos son los de establecer, de modo inequívoco, que las partes desean pactar unas arras penitenciales, y hacer mención expresa a sus efectos. Así pues, el documento debía haber incluido “el derecho a rescindir unilateralmente el contrato sin necesidad de alegar justa causa”. Debe expresarse con claridad la posibili­dad de que gozan las partes de rescindir el contra­to, perdiendo el comprador el importe entregado, o debiendo el vendedor devolverlo duplicado. Y en este caso, no se habló nunca de la posibilidad de rescindir el contrato, así que el importe entregado a cuenta tuvo la consideración de arras penales, pero no penitenciales.

Sin obligación

No era posible, tal y como preten­día el vendedor, rescindir el contrato sin causa al­guna, no estando por ello los compradores obliga­dos a pasar por dicha decisión, pudiendo hacer va­ler siempre sus derechos y exigir, dado que la com­praventa ya estaba hecha, la formalización del con­trato con la entrega de la posesión del inmueble.

Más consideraciones

En el momento de escriturar, es posible que el com­prador no haga efectivo el resto del precio. En ese caso, para poder hacer efectivas las arras peniten­ciales conviene hacer siempre mención expresa a la fecha de otorgamiento de la escritura y dónde se va a realizar ésta. Sin esas inserciones, cualquier parte que incumpla se podrá escudar en que desco­nocía estos extremos. Si tiene interés en que la operación se materialice, es preferible que notifique a la otra parte la fecha, hora y lugar de la firma y, en caso de incomparecencia, se haga cons­tancia de todo ello en un acta notarial.

Tambien le puede interesar:

• Arras penales frente a arras penitenciales
  Hace unos días firmó un contrato de compraventa con entrega de arras, en el que se decía que éstas tenían carácter "penal". ¿Sabía que las arras penales no son lo mismo que las arras penitenciales?...
• Debo cumplir con lo que he firmado
  En el ámbito inmobiliario es habitual que comprador y vendedor firmen un documento privado de compraventa, y que después acudan a un notario a firmar la escritura pública. ¿Hasta dónde les obliga dich...
• Contrato privado de compraventa con entrega de arras
  El contrato privado de arras o contrato de paga y señal supone un compromiso efectivo de la compraventa. Cuando se produce la entrega de arras, el vendedor se compromete a la entrega del inmueble en e...
• ¿Qué es un contrato de paga y señal o contrato de arras?, ¿Qué implica su firma?, ¿Hasta qué punto estamos obligados cuando lo firmamos?
  Usted ha comprado una vivienda a través de una agencia inmobiliaria, la cual le ha comentado que dentro de unos días firmará se firmará un contrato de arras. En este artículo le explicamos los tipos d...

Su inquilino ha abandonado la vivienda arrendada tres meses después de fir­mar el contrato de arrendamiento, que tenía un plazo de duración inicial de 5 años y le pide la devolución de la fianza deposita­da, pero usted no quiere hacerlo pues cree que ha sido perjudicado por su decisión. ¿Qué puede usted hacer?

Incumplimiento

El inquilino ha incumplido el contrato, así que usted tiene la facultad de, o bien exigir el cum­plimiento de aquél, o bien solicitar una indemniza­ción por los daños y perjuicios que dicho incum­plimiento le ha provocado.

Indemnización. Para este último caso, suele es­tablecerse una cláusula en el contrato que fija las consecuencias de dicho incumplimiento. En caso de no existir dicha cláusula, los tribu­nales suelen establecer una indemnización de un mes de renta por cada año que quede por cumplir. En su caso, quedan cuatro años y nueve meses por cumplir así que le deben cuatro meses y pico de renta, siendo el pico el correspondiente a los nueve meses, que se prorrateará. Así pues si la renta es de 750 euros mensuales, a usted se le deben 3.562,50 euros. Por tanto, puede decirse que, de una u otra forma, usted ostenta un crédito contra el inquilino, puesto que ha sido perjudicado por su incumplimiento.

Solicitud de devolución

Ante la solicitud de devolución de la fianza por parte de su inquilino, usted debe oponer el hecho de que concurre un incumplimien­to que le ha generado una serie de daños y perjuicios.

Adelántese a una posible recla­mación de devolución de fianza por parte de su in­quilino. Así pues, remítale un burofax donde indique que él ha incumplido sus obligacio­nes contractuales y usted se reserva las oportunas acciones judiciales. Indíquele además que no se niega a devolver la fianza, sino que el impor­te está a su disposición y le será devuelto en cuan­to usted sea debidamente indemnizado por el in­cumplimiento. Sería incluso aconsejable que con­signara dicho importe ante notario.

Actuando de esta forma, usted conseguirá:

• En primer lugar, cubrirse ante una posible re­clamación por parte del inquilino pidiéndole la devolución de la fianza, quedando además pro­bada su buena fe en todo el asunto.
• En segundo lugar, evitar probablemente dicha reclamación, puesto que el inquilino se lo pensa­rá dos veces antes de demandarle.

Tambien le puede interesar:

• Entrégame la fianza
  Usted arrendó su piso a un conocido y no le solicitó la fianza obligatoria. Pero ahora se ha enterado de que la ley establece que la fianza es obligatoria ¿Puede reclamarla ahora, cuando ya han pasado...
• No me sanciones
  Usted tiene intención de alquilar una vivienda de su propiedad y debe exigir la correspondiente fianza. ¿Qué pasa si no la solicita o no la deposita en el organismo competente y le inspeccionan?...

Usted adquirió un piso junto a una plaza de parking en una finca de reciente construcción y cada vez que tiene que acceder al garaje sufre grandes dificultades debido a que hay una rampa muy pronunciada y estrecha dificultando por ello la maniobrabilidad y salida del sótano. ¿Qué puede hacer?

Varios vecinos se plantean en una reunión si estas dificultades de acceso pue­den dar lugar a reclamar por parte de la comuni­dad de propietarios. Asimismo, se plantean contra quién deberán dirigir su reclamación, en el caso de que pueda reclamarse, y qué plazos existen para ejercitar su reclamación.

Ejercicio de la acción

Ustedes pueden reclamar no sólo por el posible derrumbamiento o pérdida de todo o parte de su edificio, sino también por defectos graves que exce­dan de las simples imperfecciones corrientes, y por aquellas imperfecciones que hacen la edificación inútil para la finalidad que le es propia. Si la rampa es tan empinada que daña los bajos de los coches, o las zonas comunes del parking son tan pequeñas que no permiten hacer maniobras, con­sulte la normativa municipal al respecto. Y si se ha infringido, alegue ruina funcional.

Ruina funcional

No es preciso que esté afectado todo el edificio, la ruina funcional puede limitarse sólo a algunas de sus partes esenciales, que alteren su solidez o funcionalidad. Los daños por los que pueden reclamar entonces comprenden las obras meramente defectuosas, no siendo preciso que el edificio quede físicamente arruinado y com­prometida su estabilidad, basta con que haya vicios graves que afecten a los elementos esenciales de la edificación, incidiendo negativamente en su habitabilidad y dando lugar a un uso anormal o incompleto de aquél.

Acreditación

Una vez la comunidad acredita estos daños, la res­ponsabilidad de los intervinientes en la construc­ción debe individualizarse. Y sólo si ello no es posi­ble, responden todos. El promotor res­ponde siempre, en base a su función de garante.

Plazo

Usted y sus vecinos afectados tienen 10 años desde que se finalizó la construcción del edificio para reclamar la reparación de los desper­fectos de este tipo que aparezcan o se identifiquen en dicho plaza. Una vez aparecidos o identificados los daños en este periodo, contado desde que se finalizó la construcción, empiezan a contar los 15 años en que se posibilita a los perju­dicados ejercitar la acción de reclamación.

Tambien le puede interesar:

• Defectos de construcción
  Usted acaba de estrenar un piso de nueva construcción y está viendo que todo el parquet se le levanta por momentos. ¿Cuánto tiempo tiene de garantía para reclamar? ¿Cómo debe hacerlo?...

Al finalizar el contrato de alquiler a los cinco años, su inquilino le ha solicitado ocupar la finca dos o tres meses más, hasta encontrar una nueva vivienda. ¿Qué puede hacer usted si él siempre ha cumplido y no quiere perjudicarle?

Una posible solución es plasmar la existencia de este plazo de ocupación por escrito. Pero debe quedar bien claro que no se trata de una prórroga del contrato, sino de algo dis­tinto (algo así como un “favor” que el propietario le hace al inquilino). Actúe conforme las si­guientes pautas:

• Respecto al contrato de alquiler, comunique al inquilino su intención de no renovarlo y de darlo por finalizado. No deje de hacerlo, si no comunica nada, se entendería que la duración del alquiler queda prorrogada al menos por un año más.
• Acto seguido firmen un documento que deje cla­ro que el contrato ha llegado a su fin y que dicha finalización se ha comunicado al inquilino. Indique, no obstante, los motivos con­cretos por los que permite al inquilino quedarse en la vivienda (distintos al propio arrendamien­to), así como el plazo máximo para abandonarla.
• Indique que durante dicho periodo usted recibi­rá un importe equivalente a la renta que venía percibiendo, como contraprestación por dicha ocupación extemporánea. Haga mención especial a que dicho ingreso no se con­siderará como renta (recuerde que el contrato se extinguió).

Posibles problemas

Este escrito dejará muy cla­ra la intención de los firmantes, y usted podrá desa­lojar al inquilino si después él no quiere marchar­se. Aunque él se defienda diciendo que ha habido una prórroga del anterior contrato, o inclu­so uno nuevo, será difícil que un juez le dé la razón.

Sin escrito

Otra alternativa para evitar este riesgo es no firmar ningún documento que otorgue un “plazo de gracia.” Así, si cree que está “moralmente” obligado a dar un plazo suficiente a su in­quilino, también puede actuar de otra forma:

• Notifíquele la finalización del contrato con una antelación superior a la inicialmente prevista (tres meses en lugar de uno, por ejemplo). Usted ya tendrá argumentos para no darle ni un día más: habrá demostrado su buena fe avi­sándole con antelación suficiente.
• Después de haber notificado la finaliza­ción del contrato -no deje de hacerlo- consienta de facto, pero sin firmar nada, que él esté un mes más en el piso (recuerde que usted tiene la fian­za, con la que, en la práctica, podrá compensar este plazo adicional). No acepte nin­gún pago por ese plazo adicional, con el fin de de­mostrar que, en realidad, no ha habido una pró­rroga tácita del contrato.

Desahucio

Así tendrá abierta, en cualquier mo­mento, la opción a instar el desahucio por finaliza­ción del plazo contractual, y no habrá ningún docu­mento que, después, pueda girarse en su contra. En cualquier caso, sepa que no hay soluciones infalibles. Aunque en condiciones nor­males todo se soluciona por las buenas, nadie pue­de garantizarle que la firma o no de un determina­do documento le asegure no tener problemas.

Tambien le puede interesar:

• Resolución del contrato de alquiler por necesidad de ocupación
  Usted tiene arren­dado un piso desde hace muchos años. Ahora uno de sus hijos quiere ocupar dicho in­mueble. ¿Qué debe hacer?...

Aparentemente, usted adquirió una vivienda a buen precio y en buenas condi­ciones. Pero al hacer unas obras de mejora ha des­cubierto que las vigas de madera están carcomidas…

Saneamiento

Cuando al comprador no le es po­sible verificar a simple vista los elementos, y más tarde descubre que su vivienda tiene las vigas o las paredes maestras en mal estado, surge la obliga­ción de sanear los vicios ocultos por parte del ven­dedor. Dicha obligación implicará, o bien la resolu­ción del contrato, o bien la reducción del precio que fue abonado por la compra, todo ello junto con la obligación, por parte del vendedor, de indemnizar los daños y perjuicios causados.

¡Atención! El vendedor no responderá si el com­prador, por su profesión u oficio puede identificar los defectos pese a estar ocultos.

En este caso, usted quiere conser­var la vivienda adquirida y opta por la reducción de precio. A estos efectos, no piense sólo en la re­ducción derivada de los vicios, sino también en to­dos los gastos “de más” que ha soportado en la ad­quisición (por el hecho de haber pagado más de lo que debía), y en los gastos en que ha incurrido en el piso tras la adquisición. Véalos a continuación.

Reducción del precio

Los daños descubiertos implican un menor valor real de la vivienda adquirida. Usted tiene derecho a exigir una reducción del precio pa­gado basada en el importe que suponga la repara­ción o reposición de los daños que conforman los vi­cios ocultos. En su caso la reparación ven­drá representada, por ejemplo, por el cambio de vi­gas o el refuerzo de paredes, de modo que su esta­do pase a ser el que se pactó al principio.

Daños y perjuicios

Junto con la reducción del precio, po­drá también reclamar un resarcimiento de los daños y perjuicios que le hayan sido causados, y que están directamente ligados a la aparición de los vicios o defectos. En este sentido, pue­de tener en cuenta los siguientes:

• Los gastos de más que usted ha debido pagar por el posible préstamo hipotecario para la adquisi­ción de la vivienda (ya que se los calcularon res­pecto al precio del valor originario y no al precio resultante de la reducción por vicios ocultos).
• Los posibles gastos en que usted ya hubiera in­currido desde el momento de adquirir la vivien­da, como serían los acondicionamientos que lue­go se verían perjudicados por las obras de repa­ración del techo (pintura, limpieza, lijado, barni­zado…).
• También cabría incluir aquí los gastos derivados de una mudanza y traslado desde la vivienda anterior, que no se habrían producido de haber­se conocido los vicios.
• Junto a los gastos de traslado anote el conjunto de gastos deri­vados de la necesidad de alquilar una vivienda al­ternativa, mientras deban llevarse a cabo las obras de reparación.

Ejercicio del derecho

El plazo que tiene usted para arreglar los desper­fectos es de seis meses desde la entrega del bien. A simple vista dicho plazo puede parecer amplio, pe­ro en la práctica es corto, sobre todo cuando no se hacen obras inmediatas en la vivienda (pues, por el motivo que sea, se tarda en “arrancar” en la repa­ración), o bien no se han llevado a cabo comproba­ciones oportunas por parte del comprador. En caso de que este plazo sufra cualquier ti­po de interrupción no tiene que volver a contar de nuevo desde cero.

Tambien le puede interesar:

• Defectos de construcción
  Usted acaba de estrenar un piso de nueva construcción y está viendo que todo el parquet se le levanta por momentos. ¿Cuánto tiempo tiene de garantía para reclamar? ¿Cómo debe hacerlo?...
• ¡Este daño es fortuito!
  ¿Qué sucede cuando los daños en la construcción se deben a un caso fortuito? ¿Qué responsabilidad tendrían los agentes que intervienen en la construcción?...
• ¿Quién responde de los vicios aparentes y ocultos en la vivienda?
  Sepa como deberá actuar si su vivienda nueva o de segundamo presenta defectos en los acabados que no fueron detectados cuando le fue transmitida. Y si tras un tiempo de adquisición de la vivienda (inc...
• El edificio tiene aluminosis
  En una sentencia, el juez ha determinado la responsabilidad, tanto de los vendedores como de la agencia inmobiliaria, por los daños morales y el perjuicio económico causado a una pareja que compró un ...

La planta baja del edificio es propiedad de un único dueño y se usa como parking. Si se pretende destinar su uso a oficinas, ¿qué trámites habrá que superar al respecto?

En primer lugar, deberá comprobarse si el nuevo uso de oficinas viene incluido dentro de los usos permitidos por las normas urbanísticas de la zona donde se ubica la finca. Para ello, bastará consultar con el ayuntamiento para ver qué dispone al respecto. A continuación cabrá soli­citar ante el mismo organismo la licencia de obras mayores, presentando el proyecto técnico a desa­rrollar, e indicando en la licencia el cambio de uso de local solicitado.

Puesto que el cambio no supone la construcción de un edificio de obra nueva ni la mo­dificación del uso de todo el edificio sino sólo de un local, será aplicable la normativa urbanística.

Dificultades

La supresión del parking po­dría suponer dejar sin previsión de plazas a los ve­hículos de las oficinas y locales comerciales de la zona. Entonces, deberán consultarse de nuevo las normas urbanísticas del plan metropolitano. Lo más probable es que éstas dispongan que los edificios de nueva planta deben contar con un número mínimo de plazas de aparcamiento en el interior del edificio (por ejemplo, una plaza de parking para cada 100 m² de superficie útil dedica­da a oficinas o despachos).

Esta cuestión podría quedar su­perada, pues no se trata de la construcción de un edificio de nueva planta sino de la rehabilitación de un local ubicado en un edificio. En estos casos de rehabilitación que conllevan un cambio de uso, el dueño no queda obligado a la previsión de plazas de parking o de aumento de las existentes, siempre que se cumplan varias condiciones.

Las mismas normas urbanísticas mar­can dichas condiciones, ligadas a la densidad con­creta (según habitantes, etc.) y traducidas normal­mente en:

• Número de plazas exigidas en función de la superficie útil del local.
• plazas de parking sobrantes en la zona para atender al previsible número de vehículos, evi­tando entorpecer áreas de circulación o estacio­namiento.

Si todas las exigencias se cumplen, el lo­cal quedará liberado de la obligación de reserva de aparcamiento en el mismo edificio.

Cambio de uso

Sin perjuicio del cumplimiento ante el consistorio de todos los trámites de solicitud de la licencia de obras, con cambio de uso y la pos­terior concesión de dicha licencia, cuando las obras de rehabilitación afectan a elementos comunes y al título constitutivo de la comunidad, debe presen­tarse el cambio de uso frente a la comunidad de propietarios. Este parking es en sí mismo una comunidad de propietarios distinta y diferen­ciada de la del resto del edificio y, en este sentido, será exigible contar con el acuerdo unánime de los comuneros. Pero aquí no hay problema, pues el local tiene un único propietario.

Registro

Por último, a efectos de conseguir reflejar el cambio de uso de la finca en el Registro de la Propiedad, cabe otorgar la escritura pública, modificando la descripción y uso del local, con el acuerdo unánime de todos los comuneros -en este caso, del único propietario— haciendo constar en el mismo el nuevo uso o destino de la finca.

Tambien le puede interesar:

• La prohibición debe ser expresa
  Usted ha escriturado una entidad como vivienda, y quiere saber si deberá emplearla siempre con ese uso, o si, a efectos prácticos, podrá destinar la vivienda para ejercer una actividad profesional....
• Cambio de uso: de local a vivienda
  Usted posee un local que hasta ahora había sido utilizado como oficinas. ¿Qué pasos deberá dar para habilitarlo como vivienda?...

Un anciano vendió un inmueble a una sociedad, otorgando la escritura pública correspondiente. Pero resulta que no sabía muy bien lo que estaba haciendo, y en realidad la transmisión le perjudicaba gravemente. ¿Cómo acabó el asunto?

Venta a bajo precio

Aparentemente, la ven­ta se había realizado de forma legal: el anciano era propietario de la finca y el notario que intervino en la operación consideró que tenía suficiente capaci­dad para otorgar la escritura de compraventa (es decir, que era consciente de lo que estaba hacien­do). Pero el juicio de capacidad que reali­zan los notarios no es infalible: los tribunales pue­den declarar nula una compraventa si consideran que el vendedor no sabía exactamente lo que esta­ba haciendo.

Circunstancias “extrañas”

Eso sí, para conseguir la anulación deberán apor­tarse pruebas que demuestren la incapacidad. En el caso de este anciano, algunos aspec­tos de la operación ya hacían pensar en una “ence­rrona”:

• El precio de venta fue muy bajo (respecto a los precios de mercado de la zona).
• Parte del precio quedó retenido para cancelar unas supuestas cargas de la finca (que más tar­de se demostró que ya estaban canceladas).
• El anciano siguió ocupando la finca tras la ven­ta, pagando la comunidad y el IBI.
• El anciano otorgó un amplio poder a los compra­dores, lo que suponía, en la práctica, poner su economía en manos de éstos.

Desamparo

Realmente, es fácil que personas mayores que viven solas caigan en manos de desa­prensivos. Y el anciano, que intuía que le habían estafado pero se encontraba desamparado, acudió a un abogado para exponerle su situación.

Informe médico. Lo primero que hicieron los abogados fue solicitar un informe médico que de­terminase que el anciano no era consciente de sus actos. Pero este informe no era contun­dente: a pesar de que el vendedor padecía una en­fermedad neuro-degenerativa, era muy difícil de­terminar, de modo rotundo, cuál era su capacidad en el momento de otorgar la escritura.

Rescisión por lesión. Otra alternativa que se analizó fue la “rescisión por lesión”: en el derecho catalán -aplicable al caso- puede solicitarse la res­cisión de una compraventa cuando el precio de ésta es inferior a la mitad del valor de la finca. Pero los vendedores, muy “listos” ellos, ha­bían fijado un precio bajo aunque no tanto como para que fuera aplicable esta figura.

Demanda

A pesar de todo, los asesores solicita­ron que se nombrase un “defensor judicial” del an­ciano y, a través de éste, interpusieron una deman­da, solicitando la nulidad de la operación.

Pruebas. Las pruebas aportadas fueron el infor­me médico -a pesar de que no era contundente- y, sobre todo, una exposición de los hechos que demostraba que la venta realizada era “absurda y poco normal”, ya que el vendedor apenas había ob­tenido beneficio por ella e ignoraba la finalidad de todo el papeleo realizado. Sobre la base de estos ar­gumentos, el juez destruyó la presunción de capa­cidad que el notario había apreciado en su día.. En definitiva, el juez consideró que el an­ciano no tenía capacidad para vender, declaró nula la compraventa y condenó en costas a los compra­dores.

Tambien le puede interesar:

• Me quedo la reserva a cuenta de mis honorarios
  Muchos intermediarios retienen lo recibido de los compradores de un piso en concepto de reserva, como parte de su comisión. Pero, aunque lo hacen de buena fe, esta no es la manera más correcta de actu...
• Resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del comprador
  Tras firmar un contrato privado de compraventa con entrega de una paga y señal, el comprador ha pedido que se prorrogue el plazo para la firma de la escri­tura y el pago del precio final. ¿Puede resol...
• Debo cumplir con lo que he firmado
  En el ámbito inmobiliario es habitual que comprador y vendedor firmen un documento privado de compraventa, y que después acudan a un notario a firmar la escritura pública. ¿Hasta dónde les obliga dich...
• Devuélvame la reserva
  Usted hizo entrega de una pequeña cantidad en concepto de reserva a través de una agencia inmobiliaria, para efectuar la compra de una vivienda que se encontraba en fase de construcción. Ahora ha deci...

Es habitual que el promotor de un edificio realice ven­tas sobre plano, y que cobre algunas cantidades a cuenta. ¿Qué debe hacer con estos importes?

La ley es muy protectora con los consumidores, y trata de protegerlos ante posibles incumplimientos del promotor de la obra. Así, en el contrato debe fijarse la fecha de entrega de la obra (sin que sea válido establecer fechas aproximadas), y el promotor debe garantizar la devolución de las cantidades recibidas si incumple su obli­gación de iniciar la construcción (o de entregar la obra ya construida) en la fecha prevista.

Garantía

Cuando se reciben cantidades a cuenta antes del inicio de la construcción (o durante ésta), el promotor debe:

• Garantizar su devolución en caso de incumplimiento de los plazos de entrega pactados. La devolución comprenderá las cantidades percibidas más el interés legal del dinero devengado durante el tiem­po transcurrido.
• Dicha garantía debe formalizarse a través de un aval o contrato de seguro otorgado por una entidad financiera. En cualquier documento de propaganda, o en el propio documento de percepción de las cantidades, debe hacerse mención a la entidad garante.
• Además, las cantidades anticipadas deben percibirse a través de una cuenta bancaria, y quedarán depositadas en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promo­tor. Eso sí, podrá disponerse de ellas a efectos de atender la propia construcción de las viviendas.

Cumplimiento

Si el promotor cumple con los plazos de entrega, la garantía se extingue automáticamente. Y si no cumple, el comprador puede rescindir el contrato (percibiendo la cantidad asegurada), o bien otorgar una prórroga al promotor (quedando la garantía vigente).

Multas

Por último, recuerde que aunque en el contrato no interviene la Administración Pública (se trata de una relación privada entre promotor y comprador), ésta puede revisar el cumplimiento de todos los requisitos, e imponer sanciones. El importe de éstas puede llegar a ser de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada.

Tambien le puede interesar:

• Defectos de construcción
  Usted acaba de estrenar un piso de nueva construcción y está viendo que todo el parquet se le levanta por momentos. ¿Cuánto tiempo tiene de garantía para reclamar? ¿Cómo debe hacerlo?...
• Esta superficie es inferior a la reflejada en el contrato
  La constructora le entregó un piso con una superficie inferior a la que figuraba en el contrato privado de compraventa. ¿Puede negarse a otorgar la escritura de compraventa?...
• ¡Esto es abusivo!
  Cuando nos disponemos a realizar la compra de una vivienda en promoción todo parece al principio muy bonito, pero en ocasiones suelen aparecer abusos que conviene reclamar. Veamos cuales son los más h...
• Esta zona me gusta para vivir
  A usted le encanta el lugar donde se levantará un edificio dentro de unos años, así que pretende adquirir un piso ahora. ¿Qué precauciones debe tomar tenien­do en cuenta que falta tanto tiempo y que t...

Hace unos años falleció su padre, y recientemente ha fallecido su madre. Y aho­ra, al preparar los papeles para cambiar de nombre un inmueble, usted ha visto que sus padres establecieron la disposición de la herencia a favor de los nietos.

Herederos

Tanto usted como su hermano están bien situados, por lo que sus padres habían esta­blecido en sus respectivos testamentos una dispo­sición a favor de sus nietos. Así, ambos testamen­tos -idénticos- establecían lo siguiente:

• En caso de fallecimiento de uno de ellos, lo here­daba todo el cónyuge superviviente.
• Y, cuando falleciera éste, los bienes (en concreto, un piso) pasarían directamente a los nietos (en este caso, sus dos hijos, ya que su hermano no tiene descendencia).

Regularización

Al fallecer su padre, ustedes no arreglaron ningún papel. Pero ahora que también ha fallecido su madre, usted y su hermano van a regularizar la situación. ¡ No piense que ya podrá poner el piso directamente a nombre de sus hijos. Sepa que, digan lo que digan los testa­mentos, en las herencias siempre hay una parte del patrimonio que se transmite obligatoriamente a los hijos (la legítima). El importe de ésta es, salvo en algunas comunidades autónomas, de dos terce­ras (2/3) partes del caudal hereditario.

Así, usted y su hermano deberán re­nunciar expresamente a la parte de herencia que les corresponde, para que así ya pueda escriturar­se el piso a nombre de los nietos.

¿A cuánto renuncio?

Para hacer estos cálculos, debe­rán tener en cuenta lo que les hubiese correspon­dido en la herencia del primer progenitor fallecido, y lo que les hubiese correspondido después en la herencia de su madre.

Ejemplo

Supongamos que el piso de sus padres -único bien de la herencia- tiene un valor de 200.000 euros.

En la primera herencia se produjo, en teoría, la transmisión del 50% del piso (100.000 euros). Y de acuerdo con el testamento y la legítima, el reparto hubiese sido el siguiente:

• Un tercio (33.333 euros) a favor de su madre.
• Y dos tercios de legítima a repartir entre su her­mano y usted (33.333 euros cada uno).

En la segunda herencia, el patrimonio que, en teo­ría, les transmite su madre es de 133.333 euros (la mitad del piso que ya tenía más lo que recibió por herencia de su cónyuge). Y el reparto será el siguiente:

• Un tercio para los nietos: 44.444 euros.
• Y dos tercios a repartir otra vez entre usted y su hermano, como legítima: 44.444 euros cada uno.

Sepa entonces que si renuncian a las legítimas estarán renunciando cada uno de uste­des a 77.777 euros.

Formalización

Una vez tengan clara su decisión, comparezcan ante notario y manifiesten que renuncian a la par­te de la herencia que les corresponde (tanto la pro­cedente de su padre como la procedente de su ma­dre), con el fin de que pasen a ser herederos los si­guientes parientes más cercanos (sus hijos) y la herencia ya pueda adjudicarse a éstos.

Tambien le puede interesar:

• No encuentro los documentos
  ¿Qué ocurre si su padre ha fallecido y usted no encuentra el título de propiedad de un parking para formalizar la herencia?...
• ¿A quién le corresponde la herencia?
  Su tío, soltero y sin hijos, ha muerto sin hacer testamento. Al no ser un pariente directo, usted no sabe muy bien qué ocurrirá. ¿Qué con­viene hacer?...
• Discrepancias familiares en la venta de un inmueble
  Su padre ha fallecido y usted desea seguir ocupando la vivienda que compartía con él, sin embargo, sus hermanos quieren venderla. ¿Puede usted seguir viviendo en el piso que compartía con su padre?...
• ¿Quiénes son los herederos?
  Usted quiere comprar un inmueble cuyo propietario ha fa­llecido, y que pasará a ser propiedad de sus hijos. ¿Qué trámites deben cumplimentar los hijos para convertirse en propietarios? ¿Cuánto tiempo ...
• Modelo de contrato de donación
  El contrato de donación es un contrato por medio del cual una persona, conocida como donante, se obliga a transferir gratuitamente la totalidad o parte de sus bienes a otra, conocida como donatario....

A veces, en alguna terraza que cubre un piso inferior, se van creando filtracio­nes que con el tiempo terminan por afectar al vecino de abajo. ¿A quién corres­ponde sufragar estas obras de reparación necesarias?

Los únicos responsables de dichos gastos pueden ser, o bien el dueño de la vivienda donde se enclave la terraza objeto del conflicto, o bien toda la comunidad de vecinos.

Elemento común

Las terrazas que cubran todo o parte del inmueble tienen, en principio, la califi­cación de elementos comunes. Eso sí, es posible que bien por desafección en el título constitutivo originario, o bien por acuerdo posterior de la comunidad, se le atribuya a la terraza carác­ter privativo, siempre que el acuerdo sea unánime.

¿Quién asume el coste?

Pero el elemento que determina quién debe asumir el coste de las reparaciones, por sorprendente que parezca, no es la titularidad pri­vativa o común de la terraza, sino la naturaleza de los gastos a satisfacer, muy ligados con el tipo de reparación. Así pues:

• Si la reparación es ordinaria o normal, de con­servación o uso, corresponde asumir los gastos al propietario usuario de la terraza.
• Pero si la reparación es extraordinaria pues el elemento a reparar cumple una función de ele­mento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio de la comunidad de vecinos, todos ellos deben contribuir a costear tal reparación. En todo caso, puede ser exigible el pago de la reparación extraordinaria al propietario que usa la terraza en exclusiva, cuando quede proba­do que el mal estado de aquella se debe a una ac­tuación suya intencionada o negligente.

Uso exclusivo

Pensemos en el caso de que, bien en los estatutos de constitución de la finca en propiedad horizontal, bien por acuerdo adoptado váli­damente en junta general, la comunidad de pro­pietarios haya establecido un derecho de uso exclu­sivo de una terraza a favor de una vivienda.

Esta atribución a favor de un solo copro­pietario de aquello que por naturaleza era común, tiene como contraprestación la obligación por parte de aquél del mantenimiento, conservación y repa­ración de todas aquellas deficiencias en dicho ele­mento derivadas del uso y disfrute ordinario pro­pios de un cuidadoso usuario de una cosa ajena.

Pero si las obras de reparación preten­den la supresión de filtraciones de agua y hume­dades derivadas de vicios constructivos (es decir, no son debidas al uso y conservación normal de la terraza) entonces irán a cargo de toda la comuni­dad de propietarios en función de la cuota de par­ticipación de cada vivienda en los elementos comu­nes. Ello es así porque el usuario exclusi­vo no puede intervenir, sin autorización expresa de la comunidad en la zona concreta donde se produ­ce la filtración, dado que el forjado es un elemento común.

Tambien le puede interesar:

• No queremos la antena de telefonía en el tejado
  Algunos vecinos han decidido impugnar el acuerdo por el que se colocó una an­tena de telefonía móvil en el tejado del edificio. ¿Puede reclamar si han pasado dos años desde su instalación?...
• ¡Este patio no te pertenece!
  Hace años compró un piso con un patio, que procedió a cubrir tras obtener los permisos correspondientes. ¿Puede ahora legalizarla construc­ción que hizo sobre dicho patio?...
• ¿Puedo instalar una chimenea en la vivienda?
  Usted tiene instalada la salida de humos en su vivienda y ha pensado en colocar una chimenea en el comedor. ¿Tendrá algún problema con la comunidad?...
• Ocupación ilegal de un espacio común del edificio
  El propietario de un bar viene utilizando a modo de terraza un espacio común. Ahora la comunidad quiere que deje de ocuparlo, aunque existe la autorización hecha al anterior propietario. ¿Qué sucede...
• Quejas en la comunidad ante el cerramiento ilegal de plazas de garaje
  Los propietarios de varias plazas de aparcamiento han decidido cerrarlas con la instalación de persianas enrollables. ¿Pueden negarse a ello el resto de comuneros?...

Usted es dueño de varios pisos en un edificio que arrendó a una serie de inquilinos en distintas fechas. Si ahora resulta que su hija necesita una de las vivien­das, ¿puede desalojar al inquilino que crea más conveniente?

Antes que nada analice la situación de los distintos contratos de alquiler, piense que los dere­chos de los inquilinos variarán según cuál sea la fecha de formalización del contrato.

Posibilidades

• Si el contrato de alquiler se formali­zó después del 01/01/1995, para disponer del piso su hija deberá esperar a que termine el plazo de duración pactado. Recuerde que si pactaron un plazo inferior a 5 años, el inquilino puede prorrogar dicho plazo hasta alcanzar esa duración y usted, como propietario, no puede negarse a la prórroga. Recuerde asimismo que en los contra­tos firmados después de 1995, el propietario puede limitar el número de años de alquiler, si manifies­ta que necesita la vivienda para él.

• Si el contrato se celebró entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, en ese caso, su hija también debe­rá esperar a que finalice el contrato y no podrá ocu­par el piso antes de esa fecha de finalización.

• Si el contrato se celebró antes del 9 de mayo de 1985, el inquilino tiene derecho a una prórroga forzosa, sin límite temporal. Pe­ro en ese caso usted podrá instar al desalojo ale­gando como causa de denegación de la prórroga la necesidad de su hija de habitar la vivienda. ¿Qué ocurre entonces si tiene varios inquilinos con contratos de este último tipo? ¿Puede instar al desalo­jo de cualquiera de ellos, o debe seguir un orden?

Orden a seguir

Si tiene varios inquilinos que se encuentran en esta última situación, no podrá de­negar la prórroga a cualquiera. Si todos los pisos mantienen características similares en cuanto a altura, superficie y orientación, deberá se­guir las siguientes reglas:

• Si hay algún piso deshabitado, ése será el que deba ocupar su hija. En este caso no podrá ins­tar al desalojo de ninguno de los inquilinos.
• En defecto de lo anterior, deberá instar al desa­lojo de cualquier piso que no sirva de hogar para una familia.
• A continuación, y de modo sucesivo, podrá dene­gar la prórroga al que esté ocupado por la fami­lia menos numerosa, por un pensionista, o por un inquilino que, además de vivir en el piso, ejerza en él su profesión u oficio.
• Cuando haya una igualdad total, deberá instar al desalojo del inquilino de menos antigüedad.

Cuestión de prueba

Si no sigue este orden (por ejemplo, porque a su hija le interesa ocupar un piso determinado) sepa que deberá demostrar que el piso elegido es el úni­co que se adapta a sus necesidades y que en todo el inmueble no hay ninguna vivienda análoga (es de­cir, que las superficies de los demás son muy dispa­res, tienen orientación diversa -uno es un primero y otro es un quinto-…).

Tambien le puede interesar:

• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...
• Resolución del contrato por denegación de la prórroga forzosa
  Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del...
• ¿A quién me dirijo para pagar el alquiler?
  Hace tiempo firmó un contrato de alquiler donde pactó que pagaría los recibos mensuales a través de su ingreso en una cuenta abierta a nombre del propietario. Pero éste ha fallecido, la cuenta ha sido...
• Repercusión por obras de conservación
  Usted tiene un piso arrendado y las tuberías presentan escapes de agua, debido a que están en mal estado y deben ser cambiadas. ¿Puede repercutirle el coste de las obras a su inquilino?...

La adquisición de una vivienda es una inversión importante ¿Qué aspectos de la finca que pretende comprar de­be tener usted bien estudiados?

A veces las cosas no son tan sencillas como aparen­tan. Imagine que esa maravilla de piso no pertene­ce a quien dice ser su propietario, o tiene unas car­gas de las que nadie le ha informado. Por ello, antes de nada, conviene hacer una serie de comprobacio­nes previas. Véalas a continuación.

Registro de la Propiedad

Acuda al Registro de la Propiedad de la finca que quiere comprar y pida una “nota simple in­formativa” de aquélla, cuyo coste es de 3,5 euros, y puede obtener en 2-3 días. Comprobará así:

• Quién es el propietario legitimado para vender.
• La descripción de la finca y su superficie.
• Si existe alguna hipoteca u otro tipo de grava­men que pueda afectarla.

Aunque la información facilitada en la nota simple suele ser correcta, el registrador no se responsabiliza de su contenido. Si pretende que la información solicitada sea fidedigna, deberá solici­tar una “certificación registral”, que conseguirá en unos 15 días al coste aproximado de 18 euros. Si de la información obtenida resulta que hay alguna discrepancia en la titularidad -por ejemplo, si la finca está a nombre del padre de quien pretende venderla- o algún gravamen impor­tante -una hipoteca ya pagada, pero que aún no se ha borrado del Registro-, no se líe: exija que le cla­rifiquen estas circunstancias antes de seguir con la gestión de la compraventa.

Ayuntamiento

Acuda al Ayuntamiento y solicite información so­bre la situación urbanística del inmueble. Verifique las condiciones y volumen de edificabilidad -en ca­so de que intuya o vea que serán necesarias refor­mas a corto plazo-, o posibles actuaciones urbanís­ticas en el entorno que pudiesen representar tam­bién en poco tiempo una expropiación o una dismi­nución del valor de la finca.

Costes

Suministros. Solicite copia de las altas de sumi­nistros de agua, luz y gas, así como de los últimos recibos pagados. Siem­pre puede acordar con el propietario asumir el coste de los suministros a partir de la fecha de la venta, y que no se dé de baja, co­municando simplemente el cambio de nombre a las compañías. Una nueva alta comporta siempre revisiones por parte de éstas, con los gastos perti­nentes.

Impuestos y comunidad. Asegúrese de que el actual propietario está al corriente del pago del Im­puesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y de los gas­tos de comunidad. Pídale copia de los recibos del IBI y una carta del administrador de la comunidad que señale el volumen de gastos de comunidad y la inexistencia de recibos impagados.

Escritura pública

Cuando todo lo anterior esté claro, formalice ante notario la escritura de compraventa con el vendedor, e inscriba posteriormente la finca en el Registro de la Propiedad.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Su pareja es la titular del contrato de alquiler del piso en el que conviven desde hace seis años. Si ahora ella se marcha al extranje­ro durante una temporada, ¿puede usted seguir ocupando el piso?

Comprobación

Lo primero que hay que hacer es compro­bar a nombre de quién está el contrato. Y, en este caso, resulta que el contrato va a nombre de su pa­reja, sin que usted quede reflejado de ninguna for­ma en el documento contractual.

¿Nuevo contrato?

En esta situación, una posibi­lidad sería hablar con el propietario al efecto de ha­cer un nuevo contrato donde usted aparezca como titular único. Ello podría acarrear el riesgo de que el propietario, puesto que se trata de un nuevo contrato, aprovechara la ocasión para aumentar la renta del alquiler. Descarta­da entonces esta posibilidad, hay que comprobar si usted tiene derecho a continuar con el contrato de alquiler, del que no fue parte en el momento de la firma. En este sentido, ha de tener en cuenta los si­guientes requisitos, que deberán cumplirse:

Duración pactada

Mínimos. Para que usted, como pareja de hecho, tenga derecho a seguir ocupando el piso, será nece­sario:

• Que el plazo de duración pactado en el contrato supere los cinco años. En su caso esto es así, pues lleva ocupando el piso seis años den­tro de una duración pactada de 10 años a la firma del contrato.
• Que en el momento en que usted solicite conti­nuar en el piso el contrato lleve vigente al menos cinco años. En este caso no hay problema, por lo antes indicado.

Comunicación al propietario

El titular del contrato deberá comunicar al propietario su voluntad de desistir del mismo y si usted, a su vez, no deja constancia de su propio desistimiento, podrá continuar con el contrato. En este caso, el arrendador deberá reque­rirle para que manifieste su voluntad de continuar o no con el contrato, y si al recibo del requerimien­to usted no le contesta en el plazo de 15 días el con­trato de alquiler se extinguirá.

En ocasiones, sucede que la relación entre ambos miembros de la pareja no es muy bue­na y el titular abandona el piso de manera inme­diata y sin avisar. ¿Qué pasará entonces? En este caso lo más aconsejable es que, dentro del plazo de un mes desde el abandono del piso por parte del titular del contrato, usted le comunique al propietario su voluntad de continuar con el arrendamiento.

La convivencia previa

Al tratarse de una pareja de hecho, deberá acreditarse la convivencia entre ustedes dos, es decir, entre el miembro titular del contrato de arrendamiento y el que ahora quiere continuar con él (o sea, usted), durante al menos los dos años anteriores al abandono, con el pertinente certifica­do de convivencia.

Tambien le puede interesar:

• El subarriendo no consentido
  Usted es propietario de un piso que arrendó en su día a un estudiante. Pero según parece, en el piso vive aho­ra más gente... ¿Qué puede hacer? ¿Cómo conviene actuar?...
• ¿Quién se queda con la vivienda arrendada tras la separación?
  Usted tiene alquilada su vivienda a un matrimonio que está en proceso de separación. ¿Qué ocurrirá si el contrato está firmado por el marido y el juez atribuye el uso de la vivienda a la mujer?...
• Notificación de subrogación del contrato tras separación o divorcio
  En el supuesto de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá subrogarse al contrato cuando la vivienda le sea atribuida, mediante la sete...

Hace unos meses su inquilino levantó unos tabiques en el local, que significaron un cambio en su estructura. Ahora que él se va, ¿puede usted exigir que le devuelva el local en su estado original?

Las obras que implican una modificación en la configuración del local -con el fin de adecuarlo a las necesidades del negocio- deben contar con la autorización escrita y expresa del propietario. Pero usted ya conocía las obras rea­lizadas -que había observado personalmente- y dio su consentimiento tácito a ellas. Es decir, en este caso ni su inquilino le solicitó su autorización escri­ta, ni usted se preocupó en concedérsela.

Autorización escrita

Sepa entonces que en este punto la ley es muy clara: es necesaria la autorización escri­ta. Por lo tanto, tal y como discurrió todo usted tiene derecho a:

• Solicitar la resolución del contrato, junto a una indemnización por daños y perjuicios, ya que usted no autorizó expresamente y por escrito las obras realizadas.
• Esperar a la finalización del contrato y en ese momento obligar al arrendatario a reponer las cosas a su estado original. Lógicamente, ello será así en caso de que no opte por la resolución inme­diata. El derribo será a cargo del inquilino.
• También puede esperar a la finalización del con­trato y hacer suya la modificación efectiva -aprovechándose de los beneficios aportados-  sin que el inquilino tenga derecho a reclamar indemni­zación alguna.

Como ve, usted tiene las de ganar; pero antes de tomar una decisión drástica, valore todas las circunstancias. Vea, por ejemplo, si le conviene quedarse con la reforma en caso de que ésta suponga una mejora para el local que impli­que poder alquilarlo nuevamente con mayor rapidez. Por otro lado, si deci­de que el tema no le convence, siempre puede optar por exigir finalmente la demolición.

Tambien le puede interesar:

• Prevención en el contrato de arrendamiento ante la instalación del ascensor en la finca
  Usted pretende alquilar un local de su propiedad, pero en poco tiempo se instalará un ascensor en la fin­ca y parte del local se cederá para albergar el motor del aparato elevador. Ya se lo ha comunic...
• Obras necesarias
  Una orden administrativa le obliga a realizar una serie de reformas en el plazo de dos meses y su inquilino le ha dicho que no le pagará la renta hasta que estén hechas. ¿Qué puede hacer al respecto?...
• Subida de la renta por obras de mejora
  Usted tiene el piso arrendado en virtud de un contrato que suscribió hace seis años, y, a consecuencia de las sucesivas actualizaciones, su inquilino está pagando actualmente una renta mensual de 700 ...
• ¿Quién paga el arreglo de la caldera?
  Usted es propietario de un piso alquilado y pactó una renta ajustada con su inquilino, aceptando éste el estado de sus electrodomésticos. Ahora se ha estropeado la caldera, y el inquilino le pide que ...
• El edificio está en ruinas
  Usted ha recibido una carta del Ayuntamiento donde le comunicaban la necesidad de hacer reparaciones en un inmueble del que usted es copropietario. ¿Qué puede hacer si se ve incapaz de asumir el coste...

La comunidad ha decido sustituir al portero del edificio porque no cumple bien sus funciones. ¿ Qué pasos deberán dar para pres­cindir de él?

Acuerdo en junta

El conserje es, en definitiva, un empleado al servicio de la comunidad, con unas tareas previamente encomendadas, teniendo el presidente de la comunidad la función de indicarle aquellos aspectos en los que su rendimiento no es el adecuado. Si se decide prescindir de sus servicios el acuerdo a tomar por la junta deberá ser apoyado por tres quintas partes del total de pro­pietarios que, a su vez, representen tres quintas partes del total de cuotas de participación.

Despido

Una vez acordado el despido mediante la oportuna mayoría, los pasos a dar son los mismos que en cualquier otro trabajo. Esto es: en primer lugar, notificar al conserje su despido. Lo correcto es que la notificación se haga mediante la preceptiva carta de despido, donde conste:

• La fecha a partir de la que empezará a surtir efectos el despido (es decir, cuándo dejará el con­serje de trabajar) y el motivo por el cual se le des­pide, haciendo referencia al artículo del Estatuto de los Trabajadores en que se sustente.

• Una vez despedido, el conserje tiene derecho a que se le abone el finiquito, que consistirá en el pago de la parte proporcional de las vacaciones y pagas extras del año, así como los días del mes trabajado en curso que no se le hayan abonado.

Oposición

Piense que lo más probable es que su portero se oponga alegando que el despido es im­procedente, y que les solicite una indemnización de 45 días de salario por año trabajado.

A efectos de acreditar que el despido es procedente, conserve todas las pruebas que funda­mentan el despido: testimonios, quejas de los vecinos de las que quede constancia en el acta de reunión de la comunidad… Incluso puede usted levantar acta notarial del estado de suciedad o abandono en que se encuentra la portería. En defi­nitiva, los argumentos que cabrá alegar en el des­pido deberán ser válidos para proceder a éste.

De todos modos, igual que en cualquier otro sector, no olvide consultar las posibles especi­ficaciones del convenio aplicable. En el caso de los porteros resulta de aplicación el convenio de empleados de fincas urbanas.

Tambien le puede interesar:

• Este cierre me perjudica…
  Los vecinos de dos inmuebles que compartían un patio interior común decidie­ron cerrarlo con una reja, para evitar la entrada de personas extrañas. Pero los propietarios de unos locales comerciales se...
• Obras en el patio de la comunidad
  La comunidad de propietarios ha decidido hacer obras en el patio comunitario. Si usted es propietario de un local sin acceso a éste, ¿debe asumir algún coste? Y si lo tiene arrendado, ¿podrá repercuti...
• Disconformidad en el sistema de reparto
  Varios vecinos se muestran reacios a seguir pagando los gastos comunitarios a partes iguales, quieren hacerlo por coeficientes. ¿Es posible cambiar el sistema de reparto?...
• ¡Este Letrero luminoso no cuenta con la autorización de la comunidad!
  El titular del negocio que tiene en los bajos de su inmueble ha colocado un letrero luminoso en el balcón de su vivienda. El resplandor que producen los focos instalados para su iluminación le causa m...
• Me opongo al acuerdo de comunidad
  Su comunidad acordó unos arreglos necesarios en la fachada, pero un vecino se opone diciendo que no sabía nada del asunto. ¿Qué pueden hacer?...

Varios vecinos hablaban de la necesidad de colocar en la azotea equipos que facilitaran acceso telefónico, conexión a internet y televisión por cable. ¿Qué su­cederá si finalmente los han instalado sin la autorización de todo el mundo?

Para la votación respecto a la posible instalación de los equipos es preciso convocar una junta de propietarios. Y, para que dicha instalación se apruebe, será necesario obtener el acuerdo de un tercio de los integrantes de la junta, que represen­ten, a su vez, un tercio de las cuotas de participa­ción en los elementos comunes.

Dicho acuerdo deberá ser recogido en el acta de la reunión, firmada por el presidente y to­dos los asistentes. También deberá quedar regis­trada la lista de asistentes que han aprobado la instalación. El presidente deberá remi­tir a la empresa interesada en la instalación una autorización firmada por él, junto con una relación de los propietarios que deseen los servicios que se ofertan e, indispensablemente, una copia del acta donde consta el acuerdo adoptado en junta.

Momento de la instalación

Paso previo. Con un mínimo de dos meses de an­telación a la instalación, existe la obligación de co­municar por escrito a todos y cada uno de los pro­pietarios -e incluso a los arrendatarios de pisos y locales de la finca- la fecha de comienzo de las obras encaminadas a la instalación o adaptación. Así pues, no bastará con que en su comu­nidad se haya instalado la infraestructura, previa celebración de la junta, en los términos legales: también debe efectuarse este comunicado escrito con anterioridad a la instalación.

¿Qué ocurre si acudió a la junta y votó en contra de la instalación?

En este caso, no sufra por su bolsillo, pues no estará obligado a soportar los costes de instalación, aunque tampoco podrá beneficiarse del servicio. Eso sí: si más tarde solicita el acceso a servicios de telecomunicaciones cuyo suministro requiera aprovechar estos equi­pos, quedará autorizado a ello. Deberá entonces abonar -debidamente actualizado- el importe que le hubiera correspondido en su día, a través de la aplicación del interés legal oportuno.

Sorpresa

Si lo que ha pasado es que nadie le avisó en su día de la celebración de la junta, lo primero que debe­rá averiguar es si ésta se convocó de la forma ade­cuada (anuncio, etc…), con el fin de que todos los ve­cinos pudieran conocer que se iba a celebrar y el contenido a tratar en aquélla.

Muestra del acta. Además, podrá requerir al pre­sidente de la comunidad que le muestre el acta de la reunión para comprobar que asistieron el nú­mero de propietarios equivalentes a un tercio de las cuotas. Si esto no es así, la junta ce­lebrada se podrá invalidar y cabrá convocar una nueva, que reúna los requisitos no contemplados en la primera. Pero si la junta se convocó bien, y a ella asistieron los mínimos exigidos, usted nada po­drá hacer para evitar la instalación.

Si su inmueble se edificó antes de 1999, sepa que se debe realizar un informe técnico que certifique si la instalación es viable o no. Si la insta­lación se ha hecho sin dicho informe técnico, tendrá derecho a que éste se haga, y según el resultado sea positivo o no, podrá exigir la retirada de los equipos.

Caso del arrendatario. ¿Qué sucede si es usted inquilino de un piso o local de la finca y quiere soli­citar la instalación de estos equipos? Entonces será usted quien deba soportar el gasto correspondien­te. Y al concluir el arrendamiento, la in­fraestructura instalada quedará en el edificio, a disposición de su propietario.

Tambien le puede interesar:

• ¿Compartimos gastos?
  Usted administra una comunidad que comparte la zona de bajantes con un edi­ficio colindante. Si ahora los propietarios de dicho edificio quieren repararlos, ¿qué obligación tendrá la otra comunidad de...
• Construcción de una piscina en la zona común del edificio
  En la última junta los propietarios han decidido, por mayoría simple, construir una piscina en un terreno comunitario. Pero un vecino quiere impugnar el acuer­do, porque no la considera necesaria. ¿Qu...
• Ocupación ilegal de un espacio común del edificio
  El propietario de un bar viene utilizando a modo de terraza un espacio común. Ahora la comunidad quiere que deje de ocuparlo, aunque existe la autorización hecha al anterior propietario. ¿Qué sucede...
• Este restaurante desprende demasiado humo
  Algunos vecinos de un edificio se quejan del restaurante de la planta baja, argumentando que desprende humos por encima de lo normal. ¿Qué puede hacerse en esta situación?...
• Este plazo es muy corto para arreglar la fachada
  El Ayuntamiento ha ordenado a una comunidad de propietarios que arregle la fachada del edificio, porque esta presenta un riesgo grave de deterioro. ¿Qué debe hacerse si los trámites se retrasan?...

Usted acordó con su inquilino mediante contrato, que el pago de la renta se abonaría por meses anticipados dentro de los días uno a cinco de cada mes. No obstante, la práctica ha sido otra: el arrendatario no sólo le ha ido pagando fuera de plazo (es decir, alrededor del día 10 de cada mes) sino que, además, con el tiempo está demorando el plazo hasta mediados e incluso finales de mes. ¿Qué puede hacer?

En principio, la ley establece que el pago de la renta será men­sual y deberá hacerse en los siete primeros días de cada mes, salvo pacto contrario, como es el caso. Ahora bien, ¿hasta qué punto el incumpli­miento del plazo puede dar lugar a la resolución del contrato?

Si el contrato fuera de un local de negocio, se abriría la po­sibilidad de resolverlo cuando, en virtud del principio de libertad de pacto, ustedes hubieran establecido expresamente que el pago hecho más allá del plazo convenido daría lugar a la resolución del contrato. Pero, ¿y si no establecieron nada, o el contrato era de vivienda? Entonces, el mero retraso en el cumplimiento de la obligación de pago de la renta no implica un verdadero y propio incumplimiento del contrato que sea mere­cedor de la resolución. Eso sí: lo sería, por ejemplo, el retraso en el pago de dos o más mensualidades, que le legitimaría a instar, en su caso, la correspondiente acción de desahucio y reclamación de rentas.

Tambien le puede interesar:

• ¡Su inquilino no le ha pagado los suministros!
  Su inquilino acaba de darse a la fuga sin pagar los suministros. Ahora resulta que las compañías le reclaman a usted bastante dinero para volverlos a dar de alta. ¿Qué puede hacer?...
• Te corto la luz por no pagar el alquiler
  El inquilino no paga el alquiler desde hace meses y el casero ha optado por cortarle la luz. ¿Está legitimado para hacerlo? ¿Pueden pedirle responsabilidades?...
• Mi inquilino es un moroso
  Desde hace unos meses su inquilino se niega a pagar el alquiler, alegando que se ha quedado sin trabajo. ¿Qué puede hacer al respecto?, ¿podrá resolver el contrato?, ¿Hay algún procedimiento que le pe...

Su inquilino ocupa el piso desde hace muchos años y tiene derecho a una pró­rroga forzosa. Si usted está interesado en que se marche, ¿cómo le conviene actuar?

Antes de nada compruebe si se da alguno de los supuestos que justificarían la denegación de la prórroga:

• Que la vivienda haya estado desocupada duran­te más de seis meses en el periodo de un año.
• Que su inquilino ocupa otra u otras viviendas dentro de la misma población, o bien ha dispues­to de alguna vivienda en los últimos seis meses.
• Que usted o alguno de sus ascendientes o des­cendientes necesitan ocupar el piso.

Proceso

Si concurre alguno de estos factores, usted puede notificar a su inquilino la denegación de la prórroga, además de instarle a que abandone la vivienda. Acto seguido pueden suce­der varias cosas:

• Que él no acepte o no dé una contestación en el plazo de 30 días. Si es así, usted podrá demandarle en el plazo de los seis meses siguientes al requerimiento.
• Que efectivamente conteste en el plazo de 30 días, aceptando desalojar el piso en los seis meses si­guientes al requerimiento. En ese ca­so, usted deberá satisfacerle una indemnización equivalente a dos anualidades de renta.
• Que acepte, pero que el desalojo ocurra en el pla­zo de un año desde el requerimiento: en ese caso, la indemnización será sólo de un año de renta.
• Que pase un año y todavía no haya desalojado. Igualmente, podrá demandarle trans­currido este plazo, y él perderá todo derecho a ser indemnizado

Negociación

Con independencia de estas in­demnizaciones, establecidas en la antigua ley de arrendamientos, tal vez sea conveniente que usted le ofrezca algún incentivo adicional. Piense que el tiempo juega a favor del inquilino: entre que se interpone la demanda, que aparece un pronunciamiento judicial, que se recurre, etc, pue­den pasar varios años, y usted tendrá que soportar que él siga en el piso. En ese caso -y salvo que pueda tomarse el asunto con mucha calma- le conviene negociar, a pesar de saber que al final el juez le dará la razón.

Tambien le puede interesar:

• Este piso me gusta mas que el otro
  Usted es dueño de varios pisos en un edificio que arrendó a una serie de inquilinos en distintas fechas. Si ahora resulta que su hija necesita una de las vivien­das, ¿puede desalojar al inquilino que ...
• Prórroga obligatoria del contrato
  Cuando el arrendamiento dura menos de cinco años, el inquilino puede optar por prorrogarlo hasta completar dicho plazo. ¿Pero qué peculiaridades conviene destacar respecto a la duración y las prórroga...
• Resolución del contrato por denegación de la prórroga forzosa
  Un matrimonio ocupaba un piso de alquiler, pero el contrato, anterior a 1985, só­lo fue firmado por el esposo, sin incluir a su mujer en el documento. Más tarde éste falleció, y, con el transcurso del...

Presumiblemente la finca que adquirió estaba libre de cargas, calificada como agrícola, pero pendiente de aprobación de la re­calificación de los terrenos en que se ubica, para convertirlos en suelo para uso industrial. Por este motivo, formalizó un contrato de com­praventa con una cláusula de arras penitenciales, pactándose que la escritura pública de compraven­ta se concretaría antes de acabar el año, momento en que el comprador abonaría la parte del precio pendiente de pago. Ahora resulta que está afectada por el traza­do de una vía…¿Cómo deberá actuar?

Al cabo de unos meses, y antes de la firma de la escritura de compraventa, el compra­dor tiene conocimiento, de que la finca objeto de la compraventa está afectada por el trazado de la vía de un tren, sin que el propietario de los terrenos le haya anunciado nada al respecto. Una vez obtenida toda la infor­mación, el comprador comprueba que la finca que­dará inservible en el futuro, ya que la afectación es casi total, y se pregunta qué debe hacer ante esta situación.

Dos son las opciones que se le plantean al comprador:

Resolución del contrato. La primera opción consistiría en resolver el contrato de compraventa y aplicar lo previsto en él en relación a las arras penitenciales por no estar la finca libre de cargas (obviamente, el trazado de la vía férrea es una carga). Es­te primer camino es el típico de unas arras, en las que el comprador podrá exigir al vendedor la devo­lución del importe pactado por tal concepto, y du­plicado además por haberse producido un incumplimiento por parte del segundo, al no estar la finca libre de cargas.

Compraventa. La segunda opción consistiría en formalizar la escritura pública de compraventa. Esta alternativa puede ser interesante si el valor actual de los terrenos es superior al pacta­do en la compraventa, y puede defenderse en el procedimiento de expropiación a que se verá abo­cado debido a la actuación de la Administración para la construcción del trazado del  tren. Dicho procedimiento suele ser bastante rápido si hay acuerdo en el justiprecio (precio que paga la Administración por la ocupa­ción de la finca). Sin embargo, puede demorarse mucho en el tiempo si no hay acuerdo y finalmen­te es necesario acudir al Jurado de Expropiación forzosa, y más tarde a los tribunales.

Tambien le puede interesar:

• ¿Dónde está mi dinero?
  Después de iniciado un expediente de expropiación y de ser asignado el precio justo por el bien expropiado, han transcurrido varios años sin que el afectado haya cobrado. ¿Qué deberá hacer?...

Los vecinos de dos inmuebles que compartían un patio interior común decidie­ron cerrarlo con una reja, para evitar la entrada de personas extrañas. Pero los propietarios de unos locales comerciales se opusieron al cierre…

Situación. Los dos inmuebles eran colindantes y compartían un patío interior. El he­cho es que cada edificio tenía su comunidad de pro­pietarios y los vecinos de ambos bloques decidieron cerrar ese espacio común mediante una verja y una puerta móvil, para evitar así el uso indebido por extraños. Finalmente, se convocaron sendas juntas extraordinarias para debatir el asunto y en cada una de ellas se aprobó la propues­ta por mayoría muy holgada (aunque no por una­nimidad).

Perjuicio

Sin embargo, los propietarios de unos locales co­merciales en esos edificios entendieron que el cierre les perjudica­ba, ya que, aunque había acceso desde la calle, el público también podía acceder a ellos desde este patio interior. Estos propietarios impugnaron los acuer­dos adoptados, alegando que se habían tomado sin su consentimiento y que éste era necesario ya que el cierre les perjudicaba. En concreto, alegaron que el acuerdo se había alcanzado por mayoría y no por unanimidad, y que ésta era necesaria.

¿Qué dicen los jueces?

Una primera sentencia dio la razón a los propietarios de los locales. Pero los veci­nos impugnaron esta primera sentencia y, después de varios recursos, el asunto ha llegado al Tribunal Supremo, que ha acabado dándoles la razón: los acuerdos adoptados son válidos y deben desesti­marse las pretensiones de los propietarios de los negocios.

Los razonamientos que ha utilizado el Tribunal para llegar a esta conclusión han sido los siguientes:

• El Supremo ha establecido que el cerramiento del patio no afecta a los intereses de los propie­tarios de los locales, pues ni impide el acceso a éstos (que se hace desde la calle) ni su visibili­dad, así que no sufrirán ningún tipo de perjuicio.
• Los locales de negocios se benefician también del cerramiento, ya que consiguen una mayor segu­ridad frente a extraños.
• Además, los vecinos pudieron acreditar ante el Tribunal que el grueso de visitantes de los loca­les eran vecinos del barrio, que accedían sin pro­blemas desde la calle. Asimismo, los posibles per­turbadores que se instalaban en el patio, no eran clientes, por lo que no quedó acreditado que el cierre perjudicase a los propietarios de los loca­les.

Por todas estas razo­nes, el Tribunal admitió la validez del acuerdo, aunque éste no contara con el consentimiento uná­nime de los propietarios de los locales. Esta sentencia es importante en el sentido de que el Tribunal Supremo no se ciñe a la literalidad de la norma, sino que hace una interpretación más ajustada. Así pues, en este caso lo que para el Tri­bunal resulta evidente es que la modificación apro­bada no perjudica a los que demandan, pero sí be­neficia a toda la comunidad.

Tambien le puede interesar:

• ¡Este Letrero luminoso no cuenta con la autorización de la comunidad!
  El titular del negocio que tiene en los bajos de su inmueble ha colocado un letrero luminoso en el balcón de su vivienda. El resplandor que producen los focos instalados para su iluminación le causa m...
• Me opongo al acuerdo de comunidad
  Su comunidad acordó unos arreglos necesarios en la fachada, pero un vecino se opone diciendo que no sabía nada del asunto. ¿Qué pueden hacer?...
• Quiero dividir el local
  ¿Necesita autorización del resto de copropietarios la persona que es titular de un local en los bajos de un inmueble y pretende dividirlo en dos o más locales independientes?...
• Sustitución del conserje en la comunidad
  La comunidad ha decido sustituir al portero del edificio porque no cumple bien sus funciones. ¿ Qué pasos deberán dar para pres­cindir de él?...
• Obras en el patio de la comunidad
  La comunidad de propietarios ha decidido hacer obras en el patio comunitario. Si usted es propietario de un local sin acceso a éste, ¿debe asumir algún coste? Y si lo tiene arrendado, ¿podrá repercuti...

Usted firmó con un matrimonio un contrato de arrendamiento por cinco años. ¿Qué puede reclamarles si desean irse y todavía restan cuatro años de contrato?

Las consecuencias del desestimiento del contrato por parte del arrendatario no están reguladas legalmente y de forma explícita en la ley de arrendamientos urbanos. Así pues, como arrendador usted siempre podrá elegir entre una de estas dos alternativas:

• Demandar al arrendatario, exigiendo el cumplimiento del contrato (con un resultado incierto, pues no puede hacerse nada frente a quien tiene la firme voluntad de abandonar la vivienda).
• Subsidiariamente a la anterior opción, o bien de modo independiente a ésta, usted puede solicitar una indemnización equivalente a un mes de arrendamiento por cada año que queda hasta la resolución del con­trato. Piense que la indemnización debe compensar los daños realmente sufridos. Si us­ted vuelve a alquilar el piso de inmediato, y el perjuicio que sufre es menor a la indemnización pactada, el inquilino podría negarse al pago y seguramente el juez fijaría una indemnización menor. La opción de abonar un mes de renta por cada año de con­trato que queda por cumplir es la más extendida y aceptada por los jue­ces.

Tambien le puede interesar:

• Esto no es un precario
  A la muerte del inquilino, hace nueve años, usted per­mitió que un conocido de éste ocupara el piso, sin hacerle contrato escrito alguno...Ahora usted necesita el piso. ¿Qué alternativas tiene?...
• Extinción del contrato de arrendamiento por uno de los cónyuges
  Usted tiene arrendado el piso a un matrimonio que quiere separarse. ¿Puede ahora el marido -que además es el inquilino titular- renunciar a la prórroga del arrendamiento sin contar con la opinión de s...
• Resolución del contrato de alquiler por necesidad de ocupación
  Usted tiene arren­dado un piso desde hace muchos años. Ahora uno de sus hijos quiere ocupar dicho in­mueble. ¿Qué debe hacer?...
• La renuncia debe firmarla el titular del contrato
  Usted tiene un piso de su propiedad alquilado, pero actualmente el piso no lo ocupa el titular que en su momento formalizó el contrato, sino su ex esposa. Como el contrato está próximo a su vencim...
• Desalojo por ejercer actividades molestas
  La comunidad de vecinos se queja a todas horas de unos inquilinos que no paran de chillar, hacer ruidos y escándalos. ¿Qué puede hacerse al respecto?...

La comunidad de propietarios ha decidido hacer obras en el patio comunitario. Si usted es propietario de un local sin acceso a éste, ¿debe asumir algún coste? Y si lo tiene arrendado, ¿podrá repercutir este coste al inquilino?

Gastos comunes

Conservación. El mantenimiento y la reparación de los elementos comunes de la finca corren a cargo de los propietarios. Y, en principio, esto incluye tanto a los propietarios de los pisos como a los pro­pietarios de los locales comerciales. No obstante, antes de asumir nada, verifique los esta­tutos y el título constitutivo de Propiedad Horizon­tal: en ocasiones se exime a los locales comerciales de determinados costes relacionados con elemen­tos comunes de la finca a los que no tienen acceso.

Si los estatutos no dicen nada, us­ted tendrá que hacer frente a estos costes. En última instancia, puede solicitar una reu­nión de vecinos en la que se modifiquen los estatu­tos y se manifieste que usted no participa como copropietario en ese patio. Pero necesi­tará un acuerdo unánime de todos los demás pro­pietarios, y seguramente no será fácil conseguirlo.

Contrato de alquiler

¿Puede repercutírselos al inquilino del local? Tendrá que comprobar qué pactaron en el momento de formalizar el contrato de alquiler.

En los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, las partes -propietario e in­quilino- tienen amplia libertad para pactar lo que deseen. Así, puede encontrarse con que:

• No se pactó nada al respecta En este caso será usted, como propietario, quien deberá hacer frente a estos gastos, ya que así lo establece la ley.
• Se pactó que los gastos de conservación de la fin­ca son a cargo del inquilino. Aunque exista este pacto, tampoco podrá repercutir los costes sobre su arrendatario. Si no se dice nada más, se entiende que el objeto del contrato es el local “de paredes para adentro”, y que no están incluidos en el arrendamiento los elementos co­munes.
• Se pactó que todos los gastos de conservación son a cargo del inquilino, incluidos los de los elemen­tos comunes. En este caso, sí que podrá repercu­tir estos costes (aunque este tipo de pactos no es muy habitual).

Elevación de renta

Si no puede repercutir los gastos de arreglo del patio, ¿puede subir la renta mensual alegando que se ha producido una mejora en la finca? Tampoco podrá decantarse por ello. Respecto a es­ta última posibilidad sepa que la ley señala que tan sólo se permite la elevación de la renta por me­joras (y la reparación de una pared del patio no lo es), cuando hayan transcurrido cinco años desde el comienzo del contrato.

Recuerde, además, que en caso de mejoras el incremento deberá hacerse aplicando al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras, incrementado en tres puntos. Por otro lado, el aumento resultante no podrá nunca exceder del 20% de la renta vigente en aquel momento.

Tambien le puede interesar:

• Obras de conservación en el local arrendado
  Usted es dueño de un local que tiene alquilado, y el inquilino le ha dicho que repare unas manchas de humedad. Además del arreglo su inquilino quiere que usted le in­demnice mientras tenga parado el n...
• Sustitución del conserje en la comunidad
  La comunidad ha decido sustituir al portero del edificio porque no cumple bien sus funciones. ¿ Qué pasos deberán dar para pres­cindir de él?...
• Este cierre me perjudica…
  Los vecinos de dos inmuebles que compartían un patio interior común decidie­ron cerrarlo con una reja, para evitar la entrada de personas extrañas. Pero los propietarios de unos locales comerciales se...
• Obras necesarias en el inmueble
  Las últimas lluvias han destrozado los canalones del inmueble, lo que ha sido denunciado por su inquilino. ¿Cómo debe actuar el propietario ante este incidente?...
• Disconformidad en el sistema de reparto
  Varios vecinos se muestran reacios a seguir pagando los gastos comunitarios a partes iguales, quieren hacerlo por coeficientes. ¿Es posible cambiar el sistema de reparto?...

Usted ha adquirido una finca en el campo que no tiene salida directa a un camino público, por lo que no le queda otro remedio que pasar por la finca de su vecino… Su vecino le ha dicho que no le hace gracia que pase nadie por su finca. ¿Pue­de su vecino oponerse al paso? ¿Qué derechos tiene usted?

Derecho de paso

El comprador podrá exigir el paso hasta el camino público por alguna de las fincas vecinas (en concreto, aqué­lla que sufra menos perjuicio por dicha servidum­bre). El paso es un derecho que tiene reco­nocido y que obliga al titular de la finca vecina a dejarle pasar por su terreno. Eso sí, el comprador debe tener presente que el paso por la finca del vecino deberá realizarse por el punto que sea menos perjudicial o molesto para aquél y, siem­pre que ello sea posible, por el camino más corto que vaya de su finca al camino público.

Si el vecino se opone al uso de parte de su finca como salida, o sigue poniendo impedimentos para que la utilice como tal, el comprador deberá interponer una demanda para que el juez le reco­nozca la servidumbre y le diga en qué consistirá, así como su duración.

Obras

Por otro lado, el comprador podrá ha­cer las obras necesarias para adecuar la parte de la finca que vaya a utilizar como salida al camino. Lógicamente, deberá asumir el coste de dichas obras, incurriendo en los menores daños po­sibles para su vecino, por lo que deberá consultar­le en qué momento y de qué forma le perjudica me­nos. Eso sí, el vecino está obligado a fa­cilitar los trabajos, y no puede alegar que las obras le perjudican: debe dar una respuesta y argumen­tarla.

Compensación

La servidumbre no es gratuita: cabrá fijar una indemnización que compense al propietario de la finca por la que el comprador debe atravesar.

Para el cálculo deberá tenerse en cuenta, en primer lugar, si dicho paso se tratará de una servidumbre permanente. En tal caso, deberá valo­rarse el terreno que el comprador utiliza como paso y lógicamente hay que tener en cuenta los perjui­cios que se puedan causar al vecino, ligados bási­camente al derecho a la intimidad relativo a una propiedad privada.

Si la necesidad de paso por la finca es sólo temporal, por ejemplo en el caso de que el comprador esté es­perando a que el Ayuntamiento le habilite un acce­so directo al camino. Está claro que en­tonces la indemnización será menor, pues el com­prador sólo deberá indemnizar a su vecino en aten­ción a los daños y perjuicios que el paso pueda oca­sionar temporalmente.

Excepción

Esta necesidad de indemnizar al dueño de la finca colindante no existe cuando el propietario y el vendedor de dicha finca son la mis­ma persona (ya que, en este caso, se entiende que el vendedor conocía la necesidad de establecer la servidumbre de paso, y que la tuvo en cuenta a la hora de fijar el precio de la finca vendida, o cuando hizo las particiones o segregaciones oportunas). Compruebe si el vendedor es dueño de las fincas colindantes. Y si ello es así, no cabrá indem­nización de ningún tipo, a no ser que se haya pacta­do lo contrarío.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Usted es propietario de un local de negocio que tiene alquilado, y su inquilino quiere traspasarlo. ¿Puede hacerlo? ¿Cómo deben actuar si en el contrato no se dice nada al respecto?

La actual normativa ha su­primido el término traspaso (que sin embargo si­gue usándose con toda naturalidad en el lenguaje coloquial), y lo ha sustituido por el de cesión del contrato de arrendamiento.

Voluntad de los firmantes

En primer lugar, tenga en cuenta que en los arrendamientos de in­muebles para uso distinto de vivienda, rige lo que las partes hayan pactado. Así pues, cabrá examinar primero las cláusulas o condiciones del contrato, para ver qué dice al respecto.

Lo más habitual es encontrar con­tratos en los que se indica que, para ceder el con­trato es necesario el consentimiento previo del pro­pietario, y nada más. Esto obligará al inquilino:

• A recabar el consentimiento escrito del propietario, comunicándole su intención de ceder el contrato.
• Y, una vez lo haya obtenido, podrá firmar el do­cumento de cesión con el nuevo arrendatario, quien se subrogará en todas las condiciones fija­das en su día, y por el tiempo de contrato que reste por cumplir. Es el anterior inquilino (y no el cesionario) quien deberá notificar al propietario la realización de la cesión de forma fehaciente (por burofax es lo mejor), en el plazo de un mes desde ésta.

Derechos del propietario

El hecho de que en el contrato no se diga nada más al respecto, no signi­fica que el traspaso no tenga ninguna otra conse­cuencia legal. La ley le da derecho, como propietario, a elevar el alquiler en un 20% de la renta en vigor (o el porcentaje superior o inferior que se hubiese pactado expresamente). Y el nuevo inquilino no podrá oponerse al pa­go de la renta incrementada, ya que el aumento es­tá establecido en la ley, y usted no ha renunciado a él en el contrato.

¿Y si el contrato no dice nada?

Si el contrato no dice nada, se aplica lo establecido en la ley. Ésta permite al arrendatario ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Pero esto no significa que usted, como propietario, quede desprotegido:

• El propietario seguirá teniendo derecho al aumento del 20% antes mencionado.
• Y, en cualquier caso, deberán notificarle la cesión del contrato. Si no se lo notifican, usted no podrá solicitar la resolución del contrato, pero sí podrá exigir que le indemnicen por los daños y perjuicios que dicha falta de notificación pueda haberle causado (por ejemplo, podrá exigir, inclu­so al anterior inquilino, el 20% de incremento de renta que no haya aplicado por esa falta de noti­ficación).

Participación en el traspaso

Con la actual ley ha desaparecido el derecho del propietario a parti­cipar en el precio del traspaso. Pero nada impide que dicha participación se fije en el propio contrato, o que la pacten cuando únicamente se fijó que usted debía dar consentimiento expreso a la cesión. Recuerde que en este tipo de contratos rige el principio de libertad de pactos, y que es total­mente lícito cualquier pacto al respecto, ya sea ne­gando el traspaso, autorizándolo sin más, o con una participación en el precio.

Tambien le puede interesar:

• Me interesa este traspaso de renta antigua
  ¿Qué debe hacer si quiere quedarse con un local de negocio que el anterior arrendatario tenía desde 1979 y ahora quiere traspasar porque se jubila?...
• Como regula la ley de arrendamientos urbanos el traspaso de locales comerciales
  El traspaso de locales comerciales o despachos profesionales es muy habitual. El traspaso supone que, el arrendatario de una finca cede a otra persona física o jurídica su posición en el contrato de a...

Usted desea vender el piso donde ahora está viviendo con su mujer. ¿Qué re­quisitos se precisan para poder realizar la venta? ¿Cuándo pueden aparecer di­ficultades?

Domicilio conyugal

Todo matrimonio dispone de un domicilio conyugal, que es la vivienda donde convive la familia cuando aquélla constituye el ho­gar familiar. Y es preciso el consentimiento de am­bos cónyuges para venderla, sea cual sea el régi­men matrimonial vigente. Por tanto, debe tener claro que, más allá de quién sea el pro­pietario del piso, existen limitaciones en el momen­to de poder disponer de él.

Propiedad del piso

Lógicamente, el piso que constitu­ye el domicilio conyugal puede ser propiedad de uno o de ambos cónyuges. En el primer caso, lo que ocurre normalmente es que uno de ellos es el pro­pietario y, al casarse, ambos van a vivir a él; de este modo la vivienda pasa a ser el domicilio conyugal. En el segundo caso, ambos cónyuges son copropie­tarios -generalmente pro indiviso- al comprar el piso entre los dos, por lo general a través de un préstamo hipotecario.

¿Puede venderse el piso?

Al respecto de las posibilidades de vender la vivienda, cabe decir que ésta puede ser vendida, pero con limitaciones. Así pues, en el caso de que un matrimonio desee vender el piso en el que viven porque desean trasladarse a vivir a casa de los padres de uno de ellos, pueden ocurrir dos cosas:

• Aunque el piso sea propiedad de uno de los cón­yuges, en el momento de formalizar la compra­venta deberá hacerse constar en el documento, normalmente a través de escritura pública, si la vivienda constituye o no el domicilio conyugal. Y si ello es así, deberá constar la autorización del otro cónyuge o bien la autorización judicial.
• Si el piso es propiedad de ambos cónyuges, el consentimiento para la compraventa deberá ser, lógicamente, otorgado por ambos, y es preciso su consentimiento para que ésta se formalice y ad­quiera validez.

Vivienda y separación

Los problemas surgen normalmente cuando el matrimonio está en trámi­tes de separación o divorcio y no se ponen de acuer­do entre ellos sobre lo que debe hacerse con el piso. En este caso, aunque el piso sea propie­dad de un cónyuge, éste tiene su libertad bastante limitada, puesto que el otro cónyuge puede pedir su uso en el proceso judicial de separación.

En este caso el juez puede otorgar el uso del piso al cónyuge no propietario, si considera que ése es el interés más necesitado en ese momento. Por tanto, el uso puede recaer en el cónyuge a quien se confía la guardia o custo­dia de los hijos, aunque no sea propietario, o inclu­so puede recaer en el cónyuge no propietario, aun­que no haya hijos, si el juez así lo cree oportuno: La decisión sobre el uso es independiente de la propie­dad de la vivienda.

Ello conlleva que el propietario no pueda disponer del piso (en otras palabras, sigue teniendo la propiedad de la vivienda pero no su uso). Desde luego, ambos cónyuges pue­den ponerse de acuerdo -siempre que los hijos no resulten perjudicados, si los hubiera-, ya que exis­te libertad de pacto para que dispongan lo que crean más conveniente para sus intereses. Y si am­bos son propietarios pueden decidir vender el piso y quedarse cada uno con la mitad, o bien pueden optar porque uno le compre la mitad al otro.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Usted alquiló un despacho en el centro de su ciudad. El lu­gar es bonito, pero el inmueble presenta algunos desperfectos que en su día no se dio cuenta cuando lo visito. ¿Qué podrá hacer al respecto?

Responsabilidad

Unas bisagras algo defectuosas, una puerta corredera que se atasca en el suelo o un din­tel de madera que desprende virutas, no dejan de ser pequeños desperfectos que hay que reparar en un momento dado, pero que no impiden la habita­bilidad del despacho ni su uso para el fin que per­sigue, sobre todo si el estado de aquél se aceptó des­de un principio.

Además, salvo prueba en contrario, el progresivo desgaste de estos elementos es conse­cuencia del uso habitual del despacho, que no es culpa de nadie en concreto; por ello, su reparación corre a cargo del arrendatario.

Deterioro

Así pues, el arrendatario debe asumir el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso cotidiano de la vivienda. ¡Atención! Lo que resulta clave además en este caso es que el arrendatario no puede decir que cuando adquirió el despacho no conociera dichos defectos.

Por tanto, en el momento de alquilar el lo­cal el arrendatario debe tener muy claro y estudiar a conciencia cuál es el estado de lo que alquila, in­cluso en los pequeños acabados: en función de ello, negociará un precio o unas condiciones determina­das. Pero si acepta el despacho tal y como está en el momento de la contratación, después, salvo que pueda demostrar que el daño no tiene nada que ver con él ni con el uso habitual de la cosa -lo cual suele resultar bastante complicado-, no le quedará más remedio que correr con las reparacio­nes oportunas.

No exigible. De hecho, si unas bisagras están flo­jas o la madera de una puerta que da a la terraza está ya “algo” deteriorada desde el principio (como sucede aquí), no podrá exigirle luego al arrendador que reconstruya dichos elementos.

Reparaciones menores

El arrendatario de­be asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Pero además, resulta que la determinación de lo que constituyen repara­ciones menores es fuente de bastantes problemas. Vea el por qué:

• Según la ley, corresponden al propietario las re­paraciones necesarias para conservar el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Así pues, si se revienta una cañe­ría, la reparación deberá asumirla el propietario.
• Pero a veces, estos desperfectos pueden venir da­dos por el desgaste producido por el uso ordina­rio de la finca, en cuyo caso los gastos corren a cargo del inquilino. Imagine por ejemplo, una ofi­cina con suelo de parquet, que transcurridos dos años está muy desgastado y algo levantado por la continua entrada y salida de gente: la repara­ción correría entonces a cargo del inquilino. Pero piense también en aspectos más sutiles: esas baldosas delicadas que con el uso regular empie­zan a quebrase bajo sus pies, también deberán ser repuestas por usted.

Tambien le puede interesar:

• Prevención en el contrato de arrendamiento ante la instalación del ascensor en la finca
  Usted pretende alquilar un local de su propiedad, pero en poco tiempo se instalará un ascensor en la fin­ca y parte del local se cederá para albergar el motor del aparato elevador. Ya se lo ha comunic...
• ¿Este gasto me corresponde?
  Usted firmó un contrato de arrendamiento donde se obligaba al pago de los gastos comunitarios. ¿Deberá hacer frente a unos gastos extraordinarios que le han venido incluidos en el recibo del alquiler?...
• Este piso me gusta mas que el otro
  Usted es dueño de varios pisos en un edificio que arrendó a una serie de inquilinos en distintas fechas. Si ahora resulta que su hija necesita una de las vivien­das, ¿puede desalojar al inquilino que ...
• Yo alquilé la vivienda con calefacción
  En algunos edificios antiguos todavía puede encon­trarse un servicio de calefacción común para todo el inmueble -controla­do por el portero-, del que dependen incluso los radiadores de cada una de las...
• Esta reparación es obligación del arrendador
  Algunos propietarios piensan que una vez alquilado el inmueble ya no les hace falta atender las necesidades de algunas reparaciones que suelen ir apareciendo en la vivienda arrendada, incumpliendo con...

Usted ha heredado unas fincas donde la mayoría de sus inquilinos llevan más de 60 años pagando rentas muy bajas. ¿Podrá repercutirles ahora algunas obras de mejora que va a hacer (pintar el vestíbulo, poner interfonos, mejorar instalaciones de los suministros…), o quedarán exentos de asumirlas?

Ley aplicable

Estamos hablando de contratos suscritos a finales de los 40 o principios de los 50, por lo que, al ser anteriores a 1985, se les continúa aplicando la legislación de 1964.

Usted podrá repercutir obras de mejora cuando las haya hecho de acuerdo con el inquilino o, en caso de elementos comunes, cuando estén de acuerdo las 3/5 partes de los inquilinos. Pero no precisará en cambio de dicha mayoría cuando lo que usted pretenda sea la modernización de aque­llos aparatos contadores de los servicios o suminis­tros que existieran en la vivienda. Co­sa distinta sería el cambio o mejora de las instala­ciones del interior de la vivienda, pues ya no esta­ríamos ante un elemento común y sí quizás ante una obra de conservación.

Información

En primer lugar, informe a los inqui­linos afectados. Comuníqueles el alcance de las obras concretas que quiere realizar y recabe de es­te modo su conformidad o no con aquéllas. Son obras destinadas a una modernización necesaria. Piense en instalaciones eléctri­cas antiguas: es lógico que la ley facilite en estos casos que usted pueda reformar dichos contadores, evitando los obstáculos que supondría cualquier ti­po de mayoría exigible.

Notificación

Terminadas las obras y antes de girar el recibo con el nuevo importe, notifique por escrito al inquilino el aumento que tendrá su renta debido a las obras, así como los criterios utilizados para dicha elevación.

Captación

Recibida la notificación, el inquilino tendrá un plazo de 30 días para comunicar por escrito si acep­ta o no la elevación de renta. Si no dice nada se entenderá que hay aceptación del importe propuesto como aumento, que además deberá indi­carse en el recibo de forma separada en la renta que el inquilino venía pagando.

En caso de rechazo de la elevación, acuda al juez. Y si éste declara la elevación como legítima, usted podrá optar entre reclamar las diferencias de renta o bien resolver el contrato si la oposición no tuviera base. Recuerde que:

• Tiene un plazo de tres meses para interponer la demanda, a contar desde el día en que el arren­datario se opuso.
• Interpuesta la demanda, el arrendatario tiene la posibilidad de consignar los importes adeudados antes de contestar a la demanda, evitando así la resolución del contrato.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

Un vecino pensó en cubrir su terra­za, a pie de patío interior, con una estructura de uralita en el techo y de vidrio en los laterales. Así pues, se planteó convocar una junta de propietarios con el fin de someter su petición a votación. ¿Qué ocurrió cuando pre­guntó si podía cerrarla?

Elemento común

Las terrazas de cual­quier inmueble, bien sean a nivel, bien sean cubier­tas, tienen en principio carácter de elemento co­mún. Y la votación en junta requiere a priori el vo­to unánime de los propietarios. En nuestro ejemplo la aprobación fue uná­nime y el interesado fue autorizado a “cerrar” su terraza. ¿Dónde apareció entonces el problema?

Asunto de definición

El deseo del propietario de zanjar el asunto lo antes posible, junto a la falta de interés de la mayoría de los presentes en el tema, hizo que la autorización al cerramiento se hiciera rápida­mente y que no hubiera muchas discusiones res­pecto a lo que el cerramiento podía o no incluir. Por tanto, el particular procedió a insta­lar su techo de uralita, y a poner más tarde los la­terales y el suelo acristalados.

Protesta

Ahora uno de los vecinos alega que el resultado es inadmisible y que el cerramiento sólo puede entenderse como la colocación de un techo, que esté además mínimamente sujeto a la pared. Alega que no puede aceptarse la colocación de un compartimento rectangular de uralita, que es como ha quedado la terraza, y por ello exige que las cosas vuelvan a su estado original.

Vayamos por pasos

En primer lugar, cabe decir que un cerramiento debe referirse:

• Bien a la cobertura de la terraza con perfiles de hierro, aluminio o similares, mínimamente suje­tos a las paredes.
• Bien a la sustitución de antiguos materiales que no afecten a la estética de la fachada.

Y si bien en ambos casos no es necesaria la unanimidad en la votación, creemos que este ca­so sí que exigía dicha unanimidad pues la estruc­tura a colocar afectaba a la estética del edificio.

Lo que ya no está tan claro es si el térmi­no “cerramiento” que se había sometido a la auto­rización de la junta de propietarios y que se corres­pondía con la pretensión del particular, se refiere únicamente a la colocación de un tejadillo de urali­ta sobre los seis metros cuadrados de terraza o, bien, puede decirse que además incluía todas las obras que resultaran preceptivas para el cerra­miento completo de la terraza.

Jurisprudencia

En una sentencia refe­rente a un caso idéntico a éste, el Tribunal Supre­mo cree que el concepto de “cerramiento” incluye la instalación de separaciones y paredes en las tres dimensiones que cierran totalmente el espacio au­torizado, y no sólo la instalación del tejadillo. Por tanto, el propietario que hizo el cerra­miento no se extralimitó en la autorización recibi­da por la comunidad y obró correctamente. Y ello habría sido así incluso si, por ejemplo, hubiera de­cidido cerrar con paredes de uralita en lugar de emplear paredes de cristal.

Tambien le puede interesar:

• Ese cerramiento es ilegal
  Un vecino cubrió parcialmente la terraza comunitaria del ático (pero de uso privativo), sin pedir permiso a la comunidad de propietarios, y ahora le acaba de denunciar uno de los vecinos. ¿Cómo debe ...

Usted acaba de estrenar un piso de nueva construcción y está viendo que todo el parquet se le levanta por momentos. ¿Cuánto tiempo tiene de garantía para reclamar? ¿Cómo debe hacerlo?

Garantía del promotor

La Ley de Ordenación de la edificación establece que el promotor responde, entre otros, de la ” in­demnización o reparación de los daños provocados por vicios o defectos de ejecución que afecten a ele­mentos de terminación o acabado de obras ” (pintu­ra, carpintería, ajuste de puertas, barnizado, etc). Y en este grupo cabría incluir el problema que us­ted está sufriendo.

Plazo de garantía y de reclamación

La Ley concede tres años de garantía por defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad. Sería un caso como el que nos ocupa —pues no hay duda de que el levantamiento del parquet hace que un piso sea difícilmente habitable- o de que, por ejemplo, en la vivienda hicieran su aparición humedades que no afecten a la estructura o resistencia del edificio (si afectan a la estructura, el plazo de garantía es de 10 años). Recuerde también que, una vez detectado el defecto y notificado al responsable dentro de estos tres años, el plazo de reclamación judicial es de dos años. Es decir, surgido el vicio o defecto usted sólo tiene dos años para reclamar, en lugar de los 15 años de que se disponía antes.

Reclamación

En primer lugar, trate de re­solver el problema directamente con la persona o entidad (promotor) implicada. Si no llegan a nin­gún acuerdo, envíele un burofax exponiendo:

• Una descripción completa de los desperfectos detectados, indicando que son defectos de ejecu­ción que todavía están en periodo de garantía.
• La solicitud de reparación o reinstalación del parquet. También puede solicitar una indemnización del coste de la reparación, cuantificándola (adjunte un presupuesto, si lo ha so­licitado de algún profesional).

Arbitraje

Si el problema continúa sin solucionar­se de forma amistosa, no excluya la posibilidad de acudir al sistema arbitral de consumo para resol­ver esta reclamación, pues es rápido y gratuito. Puede informarse en la Oficina Municipal de Atención al Consumidor de su localidad. Este sistema tiene un problema: si el recla­mado no quiere someterse a arbitraje, no se le pue­de obligar. Ahora bien, si acepta el sometimiento a arbitraje, deberá cumplir lo que se resuelva.

Judicial

Si el responsable no resuelve el proble­ma y no accede al arbitraje de consumo, ya no le quedará más remedio que acudir a la vía judicial. Para ello necesitará la asistencia de un abogado y un procurador, si la cuantía supera los 900 euros. Tenga entonces en cuenta lo siguiente:

• Si resulta que a otro u otros vecinos les pasa lo mismo que a usted, presenten una reclamación conjunta que les dará más fuerza,
• En este procedimiento el sistema de prueba es más favorable para usted que para el promotor: usted sólo deberá probar que existen los desperfectos, que están cubiertos por la garantía y que ha reclamado en el plazo correcto. Será el demandado quien deberá demostrar que no es responsable de la aparición de los defectos, lo que resulta bastante complicado.

Seguro

Si dispone de un seguro que cubra el daño ocurri­do, no dude en utilizarlo y reclamar el arreglo a la compañía. Si ésta se hace cargo de la indemni­zación, usted ya podrá olvidarse del asunto: ya se espabilará la aseguradora en reclamar posterior­mente al promotor, si lo considera oportuno.

Tambien le puede interesar:

• No puedo bajar esta rampa
  Usted adquirió un piso junto a una plaza de parking en una finca de reciente construcción y cada vez que tiene que acceder al garaje sufre grandes dificultades debido a que hay una rampa muy pronuncia...
• Reclamación de vicios ocultos en viviendas de segundamano
  Aparentemente, usted adquirió una vivienda a buen precio y en buenas condi­ciones. Pero al hacer unas obras de mejora ha des­cubierto que las vigas de madera están carcomidas......
• Obligación de asegurar las cantidades entregadas a cuenta durante la obra
  Es habitual que el promotor de un edificio realice ven­tas sobre plano, y que cobre algunas cantidades a cuenta. ¿Qué debe hacer con estos importes?...
• Esta superficie es inferior a la reflejada en el contrato
  La constructora le entregó un piso con una superficie inferior a la que figuraba en el contrato privado de compraventa. ¿Puede negarse a otorgar la escritura de compraventa?...
• ¡Esto es abusivo!
  Cuando nos disponemos a realizar la compra de una vivienda en promoción todo parece al principio muy bonito, pero en ocasiones suelen aparecer abusos que conviene reclamar. Veamos cuales son los más h...

Usted ha puesto fin a sus relaciones con su pareja de hecho y ha deci­dido quedarse con el piso comprado a medias, abo­nándole a su ex pareja el valor de su 50%. ¿Qué deberán formalizar?

En este caso, lo que deben hacer es acudir a un notario y formalizar una escritura pública de disolución de comunidad de bienes, e inscribirla en el Registro de la Pro­piedad.

Compensación

Es importante que remarquen ante el notario que la escritura es de “disolución de comunidad de bienes” y no de compraventa, ya que realmente están efectuando una compensación, puesto que la cosa común no puede “partirse en dos”.

Las consecuencias fiscales de esta operación serán las siguientes:

• Quien se queda con el piso, tributará al 1% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), partiendo del valor de la vivienda com­pleta. Al tratarse de una disolución y no de una compraventa, no tributará al 7% por el importe de la mitad que adquiere, lo que le hubiese supuesto un desembolso mayor.
• Su ex pareja tendrá que declarar en su IRPF la ganancia o pérdida que haya obtenido por la venta: la diferencia entre lo que reciba y el valor de adquisición de la mitad de la vivienda. (Así pues, si usted le entrega 90.000 euros y el 50% del inmueble costó 50.000 euros, él -o ella- de­berá declarar una ganancia de 40.000 euros).
• Y si usted decide quedarse a vivir en esa vivienda, podrá aplicar en su IRPF la deducción por adquisición de vivienda habitual no sólo por lo que pagó por el 50% inicial, sino también por el importe que pase a sa­tisfacer ahora.

Impuesto de plusvalía municipal.

Deberá consultar si su Ayuntamiento lo exige o no, ya que se trata de un tributo de aplicación voluntaria por parte de los municipios. Y si lo exige, sólo se lo podrán liquidar tomando como base el 50% del valor catastral del terreno, por lo que el coste será poco importante.

Tambien le puede interesar:

• No hay articulos relacionados

¿Qué ocurre si una agencia no tiene la exclusiva de venta de un piso y después el propietario vende a alguien con quien antes había contactado el agente? ¿Existirá igualmente el derecho a cobrar la comisión?

En un caso recientemente analizado por los tribu­nales, una agencia reclamó a un propietario el pa­go de la comisión, alegando que éste había vendido el piso a una persona que inicialmente había visi­tado la vivienda con uno de sus agentes inmobilia­rios. Pero el propietario se opuso ale­gando que no había exclusiva en la venta, y que él mismo había insertado un anuncio en la prensa lo­cal que, según dice, fue el medio por el que el com­prador se enteró de la oferta.

Demanda

En la demanda, la agencia exigió el co­bro de la comisión pactada en el documento de en­cargo de venta. Y la sentencia dictada le dio la razón, reconociendo que hubo una relación contractual entre vendedor y agencia, y que el com­prador tuvo conocimiento de la oferta de venta del piso por las gestiones hechas por la agencia.

Evidencias

Para llegar a tal conclusión, fue de­terminante el hecho de que la agencia conservaba evidencias de todas las gestiones realizadas en la venta, habiendo abierto una ficha con el nombre del comprador en la que se indicaban con detalle todos sus datos y la fecha y hora en la que se le ha­bía enseñado el piso. Además, fue el pro­pio comprador quien reconoció que efectivamente tuvo conocimiento de la venta del piso a través del agente, si bien luego cerró la operación directamen­te con el propietario vendedor sin la intervención de aquél.

Sin exclusiva

El hecho de que no hubiese exclu­siva no afectó a la conclusión del tribunal:

• El intermediario tiene derecho a su comisión si demuestra que hizo gestiones de venta ante el comprador final, tanto si tiene la exclusiva de la venta como si no cuenta con ella.
• Y la comisión existe incluso si el vendedor actúa de buena fe (en el caso analizado, el comprador ocultó al vendedor que había acudido a la agen­cia, de forma que el propietario pensó que se ha­bía enterado de la venta por el anuncio en la prensa que él mismo había insertado).

Moderación de la comisión

No obstante, la sentencia especi­fica que el importe de la comisión a pagar por el vendedor será el resultado de aplicar el porcentaje pactado en el encargo de venta al importe por el que finalmente se vendió el piso.

Por tanto, teniendo en cuenta que el precio por el que finalmente se vendió la vi­vienda en escritura fue bastante inferior al que se pretendía vender en un inicio -precio que se hizo constar en el encargo de venta- la cantidad a la que en concepto de comisión fue condenado a pagar el vendedor fue también bastante inferior. Tal cir­cunstancia motivó asimismo que el tribunal no condenara finalmente al demandado al pago de las costas judiciales.

Obligado respeto

Si quien se interesa por la compra de una vivienda ha contactado primero con el intermedia­rio contratado por el vendedor y ha visitado la vi­vienda mediante su intervención, el vendedor de­berá respetar lo pactado en el encargo de venta y pagar la correspondiente comisión al mediador.

Tambien le puede interesar:

• No pactéis a mis espaldas
  ¿Es usted agente inmobiliario y han intentado comprador y vendedor pactar a sus espaldas, dejándole sin su comisión? ¿Siente que ha perdido tiempo y dinero para nada? ¿Qué mecanismos tiene para intent...

Usted desea instalar una auténtica chimenea de leña en su comedor, pero des­conoce cómo hacerlas obras. ¿Necesita algún permi­so especial por ser una obra mayor? ¿Tiene algo que decir la comunidad al respecto?

Condiciones

Lo cierto es que puede instalar una chimenea sin problemas siempre y cuando no pre­cise alterar algún elemento comunitario de la pro­piedad. Por tanto, consulte antes dicho aspecto con el instalador profesional, y si es menes­ter con un arquitecto, evitando así adquirir alguna chimenea que, bien por su tamaño, bien por el peso final de la obra, requiera de un sistema de refuer­zos de la estructura de la vivienda. Piense que en ese caso la obra sí quedaría supeditada a la apro­bación del resto de la comunidad.

¿Por dónde sale el humo?

Sin duda, el factor más espinoso de su nueva ad­quisición es la necesaria previsión de la salida de los humos que generará su chimenea. Pa­ra ello existen dos posibilidades:

• En aquellos edificios modernos donde hay un único hueco tira-humos para todos los vecinos, ésta es la solución más sencilla, pues usted po­drá instalar la chimenea pasando un tubo desde ésta última hasta el referido hueco (previsto pa­ra la extracción de humos de las cocinas o de las estufas que expulsan gases). En este caso usted no precisará de más permiso que el de la obra que va a hacer, expedido en el ayunta­miento de la localidad donde vive.
• De no existir dicho hueco comunitario, puede proponer al resto de vecinos la posibilidad de estudiar un nuevo hueco de expulsión de humos aprovechando, por su fácil instalación, el hueco existente en el patio interior o de luces. También puede recurrir para la instalación a cualquier otro elemento común, como sería el caso, por ejemplo, del hueco destinado a los bajantes de aguas. Esta propuesta ya requiere la aprobación unánime de la comunidad de propie­tarios, pues supone alterar la estructura de los elementos comunes del inmueble.

Prohibición

No está permitida la instala­ción de ninguna estructura de salida de humos por la fachada del inmueble que habita. Así pues, a menos que tenga acceso inmediato a la azo­tea del edificio, los humos no podrán expulsarse di­rectamente al exterior, a través de huecos en la fa­chada o en el patio interior, aun con consentimien­to de los vecinos.

Piense que podría ser denunciado por todo ello por cualquier particular, o incluso por el mismo ayuntamiento, pues la salida de humos de una chimenea de leña puede ser considerada un factor de “inmisión olfativa” que afectaría a los ve­cinos de la comunidad y al resto de vecinos. Ello al margen de la posible suciedad que puede generar el hollín sobre la fachada del inmueble. Y si tiene acceso a la azotea, requerirá tam­bién del voto unánime para extraer humos: el teja­do del edificio es un elemento común que usted no puede manipular como desee.

En todo caso, siempre deberá verificar en su ayuntamiento si el edificio donde vive reúne los requisitos mínimos de alzada -altura y número de pisos- para la instalación de la salida de humos.

Tambien le puede interesar:

• El cierre de balcones en la comunidad
  Usted tiene intención de incluir el balcón exterior de su vivienda - que por sus redu­cidas dimensiones tiene en desuso - dentro del salón, de for­ma que aumentará su superficie. ¿Le basta para poder ...
• ¿Puedo instalar una chimenea en la vivienda?
  Usted tiene instalada la salida de humos en su vivienda y ha pensado en colocar una chimenea en el comedor. ¿Tendrá algún problema con la comunidad?...
• ¡Este Letrero luminoso no cuenta con la autorización de la comunidad!
  El titular del negocio que tiene en los bajos de su inmueble ha colocado un letrero luminoso en el balcón de su vivienda. El resplandor que producen los focos instalados para su iluminación le causa m...
• Quiero dividir el local
  ¿Necesita autorización del resto de copropietarios la persona que es titular de un local en los bajos de un inmueble y pretende dividirlo en dos o más locales independientes?...
• Ocupación ilegal de un espacio común del edificio
  El propietario de un bar viene utilizando a modo de terraza un espacio común. Ahora la comunidad quiere que deje de ocuparlo, aunque existe la autorización hecha al anterior propietario. ¿Qué sucede...